房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢與變化

1、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢變化 企業(yè)管理論文 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢與變化秦虹住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任研究員未來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的 5 判斷市場整體增速下降格局漸成趨勢；二是新房市場達到高點，競爭將不斷加?。蝗墙Y(jié)構(gòu)性機會凸現(xiàn)，細分市場是必然是非傳統(tǒng)住宅市場空間增大是機遇和風(fēng)險并存是市場集中度 提高，行業(yè)整合在所難免。目前住房供求關(guān)系呈現(xiàn)全國總體偏松，部分地區(qū)過剩的格局以 2011 年為分界點，住房供求關(guān)系開始發(fā)生變化2011 年以前，全國供求關(guān)系總體偏緊分地區(qū)過緊以全國的房價普遍上漲時出臺的政策基本上都是抑制房價上漲的。2011 以后，全國的供求關(guān)系出現(xiàn)從過去總體偏緊分過緊到現(xiàn)在總體偏松分地區(qū)過剩的

2、格局果把施工面積的增長速度和銷售面積的增長速度放在起比的話可以看到， 2011 年開始給的增長速度比銷售的增長速度快 l 倍左右。出現(xiàn)這種轉(zhuǎn)變的原因主要有三方面。第一個原因與前期寬松的流動性有關(guān)。 年、2010 年為了應(yīng)對全球金融危機國實施了寬松的貨幣政策于出口受到了極大的影響體經(jīng)濟投資領(lǐng)域有限量資金或明或暗直接或間接進入了房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域接 增加了房地產(chǎn)的供給。第二個原因與 2011 年開始的房地產(chǎn)調(diào)控政策有關(guān)系 的 1 26日出臺的國 8 條，核心就是限購和限貸，房價上漲快的 城市限購，全國范圍內(nèi)購買第三套房不貸款、購買第二套房首付提高到 60% 利率提高到 。調(diào)控政策對抑制新增的投資投機性

3、需求產(chǎn)生了積極作用，但這也直接改變了民、司投資房地產(chǎn)的方式來買房投資開始轉(zhuǎn)變?yōu)橘I房地產(chǎn)的私募，而這些資金都進了房地產(chǎn)開發(fā)去房地產(chǎn)的需求資金在變成供給資金 大增加了房地產(chǎn)的供給能力。第三個原因涉及到地方政府的土地財政許多地方或提高土地出讓 面積、或提高建筑容積率，導(dǎo)致房地產(chǎn)供給增加。按照目前的銷售和供給速度看求關(guān)系總體偏松開發(fā)企業(yè)來講還是消化庫存為主說大幅度漲價的環(huán)境目前不存在求關(guān)系是動態(tài)年住房的新開工面積較低商品房的銷售面積處于歷史的第二高位求關(guān)系在逐步調(diào)整整到位總體上還需要一段時間上的差異仍然存在。 目前的政策是優(yōu)化回歸兼顧改革，還談不上是“救市”央行和銀監(jiān)會在 2014 年 月 30 發(fā)布

4、關(guān)于做好進步做好住房金融服務(wù)工作的通知稱通知認為是“救市”。但總體來看策更確切地說是根據(jù)市場的變化對過去過緊的政策進行了一種常態(tài)“恢復(fù)”，是政策的優(yōu)化和調(diào)整，是把過去過度行政化的一些手段恢復(fù)到常態(tài)，還談不上是“救市”。另一方面，這個政策有也表明了房地產(chǎn)金融改革的方向。從恢復(fù)常態(tài)來看有四個要點。第 ，今后地方政策搞公共租賃住房和棚戶區(qū)改造貨款期限延長到 25 ，這是保障性住房建設(shè)最基本的資金保障，有了長期資金的支持，各地政府建設(shè)保障性住房才能落實。第二，對于購買首套房利率打 7 折對首次置業(yè)家庭的政策支持首次置業(yè)家庭各國都有支持政策，因為它涉及社會穩(wěn)定，所以應(yīng)是常態(tài)化政策。第三，對于已經(jīng)還清貸款

5、購買第二套房的改善性需求行首套房信貸政策是對過去購買第二套房實施從嚴(yán)政策的調(diào)整，實事求是地把住房改善視同民生，在政策上予以支持。第四，即使購買首套住房首付也不能低于 30% 這仍屬于較高門檻，將極大地保證我國不會出現(xiàn)美國房地產(chǎn)貸款危機果是搞零首付或過低的首付才算 是“救市”。除了政策優(yōu)化和回歸還表明了兩個未來改革的方向。第一個改革的方向是鼓勵銀行業(yè)金融機構(gòu)通過發(fā)行住房低壓貸款支持證券 等多種措施籌集資金二個改革的方向是要擴大市場化融資渠道極穩(wěn)妥開展房地產(chǎn) 投資信托基金(REITS)點。從長遠政策來看地產(chǎn)政策的核心是要建立一個統(tǒng)一范定的住房供應(yīng)體系個供應(yīng)體系的核心是以政府為主提供住房保障市場為主

6、滿足多層次的住房需求，也就是說，今后各種各樣的市場需求，由市場滿足，由市場 配置資源，這是大方向。中長期房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)向結(jié)構(gòu)性機會，趨勢判斷和創(chuàng)新最重要房地產(chǎn)的投資從來都是中長期投資場的短期變化不足為奇長期的趨勢判斷和發(fā)展規(guī)律的把握很重要果投資人對未來房地產(chǎn)趨勢判斷錯了好的企業(yè)也會在市場中碰壁者認為中長期來看國的房地產(chǎn)市場還有很大空間，住房質(zhì)量的提升、改善性需求仍在增長，非住宅業(yè)態(tài)將更加豐富、房地產(chǎn)的服務(wù)市場空間很大體來講未來中長期房地產(chǎn)市場的發(fā)展者有 以下五點判斷。一是市場整體增速下降化格局漸成趨勢地產(chǎn)作為宏觀經(jīng)濟的重要組成部分與宏觀經(jīng)濟是一致的在新常態(tài)下增長速度下臺階，房地產(chǎn)業(yè)的增速也同樣會

7、下臺階銷售面積這個領(lǐng)先指標(biāo)為代表地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)告別了過去低基數(shù)、高增長的時代，將轉(zhuǎn)向高基數(shù)、低增長。在全國總增速下降的態(tài)勢下區(qū)的分化格局必將顯現(xiàn)有的地方還會有高增長的地方小增長，有的地方負增長。在市場分化格局下，分類政策是必然，所以房地產(chǎn)開發(fā)投資的選擇就特別重要向哪里去里有需求有需求的地方投資才是正 確的選擇，否則將會面臨風(fēng)險。二是新房市場達到高點爭將不斷加劇著我國房地產(chǎn)總量問題的基本解決國二手房市場將會興起么根據(jù)供求關(guān)系研究房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢時給就不僅僅是新房是新房加二手房國的房地產(chǎn)市場定會發(fā)展到發(fā)達國家今天的市場格局是房地產(chǎn)交易以存量房為主前國的一線城市二手房交易已經(jīng)超過新房交易一倍以上國其它

8、城市二手房也在增長以即使未來還有需求至需求還在增長對新房的需求有可能降低必將導(dǎo)致房地產(chǎn)市場競爭的加劇此發(fā)企業(yè)必須有所認識不可把過去新房市 場高增長的經(jīng)驗復(fù)制到未來。三是結(jié)構(gòu)性機會顯現(xiàn)分市場是必然來我國的房地產(chǎn)業(yè)仍有較大發(fā)展空間，但這個空間不是普遍性的，而主要是結(jié)構(gòu)性的。在結(jié)構(gòu)性機會下，區(qū)域位置更顯價值，判斷什么樣的區(qū)域位置可投資，需要從宏觀、中觀、微觀三個層面分析把握。城市群發(fā)展快、高速交通網(wǎng)覆蓋、資源條件優(yōu)、公共服務(wù)水平高的地方投資空間大僅投資區(qū)域需要選擇資業(yè)態(tài)品類型等結(jié)構(gòu)性機會也大量存在，這就需要細分市場。由于中國市場規(guī)模大，而發(fā)展不平衡，細分市場就特別有意義何一個小的比例的需求是一個大的

9、市場能把握細分市 場的企業(yè)一定是專業(yè)化能力強的企業(yè)。四是非傳統(tǒng)住宅市場空間增大是機遇和風(fēng)險并存去由于住宅投資占房地產(chǎn)投資的比例較高以經(jīng)常以房地產(chǎn)市場代表住房市場說的房地產(chǎn)調(diào)控也都是住房市場的調(diào)控未來房市場投資總量仍然很大增速會下降傳統(tǒng)住宅的投資總量比不上住宅增速會上升傳統(tǒng)住宅包括創(chuàng)新性的住宅產(chǎn)品資產(chǎn)管理為核心的商務(wù)辦公樓宇投資價值提升為核心的存量房開發(fā)，以產(chǎn)業(yè)、旅游、養(yǎng)生、休閑、度假為核心的新型地產(chǎn)，以服務(wù)配套為核心的養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)支撐為核心的房地產(chǎn)服務(wù)等些非傳統(tǒng)住宅的開發(fā)未來有很大機遇由于經(jīng)驗不足式不清理人才和長期資金支持 缺乏等原因也會有很大風(fēng)險。五是市場集中度提高業(yè)整合在所難免著今后房地產(chǎn)市場競爭的加劇地產(chǎn)市場的集中度將不斷提高分資金實力大和專業(yè)化能力強的企業(yè)將會不斷提高市場份額部分企業(yè)將會逐步退出房地產(chǎn)市場個房地產(chǎn)行業(yè)未來的兼并、重組、整合等調(diào)整在所難免，所以，今后一定會出現(xiàn)一些企業(yè)和地方出現(xiàn)問題這不