物業(yè)服務(wù)二手項(xiàng)目管理應(yīng)用程序3

1、精品文檔 精心整理精品文檔 可編輯的精品文檔物業(yè)服務(wù)二手項(xiàng)目管理應(yīng)用程序3第十九章、簽定物業(yè)合同（上）根據(jù)中華人民共和國(guó)招投標(biāo)法及國(guó)務(wù)院頒布的物業(yè)管理?xiàng)l例相關(guān)規(guī)定，中標(biāo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在規(guī)定期限內(nèi)與招標(biāo)單位依法簽定物業(yè)服務(wù)管理合同。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)以中標(biāo)方案作為基礎(chǔ)，招標(biāo)單位意愿為參考，國(guó)家推薦合同為范本，并且利用自身專業(yè)優(yōu)勢(shì)，主動(dòng)承擔(dān)所需簽定合同初稿編制責(zé)任，用以減少招標(biāo)單位工作強(qiáng)度，同時(shí)也使企業(yè)處于合同談判相對(duì)有利位置。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可將簽定物業(yè)服務(wù)合同分為編制合同文本、洽談合同條款、舉行簽字儀式工作階段，并且分別指定合適人員完成不同階段所需工作任務(wù)，用以充分發(fā)揮企業(yè)整體人才資源優(yōu)勢(shì)。1、編制物

2、業(yè)服務(wù)合同：物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過(guò)網(wǎng)絡(luò)搜索獲得最新合同范本，并在使用合同范本編制中標(biāo)社區(qū)物業(yè)服務(wù)合同之時(shí)，注意不要改動(dòng)范本簽約主體、范本服務(wù)范圍、范本服務(wù)質(zhì)量、雙方主要權(quán)力義務(wù)等項(xiàng)合同規(guī)定內(nèi)容，避免提高社區(qū)服務(wù)責(zé)任，增加企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)。11編制合同人選：物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以利用競(jìng)標(biāo)方案編制人對(duì)于項(xiàng)目相對(duì)熟悉、策劃能力較強(qiáng)、工作思維相對(duì)嚴(yán)緊的個(gè)人優(yōu)點(diǎn)，指定其為合同初稿編制人。12合同編制要點(diǎn)：合同編制人做為企業(yè)聘用員工應(yīng)將編制精力放在物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)收費(fèi)方式、物業(yè)服務(wù)管理合同期限、物業(yè)服務(wù)交接、物業(yè)服務(wù)管理用房、使用房屋是否付費(fèi)、物業(yè)服務(wù)管理所發(fā)生水/電費(fèi)用是否應(yīng)該進(jìn)入成本、物業(yè)入戶維修是否應(yīng)該收

3、費(fèi)、社區(qū)機(jī)動(dòng)車輛/非機(jī)動(dòng)車輛管理收費(fèi)、前期遺留問(wèn)題處置、接管社區(qū)服務(wù)所需房屋裝修費(fèi)用、接管社區(qū)所需辦公設(shè)備/用品購(gòu)置費(fèi)用、社區(qū)建筑公共區(qū)域使用管理、社區(qū)公共資源經(jīng)營(yíng)收費(fèi)以及利潤(rùn)分配方式、業(yè)主欠費(fèi)違約責(zé)任、業(yè)主管理委員會(huì)對(duì)待業(yè)主違約承擔(dān)責(zé)任、業(yè)主管理委員會(huì)如何行使監(jiān)督管理權(quán)力、雙方出現(xiàn)嚴(yán)重分歧仲裁管理單位、解除合同方式以及單方違約解除合同責(zé)任等與物業(yè)服務(wù)企業(yè)利益相關(guān)聯(lián)的問(wèn)題之上。13、編制要點(diǎn)細(xì)則：131物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：按照中標(biāo)方案標(biāo)準(zhǔn)填寫。/132物業(yè)收費(fèi)方式：按照中標(biāo)方案標(biāo)準(zhǔn)填寫。133管理合同期限：由于中標(biāo)方案出于技術(shù)原因大都不會(huì)按照招標(biāo)文件要求寫明合同服務(wù)期限，所以，編制合同人員可以根據(jù)企

4、業(yè)收益估算自主寫上35年。至于對(duì)方是否同意，可談判人員去談。134物業(yè)服務(wù)交接：物業(yè)服務(wù)的二手項(xiàng)目交接，是個(gè)非常繁雜之工作，需要真對(duì)社區(qū)情況編制專用交接工作程序。物業(yè)服務(wù)企業(yè)競(jìng)標(biāo)方案中，通常應(yīng)該編有“社區(qū)物業(yè)服務(wù)交接”章節(jié)，詳細(xì)闡述物業(yè)服務(wù)交接程序以及相應(yīng)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。合同編制人只需約定“社區(qū)物業(yè)服務(wù)/管理設(shè)施、設(shè)備接管主體為業(yè)主管理委員會(huì)，中標(biāo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可受其委托代行接管/驗(yàn)收工作，并且承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任。”目的是為防止交接之中出現(xiàn)嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題、以及侵害業(yè)主利益現(xiàn)象之時(shí)方便業(yè)主依法維護(hù)自身權(quán)益。同時(shí)，也是為了防止中標(biāo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)過(guò)早陷入社區(qū)業(yè)主、前期物業(yè)矛盾之中，增加接管/驗(yàn)收阻力。135物業(yè)服務(wù)管

5、理用房：編制合同之時(shí)應(yīng)對(duì)是否提供物業(yè)服務(wù)管理用房使用房（含物業(yè)服務(wù)后勤保障用房）、房屋所處位置、房屋所占面積、房屋是否需要付費(fèi)、所付租金必須記入成本，物業(yè)服務(wù)管理所發(fā)生水/電費(fèi)用是否應(yīng)該進(jìn)入成本等做出明確約定條款。136物業(yè)入戶維修服務(wù)：物業(yè)服務(wù)二手項(xiàng)目由于將要面對(duì)眾多前期物業(yè)遺留下來(lái)問(wèn)題，入戶維修強(qiáng)度將會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于前期物業(yè)服務(wù)階段。所以，入戶維修是否應(yīng)該收費(fèi)，以及收費(fèi)執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)需要雙方做出約定。137社區(qū)車輛管理：物業(yè)服務(wù)二手項(xiàng)目合同之中，同樣需對(duì)社區(qū)機(jī)動(dòng)車輛管理方式（物業(yè)自管/委托專業(yè)公司管理）、地面/地下以及臨時(shí)來(lái)訪車輛收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、機(jī)動(dòng)車輛進(jìn)/出社區(qū)查驗(yàn)憑證；非機(jī)動(dòng)車輛管理、收費(fèi)等項(xiàng)事宜做出約

6、定。138前期遺留問(wèn)題處置：物業(yè)服務(wù)二手項(xiàng)目由于需要面對(duì)房屋開(kāi)發(fā)建筑質(zhì)量，業(yè)主違規(guī)裝修滲漏、改動(dòng)供暖管路室內(nèi)溫度降低，物業(yè)維修質(zhì)量責(zé)任等項(xiàng)前期遺留問(wèn)題。所以，應(yīng)對(duì)遺留問(wèn)題處置設(shè)置必要條款加以約定，避免中標(biāo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)由于代人受過(guò)，引發(fā)新一輪的物業(yè)管理投訴。139前期接管費(fèi)用：根據(jù)物業(yè)管理相關(guān)政策，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)為物業(yè)企業(yè)提供進(jìn)場(chǎng)開(kāi)辦費(fèi)用，用以物業(yè)企業(yè)采購(gòu)辦公以及維修所需設(shè)施、設(shè)備。由于二手項(xiàng)目將隨社區(qū)主體權(quán)力轉(zhuǎn)移，變成全體社區(qū)業(yè)主，開(kāi)發(fā)企業(yè)所提供的物業(yè)開(kāi)辦費(fèi)用也應(yīng)同時(shí)轉(zhuǎn)交社區(qū)全體業(yè)主所有。所以，合同應(yīng)該約定業(yè)主管理委員會(huì)需向前期物業(yè)主張索要開(kāi)辦費(fèi)用合法權(quán)益，并且要求提供辦公、維修設(shè)備/工具采購(gòu)物品

7、清單，同時(shí)委托中標(biāo)物業(yè)代理接管/驗(yàn)收工作。對(duì)于開(kāi)辦費(fèi)用不足，業(yè)主可以要求前期物業(yè)企業(yè)提出有效法律證據(jù)，暫時(shí)不允追究責(zé)任，留待調(diào)查之后處理。對(duì)于二手項(xiàng)目接管開(kāi)辦費(fèi)用不足，招標(biāo)主體社區(qū)業(yè)主管理委員會(huì)又無(wú)辦法出資注入的問(wèn)題，中標(biāo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以采用借資墊付，用以滿足物業(yè)服務(wù)需要。中標(biāo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可在合同之中編入開(kāi)辦費(fèi)用墊付/返還方式條款，注明中標(biāo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)出于社區(qū)物業(yè)服務(wù)管理需要，可以墊付部分開(kāi)辦費(fèi)用，并可以采用提供采購(gòu)物品清單，等待社區(qū)業(yè)主管理委員會(huì)的審核確認(rèn)之后再行采購(gòu)。中標(biāo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)所墊開(kāi)辦資金，可在服務(wù)合同期滿后由業(yè)主管理委員會(huì)負(fù)責(zé)如數(shù)返還。業(yè)主管理委員會(huì)如果合同期滿之后不再續(xù)約，應(yīng)該要

8、求下一中標(biāo)企業(yè)出資返還，同時(shí)約定業(yè)主管理委員會(huì)應(yīng)該承擔(dān)返還費(fèi)用責(zé)任。1310社區(qū)建筑公共區(qū)域的使用管理權(quán)限：中標(biāo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)與社區(qū)業(yè)主管理委員會(huì)，就社區(qū)建筑公共區(qū)域（含建筑物地下室，根據(jù)“物權(quán)法”規(guī)定的屬于社區(qū)業(yè)主的權(quán)力區(qū)域）的使用管理權(quán)限，特別是物業(yè)服務(wù)企業(yè)出于滿足物業(yè)服務(wù)職工后勤保障需要，依此條款安排職工宿舍、餐廳、淋浴間、活動(dòng)室等。1311社區(qū)公共資源經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)分配：中標(biāo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)與社區(qū)業(yè)主管理委員會(huì)，就社區(qū)建筑公共區(qū)域（含建筑物地下室，廣告位、經(jīng)營(yíng)店面）的租賃經(jīng)營(yíng)收益，簽定明確分配條款，避免引發(fā)不必要的經(jīng)營(yíng)管理矛盾。1312業(yè)主欠費(fèi)違約責(zé)任：中標(biāo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)與社區(qū)業(yè)主管理委員會(huì)在

9、違約責(zé)任范圍之內(nèi)，約定業(yè)主應(yīng)該自覺(jué)承擔(dān)繳費(fèi)義務(wù)、欠費(fèi)滯納金的罰收比率、以及社區(qū)業(yè)主管理委員會(huì)應(yīng)該承擔(dān)幫助物業(yè)服務(wù)企業(yè)追討業(yè)主欠費(fèi)責(zé)任，聯(lián)合發(fā)出催費(fèi)通知，并在物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定通過(guò)法律訴訟追討業(yè)主欠費(fèi)之時(shí)，出據(jù)追討欠費(fèi)書面證明證據(jù)。1313業(yè)主違反公約責(zé)任：業(yè)主公約應(yīng)是社區(qū)全體業(yè)主約束各自行為、創(chuàng)造和諧社區(qū)所約定的業(yè)主共同遵守準(zhǔn)則。業(yè)主管理委員會(huì)做為業(yè)主大會(huì)決議的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，理應(yīng)承擔(dān)監(jiān)督社區(qū)業(yè)主履行“公約”的責(zé)任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)做為社區(qū)物業(yè)服務(wù)管理單位，應(yīng)該熟知業(yè)主公約內(nèi)容，并在發(fā)現(xiàn)違反“公約”行為之后及時(shí)報(bào)知業(yè)主管理委員會(huì)，由其出面制止違約。同時(shí)，如果業(yè)主管理委員會(huì)提出要求，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該予以配合

10、。必要時(shí)也可接受委托，采取通過(guò)法律訴訟方式制止違反業(yè)主公約行為，維護(hù)多數(shù)業(yè)主權(quán)益。第十九章、簽定物業(yè)合同（下）2、洽商物業(yè)服務(wù)合同：由于物業(yè)服務(wù)二手項(xiàng)目的招標(biāo)主體多為社區(qū)業(yè)主管理委員會(huì)，其招標(biāo)執(zhí)行綜旨是將業(yè)主利益盡可能的擴(kuò)到極致。所以，處在排名第一位置物業(yè)服務(wù)企業(yè)所投競(jìng)標(biāo)方案，并不代表招標(biāo)單位必須全盤予以接受。而能否獲得物業(yè)服務(wù)二手項(xiàng)目管理的競(jìng)標(biāo)成功，也應(yīng)要看是否可以順利簽定物業(yè)服務(wù)合同為準(zhǔn)。為此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)企業(yè)對(duì)于競(jìng)標(biāo)項(xiàng)目重視成度、競(jìng)標(biāo)項(xiàng)目管理面積大小、競(jìng)標(biāo)項(xiàng)目服務(wù)管理難度，組織競(jìng)標(biāo)項(xiàng)目簽約小組，通過(guò)合同積極洽商簽下物業(yè)服務(wù)管理合同。21簽約洽商小組：簽約洽商小組應(yīng)由擬派項(xiàng)目經(jīng)理、

11、業(yè)務(wù)拓展責(zé)任人員以及企業(yè)高層管理人員所組成。22合同洽商依據(jù)：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)以所編制的物業(yè)服務(wù)合同及企業(yè)競(jìng)標(biāo)服務(wù)管理方案為洽商依據(jù)。23洽商合同方式：任何商務(wù)合同都是簽約各方表達(dá)此項(xiàng)合同真實(shí)意愿的有效認(rèn)可憑證。物業(yè)服務(wù)二手項(xiàng)目管理合同也與其它任何商務(wù)合同一樣，也有一方服價(jià)、一方壓價(jià)，各自據(jù)理力爭(zhēng)、試圖對(duì)方接受己方條件，雙方適當(dāng)讓步，最終形成共識(shí)的商務(wù)合同共性。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該利用所具有的自身專業(yè)知識(shí)優(yōu)勢(shì)，盡可能多的準(zhǔn)確引用相關(guān)法律條文、物業(yè)服務(wù)管理法規(guī)、地方相關(guān)政策，并且結(jié)合實(shí)際案例說(shuō)服對(duì)方接受己方觀點(diǎn)。同時(shí)，也應(yīng)處在業(yè)主角度考慮對(duì)方所擔(dān)心的各項(xiàng)實(shí)際利益，爭(zhēng)取通過(guò)所簽合同打消對(duì)方疑慮，最終達(dá)成

12、雙方共贏，形成確認(rèn)合同文本。3、物業(yè)合同公示：根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例社區(qū)重大問(wèn)題應(yīng)該取得多數(shù)業(yè)主的規(guī)定，同時(shí)也為減少日后關(guān)于更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)程序是否合法爭(zhēng)異，真正保障物業(yè)服務(wù)企業(yè)自身權(quán)益，減少惡意抵制物業(yè)服務(wù)行為，中標(biāo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該提醒業(yè)主管理委員會(huì)將所形成“確認(rèn)合同文本”，在社區(qū)之中予以公示。待公示期滿15天后，如果沒(méi)有超過(guò)三分之一的業(yè)主簽名提出反對(duì)，方可視為獲得多數(shù)業(yè)主同意，業(yè)主管理委員會(huì)再發(fā)出簽約公告，完成依法公示程序。4、物業(yè)合同答疑：在“確認(rèn)合同文本”公示進(jìn)行到7天之后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以要求業(yè)主管理委員會(huì)安排一次社區(qū)業(yè)主答疑，派出企業(yè)高層管理人員、擬派項(xiàng)目經(jīng)理、擬派客戶服務(wù)經(jīng)理當(dāng)面回答業(yè)

13、主疑問(wèn)，解釋合同條款，打消廣大業(yè)主顧慮，和業(yè)主管理委員會(huì)一道促成“合同”得以順利簽下。5、舉行簽約儀式：51舉行簽約儀式目的：對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)來(lái)說(shuō)，舉行物業(yè)合同簽約儀式具有表明企業(yè)重視程度，拉近簽約雙方距離，獲得簽約影像資料，防止惡意抵制訴訟，收集企業(yè)業(yè)績(jī)等做用。52舉行簽約儀式：物業(yè)服務(wù)企業(yè)可請(qǐng)業(yè)主管理委員會(huì)發(fā)布簽約日期通告，邀請(qǐng)社區(qū)業(yè)主參加合同簽約儀式。521選擇簽約儀式地點(diǎn)：物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)企業(yè)辦公場(chǎng)所條件，考慮將簽約儀式地點(diǎn)安排在企業(yè)會(huì)議室或臨時(shí)租賃場(chǎng)所之內(nèi)，用以展示企業(yè)實(shí)力以及方便會(huì)場(chǎng)布置。由于此時(shí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)并未接管社區(qū)服務(wù)，對(duì)于社區(qū)缺少控制權(quán)力，不能保證儀式不被人為干擾、破壞

14、。所以，簽約儀式地點(diǎn)盡量不要選在中標(biāo)社區(qū)之內(nèi)。522選擇簽約儀式時(shí)間：簽約儀式的日期，應(yīng)該盡量選在周末公眾休息之日舉行，用以照顧業(yè)主管理委員會(huì)成員多為公義行為避免影響工作。簽約儀式的時(shí)間，最好選在上午930或是下午3點(diǎn)舉行，用以錯(cuò)開(kāi)用餐時(shí)間，降低簽約儀式成本。523考慮安排接送業(yè)主車輛：物業(yè)服務(wù)企業(yè)可根據(jù)自身情況考慮是否安排接送參加簽約儀式業(yè)主車輛，并且按照雙方約定簽約日期以及業(yè)主管理委員會(huì)所報(bào)參加儀式人數(shù)，委派客戶服務(wù)經(jīng)理代表企業(yè)提前帶車到達(dá)社區(qū)，等候、接/送參加儀式業(yè)主，盡量展現(xiàn)物業(yè)企業(yè)人性化的關(guān)懷服務(wù)理念。524布置簽約儀式會(huì)場(chǎng)：物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以要求辦公室來(lái)承擔(dān)簽約儀式會(huì)場(chǎng)布置的，策劃以

15、及組織管理責(zé)任。同時(shí)，要求簽約項(xiàng)目經(jīng)理帶領(lǐng)己經(jīng)到崗的客戶服務(wù)、工程維修人員在辦公室的指揮之下，完成會(huì)場(chǎng)布置。會(huì)場(chǎng)布置所需制作橫幅、宣傳展板、桌位標(biāo)牌，以及簽約儀式所使用的擴(kuò)音、投影、懾錄、照相、指揮調(diào)度無(wú)線對(duì)講，招待業(yè)主所需茶點(diǎn)、水果應(yīng)由承擔(dān)會(huì)場(chǎng)布置責(zé)任的辦公室來(lái)統(tǒng)一負(fù)責(zé)。525簽約儀式所需費(fèi)用：簽約儀式所需費(fèi)用，應(yīng)由辦公室提交儀式活動(dòng)預(yù)算，經(jīng)企業(yè)總經(jīng)理簽字批準(zhǔn)后予以執(zhí)行。簽約儀式所花費(fèi)用，應(yīng)該計(jì)入企業(yè)市場(chǎng)擴(kuò)展成本，同時(shí)納入中標(biāo)項(xiàng)目考核管理支出。并在項(xiàng)目收益之中扣除此筆費(fèi)用之后，方在進(jìn)行項(xiàng)目年終考核。526邀請(qǐng)參加簽約儀式政府主管部門代表：社區(qū)業(yè)主管理委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該聯(lián)合邀請(qǐng)，項(xiàng)目所在

16、區(qū)域政府主管物業(yè)部門，派出所、街道領(lǐng)導(dǎo)做為貴賓參加簽約儀式，共同見(jiàn)證這一歷史時(shí)刻。527簽約儀式的組織與接待：物業(yè)服務(wù)合同簽約儀式可由企業(yè)辦公室出面承擔(dān)組織、接待管理責(zé)任。歡迎簽約社區(qū)業(yè)主：辦公室可在簽約儀式前一天發(fā)布“接待工作通知”，要求企業(yè)直屬部門員工、簽約項(xiàng)目工作人員于簽約之日穿著企業(yè)統(tǒng)一工裝在簽約儀式外場(chǎng)集合，聽(tīng)從辦公室工作人員調(diào)度，參加歡迎簽約社區(qū)業(yè)主工作。參加接待業(yè)主人選：簽約項(xiàng)目所有管理人員、客戶服務(wù)工作人員，企業(yè)拓展部門人員，企業(yè)辦公室工作人員，企業(yè)高層管理人員等。其中，客戶服務(wù)工作人員、企業(yè)拓展部門人員還應(yīng)承擔(dān)簽約社區(qū)業(yè)主接引、陪同方面工作。簽約儀式主持工作人選：簽約儀式主持

17、可由企業(yè)拓展部門或是辦公室的工作人員承擔(dān)。簽約儀式主持應(yīng)該擬定“簽約儀式程序”，經(jīng)企業(yè)總經(jīng)理認(rèn)可之后，通知企業(yè)參加儀式高層、辦公室、簽約項(xiàng)目經(jīng)理等，并由簽約項(xiàng)目經(jīng)理傳達(dá)至項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)所有職工。528簽約儀式程序安排：簽約儀式主持人宣布簽約儀式開(kāi)始；企業(yè)總經(jīng)理或副總經(jīng)理致歡迎詞；社區(qū)業(yè)主管理委員會(huì)主任簡(jiǎn)要介紹更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)招標(biāo)工作程序；企業(yè)總經(jīng)理或副總經(jīng)理向參加簽約儀式業(yè)主介紹社區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理、客戶服務(wù)經(jīng)理、工程部經(jīng)理、保安部經(jīng)理等項(xiàng)目主要管理人員；社區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理代表團(tuán)隊(duì)職工表態(tài)，并可發(fā)表任職感言；社區(qū)業(yè)主管理委員會(huì)委員代表社區(qū)業(yè)主提出服務(wù)管理希望；政府主管部門領(lǐng)導(dǎo)講話；社區(qū)業(yè)主管理委員會(huì)主任、物業(yè)服務(wù)

18、企業(yè)總經(jīng)理或副總經(jīng)理代表雙方簽定物業(yè)服務(wù)合同，并在交換簽字合同文本之后雙方握手留影；主持人邀請(qǐng)參加簽約儀式來(lái)賓共同舉杯慶祝簽圓滿成功；社區(qū)業(yè)主管理委員會(huì)主任公布中標(biāo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管社區(qū)日期，邀請(qǐng)社區(qū)業(yè)主、與會(huì)貴賓參加物業(yè)交接儀式；主持人宣布簽約儀式結(jié)束。物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理班子、社區(qū)項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)恭送業(yè)主登車，項(xiàng)目客戶服務(wù)經(jīng)理陪同業(yè)主返回社區(qū)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可視程序安排，宴請(qǐng)參加儀式貴賓。并且邀請(qǐng)業(yè)主管理委員會(huì)選派代表陪同。6、簽約合同歸檔：物業(yè)服務(wù)合同做為物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接服務(wù)企管理的重要法律憑證，對(duì)其所進(jìn)行的保管工作應(yīng)屬企業(yè)重之重。物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦公室做為企業(yè)日常行政管理執(zhí)行機(jī)構(gòu)，應(yīng)該承擔(dān)企業(yè)所有檔案

19、管理責(zé)任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦公室可以利用“印章管理制度”，來(lái)對(duì)企業(yè)所有經(jīng)營(yíng)活動(dòng)予以監(jiān)督控制，并將所有經(jīng)營(yíng)合同及時(shí)收回并且存入檔案。對(duì)于因?yàn)槌袚?dān)履行合同責(zé)任所形成的對(duì)照查閱需要，可以采用領(lǐng)取合同復(fù)印文件方式予以滿足。任何未經(jīng)企業(yè)總經(jīng)理批準(zhǔn)的“借用”合同原件行為，都應(yīng)受到辦公室的直接拒決。第二十章、委托“專業(yè)服務(wù)”管理（上）根據(jù)目前越來(lái)越多的專業(yè)化服務(wù)公司加入到物業(yè)服務(wù)管理行業(yè)，協(xié)助物業(yè)服務(wù)管理企業(yè)分別承擔(dān)著社區(qū)安保；電梯專業(yè)維修/檢測(cè)；保安、消防監(jiān)控/報(bào)警設(shè)施、設(shè)備維修/檢測(cè)；水箱消毒/水質(zhì)檢測(cè)；社區(qū)環(huán)境保潔；社區(qū)垃圾外運(yùn)；化糞池清淘外運(yùn)；社區(qū)專業(yè)消殺等各項(xiàng)專業(yè)服務(wù)保障。隨著多元化專業(yè)服務(wù)公司不斷加

20、入物業(yè)服務(wù)行業(yè)之中，分享經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)，這對(duì)細(xì)化專業(yè)分工、增加有序競(jìng)爭(zhēng)、發(fā)揮專業(yè)優(yōu)勢(shì)、提高服務(wù)質(zhì)量，無(wú)疑有著積極、有效的促進(jìn)物業(yè)行業(yè)發(fā)展做用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)出于保證專業(yè)委托服務(wù)質(zhì)量，減少暗箱操作，控制委托服務(wù)成本，降低投標(biāo)報(bào)價(jià)，壓低服務(wù)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，增加市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力，普遍都會(huì)采用實(shí)行統(tǒng)一“專業(yè)委托服務(wù)”管理方式。并且，很少采用放權(quán)于社區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理，讓其承擔(dān)選擇“專業(yè)委托服務(wù)”合作企業(yè)責(zé)任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)由于直接承擔(dān)著，各專業(yè)合作公司服務(wù)質(zhì)量的責(zé)任。所以，對(duì)委托服務(wù)管理實(shí)施認(rèn)真評(píng)選、有效監(jiān)控、服務(wù)指導(dǎo)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行社區(qū)服務(wù)合同，保證服務(wù)質(zhì)量、打造服務(wù)品牌有著至關(guān)重要的做用。一、委托服務(wù)招標(biāo)：由于物業(yè)服務(wù)

21、企業(yè)大都通過(guò)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)分別建有，相對(duì)穩(wěn)定的專業(yè)服務(wù)伙伴合作關(guān)系。并且對(duì)各伙伴關(guān)系的服務(wù)報(bào)價(jià)、職工質(zhì)素、服務(wù)質(zhì)量也有大治了解，工作協(xié)調(diào)相對(duì)通暢。所以，物業(yè)服務(wù)企業(yè)高層普遍存在抵觸與新的專業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行合作的心態(tài)。也決定了物業(yè)服務(wù)企業(yè)在選擇專業(yè)服務(wù)公司時(shí)，極少采用公開(kāi)招標(biāo)而是選擇邀請(qǐng)招標(biāo)方式的理由。1、招標(biāo)活動(dòng)組職管理：物業(yè)服務(wù)企業(yè)可指定企業(yè)經(jīng)營(yíng)或管理部門承擔(dān)邀請(qǐng)招標(biāo)活動(dòng)的組織管理工作。規(guī)模較小，沒(méi)有專門設(shè)置經(jīng)營(yíng)或管理部門的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，可委托辦公室代為承擔(dān)招標(biāo)活動(dòng)組織管理工作。2、編制招標(biāo)文件：21招標(biāo)文件編制人選：根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)中標(biāo)服務(wù)管理投標(biāo)方案專業(yè)分冊(cè)內(nèi)容，指派企業(yè)資深專業(yè)人員承擔(dān)專業(yè)服務(wù)

22、招標(biāo)文件編寫工作。22招標(biāo)文件編制內(nèi)容：221招標(biāo)邀請(qǐng)函。222招標(biāo)文件。223招標(biāo)技術(shù)資料（含：招標(biāo)社區(qū)壓縮平面復(fù)制圖及可以提供的設(shè)施設(shè)備技術(shù)資料等）。224評(píng)標(biāo)文件（服務(wù)管理分項(xiàng)評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)管理分項(xiàng)評(píng)分記錄表；財(cái)務(wù)管理分項(xiàng)評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)、財(cái)務(wù)管理分項(xiàng)評(píng)分記錄表；投標(biāo)單位得分匯總記錄表等）。225招標(biāo)其它文件（投標(biāo)單位承諾書、投標(biāo)單位應(yīng)標(biāo)登記表、投標(biāo)單位有效投標(biāo)登記表、評(píng)標(biāo)得分排序表、評(píng)標(biāo)候選排名表、中標(biāo)通知單、參加投標(biāo)感謝信/函等），可采用企業(yè)招標(biāo)文件范本或委托其他（她）人員編制。3、招標(biāo)文件保密規(guī)定：31招標(biāo)文件保密范圍：為充份體現(xiàn)邀請(qǐng)招標(biāo)活動(dòng)對(duì)所有參加競(jìng)標(biāo)企業(yè)的公平、公正原則，物業(yè)服務(wù)企業(yè)

23、應(yīng)建立相應(yīng)的招標(biāo)文件保密規(guī)定，配套相應(yīng)管理程序，提供保密編寫環(huán)境，控制無(wú)關(guān)人等接觸編寫責(zé)任人員。并對(duì)編制責(zé)任人員提出保守“文件”機(jī)密要求，并將“文件”稿件、電子檔案、編制依據(jù)文件一并納入保密范圍。32“組織”與“文件”分離：物業(yè)服務(wù)企業(yè)在招標(biāo)活動(dòng)中，要本著“組織”與“文件”分離的保密工作守則。招、評(píng)標(biāo)文件編制人在完成文件編寫工作，將評(píng)標(biāo)文件審批稿連同電子檔案交企業(yè)辦公室進(jìn)行保密封存后，刪除電子文檔、消毀編制文稿。另將招標(biāo)邀請(qǐng)函、招標(biāo)文件、招標(biāo)技術(shù)資料，一并交企業(yè)邀請(qǐng)招標(biāo)活動(dòng)組織管理部門，完成編制責(zé)任工作。33保密存檔：企業(yè)辦公室在接收評(píng)標(biāo)文件審批稿及電子文檔后，應(yīng)將審批稿封存入檔，電子文檔在加

24、密備份保存后，承擔(dān)評(píng)標(biāo)文件保密存檔責(zé)任。34保密存檔期限：評(píng)標(biāo)文件保密存檔期限，在接到企業(yè)總經(jīng)理簽暑的，邀請(qǐng)招標(biāo)活動(dòng)組織管理部門，注有準(zhǔn)確開(kāi)標(biāo)日期的提取評(píng)標(biāo)文件申請(qǐng)，并在開(kāi)標(biāo)日的規(guī)定開(kāi)標(biāo)時(shí)間，攜帶評(píng)標(biāo)文件電子文檔到開(kāi)標(biāo)現(xiàn)場(chǎng)辦理交接手續(xù)，解除保密管理。35評(píng)標(biāo)文件打?。浩髽I(yè)邀請(qǐng)招標(biāo)活動(dòng)組織管理部門可利用開(kāi)標(biāo)后的休息時(shí)間，按所需份數(shù)打印復(fù)制評(píng)標(biāo)文件。4、招標(biāo)文件審批程序：專業(yè)服務(wù)招標(biāo)文件編寫工作完成后，由承擔(dān)編寫責(zé)任人按本企業(yè)邀請(qǐng)招標(biāo)文件審批程序，逐級(jí)完成文件審核、批準(zhǔn)工作。邀請(qǐng)招標(biāo)活動(dòng)的其它招標(biāo)文件，可不納入招標(biāo)文件審批范圍之內(nèi)。5、發(fā)出招標(biāo)邀請(qǐng)：由企業(yè)邀請(qǐng)招標(biāo)活動(dòng)組織管理部門，可根據(jù)企業(yè)合作伙

25、伴名錄和高層領(lǐng)導(dǎo)推薦，結(jié)合專業(yè)服務(wù)企業(yè)合作評(píng)價(jià)，排出邀請(qǐng)名單。報(bào)企業(yè)總經(jīng)理批準(zhǔn)后，發(fā)出招標(biāo)邀請(qǐng)。7、選擇專家評(píng)委：由企業(yè)決策團(tuán)隊(duì)選擇內(nèi)部資深專業(yè)人員，組成“專家評(píng)委”，使用企業(yè)編制的評(píng)標(biāo)文件，依據(jù)“文件”評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，承擔(dān)邀請(qǐng)招標(biāo)活動(dòng)投標(biāo)方案評(píng)判工作。8、組織現(xiàn)場(chǎng)考察：由于中標(biāo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)還未接管進(jìn)場(chǎng)，無(wú)法利用管理權(quán)力安排規(guī)范的投標(biāo)企業(yè)考察活動(dòng)。所以，企業(yè)邀請(qǐng)招標(biāo)活動(dòng)組織管理部門，只能依靠招標(biāo)社區(qū)籌建項(xiàng)目部盡力幫助下，盡可能祥細(xì)的完成投標(biāo)企業(yè)現(xiàn)場(chǎng)考察組織實(shí)施工作。9、招標(biāo)技術(shù)交底：由企業(yè)邀請(qǐng)招標(biāo)活動(dòng)組織管理部門依據(jù)招標(biāo)文件規(guī)定，在預(yù)定會(huì)議室承擔(dān)企業(yè)招標(biāo)技術(shù)交底會(huì)議的組織管理工作。并邀請(qǐng)招標(biāo)文件編制

26、人、招標(biāo)社區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理、招標(biāo)專業(yè)工程師/部門經(jīng)理到場(chǎng)，對(duì)投標(biāo)企業(yè)提出的有關(guān)招標(biāo)社區(qū)之內(nèi)的專業(yè)問(wèn)題（不含標(biāo)準(zhǔn)）做出回答，其它問(wèn)題可由“活動(dòng)組織管理部門”統(tǒng)一做出回答。10、得出評(píng)標(biāo)結(jié)論：企業(yè)內(nèi)部“專家評(píng)委”依據(jù)評(píng)標(biāo)文件評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，得出投標(biāo)得分排序名單。由專家組成員招開(kāi)評(píng)審總結(jié)會(huì)議，形成中標(biāo)企業(yè)綜合優(yōu)勢(shì)評(píng)估報(bào)告，由企業(yè)總經(jīng)理審核、批準(zhǔn)后，得出評(píng)標(biāo)結(jié)論。11、下達(dá)中標(biāo)通知：企業(yè)邀請(qǐng)招標(biāo)活動(dòng)組織管理部門根據(jù)“評(píng)標(biāo)結(jié)論”，采用電話通知、函件領(lǐng)取的方式，向中標(biāo)企業(yè)及中標(biāo)候選企業(yè)，下達(dá)中標(biāo)及獲得候選資格通知。中標(biāo)通知單及中標(biāo)候選人通知單應(yīng)采用統(tǒng)一格式，并加蓋企業(yè)公章，放入企業(yè)專用信封/文件袋內(nèi)遞交中標(biāo)及候選企業(yè)

27、。企業(yè)邀請(qǐng)招標(biāo)活動(dòng)組織管理部門在下達(dá)中標(biāo)通知的同時(shí)，應(yīng)向其它參加專業(yè)服務(wù)投標(biāo)的企業(yè)，發(fā)出參加投標(biāo)感謝信函。第二十章、委托“專業(yè)服務(wù)”管理（中）二、簽定委托服務(wù)合同：1、擬定合同文本：物業(yè)服務(wù)企業(yè)在擬定專業(yè)委托服務(wù)合同文本時(shí)，可采用要求中標(biāo)專業(yè)公司提供委托服務(wù)合同文本的方式，用以減輕企業(yè)工作強(qiáng)度，調(diào)動(dòng)專業(yè)公司發(fā)揮自身技術(shù)優(yōu)勢(shì)。2、洽商合同條款：21劃定服務(wù)范圍：物業(yè)服務(wù)企業(yè)在與專業(yè)服務(wù)公司洽商合同條款時(shí)，應(yīng)首先就合同服務(wù)范圍形成雙方共識(shí)。專業(yè)委托服務(wù)合同約定的服務(wù)范圍，應(yīng)以物業(yè)服務(wù)企業(yè)投標(biāo)方案專業(yè)分冊(cè)承諾的范圍相一致，并符合社區(qū)專業(yè)服務(wù)需要。22確定服務(wù)質(zhì)量：物業(yè)服務(wù)企業(yè)在與專業(yè)服務(wù)公司就合同服

28、務(wù)范圍形成雙方共識(shí)后，應(yīng)在滿足投標(biāo)方案專業(yè)分冊(cè)承諾的服務(wù)質(zhì)量基礎(chǔ)上，采用高出承諾一些的要求，商定服務(wù)質(zhì)量條款。23確定服務(wù)管理程序：為充分保證社區(qū)物業(yè)服務(wù)得以有序展開(kāi)，并達(dá)到減少干擾業(yè)戶生活，保障服務(wù)質(zhì)量的要求，專業(yè)服務(wù)公司應(yīng)承諾遵守，物業(yè)服務(wù)企業(yè)社區(qū)投標(biāo)方案服務(wù)管理程序，并以和物業(yè)服務(wù)企業(yè)社區(qū)項(xiàng)目管理保持一致為雙方圓滿合作前題要件。24適用投訴處置及服務(wù)受理程序：專業(yè)服務(wù)公司同意使用物業(yè)服務(wù)企業(yè)社區(qū)投標(biāo)方案投訴處置程序，遵循首問(wèn)服務(wù)受理程序，培訓(xùn)職工掌握受理投訴及服務(wù)申請(qǐng)。并按程序規(guī)定上報(bào)客戶服務(wù)區(qū)域管理人員或物業(yè)服務(wù)值班室，減少嚴(yán)重投訴演變。25服務(wù)質(zhì)量評(píng)價(jià)：專業(yè)服務(wù)公司同意采用客戶滿意及

29、投訴記錄查閱方式，評(píng)價(jià)服務(wù)質(zhì)量。由社區(qū)客戶服務(wù)部門承擔(dān)，客戶滿意調(diào)查和統(tǒng)計(jì)業(yè)戶投訴記錄，并依此按月做出服務(wù)質(zhì)量評(píng)價(jià)。26擬定服務(wù)進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃：物業(yè)服務(wù)企業(yè)與專業(yè)服務(wù)公司簽定合同時(shí)，應(yīng)針對(duì)物業(yè)二手項(xiàng)目服務(wù)管理接管進(jìn)場(chǎng)特點(diǎn)，擬定服務(wù)進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃，配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)按約定時(shí)間準(zhǔn)時(shí)開(kāi)始提供約定服務(wù)工作。27協(xié)商結(jié)算方式：物業(yè)服務(wù)企業(yè)與專業(yè)服務(wù)公司簽定合同時(shí)，應(yīng)就服務(wù)費(fèi)用結(jié)算日期、結(jié)算方式、未能達(dá)到服務(wù)質(zhì)量評(píng)價(jià)扣減計(jì)算方式、服務(wù)費(fèi)用結(jié)算審批程序，做出明確合同約定。28制訂違約責(zé)任：物業(yè)服務(wù)企業(yè)在和專業(yè)服務(wù)公司應(yīng)就違反劃定服務(wù)范圍、確定服務(wù)質(zhì)量、確定服務(wù)管理程序、違反適用投訴處置及服務(wù)受理程序、未能達(dá)到服務(wù)質(zhì)量評(píng)價(jià)

30、標(biāo)準(zhǔn)違約責(zé)任合同條款。促使專業(yè)公司認(rèn)真履行委托服務(wù)合同，承擔(dān)合同義務(wù)。并為物業(yè)服務(wù)企業(yè)維護(hù)自身權(quán)益，做好法律判定依據(jù)。3、擬定專業(yè)服務(wù)合同：物業(yè)服務(wù)企業(yè)與專業(yè)服務(wù)公司就合同條款內(nèi)容取得一致時(shí)，可由企業(yè)邀請(qǐng)招標(biāo)活動(dòng)組織管理部門擬定合同文本，并將本企業(yè)社區(qū)物業(yè)服務(wù)接管進(jìn)場(chǎng)日定合同生效日期。擬定合同文本完成，報(bào)企業(yè)總經(jīng)理審核、批準(zhǔn)后，轉(zhuǎn)交專業(yè)服務(wù)公司總經(jīng)理認(rèn)可。約定簽約時(shí)間、確定簽約地點(diǎn)、尋問(wèn)專業(yè)服務(wù)公司出席簽約代表職務(wù)，并做出相應(yīng)安排。4、簽定服務(wù)合同：企業(yè)邀請(qǐng)招標(biāo)活動(dòng)組織管理部門，應(yīng)在簽約日上班后，做好簽約合同打印、裝訂，備好公章、檢查簽約場(chǎng)地符合簽約環(huán)境后，邀請(qǐng)企業(yè)委派簽約代表，在約定的時(shí)間與

31、專業(yè)服務(wù)公司代表簽定專業(yè)委托服務(wù)合同。三、社區(qū)業(yè)主監(jiān)督：物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接二手項(xiàng)目服務(wù)管理業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)該最大限度的將社區(qū)業(yè)主管理委員會(huì)，拉入社區(qū)服務(wù)決策之中。1、監(jiān)督控制范圍：物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以選擇最易引發(fā)服務(wù)投訴的社區(qū)保安、保潔勞動(dòng)密集型專業(yè)服務(wù)，納入業(yè)主參與社區(qū)管理監(jiān)督控制范圍，主動(dòng)邀請(qǐng)做為評(píng)委參加全程招標(biāo)活動(dòng)。利用“知道越多、陷的越深，參與越多、埋怨越少”的心理學(xué)科定率，在評(píng)審專業(yè)服務(wù)投標(biāo)方案時(shí)，可積極誠(chéng)懇的聽(tīng)取社區(qū)業(yè)主管理委員會(huì)的評(píng)選意見(jiàn)，并對(duì)其所做出的評(píng)選結(jié)論予以尊重。對(duì)于其它專業(yè)性很強(qiáng)，又不容易與社區(qū)業(yè)主直接發(fā)生投訴糾紛的，委托專業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，可不納入社區(qū)業(yè)主監(jiān)督控制范圍。2、監(jiān)督控制與

32、服務(wù)管理關(guān)系：在實(shí)行社區(qū)業(yè)主實(shí)施監(jiān)督控制管理機(jī)制的物業(yè)二手社區(qū)，其物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)理的管理權(quán)限將會(huì)受到不同程度的限制和約束。但與之對(duì)比形成的服務(wù)投訴減少，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)來(lái)說(shuō)，無(wú)疑算是一種表達(dá)誠(chéng)信姿態(tài)，延長(zhǎng)服務(wù)期限，保證合同約定收益的有效方法。而且，在社區(qū)業(yè)主監(jiān)督控制與物業(yè)服務(wù)管理權(quán)限的所謂“對(duì)立”現(xiàn)象中，其本質(zhì)只能說(shuō)是一種心理對(duì)立，如果社區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理可以放松心態(tài)，使用換位思考方式，就會(huì)有效的緩和或化解雙方所謂的“對(duì)立”立場(chǎng)，并在相對(duì)和諧輕松的環(huán)境中，履行社區(qū)物業(yè)服務(wù)管理責(zé)任。四、賦予社區(qū)客戶服務(wù)經(jīng)理服務(wù)質(zhì)量評(píng)價(jià)責(zé)任：為有效發(fā)揮客戶服務(wù)經(jīng)理可以利用客戶服務(wù)人員網(wǎng)絡(luò)，快速掌握社區(qū)服務(wù)工作進(jìn)展，了解社區(qū)

33、業(yè)主投訴事由的優(yōu)勢(shì)，結(jié)合物盡其用、人盡其責(zé)服務(wù)管理方法，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)賦予社區(qū)客戶服務(wù)經(jīng)理，承擔(dān)專業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)價(jià)、編制評(píng)價(jià)報(bào)告責(zé)任。五、賦予社區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理管理權(quán)力：雖然物業(yè)服務(wù)企業(yè)出于自身管理需要?jiǎng)儕Z了社區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理，自主選擇專業(yè)委托服務(wù)公司的權(quán)力。但也同樣出于為了保證社區(qū)服務(wù)管理得以有效落實(shí)，確保服務(wù)質(zhì)量達(dá)到合同承諾標(biāo)準(zhǔn)，并對(duì)專業(yè)服務(wù)過(guò)程實(shí)施同步監(jiān)督，及時(shí)處置質(zhì)量投訴，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)賦予社區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理，對(duì)社區(qū)所有專業(yè)服務(wù)行使決對(duì)工作管理權(quán)力。用以隨時(shí)發(fā)現(xiàn)并迅速解決違反專業(yè)委托服務(wù)合同規(guī)定事宜，維護(hù)企業(yè)及社區(qū)業(yè)主合法權(quán)益。第二十章、委托“專業(yè)服務(wù)”管理（下）六、利用財(cái)務(wù)結(jié)算約束社區(qū)專業(yè)服務(wù)質(zhì)量：

34、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在社區(qū)項(xiàng)目建立完善的，專業(yè)服務(wù)費(fèi)用結(jié)算審批工作程序，用以約束專業(yè)服務(wù)公司重視服務(wù)質(zhì)量。其工作程序可為：1、專業(yè)服務(wù)公司在委托服務(wù)合同約定結(jié)算日期前3天，向社區(qū)項(xiàng)目（物業(yè)）值班室提交當(dāng)月/季服務(wù)費(fèi)用結(jié)算申清；2、由社區(qū)項(xiàng)目（物業(yè)）值班室按專業(yè)服務(wù)分類，通知工程、保安、保潔、綠化服務(wù)部門經(jīng)理/主管簽署結(jié)算意見(jiàn)。3、由社區(qū)項(xiàng)目（物業(yè)）值班室通知客戶服務(wù)經(jīng)理，審核專業(yè)部門經(jīng)理/主管簽署結(jié)算意見(jiàn)，查驗(yàn)、統(tǒng)計(jì)投訴記錄，做出服務(wù)質(zhì)量評(píng)價(jià)，簽署結(jié)算評(píng)價(jià)意見(jiàn)；對(duì)質(zhì)量評(píng)價(jià)未能達(dá)到合同約定標(biāo)評(píng)的結(jié)算申請(qǐng)，在做出展緩予以結(jié)算決定后，應(yīng)將決定意見(jiàn)連同投訴記錄一并由社區(qū)項(xiàng)目（物業(yè)）值班室打回申請(qǐng)企業(yè)，限期（

35、2天）拿出整改方案，進(jìn)入再次審批程序。4、在客戶服務(wù)經(jīng)理做“合格”服務(wù)質(zhì)量評(píng)價(jià)后，應(yīng)當(dāng)面向社區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理匯報(bào)專業(yè)服務(wù)質(zhì)量審核意見(jiàn)，并請(qǐng)社區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理簽署結(jié)算批示。5、客戶服務(wù)經(jīng)理在取得社區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理簽署結(jié)算批示后，應(yīng)將批示交社區(qū)項(xiàng)目（物業(yè)）值班室，通知專業(yè)服務(wù)公司按項(xiàng)目經(jīng)理批示到財(cái)務(wù)部門辦理費(fèi)用結(jié)算業(yè)務(wù)。6、社區(qū)財(cái)務(wù)人員在逐項(xiàng)審核社區(qū)項(xiàng)目專業(yè)經(jīng)理/主管、社區(qū)客戶服務(wù)經(jīng)理、社區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理簽署意見(jiàn)符合程序規(guī)定，對(duì)照合同結(jié)算約定日期、金額無(wú)誤后，方可索要服務(wù)發(fā)票、支付結(jié)算費(fèi)用。7、未獲得結(jié)算同意批準(zhǔn)的，由其專業(yè)公司代表領(lǐng)取批示意見(jiàn)后，接“意見(jiàn)”限時(shí)拿出整改方案，進(jìn)入社區(qū)質(zhì)量不合格處罰審批工作程序。七、建立社

36、區(qū)質(zhì)量不合格處罰管理制度：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)根據(jù)與各專業(yè)服務(wù)公司簽定的委托服務(wù)合同，建立社區(qū)質(zhì)量不合格處罰管理制度，并依此決定對(duì)未達(dá)到約定服務(wù)質(zhì)量的，專業(yè)服務(wù)公司予以施適當(dāng)過(guò)失經(jīng)濟(jì)處罰。社區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理在行使過(guò)失經(jīng)濟(jì)處罰權(quán)時(shí)，應(yīng)注意給保持簽約服務(wù)公司留有繼續(xù)履行合同的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，并特別應(yīng)該優(yōu)先考慮社區(qū)保安、保潔低收入人員獲得勞動(dòng)報(bào)酬權(quán)益依法得到保障。具體操作方式：在簽約服務(wù)公司存在輕微質(zhì)量過(guò)失時(shí)，其處罰額度應(yīng)控制在，傭金額度的3%左右。在使其受到警示處罰后，達(dá)到促使做出整改響應(yīng)，提高服務(wù)質(zhì)量的目的。在簽約服務(wù)公司存在較大質(zhì)量過(guò)失時(shí)，其處罰額度應(yīng)控制在，傭金額度的8%之內(nèi)。在使其受到較大處罰后，達(dá)到促使做

37、出更換項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人，及時(shí)開(kāi)展對(duì)應(yīng)培訓(xùn)，做出積極整改響應(yīng)，提高服務(wù)質(zhì)量的目的。在簽約服務(wù)公司存在重大質(zhì)量過(guò)失時(shí)，在不考慮更換專業(yè)服務(wù)公司的前題下，依據(jù)雙方合同，做出相應(yīng)處罰。在處罰額度超過(guò)當(dāng)次結(jié)算傭金時(shí)，可采用分期抵扣處罰金額。必要時(shí)在報(bào)請(qǐng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)總經(jīng)理批準(zhǔn)后，可采取向?qū)I(yè)服務(wù)公司施加力，并在做出繼續(xù)許可承擔(dān)社區(qū)服務(wù)意見(jiàn)后，要求受到處罰服務(wù)企業(yè)同意，在未足額扣除處罰金額前，由社區(qū)項(xiàng)目部直接發(fā)放無(wú)過(guò)失職工工資，用以穩(wěn)定職工隊(duì)伍，保證社區(qū)服務(wù)不受處罰影響的目的。專業(yè)服務(wù)公司社區(qū)服務(wù)負(fù)責(zé)人應(yīng)在，職工工資廠審批表上簽字，確認(rèn)代發(fā)數(shù)額，以便日后進(jìn)行財(cái)務(wù)核對(duì)。社區(qū)項(xiàng)目部在采用直發(fā)工資方式時(shí)，可要求專業(yè)

38、服務(wù)公司提供職工工資統(tǒng)計(jì)表單，并加蓋公章。社區(qū)項(xiàng)目客戶服務(wù)經(jīng)理應(yīng)審核扣除過(guò)失職工相應(yīng)工資后，方可上報(bào)項(xiàng)目經(jīng)理簽署同意發(fā)放批示。八、巧用社區(qū)業(yè)主促使服務(wù)質(zhì)量達(dá)標(biāo)方法：物業(yè)服務(wù)企業(yè)可將社區(qū)保安、保潔兩項(xiàng)最易受到業(yè)戶投訴的專業(yè)服務(wù)，納入社區(qū)業(yè)戶監(jiān)控范圍。并在服務(wù)費(fèi)用結(jié)算審批程序中，加上需要得到社區(qū)業(yè)主管理委員會(huì)的滿意評(píng)價(jià)，社區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理方可批準(zhǔn)結(jié)算當(dāng)月/次費(fèi)用。促使專業(yè)服務(wù)公司領(lǐng)導(dǎo)必須將服務(wù)質(zhì)量，是否達(dá)到業(yè)戶滿意，將是企業(yè)“生死存亡”的高度予以特別關(guān)注。九、專業(yè)服務(wù)罰金的使用管理：1、尊重社區(qū)業(yè)戶權(quán)益：社區(qū)每個(gè)按時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)管理費(fèi)的業(yè)戶，都應(yīng)毫無(wú)疑問(wèn)的得到物業(yè)服務(wù)管理合同約定的優(yōu)質(zhì)社區(qū)服務(wù)。在社區(qū)某

39、個(gè)專業(yè)服務(wù)項(xiàng)目未能達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)，并受到相應(yīng)處罰時(shí)，按時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)管理費(fèi)的，社區(qū)業(yè)戶權(quán)益也受到了不同成度侵害。他（她）們?cè)谙蛏鐓^(qū)物業(yè)做出投訴的同時(shí)，也同樣具有要求得到相應(yīng)補(bǔ)償?shù)臋?quán)力。所以，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在專業(yè)服務(wù)罰金的使用上，應(yīng)本著顧大局、忌小賬的眼光審視專業(yè)服務(wù)罰金的，使用管理是否符合社區(qū)業(yè)戶意愿，是否真正維護(hù)社區(qū)業(yè)戶合法權(quán)益的角度，能否制定公正的罰金使用管理規(guī)定，是檢驗(yàn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)能否兌現(xiàn)人性化服務(wù)管理承諾的有效評(píng)判依據(jù)。2、罰金的產(chǎn)生原因：物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采用委托專業(yè)服務(wù)公司承擔(dān)社區(qū)分項(xiàng)服務(wù)責(zé)任時(shí)，為保證接受委托服務(wù)的專業(yè)公司所提供的服務(wù)達(dá)到相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)，通常都會(huì)采用約定質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)條款的方式，對(duì)專業(yè)公

40、司的服務(wù)做出明確的量化標(biāo)準(zhǔn)限制，并約定相應(yīng)的違約責(zé)任條款。在專業(yè)服務(wù)公司所提供的服務(wù)質(zhì)量未能達(dá)到約定標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)為維護(hù)自己與社區(qū)業(yè)主簽訂的各項(xiàng)服務(wù)達(dá)到服務(wù)管理合同約定標(biāo)準(zhǔn)，維護(hù)企業(yè)自身信譽(yù)，不得不做出的相應(yīng)處罰措施。其目的是為了促使所有承接社區(qū)專業(yè)服務(wù)的公司，認(rèn)真履行合同約定條款，達(dá)到服務(wù)質(zhì)量限定標(biāo)準(zhǔn)，為所有社區(qū)業(yè)戶營(yíng)造和諧、舒適的生活質(zhì)量環(huán)境。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在對(duì)違規(guī)專業(yè)服務(wù)公司行使處罰權(quán)時(shí)，只能說(shuō)明被處罰專業(yè)服務(wù)公司未能達(dá)到質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，并不代表專業(yè)服務(wù)公司沒(méi)有履行服務(wù)約定服務(wù)責(zé)任。所以，物業(yè)服務(wù)企業(yè)無(wú)權(quán)做出全部剝奪專業(yè)服務(wù)公司服務(wù)費(fèi)用的決定。并且，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該、也必須尊重專業(yè)服務(wù)公司

41、職工所付出的服務(wù)勞動(dòng)成果。特別是那些為擬補(bǔ)質(zhì)量過(guò)失，做出努力的專業(yè)服務(wù)公司職工，更是應(yīng)該得到適當(dāng)獎(jiǎng)勵(lì)，用以表達(dá)物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)他（她）們所付出的努力表示敬意。3、罰金的使用方式：物業(yè)服務(wù)企業(yè)社區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)要求財(cái)務(wù)部門，將專業(yè)服務(wù)罰金納入社區(qū)財(cái)務(wù)公示管理范圍。并在爭(zhēng)得社區(qū)業(yè)主管理委員會(huì)同意后，作為社區(qū)專項(xiàng)獎(jiǎng)勵(lì)基金，由社區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理代表社區(qū)業(yè)戶對(duì)工作表現(xiàn)優(yōu)秀、獲得業(yè)戶普遍好評(píng)和具有拾金不昧、見(jiàn)義勇為品德的專業(yè)服務(wù)公司職工給予現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)。4、專業(yè)服務(wù)罰金的監(jiān)督與控制：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)對(duì)社區(qū)項(xiàng)目部門行使處罰事項(xiàng)、處罰金額進(jìn)行有效監(jiān)督，用以防止處罰過(guò)大影響專業(yè)服務(wù)管理，損害企業(yè)良好協(xié)作關(guān)系?？刂祈?xiàng)目部門滋生權(quán)力

42、膨脹，養(yǎng)成武斷專行的陋習(xí)管理意識(shí)。41、專業(yè)服務(wù)處罰金的有效監(jiān)督方式：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)根據(jù)社區(qū)專業(yè)服務(wù)合同金額，對(duì)項(xiàng)目部門處罰權(quán)限做用適當(dāng)限質(zhì)。并要求項(xiàng)目部門對(duì)嚴(yán)重質(zhì)量過(guò)失擬定處罰前，需將過(guò)失事由、處罰額度報(bào)請(qǐng)企業(yè)批準(zhǔn)后，方可行使處罰權(quán)力。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在對(duì)社區(qū)項(xiàng)目部門處罰權(quán)力做出限制的同時(shí)，還可采取通過(guò)處罰總額評(píng)定項(xiàng)目經(jīng)理協(xié)調(diào)管理能力，并將“零處罰”做為項(xiàng)目經(jīng)理業(yè)績(jī)考核標(biāo)準(zhǔn)之一。42專業(yè)服務(wù)處罰金的使用控制方式：由干物業(yè)服務(wù)企業(yè)在專業(yè)服務(wù)處罰金額以做出有效控制措施，所以，在處罰金的使用控制方面可以適當(dāng)放寬，主要以社區(qū)業(yè)主監(jiān)督為準(zhǔn)。只要罰金用于專業(yè)服務(wù)公司優(yōu)秀職工獎(jiǎng)勵(lì)，并通過(guò)業(yè)主管理委員會(huì)的批準(zhǔn)，

43、就可授權(quán)社區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理全權(quán)承擔(dān)使用處理責(zé)任。社區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理也可利用專業(yè)服務(wù)處罰金，建立社區(qū)專業(yè)服務(wù)之星獎(jiǎng)勵(lì)基金，用以獎(jiǎng)勵(lì)參與社區(qū)服務(wù)滿一年的，由社區(qū)業(yè)戶評(píng)選產(chǎn)生的專業(yè)服務(wù)職工。物業(yè)服務(wù)企業(yè)社區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)嚴(yán)格控制不將企業(yè)職工納入處罰獎(jiǎng)勵(lì)范圍，并將企業(yè)職工獎(jiǎng)勵(lì)劃入企業(yè)評(píng)定范圍之內(nèi)，不得隨意占用處罰金額，以免降低企業(yè)公正形象。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在參與二手項(xiàng)目服務(wù)管理時(shí)，切記不要隨意挪占專業(yè)服務(wù)處罰金，時(shí)刻牢記只有社區(qū)業(yè)戶滿意，服務(wù)主營(yíng)管理收益才能持續(xù)長(zhǎng)久。第二十一章、接管、驗(yàn)收程序（一）中標(biāo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在進(jìn)入二手項(xiàng)目服務(wù)管理權(quán)益交、接工作階段時(shí)，將會(huì)碰到出于自身權(quán)力喪失的，由前期物業(yè)服務(wù)管理企業(yè)或房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建

44、文設(shè)單位帶領(lǐng)的利益同盟，共同給予的各種阻擾障礙。中標(biāo)物業(yè)服務(wù)管理能否順利完成接管、驗(yàn)收工作，是考核物業(yè)服務(wù)企業(yè)綜合管理能力，也是檢驗(yàn)社區(qū)業(yè)主依法維護(hù)自身權(quán)益的真實(shí)考驗(yàn)。一、再次審查接管、驗(yàn)收計(jì)劃：物業(yè)服務(wù)企業(yè)在進(jìn)入接管、驗(yàn)收階段前，應(yīng)根據(jù)社區(qū)情況及“中標(biāo)接管準(zhǔn)備”階段的各項(xiàng)工作進(jìn)展效果，對(duì)物業(yè)服務(wù)接管進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃做出相應(yīng)調(diào)整。而再次審查接管、驗(yàn)收計(jì)劃的目的，就是保證“計(jì)劃”必須具備中標(biāo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)及社區(qū)業(yè)主，對(duì)在接管進(jìn)場(chǎng)過(guò)程中可能遇到各種阻礙具有相應(yīng)的有效解決措施。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在再次審查接管、驗(yàn)收計(jì)劃時(shí)，也必須再次向社區(qū)業(yè)主管理委員會(huì)強(qiáng)調(diào)，社區(qū)全體業(yè)主才是行使更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)的真正法律行為主體。同

45、時(shí)，也應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律行為主張責(zé)任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)及社區(qū)業(yè)主管理委員會(huì)應(yīng)正式確定接管進(jìn)場(chǎng)、驗(yàn)收檔案資料、設(shè)施、設(shè)備、財(cái)務(wù)賬目，依法更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)的準(zhǔn)確日期。二、正確發(fā)布更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)公告：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)利用熟悉物業(yè)服務(wù)管理相關(guān)政策、法規(guī)優(yōu)勢(shì)，主動(dòng)承擔(dān)指導(dǎo)社區(qū)業(yè)主管理委員會(huì)采用正確方式，發(fā)布更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)公告責(zé)任。1、明確發(fā)布更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)公告主體：社區(qū)業(yè)主管理委員會(huì)作為業(yè)主大會(huì)決議執(zhí)行代表，應(yīng)在完成更換物業(yè)企業(yè)招標(biāo)程序，并與中標(biāo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽定服務(wù)管理合同后，發(fā)布更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)公告。履行告之相關(guān)單位接受變更事實(shí)，做好交接準(zhǔn)備義務(wù)。2、優(yōu)先函告前期物業(yè)服務(wù)及社區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)企業(yè)：社區(qū)業(yè)主管理

46、委員會(huì)應(yīng)在確定更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)前1015天，采用信函方式將確定更換物業(yè)事宜及更換時(shí)間的通告，送達(dá)社區(qū)開(kāi)發(fā)單位和前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并要求對(duì)方依法履行移交手續(xù)，配合中標(biāo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)順利進(jìn)入社區(qū)履行服務(wù)管理責(zé)任。同時(shí)，注意關(guān)注對(duì)方接到函件后有無(wú)反常舉動(dòng)，了解對(duì)方是否串聯(lián)組織抵制更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)同盟，及時(shí)調(diào)整中標(biāo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)場(chǎng)接管、驗(yàn)收計(jì)劃。3、邀請(qǐng)政府主管部門履行行政監(jiān)督職責(zé)：社區(qū)業(yè)主管理委員會(huì)應(yīng)在確定更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)前，應(yīng)采用當(dāng)面遞交函件的方式，告之政府主管部門本社區(qū)中標(biāo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)場(chǎng)接管、驗(yàn)收日期。邀請(qǐng)政府主管部門協(xié)助社區(qū)業(yè)主完成物業(yè)服務(wù)企業(yè)交換，維護(hù)社區(qū)業(yè)主合法權(quán)益。4、發(fā)布社區(qū)公示：社區(qū)

47、業(yè)主管理委員會(huì)應(yīng)在確定更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)日期前510天，采用社區(qū)公示的方式告之全體業(yè)主更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)日期，并邀請(qǐng)全體業(yè)主關(guān)注接管、驗(yàn)收進(jìn)程，了解社區(qū)文檔資料、設(shè)施設(shè)備移交質(zhì)量，行使自己合法知情權(quán)力。三、聘請(qǐng)律師尋求法律保障：物業(yè)服務(wù)企業(yè)在與社區(qū)業(yè)主簽定服務(wù)管理合同前，可建議社區(qū)業(yè)主聘請(qǐng)專業(yè)律師協(xié)助完成簽定合同及接管、驗(yàn)收程序。1、在與中標(biāo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽約前，社區(qū)業(yè)主管理委員會(huì)可視情況，考慮聘請(qǐng)律師尋求法律支持。為簽定物業(yè)服務(wù)管理合同、更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)的接管、驗(yàn)收尋求法律保障。2、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)主動(dòng)與社區(qū)業(yè)主聘請(qǐng)律師進(jìn)行溝通，并盡可能的提供物業(yè)服務(wù)管理政策、法規(guī)文件資料，并將更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)普遍

48、出現(xiàn)的問(wèn)題介紹給對(duì)方，提醒律師提前閱讀法律文件，做好必要應(yīng)變準(zhǔn)備。3、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)有信心通過(guò)自己從事專業(yè)服務(wù)管理行業(yè)優(yōu)勢(shì)，影響社區(qū)業(yè)主管理委員會(huì)聘請(qǐng)的專業(yè)律師依法達(dá)成合同條款共識(shí)，消除談判阻力。并利用專業(yè)律師穩(wěn)定社區(qū)業(yè)主情緒，防止長(zhǎng)時(shí)受到壓抑的社區(qū)業(yè)主在更換物業(yè)服務(wù)管理企業(yè)時(shí)，發(fā)生過(guò)激行為。同時(shí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)也可利用專業(yè)律師的冷靜判斷，拒絕社區(qū)業(yè)主提出的任何采用過(guò)激行為解決，更換物業(yè)服務(wù)管理阻力的所有要求。確保中標(biāo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法完成更換物業(yè)服務(wù)管理企業(yè)的接管、驗(yàn)收得到實(shí)施。四、確定社區(qū)接管、驗(yàn)收方式：1、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)和社區(qū)業(yè)主管理委員會(huì)，就采用何種方式完成社區(qū)的接管、驗(yàn)收式形成共識(shí)。作為從

49、事服務(wù)專業(yè)的物業(yè)企業(yè)，在考慮業(yè)主缺少專業(yè)技術(shù)人員，不利在接管、驗(yàn)收中及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，很難達(dá)到真正維護(hù)自身權(quán)益的目的。中標(biāo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)此時(shí)應(yīng)充分利用自身專業(yè)技術(shù)優(yōu)勢(shì)，并以處處方便業(yè)主為綜旨，主動(dòng)提出將社區(qū)業(yè)主在更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)時(shí)需要進(jìn)行的，社區(qū)檔案資料、設(shè)施設(shè)備的接管、驗(yàn)收，與中標(biāo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)法定進(jìn)場(chǎng)時(shí)的接管、驗(yàn)收，合并完成。同時(shí)，中標(biāo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)還可接受社區(qū)業(yè)主委托，依據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定的更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管、驗(yàn)收程序，代表社區(qū)業(yè)主要求前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，嚴(yán)格按照物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定程序，如實(shí)履行移交義務(wù)，承擔(dān)法律規(guī)定責(zé)任。2、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在獲得社區(qū)業(yè)主正式委托，代理負(fù)責(zé)社區(qū)更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管、驗(yàn)收

50、函件后，就應(yīng)承擔(dān)社區(qū)檔案資料及設(shè)施、設(shè)備移交質(zhì)量是否符合法律規(guī)定責(zé)任。并對(duì)接管、驗(yàn)收發(fā)現(xiàn)的違規(guī)和質(zhì)量不符合要求問(wèn)題，為社區(qū)業(yè)主出據(jù)書面技術(shù)說(shuō)明，為社區(qū)業(yè)主維權(quán)提供證據(jù)資料。3、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在接管、驗(yàn)收中接受社區(qū)業(yè)主委托，承擔(dān)維護(hù)社區(qū)業(yè)主權(quán)益的同時(shí)，也會(huì)通過(guò)所承擔(dān)的責(zé)任帶來(lái)要求前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，按照自己計(jì)劃實(shí)施移交程序，并對(duì)不合格問(wèn)題必須做出說(shuō)明的法律代理優(yōu)勢(shì)，這對(duì)加快移交進(jìn)度、提高移交質(zhì)量無(wú)疑將會(huì)有所幫助。特別是可以為中標(biāo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立移交質(zhì)量記錄，劃分服務(wù)責(zé)任，避免缺少移交質(zhì)量證據(jù)形成業(yè)主投訴，維護(hù)中標(biāo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)合法權(quán)益的有效自保方式。五、克服阻礙中標(biāo)物業(yè)進(jìn)入社區(qū)的有效方式：中標(biāo)物業(yè)服務(wù)

51、企業(yè)只有嚴(yán)格按照國(guó)家政策、法規(guī)規(guī)定，才是正確克服所有阻礙中標(biāo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，進(jìn)入社區(qū)履行服務(wù)管理職責(zé)的唯一有效方式。1、前期物業(yè)服務(wù)抵制更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)同盟：在社區(qū)業(yè)主依法行使更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)權(quán)力時(shí)，其最大的阻力往往來(lái)自前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，以及那些可從前期物業(yè)服務(wù)中獲得利益的、專業(yè)服務(wù)企業(yè)所組織形成的非法同盟的阻礙干擾，其普遍阻礙方式通常都為：11阻攔中標(biāo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入社區(qū)：前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用違規(guī)建立的保安組職和與承擔(dān)前期物業(yè)保安服務(wù)的專業(yè)公司所形成的共同利益關(guān)系，指使保安阻攔中標(biāo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入社區(qū)履行物業(yè)服務(wù)管理責(zé)任。前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)在接到社區(qū)業(yè)主依法更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)，要求其交出社區(qū)物業(yè)服

52、務(wù)賬目、移交檔案資料、設(shè)施設(shè)備、服務(wù)用具后，騰清所占社區(qū)房間，退出社區(qū)服務(wù)管理通知后。出于不想失去服務(wù)管理收益的企業(yè)私利，希望通過(guò)阻攔中標(biāo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入社區(qū)，用以達(dá)到維持社區(qū)物業(yè)服務(wù)現(xiàn)狀，繼續(xù)獲得物業(yè)服務(wù)收益的目的。12利用保安阻攔中標(biāo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)場(chǎng)：此時(shí)的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，往往會(huì)利用保證合作伙伴今后繼續(xù)承擔(dān)社區(qū)服務(wù)，分享物業(yè)服務(wù)收益為由，號(hào)召利益單位（企業(yè)）組成抵制更換物業(yè)服務(wù)管理聯(lián)盟，特別是要求保安公司增加人員，不惜采用“暴力”手段阻攔中標(biāo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)場(chǎng)，干擾社區(qū)業(yè)主行使更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)權(quán)益。而保安公司也往往出于共同利益關(guān)系，普遍都會(huì)采取支持或積極參與抵制更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)活動(dòng)。從而直

53、接形成社區(qū)業(yè)主及中標(biāo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)相互對(duì)峙，促使社區(qū)產(chǎn)生嚴(yán)重區(qū)域治安隱患。13利用執(zhí)法部門達(dá)到阻攔目的：前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)通常都會(huì)利用社區(qū)業(yè)主急于更換自己選擇的物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)社區(qū)服務(wù)，提高生活質(zhì)量心里，一旦中標(biāo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受社區(qū)業(yè)主強(qiáng)行接管社區(qū)服務(wù)要求，必然落入前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)設(shè)置的抵制對(duì)峙之中。而隨著對(duì)峙逐步形成的社區(qū)門口擁堵，部分需要出入社區(qū)的業(yè)主受到阻攔，其情緒必將逐漸沖動(dòng)，好事之人就會(huì)通過(guò)撥打報(bào)警電話希望引起社區(qū)管轄政府部門的注意，希望借助政府干預(yù)，達(dá)到維護(hù)自身權(quán)益的目的。對(duì)于把維護(hù)社區(qū)和諧、穩(wěn)定為已任的各級(jí)政府部門，此時(shí)普遍都會(huì)馬上要求公安執(zhí)法部門介入平息對(duì)峙局面，

54、要求中標(biāo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)暫時(shí)停止或放棄進(jìn)入社區(qū)行動(dòng)，撤走全部人員，等候“協(xié)調(diào)處理”。由于中標(biāo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在對(duì)峙社區(qū)沒(méi)有辦公及可供企業(yè)職工休息的后勤保障用房，其對(duì)峙成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，加上社區(qū)業(yè)主并不承擔(dān)此項(xiàng)費(fèi)用。所以，一旦政府部門以要求維護(hù)社區(qū)和諧、穩(wěn)定治安環(huán)境為由，要求中標(biāo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出社區(qū)等待處理結(jié)果時(shí)，中標(biāo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)一般只有執(zhí)行的份兒，根本沒(méi)有其它辦法。再說(shuō)，又有誰(shuí)膽敢頂著破壞社區(qū)和諧、承擔(dān)擾亂社會(huì)治安的責(zé)任，去做那些賠本的買賣，不走又待如何。在中標(biāo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出后，政府主管部門在處理社區(qū)更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)峙矛盾時(shí)，通常都會(huì)采用先讓社區(qū)業(yè)主冷靜，然后再大事化小，小事化了，等待

55、社區(qū)業(yè)主這個(gè)弱勢(shì)的松散群體自己產(chǎn)生疲勞分化。而前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)此時(shí)也會(huì)通過(guò)給予好處費(fèi)用、承諾減免物業(yè)管理費(fèi)用方式拉攏部分“業(yè)主骨干”，促使社區(qū)業(yè)主群體加速分化，并形成內(nèi)部對(duì)立。此時(shí)，那些力主通過(guò)更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)，達(dá)到維護(hù)社區(qū)業(yè)主權(quán)益的業(yè)主維權(quán)骨干，也會(huì)因?yàn)椴粷M中標(biāo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒(méi)能通過(guò)暴力手段趕走前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，沒(méi)能讓自己出氣而對(duì)中標(biāo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)產(chǎn)生不再信任心態(tài)。再加上沒(méi)有那個(gè)社區(qū)業(yè)主愿意無(wú)償代替所有業(yè)主承擔(dān)破壞社區(qū)和諧、穩(wěn)定責(zé)任。所以，既使對(duì)峙通過(guò)政府主管部門調(diào)解，矛盾得以緩和，社區(qū)業(yè)主繼續(xù)要求更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)維護(hù)自身權(quán)益時(shí)，政府主管部門也會(huì)出于對(duì)中標(biāo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)草率行事產(chǎn)生不滿，大多都會(huì)提

56、出前期及中標(biāo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)一起退出社區(qū)，選擇第三方物業(yè)服務(wù)企業(yè)暫時(shí)接管社區(qū)服務(wù)的決定。而我們的社區(qū)業(yè)主和中標(biāo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，往往都會(huì)忽略前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承擔(dān)社區(qū)服務(wù)期間所建立的社會(huì)關(guān)系，和潛在影響能力。也不知到政府主管部門為了穩(wěn)定社區(qū)和諧，并使前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)能夠接受退出社區(qū)服務(wù)，通常都會(huì)私下與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行談判，慣用的手段無(wú)非是大棒加糖果，用通俗的說(shuō)法就是在向前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)施加壓力的同時(shí)，也會(huì)依法講明繼續(xù)抵制下去的嚴(yán)重后果。當(dāng)然也會(huì)尋求前期物業(yè)企業(yè)退出條件，并會(huì)適時(shí)推出聘請(qǐng)第三方物業(yè)服務(wù)企業(yè)暫時(shí)接管社區(qū)服務(wù)建議，更會(huì)希望前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)推薦接管企業(yè)，用以平和對(duì)方抵觸心態(tài)。政府主管部門在

57、最后解決對(duì)峙矛盾時(shí)，最常用、也是相對(duì)有效的手段，就是利用社區(qū)業(yè)主對(duì)中標(biāo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的失望心里，結(jié)合前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)推薦或私下聯(lián)合其它物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管社區(qū)服務(wù)相對(duì)滿足心態(tài)，做出暫時(shí)指定第三方物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管社區(qū)服務(wù)，保證社區(qū)治安穩(wěn)定、維護(hù)業(yè)主生活質(zhì)量的決定。雖然第三方物業(yè)服務(wù)企業(yè)名義上是暫時(shí)接管，但由于具有前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)資訊介紹，和政府主管部門的支持，加上沒(méi)費(fèi)力氣得來(lái)的經(jīng)營(yíng)收益，其服務(wù)質(zhì)量將會(huì)好于前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，對(duì)社區(qū)業(yè)主的訴求也會(huì)認(rèn)真對(duì)待。此時(shí)的社區(qū)業(yè)主怎么還有心勁在短期內(nèi)，再次進(jìn)行“手續(xù)繁所”的更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)事宜。總之，中標(biāo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)如果答應(yīng)采用強(qiáng)勢(shì)方式進(jìn)入社區(qū)，趕走前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)

58、的要求，并采取行動(dòng)，將是所有參加物業(yè)二手服務(wù)管理項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)做出的最為可悲的重大決策失誤。第二十一章、接管、驗(yàn)收程序（二）2、化解抵制同盟試用方法：中標(biāo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)只要嚴(yán)格遵守國(guó)家法律，掌握社區(qū)物業(yè)服務(wù)相關(guān)企業(yè)參加抵制心里，合理運(yùn)用以點(diǎn)破面方法就可達(dá)到有效化解抵制同盟的目的。21優(yōu)先尋找進(jìn)入社區(qū)途徑：中標(biāo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和社區(qū)業(yè)主在碰到抵制同盟時(shí)，應(yīng)共同優(yōu)先尋找中標(biāo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)“平和進(jìn)入社區(qū)”的有效途徑，盡量避免采用強(qiáng)勢(shì)接管發(fā)生嚴(yán)重對(duì)峙。社區(qū)業(yè)主如果同意中標(biāo)物業(yè)服務(wù)企留用前期物業(yè)保安公司，繼續(xù)承擔(dān)社區(qū)安保服務(wù)工作，可以說(shuō)是化解抵制同盟，確保中標(biāo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)“平和進(jìn)入社區(qū)”最為有效的簡(jiǎn)化實(shí)

59、用方法。本“程序”在“第十六章中標(biāo)接管準(zhǔn)備第五條確定保安公司是否留用事宜”中，對(duì)留用前期物業(yè)保安公司化解抵制同盟方法做了較為詳細(xì)的文字闡述，中標(biāo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和社區(qū)業(yè)主只要注意和留用保安公司一起保守密秘，并建立每日互通情況交流機(jī)制，通過(guò)保安公司了解前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)動(dòng)態(tài)，調(diào)整應(yīng)對(duì)方案。使中標(biāo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和社區(qū)業(yè)主達(dá)到有效控制，中標(biāo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)“平和進(jìn)入社區(qū)”，接管社區(qū)物業(yè)服務(wù)管理工作。中標(biāo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和社區(qū)業(yè)主在通過(guò)保安公司得到，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)始組織抵制更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)同盟信息時(shí)，應(yīng)鼓勵(lì)保安公司表面接受抵制建議，并按前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求做好增派保安人員準(zhǔn)備。中標(biāo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和社區(qū)業(yè)主此時(shí)應(yīng)視所

60、增人員為接管期間所需加強(qiáng)安保需要，并主動(dòng)承擔(dān)相應(yīng)費(fèi)用。前期物業(yè)保安公司應(yīng)注意不要與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)生直接對(duì)立，可在接管驗(yàn)收之日，在社區(qū)業(yè)主、地方政府主管部門要求下，以不能做違法之事為由反水，配合中標(biāo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)展開(kāi)進(jìn)場(chǎng)接管工作，履行社區(qū)安全保護(hù)職責(zé)。22通知公證機(jī)關(guān)到場(chǎng)監(jiān)督：社區(qū)業(yè)主在成功邀請(qǐng)地方公證機(jī)關(guān)監(jiān)督更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)程后，通知公證機(jī)關(guān)到場(chǎng)。23通知律師參與接管、驗(yàn)收：社區(qū)業(yè)主作為更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)的法律主體，應(yīng)通知律師全程參與接管、驗(yàn)收工作，并對(duì)不合格問(wèn)題進(jìn)行依法取證（如實(shí)現(xiàn)公正監(jiān)督時(shí)，可配合公證機(jī)關(guān)對(duì)不合格問(wèn)題進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)公證），維護(hù)自身合法權(quán)益。24通知政府主管部門參與接管、驗(yàn)收：中