20167月膠州商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告

1、.膠州商業(yè)物業(yè)調(diào)查報(bào)告2015年7月一、商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)分布特征膠州商業(yè)物業(yè)從經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)上可分為大型超市,服裝專業(yè)市場(chǎng),綜合商業(yè)街,家具建材市場(chǎng)和城市綜合體五種商業(yè)類型。經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)從日常生活百貨、大型專業(yè)市場(chǎng)到大型餐飲、娛樂(lè)、休閑為一體綜合購(gòu)物廣場(chǎng)。以XX路為界,膠州主體商業(yè)依然以老城區(qū)為主,集中了膠州85%以上的商業(yè)消費(fèi)業(yè)態(tài)。從區(qū)域劃分上分為4個(gè)大型商圈,分別是老城區(qū)商圈、佳樂(lè)家超市商圈、新城區(qū)利群商圈和XX路家具家居建材街以及1個(gè)大型城市綜合體和2個(gè)新增購(gòu)物廣場(chǎng)。老城區(qū)商圈：膠州市最早的商圈,包含向陽(yáng)市場(chǎng)、國(guó)貨、世紀(jì)地下商城、金沙廣場(chǎng)大潤(rùn)發(fā)超市、盛天國(guó)際、利群、新源購(gòu)物購(gòu)車金逸影城、科潤(rùn)城華潤(rùn)萬(wàn)家

2、、財(cái)富中心。佳樂(lè)家超市商圈：輻射含概老城區(qū)南部邊緣及新城區(qū)與老城區(qū)的交界區(qū)域。新城區(qū)利群商圈：以利群購(gòu)物為中心,包含澳門路兩側(cè)沿街商業(yè)。XX路家居建材街：以XX路主干道為中心,包含兩側(cè)的家居建材沿街商業(yè),其中重點(diǎn)家居建材大型購(gòu)物廣場(chǎng)4個(gè),即禧徠樂(lè)家居博覽城、億豪家居廣場(chǎng)、龍港家具大世界和海博家居。1個(gè)新增城市綜合體：寶龍城市廣場(chǎng)2個(gè)新增購(gòu)物廣場(chǎng)：南坦鑫匯廣場(chǎng),中啟購(gòu)物廣場(chǎng)這幾個(gè)商圈含概的商業(yè)除向陽(yáng)市場(chǎng)作為專業(yè)的服飾市場(chǎng),XX西路作為家居建材專業(yè)市場(chǎng)以外,其他均是作為覆蓋面較大的區(qū)域購(gòu)物中心業(yè)態(tài)存在,而且內(nèi)部商業(yè)經(jīng)營(yíng)品種比較全面。二、膠州市各大商圈及重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目分析通常,我們將商圈劃分為三個(gè)層次

3、：核心商圈主要商圈、次級(jí)商圈次要商圈、邊際商圈邊緣商圈。一般情況下,核心商圈primary trading area約占50%70%的人流量；次級(jí)商圈secondary trading area約占15%20%的人流量；邊際商圈約占10%左右的人流量。1.老城區(qū)商圈XX國(guó)貨世紀(jì)地下商城XX國(guó)貨集團(tuán)新世紀(jì)購(gòu)物中心有限公司是于20XX12月開(kāi)業(yè)的一家集購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑、服務(wù)于一體的大型綜合性購(gòu)物中心。購(gòu)物中心位于膠州市XX西路5號(hào),世紀(jì)大廈一、二、三層,單層營(yíng)業(yè)面積10000多平方米。樓層經(jīng)營(yíng)面積M2樓層功能經(jīng)營(yíng)種類3樓10000家電、服裝、百貨、童裝電視、冰箱、空調(diào)、日用百貨、休閑服裝、商務(wù)男裝

4、、童裝等2樓10000化妝品、珠寶、鞋帽、服裝、超市化妝品、金銀首飾、男女服裝、小食品、煙酒糖茶、蔬菜水果、生鮮加工、日用百貨1樓10000租賃情況：東門：50M2,6萬(wàn)/年；10M2西門：20M2,3萬(wàn)/年服裝、鞋帽、飾品由于XX國(guó)貨世紀(jì)購(gòu)物中心所占據(jù)的較為良好的地理位置,同時(shí)經(jīng)營(yíng)時(shí)間較長(zhǎng),區(qū)域已經(jīng)自然形成以它為核心向外輻射的半主力店及商業(yè)街道,其影響之深在膠州人心里已經(jīng)成為大宗購(gòu)物的首選,周邊自然配合的專業(yè)電器市場(chǎng)蘇寧電器目前已搬遷至XX路蓓蕾大廈1F,通訊市場(chǎng)和服裝、手飾專賣店相互比鄰,業(yè)態(tài)互補(bǔ),區(qū)域消費(fèi)業(yè)態(tài)非常完善。利群商場(chǎng)XX路利群商場(chǎng)位于XX路與國(guó)貨世紀(jì)購(gòu)物中心并駕齊驅(qū),以超市為主

5、力店帶動(dòng)的中高檔服飾品牌商場(chǎng)。與國(guó)貨同期,均是膠州較早投入使用的大型綜合商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。1F,以品牌服飾、化妝品為主,對(duì)外租賃,租金水平同利群集團(tuán)統(tǒng)一管理,以老廟黃金為例,年租金11萬(wàn)/年約30。2F,主要是利群超市賣場(chǎng),同時(shí)利群商場(chǎng)實(shí)際是與向陽(yáng)市場(chǎng)共用同一棟建筑, 兩者在二層可以互通,這就為消費(fèi)者提供了更為便利的購(gòu)物通道,也使兩者的客流都在不同程度上得到了提升。膠州灣財(cái)富中心膠州灣財(cái)富中心地處膠州市老城中心,東至XX路、南至XX東路、西至XX路、北至XX路,商業(yè)街建筑面積達(dá)85000平方米,可容納400多戶商家,20XX9月試營(yíng)業(yè)。財(cái)富中心地上分為A、B、C、D四個(gè)樓座,地下為維客超市目前已關(guān)閉和

6、大型停車場(chǎng)。地上商業(yè)面積業(yè)態(tài)分布：一層：麥當(dāng)勞、珠寶首飾、品牌服裝、手機(jī)賣場(chǎng)、銀行等各類品牌店二層：A座、B座為時(shí)尚服裝服飾、婦女兒童用品 C座休閑服裝、數(shù)碼廣場(chǎng)；D座精品鞋帽、箱包三層：A座為小飾品、家居用品；B座兒童服飾 C座娛樂(lè)廣場(chǎng)； D座美食廣場(chǎng)商鋪售價(jià)：F1：14000元/平方米-20000元/平方米F2：均價(jià)12000元/平方米F3：均價(jià)6000元/平方米租金水平：1F，2F,以貓眼休閑服裝為例,營(yíng)業(yè)面積50平方米,年租金5萬(wàn)；以金銀首飾小飾品為例,營(yíng)業(yè)面積20平方米,年租金1.5-2萬(wàn),周末來(lái)逛街的客戶不多,生意冷淡,。3F，出租的20平米店鋪,平均要價(jià)10000-12000/年

7、項(xiàng)目招商完成約70,但真正經(jīng)營(yíng)業(yè)戶不足30%左右,尤其是2F、3F經(jīng)營(yíng)業(yè)戶更少。金沙廣場(chǎng)項(xiàng)目位于膠州市XX路老向陽(yáng)市場(chǎng)北臨,由XX盛世嘉業(yè)商業(yè)發(fā)展有限公司開(kāi)發(fā),全部采用統(tǒng)一收銀,統(tǒng)一管理,一期建筑面積約為7萬(wàn)方,商鋪形態(tài)分為臨街和內(nèi)鋪2種地上5層,地下2層,其中1樓主要以品牌服裝、化妝品、肯德基和餐飲阿香米線為主,2-3樓為大潤(rùn)發(fā)超市,4樓主要以餐飲、KTV、電子游戲娛樂(lè)為主。目前運(yùn)營(yíng)模式以對(duì)外承租為主,北門區(qū)域經(jīng)營(yíng)類型主要為服裝、鞋帽類,每天人流量較少,多數(shù)因經(jīng)營(yíng)不佳,對(duì)外轉(zhuǎn)租。租金水平：1F,北門區(qū)域主要以服裝、鞋帽類為主,知名較大品牌為百信鞋服城,對(duì)外出租面積為15-150不等,年租金5

8、-7.5萬(wàn)不等；南門區(qū)域大潤(rùn)發(fā)主門,以品牌服裝、化妝品、肯德基和餐飲阿香米線為主,對(duì)外出租面積35-300不等,年租金8-15萬(wàn)不等。2-3F,為大潤(rùn)發(fā)超市,營(yíng)業(yè)面積約為4500平方米,年租金初步估算120萬(wàn)左右。4F,主要以餐飲、KTV、電子游戲娛樂(lè)為主,對(duì)外出租面積75-300,年租金7-12萬(wàn)不等。金沙廣場(chǎng)地處XX路最繁華地段,后因大潤(rùn)發(fā)超市帶動(dòng),日均消費(fèi)客群約為5000-6000人,極大的帶動(dòng)了周邊商業(yè)消費(fèi),但北門區(qū)域經(jīng)營(yíng)類型服裝、鞋帽類問(wèn)津較少,多少經(jīng)營(yíng)戶開(kāi)始陸續(xù)對(duì)外轉(zhuǎn)租。盛天國(guó)際勝天國(guó)際地處膠州市XX東路北,人民銀行以西位置,由XX盛天置業(yè)有限公司開(kāi)發(fā),總占地面積4.5萬(wàn),由13.

9、6萬(wàn)平小高層和3.7萬(wàn)平沿街商業(yè)組成,商業(yè)部分持有,部分銷售面積從35-400南北沿街商業(yè)西側(cè)最南頭目前由工商銀行使用,其中規(guī)劃的南北沿街商業(yè)招商已招滿,東側(cè)沿XX路規(guī)劃交由銀座商城使用,因其他原因銀座商城后續(xù)工作并未展開(kāi)。商鋪銷售價(jià)格18000元/-22000元/；租金水平：規(guī)劃南北沿街商業(yè),以韓國(guó)首爾婚慶店為例,3層總面積約為300,年租金12萬(wàn)。科潤(rùn)城華潤(rùn)萬(wàn)家科潤(rùn)城地處XX西路與XX南路交匯處,商業(yè)總建筑面積約為15萬(wàn)方,地下負(fù)一層為華潤(rùn)萬(wàn)家超市,地上1-4F主要為高檔服裝、品牌鞋帽和高檔餐飲。商業(yè)銷售價(jià)格：起價(jià)12888元,均價(jià)區(qū)間2-3萬(wàn),門頭房最高價(jià)5萬(wàn)多；租金價(jià)格：1-4樓對(duì)外出

10、租,面積從35-350平米,年租金8-18萬(wàn)不等。老城區(qū)商圈情況匯總：項(xiàng)目建面萬(wàn)平米業(yè)態(tài)定位功能定位形象定位商業(yè)物業(yè)產(chǎn)權(quán)XX國(guó)貨世紀(jì)商城3地下一層、地上一層為以低檔服裝百貨為主理由娛樂(lè)場(chǎng)；二樓三樓超市、珠寶等高檔百貨及服飾綜合性中檔自持+銷售財(cái)富中心25地下一層為維客超市；地上一層為服裝百貨中低檔,二層為精品服裝專賣,三樓兒童生活館商業(yè)街+超市中檔自持+銷售金沙廣場(chǎng)7一樓以品牌服裝、化妝品、肯德基和餐飲阿香米線為主,二、三樓為大潤(rùn)發(fā)超市,四樓為餐飲、KTV、電子游戲娛樂(lè)綜合性中檔自持+銷售盛天國(guó)際3.7XX路東最大單體為銀座商城,其余皆為臨街商鋪,金融、娛樂(lè)、休閑、數(shù)碼、特色餐飲設(shè)有專區(qū)綜合性

11、中高檔自持+銷售向陽(yáng)廣場(chǎng)含利群17利群?jiǎn)误w百貨、綜合超市；向陽(yáng)廣場(chǎng)為服裝、鞋帽、日常生活用品主題精品街綜合性中至中高檔自持+銷售科潤(rùn)城15地下負(fù)一層為華潤(rùn)萬(wàn)家超市,地上1-4F主要為高檔服裝、品牌鞋帽、化妝品和高檔餐飲等 服裝百貨+超市中檔自持+銷售2.新城區(qū)利群商圈、寶龍城市廣場(chǎng)商圈新城區(qū)利群商圈項(xiàng)目地址澳門路南世紀(jì)大道東開(kāi)發(fā)商利群集團(tuán)商管機(jī)構(gòu)利群集團(tuán)占地面積/建筑面積12.28萬(wàn)平米建筑單體形式及數(shù)量單體外部交通狀況88、7、18、77、203等公交線路,交通暢達(dá)商鋪形態(tài)臨街與內(nèi)鋪,地上7層地下1層車位概況及租/售價(jià)格地下停車位、地上停車位面積范圍整體基本樁距8米層高5米左右商業(yè)物業(yè)產(chǎn)權(quán)自

12、持業(yè)態(tài)定位百貨、娛樂(lè)、影院功能定位綜合性購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑定位優(yōu)勢(shì)體量、地段、品牌市場(chǎng)定位終端消費(fèi)群為中高檔消費(fèi)人群經(jīng)營(yíng)定位統(tǒng)一收銀 統(tǒng)一管理形象定位中高檔客流量三千人次左右常規(guī)工作日新城區(qū)利群主要針對(duì)膠州新城中高端客群,其中一到三樓主要經(jīng)營(yíng)中高端服裝、鞋帽、品牌化妝品、黃金首飾等,四樓為餐飲、KTV娛樂(lè)、西海岸國(guó)際影城等,因高端消費(fèi)群體較少,四樓餐飲經(jīng)營(yíng)較為慘淡。寶龍城市廣場(chǎng)商圈項(xiàng)目地址膠州寶龍城市廣場(chǎng)開(kāi)發(fā)商XX寶龍英聚置地發(fā)展有限公司商管機(jī)構(gòu)寶龍集團(tuán)物業(yè)占地面積7.8萬(wàn)建筑面積34萬(wàn)商業(yè)約22萬(wàn)建筑單體形式及數(shù)量單體外部交通狀況502、5039、18、203、201等公交線路商鋪形態(tài)臨

13、街與內(nèi)鋪,地上5層,地下1層車位概況及租/售價(jià)格地下停車位、地上停車位面積范圍45-400基本樁距4米層高5米左右商業(yè)物業(yè)產(chǎn)權(quán)自持+銷售業(yè)態(tài)定位超市大潤(rùn)發(fā)、餐飲、娛樂(lè)、影院功能定位綜合性購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑定位優(yōu)勢(shì)體量、地段、品牌市場(chǎng)定位消費(fèi)群為中高檔消費(fèi)人群經(jīng)營(yíng)定位統(tǒng)一收銀 統(tǒng)一管理形象定位中高檔客流量二千人次左右常規(guī)工作日寶龍城市廣場(chǎng)是目前膠州最大的城市綜合體,集商業(yè)、公寓、寫(xiě)字樓為一體的復(fù)合型商業(yè)體,一樓主要經(jīng)營(yíng)高端品牌服裝、鞋帽、化妝品,二樓大潤(rùn)發(fā)超市,三樓主要為橫店影院、KTV及部分餐飲,四樓主要經(jīng)營(yíng)為餐飲。商業(yè)售價(jià)格為：12000-18000元/ 租金：1-4樓對(duì)外出租除大潤(rùn)發(fā)外

14、,面積從45-400平米,年租金7-15萬(wàn)不等。3.佳樂(lè)家商圈佳樂(lè)家購(gòu)物中心佳樂(lè)家購(gòu)物中心位于XX路和XX路交匯處,總營(yíng)業(yè)面積3萬(wàn)多平方米,在城區(qū)商業(yè)消費(fèi)場(chǎng)所來(lái)說(shuō)已經(jīng)算是相對(duì)偏遠(yuǎn),其輻射含概老城區(qū)南部邊緣及新城區(qū)與老城區(qū)的交界區(qū)域,但邊緣區(qū)域的人口密集度不高,總體商業(yè)業(yè)態(tài)并不均衡。樓層經(jīng)營(yíng)面積M2樓層功能經(jīng)營(yíng)種類3樓10000飛拉利小商品城手機(jī)、電腦、休閑服飾、玩具2樓10000服裝、鞋帽休閑服裝,商務(wù)男裝、品牌鞋類1樓10000珠寶、玉器、服裝、超市化妝品、金銀首飾、珠寶、童裝、小食品、煙酒糖茶、蔬菜水果、生鮮加工、日用百貨三、專業(yè)市場(chǎng)及綜合商業(yè)街分析3.1專業(yè)市場(chǎng)向陽(yáng)市場(chǎng)向陽(yáng)市場(chǎng)區(qū)域是膠州

15、市最繁華的小商品集散地。1988年建成后,由工商局統(tǒng)一對(duì)外出租。市場(chǎng)內(nèi)部?jī)蛇吘W(wǎng)點(diǎn)以13000元/平方米的價(jià)格正式對(duì)外銷售,中間搭建鋪位仍由工商局統(tǒng)一出租。經(jīng)過(guò)近20年的商業(yè)浸潤(rùn),積聚著1100家商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和小商販。樓層經(jīng)營(yíng)面積M2經(jīng)營(yíng)種類租金水平2樓12服裝兩頭網(wǎng)點(diǎn)1萬(wàn)/年,中部網(wǎng)點(diǎn)1.3萬(wàn)/年1樓12服裝、鞋帽、飾品、箱包兩頭門口網(wǎng)點(diǎn)1.5-2萬(wàn)/年,中部網(wǎng)點(diǎn)1.2萬(wàn)/年其中中間搭建鋪位由工商局統(tǒng)一出租,價(jià)格為1.2萬(wàn)/年。3.2綜合商業(yè)街XX路綜合商業(yè)街XX路綜合商業(yè)街是膠州市區(qū)的中軸線、著名的商業(yè)街之一,主要以經(jīng)營(yíng)服裝服飾、日用百貨、家用、美發(fā)、食品、餐飲等為主的綜合性商業(yè)街。整條路自南向

16、北租金價(jià)格根據(jù)面積不同,租賃時(shí)間不同,租金價(jià)格起伏不定,忽高忽低。平均租金一般都在每平米1-2元/天之間,部分小面積商鋪達(dá)到3元/天如華潤(rùn)萬(wàn)家、國(guó)貨附近,20平米服裝店,年租金是2萬(wàn)多元。XX路商業(yè)街北起青州東路南至XX路,主要商街集中在膠州路與XX路段。利群就坐落在本條商街上。路段很短,但店鋪卻非常集中,業(yè)態(tài)也比較全。主要經(jīng)營(yíng)服裝、鞋帽、美發(fā),租金價(jià)格一般都在2元/天/左右,利群南側(cè)局部單層小面積商鋪甚至達(dá)到4元/天/。XX西路商業(yè)街XX西路商業(yè)街是膠州市最集中的建材銷售一條街,主要經(jīng)營(yíng)建材、陶瓷、五金、地板、衛(wèi)浴、裝飾材料、燈具等。沿街網(wǎng)點(diǎn)大多為兩層200平米,平均租金一般在每平米0.41

17、元天/左右,部分100平米兩層商鋪能達(dá)到0.6元/天/。澳門路商業(yè)街澳門路商業(yè)街是膠州市新城區(qū)最繁華的路段,東起XX路至XX路為最繁華地段,其中新城區(qū)利群就坐落在本條商街上,路段全長(zhǎng)約為2000米,但店鋪卻非常集中,業(yè)態(tài)也比較全。主要經(jīng)營(yíng)服裝、鞋帽、美發(fā)、汽車美容、超市、高端餐飲等,租金價(jià)格一般都在2-3.5元/天/左右,利群南側(cè)局部單層小面積商鋪甚至達(dá)到4.5元/天/。四、膠州商業(yè)銷售情況分析4.1膠州重點(diǎn)項(xiàng)目商業(yè)銷售情況分析膠州市2015年上半年商業(yè)成交,主要集中在以北京路為界,膠州新、老城區(qū)區(qū)域。離本案最近項(xiàng)目皇騏河濱華庭1-6月僅成交4套,成交價(jià)格為8590元/。膠州市2015年1-6

18、月重點(diǎn)項(xiàng)目商業(yè)情況匯總項(xiàng)目名稱成交套數(shù)套數(shù)成交價(jià)格元/庫(kù)存量套數(shù)禧來(lái)樂(lè)國(guó)際家居博覽城31310620257盛天國(guó)際291856213寶龍城市廣場(chǎng)231582797正北名苑51452455御花園51308643皇騏河濱華庭4859023幸福居4840065科潤(rùn)城326257163正北蔚藍(lán)半島31539816融城220099281宋城美域214065120中央公園22359532聯(lián)誼景尚名都210766170正北半島藍(lán)灣11201867合計(jì)398151291402膠州市2015年1-6月重點(diǎn)項(xiàng)目商業(yè)共計(jì)成交398套,除禧來(lái)樂(lè)國(guó)際家居博覽城網(wǎng)簽313套,占比約78.64%及盛天國(guó)際和寶龍城市廣場(chǎng)外,

19、其他項(xiàng)目按照網(wǎng)簽月均成交不足1套,成交量較少。4.2本項(xiàng)目周邊商業(yè)情況分析本案周邊存有社區(qū)商業(yè)共計(jì)7個(gè)項(xiàng)目,如上圖所示,其中寶麗金山水國(guó)際和東苑新天地為死盤,社區(qū)商業(yè)情況不做分析。各項(xiàng)目銷售情況如下：時(shí)間/銷售情況XX花園書(shū)香名苑隆福馨河灣皇騏河濱華庭正北半島藍(lán)灣20XX0套,0,0元/0套,0,0元/5套,920.35,12284元/0套,0,0元/0套,0,0元/20XX0套,0,0元/0套,0,0元/0套,0,0元/4套,872.5,8590元/0套,0,0元/20XX1套,262.66,7018元/0套,0,0元/0套,0,0元/0套,0,0元/1套,172.3,12018元/2015年0套,0,0元/0套,0,0元/0套,0,0元/0套,0,0元/0套,0,0元/合計(jì)1套,262.66,7018元/0套,0,0元/5套,920.35,12284元/4套,872.5,8590元/1套,172.3,12018元/注：以上數(shù)據(jù)來(lái)