某樓盤可行性研究報(bào)告

1、 PAGE 2 駿景南苑項(xiàng)項(xiàng)目可行行性研究究報(bào)告（東區(qū)）廣州合生駿駿景房地地產(chǎn)有限限公司二00二年年十月目 錄錄 一、項(xiàng)目目名稱 3二、項(xiàng)目地地點(diǎn) 3三、項(xiàng)目背背景 3四、項(xiàng)目開開發(fā)企業(yè)業(yè)概況 33發(fā)展商簡(jiǎn)介介 3投資商簡(jiǎn)介介 4 五、項(xiàng)目規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì) 5總體規(guī)劃 55主要經(jīng)濟(jì)技技術(shù)指標(biāo)標(biāo) 5形態(tài)結(jié)構(gòu)規(guī)規(guī)劃 6住宅基本戶戶型 7六、市場(chǎng)分分析及發(fā)發(fā)展前景景 72001年年廣州市市房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)前前景分析析 7項(xiàng)目市場(chǎng)分分析 100優(yōu)越的地理理位置 11配套完善，生生活便利利 111周邊樓盤分分析 112項(xiàng)目的發(fā)展展前景 122七、項(xiàng)目資資金籌集集 122八、基礎(chǔ)數(shù)數(shù)據(jù)說(shuō)明明.113九、項(xiàng)目開開發(fā)

2、與銷銷售計(jì)劃劃.113十、財(cái)務(wù)分分析 14銷售收益估估算表 114利潤(rùn)估算表表 14現(xiàn)金流量表表 15十一、項(xiàng)目目評(píng)估結(jié)結(jié)果 166駿景南苑（東東區(qū)）可可行性研研究報(bào)告告一項(xiàng)目名名稱駿景南苑二項(xiàng)目地地點(diǎn)廣州市天河河區(qū)中山山大道南南面、車車陂路西西面地段段。建設(shè)設(shè)用地規(guī)規(guī)劃許可可證號(hào)：穗規(guī)地地證字（119977）第1136號(hào)號(hào)。項(xiàng)目目東側(cè)為為車陂路路；南面面為規(guī)劃劃住宅區(qū)區(qū)，距黃黃浦大道道約5000米；西側(cè)為為規(guī)劃住住宅區(qū)；北面是是成熟住住宅小區(qū)區(qū)“駿景花花園”，緊臨臨中山大大道。三項(xiàng)目背背景第一、廣州州市經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展勢(shì)勢(shì)態(tài)，為為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的快快速發(fā)展展提供有有力保障障。廣州州市具有有龐大的的房產(chǎn)

3、消消費(fèi)群體體，為房房地產(chǎn)的的有效開開發(fā)提供供根本保保證。第二、廣州州市區(qū)東東移，使使天河區(qū)區(qū)成為新新的市中中心區(qū)，“駿景南苑”所在地成為近市中心區(qū)，具有優(yōu)越的地理位置?！熬胚\(yùn)”主會(huì)場(chǎng)建于東浦，使東浦板塊成為房地產(chǎn)的熱炒之地。第三、“駿駿景花園園”的成功功開發(fā)，為為“駿景南南苑”開發(fā)奠奠定了良良好的基基礎(chǔ)?？煽梢哉f(shuō)“駿景南南苑”的開發(fā)發(fā)是應(yīng)消消費(fèi)者之之求，按按需而開開，順勢(shì)勢(shì)而生。第四、“駿駿景南苑苑”的開發(fā)發(fā)商為“廣州合合生駿景景房地產(chǎn)產(chǎn)有限公公司”，與“駿景花花園”開發(fā)商商“廣州合合生科技技園房地地產(chǎn)有限限公司”是一套套人馬，有有較高的的房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)技技術(shù)力量量，在小小區(qū)規(guī)劃劃、建筑筑安裝、

4、銷銷售策劃劃、物業(yè)業(yè)管理等等方面有有著豐厚厚的基礎(chǔ)礎(chǔ)和豐富富的經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)。四項(xiàng)目開開發(fā)企業(yè)業(yè)概況（一）發(fā)展展商簡(jiǎn)況況 廣州合合生駿景景房地產(chǎn)產(chǎn)有限公公司是由由廣州天天河科技技園實(shí)業(yè)業(yè)發(fā)展有有限公司司和（英英屬處女女島）南南博置業(yè)業(yè)有限公公司合作作成立的的中外合合作公司司，經(jīng)廣廣州市工工商行政政管理局局批準(zhǔn)于于二000一年六六月四日日注冊(cè)登登記，注注冊(cè)資金金為2221677萬(wàn)元，合合作經(jīng)營(yíng)營(yíng)期限為為30年年。 合合作公司司宗旨為為：為社社會(huì)提供供環(huán)境優(yōu)優(yōu)美、生生活舒適適、價(jià)格格適宜的的房地產(chǎn)產(chǎn)商品，并并從開發(fā)發(fā)中獲得得合法利利潤(rùn)，發(fā)發(fā)展各方方經(jīng)濟(jì)。生生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)營(yíng)范圍是是：在經(jīng)經(jīng)廣州市市規(guī)劃局局編號(hào)為為

5、：穗規(guī)規(guī)地證字字（19997）第第1366號(hào)建設(shè)設(shè)用地規(guī)規(guī)劃許可可證同意意使用的的位于天天河區(qū)中中山大道道南面、車車陂路西西面地段段土地的的開發(fā)、建建設(shè)、銷銷售、出出租以及及管理自自建的商商業(yè)住宅宅樓宇。合合作項(xiàng)目目規(guī)劃總總用地面面積為22539965平平方米，項(xiàng)項(xiàng)目計(jì)劃劃分期分分批進(jìn)行行開發(fā)，建建筑總面面積約為為45萬(wàn)萬(wàn)平方米米。 合作公公司設(shè)董董事會(huì)，實(shí)實(shí)行董事事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)下的總總經(jīng)理負(fù)負(fù)責(zé)制。董董事長(zhǎng)肖肖燕霞系系由南博博置業(yè)公公司委派派，董事事會(huì)成員員共五人人，由董董事會(huì)決決定合作作公司的的一切重重大事宜宜。公司司下設(shè)辦辦公室、財(cái)財(cái)務(wù)部、工工程部、銷銷售部等等部門。公公司員工工共300人，

6、其其中大專專以上學(xué)學(xué)歷200人，中中級(jí)職稱稱10人人，高級(jí)級(jí)職稱22人，聚聚集了一一批房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)建設(shè)、銷銷售各方方面的人人才。 （二）投投資商簡(jiǎn)簡(jiǎn)況 中方方 廣州天天河科技技園實(shí)業(yè)業(yè)發(fā)展有有限公司司。該公公司提供供項(xiàng)目已已三通一一平的用用地開發(fā)發(fā)權(quán)及55%注冊(cè)冊(cè)資本。外方 南博置置業(yè)有限限公司（英英屬處女女島）是是香港合合生創(chuàng)展展集團(tuán)旗旗下的投投資公司司，倚靠靠集團(tuán)的的實(shí)力，在在內(nèi)地投投資創(chuàng)業(yè)業(yè)。集團(tuán)團(tuán)自933年在內(nèi)內(nèi)地投資資以來(lái)，擁?yè)碛性趦?nèi)內(nèi)地注冊(cè)冊(cè)的十二二個(gè)房地地產(chǎn)項(xiàng)目目公司的的物業(yè)發(fā)發(fā)展及投投資權(quán)益益，其總總注冊(cè)資資金為6680554萬(wàn)元元，總建建筑樓面面面積約約為266213300

7、平平方米。998年公公司股票票在香港港聯(lián)交所所上市，籌籌集資金金達(dá)6443000萬(wàn)元，加加上集團(tuán)團(tuán)對(duì)廣州州房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的的深刻認(rèn)認(rèn)識(shí)，使使本集團(tuán)團(tuán)成為廣廣州房地地產(chǎn)界之之翹楚。合生創(chuàng)展集集團(tuán)擁有有完整合合理的內(nèi)內(nèi)部結(jié)構(gòu)構(gòu)及各方方面專業(yè)業(yè)人員，在在廣州市市房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)中具具備較大大的優(yōu)勢(shì)勢(shì)，并把把控制成成本放在在各項(xiàng)工工作的首首位。公公司利用用大批量量生產(chǎn)的的優(yōu)勢(shì)，從從設(shè)計(jì)方方案上大大套用、小小調(diào)整，原原材料大大批量采采購(gòu)，加加上采用用標(biāo)準(zhǔn)化化管理模模式施工工建設(shè)等等方式，有有效地降降低開發(fā)發(fā)成本，使使公司可可以將中中高檔的的樓盤按按中低檔檔的價(jià)格格出售，從從而取得得價(jià)格優(yōu)優(yōu)勢(shì)、規(guī)規(guī)模優(yōu)勢(shì)

8、勢(shì)，有效效地提高高了在市市場(chǎng)的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力。 近近年來(lái)，合合生創(chuàng)展展集團(tuán)憑憑借其雄雄厚的經(jīng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力力，良好好的施工工質(zhì)量，不不斷強(qiáng)化化其品牌牌優(yōu)勢(shì)。公公司組織織開發(fā)的的華景新新城、暨暨南花園園、愉景景雅苑、駿駿景花園園，帝景景苑在廣廣州市各各具特色色、燦爛爛一方，堪堪稱典范范，這些些樓盤總總建筑面面積超出出1255萬(wàn)平方方米，推推出銷售售住宅的的銷售率率達(dá)900%以上上，市場(chǎng)場(chǎng)反應(yīng)熱熱烈。公公司在發(fā)發(fā)展過(guò)中中，與金金融部門門、合作作單位建建立了良良好的信信用關(guān)系系，取得得了良好好的社會(huì)會(huì)信譽(yù)和和廣泛的的社會(huì)支支持。目前正在全全面展開開開發(fā)的的樓盤有有：華南南新城（占占地30000畝畝，設(shè)計(jì)計(jì)總建筑

9、筑面積2260萬(wàn)萬(wàn)平方米米）；珠珠江帝景景（占地地10000畝，設(shè)設(shè)計(jì)總建建筑面積積1566萬(wàn)平方方米）；逸景翠翠園（占占地5880畝，設(shè)設(shè)計(jì)總建建筑面積積90萬(wàn)萬(wàn)平方米米）；駿駿景南苑苑（占地地3755畝，設(shè)設(shè)計(jì)總建建筑面積積45萬(wàn)萬(wàn)平方米米）；愉愉景南苑苑（占地地4.88萬(wàn)平方方米，設(shè)設(shè)計(jì)總建建筑面積積15.7萬(wàn)平平方米），這這些新盤盤的順利利開發(fā)，將將更顯“合生”氣勢(shì)，穩(wěn)穩(wěn)固龍頭頭地位。五項(xiàng)目規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)駿景南苑將將建設(shè)成成為大型型高尚住住宅區(qū)，以以其優(yōu)越越的地理理位置、超超前的規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)、完善善的配套套設(shè)施、幽幽雅的園園區(qū)環(huán)境境，專業(yè)業(yè)的物業(yè)業(yè)管理，為為居民提提供舒適適、方便便、高質(zhì)

10、質(zhì)生活環(huán)環(huán)境。（一）、總總體規(guī)劃劃 駿景南南苑項(xiàng)目目占地面面積約225萬(wàn)平平方米，總總建筑面面積約449萬(wàn)平平方米。充充分利用用其優(yōu)越越的地理理位置，全全部用于于建造113-119層低低密度、高高尚的大大規(guī)模住住宅小區(qū)區(qū)。駿景景南苑東東區(qū)，占占地面積積810000多多平方米米，規(guī)劃劃建筑面面積約22757774平平方米，由由37棟棟13-19層層住宅樓樓組成。規(guī)劃結(jié)構(gòu)力力圖淡化化組團(tuán)模模式，采采用小區(qū)區(qū)鄰里住住宅群的的結(jié)構(gòu)模模式，削削弱組團(tuán)團(tuán)形態(tài)，規(guī)規(guī)劃的重重點(diǎn)是組組織和豐豐富居民民的鄰里里交往和和居住生生活活動(dòng)動(dòng)內(nèi)容，精精心組織織住宅組組群。以大面積的的綠地為為紐帶的的機(jī)組合合，形成成風(fēng)格各

11、各異的圍圍合或半半圍合空空間。住宅首層大大部分規(guī)規(guī)劃為架架空層，以以拓展花花園綠地地的空間間，采用用點(diǎn)、線線、面結(jié)結(jié)合的方方式形成成小區(qū)的的綠化系系統(tǒng)，中中心綠化化廣場(chǎng)東東西向貫貫穿整個(gè)個(gè)小區(qū)。小區(qū)以東部部40米米規(guī)劃路路為界，分分為東西西兩部分分，兩部部分在建建筑形式式、建筑筑組合、路路網(wǎng)走向向、綠地地系統(tǒng)上上相互呼呼應(yīng)，使使小區(qū)成成為一個(gè)個(gè)統(tǒng)一整整體。（二）、駿駿景南苑苑主要經(jīng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)術(shù)指標(biāo)1、規(guī)劃用用地平衡衡表：2、主要經(jīng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)術(shù)指標(biāo)表表：項(xiàng) 目數(shù) 量量單 位位總征用地2539665平方米總規(guī)劃用地地1620000平方米總建筑面積積49409905平方米其中：1、住住宅建筑筑面積466

12、0008平方米2、其中公公建面積積280822平方米綠地面積156800平方米道路面積540400平方米綠地率33.9%容積率3.05建筑密度25%居住總戶數(shù)數(shù)3628戶居住總?cè)丝诳?26988人人口毛密度度783.88人/公頃 (三)、形形態(tài)結(jié)構(gòu)構(gòu)規(guī)劃小區(qū)規(guī)劃總總目標(biāo)：特色鮮鮮明、生生態(tài)優(yōu)良良、經(jīng)濟(jì)濟(jì)與環(huán)境境協(xié)調(diào)發(fā)發(fā)展的居居住園區(qū)區(qū)。住宅設(shè)計(jì)健康、自自然、戶戶型多樣樣。所有有戶型設(shè)設(shè)計(jì)均考考慮到自自然通風(fēng)風(fēng)，創(chuàng)造造良好的的室內(nèi)氣氣候，依依據(jù)人的的生活模模式，以以起居室室為中心心，公私私、潔污污、鬧靜靜分區(qū)。廳廳、房朝朝向均以以景觀視視線為主主，兼顧顧朝向。立立面處理理以具有有現(xiàn)代化化氣息的的

13、嶺南特特色為目目標(biāo)。底底層部位位架空結(jié)結(jié)合布置置環(huán)境藝藝術(shù)小品品，娛樂(lè)樂(lè)設(shè)施等等，將室室外鋪地地自然延延伸進(jìn)入入架空層層，避免免架空層層無(wú)人光光顧的情情景，屋屋頂部分分作綠化化處理，頂頂蓋弧型型飄板，局局部漏空空，體伸伸通透輕輕靈的特特點(diǎn)。標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)層處處理為標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)凸窗窗臺(tái)，透透空鐵飾飾陽(yáng)臺(tái)欄欄桿，同同時(shí)戶型型之間避避免視線線干擾。（四）、住住宅基本本戶型 小區(qū)設(shè)計(jì)有有三種住住宅類型型，共663棟，戶戶型從二二房一廳廳一衛(wèi)至至五房二二廳二衛(wèi)衛(wèi)等6種種戶型，住住宅面積積從666.951400平方米米（套內(nèi)內(nèi)面積）。六市場(chǎng)分分析及發(fā)發(fā)展前景景2001年年市場(chǎng)分分析廣州市經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展勢(shì)勢(shì)態(tài)，為為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)

14、的快快速發(fā)展展提供有有力保障障近幾年，廣廣州市的的GDPP保持了了持續(xù)平平穩(wěn)增長(zhǎng)長(zhǎng)，從119988年以來(lái)來(lái)，增長(zhǎng)長(zhǎng)速度分分別為113%、113.33%、113.66%，220000年創(chuàng)近近5年來(lái)來(lái)最大增增幅。從從而帶來(lái)來(lái)廣州居居民收入入的持續(xù)續(xù)增長(zhǎng)：城市居居民人均均可支配配收入1116883.339元，人人均消費(fèi)費(fèi)性支出出95446.223元，同同比分別別增長(zhǎng)116.99%和117.44%，220011年，市市政府預(yù)預(yù)計(jì)增長(zhǎng)長(zhǎng)速度仍仍會(huì)達(dá)到到12%，如果果按國(guó)際際上通行行的年收收入價(jià)格格比來(lái)考考核居民民的購(gòu)房房負(fù)擔(dān)，119988年廣州州的這一一比例超超過(guò)了99，高于于國(guó)際上上較為合合理水平平3

15、-66的范圍圍，目前前，這一一比例則則下降到到7.55-8，居居民的有有效購(gòu)房房能力大大大提高高。房地產(chǎn)投資資資金充充裕。220000年全市市房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)資金金來(lái)源合合計(jì)5446億元元，比前前年同期期增長(zhǎng)113.774%，房房地產(chǎn)資資金來(lái)源源與實(shí)際際完成開開發(fā)投資資的比例例為1.5 ：1，房房地產(chǎn)投投資資金金來(lái)源充充裕，投投資增長(zhǎng)長(zhǎng)潛力較較大。買房者平均均月收入入提高，房房?jī)r(jià)承受受能力提提高。根根據(jù)統(tǒng)計(jì)計(jì)，20000年年44%潛在消消費(fèi)者家家庭月收收入達(dá)330000-60000元元，總體體平均月月收入552188.4元元，比上上年的448022元有所所提高，顯顯示經(jīng)濟(jì)濟(jì)環(huán)境進(jìn)進(jìn)一步改改善

16、。當(dāng)當(dāng)中200-400歲的年年輕家庭庭受教育育程度越越高，月月收入明明顯高于于年長(zhǎng)家家庭5000元甚甚至上千千元。近近城買家家認(rèn)為330000-50000元元/平方方米的住住房最易易接受，平平均單價(jià)價(jià)為40039元元/M22，與上上半年338077元/ M2相比，他他們對(duì)商商品房?jī)r(jià)價(jià)承受能能力有所所提高。政府政策與與市政配配套建設(shè)設(shè)，有利利于房產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)發(fā)展政府出臺(tái)新新政策，使使房產(chǎn)市市場(chǎng)完備備化、秩秩序化，一一方面繼繼續(xù)刺激激消費(fèi)，另另一方面面保護(hù)消消費(fèi)者。例例如：、金融界界推出“零首期期”業(yè)務(wù)，二二手樓按按揭業(yè)務(wù)務(wù)，建立立二手樓樓交易中中心等，在在信貸資資金上更更有力地地支持購(gòu)購(gòu)房者，在在

17、市場(chǎng)信信息上更更充分地地提供給給求購(gòu)者者，從而而使集團(tuán)團(tuán)購(gòu)買力力退出市市場(chǎng)后，個(gè)個(gè)人購(gòu)房房時(shí)期平平穩(wěn)過(guò)渡渡。根據(jù)據(jù)市國(guó)土土房管局局對(duì)市屬屬八區(qū)的的房地產(chǎn)產(chǎn)交易統(tǒng)統(tǒng)計(jì)，220000年，二二手房屋屋交易面面積增長(zhǎng)長(zhǎng)99%，達(dá)到到1255.477萬(wàn)平方方米。、“交通年年票制”，帶動(dòng)動(dòng)海珠、芳芳村、白白云樓市市；、“提高預(yù)預(yù)售政策策門檻”，“實(shí)行套套內(nèi)面積積制”，“回收閑閑置土地地”等政策策的出臺(tái)臺(tái)，用有有形之手手大清場(chǎng)場(chǎng)，使有有實(shí)力的的發(fā)展商商占領(lǐng)市市場(chǎng)，從從而保護(hù)護(hù)消費(fèi)者者利益，保保證市場(chǎng)場(chǎng)運(yùn)作更更規(guī)范更更有效。市政配套建建設(shè)上新新臺(tái)階，帶帶旺新板板塊地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)。新世紀(jì)廣州州城市總總體規(guī)劃劃擬定“

18、西調(diào)、南南拓、東東移、北北抑”八字方方針，番番禺、花花都撒市市改區(qū)，廣廣州將向向國(guó)際化化大都市市發(fā)展?；ɑǘ及l(fā)展展“空港產(chǎn)產(chǎn)業(yè)”，番禺禺建成廣廣州的休休閑居住住旅游區(qū)區(qū)，各衛(wèi)衛(wèi)星城與與舊城區(qū)區(qū)相連，各各功能區(qū)區(qū)生態(tài)環(huán)環(huán)境更趨趨于合理理。此舉舉使廣州州成為真真正的山山水海濱濱城市，并并使廣州州房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)格格局產(chǎn)生生重大變變化。地鐵二號(hào)線線動(dòng)工興興建、新新港東路路的竣工工、會(huì)展展中心的的建設(shè)等等將使琶琶洲板塊塊炙手可可熱；三三號(hào)線規(guī)規(guī)劃出臺(tái)臺(tái)、帶旺旺了番禺禺、河南南樓市，番番禺區(qū)新新一年數(shù)數(shù)個(gè)巨無(wú)無(wú)霸樓盤盤幾乎同同時(shí)有所所動(dòng)作；舉辦九九運(yùn)會(huì)，東東圃板塊塊有突出出表現(xiàn)；花都區(qū)區(qū)新機(jī)場(chǎng)場(chǎng)建設(shè)亦亦帶動(dòng)

19、樓樓市興旺旺。市政政建設(shè)的的配套和和完善，使使新一輪輪的房地地產(chǎn)快速速發(fā)展勢(shì)勢(shì)頭已開開始出現(xiàn)現(xiàn)。發(fā)展商積極極儲(chǔ)備土土地，對(duì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)持樂(lè)樂(lè)觀態(tài)度度。20000年年，全市市開發(fā)企企業(yè)購(gòu)置置土地面面積7442.552萬(wàn)平平方米，比比19999年同同期增長(zhǎng)長(zhǎng)72.6%。土土地購(gòu)置置費(fèi)達(dá)到到52.82億億元，增增長(zhǎng)466.333%。說(shuō)說(shuō)明開發(fā)發(fā)企業(yè)正正在積極極增加土土地儲(chǔ)備備及前期期開發(fā)準(zhǔn)準(zhǔn)備工作作，反映映出房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)對(duì)對(duì)廣州房房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展前景景的樂(lè)觀觀態(tài)度。廣州市具有有龐大的的房產(chǎn)消消費(fèi)群體體據(jù)廣州日?qǐng)?bào)報(bào)調(diào)查，普普通員工工買房人人數(shù)大增增。兩年年內(nèi)打算算購(gòu)房的的潛在消消費(fèi)者，773%是是2

20、0-40歲歲的青壯壯年，其其中266-355歲的青青壯年由由于正值值結(jié)婚成成家的年年紀(jì)，對(duì)對(duì)住房需需求表現(xiàn)現(xiàn)更加迫迫切。在在單位任任職管理理人員的的潛在消消費(fèi)者占占了488%，比比上半年年59%有明顯顯減少。而而一般職職工的購(gòu)購(gòu)房比例例則由上上半年112%上上升到224%，顯顯示消費(fèi)費(fèi)群向中中等偏低低收入層層擴(kuò)充。非本地人買買樓占44成。廣廣州作為為一個(gè)開開放城市市，有著著寬容的的成長(zhǎng)氛氛圍。最最新的統(tǒng)統(tǒng)計(jì)數(shù)字字表明，若若以是否否“從小在在廣州長(zhǎng)長(zhǎng)大”劃分廣廣州本地地人和非非本地人人，購(gòu)房房比例為為本地人人占577%，外外地人占占43%，而220000年上半半年是662%、338%，反反映出廣

21、廣州正吸吸引越來(lái)來(lái)越多非非本地人人在此落落戶。這這些外地地人722%具有有大專以以上學(xué)歷歷，遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于本本地人，而而且其家家庭收入入也高于于本地人人家庭。安安居才能能樂(lè)業(yè)，買買房置業(yè)業(yè)是欲望望在廣州州發(fā)展的的非本地地人的首首選，具具有很大大的房產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)。廣州市人均均住房面面積又多多3平方方米。據(jù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，打打算買房房的消費(fèi)費(fèi)者現(xiàn)有有的住房房面積為為71.3平方方米/戶戶，按每每戶3.3人計(jì)計(jì)算，人人均使用用面積為為21.6平方方米，比比上半年年的188.8平平方米增增加近33平方米米，反映映出廣州州人的居居住水平平正在不不斷提高高，這又又是房地地產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展的內(nèi)內(nèi)在動(dòng)力力。集團(tuán)購(gòu)房退退出市場(chǎng)場(chǎng)，個(gè)

22、人人購(gòu)房時(shí)時(shí)期已平平穩(wěn)過(guò)度度。取消消福利分分房后，原原本占市市場(chǎng)消化化率三成成的集團(tuán)團(tuán)購(gòu)買力力全面退退出市場(chǎng)場(chǎng)，年初初曾有業(yè)業(yè)內(nèi)專家家擔(dān)心住住宅市場(chǎng)場(chǎng)會(huì)因此此出現(xiàn)“斷層”。然而而，由于于強(qiáng)勁的的個(gè)人消消費(fèi)及時(shí)時(shí)補(bǔ)位，樓樓市已順順利實(shí)現(xiàn)現(xiàn)由以集集團(tuán)消費(fèi)費(fèi)為主向向個(gè)人消消費(fèi)為主主的平穩(wěn)穩(wěn)過(guò)渡，220000年的房房地產(chǎn)市市場(chǎng)出現(xiàn)現(xiàn)了投入入增加、銷銷售活躍躍、購(gòu)銷銷兩旺的的良好發(fā)發(fā)展勢(shì)態(tài)態(tài)。統(tǒng)計(jì)計(jì)顯示，220000年頭110個(gè)月月，全省省商品房房地產(chǎn)開開發(fā)投資資同比增增長(zhǎng)222.822%，其其中住宅宅投資增增長(zhǎng)299.822%；竣竣工面積積同比增增長(zhǎng)133.688%；銷銷售面積積同比增增長(zhǎng)277.5%

23、。廣州州市商品品房總售售出量達(dá)達(dá)到7001萬(wàn)平平方米，比比99年年同期下下降約88%。這這種下降降是與999年由由于房改改末班車車而引發(fā)發(fā)的購(gòu)房房熱潮的的高峰期期相比的的，在集集團(tuán)購(gòu)買買大幅下下降情況況下，商商品房能能保持110%以以內(nèi)的降降幅，都都足以說(shuō)說(shuō)明市場(chǎng)場(chǎng)已經(jīng)實(shí)實(shí)現(xiàn)由集集團(tuán)消費(fèi)費(fèi)與個(gè)人人消費(fèi)相相結(jié)合的的時(shí)代向向個(gè)人消消費(fèi)市場(chǎng)場(chǎng)的平穩(wěn)穩(wěn)過(guò)渡。中國(guó)房協(xié)副副會(huì)長(zhǎng)顧顧云昌分分析，我我國(guó)的住住宅與房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展經(jīng)經(jīng)歷了33個(gè)時(shí)期期，第一一時(shí)期是是十一屆屆三中全全會(huì)前，以以“國(guó)家包包”為特征征，當(dāng)時(shí)時(shí)不讓也也不用個(gè)個(gè)人建房房、購(gòu)房房；之后后的200年是第第二個(gè)時(shí)時(shí)期，表表現(xiàn)為“單位包包”，主要

24、要是發(fā)揮揮企事業(yè)業(yè)單位的的積極性性；目前前正處于于第三個(gè)個(gè)時(shí)期，屬屬于百姓姓大眾買買房時(shí)代代的到來(lái)來(lái)，意味味著住宅宅已變成成了個(gè)人人直接消消費(fèi)的零零售商品品，房地地產(chǎn)業(yè)也也隨之步步入了全全新的發(fā)發(fā)展階段段。 （二二）項(xiàng)目目市場(chǎng)分分析該項(xiàng)目地段段位于中中山大道道與車陂陂路交會(huì)會(huì)點(diǎn)，毗毗鄰黃浦浦大道，其其市場(chǎng)優(yōu)優(yōu)勢(shì)主要要表現(xiàn)在在如下： 1、優(yōu)優(yōu)越的地地理位置置 本項(xiàng)項(xiàng)目位居居天河要要沖，西西倚天河河公園，民民族學(xué)院院等著名名學(xué)府近近在咫尺尺，北接接中山大大道，東東行車陂陂路，與與廣深高高速公路路相通，交交通極為為便利。廣州市市中心東東移，使使之正處處于市中中心黃金金地段。其其周圍環(huán)環(huán)境以駿駿景花園

25、園為首，匯匯集了一一大群新新建住宅宅小區(qū)，交交映生輝輝。駿景景花園以以其寬闊闊的廣場(chǎng)場(chǎng)、優(yōu)雅雅的居室室設(shè)計(jì)、美美麗的園園林綠化化，置身身其中，首首屈一指指、更勝勝一籌，盡盡顯住宅宅群中的的優(yōu)越之之尊。猶猶如眾星星捧月、靚靚麗非常常，成為為好地段段上的熱熱點(diǎn)。 22、高尚尚層次的的需要 珠珠江三角角洲地區(qū)區(qū)在全國(guó)國(guó)率先富富了起來(lái)來(lái)，為廣廣東首府府的廣州州市更是是聚集著著眾多的的富豪階階層，這這一階層層人士憑憑自有的的經(jīng)濟(jì)實(shí)實(shí)力，對(duì)對(duì)生活環(huán)環(huán)境、消消費(fèi)水平平有著更更高、更更新、更更好的要要求。為為滿足這這些富裕裕群體的的需要，建建設(shè)一個(gè)個(gè)氣派、豪豪華、智智能、聚聚高尚娛娛樂(lè)、安安全舒適適、環(huán)境境優(yōu)

26、雅于于一身的的住宅小小區(qū)，能能滿足高高收入階階層追求求完美、與與眾不同同、盡顯顯貴尊的的消費(fèi)愿愿望。駿駿景花園園正是基基于此種種社會(huì)現(xiàn)現(xiàn)實(shí)投資資興建的的小區(qū)，是是適時(shí)而而建、順順勢(shì)而生生，定會(huì)會(huì)有樂(lè)觀觀前景。 33、配套套完善，生生活便利利 11）生活活設(shè)施配配套：小小區(qū)內(nèi)設(shè)設(shè)有大型型的農(nóng)貿(mào)貿(mào)市場(chǎng)、超超級(jí)市場(chǎng)場(chǎng)、士多多店、酒酒店餐廳廳、理發(fā)發(fā)店等、極極大方便便居民日日常生活活需要。 22）健身身娛樂(lè)、醫(yī)醫(yī)療保健健設(shè)施：小區(qū)本本身附設(shè)設(shè)有醫(yī)療療、娛樂(lè)樂(lè)設(shè)施、市市政各種種設(shè)施，可可滿足居居民各種種娛樂(lè)休休閑、醫(yī)醫(yī)療健身身需要。 33）教育育設(shè)施：小區(qū)本本身附設(shè)設(shè)有中學(xué)學(xué)、小學(xué)學(xué)、幼兒兒園。 44、

27、周邊邊樓盤分分析及售售價(jià)定位位項(xiàng)目名稱項(xiàng)目地點(diǎn)目前銷售均均價(jià)開發(fā)樓盤發(fā)展商駿景花園中山大道車車陂花園園旁5500元元/平方方米66棟122-144層廣州合生科科技園房房地產(chǎn)有有限公司司天朗明居中山大道車車陂花園園旁5110元元/平方方米19棟188-266層廣州天力房房地產(chǎn)有有限公司司疊翠臺(tái)中山大道與與天府路路交界處處理品6143元元/平方方米6棟13-32層層廣州東順?lè)糠康禺a(chǎn)有有限公司司華江花園黃埔大道5756元元/平方方米6棟9-330層廣州華嘉房房地產(chǎn)有有限公司司偉誠(chéng)廣場(chǎng)天河公園南南門東側(cè)側(cè)4200元元/平方方米1棟23層層廣州偉騰房房地產(chǎn)有有限公司司與上述樓盤盤相比，駿駿景南苑苑在地理理位置上上占有絕絕對(duì)優(yōu)勢(shì)勢(shì)，并且且，其開開發(fā)商合合生創(chuàng)展展集團(tuán)在在廣州市市具有強(qiáng)強(qiáng)大