房地產(chǎn)全程營(yíng)銷價(jià)值鏈分析

1、 房地產(chǎn)全程營(yíng)銷的價(jià)值鏈分析房地產(chǎn)全程營(yíng)銷，是以市場(chǎng)營(yíng)銷為基礎(chǔ)，以滿足消費(fèi)者需求為核心，以超越競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，獲取、保持競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)為目標(biāo)，將營(yíng)銷理念貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、銷售、管理全過程的一種企業(yè)戰(zhàn)略。邁克爾波特的價(jià)值鏈，是分析企業(yè)如何開展每一價(jià)值活動(dòng)，如何利用各價(jià)值活動(dòng)之間的聯(lián)系，產(chǎn)生最大的企業(yè)價(jià)值，獲取競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的一種分析工具和分析方法。全程營(yíng)銷戰(zhàn)略與價(jià)值鏈分析方法有著異曲同工之處。房地產(chǎn)全程營(yíng)銷流程的每一環(huán)節(jié)，可視為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)價(jià)值鏈的每一鏈節(jié)，兩者都注重對(duì)每一價(jià)值活動(dòng)的分析，兩者都有著共同目的：使企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲取并保持競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。本文試圖運(yùn)用價(jià)值鏈作為分析工具，分析房地產(chǎn)全程營(yíng)銷的每

2、個(gè)流程，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能成功實(shí)施全程營(yíng)銷戰(zhàn)略，獲取、保持競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)提供有參考意義的理論視角。 1房地產(chǎn)全程營(yíng)銷理論概述 當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入了一個(gè)新的發(fā)展階段。房地產(chǎn)市場(chǎng)由賣方市場(chǎng)進(jìn)入買方市場(chǎng)，消費(fèi)者在市場(chǎng)中占有絕對(duì)主動(dòng)。房地產(chǎn)開發(fā)商之間的競(jìng)爭(zhēng)層面提高，他們開始從企業(yè)戰(zhàn)略層面來研究房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷，房地產(chǎn)全程營(yíng)銷理念于是應(yīng)運(yùn)而生。 1.1房地產(chǎn)全程營(yíng)銷的概念 房地產(chǎn)全程營(yíng)銷是指在房地產(chǎn)開發(fā)的全部流程中，以消費(fèi)者為中心，以市場(chǎng)為導(dǎo)向，以獲取、保持競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)為目標(biāo)，通過為消費(fèi)者提供有效商品，滿足消費(fèi)者的需求，以保證企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的全過程。 1.2為什么要提出房地產(chǎn)全程營(yíng)銷理念 首先，房地產(chǎn)全程營(yíng)銷的

3、提出是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的需要。 90年代前，房地產(chǎn)市場(chǎng)處于賣方市場(chǎng)時(shí)代，市場(chǎng)存在巨大的需求空間，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)，是以房地產(chǎn)開發(fā)商自我為中心，“開發(fā)什么樣的房子，顧客就得買什么樣的房子”，當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，實(shí)際處于一個(gè)推銷階段；1992年后，房地產(chǎn)投資盲目擴(kuò)大，市場(chǎng)虛假繁榮，出現(xiàn)了供過于求的買方市場(chǎng)，大量商品房空置，這時(shí)，房地產(chǎn)營(yíng)銷進(jìn)入銷售階段，最典型的模式是廣告策劃+售樓部；而時(shí)至今日，房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨規(guī)范，購(gòu)房者日趨理性，促銷表面的繁華，難掩樓盤內(nèi)在的品質(zhì)，開發(fā)商之間競(jìng)爭(zhēng)激烈，開發(fā)商越來越感到，只*已有的傳統(tǒng)營(yíng)銷模式已難以適應(yīng)消費(fèi)者需求。開發(fā)商要使開發(fā)的產(chǎn)品贏得消費(fèi)者的青睞，除了滿足市場(chǎng)需求外，

4、還必須研究競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，制定一套具有全局性的營(yíng)銷戰(zhàn)略。這種營(yíng)銷戰(zhàn)略，要從房地產(chǎn)開發(fā)前期的市場(chǎng)定位開始，貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、銷售、物業(yè)管理的整個(gè)過程。房地產(chǎn)全程營(yíng)銷策略由此應(yīng)運(yùn)而生。 其次，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的特殊性需要引入全程營(yíng)銷理念。 房地產(chǎn)是一種特殊的商品，它的開發(fā)經(jīng)營(yíng)同其他商品不同。房地產(chǎn)商品從前期市場(chǎng)定位、開發(fā)，到經(jīng)營(yíng)、銷售，到后期的物業(yè)管理，要經(jīng)歷一個(gè)相當(dāng)長(zhǎng)的周期。開發(fā)商在開發(fā)前期對(duì)市場(chǎng)的預(yù)測(cè)是以今后幾年而不是以現(xiàn)在的市場(chǎng)狀況為依據(jù)，這就要求開發(fā)商在開發(fā)前期，就要對(duì)未來所要銷售的樓盤，有一個(gè)前瞻性的總體規(guī)劃，把握市場(chǎng)定位，將營(yíng)銷理念引入房地產(chǎn)開發(fā)前期，更好滿足購(gòu)房者的需求，這恰是全程營(yíng)銷

5、理念的核心。 因此，將營(yíng)銷理念貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的全過程，即全程營(yíng)銷理念，正逐步成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲取競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的有效手段。 2基本價(jià)值鏈 邁克爾伯特認(rèn)為，企業(yè)創(chuàng)造的價(jià)值是用戶對(duì)企業(yè)提供的產(chǎn)品或服務(wù)認(rèn)定的并愿意接受的價(jià)值。如果用貨幣來表示，就是用戶愿意支付的貨幣值，即企業(yè)創(chuàng)造并能得到的價(jià)值，就是其銷售的產(chǎn)品的價(jià)格和數(shù)量的乘積，即總銷售收入。如果用戶愿意接受的價(jià)值超過了企業(yè)提供產(chǎn)品或服務(wù)的代價(jià)，這個(gè)差額就是企業(yè)的利潤(rùn)，邁克爾伯特是從用戶角度來定義價(jià)值的。這一定義不僅是從財(cái)務(wù)角度，更重要的是從戰(zhàn)略角度來講的。 2.1價(jià)值鏈基本內(nèi)容 企業(yè)創(chuàng)造的價(jià)值產(chǎn)生于一系列的活動(dòng)之中，如設(shè)計(jì)、采

6、購(gòu)、生產(chǎn)、銷售、服務(wù)以及產(chǎn)品開發(fā)等等。這些活動(dòng)的有機(jī)聯(lián)系，就形成了企業(yè)的價(jià)值鏈。在價(jià)值鏈中每一個(gè)能創(chuàng)造價(jià)值的活動(dòng)稱為價(jià)值活動(dòng)。它們是企業(yè)創(chuàng)造對(duì)買方有價(jià)值的產(chǎn)品的基石。價(jià)值鏈?zhǔn)怯脕矸治銎髽I(yè)如何獲得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的基本工具。 價(jià)值鏈包括價(jià)值活動(dòng)和利潤(rùn)兩個(gè)方面。價(jià)值活動(dòng)又由基本活動(dòng)和輔助活動(dòng)兩大類所組成?；净顒?dòng)是涉及產(chǎn)品的物質(zhì)創(chuàng)造及其銷售，轉(zhuǎn)移給買方和售后服務(wù)的各種活動(dòng)；輔助活動(dòng)是輔助基本活動(dòng)并通過提供外購(gòu)?fù)度?、技術(shù)開發(fā)、人力資源管理以及公司范圍內(nèi)的各種聯(lián)系。人力資源管理、技術(shù)開發(fā)、采購(gòu)與各種具體基本活動(dòng)相聯(lián)系并支持整個(gè)價(jià)值鏈。企業(yè)的基礎(chǔ)設(shè)施雖并不與各種特別的基本活動(dòng)相聯(lián)系，但也支持整個(gè)價(jià)值鏈。 2.2

7、價(jià)值鏈的內(nèi)在聯(lián)系 雖然價(jià)值活動(dòng)是構(gòu)筑競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的基石，但價(jià)值鏈并不是一些獨(dú)立活動(dòng)的集合，而是相互依存的活動(dòng)構(gòu)成的一個(gè)系統(tǒng)。價(jià)值活動(dòng)就是由價(jià)值鏈的內(nèi)部聯(lián)系聯(lián)結(jié)起來的。這些聯(lián)系是價(jià)值活動(dòng)進(jìn)行的方式及成本與另一活動(dòng)之間的關(guān)系。競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)經(jīng)常來源于活動(dòng)間的聯(lián)系，因?yàn)?，?lián)系可以通過最優(yōu)化和協(xié)調(diào)一致帶來競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，如成本高昂的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，更嚴(yán)格的材料規(guī)格或嚴(yán)密的工藝檢查，也許會(huì)減少服務(wù)成本。 聯(lián)系中最顯而易見的是那些輔助活動(dòng)和基本活動(dòng)之間的聯(lián)系，但也要注意到那些基本活動(dòng)之間的聯(lián)系，盡管這樣聯(lián)系是微妙的。價(jià)值鏈內(nèi)部的各種聯(lián)系對(duì)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)十分關(guān)鍵，但卻又常常難以認(rèn)識(shí)，因此，對(duì)各種聯(lián)系的管理是比管理各種價(jià)值活動(dòng)本身更為復(fù)

8、雜困難的任務(wù)。所以，認(rèn)識(shí)和管理這些聯(lián)系的能力，成為產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)取之不盡的資源。 3房地產(chǎn)全程營(yíng)銷的價(jià)值鏈分析 3.1房地產(chǎn)全程營(yíng)銷價(jià)值鏈 根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)施全程營(yíng)銷的業(yè)務(wù)流程，利用邁克爾伯特的基本價(jià)值鏈方法，我們可以畫出房地產(chǎn)全程營(yíng)銷價(jià)值鏈（圖1） 可見，房地產(chǎn)全程營(yíng)銷的價(jià)值鏈也包括兩個(gè)方面房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的價(jià)值活動(dòng)和企業(yè)利潤(rùn)。與其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)一樣，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的價(jià)值活動(dòng)，是房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造對(duì)購(gòu)房者有價(jià)值的房地產(chǎn)商品的基石，開發(fā)商的利潤(rùn)是總價(jià)值與從事各種價(jià)值活動(dòng)的總成本之差。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的價(jià)值活動(dòng)，同樣分為兩大類基本活動(dòng)和輔助活動(dòng)?；净顒?dòng)是涉及房地產(chǎn)商品的營(yíng)銷策劃、開發(fā)經(jīng)營(yíng)、銷售、物業(yè)管

9、理服務(wù)的各種活動(dòng)；輔助活動(dòng)是輔助房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的基本活動(dòng)并通過提供外部采購(gòu)、技術(shù)開發(fā)、人力資源管理及企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施以支持基本活動(dòng)的。點(diǎn)劃線反映了這樣的事實(shí)：采購(gòu)、技術(shù)開發(fā)、人力資源管理都與各種具體的基本活動(dòng)相聯(lián)系并支持整個(gè)價(jià)值鏈。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的基本設(shè)施雖不與各種特別的基本活動(dòng)相聯(lián)系，但也支持整個(gè)價(jià)值鏈。 33.2識(shí)識(shí)別房地地產(chǎn)全程程營(yíng)銷價(jià)價(jià)值鏈的的價(jià)值活活動(dòng) 3.2.11基本活活動(dòng) （11）內(nèi)部部后勤：與接受受、存儲(chǔ)儲(chǔ)和分配配相關(guān)聯(lián)聯(lián)的各種種活動(dòng)。房房地產(chǎn)開開發(fā)商在在獲得土土地使用用權(quán)前，一一定要對(duì)對(duì)所選地地決進(jìn)行行選址論論證，要要對(duì)周邊邊樓盤的的競(jìng)爭(zhēng)情情況作詳詳盡的市市場(chǎng)調(diào)研研，確定定開發(fā)樓

10、樓盤的市市場(chǎng)定位位，明確確消費(fèi)主主體，進(jìn)進(jìn)行項(xiàng)目目投資分分析。這這是房地地產(chǎn)全程程營(yíng)銷的的第一環(huán)環(huán)節(jié)，也也是最重重要環(huán)節(jié)節(jié)。這個(gè)個(gè)環(huán)節(jié)操操作好了了，項(xiàng)目目的成功功就有了了基礎(chǔ)。作作為全程程營(yíng)銷來來講，這這一時(shí)期期尤為重重要的是是在此時(shí)時(shí)就要介介入營(yíng)銷銷策劃，對(duì)對(duì)未來的的項(xiàng)目開開發(fā)有一一個(gè)前瞻瞻性的展展望，這這恰是全全程營(yíng)銷銷的精髓髓所在。所所以，房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)的內(nèi)部部后勤，主主要包括括選址論論證、市市場(chǎng)調(diào)研研、營(yíng)銷銷策劃三三個(gè)方面面。 （22）生產(chǎn)產(chǎn)作業(yè)：與將投投入轉(zhuǎn)化化為最終終產(chǎn)品形形式相關(guān)關(guān)的各種種活動(dòng)。全全程營(yíng)銷銷策劃方方案制定定后要付付諸實(shí)施施，首先先就要進(jìn)進(jìn)行房地地產(chǎn)的開開發(fā)，

11、即即工程項(xiàng)項(xiàng)目的建建設(shè)。在在工程項(xiàng)項(xiàng)目建設(shè)設(shè)過程中中，房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商要注注重工程程項(xiàng)目建建設(shè)的管管理，如如質(zhì)量管管理、進(jìn)進(jìn)度控制制管理等等，我們們統(tǒng)稱為為工程項(xiàng)項(xiàng)目的建建設(shè)管理理。在這這過程中中，營(yíng)銷銷策劃也也不能缺缺少。營(yíng)營(yíng)銷策劃劃的方案案，有時(shí)時(shí)要隨著著項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)度的發(fā)發(fā)展、市市場(chǎng)狀況況的變化化而進(jìn)行行靈活動(dòng)動(dòng)態(tài)的調(diào)調(diào)整，而而不是一一成不變變的。同同時(shí)，在在項(xiàng)目建建設(shè)過程程，也要要開始對(duì)對(duì)開發(fā)的的樓盤進(jìn)進(jìn)行適度度的宣傳傳策劃。 （33）外部部后勤：與集中中、存儲(chǔ)儲(chǔ)和將產(chǎn)產(chǎn)品發(fā)送送給買方方有關(guān)的的各種活活動(dòng)。這這一階段段，工程程已進(jìn)展展到臨近近開盤（預(yù)預(yù)售），要要進(jìn)行一一些預(yù)售售準(zhǔn)備工工作，

12、如如預(yù)售安安排、聯(lián)聯(lián)系抵押押貸款銀銀行、申申請(qǐng)預(yù)售售許可證證、準(zhǔn)備備預(yù)售合合同等。 （44）市場(chǎng)場(chǎng)銷售：與提供供一種買買方購(gòu)買買產(chǎn)品的的方式和和引導(dǎo)它它們進(jìn)行行購(gòu)買有有關(guān)的各各種活動(dòng)動(dòng)。這時(shí)時(shí)候，房房地產(chǎn)開開發(fā)進(jìn)入入了正式式的預(yù)售售（開盤盤）期，營(yíng)營(yíng)銷策劃劃方案在在這一過過程中要要全面付付諸實(shí)施施，營(yíng)銷銷活動(dòng)在在這一階階段全面面展開，如如定價(jià)、廣廣告促銷銷、選擇擇銷售渠渠道、確確定銷售售隊(duì)伍等等等。 （55）服務(wù)務(wù)：與提提供服務(wù)務(wù)以增加加或保持持產(chǎn)品價(jià)價(jià)值有關(guān)關(guān)的各種種活動(dòng)。房房地產(chǎn)商商品銷售售出去之之后還必必須有物物業(yè)管理理服務(wù)。委委托物業(yè)業(yè)管理公公司對(duì)小小區(qū)進(jìn)行行物業(yè)管管理。物物業(yè)管理理作

13、為全全程營(yíng)銷銷業(yè)務(wù)流流程中的的最后一一項(xiàng)，在在房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)全程程營(yíng)銷價(jià)價(jià)值鏈的的基本活活動(dòng)中，雖雖屬服務(wù)務(wù)活動(dòng)內(nèi)內(nèi)容，但但對(duì)產(chǎn)品品價(jià)值的的增值作作用是不不可低估估的。 基基本活動(dòng)動(dòng)的五種種類型中中的每一一種類型型，對(duì)于于不同產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)勢(shì)都可能能是至關(guān)關(guān)重要的的。那么么，對(duì)于于房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)最最重要的的是哪一一種呢？根據(jù)全全程營(yíng)銷銷的理念念來分析析，不難難看出，內(nèi)內(nèi)部后勤勤，尤其其是房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)前的營(yíng)營(yíng)銷策劃劃，是項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)發(fā)得失成成敗的關(guān)關(guān)鍵，是是形成房房地產(chǎn)企企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的的核心來來源。 33.2.2輔助助活動(dòng) （11）采購(gòu)購(gòu)：指購(gòu)購(gòu)買用于于企業(yè)價(jià)價(jià)值鏈各各種投入入的活動(dòng)動(dòng)，

14、而不不是外購(gòu)購(gòu)?fù)度氡颈旧?。在在房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)中中采購(gòu)的的投入，主主要包括括土地使使用權(quán)、建建設(shè)資金金、建筑筑材料、中中介代理理機(jī)構(gòu)、辦辦公設(shè)備備與技術(shù)術(shù)、物資資等。 （22）技術(shù)術(shù)開發(fā)：為改善善產(chǎn)品和和工藝而而做的各各種努力力活動(dòng)。技技術(shù)開發(fā)發(fā)在房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)的的價(jià)值鏈鏈中起著著至關(guān)重重要的作作用，它它在很大大程度上上影響了了開發(fā)企企業(yè)的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)勢(shì)，主要要包括：房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)前前期的市市場(chǎng)可行行性研究究及融資資分析；房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)過過程中的的規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)，房房地產(chǎn)銷銷售之前前的預(yù)售售安排；市場(chǎng)銷銷售階段段的市場(chǎng)場(chǎng)研究；售后的的物業(yè)管管理手冊(cè)冊(cè)與程序序等。在在全程營(yíng)營(yíng)銷中，完完整的營(yíng)營(yíng)銷策劃劃方案

15、實(shí)實(shí)際上就就包含了了技術(shù)升升級(jí)的全全部?jī)?nèi)容容。 （33）人力力資源管管理：包包括涉及及所有類類型人員員的招聘聘、雇傭傭、培訓(xùn)訓(xùn)、開發(fā)發(fā)和報(bào)酬酬等各種種活動(dòng)。在在房地產(chǎn)產(chǎn)全程營(yíng)營(yíng)銷中，主主要是指指管理人人員的招招聘、開開發(fā)，銷銷售人員員的雇傭傭、培訓(xùn)訓(xùn)，物業(yè)業(yè)管理人人員的雇雇傭、培培訓(xùn)及所所有類型型人員的的報(bào)酬、人人力資源源管理。通通過它，決決定雇員員們的技技能和積積極性以以及雇傭傭和培訓(xùn)訓(xùn)的成本本所起的的作用，影影響著企企業(yè)的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)勢(shì)。在全全程營(yíng)銷銷中，尤尤其要注注重營(yíng)銷銷策劃人人員的人人力資源源管理。 （44）企業(yè)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施：包包括總體體管理、計(jì)計(jì)劃、財(cái)財(cái)務(wù)、會(huì)會(huì)計(jì)、法法律、政政府事務(wù)

16、務(wù)和質(zhì)量量管理等等。在房房地產(chǎn)全全程營(yíng)銷銷中，主主要是指指房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管管理、財(cái)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)計(jì)分析、法法律事務(wù)務(wù)管理等等。 3.3房地地產(chǎn)全程程營(yíng)銷的的價(jià)值鏈鏈內(nèi)部聯(lián)聯(lián)系分析析 （1）價(jià)價(jià)值鏈的的各個(gè)活活動(dòng)之間間，是相相互依存存、相互互聯(lián)系而而并非獨(dú)獨(dú)立的。例例如，選選址論證證出現(xiàn)的的錯(cuò)誤，往往往會(huì)導(dǎo)導(dǎo)致市場(chǎng)場(chǎng)銷售的的低迷；物業(yè)管管理手冊(cè)冊(cè)在程序序制訂方方面的不不正確，也也會(huì)影響響到后期期銷售的的進(jìn)展?fàn)顮顩r；營(yíng)營(yíng)銷策劃劃中的一一盤失識(shí)識(shí)，往往往會(huì)導(dǎo)致致銷售的的全盤皆皆輸。 （22）各個(gè)個(gè)價(jià)值活活動(dòng)的聯(lián)聯(lián)系可以以通過最最優(yōu)化和和協(xié)調(diào)一一致兩種種方式帶帶來競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。比比如，詳詳盡的市市場(chǎng)調(diào)研研和營(yíng)銷

17、銷策劃，會(huì)會(huì)增大開開發(fā)前期期的投入入成本，但但卻會(huì)避避免市場(chǎng)場(chǎng)銷售中中面臨意意想不到到的錯(cuò)誤誤，保證證市場(chǎng)銷銷售的正正常按計(jì)計(jì)劃進(jìn)行行，從而而，降低低銷售成成本和物物業(yè)管理理服務(wù)成成本。這這反映出出了為實(shí)實(shí)現(xiàn)企業(yè)業(yè)總體目目標(biāo)而作作出的各各項(xiàng)活動(dòng)動(dòng)的權(quán)衡衡取舍。 聯(lián)聯(lián)系也反反映協(xié)調(diào)調(diào)各種活活動(dòng)的需需要，如如工程項(xiàng)項(xiàng)目建設(shè)設(shè)中要求求規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)與實(shí)實(shí)際建設(shè)設(shè)要協(xié)調(diào)調(diào)配合，這這樣，才才能消減減成本和和增加經(jīng)經(jīng)營(yíng)歧異異性。 （33）要注注意各種種基本活活動(dòng)之間間的微妙妙聯(lián)系。輔輔助活動(dòng)動(dòng)和基本本活動(dòng)之之間的聯(lián)聯(lián)系是顯顯而易見見的，微微妙的是是各種基基本活動(dòng)動(dòng)之間的的聯(lián)系。如如工程項(xiàng)項(xiàng)目建設(shè)設(shè)管理中中如果

18、能能夠嚴(yán)格格控制，房房屋交付付使用后后物業(yè)管管理服務(wù)務(wù)所投入入的成本本就會(huì)降降低；工工程項(xiàng)目目建設(shè)中中如果偷偷工減料料出現(xiàn)房房屋質(zhì)量量等問題題，則會(huì)會(huì)加大以以后的物物業(yè)管理理服務(wù)中中的服務(wù)務(wù)成本。 同同其他價(jià)價(jià)值鏈一一樣，房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)的價(jià)值值鏈內(nèi)部部的各種種聯(lián)系，對(duì)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)優(yōu)勢(shì)十分分關(guān)鍵，但但也常常常難以無無法被認(rèn)認(rèn)識(shí)。對(duì)對(duì)各種聯(lián)聯(lián)系的管管理是一一次非常常復(fù)雜、困困難的任任務(wù)，作作為房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商來說說，就是是要認(rèn)識(shí)識(shí)和管理理這些聯(lián)聯(lián)系，產(chǎn)產(chǎn)生與其其他開發(fā)發(fā)企業(yè)不不同的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)勢(shì)。 總之之，房地地產(chǎn)全程程營(yíng)銷是是一個(gè)系系統(tǒng)整體體的綜合合工程，它它要求房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)把全程程營(yíng)銷理理念貫穿穿于房地地產(chǎn)項(xiàng)目目開發(fā)的的全過程程，即從從項(xiàng)目的的前期市市場(chǎng)調(diào)查查、投資資分析，到到工程項(xiàng)項(xiàng)目建設(shè)設(shè)、銷售售策劃，到到后期物物業(yè)管理理的整個(gè)個(gè)過程。房房地產(chǎn)全全程營(yíng)銷銷流程的的每一環(huán)環(huán)節(jié)，都都是為其其最