房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法-第九章(3)-2011年版

1、 中大網(wǎng)校引領(lǐng)成功職業(yè)人生 HYPERLINK 中大網(wǎng)校 “十佳網(wǎng)絡(luò)教育機(jī)構(gòu)”、 “十佳職業(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)” 網(wǎng)址：1、假設(shè)開發(fā)法用于房地產(chǎn)估價(jià)與用于房地產(chǎn)投資分析的不同之處在于：在選取有關(guān)參數(shù)和測(cè)算有關(guān)數(shù)值時(shí)，估價(jià)是站在（ ）的投資者的立場(chǎng)上，投資分析是站在（ ）的投資者的立場(chǎng)上。A:特定，典型B:典型，特定C:特殊，典型D:典型，特殊答案:B解析:假設(shè)開發(fā)法用于房地產(chǎn)估價(jià)與用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資分析的不同之處是；在選取有關(guān)參數(shù)、系數(shù)和測(cè)算有關(guān)數(shù)值時(shí)，估價(jià)是站在一個(gè)典型的投資者的立場(chǎng)上，而投資分析是站在某個(gè)特定的投資者的立場(chǎng)上。2、假設(shè)開發(fā)法在形式上是適用于評(píng)估新開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值的（ ）的“倒算法”

2、。A:市場(chǎng)法B:收益法C:成本法D:長(zhǎng)期趨勢(shì)法答案:C解析:假設(shè)開發(fā)法在表現(xiàn)形式上是評(píng)估新開發(fā)的房地產(chǎn)價(jià)值的成本法的“倒算法”。兩者的主要區(qū)別是：成本法中的土地價(jià)值為已知，需要求取的是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值；假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值已事先通過預(yù)測(cè)等方法得到，需要求取的是土地價(jià)值。3、下列關(guān)于假設(shè)開發(fā)法的表述中，不正確的是（ ）。A:假設(shè)開發(fā)法在形式上是評(píng)估新開發(fā)完成的房地產(chǎn)價(jià)格的成本法的倒算法B:運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法可測(cè)算開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地最高價(jià)格、預(yù)期利潤(rùn)和最高費(fèi)用C:假設(shè)開發(fā)法適用的對(duì)象包括待開發(fā)的土地、在建工程和不得改變現(xiàn)狀的舊房D:假設(shè)開發(fā)法通常測(cè)算的是一次性的價(jià)格剩余 答案:C

3、解析:假設(shè)開發(fā)法適用的對(duì)象包括待開發(fā)的土地、在建工程和可重新裝飾裝修改造或改變用途的舊的房地產(chǎn)。4、現(xiàn)有一宗規(guī)劃用途為商住綜合的城市土地，采用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)，假設(shè)按純商業(yè)用途的估算結(jié)果為800萬元，按純居住用途的估算結(jié)果為1000萬元，該宗土地的評(píng)估價(jià)值應(yīng)為（）。A:800萬元B:1000萬元C:1800萬元D:8001000萬元之間答案:D解析:根據(jù)合法原則、最高最佳原則進(jìn)行判斷。5、假設(shè)開發(fā)法最基本的公式是（ ）。A:待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值開發(fā)完成后的價(jià)值后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)B:待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值開發(fā)完成后的價(jià)值相應(yīng)的支出及利潤(rùn)C(jī):待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值開發(fā)完成后的價(jià)值已完成工作的必要費(fèi)用D:待開發(fā)房

4、地產(chǎn)價(jià)值開發(fā)完成后的價(jià)值開發(fā)成本答案:A6、開發(fā)完成后的房地產(chǎn)適宜出售的，其價(jià)值適用（ ）評(píng)估。A:市場(chǎng)法B:收益法C:成本法D:推測(cè)法答案:A7、運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)，對(duì)于資金的時(shí)間價(jià)值（ ）。A:不必考慮B:根據(jù)實(shí)際情況而定C:必須考慮D:無法確定答案:C8、假設(shè)開發(fā)法具體可為房地產(chǎn)投資者提供（ ）。A:待開發(fā)房地產(chǎn)的最高價(jià)格B:待開發(fā)房地產(chǎn)的平均價(jià)格C:房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)期利潤(rùn)D:房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的平均利潤(rùn)E:房地產(chǎn)開發(fā)中可能出現(xiàn)的最高費(fèi)用答案:A,C,E解析:假設(shè)開發(fā)法具體可為房地產(chǎn)投資者提供下列3種數(shù)值：（1）測(cè)算待開發(fā)房地產(chǎn)的最高價(jià)格；（2）測(cè)算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)期利潤(rùn)；（3）測(cè)算房地

5、產(chǎn)開發(fā)中可能出現(xiàn)的最高費(fèi)用。9、地塊的區(qū)位狀況，包括（ ）。A:地塊所在城市的性質(zhì)B:地塊的地質(zhì)情況C:地塊所在城市內(nèi)的區(qū)域的性質(zhì)D:地塊的水文情況E:具體的坐落狀況答案:A,C,E解析:弄清地塊的區(qū)位狀況，包括3個(gè)層次：地塊所在城市的性質(zhì)；地塊所在城市內(nèi)的區(qū)域的性質(zhì)；具體的坐落狀況。10、在實(shí)際估價(jià)中，運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)結(jié)果的可靠性，關(guān)鍵取決于（ ）。A:房地產(chǎn)具有開發(fā)或再開發(fā)潛力B:將預(yù)期原理作為理論依據(jù)C:正確判斷了房地產(chǎn)的最佳開發(fā)方式D:正確量化了已經(jīng)獲得的收益和風(fēng)險(xiǎn)E:正確預(yù)測(cè)了估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值答案:C,E11、選擇最佳的開發(fā)利用方式，包括（ ）方面。A:最佳的用途B:建筑規(guī)

6、模C:檔次D:大小E:區(qū)位答案:A,B,C解析:選取最佳的開發(fā)利用方式，包括選取最佳的用途、建筑規(guī)模、檔次等。12、下列關(guān)于現(xiàn)金流量折現(xiàn)法與傳統(tǒng)方法說法正確的是（ ）。A:在傳統(tǒng)方法中投資利息和開發(fā)利潤(rùn)都單獨(dú)顯現(xiàn)出來B:在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中投資利息和開發(fā)利潤(rùn)都不單獨(dú)顯現(xiàn)出來，而是隱含在折現(xiàn)過程中C:傳統(tǒng)方法不考慮各項(xiàng)支出、收入發(fā)生的不同時(shí)間，即不是將它們折算到同一時(shí)間上的價(jià)值，而是直接相加減。D:現(xiàn)金流量折現(xiàn)法要考慮各項(xiàng)支出、收入發(fā)生的不同時(shí)間，即首先要將它們折算到同一時(shí)點(diǎn)上的價(jià)值（最終是折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)上），然后再相加減E:對(duì)開發(fā)完成后的價(jià)值以及后續(xù)的開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)等的測(cè)

7、算，在傳統(tǒng)方法中主要是根據(jù)未來發(fā)生時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況作出的。答案:A,B,C,D解析:對(duì)開發(fā)完成后的價(jià)值以及后續(xù)的開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)等的測(cè)算，在傳統(tǒng)方法中主要是根據(jù)估價(jià)時(shí)點(diǎn)（通常為現(xiàn)在）的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況作出的，即它們基本上是靜止在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的金額。13、與現(xiàn)金流量折現(xiàn)法不同的是，在傳統(tǒng)方法中（ ）都單獨(dú)顯現(xiàn)出來。A:銷售費(fèi)用B:后續(xù)的開發(fā)成本C:投資利息D:開發(fā)利潤(rùn)E:管理費(fèi)用答案:C,D解析:與現(xiàn)金流量折現(xiàn)法不同的是，在傳統(tǒng)方法中投資利息和開發(fā)利潤(rùn)都單獨(dú)顯現(xiàn)出來。在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中是隱含在折現(xiàn)過程中的。14、假設(shè)開發(fā)法用于投資分析與用于估價(jià)的不同之處是：在選取有關(guān)參數(shù)和測(cè)算

8、有關(guān)數(shù)值時(shí)，投資分析是站在一般投資者的立場(chǎng)上，而估價(jià)是站在某個(gè)特定投資者的立場(chǎng)上。（）答案:False解析:假設(shè)開發(fā)法用于房地產(chǎn)估價(jià)與用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資分析的不同之處是；在選取有關(guān)參數(shù)、系數(shù)和測(cè)算有關(guān)數(shù)值時(shí)，估價(jià)是站在一個(gè)典型的投資者的立場(chǎng)上，而投資分析是站在某個(gè)特定的投資者的立場(chǎng)上。15、當(dāng)估價(jià)對(duì)象具有潛在的開發(fā)價(jià)值時(shí)，假設(shè)開發(fā)法幾乎是最主要且實(shí)用的估價(jià)方法。（） 答案:True16、從理論上講，傳統(tǒng)方法測(cè)算的結(jié)果比較精確，而現(xiàn)金流量折現(xiàn)法由于預(yù)測(cè)十分困難結(jié)果比較粗糙。（ ） 答案:False解析:從理論上講，現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測(cè)算的結(jié)果比較精確，而傳統(tǒng)方法測(cè)算的結(jié)果比較粗糙，但測(cè)算過程相對(duì)要簡(jiǎn)單。17、假設(shè)開發(fā)法不僅適用于評(píng)估可供開發(fā)建設(shè)的土地價(jià)值，而且適用于評(píng)估所有具有開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)價(jià)值。（ ） 答案:True18、在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中要求折現(xiàn)率只包含安全收益部分，不包含風(fēng)險(xiǎn)收益部分。（ ）答案:False解析:在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中要求折現(xiàn)率既包含安全收益部分，又包含風(fēng)險(xiǎn)收益部分。19、在該房地產(chǎn)的法定開發(fā)利用前提尚未確定的情況下，仍然需要估價(jià)的，房地產(chǎn)估價(jià)師可以以該推測(cè)的最可能的規(guī)劃條件進(jìn)行估價(jià)。不用具體說明。（ ） 答案:False解析:在估價(jià)報(bào)