房地產(chǎn)估價復習題參考答案

1、PAGE PAGE 5房地產(chǎn)估價復習題及答案（供參考）三、簡答題1、從房地產(chǎn)估價的角度對建筑物的基本認識主要包括哪些方面？從房地產(chǎn)估價的角度對建筑物的基本認識主要包括：(1)名稱。(2)坐落。（3）面積。（4）層數(shù)和高度；（5）建筑結(jié)構，一般分為鋼結(jié)構，鋼筋混凝土結(jié)構，磚混結(jié)構，磚木結(jié)構，簡易結(jié)構。（6）裝修。（7）建筑設備，包括給排水、通風、采暖等。（8）平面位置。（9）工程質(zhì)量。（10）建成年月。（11）維護、保養(yǎng)、使用情況。(13)利用現(xiàn)狀。（14）權屬狀況。2、房地產(chǎn)價格的特征主要有哪8方面？其來源于房地產(chǎn)的哪些特性？（1）房地產(chǎn)價格具有區(qū)位性，受區(qū)位的影響很大。（2）房地產(chǎn)價格實體具

2、有雙重性，即房地產(chǎn)價格在其內(nèi)涵上具有雙重的雙實體性基礎。（3）房地產(chǎn)價格實體具有收益性，即房地產(chǎn)價格實質(zhì)上是房地產(chǎn)權益的價格。（4）房地產(chǎn)價格形式具有雙重性，既有交換代價的價格，也有使用和收益代價的租金。（5）房地產(chǎn)價格形成具有長期性，即房地產(chǎn)價格是在長時期內(nèi)各種因素綜合作用下形成的。（6）房地產(chǎn)價格具有個別性，即房地產(chǎn)價格通常是一宗房地產(chǎn)一個價格。（7）房地產(chǎn)價格具有敏感性，即房地產(chǎn)價格關系到國計民生，是一個十分敏感的價格。（8）房地產(chǎn)價格具有增值性，即房地產(chǎn)價格呈現(xiàn)較明顯的增值趨勢。3、什么是市場比較法？其理論依據(jù)和適用條件是什么？市場比較法是將估價對象與估價時點近期有過交易的類似房地產(chǎn)進

3、行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價格作適當?shù)男拚?，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。市場比較法的理論依據(jù)是經(jīng)濟學中的替代原理。適用于房地產(chǎn)市場發(fā)達、活躍和完善的地區(qū)，而且有廣泛市場交易的房地產(chǎn)類型。4、房地產(chǎn)估價上的建筑物折舊包括哪幾個方面？求取建筑物折舊的方法有哪幾種？最常用的是哪種？建筑物折舊包括物質(zhì)折舊、功能折舊、經(jīng)濟折舊。求取方法主要有：（1）耐用年限法；（2）實際觀察法；（3）成新折扣法。（4）綜合法。最常用的是耐用年限法（特別是其中的直線折舊法）和成新折扣法。5、收益法的含義及其理論依據(jù)是什么？收益法適用的對象和條件是什么？收益法是將預測的估價對象未來收益，通過報酬率或資本

4、化率、收益乘數(shù)往回折到估價時點，以此求取估價對象價值的方法。收益法是以預期原理為基礎的，即是基于未來收益權利的現(xiàn)在價值的。預期原理說明，決定房地產(chǎn)當前價值的，重要的不是過去的因素而是未來的因素。收益法適用的對象：適用于有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)。它不限于估價對象本身現(xiàn)在是否有收益，只要估價對象所屬的這類房地產(chǎn)有獲取收益的能力即可。收益法適用的條件：收益法完全建立在數(shù)學模型的基礎上，所以要求房地產(chǎn)的收益和風險必須都能夠較準確地量化。6、什么是假設開發(fā)法？其理論依據(jù)、前提條件、適應對象是什么？假設開發(fā)法（The hypothetical development method），是在估算開發(fā)完成后房

5、地產(chǎn)正常交易價格的基礎上，扣除預測的未來房地產(chǎn)正常的開發(fā)成本、利息、利潤、稅收等費用，根據(jù)剩余之數(shù)來確定估價對象房地產(chǎn)價格的一種方法。其理論依據(jù)是預期原理。前提條件：必須假設土地或房地產(chǎn)的利用為最佳開發(fā)利用方式。售價的預測和成本的測算必須符合合法原則，符合國家有關政策，包括稅收政策。正確分析房地產(chǎn)市場行情。假設在開發(fā)期間各項成本的投入是均勻投入或分段投入。開發(fā)商的利潤和開發(fā)成本為社會正常平均水來。假設開發(fā)法適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價。7、什么是房地產(chǎn)估價原則？如何理解在理論上估價原則與估價要求是有區(qū)別的？合法原則、房地結(jié)合原則、最高最佳使用原則、估價時點原則和替代原則從理論上

6、說，估價原則與估價要求有區(qū)別，估價原則反映的是房地產(chǎn)價格運動內(nèi)在的規(guī)律，而獨立、科學、客觀、公正的總要求及以依法估價等，是社會對房地產(chǎn)估價者提出的要求，是估價的前提條件。8、什么是資本化率？資本化率有哪些種類？求取資本化率的基本方法有哪些？資本化率(capitalization rate)是將房地產(chǎn)的凈收益轉(zhuǎn)換成價值的比率。主要有三種：綜合資本化率，建筑物資本化率和土地資本化率。求取資本化率的方法主有：（1）市場提取法；（2）安全利率加風險調(diào)整值法；（3）復合投資收益率法；（4）投資收益率排序插入法。四、計算題（必須寫出計算過程，可不算出結(jié)果。）1、某房地產(chǎn)建成于1995年12月30日，此后收

7、益年限為50年；1997年12月30日至1999年12月30日要分別獲得純收益85、90、95萬元；預計2000年12月30計算過程：（1）計算公式：i表示年份，Ai未來第i年的凈收益，t凈收益有變化的年限，Y表示資本化率，大于0。（2）A1=95萬元，A2=92萬元，A3=94萬元，A=95萬元（3）Y=70%6%+（1-70%）10%=7.2%（4）n=50-4=46年（5）t=3年（6）將上述數(shù)字代入公式計算： 95(7.2%)92(7.2%）294（7.2%）3957.2%(7.2%)3(7.2%)46-31262.14萬元。2、某房地產(chǎn)的土地面積1000m2，建筑面積2000。土地于

8、償出讓方式獲得，使用權年限為50年，當時的單價為1000元m2；建筑物的結(jié)構為鋼筋混凝土，于2000年10月1日竣工投入使用，當時的建筑造價為每建筑面積800元。2004年10月日與該房地產(chǎn)的地段和用途相同、使用權年限為50年的土地的單價為1100元m2；該類房屋的重置價格（含使用權年限為50年的土地價格）為每（）計算公式為：舊房地價格土地重新取得價格建筑物重新購建價格建筑物折舊（）修正后的土地價格V50K45K5011001000（）45（6%）501078642.66元。（）建筑物重新購建價格2000200011001000 2900000元（）建筑物累計折舊額2900000（） 2367

9、34.69元（）該房地產(chǎn)2004年3、某建筑物的重置價格為180萬元，經(jīng)濟壽命為50年，有效經(jīng)過年數(shù)為10年。其中，門窗等損壞的修復費用為2萬元；裝修的重置價格為30萬元，平均壽命為5年，已使用3年；設備的重置價格為60萬元，平均壽命為15年，已使用10年。殘值率假設為0。試求其折舊總額。(1)門窗等損壞的折舊額=修復費用=2萬元(2)裝修的折舊額=301/53=18萬元(3)設備的折舊額=601/1510=40萬元(4)長壽命項目的折舊額=（180-2-30-60）1/5010=17.6萬元(5)該建筑物的折舊總額=2+18+40+17.6=77.6萬元4、某建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構，經(jīng)濟壽命

10、50年，有效經(jīng)過年數(shù)為年，經(jīng)調(diào)查測算，現(xiàn)在重新建造全新狀態(tài)的該建筑物的建造成本為800萬元（建設期為年，假定第一年投入建造成本的60，第二年投入40，均為均勻投入），管理費用為建造成本的3，年利率為6，銷售稅費為50萬元，開發(fā)利潤為120萬元。又知其中該建筑物的墻、地面等損壞的修復費用為18萬元；裝修的重置價格為200萬元，平均壽命為5年，已使用2年；設備的重置價格為110萬元，平均壽命為10年，已使用8年。假設殘值均為零。試計算該建筑物的折舊總額。計算建筑物的重置價格：建造成本800萬元管理費用800324萬元投資利息（80024）60（16%）1.51（80024）40（16）0.554.

11、9萬元則：建筑物的重置價格8002454.90501201048.9萬元計算建筑物的折舊額：墻、地面等損壞的折舊額18萬元裝修部分的折舊額2002580萬元設備部分的折舊額11081088萬元長壽命項目的折舊額（1048.9018200110）850115.34萬元則：建筑物的折舊總額188088115.34301.34萬元5、6年前甲公司提供一宗40年使用權的出讓土地與乙公司合作建設一辦公樓，總建筑面積3000m2，于4年前建成并投入使用，辦公樓正常使用壽命長于土地使用年限。甲、乙雙方當時合同約定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面積歸甲方，2000m2建筑面積由乙方使用15年，期滿后

12、無償歸甲方?，F(xiàn)今，乙方欲擁有該辦公樓的產(chǎn)權，甲方也愿意將其轉(zhuǎn)讓給乙方。試估算乙方現(xiàn)時應出資多少萬元購買甲方的權益。據(jù)調(diào)查得知，現(xiàn)時該類辦公樓每平方米建筑面積的月租金平均為80元，出租率為85計算過程為）計算辦公樓現(xiàn)值辦公樓整體年凈收益80300085（135）12159.12（萬元）收益年限40634（年）辦公樓現(xiàn)值為：159.121011(110%)341528.92(萬元)）計算乙方的使用權價格乙方使用權年凈收益80200085（135）12106.08（萬元）乙方使用權剩余收益年限15411（年）乙方使用權剩余收益年限價格為： 106.08 1011（110）11689（萬元）甲方權益價

13、格辦公樓現(xiàn)值乙方使用權價格1528.92689839.92萬元6、某酒店總建筑面積10000m2；一層建筑面積2000m2，其中500m2為酒店大堂，1500m2出租用于餐廳和咖啡廳；其余各層為酒店客房、會議室和自用辦公室。該酒店共有客房190間（建筑面積7600m2），會議室2間（建筑面積200m2），自用辦公室3間（建筑面積200m2）。當?shù)赝瑱n次酒店每間客房每天的房價為200元，年平均空置率為30；會議室的租金平均每間每次500元，平均每間每月出租20（）計算一層餐廳和咖啡廳的價格萬元）（）計算自用辦公室價格：8000200160（萬元）（）計算酒店客房年總收益

14、：200190365（130%）970.9（萬元）（）計算酒店會議室年總收益：5002021224（萬元）（）計算酒店年總費用：970.940388.36（萬元）（）計算酒店自營部分年凈收益：970.924388.36606.54（萬元）（）計算酒店自營部分的價格（含大堂、客房、會議室、辦公室）：606.5487581.75（萬元）（）計算該酒店的正?？們r格：7581.752251607966.75（萬元）7、為評估某住宅樓的價格，估價人員在該住宅樓附近地區(qū)調(diào)查選取了A、B、C、D、E共5個類似住宅樓的交易實例，其有關資料如下表：實例A實例B實例C實例D實例E成交價格（元/m2）5100580

15、0520053005000成交日期2002.11.302003.6.302003.1.312001.7.312003.5.31交易情況+2%+21%00-3%房地產(chǎn)狀況區(qū)位狀況0-3%+3%+1%0權益狀況-2%0+2%-1%-1%實物狀況-4%-5%-2%+2%+1%上表中，交易情況、房地產(chǎn)狀況中的各正、負值都是按直接比較所得結(jié)果。其中，房地產(chǎn)狀況中的三方面因素產(chǎn)生的作用程度相同。另據(jù)調(diào)查得知：從2001年7月1日至2002年1月1日該類住宅樓市場價格每月遞增1.5%，其后至2002年選取可比實例。實例誤差太大，實例成交時間與估價時點相隔年以上，故實例和實例不作為可比實例。選取實例、作為可比

16、實例。計算公式：估價對象價格可比實例價格交易情況修正系數(shù)交易日期修正系數(shù)房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)交易情況修正系數(shù)為：可比實例：100（1002）100102可比實例：100100可比實例：100（1003）10097交易日期修正系數(shù)為：可比實例（）4可比實例（）4可比實例（）3房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)為：因房地產(chǎn)狀況中的三方面因素產(chǎn)生的作用程度相同，故設三方面的因素的權數(shù)相同，均為，則有：可比實例10010013（1002）13（1004）1310098可比實例100（100）13（100）13（100）13100101可比實例10010013（100）13（100）13）100100計算比準價格：比準價

17、格5100（100102）（11）4（10098）5309.20（元）比準價格C5200（100100）（11）（100101）5357.57（元）比準價格5000（10097）（1十1）3（100100）5310.83（元）將上述三個比準價格的簡單算術平均數(shù)作為市場法的估算結(jié)果，則有：估價對象價格（單價）（5309.205357.575310.83）3 5325.87（元）8、某建筑物的建筑面積100m2，有效經(jīng)過年數(shù)10年，單位建筑面積的重置價格500元/m2，經(jīng)濟壽命30年，殘值率5。試用直線法計算該建筑物的年折舊額、折舊總額，并計算其現(xiàn)值。計算公式：Di為年折舊額，C為建筑物的重新購建價格，C=500100=50000S=50000-500005%=47500；故年折舊額為Di=47500/30=1583.333，10年的折舊總額為1583.33310=15833.33故現(xiàn)值為50000-15833.33=34166.6679、某旅館需