上海市住宅物業(yè)管理制度

1、 40 - / NUMPAGES40 HYPERLINK /上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定( 上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定 2010年12月28日 17:53 （2004年8月19日上海市第十二屆人民代表大會常務委員會第十四次會議通過2010年12月23日上海市第十三屆人民代表大會常務委員會第二十三次會議修訂） 第一章總則 第一條為了規(guī)范住宅物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，根據(jù)中華人民共和國物權法、國務院物業(yè)管理條例和其他有關法律、行政法規(guī)，結合本市實際情況，制定本規(guī)定。 第二條本市行政區(qū)域內住宅物業(yè)管理、使用及其監(jiān)督管理，適用本規(guī)定。 第三條本規(guī)定所稱住宅物業(yè)管理（以下簡稱物業(yè)管理），是指

2、住宅區(qū)內的業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，或者通過其他形式，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。 本規(guī)定所稱業(yè)主，是指房屋的所有權人。 本規(guī)定所稱使用人，是指房屋的承租人和實際居住人。 本規(guī)定所稱物業(yè)服務企業(yè)，是指依法取得獨立法人資格、具有相應資質，從事物業(yè)服務的企業(yè)。 第四條市房屋行政管理部門負責全市物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。區(qū)、縣房屋行政管理部門負責本轄區(qū)內物業(yè)管理的監(jiān)督管理；其設立的房屋管理辦事機構（以下簡稱房管辦事處）承擔相關具體事務。 市和區(qū)、縣房屋行政管理部門履行以下職責： （一）業(yè)主大會和業(yè)

3、主委員會的業(yè)務指導與監(jiān)督管理； （二）物業(yè)服務企業(yè)和從業(yè)人員的監(jiān)督管理； （三）專項維修資金歸集、使用的指導與監(jiān)督； （四）物業(yè)使用和維護的監(jiān)督管理； （五）物業(yè)管理方面的其他監(jiān)督管理職責。 第五條區(qū)、縣人民政府應當建立住宅小區(qū)綜合管理工作制度，組織區(qū)、縣相關行政管理部門和單位，部署、推進和協(xié)調轄區(qū)內物業(yè)管理各項工作，并指導監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會的各項工作。 鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府和街道辦事處應當建立本轄區(qū)住宅小區(qū)綜合管理工作制度，協(xié)調和處理轄區(qū)內物業(yè)管理綜合事務和糾紛，指導監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會的組建及日常運作。 第六條市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會是實行行業(yè)服務和自律管理的社會組織，依法制定和組織實施自律

4、性規(guī)范，組織業(yè)務培訓，對物業(yè)服務企業(yè)之間的糾紛進行調解，維護物業(yè)服務企業(yè)合法權益。 本市鼓勵物業(yè)服務企業(yè)加入市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會。 第二章業(yè)主及業(yè)主大會 第七條住宅小區(qū)，包括分期建設或者兩個以上單位共同開發(fā)建設的住宅小區(qū)，其設置的配套設施設備是共用的，應當劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域；但被道路、河道等分割為兩個以上自然街坊或者封閉小區(qū)，且能明確共用配套設施設備管理、維護責任的，可以分別劃分為獨立的物業(yè)管理區(qū)域。 第八條房屋行政管理部門負責核定物業(yè)管理區(qū)域。 規(guī)劃行政管理部門在住宅建設工程設計方案審查時，應當征求區(qū)、縣房屋行政管理部門對物業(yè)管理區(qū)域的預劃意見。 建設單位在申請辦理住宅建設工程規(guī)劃許可證的

5、同時，應當向區(qū)、縣房屋行政管理部門提出劃分物業(yè)管理區(qū)域的申請，區(qū)、縣房屋行政管理部門應當在五日內核定物業(yè)管理區(qū)域。 建設單位在房屋銷售時，應當將區(qū)、縣房屋行政管理部門核定的物業(yè)管理區(qū)域范圍，通過合同約定方式向物業(yè)買受人明示。 第九條尚未劃分或者需要調整物業(yè)管理區(qū)域的，區(qū)、縣房屋行政管理部門應當會同鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處，按照第七條的規(guī)定，結合當?shù)鼐用裎瘑T會、村民委員會的布局劃分物業(yè)管理區(qū)域。調整物業(yè)管理區(qū)域的，還應當征得專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。 物業(yè)管理區(qū)域調整后，區(qū)、縣房屋行政管理部門應當在相關物業(yè)管理區(qū)域內公告。 第十條建設單位在辦理房屋交付使用

6、許可手續(xù)時，應當向房管辦事處提交下列資料： （一）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料； （二）設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料； （三）物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件； （四）物業(yè)管理所必需的其他資料。 建設單位在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，應當向物業(yè)服務企業(yè)移交前款規(guī)定的資料。 業(yè)主可以向房管辦事處、物業(yè)服務企業(yè)申請查詢本物業(yè)管理區(qū)域內第一款規(guī)定的資料。 第十一條業(yè)主在物業(yè)管理活動中，除享有中華人民共和國物權法、國務院物業(yè)管理條例規(guī)定的權利外，還有權提議召開首次業(yè)主大會會議。 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，應當履行中華人民共和國物權法、國務院

7、物業(yè)管理條例規(guī)定的義務。 業(yè)主應當直接或者通過建設單位、物業(yè)服務企業(yè)向業(yè)主委員會提供聯(lián)系地址、通訊方式。 第十二條業(yè)主大會由一個物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主組成。 一個物業(yè)管理區(qū)域內，房屋出售并交付使用的建筑面積達到百分之五十以上，或者首套房屋出售并交付使用已滿兩年的，應當召開首次業(yè)主大會會議，成立業(yè)主大會。但只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。 第十三條物業(yè)管理區(qū)域符合本規(guī)定第十二條第二款所列應當成立業(yè)主大會條件之一的，建設單位應當在三十日內向物業(yè)所在地的鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處提出成立業(yè)主大會的書面報告，并提供

8、下列資料： （一）物業(yè)管理區(qū)域核定意見； （二）物業(yè)服務企業(yè)用房和業(yè)主委員會用房（以下合稱物業(yè)管理用房）配置證明； （三）業(yè)主清冊和物業(yè)建筑面積； （四）物業(yè)出售并交付使用時間； （五）已籌集的專項維修資金清冊。 建設單位未及時書面報告的，業(yè)主可以向鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處提出成立業(yè)主大會的書面要求。 第十四條鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處應當在接到建設單位書面報告或者業(yè)主書面要求后的六十日內，會同區(qū)、縣房屋行政管理部門組建業(yè)主大會籌備組（以下簡稱籌備組）?；I備組應當自成立之日起七日內，將成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內公告。 籌備組由業(yè)主代表，建設單位代表，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處代表，房管辦

9、事處代表，物業(yè)所在地居民委員會或者村民委員會代表組成?；I備組人數(shù)應當為單數(shù)，其中業(yè)主代表應當符合本規(guī)定第十九條第二款的規(guī)定，人數(shù)所占比例應當不低于籌備組總人數(shù)的二分之一?；I備組組長由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處代表擔任。 籌備組中的業(yè)主代表，由街道辦事處或者鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府組織業(yè)主推薦產生。 業(yè)主對籌備組成員有異議的，由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處協(xié)調解決。 第十五條籌備組應當做好以下籌備工作： （一）確認并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積； （二）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內容； （三）草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則； （四）確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則； （五

10、）制定業(yè)主委員會成員候選人產生辦法，確定業(yè)主委員會成員候選人名單； （六）制定業(yè)主委員會選舉辦法； （七）完成召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。 前款內容應當在首次業(yè)主大會會議召開十五日前在物業(yè)管理區(qū)域內公告。業(yè)主對公告內容有異議的，籌備組應當記錄并作出答復。 籌備組應當自成立之日起九十日內，組織召開首次業(yè)主大會會議。 籌備組在業(yè)主委員會依法成立后自行解散。 第十六條業(yè)主大會除履行中華人民共和國物權法、國務院物業(yè)管理條例規(guī)定的職責外，還可以決定業(yè)主委員會的工作經費、撤銷業(yè)主小組不適當?shù)臎Q定。 第十七條業(yè)主大會會議可以采用集體討論形式，也可以采用書面征求意見的形式。業(yè)主大會會議應當有物業(yè)管理區(qū)

11、域內專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。 業(yè)主大會作出決定，應當經專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。業(yè)主大會決定籌集和使用專項維修資金，或者改建、重建建筑物及其附屬設施的，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意。 業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議，代理人應當持業(yè)主書面委托書并依據(jù)委托人對所議事項的意見進行投票表決。 第十八條首次業(yè)主大會會議通過的議事規(guī)則，應當就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主小組的設立、業(yè)主委員會的組成、任期、罷免和補選等事項作出約定。 第十九條業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產生，

12、依法履行職責。業(yè)主委員會由五人以上單數(shù)組成，任期為三年到五年。 業(yè)主委員會成員應當符合國務院物業(yè)管理條例規(guī)定的條件。業(yè)主有損壞房屋承重結構、違法搭建、破壞房屋外貌、擅自改變物業(yè)使用性質、欠交物業(yè)服務費或者專項維修資金、違法出租房屋等情形且未改正的，不得擔任業(yè)主委員會成員；擔任業(yè)主委員會成員后出現(xiàn)上述情形的，應當按照業(yè)主大會確定的規(guī)則予以罷免。 業(yè)主委員會履行下列職責： （一）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況； （二）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同； （三）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，督促業(yè)主交納物業(yè)服務費，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同； （四）

13、監(jiān)督管理規(guī)約的實施； （五）業(yè)主大會賦予的其他職責。 業(yè)主委員會應當接受業(yè)主大會和業(yè)主的監(jiān)督。 第二十條業(yè)主委員會主任、副主任由業(yè)主委員會選舉產生。 業(yè)主委員會主任負責主持業(yè)主委員會日常工作，并履行以下職責： （一）召集和主持業(yè)主委員會會議； （二）提出業(yè)主委員會會議議題； （三）按照業(yè)主大會會議的決定，簽署有關文書。 業(yè)主委員會主任因故不能履行職責時，由副主任履行。 第二十一條業(yè)主委員會自選舉產生之日起三十日內，持下列文件向鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處備案： （一）業(yè)主大會會議記錄和會議決定； （二）業(yè)主大會議事規(guī)則； （三）管理規(guī)約； （四）業(yè)主委員會成員的名單和基本情況。 鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府

14、或者街道辦事處對依法選舉產生的業(yè)主委員會出具業(yè)主大會、業(yè)主委員會備案證明和印章刻制證明。業(yè)主委員會應當依法刻制和使用印章。 第二十二條業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。業(yè)主大會定期會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。經百分之二十以上業(yè)主提議，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會臨時會議。 召開業(yè)主大會會議，業(yè)主委員會應當事先將會議時間、地點、議題和議程書面通知所在地房管辦事處、居民委員會或者村民委員會，邀請房管辦事處、居民委員會或者村民委員會派代表參加，并聽取房管辦事處、居民委員會或者村民委員會的意見、建議。 業(yè)主委員會不依法組織召開業(yè)主大會會議的，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處應當督促其限期召

15、開；逾期不召開的，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處可以應業(yè)主要求組織召開業(yè)主大會會議。 第二十三條業(yè)主委員會應當建立定期接待制度，聽取業(yè)主和使用人對物業(yè)管理和業(yè)主委員會日常工作的意見和建議，接受業(yè)主和使用人的咨詢、投訴和監(jiān)督。 業(yè)主委員會應當建立工作記錄制度，做好業(yè)主大會會議、業(yè)主委員會會議、物業(yè)服務合同協(xié)商簽訂活動，以及物業(yè)管理中各項重要事項的記錄，并妥善保管。 業(yè)主委員會應當建立信息公開制度，按照規(guī)定及時公布業(yè)主大會和業(yè)主委員會作出的決定、物業(yè)服務企業(yè)選聘、物業(yè)服務合同等物業(yè)管理中的各項決定和重大事項；定期公布專項維修資金和公共收益收支；接受業(yè)主查詢所保管的物業(yè)管理信息。 第二十四條業(yè)主委員會

16、任期屆滿的兩個月前，應當書面報告鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處。鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處應當在六十日內會同區(qū)、縣房屋行政管理部門組建換屆改選小組，由換屆改選小組組織召開業(yè)主大會會議選舉產生新一屆業(yè)主委員會。 換屆改選小組由業(yè)主代表，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處代表，房管辦事處代表，物業(yè)所在地居民委員會或者村民委員會代表組成。換屆改選小組人數(shù)應當為單數(shù)，其中業(yè)主代表應當符合本規(guī)定第十九條第二款的規(guī)定，人數(shù)所占比例應當不低于換屆改選小組總人數(shù)的二分之一。換屆改選小組組長由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處代表擔任。 自換屆改選小組產生至新一屆業(yè)主委員會選舉產生期間，業(yè)主委員會不得組織召開業(yè)主大會會議對

17、下列事項作出決定： （一）選聘、解聘物業(yè)服務企業(yè)； （二）除管理規(guī)約規(guī)定情形之外的物業(yè)維修、更新、改造等重大事項； （三）其他重大事項。 第二十五條業(yè)主委員會應當自換屆改選小組成立之日起十日內，將其保管的有關財務憑證、業(yè)主清冊、會議紀要等檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交物業(yè)所在地房管辦事處保管。業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法需要使用上述物品的，物業(yè)所在地房管辦事處應當及時提供。 新一屆業(yè)主委員會選舉產生后，應當在三十日內向鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處辦理換屆備案手續(xù)，并由物業(yè)所在地房管辦事處在備案后十日內，將其保管的前款所述物品移交新一屆業(yè)主委員會。 拒不移交第一款所述物品的，新一屆業(yè)

18、主委員會可以請求物業(yè)所在地鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處督促移交，物業(yè)所在地公安機關應當予以協(xié)助。 第二十六條不再擔任業(yè)主委員會成員的，應當在十日內將其保管的本規(guī)定第二十五條第一款所述物品移交業(yè)主委員會；拒不移交的，業(yè)主委員會可以按照本規(guī)定第二十五條第三款規(guī)定處理。 第二十七條業(yè)主委員會出現(xiàn)成員人數(shù)不足二分之一或者其他無法正常運作情形的，業(yè)主大會應當作出決定啟動補選或者提前換屆改選程序。 第二十八條業(yè)主委員會的名稱、所轄區(qū)域范圍、成員、業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應當在三十日內向鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處辦理變更備案手續(xù)。 因物業(yè)管理區(qū)域調整、房屋滅失或者其他原因致使業(yè)主委

19、員會無法存續(xù)的，業(yè)主委員會應當在三十日內向鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處辦理注銷備案手續(xù)。 第二十九條按照本規(guī)定第二十一條、第二十五條、第二十八條規(guī)定，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處受理業(yè)主委員會備案后，應當在二十日內完成備案手續(xù)，并將備案資料抄送區(qū)、縣房屋行政管理部門。 第三十條同一物業(yè)管理區(qū)域內有兩幢以上房屋的，可以以幢、單元為單位成立業(yè)主小組。業(yè)主小組由該幢、單元的全體業(yè)主組成。 業(yè)主小組應當履行下列職責： （一）推選業(yè)主代表出席業(yè)主大會會議，表達本小組業(yè)主的意愿； （二）決定本小組范圍內住宅共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造和養(yǎng)護； （三）決定本小組范圍內的其他事項。 業(yè)主小組議事由

20、該業(yè)主小組產生的業(yè)主代表主持。業(yè)主小組行使前款規(guī)定職責的程序，參照本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會議事規(guī)則執(zhí)行。 第三十一條居民委員會、村民委員會設立的人民調解委員會，可以依法調解本地區(qū)業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)之間的物業(yè)管理糾紛。 第三章物業(yè)管理服務 第三十二條物業(yè)服務企業(yè)應當按照國家有關規(guī)定，取得相應資質。 房屋行政管理部門應當依法對物業(yè)服務企業(yè)的服務活動實施監(jiān)督檢查。 第三十三條物業(yè)服務項目經理應當取得相應的資格證書。 物業(yè)服務項目經理承接物業(yè)管理區(qū)域數(shù)量和建筑面積的規(guī)范，由市房屋行政管理部門制定。 第三十四條市房屋行政管理部門應當根據(jù)物業(yè)服務合同履行、投訴處理和日常檢查等情況，建立物業(yè)服務企

21、業(yè)信用檔案庫和物業(yè)服務項目經理信用檔案庫。 第三十五條選聘物業(yè)服務企業(yè)前，業(yè)主委員會應當擬定選聘方案。選聘方案應當包括擬選聘物業(yè)服務企業(yè)的資質、管理實績要求、物業(yè)服務內容和收費標準、物業(yè)服務合同期限和選聘方式等內容。 選聘方案經業(yè)主大會會議表決通過后，業(yè)主委員會應當在物業(yè)管理區(qū)域內公告。 第三十六條選聘物業(yè)服務企業(yè)的，應當通過本市統(tǒng)一的物業(yè)管理招投標平臺公開招標，但業(yè)主大會決定繼續(xù)聘用原物業(yè)服務企業(yè)或者業(yè)主大會決定采用協(xié)議選聘等其他方式的除外。 市房屋行政管理部門負責建立本市統(tǒng)一的物業(yè)管理招投標平臺，為選聘物業(yè)服務企業(yè)提供指導和服務。 第三十七條建設單位在申請房屋預售許可前，應當參照市房屋行政

22、管理部門制作的示范文本，制定臨時管理規(guī)約和房屋使用說明書，作為房屋銷售合同的附件。 臨時管理規(guī)約應當對物業(yè)的使用和維護管理、業(yè)主義務、違反臨時管理規(guī)約應當承擔的責任等事項作出規(guī)定，但不得與法律、法規(guī)、規(guī)章相抵觸，不得侵害物業(yè)買受人的合法權益。臨時管理規(guī)約應當報區(qū)、縣房屋行政管理部門備案。 房屋使用說明書應當載明房屋平面布局、結構、附屬設備，注明房屋承重結構的房屋結構圖，不得占用、移裝的共用部位、共用設備，以及其他有關安全合理使用房屋的注意事項。 建設單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋銷售合同，應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內容，以及建設工程規(guī)劃許可文件載明的建設項目平面布局圖，并在房屋交接書中列明物業(yè)

23、管理區(qū)域內歸全體業(yè)主所有的配套設施設備。 建設單位不得將物業(yè)共用部分的所有權或者使用權單獨轉讓。 第三十八條建設單位應當在物業(yè)管理區(qū)域地面上配置獨用成套的物業(yè)管理用房，其中物業(yè)服務企業(yè)用房按照物業(yè)管理區(qū)域房屋總建筑面積的千分之二配置，但不得低于一百平方米；業(yè)主委員會用房按照不低于三十平方米配置。在物業(yè)交付時，物業(yè)管理用房由建設單位交付物業(yè)服務企業(yè)代管，并在業(yè)主大會成立后三十日內無償移交給業(yè)主大會。 規(guī)劃行政管理部門在核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證時，應當在許可證附圖上注明物業(yè)管理用房的具體部位。 區(qū)、縣房屋行政管理部門在核發(fā)房屋預售許可證和辦理房屋所有權初始登記時，應當注明物業(yè)管理用房室號。 物業(yè)管理

24、用房不得擅自變更位置，也不得分割、轉讓、抵押。 第三十九條物業(yè)管理區(qū)域內的下列配套設施設備歸業(yè)主共有： （一）物業(yè)管理用房； （二）門衛(wèi)房、電話間、監(jiān)控室、垃圾箱房、共用地面架空層、共用走廊； （三）物業(yè)管理區(qū)域內按規(guī)劃配建的非機動車車庫； （四）物業(yè)管理區(qū)域內的共有綠化、道路、場地； （五）建設單位以房屋銷售合同或者其他書面形式承諾歸全體業(yè)主所有的物業(yè)； （六）其他依法歸業(yè)主共有的設施設備。 建設單位申請房屋所有權初始登記時，應當提出前款規(guī)定的配套設施設備登記申請，由房地產登記機構在房地產登記冊上予以記載，但不頒發(fā)房地產權證書。 第四十條物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務

25、。物業(yè)服務合同可以約定下列服務事項： （一）物業(yè)共用部位、共用設施設備的使用管理和維護； （二）共有綠化的維護； （三）共有區(qū)域的保潔； （四）共有區(qū)域的秩序維護； （五）車輛的停放管理； （六）物業(yè)使用中對禁止性行為的管理措施； （七）物業(yè)維修、更新、改造和養(yǎng)護費用的賬務管理； （八）物業(yè)檔案資料的保管； （九）業(yè)主大會或者業(yè)主委托的其他物業(yè)服務事項。 物業(yè)服務企業(yè)可以將物業(yè)服務合同中的專項服務事項委托給專業(yè)性服務企業(yè)，但不得將物業(yè)服務合同約定的全部事項一并委托給他人。 第四十一條物業(yè)服務企業(yè)提供物業(yè)服務，應當遵守下列規(guī)定： （一）符合國家和本市規(guī)定的技術標準、規(guī)范； （二）及時向業(yè)主、使用

26、人告知安全合理使用物業(yè)的注意事項； （三）定期聽取業(yè)主的意見和建議，改進和完善服務； （四）配合居民委員會、村民委員會做好社區(qū)管理相關工作。 物業(yè)服務企業(yè)應當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內的安全防范工作。 第四十二條物業(yè)服務合同期限屆滿的三個月前，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會，作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務企業(yè)的決定，并將決定書面告知物業(yè)服務企業(yè)。業(yè)主大會決定續(xù)聘且物業(yè)服務企業(yè)接受的，業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)服務合同屆滿前重新簽訂物業(yè)服務合同。 物業(yè)服務企業(yè)決定物業(yè)服務合同期限屆滿后不再為該物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務的，應當提前三個月書面告知業(yè)主委員會。 物業(yè)服務合同期限屆滿后，業(yè)主大會沒有作出續(xù)

27、聘或者另聘物業(yè)服務企業(yè)決定，物業(yè)服務企業(yè)按照原合同繼續(xù)提供服務的，原合同權利義務延續(xù)。在合同權利義務延續(xù)期間，任何一方提出終止合同的，應當提前三個月書面告知對方。 第四十三條物業(yè)服務企業(yè)應當建立和保存下列檔案和資料： （一）小區(qū)共有部分經營管理檔案； （二）小區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)、電梯、水泵、電子防盜門等共用設施設備檔案及其運行、維修、養(yǎng)護記錄； （三）水箱清洗記錄及水箱檢測報告； （四）住宅裝飾裝修管理資料； （五）業(yè)主清冊； （六）物業(yè)服務企業(yè)或者建設單位與相關公用事業(yè)單位簽訂的供水、供電、垃圾清運、電信覆蓋等書面協(xié)議； （七）物業(yè)服務活動中形成的與業(yè)主利益相關的其他重要資料。 物業(yè)服務合同終止時，

28、物業(yè)服務企業(yè)應當向業(yè)主委員會移交本規(guī)定第十條第一款和前款規(guī)定的檔案和資料，以及物業(yè)管理用房。 第四十四條物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開、質價相符的原則。 物業(yè)服務收費實行政府指導價和市場調節(jié)價，同一物業(yè)管理區(qū)域內實施同一物業(yè)服務內容和標準的，物業(yè)服務收費執(zhí)行同一價格標準。具體辦法由市人民政府另行制定。 物業(yè)服務企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方協(xié)商確定。 物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)管理區(qū)域內書面公布物業(yè)服務項目及其收費標準。 第四十五條前期物業(yè)服務合同生效之日至出售房屋交付之日的當月發(fā)生的物業(yè)服務費用，由建設單位承擔。 出售房屋交付之日的次月至前期物業(yè)服務合同

29、終止之日的當月發(fā)生的物業(yè)服務費用，由物業(yè)買受人按照房屋銷售合同約定的前期物業(yè)服務收費標準承擔；房屋銷售合同未約定的，由建設單位承擔。 業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同約定，按時交納物業(yè)服務費；業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務費的，業(yè)主委員會應當督促其交納；物業(yè)服務企業(yè)可以依法向人民法院起訴。 業(yè)主轉讓物業(yè)時，應當與物業(yè)服務企業(yè)結清物業(yè)服務費；未結清的，買賣雙方應當對物業(yè)服務費的結算作出約定，并告知物業(yè)服務企業(yè)。 第四十六條利用物業(yè)共用部分獲取的收益，歸共同擁有該物業(yè)的業(yè)主所有，主要補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定用于業(yè)主委員會工作經費或者物業(yè)管理方面的其他需要。 第四十七條經專有部分占建筑物總面積過半

30、數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，業(yè)主可以自行管理物業(yè)，并對下列事項作出決定： （一）自行管理的執(zhí)行機構； （二）自行管理的內容、標準、費用和期限； （三）聘請專業(yè)機構的方案； （四）其他有關自行管理的內容。 電梯、消防、技防等涉及人身、財產安全以及其他有特定要求的設施設備管理，應當委托專業(yè)機構進行維修和養(yǎng)護。 業(yè)主大會可以委托具有資質的中介機構對管理費用、專項維修資金、公共收益等進行財務管理，根據(jù)委托財務管理合同開通專項維修資金賬戶，并應當向業(yè)主每季度公布一次自行管理賬目。 業(yè)主自行管理物業(yè)的具體范圍和實施辦法由市人民政府另行制定。 第四章物業(yè)的使用和維護 第四十八條物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)時

31、，應當對移交的房屋及配套設施設備和相關場地進行檢查驗收，并對相關資料進行核對接收。 物業(yè)服務企業(yè)應當自承接驗收之日起七日內簽署驗收確認書。 第四十九條建設單位應當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。建設單位委托物業(yè)服務企業(yè)維修的，應當與物業(yè)服務企業(yè)另行簽訂委托協(xié)議。 建設單位應當在房屋所有權初始登記前，將物業(yè)保修金交存至指定專戶，專項用于保修期內物業(yè)維修的保障。保修期內，物業(yè)保修金不足的，建設單位應當補足；保修期滿后，物業(yè)保修金有余額的，應當返還建設單位。 物業(yè)保修金監(jiān)管實行統(tǒng)一交存、資金歸屬不變、專款專用、政府監(jiān)管的原則。 第五十條業(yè)主、使用人應當遵守國家和本市的規(guī)定以及臨

32、時管理規(guī)約、管理規(guī)約，按照房屋安全使用規(guī)定使用物業(yè)。 禁止下列損害公共利益及他人利益的行為： （一）損壞房屋承重結構； （二）違法搭建建筑物、構筑物； （三）破壞房屋外貌； （四）擅自改建、占用物業(yè)共用部分； （五）損壞或者擅自占用、移裝共用設施設備； （六）存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品，或者存放、鋪設超負荷物品； （七）排放有毒、有害物質； （八）發(fā)出超過規(guī)定標準的噪聲； （九）法律、法規(guī)和規(guī)章禁止的其他行為。 第五十一條業(yè)主、使用人裝飾裝修房屋，應當遵守國家和本市的規(guī)定以及臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約。 業(yè)主、使用人裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業(yè)服務企業(yè)。物業(yè)服務企

33、業(yè)應當將裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項告知業(yè)主、使用人。 在業(yè)主、使用人裝飾裝修房屋期間，物業(yè)服務企業(yè)應當對裝飾裝修房屋情況進行現(xiàn)場巡查，業(yè)主應當予以配合。 第五十二條業(yè)主、使用人應當按照規(guī)劃行政管理部門批準或者房地產權證書載明的用途使用物業(yè)，不得擅自改變物業(yè)使用性質。 確需改變物業(yè)使用性質的，由區(qū)、縣規(guī)劃行政管理部門會同區(qū)、縣房屋行政管理部門提出允許改變物業(yè)使用性質的區(qū)域范圍和方案，并召開聽證會聽取利害關系人意見后，報區(qū)、縣人民政府決定。 在允許改變物業(yè)使用性質的區(qū)域范圍內，具體房屋單元的業(yè)主需要改變使用性質的，應當符合法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，經有利害關系的業(yè)主同意后報區(qū)、縣房屋行政管理部

34、門審批，并依法向其他行政管理部門辦理有關手續(xù)。 第五十三條物業(yè)服務企業(yè)發(fā)現(xiàn)業(yè)主、使用人在物業(yè)使用、裝飾裝修過程中有違反國家和本市有關規(guī)定以及臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約行為的，應當依據(jù)有關規(guī)定或者臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約予以勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應當在二十四小時內報告業(yè)主委員會和有關行政管理部門。有關行政管理部門在接到物業(yè)服務企業(yè)的報告后，應當依法對違法行為予以制止或者處理。 第五十四條供水、供電、供氣等專業(yè)單位應當承擔分戶計量表和分戶計量表前管線、設施設備的維修養(yǎng)護責任。 第五十五條物業(yè)管理區(qū)域內，規(guī)劃用于停放機動車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的

35、道路或者其他場地用于停放機動車的車位，屬于業(yè)主共有。 建設單位所有的機動車停車位向業(yè)主、使用人出租的，其收費標準應當按照價格主管部門的規(guī)定執(zhí)行。 車輛在全體共用部分的停放、收費和管理等事項，由業(yè)主大會決定。業(yè)主大會決定對車輛停放收費的，參照價格主管部門的規(guī)定確定收費標準。業(yè)主大會成立前，車輛在物業(yè)管理區(qū)域內停放的，其收費標準應當按照價格主管部門的規(guī)定執(zhí)行。 車主對車輛有保管要求的，由車主和物業(yè)服務企業(yè)另行簽訂保管合同。 公安、消防、搶險、救護、環(huán)衛(wèi)等特種車輛執(zhí)行公務時在物業(yè)管理區(qū)域內停放，不得收費。 第五十六條物業(yè)管理區(qū)域內的機動車停車位，應當提供給本物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主、使用人使用。建設單位

36、尚未出售的停車位，應當出租給業(yè)主、使用人停放車輛。停車位不得轉讓給物業(yè)管理區(qū)域外的單位、個人；停車位有空余的，可以臨時出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位、個人。 物業(yè)管理區(qū)域內停放車輛，不得影響其他車輛和行人的正常通行。 第五十七條新建商品住宅、公有住宅以及住宅區(qū)內的非住宅物業(yè)出售時，物業(yè)出售人和買受人應當按照國家和本市的規(guī)定交納專項維修資金。專項維修資金應當用于物業(yè)共用部分的維修、更新和改造，不得挪作他用。 第五十八條未建立首期專項維修資金或者專項維修資金余額不足首期籌集金額百分之三十的，業(yè)主應當按照國家和本市的相關規(guī)定、管理規(guī)約和業(yè)主大會的決定，及時補建或者再次籌集專項維修資金。 補建或者再次籌集

37、專項維修資金應當采用分期交納的方式，并由物業(yè)服務企業(yè)在收取物業(yè)服務費時予以代收；業(yè)主大會也可以決定由業(yè)主一次性交納。 業(yè)主申請房地產轉移登記或者抵押登記時，應當同時向房地產登記機構提供已足額交納專項維修資金的相關憑證。 第五十九條專項維修資金應當存入銀行專戶，按幢立賬、按戶核算。 受委托的物業(yè)服務企業(yè)每半年至少公布一次專項維修資金和公共收益的收支情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。 第六十條專項維修資金使用實行工程審價和使用程序審核。 業(yè)主委員會任期屆滿前，應當在換屆改選小組的指導下委托有資質的中介機構對專項維修資金、公共收益的使用情況以及業(yè)主委員會工作經費進行財務審計。 第六十一條物業(yè)維修、更新、改造和養(yǎng)

38、護的費用，按照下列規(guī)定承擔： （一）專有部分的所需費用，由擁有專有部分的業(yè)主承擔； （二）部分共用部分的所需費用，由擁有部分共用部分業(yè)主按照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承擔； （三）全體共用部分的所需費用，由物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主按照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承擔。 按照本規(guī)定設立專項維修資金的，部分共用部分、全體共用部分的維修、更新和改造費用在專項維修資金中列支。但物業(yè)的共用部分屬于人為損壞的，費用應當由責任人承擔。 第六十二條物業(yè)部分共用部分的維修、更新和改造應當由部分共用的業(yè)主決定，并經專有部分占部分共用部分建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占部分共用部分總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同

39、意，其他決定事項，應當經專有部分占部分共用部分建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占部分共用部分總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。 前款決定不得與業(yè)主大會對全體共用部分作出的決定相抵觸；對上述決定，業(yè)主委員會應當執(zhí)行。 第六十三條機動車停車場（庫）的維修、養(yǎng)護費用由其所有人承擔。機動車停車場（庫）的專項維修資金按照物業(yè)管理專項維修資金標準交納，納入業(yè)主大會的專項維修資金賬戶管理，單獨核算。 第六十四條建設單位未按照規(guī)定提出成立業(yè)主大會書面報告前，專項維修資金不得動用，住宅共用部位、共用設施設備需要維修、更新和改造的，應當由建設單位承擔物業(yè)維修責任。 建設單位已經按照規(guī)定提出成立業(yè)主大會的書面報告但業(yè)主大會尚未成立

40、期間，需要動用專項維修資金的，物業(yè)服務企業(yè)應當提出維修實施方案，由物業(yè)所在地的居民委員會或者村民委員會組織征詢業(yè)主意見，經全體共用部分業(yè)主依法討論通過后，由物業(yè)服務企業(yè)組織實施。僅涉及部分共用部分的，可以提交涉及共用部分的業(yè)主依法討論通過。 維修費用經市房屋行政管理部門指定的中介機構審價后，在專項維修資金中列支。 第六十五條業(yè)主應當定期對物業(yè)進行維修養(yǎng)護，并按照規(guī)定檢測和鑒定。 物業(yè)服務企業(yè)應當根據(jù)物業(yè)服務合同的約定，履行物業(yè)維修養(yǎng)護義務。 物業(yè)出現(xiàn)國家和本市規(guī)定的必須維修養(yǎng)護的情形時，業(yè)主或者物業(yè)服務企業(yè)應當及時履行維修養(yǎng)護義務。 第六十六條發(fā)生下列緊急情況時，物業(yè)服務企業(yè)應當立即采取應急防

41、范措施，并制定維修、更新方案，同時向業(yè)主委員會和物業(yè)所在地房管辦事處報告： （一）電梯、水泵故障影響正常使用的； （二）消防設施損壞，消防部門出具整改通知書的； （三）外墻墻面有脫落危險、屋頂或外墻滲漏等情況，嚴重影響房屋使用和安全，經有資質的鑒定機構出具證明的。 前款規(guī)定涉及維修費用需要動用住宅專項維修資金的，業(yè)主大會成立前，物業(yè)服務企業(yè)應當持有關材料，報區(qū)、縣房屋行政管理部門審核同意，并經具有相應資質的中介機構審價后，在專項維修資金中直接列支；業(yè)主大會成立后，物業(yè)服務企業(yè)應當持有關材料，向業(yè)主委員會提出列支住宅專項維修資金，由業(yè)主委員會審核同意，報區(qū)、縣房屋行政管理部門備案，并經具有相應資

42、質的中介機構審價后，在專項維修資金中列支。 發(fā)生本條第一款所列情形，未按規(guī)定實施維修和更新、改造的，區(qū)、縣房屋行政管理部門可以組織代為維修，維修費用在專項維修資金中列支。 第六十七條物業(yè)存在房屋結構安全隱患或者被鑒定為危險房屋，可能危及公共利益或者他人合法權益時，責任人應當及時維修養(yǎng)護，有關業(yè)主應當予以配合。責任人不履行維修養(yǎng)護義務的，可以由物業(yè)服務企業(yè)報經業(yè)主大會同意或者直接按照管理規(guī)約的規(guī)定，代為維修養(yǎng)護或者采取應急防范措施，費用由責任人承擔。 第六十八條物業(yè)管理區(qū)域內的房屋外墻應當保持整潔和完好，并定期進行清洗或者粉刷，具體辦法由市人民政府另行制定。 第六十九條物業(yè)共用部分需要維修、養(yǎng)護

43、、更新、改造的，相關專有部分的業(yè)主、使用人應當予以配合。 供水、供電、供氣、信息、環(huán)衛(wèi)、郵政、民防等專業(yè)單位進行相關作業(yè)需要進入物業(yè)管理區(qū)域的,物業(yè)服務企業(yè)應當予以配合；需要進入專有部分的，相關業(yè)主、使用人應當予以配合。 上述作業(yè)造成共有部分或者專有部分損失的,責任人應當依法恢復原狀、承擔賠償責任。 第五章法律責任 第七十條違反本規(guī)定的行為，法律、行政法規(guī)或者本市其他法規(guī)有處罰規(guī)定的，依照有關法律、法規(guī)處理。 第七十一條業(yè)主、使用人違反管理規(guī)約應當承擔相應的民事責任。對違反管理規(guī)約的，業(yè)主委員會應當予以勸阻、制止；對不聽勸阻的，業(yè)主委員會可以在物業(yè)管理區(qū)域內就相關情況予以公示；相關業(yè)主可以依法

44、向人民法院提起民事訴訟。 第七十二條發(fā)現(xiàn)物業(yè)服務企業(yè)不再符合原資質等級條件的，房屋行政管理部門應當責令限期改正；逾期不改正的，重新核定其資質等級，其中原資質等級為一級的，報國務院建設主管部門處理。 第七十三條建設單位違反本規(guī)定第十三條第一款規(guī)定，未將物業(yè)管理區(qū)域符合業(yè)主大會成立條件的情況書面報告物業(yè)所在地鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處，或者未按照規(guī)定提供有關資料的，由區(qū)、縣房屋行政管理部門責令限期改正，可處一萬元以上十萬元以下的罰款。 第七十四條違反本規(guī)定第三十三條第一款規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)聘用的物業(yè)服務項目經理未取得相應的資格證書的，由區(qū)、縣房屋行政管理部門責令物業(yè)服務企業(yè)限期改正，并可處五萬元以上二十萬元以下的罰款。 第七十五條建設單位違反本規(guī)定第四十九條第二款規(guī)定，未交存物業(yè)保修金的，由區(qū)、縣房屋行政管理部門責令限期改正；逾期不改正的，處一萬元以上五萬元以下的罰款，并自逾期之日起按日加收萬分之三的滯納金。 第七十六條違