【房地產(chǎn)】華江可行性研究

1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.華江居住區(qū)區(qū)可行性研究究報(bào)告目 錄總論 11主要規(guī)劃指指標(biāo) 1 結(jié)論與建建議 1本報(bào)告編制制依據(jù) 4 項(xiàng)目建設(shè)設(shè)的必要要性 5總體發(fā)展的的需要 5區(qū)域發(fā)展的的需要 7 項(xiàng)目概況況 88基地現(xiàn)狀 8地理環(huán)境 8 交通條件件 8項(xiàng)目主要規(guī)規(guī)劃指標(biāo)標(biāo) 9 市場分析析 111增量房市場場供給、需需求和價(jià)價(jià)格分析析 11存量房市場場交易情情況 22 動(dòng)拆遷情情況233 市場定位位 299原規(guī)劃市場場定位分分析 29類似樓盤分分析300本報(bào)告分析析得出的的市場定定位 5

2、0 項(xiàng)目規(guī)劃劃 533報(bào)批中的華華江居住住區(qū)控制制性詳細(xì)細(xì)規(guī)劃概概述53規(guī)劃調(diào)整建建議556 項(xiàng)目實(shí)施施 588項(xiàng)目組織結(jié)結(jié)構(gòu)558建議土地購購買價(jià)559開發(fā)進(jìn)度計(jì)計(jì)劃559銷售進(jìn)度預(yù)預(yù)測661項(xiàng)目實(shí)施建建議661 項(xiàng)目投資資規(guī)劃與與經(jīng)濟(jì)分分析 633投資估算 663方案1財(cái)務(wù)務(wù)分析與與結(jié)論 69方案2財(cái)務(wù)務(wù)分析與與結(jié)論 73附 表 8851533華江居住區(qū)區(qū)可行性研究究報(bào)告(附表部分分) 項(xiàng)目概概況一、 基地地現(xiàn)狀華江居住區(qū)區(qū)地處上上海的西西大門嘉嘉定區(qū)，橫橫跨江橋橋鎮(zhèn)、封封浜鎮(zhèn)兩兩個(gè)鎮(zhèn)區(qū)區(qū)，規(guī)劃劃用地范范圍計(jì)2255.16公公頃?；匦螤顮畲笾聻闉殚L方形形，東西西向長約約3千米米，南北北

3、向?qū)捈s約1千米米?；氐貣|區(qū)內(nèi)內(nèi)現(xiàn)有多多層住宅宅約5萬萬平方米米，7770套，其其中大部部分戶型型陳舊，檔檔次較低低，條件件很差,華江小小區(qū)的88幢住宅宅條件稍稍好?；匚鲄^(qū)區(qū)為嘉定定區(qū)封浜浜鎮(zhèn)用地地，以農(nóng)農(nóng)田和民民宅為主主,河?xùn)|東小區(qū)、封封浜花苑苑為六層層住宅小小區(qū)，開開發(fā)時(shí)間間較早,星華公公寓為新新建樓盤盤，有六六層住宅宅和獨(dú)體體別墅。二、 地理理環(huán)境1、地理環(huán)環(huán)境客觀觀情況華江居住區(qū)區(qū)基地南南至曹安安路，北北側(cè)緊靠靠滬杭鐵鐵路外環(huán)環(huán)線，東東側(cè)緊鄰鄰?fù)猸h(huán)高高架，西西至黃家家花園路路。其中中東側(cè)邊邊界為中中槎浦河河，該河河為市級(jí)級(jí)六級(jí)航航道，通通航能力力1000噸，藍(lán)藍(lán)線522.5米米，現(xiàn)

4、平平均河寬寬36米米，在中中槎浦與與環(huán)西二二大道之之間是規(guī)規(guī)劃的5500米米綠化帶帶?；氐氐哪蟼?cè)側(cè)為三路路高壓走走廊控制制帶。高高壓走廊廊南側(cè)為為3122國道，即即曹安路路與市區(qū)區(qū)武寧路路相接，基基地西側(cè)側(cè)為擬建建的高爾爾夫球場場。另外外基地處處于虹橋橋機(jī)場航航道控制制范圍，控控制高度度從700米到1100米米不等。2、 地理理環(huán)境分分析華江居住區(qū)區(qū)基地南南側(cè)的三三路高壓壓走廊控控制帶，會(huì)會(huì)影響居居住區(qū)周周邊的景景觀環(huán)境境，將影影響人們們在居住住區(qū)購房房的熱情情，對居居住區(qū)的的開發(fā)有有著較大大的負(fù)面面影響。基地北側(cè)滬滬杭鐵路路上列車車的噪音音將影響響居住區(qū)區(qū)居民的的安靜生生活，也也將影響響人

5、們在在居住區(qū)區(qū)購房的的熱情。同時(shí)基地還還處于虹虹橋機(jī)場場航道控控制范圍圍，飛機(jī)機(jī)的噪音音也會(huì)對對居住區(qū)區(qū)產(chǎn)生一一定的影影響，機(jī)機(jī)場航道道的控制制高度還還將限制制開發(fā)的的樓盤的的類型。三、交通條條件華江居住區(qū)區(qū)基地距距離上海海市中心心人民廣廣場約115公里里?；氐噩F(xiàn)在與與市區(qū)的的主要聯(lián)聯(lián)系道路路為曹安安路。曹曹安路至至曹楊路路起，經(jīng)經(jīng)真如、江江橋、封封浜、黃黃渡、安安亭等55個(gè)集鎮(zhèn)鎮(zhèn)，過安安亭涇，出出上海市市境，與與江蘇昆昆安公路路貫通，全全長255.6公公里，與與滬宜路路相接。曹曹安路路路面寬445米，實(shí)實(shí)施機(jī)動(dòng)動(dòng)車和非非機(jī)動(dòng)車車分流?；乇眰?cè)側(cè)，即滬滬杭鐵路路外環(huán)線線南側(cè)有有規(guī)劃的的桃浦

6、路路從上海海環(huán)西二二大道穿穿越，與與普陀區(qū)區(qū)的建華華小區(qū)相相連?；貎?nèi)有有一約55米寬道道路穿過過滬杭鐵鐵路外環(huán)環(huán)線與滬滬寧鐵路路線，接接普陀區(qū)區(qū)桃浦新新村。在在緊鄰滬滬寧鐵路路北側(cè)，有有規(guī)劃的的交通路路延伸線線與滬宜宜路相接接?；氐貎?nèi)部現(xiàn)現(xiàn)有環(huán)鎮(zhèn)鎮(zhèn)路、華華江路與與曹安路路相連接接。其中中環(huán)鎮(zhèn)路路已部分分實(shí)施，長長度約7700米米，實(shí)施施寬度115米。目前，華江江居住區(qū)區(qū)的交通通主干道道曹安路路交通狀狀況已經(jīng)經(jīng)很擁阻阻，不能能滿足華華江居住住區(qū)未來來大規(guī)模模的開發(fā)發(fā)所帶來來的交通通量。四、項(xiàng)目主主要規(guī)劃劃指標(biāo)華江居住住區(qū)控制制性詳細(xì)細(xì)規(guī)劃中中主要規(guī)規(guī)劃指標(biāo)標(biāo)如下： 用地平平衡表用地名稱用地

7、面積（公公頃）用地百分比比規(guī)劃總用地地255115其中1居住用地地200229100%其中 = 1 * GB3 住宅用地地112556562% = 2 * GB3 公共建筑筑用地2474412355% = 3 * GB3 公共綠化化用地3545517700% = 4 * GB3 道路用地地2754413755%2其它54877其中 = 1 * GB3 城市道路路16955 = 2 * GB3 河流水域域16900 = 3 * GB3 隔離綠地地21022建筑容量匯匯總表編號(hào)項(xiàng)目建筑面積（萬萬m2）戶數(shù)（戶）1住宅建筑160.778127022其中1.獨(dú)立別別墅6.182472.六層住住宅87.

8、90073253.小高層層住宅66.70051302公共建筑25.9-其中中小學(xué)3.2幼托1.5醫(yī)院1.3影劇院1.2-體育健身中中心1.0商業(yè)及其它它17.7-3總建筑面積積186.668主要技術(shù)經(jīng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)一覽表表編號(hào)項(xiàng)目單位數(shù)量1規(guī)劃總用地地公頃255.1162居住用地公頃200.2293總建筑面積積萬平方米186.668其中住宅建筑面面積萬平方米160.778公共建筑面面積萬平方米25.94住宅總套數(shù)數(shù)套1270225戶均人口人/戶2.86規(guī)劃總?cè)藬?shù)數(shù)人3556667住宅建筑面面積毛密密度萬平方米/公頃0.808住宅建筑面面積凈密密度萬平方米/公頃1.439毛容積率（規(guī)規(guī)劃總用用地）0

9、.7310居住用地容容積率0.9311建筑密度%22.912集中綠化率率%17.713綠地率%46總 論本報(bào)告是對對華江居居住區(qū)開開發(fā)所進(jìn)進(jìn)行的可可行性研研究。本本報(bào)告是是在調(diào)查查收集大大量數(shù)據(jù)據(jù)的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，經(jīng)經(jīng)過詳細(xì)細(xì)分析與與計(jì)算，對對原規(guī)劃劃方案的的可行性性進(jìn)行分分析論證證。在原原規(guī)劃項(xiàng)項(xiàng)目贏利利能力較較低的情情況下，分分析原因因并提出出了規(guī)劃劃修改建建議、具具體的實(shí)實(shí)施進(jìn)度度與方案案，供區(qū)區(qū)政府和和有關(guān)投投資各方方進(jìn)行決決策參考考。主要規(guī)劃指指標(biāo)主要規(guī)劃指指標(biāo)（原原規(guī)劃方方案）編號(hào)項(xiàng)目單位數(shù)量1規(guī)劃總用地地公頃255.1162居住用地公頃200.2293總建筑面積積萬平方米186.668

10、其中1住宅建建筑面積積萬平方米160.778其中獨(dú)立別墅萬平方米6.18小高層住宅宅萬平方米66.700多層住宅萬平方米87.9002公共建建筑面積積萬平方米25.94毛容積率（規(guī)規(guī)劃總用用地）0.735居住用地容容積率0.93主要規(guī)劃指指標(biāo)（建建議方案案）編號(hào)項(xiàng)目單位數(shù)量1規(guī)劃總用地地公頃255.1162居住用地公頃185.2293總建筑面積積萬平方米228.335其中1住宅建建筑面積積萬平方米200.229其中聯(lián)體別墅萬平方米618小高層住宅宅萬平方米11788多層住宅萬平方米7852公共建建筑面積積萬平方米25.94毛容積率（規(guī)規(guī)劃總用用地）0.895居住用地容容積率1.23結(jié)論與建議議

11、住宅市場狀狀況1）、目前前整個(gè)上上海市房房地產(chǎn)市市場呈現(xiàn)現(xiàn)出供需需兩旺的的局面，真真正進(jìn)入入了二、三三級(jí)市場場聯(lián)動(dòng)發(fā)發(fā)展的階階段。并并有以下下特征：2001年年全市商商品房整整體價(jià)格格上揚(yáng)，成成交單價(jià)價(jià)峰值較較20000年每每平方米米提高了了5000元。外環(huán)線與市市中心的的區(qū)域之之間樓價(jià)價(jià)差距拉拉大。中中心城區(qū)區(qū)建造低低價(jià)位的的動(dòng)遷房房已無可可能，市市場上適適合動(dòng)遷遷戶的二二手房源源越來越越少，將將舊區(qū)改改造需要要疏散的的人口聚聚集到外外圍區(qū)域域是較適適宜的做做法。市場上小高高層住宅宅的成交交量逐漸漸增加，而而且在總總量中的的比重增增加的最最快，多多層在外外圍區(qū)域域傳統(tǒng)壟壟斷地位位已經(jīng)日日漸受

12、到到小高層層項(xiàng)目的的挑戰(zhàn)。2）、嘉定定區(qū)的商商品房預(yù)預(yù)售單價(jià)價(jià)也在逐逐年上升升，20001年年達(dá)到了了27771元/平方米米，整體體價(jià)格也也呈上揚(yáng)揚(yáng)態(tài)勢。本項(xiàng)目市場場定位本項(xiàng)目定位位于中低低檔的居居住區(qū)，目目標(biāo)群體體主要是是市區(qū)的的中低收收入者和和動(dòng)遷戶戶，包括括中心城城區(qū)的動(dòng)動(dòng)遷戶以以及本項(xiàng)項(xiàng)目所在在的嘉定定區(qū)和鄰鄰近的長長寧、普普陀區(qū)的的動(dòng)遷戶戶，以滿滿足市政政建設(shè)和和城市發(fā)發(fā)展的需需要。3、投資規(guī)規(guī)劃本項(xiàng)目總投投資為:70008455.644萬元其中：自有有資金：600000萬萬元銀行貸款： 24400000.000 萬萬元預(yù)售（售）房房款：44008845.64 萬元椐項(xiàng)目建設(shè)設(shè)資金需

13、需求情況況，自有有資金分分 22 年投投入，220022年投入入230007.97萬萬元， 20003年投投入3669922.033萬元。4、項(xiàng)目收收益 項(xiàng)目全全部投資資內(nèi)部收收益率：9.669% 項(xiàng)目全全部投資資投資收收益率：5.887%項(xiàng)目全部投投資靜態(tài)態(tài)投資回回收期: 77.477年自有資金內(nèi)內(nèi)部收益益率: 288.899 % 自有資金投投資收益益率: 68.56% 自有資金靜靜態(tài)投資資回收期期: 3.21年年5、實(shí)施建建議（1）、建建設(shè)環(huán)區(qū)區(qū)綠化帶帶基地北面滬滬杭鐵路路，對居居住區(qū)影影響較大大，建議議以300米50米米寬林地地綠化帶帶予以隔隔離，同同基地南南面高壓壓走廊下下規(guī)劃的的綠化

14、走走廊和基基地東面面5000米寬的的綠化帶帶以及基基地西面面規(guī)劃的的高爾夫夫球場構(gòu)構(gòu)成了環(huán)環(huán)繞居住住區(qū)四周周綠化圈圈，最大大限度降降低了居居住區(qū)周周邊不利利環(huán)境因因素的影影響。（2）、先先行配套套、重視視一期開開發(fā)、輔輔以宣傳傳造勢在交通配套套方面，完完善的交交通網(wǎng)絡(luò)絡(luò)會(huì)顯著著提升周周邊地區(qū)區(qū)住宅的的銷售價(jià)價(jià)格和銷銷售量。在在敏感性性分析中中可以看看到項(xiàng)目目盈利能能力會(huì)因因?yàn)殇N售售價(jià)格的的上漲而而顯著提提高，建建議盡快快進(jìn)行通通達(dá)該小小區(qū)的交交通建設(shè)設(shè)，尤其其是軌道道交通的的建設(shè)。在項(xiàng)目的配配套商業(yè)業(yè)設(shè)施方方面，借借鑒浦東東金楊、楊楊浦中原原等社區(qū)區(qū)的做法法，引進(jìn)進(jìn)大的超超市、快快餐店和和其他

15、商商業(yè)設(shè)施施，以改改善居住住區(qū)附近近的商業(yè)業(yè)環(huán)境。項(xiàng)目第一期期開發(fā)的的成敗直直接關(guān)系系著后續(xù)續(xù)各期能能否順利利的繼續(xù)續(xù)進(jìn)行。本本項(xiàng)目規(guī)規(guī)模龐大大，尤其其應(yīng)注意意第一期期的開發(fā)發(fā)。在項(xiàng)目的宣宣傳上，建建議項(xiàng)目目開始前前和第一一期商品品房上市市前集中中統(tǒng)一宣宣傳造勢勢，以居居住區(qū)規(guī)規(guī)模和居居住區(qū)的的配套設(shè)設(shè)施引起起人們的的注意。（3）、適適當(dāng)調(diào)整整規(guī)劃方方案按照原規(guī)劃劃方案，在在區(qū)會(huì)議議紀(jì)要建建議的五五年內(nèi)開開發(fā)，考考慮正常常的市場場價(jià)格，得得出項(xiàng)目目的全部部投資內(nèi)內(nèi)部收益益率為22.355% (計(jì)算過過程詳見見本報(bào)告告附表) 。在在修改方方案中住住宅建筑筑面積增增加了441.667萬平平方米，毛

16、毛容積率率提高到到了0.89，居居住用地地容積率率提高到到1.223(原原規(guī)劃方方案中分分別為00.733和0.93)，項(xiàng)目目的盈利利能力顯顯著增強(qiáng)強(qiáng)。地塊周邊的的種種不不利因素素決定了了本地塊塊不適合合作高檔檔的獨(dú)體體別墅，原原規(guī)劃的的獨(dú)體別別墅建議議改為經(jīng)經(jīng)濟(jì)型聯(lián)聯(lián)體別墅墅。原規(guī)劃方案案中，多多層和小小高層的的開發(fā)量量分別為為總的住住宅開發(fā)發(fā)量的555%和和41%。在修修改方案案中多層層和小高高層的開開發(fā)量分分別為總總的住宅宅開發(fā)量量的399%和558%，提提高了小小高層的的開發(fā)量量和開發(fā)發(fā)比例。本居住區(qū)的的目標(biāo)客客戶群體體是市區(qū)區(qū)中低收收入者主主要是舊舊區(qū)改造造的動(dòng)遷遷戶，這這部分群群體的需需求特點(diǎn)點(diǎn)是：有有強(qiáng)烈的的購房需需求但支支付能力力有限，對對商品房房總價(jià)敏敏感。建建議中小小戶型（建建筑面積積80-1000平方米米）占一一定比重重。（4）、適適當(dāng)優(yōu)惠惠、吸引引開發(fā)商商經(jīng)過計(jì)算，由由開發(fā)商商負(fù)擔(dān)的的土地費(fèi)費(fèi)用在66507555元/平平方米時(shí)時(shí),既能能保證開開發(fā)商有有正常的的開發(fā)利利潤,又又能保證證政府合合理的土土地出讓讓收入。建議引進(jìn)有有知名度度的開發(fā)發(fā)商，充充分利用用品牌效效應(yīng)，成成功開發(fā)發(fā)第一期期。本報(bào)告編制制依據(jù)1)關(guān)于于華江居居住區(qū)控控制性詳詳細(xì)規(guī)劃劃編制情