建筑裝修管理工作手冊

1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.中海物業(yè)管理有限公司ZHONGHAI PROPERTY MANAGEMENT CO，LTD編號：ZHHPMWI/G版本：A建筑/裝修修管理工作手冊編制： 日日期： 審核： 日期： 批準： 日期： 文文件受控控章聲明：未經(jīng)經(jīng)許可，不不得翻印印。 責任部部門：工工程部 建筑/裝修管管理手冊冊 WI/G-目錄 ZHPMM A/00 1/2編號 標 題 版號號/狀態(tài)WI/G-0011 公共共建筑設(shè)設(shè)施的保保養(yǎng) AA/0WI/G-0022 房屋屋維修標標準 AA/0W

2、I/G-0033 房屋屋完損等等級評定定 A/00WI/G-0044 臨時時用電管管理規(guī)定定 A/00WI/G-0055 供水管管理規(guī)定定 A/0WI/G-0066 房屋屋維修管管理規(guī)定定 A/00WI/G-0077 維修修工作流流程圖 A/0WI/G-0088 維修修語言流流程圖 A/0WI/G-0099 房屋屋維修的的回訪 A/0WI/G-0100 維修修過程的的檢驗 A/00WI/G-0111 維修修服務(wù) A/0WI/G-0122 工程程分包商商選擇評評定規(guī)定定 A/00WI/G-0133 工程程驗收制制度 AA/0WI/G-0211 房屋屋裝修管管理規(guī)定定 A/00QR-0001G公共

3、建建筑設(shè)施施保養(yǎng)計計劃 AA/0QR-0002G公共建建筑設(shè)施施保養(yǎng)記記錄 AA/0QR-0003G房屋分分幢完損損等級評評定表 AA/0QR-0004G房屋完完損等級級匯總表表 AA/0QR-0005G公司房屋屋完損等等級匯總總表 AA/0QR-0006G維修回回訪記錄錄 A/0QR-0007G維修記記錄 AA/0QR-0008G派 工 單單 A/0QR-0009G維修統(tǒng)統(tǒng)計表 AA/0QR-0110G周巡視視記錄 AA/0QR-0111G分包商商初審記記錄 A/0QR-0112G分包商商復(fù)審記記錄 AA/0QR-0113G合格分包包商名單單 A/0 建筑/裝飾管管理手冊冊 WI/G-目錄

4、ZHPMM A/00 2/2編號 標 題 版號號/狀態(tài)QR-0114G工程竣竣工驗收收證明 AA/0QR-0115G工程結(jié)結(jié)算協(xié)議議書 AA/0QR-0116G解除缺缺陷責任任證書 AA/0QR-0117G水池（箱箱）加藥藥記錄 A/0QR-0221G裝修許許可證 AA/0QR-0222G裝修登登記表 AA/0QR-0223G 裝修繳繳費通知知單 AA/0QR-0224G裝修巡巡查表 AA/0QR-0225G裝修違違規(guī)通知知單 AA/0QR-0226G臨時動動火/用用電作業(yè)業(yè)申請表表 AA/0QR-0227G裝修承承諾書 AA/0QR-0228G防火責責任書 A/00QR-0229G 裝修管管

5、理月檢檢記錄表表 AA/0附資料：1、深圳市市小型（家家庭）裝裝飾工程程施工合合同2、深圳市市家庭居居室裝修修開工申申請表 公共建建筑設(shè)施施的保養(yǎng)養(yǎng) WII/G-0001 A/00 11/3 11.目的的：通過過對建筑筑有計劃劃的保養(yǎng)養(yǎng)，使建建筑美觀觀耐用，保保持完好好，延長長其使用用壽命。 22.原則則：日常常發(fā)現(xiàn)建建筑有缺缺陷的，及及時進行行維修；并有計計劃地對對建筑物物實行系系統(tǒng)的保保養(yǎng)。 33.職責責：一般般情況下下，建筑筑物的清清潔保養(yǎng)養(yǎng)由清潔潔班按照照清潔潔綠化管管理手冊冊中有有關(guān)規(guī)定定負責執(zhí)執(zhí)行，填填寫相應(yīng)應(yīng)的清潔潔記錄；其它保保養(yǎng)內(nèi)容容由維修修班負責責執(zhí)行，填填寫公公共設(shè)施施保

6、養(yǎng)記記錄。維維修班長長每年初初根據(jù)公公共建筑筑設(shè)施保保養(yǎng)計劃劃標準，結(jié)結(jié)合管理理處實際際情況，制制定出公公共設(shè)施施年度保保養(yǎng)計劃劃。 44.內(nèi)容容： 44.1 屋頂。每每年對對隔熱層層進行保保養(yǎng)一次次，對面面磚破碎碎或裂縫縫較大的的應(yīng)及時時更換，并并對面磚磚表面用用白水泥泥勾縫。 44.2 外墻飾飾面。每每年對重重點部位位進行清清洗；每每年進進行全面面清洗；在清洗洗時，發(fā)發(fā)現(xiàn)有外外墻飾面面脫落的的應(yīng)及時時進行修修補，恢恢復(fù)原樣樣；對于于外墻滲滲水的，請請參考房房屋維修修加固手手冊修修理。 44.3 內(nèi)墻飾飾面。每每年進進行全面面保養(yǎng)。對對粉刷面面發(fā)現(xiàn)有有裂縫應(yīng)應(yīng)修補；對磁磚磚面裂縫縫較大的的應(yīng)

7、予以以更換，對對認為可可疑部位位用小鐵鐵錘輕輕輕敲擊，發(fā)發(fā)現(xiàn)有空空鼓的地地方，進進行更換換或在以以后日常常巡查中中注意，發(fā)發(fā)現(xiàn)有脫脫落及時時修補。 44.4 樓梯間間。樓梯梯間踏步步每年年進行保保養(yǎng)一次次，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)問題及及時修理理。樓梯梯間墻面面粉刷，日日常發(fā)現(xiàn)現(xiàn)有裂紋紋、龜裂裂、剝落落等應(yīng)及及時修理理；每年進行行一次全全面保養(yǎng)養(yǎng)，對粉粉刷內(nèi)部部有損壞壞的，用用小鐵錘錘在可疑疑的地方方輕輕敲敲擊，如如發(fā)出空空殼聲，則則有起殼殼現(xiàn)象，確確定起殼殼范圍后后進行修修補。 44.5 門。對對防火門門日常發(fā)發(fā)現(xiàn)有生生銹或掉掉漆的，應(yīng)應(yīng)及時修修理；每每年全面面保養(yǎng)一一次，對對生銹、掉掉漆或起起皮部位位應(yīng)重新

8、新刷漆；對防火火門軸承承上油一一次。對對其它類類型門每每年對軸軸承上油油一次。4.6 防防盜網(wǎng)、花花園圍欄欄。根據(jù)據(jù)損壞程程度確定定重新刷刷油漆的的周期，原原則上每每年應(yīng)應(yīng)刷油一一次，最最長時間間不超過過4年。 4.7 窗窗。每年年保養(yǎng)一一次，對對門窗框框松動、翹翹曲，應(yīng)應(yīng)將錨固固鐵腳的的墻體鑿鑿開，將將鐵腳取取出扭正正，損壞壞的應(yīng)焊焊接好，并并將門窗窗框矯正正后，用用木楔固固定，墻墻清理干干凈灑水水潤濕后后，用高高強度水水泥砂漿漿把腳重重新錨固固，并填填實墻洞洞，等砂砂漿強度度達到要要求后，撤撤去木楔楔，把門門窗框與與墻壁間間的縫隙隙修補好好。對斷斷裂損壞壞部位可可按原截截面型號號用電焊焊接

9、換。翹翹曲或損損壞嚴重重的門窗窗扇，應(yīng)應(yīng)卸下進進行矯正正，焊接接后重新新安裝。每每年對配配件上油油一次。 公共建建筑設(shè)施施的保養(yǎng)養(yǎng) WII/G-0001 A/00 2/3 44.8 公共地地磚。日日常發(fā)現(xiàn)現(xiàn)損壞及及時維修修，每年進行行全面保保養(yǎng)一次次，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)地磚損損壞或裂裂縫嚴重重的應(yīng)更更換。 44.9 吊頂。日日常對吊吊頂進行行檢查，發(fā)發(fā)現(xiàn)有破破損的應(yīng)應(yīng)及時更更換，每每年揭揭開石膏膏板查看看吊頂鋼鋼絲，有有生銹嚴嚴重的應(yīng)應(yīng)取下更更換。 44.100人行道道、車行行道。日日常發(fā)現(xiàn)現(xiàn)有損壞壞的人行行道、車車行道應(yīng)應(yīng)及時修修補；每每年保養(yǎng)養(yǎng)道路一一次，對對表面起起砂的應(yīng)應(yīng)先用榔榔頭把酥酥松起砂砂的

10、部分分敲松，然然后用高高壓水槍槍沖刷干干凈后，用用高強速速凝水泥泥砂漿修修復(fù)。 44.111管道。原原則上管管道每33年應(yīng)全全部刷油油一次，但但對重點點部位，有有必要時時可以增增加次數(shù)數(shù)（如室室外一樓樓地面的的管道可可以每年年刷油一一次，對對室內(nèi)管管道，嚴嚴重污染染的應(yīng)隨隨時刷油油）。 44.122污水井井。每年年揭蓋檢檢查清理理污泥一一次。 44.133擋雨篷篷。每年年全面檢檢查一次次，對螺螺絲部位位進行加加固，對對脫膠部部位進行行補膠；在大雨雨或臺風風等天氣氣來臨前前，應(yīng)視視情況增增加保養(yǎng)養(yǎng)次數(shù)。 44.144玻璃幕幕墻(包括玻玻璃門)。每年年對玻璃璃幕墻進進行一次次全面清清洗及保保養(yǎng)，對

11、對玻璃幕幕墻（玻玻璃門）的的玻璃膠膠進行檢檢查，發(fā)發(fā)現(xiàn)有脫脫膠的應(yīng)應(yīng)補膠，對對玻璃門門軸上油油一次。 44.155在臺風風、大雨雨等來臨臨前夕，應(yīng)應(yīng)對窗戶戶、玻璃璃幕墻仔仔細檢查查，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)問題及及時處理理，以免免發(fā)生意意外。 55.相關(guān)關(guān)文件及及記錄 55.1公公共設(shè)施施保養(yǎng)計計劃 55.2公公共設(shè)施施保養(yǎng)記記錄 公共建建筑設(shè)施施的保養(yǎng)養(yǎng) WII/G-0001 A/00 33/3 附：公共共建筑設(shè)設(shè)施保養(yǎng)養(yǎng)計劃標標準序號公共建筑設(shè)設(shè)施名稱稱保養(yǎng)周期備 注注01屋頂每2年及時更換破破碎的隔隔熱層面面磚02外墻飾面每3年每年對重點點部位進進行清洗洗03內(nèi)墻飾面每3年對于裂縫較較大的及及時予以以更換

12、發(fā)現(xiàn)有膠落落及時修修補04樓梯間每3年對粉刷損壞壞的及時時修補05門每1年對生銹或掉掉漆的門門應(yīng)及時時修理06防盜網(wǎng)、花花園圍欄欄2-4年根據(jù)損壞情情況確定定刷油漆漆時間07窗每1年08公共地磚每3年發(fā)現(xiàn)損壞或或裂縫嚴嚴重的應(yīng)應(yīng)更換09吊頂每3年發(fā)現(xiàn)有破損損的應(yīng)及及時更換換10人行道、車車行道每1年發(fā)現(xiàn)有損壞壞應(yīng)修補補11管道每3年有必要可以以增加刷刷油漆次次數(shù)12污水井每1年13擋雨篷每1年在大雨或臺臺風來臨臨前應(yīng)增增加次數(shù)數(shù)14玻璃幕墻(玻璃門門)每1年在大雨或臺臺風來臨臨前應(yīng)增增加次數(shù)數(shù) 房屋屋維修標標準 WII/G-0002 A/00 11/2 1、主主體工程程: 屋屋蓋、梁梁、板、柱

13、柱、剪力力墻等在在修繕時時應(yīng)查清清隱患。損損壞、變變形嚴重重的，應(yīng)應(yīng)加固、補補強或拆拆換；不不合理的的舊結(jié)構(gòu)構(gòu)、節(jié)點點，若影影響安全全使用的的，大修修時應(yīng)整整修改做做；對鋼鋼筋混凝凝土構(gòu)件件，如有有輕微剝剝落、破破損的應(yīng)應(yīng)及時修修補；混混凝土碳碳化產(chǎn)生生裂縫、剝剝落，鋼鋼筋銹蝕蝕嚴重的的，應(yīng)通通過檢測測計算鑒鑒定構(gòu)件件承載力力，采取取加固或或替代措措施。裝修工程2、裝修工工程 aa.門窗窗修繕后后應(yīng)牢固固、平整整、美觀觀，開關(guān)關(guān)靈活，接接縫嚴密密，不動動。門窗窗開關(guān)不不靈活、松松動、脫脫榫、變變形、腐腐爛的，應(yīng)應(yīng)修理更更換，小小五金應(yīng)應(yīng)修換配配齊；大大修時，內(nèi)內(nèi)外玻璃璃一次配配齊，打打好玻璃璃

14、膠；門門窗損壞壞嚴重、無無法修復(fù)復(fù)的，應(yīng)應(yīng)更換，更更換的門門窗應(yīng)與與原門窗窗一致。 bb.掛鏡鏡線、窗窗簾盒、窗窗臺板等等的裝修修，屬一一般損壞壞的，應(yīng)應(yīng)原樣修修復(fù)；嚴嚴重損壞壞的，應(yīng)應(yīng)更新或或在不降降低標準準、不影影響使用用的條件件下，用用其他材材料代用用更新。 cc.踢腳腳板局部部損壞、殘殘缺、脫脫落的，應(yīng)應(yīng)修復(fù)。3、樓樓地面工工程 aa.木地地板的損損壞占自自然間地地面面積積以下的的，可修修復(fù)；損損壞超過過以上或或缺乏材材料時，可可改做相相應(yīng)標準準的高級級地坪。 bb.普通通水泥地地面起砂砂、空鼓鼓、開裂裂，應(yīng)拆拆補、修修補或重重做；水水磨石或或塊料地地面損壞壞時，應(yīng)應(yīng)盡量修修復(fù)，實實在

15、無法法修復(fù)的的，應(yīng)改改做相應(yīng)應(yīng)標準樓樓地面。 cc.面磚磚地面損損壞、破破碎、高高低不平平的，應(yīng)應(yīng)拆補或或重鋪，室室內(nèi)潮濕濕嚴重的的，可增增設(shè)防潮潮層或做做塊料地地面。4、屋屋面工程程 aa.屋面面結(jié)構(gòu)有有損壞的的，應(yīng)修修復(fù)或拆拆換；不不穩(wěn)固的的應(yīng)加固固；如因因為原結(jié)結(jié)構(gòu)本身身的原因因造成屋屋面滲水水、漏雨雨嚴重，按按原樣修修復(fù)仍不不能排除除屋漏的的應(yīng)翻修修改建。 bb.屋面面上的壓壓頂、泛泛水、天天溝、水水落斗、水水管等損損壞滲水水時，應(yīng)應(yīng)修復(fù)；損壞嚴嚴重時，應(yīng)應(yīng)翻做。 cc.女兒兒墻、煙煙囪等屋屋面附屬屬構(gòu)件損損壞嚴重重的，在在不影響響使用和和市容的的條件下下，可改改修或拆拆除。 dd.鋼

16、筋筋混凝土土平屋面面滲漏，應(yīng)應(yīng)找出原原因，針針對破損損情況采采用防水水材料嵌嵌補或做做防水層層； 房屋屋維修標標準 WII/G-0002 A/00 22/2 結(jié)構(gòu)損壞的的，應(yīng)加加固重做做。 ee.玻璃璃天柵損損壞漏水水的，應(yīng)應(yīng)修復(fù)，損損壞嚴重重的可翻翻修，但但一般不不新做。 ff.屋面面上原有有隔熱保保溫層損損壞的，應(yīng)應(yīng)修復(fù)。5、飾飾面工程程 aa.外墻墻飾面起起殼、開開裂、剝剝落的，應(yīng)應(yīng)照原樣樣修復(fù)；損壞面面積過大大的，可可全部鏟鏟除重做做，重做做時，在在不降低低用料標標準、不不影響色色澤協(xié)調(diào)調(diào)的前提提下進行行。 bb.外墻墻勒腳損損壞的，應(yīng)應(yīng)修復(fù)。 cc.內(nèi)墻墻飾面起起殼、開開裂、剝剝落的

17、，應(yīng)應(yīng)修復(fù)；每面墻墻損壞超超過一半半以上時時，可鏟鏟除重抹抹；原無無踢腳線線的，可可加做踢踢腳線；各種墻墻裙損壞壞的情況況應(yīng)根據(jù)據(jù)墻身的的需要予予以修復(fù)復(fù)；因室室內(nèi)外高高差等原原因，引引起墻面面長期潮潮濕，如如有必要要，可加加做防水水層。 dd.天棚棚損壞：抹灰層層松動，有有下墜危危險的，須須鏟除重重抹；原原線腳損損壞的，按按原樣修修復(fù)；損損壞嚴重重的復(fù)雜雜線腳，應(yīng)應(yīng)全部鏟鏟除后，原原樣修復(fù)復(fù)或適當當簡略。6、油油漆粉飾飾工程 aa.木門門、裙板板、木欄欄桿等油油漆起殼殼、剝落落、失去去保護作作用的，應(yīng)應(yīng)周期性性地進行行保養(yǎng)，上上述木構(gòu)構(gòu)件整件件或零件件拆換應(yīng)應(yīng)油漆。 bb.鋼門門、鐵曬曬衣架

18、、鐵鐵柵、鐵鐵圍欄、空空調(diào)架、上上水管、雨雨水管、煤煤氣管、鑄鑄鐵污水水管或其其他各類類鐵構(gòu)件件，其油油漆起殼殼、剝落落或鐵件件銹蝕，應(yīng)應(yīng)先除銹銹，再刷刷防銹涂涂料或防防銹漆，然然后刷其其他面漆漆；鋼門門或各類類鐵件油油漆保養(yǎng)養(yǎng)周期一一般為年年。 cc.木地地板原油油漆褪落落的，應(yīng)應(yīng)重做。 dd.室內(nèi)內(nèi)墻面、天天棚等修修繕時可可刷新，其其用料應(yīng)應(yīng)采取新新型涂料料，如膠膠白等；高級抹抹灰損壞壞應(yīng)原樣樣修復(fù)。 ee.高層層建筑外外墻原油油漆損壞壞的，應(yīng)應(yīng)修復(fù)，其其色澤應(yīng)應(yīng)盡量與與原建筑筑保持一一致。 房屋完完損等級級評定 WII/G-0003 A/0 1/8 房房屋的完完損等級級是指對對現(xiàn)有房房屋

19、的完完好或損損壞程度度劃分的的等級，也也就是現(xiàn)現(xiàn)有房屋屋的質(zhì)量量等級。評定房屋完完損等級級是按照照統(tǒng)一的的標準、統(tǒng)統(tǒng)一的評評定方法法，對現(xiàn)現(xiàn)有整幢幢房屋進進行綜合合性的完完好或損損壞的等等級評定定。這項項工作專專業(yè)技術(shù)術(shù)性強，既既有目觀觀檢測，也也有定量量、定性性的分析析。根據(jù)城鄉(xiāng)建建設(shè)環(huán)境境保護部部19885年制制定頒布布的房房屋完損損等級評評定標準準，并并結(jié)合我我公司實實際情況況，制定定對樓宇宇質(zhì)量進進行評定定的標準準。 一一、房屋屋完損標標準的劃劃分和等等級分類類。 1、房房屋完損損標準的的劃分 各類類房屋完完損標準準是根據(jù)據(jù)房屋的的結(jié)構(gòu)、裝裝修、設(shè)設(shè)備三個個組成部部分的各各個項目目的完

20、好好或損壞壞程度來來劃分的的。房屋屋完損標標準共分分成四個個標準，即即完好標標準、基基本完好好標準、一一般損壞壞標準和和嚴重損損壞標準準。 房屋屋的結(jié)構(gòu)構(gòu)組成部部分分為為：基礎(chǔ)礎(chǔ)、承重重構(gòu)件、承承重墻、屋屋面和樓樓地面；裝修組組成部分分分為：門窗、外外抹灰、內(nèi)內(nèi)抹灰、頂頂棚和細細木裝修修；設(shè)備備組成部部分分為為：水衛(wèi)衛(wèi)、電照照、暖氣氣及特種種設(shè)備（如如消防栓栓、避雷雷針裝置置、電梯梯等）。 、房房屋完損損等級的的分類 根據(jù)據(jù)各類房房屋的結(jié)結(jié)構(gòu)、裝裝修和設(shè)設(shè)備等組組成部分分的完好好、損壞壞程度，房房屋的完完損狀況況即房屋屋完損等等級分成成以下五五類： （1）完完好房。是是指房屋屋的結(jié)構(gòu)構(gòu)構(gòu)件完完

21、好，裝裝修和設(shè)設(shè)備完好好、齊全全完整，管管理道暢暢通，現(xiàn)現(xiàn)狀良好好，使用用正常?；蚧螂m個別別分項有有輕微損損壞，但但一般經(jīng)經(jīng)過小修修就能修修復(fù)的。 （2）基基本完好好房。是是指房屋屋結(jié)構(gòu)基基本完好好，用量量構(gòu)部件件有損壞壞，裝修修基本完完好，油油漆缺乏乏保養(yǎng)，設(shè)設(shè)備、管管道現(xiàn)狀狀良好，能能正常使使用，經(jīng)經(jīng)過一般般性的維維修能修修復(fù)的。 （3）一一般損壞壞房。是是指房屋屋結(jié)構(gòu)一一般性損損壞，部部分構(gòu)部部件有損損壞或變變形，屋屋面局部部漏雨，裝裝修局部部有破損損，油漆漆老化，設(shè)設(shè)備管道道不夠暢暢通，水水衛(wèi)、電電照的管管線、器器具和零零件有部部分老化化、損壞壞或殘缺缺，需要要進行中中修或局局部大修修

22、更換部部件。 （4）嚴嚴重損壞壞房。是是指房屋屋年久失失修，結(jié)結(jié)構(gòu)有明明顯變形形或損壞壞，屋成成嚴重漏漏雨，裝裝修嚴重重變形、破破損、油油漆老化化見底，設(shè)設(shè)備陳舊舊不齊全全，管道道嚴重堵堵塞，水水衛(wèi)、電電照的管管線、器器具和零零件殘缺缺及嚴重重損壞，需需進行大大修或翻翻修、改改建。 房屋完完損等級級評定 WII/G-0003 A/0 2/88 （55）危險險房。是是指承重重構(gòu)件已已屬危險險構(gòu)件，結(jié)結(jié)構(gòu)喪失失穩(wěn)定和和承載能能力，隨隨時有倒倒塌可能能，不能能確定住住戶安全全的房屋屋。 二二、房屋屋完好率率，危險險率的計計算 計計算房屋屋完損等等級，一一律以建建筑面積積（m）為為計算單單位，評評定時

23、以以幢為評評定單位位。房屋完好率率是指：完好房房屋的建建筑面積積加上基基本完好好房屋建建筑面積積之和，占占總的房房屋建筑筑面積和和百分比比。即: 完好房房建筑面面積基基本完好好房建筑筑面積 房屋屋完好率率= 1000 總的房房屋建筑筑面積 房房屋經(jīng)過過大、中中修竣工工驗收后后，應(yīng)重重新評定定調(diào)整房房屋完好好率（但但是零星星小修后后的房屋屋不能調(diào)調(diào)整房屋屋完好率率）。正正在大修修理中的的房屋可可暫按大大修前的的房屋評評定，但但竣工后后應(yīng)重新新評定；新接管管的新建建房屋，同同樣應(yīng)評評定完好好率。 危危房率：是指整整幢危險險房屋的的建筑面面積占總總的房屋屋建筑面面積的百百分比。即即： 整幢幢危險房房

24、屋的建建筑面積積 危房房率 1000 總的房房屋建筑筑面積 三三、房屋屋的各類類完損標標準。參參考城鄉(xiāng)鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)環(huán)境保護護部19985年年制定頒頒布的房房屋完損損等級評評定標準準。 四四、房屋屋完損等等級評定定方法。參考城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護部1985年制定頒布的房屋完損等級評定標準。 五、評評定房屋屋完損等等級的基基本做法法 房屋屋完損等等級的評評定可分分定期和和不定期期兩類。定定期評定定房屋完完損等級級，一級級每隔年年（我公公司規(guī)定定為3年年）對所所管的房房屋進行行一次全全面逐幢幢完損等等級的評評定，這這種評定定可以全全面、詳詳細的掌掌握房屋屋的完損損等級情情況。 不不定期評評定，分分為以下下幾種

25、情情況： 11、根據(jù)據(jù)氣候特特征，如如雨季、臺臺訊、暴暴風雪、山山洪等，應(yīng)應(yīng)對危險險房屋、嚴嚴重損壞壞房屋和和一般損損壞房屋屋等進行行檢查評評定完損損等級。 22、房屋屋經(jīng)過中中修、大大修、翻翻建竣工工驗收以以后，應(yīng)應(yīng)重新進進行評定定完損等等級。 房屋完完損等級級評定 WI/G-0003 A/00 33/8 33、接管管新建房房屋后，要要進行評評定完損損等級。 進進行評定定房屋完完損等級級，其基基本做法法大致可可以分為為組織準準備，實實施查勘勘，統(tǒng)計計匯總等等三個階階段。 11、組織織準備階階段 這這一階段段的重點點是制定定評定工工作計劃劃，建立立評定組組織，組組織評定定人員進進行培訓(xùn)訓(xùn)，搞好

26、好試點。 （11）組織織準備： 公公司成立立房屋質(zhì)質(zhì)量評定定領(lǐng)導(dǎo)小小組，對對評定工工作進行行全面組組織和領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)，這這個評定定小組要要有公司司分管領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)，管管理處、技技術(shù)等部部門的人人員參加加。 各各基層物物業(yè)管理理處應(yīng)成成立評定定小組。小小組成員員一般有有人組成成，即有有經(jīng)驗管管理處負負責人11人，水水工1人人，電工工1人，泥泥工1人人，木工工1人，電電梯1人人。 （22）培訓(xùn)訓(xùn)、試點點： 組織評評定人員員進行業(yè)業(yè)務(wù)培訓(xùn)訓(xùn)、培訓(xùn)訓(xùn)方法要要采取理理論與實實踐相結(jié)結(jié)合的方方法，把把課堂聽聽講與現(xiàn)現(xiàn)場實際際相結(jié)合合起來。還還可以把把培訓(xùn)和和試點結(jié)結(jié)合起來來。通過過培訓(xùn)以以達到理理解標準準，掌握握方法

27、，保保證質(zhì)量量的目的的。 通通過學(xué)習(xí)習(xí)了解評評定房屋屋質(zhì)量的的目的意意義，明明解任務(wù)務(wù)范圍、掌掌握評定定的方法法；其次次要學(xué)習(xí)習(xí)物業(yè)管管理的有有關(guān)政策策、業(yè)務(wù)務(wù)知識以以及如何何鑒定等等基本常常識、統(tǒng)統(tǒng)計要求求。另外外評定工工作的紀紀律也是是培訓(xùn)學(xué)學(xué)習(xí)的必必要內(nèi)容容。試評時一定定要按照照標準準逐項項對照確確定。通通過試評評必須達達到二個個基本目目的：一一是要達達到統(tǒng)一一方法、統(tǒng)統(tǒng)一口徑徑、統(tǒng)一一目光（目目測程度度）以起起樣板示示范作用用；二是是要摸索索出一套套評定房房屋完損損等級的的工作規(guī)規(guī)律，以以取得經(jīng)經(jīng)驗，加加以推廣廣。消息頁 （3）物物質(zhì)準備備： 要根根據(jù)評定定工作的的要求做做好必要要的物

28、質(zhì)質(zhì)準備，包包括查勘勘工具，評評定的各各種統(tǒng)計計表格 。查勘勘工具可可備線陲陲、直尺尺、榔頭頭、螺絲絲刀、試試電筆及及有關(guān)檢檢查設(shè)備備的儀器器、儀表表。還有有必要的的書寫用用具及安安全器具具。 各各項準備備工作要要盡量做做得細一一點。物物業(yè)管理理公司要要求對各各管理處處的評定定工作準準備認真真檢查落落實，避避免臨陣陣忙亂，影影響工作作。還要要建立各各級評定定人員的的各項工工作責任任制，以以 房屋完完損等級級評定 WII/G-0003 A/0 4/8 保證評定工工作的質(zhì)質(zhì)量。 22、實施施查勘階階段 在在充分做做好各項項準備工工作以后后，可進進入實施施查勘階階段。在在這一階階段評定定領(lǐng)導(dǎo)小小組要

29、幫幫助和指指導(dǎo)各管管理處做做好評定定查勘的的各項工工作，及及時掌握握情況抓抓質(zhì)量、抓抓進度、總總結(jié)經(jīng)驗驗，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)問題要要及時解解決。 （11）分工工明確，職職責分清清： 各各管理處處的評定定小組人人員分工工明確，各各司其職職。如：泥工負負責評地地基基礎(chǔ)礎(chǔ)、鋼筋筋砌體等等承重結(jié)結(jié)構(gòu)，非非承重結(jié)結(jié)構(gòu)、屋屋面、樓樓地面、內(nèi)內(nèi)外飾面面等項的的完損程程度。木木工負責責評定非非承重墻墻、木地地面、門門窗、頂頂棚、細細木裝修修等項的的完損程程度。水水工及電電工負責責水衛(wèi)、電電照、空空調(diào)和特特種設(shè)備備（電梯梯除外，電電梯由電電梯工負負責評定定）等。 管管理處負負責人是是評定小小組的負負責人，也也是評定定工作的

30、的技術(shù)質(zhì)質(zhì)量負責責人，主主要負責責安排查查勘評定定任務(wù)，技技術(shù)指導(dǎo)導(dǎo)，質(zhì)量量監(jiān)察，上上下聯(lián)系系；負責責評定房房屋完損損等級，解解決評定定過程中中遇到的的疑難問問題；保保管評定定中的資資料和表表格。 （22）評定定順序： 為為了使工工作有秩秩序地進進行，提提高工作作效率，保保證評定定工作質(zhì)質(zhì)量，應(yīng)應(yīng)按以下下順序進進行： 在室內(nèi)內(nèi)先填寫寫好房屋屋分幢完完損等級級評定表表中的有有關(guān)資料料，如房房屋名稱稱、結(jié)構(gòu)構(gòu)類別、建建筑面積積、現(xiàn)在在用途等等項。 在填寫寫好房屋屋分幢完完損等級級評定表表中的有有關(guān)資料料以后，實實地進行行逐幢評評定。在在評定等等級確定定并填好好表后，評評定小組組負責人人要簽注注姓名

31、和和日期。 房屋分分幢完損損等級評評定工作作結(jié)束后后，經(jīng)復(fù)復(fù)核抽查查無誤，符符合質(zhì)量量要求后后，方可可進行房房屋完損損等級匯匯總和統(tǒng)統(tǒng)計匯總總工作。 （33）評定定方法：評定小組先先將填好好的房屋屋分幢完完損等級級評定表表帶到實實地，經(jīng)經(jīng)核對房房屋 的名稱、幢幢號后，泥泥工、木木工、水水工、電電工、電電梯工按按各自分分工進行行評定，其其方法如如下： 查查：查看看是評定定的主要要方法，查查看時應(yīng)應(yīng)先查外外后查里里，先查查下后查查上。 泥泥工先沿沿著房屋屋外形查查看一遍遍，熟悉悉情況，接接著查看看外承重重墻（柱柱）、非非承重墻墻、外飾飾面等項項的完損損程度，然然后進入入屋內(nèi)，按按照先查查下后查查上

32、的原原則順序序，查內(nèi)內(nèi)承重墻墻（柱），鋼鋼筋砼的的梁、柱柱、板、樓樓地面、非非承重墻墻、內(nèi)飾飾面等項項的完損損程度，再再查看屋屋（樓）面面 房屋完完損等級級評定 WII/G-0003 A/0 5/8 滲漏水跡情情況和上上屋面查查看完損損程度，若若遇墻體體、柱有有傾斜、弓弓凸等損損壞，可可以用線線陲吊測測傾斜、弓弓凸值，以以便進一一步確定定損壞程程度。若若遇承重重結(jié)構(gòu)有有裂縫、風風飾面有有破損，還還可以用用尺量測測裂縫寬寬度或飾飾面破損損面積，以以進一步步確定其其完損程程度。 木工工先查看看外門窗窗的完損損程度，然然后進入入屋內(nèi)，按按照先查查下后查查上的原原則順序序，查看看非承重重墻、木木地面、

33、頂頂棚、細細木裝修修等項的的完損程程度。查查看時可可以用螺螺絲刀探探鑿腐朽朽的深度度。對遇遇到頂棚棚和經(jīng)常常受雨水水侵入的的部位，一一定要詳詳細查看看，頂棚棚一定要要鉆進去去看。 水水、電工工及電梯梯工對設(shè)設(shè)備部分分的完損損評定，也也應(yīng)按照照先下后后上的順順序逐間間逐層檢檢查，必必要時帶帶檢查測測試儀器器來測定定設(shè)備和和性能好好壞及電電器、線線路絕緣緣情況，據(jù)據(jù)此來確確定完損損程度。 管管理處負負責人從從外到里里，從下下到上對對各項都都要目測測完損程程度，做做到心里里有數(shù)，若若遇到危危險、嚴嚴重損壞壞的承重重結(jié)構(gòu)，可可以同泥泥工或木木工一起起查看完完損程度度。 在在查看過過程中要要按房屋屋的部

34、位位循順序序進行，每每查看一一處把所所有的項項目全部部查看到到，不能能有遺漏漏，不走走回頭路路，以節(jié)節(jié)省時間間。 問問：對有有些項目目的損壞壞情況查查看不到到或情況況不清的的，可以以詢問住住戶，如如白蟻危危害，屋屋（樓）面面漏水，水水管跑、冒冒、滴等等情況。 報報：泥工工、木工工、水工工、電工工、電梯梯工在各各自查看看項目后后，就分分別向管管理處負負責人報報出各個個項目的的完損程程度。 議議：管理理處負責責人首先先根據(jù)房房屋分閣閣完損等等級評定定表上記記載的各各項完損損程度，按按照房屋屋完損等等級評定定方法，提提出整幢幢房屋應(yīng)應(yīng)評定完完損等級級的建議議，再經(jīng)經(jīng)過評定定小組評評議后確確定其完完損

35、等級級。如果果評定小小組對評評定的完完損等級級意見不不統(tǒng)一時時，要發(fā)發(fā)揚民主主、充分分進行商商議，必必要時對對爭論的的項目可可進行復(fù)復(fù)查后才才確定等等級。對對評定過過程中遇遇到情況況復(fù)雜，個個人難于于確定時時，需評評定小組組集體查查看，經(jīng)經(jīng)商議后后再確定定。 記記：管理理處負責責人把評評定小組組評定的的房屋完完損等級級記在房房屋分幢幢完損等等級評定定表中的的“ 評定等等級”一欄內(nèi)內(nèi)，填寫寫時可簡簡定寫為為“完好”（即完完好房），“基本完好”（即基本完好房），“一般”（即一般損壞房），“嚴重”（即嚴重損害房）、和危險（即危險房）。在評定過程中發(fā)現(xiàn)危房、嚴重損壞房和一般損壞房的承重結(jié)構(gòu)損壞的情況，

36、還要在表中“附記”欄內(nèi)簡明記載損壞的內(nèi)容、程度、數(shù)量、部位等，必要時可畫圖示意，以便復(fù)核或作為修理查勘時的依據(jù)。 房屋完完損等級級評定 WII/G-0003 A/0 6/8 （44）填寫寫房屋分分幢完損損等級評評定表： 房房屋分閣閣完損等等級評定定表是評評定的基基礎(chǔ)表格格，為了了保證質(zhì)質(zhì)量，填填寫內(nèi)容容要正確確，方法要一致。每每幢房屋屋填寫一一張評定定表。一一般填寫寫方法如如下： 名名稱：指指大廈名名稱。 地地址：指指大廈所所在的地地點。 編編號：編編號的目目的是為為了便于于匯總統(tǒng)統(tǒng)計和裝裝訂資料料，防止止散失，以以供查考考，以每每張表編編一個號號碼，應(yīng)應(yīng)順序編編號。 幢幢號：同同一大廈廈中有

37、幾幾幢房屋屋的，應(yīng)應(yīng)分別按按每一幢幢編寫幢幢號。 產(chǎn)產(chǎn)別：是是根據(jù)房房屋所有有權(quán)和管管理不同同而劃分分的類別別，如公公產(chǎn)、代代管戶、撥撥用戶、私私產(chǎn).等等。 結(jié)結(jié)構(gòu)類別別：如鋼鋼筋砼及及其它結(jié)結(jié)構(gòu)等。 現(xiàn)現(xiàn)在用途途：如住住宅、商商場、寫寫字樓、酒酒店等，是是指房屋屋目前的的實際用用途，并并非房屋屋原建時時的用途途。 附附記：主主要記載載說明的的問題，如如承重結(jié)結(jié)構(gòu)損壞壞的部位位、數(shù)量量、程度度等。 評評定等級級：是指指整幢房房屋的完完損等級級。 （55）評定定的質(zhì)量量要求： 評評定房屋屋完損等等級的目目的，是是為了使使物業(yè)公公司及管管理處掌掌握房屋屋的完損損情況，并并為房屋屋技術(shù)管管理和修修繕

38、計劃劃的安排排提供基基礎(chǔ)資料料和依據(jù)據(jù)。因此此要把評評定工作作的質(zhì)量量放在首首位。為為了保證證質(zhì)量，必必須做到到以下幾幾點： 加強對對評定人人員的培培訓(xùn)和業(yè)業(yè)務(wù)指導(dǎo)導(dǎo)，提高高業(yè)務(wù)工工作素質(zhì)質(zhì)，使每每個評定定人員對對房屋完完損標準準和評定定法弄懂懂，并在在實際工工作中能能正確掌掌握使用用。 在評定定過程中中出現(xiàn)特特殊情況況和疑難難問題沒沒有把握握時，要要及時匯匯報上一一級評定定組織。上上級評定定組要經(jīng)經(jīng)常到現(xiàn)現(xiàn)場指導(dǎo)導(dǎo)，及時時解決評評定中存存在的問問題。 建立工工作責任任制，評評定人員員承擔評評定質(zhì)量量的責任任,對質(zhì)量量好的要要給予表表揚,對質(zhì)量量差的要要批評,并限期期改正。 上級評評定組織織要

39、嚴格格把關(guān)，加加強抽查查指導(dǎo)，及及時發(fā)現(xiàn)現(xiàn)差錯，給給予糾正正。檢查質(zhì)量的的方法： 房屋完完損等級級評定 WII/G-0003 A/0 7/8 評定小小組自查查。評定定小組每每天實地地評定結(jié)結(jié)束后，要要及時整整理表格格，檢查查是否有有遺漏，如如有遺漏漏一定要要及時補補上。對對評出等等級要自自檢一下下，是否否符合評評定方法法和評定定標準，對對不符合合者，要要及時糾糾正。 上級評評定組織織抽查。上上級評定定組織要要經(jīng)常派派人去基基層檢查查工作，了了解進度度，抽查查質(zhì)量。抽抽查質(zhì)量量方法，一一是抽查查房屋分分幢完損損等級評評定表，從從表上檢檢查評定定方法是是否正確確，分析析正確程程度；二二是到實實地復(fù)

40、查查，查一一查評定定出來的的等級是是否符合合房屋完完損的客客觀實際際情況。抽抽查數(shù)量量一般在在10%左右，允允許誤差差率控制制在千分分之三以以內(nèi)。 （6）評評定中應(yīng)應(yīng)注意的的事項 參加評評定工作作的人員員一定要要有高度度的責任任感，要要嚴格組組織紀律律，既做做房屋質(zhì)質(zhì)量評定定員，又又做宣傳傳員；隨隨時向住住戶宣傳傳房屋評評定的目目的、意意義和方方法，取取得住戶戶的支持持配合。 查勘評評定工作作要做到到現(xiàn)場查查勘，現(xiàn)現(xiàn)場評定定，日查查日評日日清。對對該幢房房屋被評評定為“危險房房”和“嚴重損損壞房”二個等等級時，不不要當著著住戶評評定或自自作主張張隨意解解答與評評定無關(guān)關(guān)的問題題，以免免產(chǎn)生不不

41、必要的的麻煩。 在現(xiàn)場場查看時時，必須須十分注注意安全全工作，以以防止發(fā)發(fā)生意外外事故。 對查看看時，隱隱敝部位位被破損損的地方方，應(yīng)通通過管理理處及時時安排修修補，以以免影響響住戶。 （77）評定定員應(yīng)遵遵守的紀紀律： 評定工工作必須須到實地地，依順順序逐幢幢進行。若若遇住戶戶不在家家，應(yīng)下下次再補補查，做做到不遺遺漏、不不復(fù)查。 工作時時必須佩佩戴標志志或攜帶帶證件，以以明確身身份，接接受群眾眾監(jiān)督。 對待群群眾態(tài)度度和氣，尊尊重群眾眾的風俗俗習(xí)慣，注注意文明明禮貌。不不隨意向向無關(guān)人人員傳播播資料和和數(shù)據(jù)。 妥善保保管評定定資料和和表格，不不得遺失失、污損損，做到到日評日日清。 堅持崗崗

42、位，不不擅離職職守，認認真執(zhí)行行各種規(guī)規(guī)章制度度。 、匯總總統(tǒng)計表表 這這一階段段的工作作重點是是抓好匯匯總統(tǒng)計計表的統(tǒng)統(tǒng)計質(zhì)量量，搞好好復(fù)核、核核正工作作，并在在搞好統(tǒng)統(tǒng)計匯總總工作的的同時，切切實做好好資料裝裝訂工作作。房屋完損等等級的匯匯總統(tǒng)計計工作是是最后一一道工序序，也是是評定完完損等級級出成果果的階段段。 房房屋完損損等級評評定 WII/G-0003 A/0 8/8 匯總統(tǒng)計采采用逐級級的，自自下而上上的方法法進行。 （1）房房屋完損損等級匯匯總表是是管理處處建筑面面積和各各類房屋屋結(jié)構(gòu)完完損等級級的匯總總，從此此表可看看出房屋屋結(jié)構(gòu)和和完損等等級的情情況。 此此表由管管理處匯匯總

43、。 此此表匯總總是根據(jù)據(jù)房屋屋分幢完完損等級級評定表表復(fù)核核無誤的的基礎(chǔ)上上進行匯匯總。 （2）公公司房屋屋完損等等級匯總總表是是各管理理處房屋屋完損等等級的統(tǒng)統(tǒng)計匯總總，反映映房屋各各類結(jié)構(gòu)構(gòu)的面積積和完損損等級，并并用百分分率表示示。 此此表由公公司匯總總。 此此表根據(jù)據(jù)房屋屋完損等等級匯總總表來來統(tǒng)計匯匯總。 臨時用用電管理理規(guī)定 WII/G-0004 A/0 1/1 為了了加強樓樓宇修繕繕和業(yè)主主裝修工工程的臨臨時施工工用電管管理，確確保樓宇宇電源線線路安全全和電氣氣設(shè)施設(shè)設(shè)備安全全運行，維維護用戶戶正常的的工作秩秩序和生生活秩序序，特制制訂本規(guī)規(guī)定。 11、管理理處對樓樓宇進行行重大

44、修修繕工程程使用施施工電動動設(shè)備和和電動工工具的用用電量，必必須限度度在不影影響大廈廈正常運運作和在在大廈供供電負荷荷量允許許范圍內(nèi)內(nèi)。維修修班在報報修繕計計劃時，必必須同時時上報用用電設(shè)備備，經(jīng)管管理處批批準后，才才能組織織施工。 22、臨時時用電必必須符合合消防和和安全用用電要求求。 33、用戶戶在進行行房屋裝裝修時使使用電動動工具的的名稱、數(shù)數(shù)量和規(guī)規(guī)格，必必須在裝裝修登記記表中中寫明，同同時管理理處要派派專業(yè)人人員對其其電動工工具進行行檢查核核實。 44、凡進進入樓宇宇內(nèi)進行行施工的的單位和和個人使使用電動動設(shè)備、工工具及電電源線等等器材，必必須符合合國家有有關(guān)產(chǎn)品品質(zhì)量規(guī)規(guī)定和安安全

45、要求求，并安安裝漏電電保護開開關(guān)，配配備分線線電閘箱箱和安裝裝電表，電電動工具具、臨時時照明線線路應(yīng)有有合格插插頭插座座，并在在管理處處專業(yè)人人員指定定地點接接線，禁禁止亂拉拉亂接電電線。 55、進入入樓宇的的臨時施施工人員員使用的的電動設(shè)設(shè)備和工工具，必必須在管管理處規(guī)規(guī)定時間間內(nèi)使用用，禁止止在其它它時間內(nèi)內(nèi)使用，以以防發(fā)出出各種噪噪音影響響住戶和和鄰居的的正常休休息。 66、管理理處專業(yè)業(yè)人員有有權(quán)對違違章操作作的人員員和電動動設(shè)備工工具進行行檢查，有有權(quán)制止止違章電電動設(shè)備備及工具具的使用用。對不不聽勸阻阻者，應(yīng)應(yīng)立即報報告管理理處，停停止施工工。7、本規(guī)定定與“裝修管管理規(guī)定定”同時

46、執(zhí)執(zhí)行，互互為補充充。 供水水管理規(guī)規(guī)定 WWI/GG-0005 A/0 1/1 為保保證向用用戶供應(yīng)應(yīng)符合衛(wèi)衛(wèi)生標準準的生活活用水，加加強供水水管理，達達到節(jié)約約用水、滿滿足用戶戶需要之之目的，特特規(guī)定如如下： 11、由管管理處指指派一名名責任心心強、作作風正派派、身體體健康的的水管員員負責對對樓宇水水池、水水箱鑰匙匙的保管管和水池池、水箱箱的清洗洗工作。 22、在非非限水季季節(jié)（以以市政府府通知為為準），管管理處應(yīng)應(yīng)盡力保保證隨時時向住戶戶供水。在在確實需需要臨時時停水時時，應(yīng)先先通知住住戶；停停水后必必須采取取臨時供供水辦法法，向住住戶供水水。 33、地下下貯水池池、天面面水箱每每年應(yīng)徹

47、徹底清洗洗兩次（特特殊情況況由水管管員向管管理處建建議增加加清洗次次數(shù)），并并送水質(zhì)質(zhì)樣品（或或由水務(wù)務(wù)局取樣樣）到市市政府有有關(guān)部門門檢驗，水水質(zhì)必須須合格。水水箱人孔孔應(yīng)加蓋蓋、加不不銹鋼紗紗網(wǎng)密封封并加鎖鎖。 44、水管管員在巡巡查中發(fā)發(fā)現(xiàn)跑、冒冒、滴、漏漏現(xiàn)象，應(yīng)應(yīng)立即向向管理處處報告，由由管理處處組織人人員進行行搶修，杜杜絕浪費費。 55、抄表表員每月月要對每每戶用水水量進行行分析，發(fā)發(fā)現(xiàn)用水水異常應(yīng)應(yīng)進戶查查詢，幫幫助解決決用水浪浪費現(xiàn)象象。 66、隨時時向住戶戶進行節(jié)節(jié)約用水水、計劃劃用水宣宣傳教育育，提高高全體用用戶節(jié)約約用水意意識。 77、執(zhí)行行市政府府分段收收費規(guī)定定，用經(jīng)

48、經(jīng)濟手段段管理，加加強節(jié)約約用水。 房屋維維修管理理規(guī)定 WWI/GG-0006 A/0 1/1 為了了認真解解決用戶戶入伙后后房屋維維修問題題，在本本著“實是求求是，劃劃清責任任，合理理收費，服服務(wù)用戶戶”的精神神，特制制訂本規(guī)規(guī)定。 1、用用戶在入入伙時同同管理處處人員共共同驗收收房屋發(fā)發(fā)現(xiàn)的質(zhì)質(zhì)量問題題，要在在交驗單單上分項項注明整整改項目目并簽字字，由管管理處負負責聯(lián)系系地盤組組織專人人維修。維維修后管管理處實實行消項項驗收，維維修所發(fā)發(fā)生的人人、工、材材料等費費用由地地盤負責責。2、用用戶房屋屋自入伙伙起一年年內(nèi)發(fā)生生的房屋屋質(zhì)量問問題，均均屬于建建筑施工工質(zhì)量保保修期保保修內(nèi)容容，

49、管理理處在接接到用戶戶投訴和和反映情情況后，如如果工程程較小，涉涉及金額額不大，則則維修班班自行維維修。如如發(fā)生重重大的質(zhì)質(zhì)量問題題或涉及及金額較較大，應(yīng)應(yīng)立即報報告工程程部和主主管領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)，聯(lián)系系發(fā)展商商，由發(fā)發(fā)展商找找施工隊隊保修，所所發(fā)生的的有關(guān)費費用在施施工質(zhì)量量保證金金中攤銷銷。3、用用戶入伙伙滿一年年后發(fā)生生的質(zhì)量量問題，屬屬于入伙伙后未整整改的遺遺留問題題，原則則上同第第2條。屬屬于用戶戶在使用用和改建建或裝修修中發(fā)生生的問題題，由用用戶自行行負責。 44、如用用戶需要要進行一一般性的的維修，可可直接向向維修班班提出維維修申請請，由管管理處維維修班進進行維修修，維修修后由業(yè)業(yè)主簽名

50、名驗收，維維修班按按成本價價合理收收費。5、如如用戶提提出大的的維修申申請，維維修班應(yīng)應(yīng)上報管管理處，管管理處派派專職人人員核實實情況，制制訂維修修計劃，組組織人員員維修，維維修后由由用戶驗驗收并在在派工單單上簽字字。 66、凡樓樓宇內(nèi)、外外公共部部位發(fā)生生的維修修，由管管理處負負責完成成，維修修所發(fā)生生的一切切費用均均在管理理費中開開支，不不再向用用戶收費費。 維修修工作流流程圖 WWI/GG-0007 A/00 11/2一、維修全全過程1、按規(guī)定定/約定定時間帶帶齊工具具、材料料用品到到達現(xiàn)場場，進門門前，必必須先摁摁門鈴或或敲門（每每次輕敲敲不超過過三下）。2、待用戶戶開門后后，用規(guī)規(guī)范

51、語言言說明來來意。征征得用戶戶同意后后，方可可進門。3、先向用用戶詢問問情況及及要求，然然后仔細細檢查需需維修的的部分，判判斷維修修難易程程度，估估計工時時及所需需材料后后，按公公司統(tǒng)一一規(guī)定的的收費標標準，向向用戶說說明應(yīng)收收多少費費用，待待用戶確確認后方方可進行行維修。 44、維修修過程中中，如非非必要，不不得主動動與用戶戶交談，不不得隨意意到維修修現(xiàn)場以以外的房房間參觀觀。 55、維修修完工并并清潔現(xiàn)現(xiàn)場后，禮禮貌地提提請用戶戶驗收，待待其確認認后，再再請其支支付商定定的費用用，并請請用戶在在派工單單上簽署署意見和和姓名。6、維修中中和離開開時，均均不得食食用用戶戶的飲料料、食品品、香煙

52、煙等，不不得收受受用戶的的禮物、小小費。 77、接過過用戶支支付的維維修費用用、派工工單后，必必須向用用戶致辭辭謝。 88、離開開用戶房房屋時，須須使用規(guī)規(guī)范語言言與住戶戶告別，返返回維修修班或按按上述規(guī)規(guī)定進行行下一個個維修項項目。 維修修工作流流程圖 WI/G-0007 A/00 2/2業(yè)主提出維修 二、維修修工作流流程圖業(yè)主提出維修 一 般般 維維 修修管理處維修班 大的的維修 難度大大管理處維修班 發(fā)派工單公司工程部發(fā)派工單公司工程部 約時間查對修理約時間查對修理保修項目非保修項目保修項目非保修項目復(fù)雜簡單辦公室解釋并估價復(fù)雜簡單辦公室解釋并估價 修理工程部修 修理工程部修 理 修理完

53、后 修理完后 業(yè)主簽收通知施工隊修理完后，由業(yè)主驗收并簽名，按規(guī)定收費修理完后，由業(yè)主驗收并簽名，按規(guī)定收費施工隊修理施工隊修理交回維修班長交回維修班長會同業(yè)主驗收交回維修班長 會同業(yè)主驗收交回維修班長驗收單交回管理處消項 驗收單交回管理處消項 維修修語言流流程圖 WI/G-0008 A/00 1/11接到住戶電話接待住戶來訪接到住戶電話接待住戶來訪“您好！我能幫您什么忙？“您好！我能幫您什么忙？”“您好！維修班。您有什么要求？” 詢問需要維修的內(nèi)容及地點，判斷有否能力及人手及時去維修。詢問需要維修的內(nèi)容及地點，判斷有否能力及人手及時去維修。有能力沒有能力“有能力沒有能力“對不起，我們沒有此項

54、服務(wù)。”并作適當解釋。 有 人 暫時時沒有人人手 手“我們馬上派人去維修。“我們馬上派人去維修。”“對不起，我們暫時沒有人。”約定時間去維修。 再向住戶確認一次維修內(nèi)容、地點及時間后，再向住戶確認一次維修內(nèi)容、地點及時間后，“請問您還有什么要求？” 電電 來再 見！ 話話 訪再 見！您走好！您走好！ 上住戶家中維修上住戶家中維修“您好，我是維修班的。請問是否您家的.需要維修？”檢查損壞情況，若是有償服務(wù)應(yīng)向住戶聲明：可能要適當收取費用。 檢查損壞情況，若是有償服務(wù)應(yīng)向住戶聲明：可能要適當收取費用。 與住戶意見一致后進行維修，維修完后做到工完場清。與住戶意見一致后進行維修，維修完后做到工完場清。

55、 “請您驗收簽意見。” 住住戶滿意意并簽字字完畢后后謝謝，再見！謝謝，再見！ 房房屋維修修的回訪訪 WI/G-0009 A/00 1/11管理及維護護好業(yè)主主的房屋屋，達到到結(jié)構(gòu)完完好、設(shè)設(shè)備常用用常新的的要求，在在及時維維修、確確保質(zhì)量量的同時時，要善善于發(fā)現(xiàn)現(xiàn)問題，以以便及時時改進維維修工作作，不斷斷提高管管理水平平及服務(wù)務(wù)水平。特特制定房房屋（含含水電）維維修回訪訪制度如如下：一、各管理理處指定定專人（房房管員）負負責組織織每月定定期的維維修回訪訪工作。 二、對房屋屋大的缺缺陷（如如屋面漏漏水、外外墻開裂裂等）維維修后，應(yīng)應(yīng)隨時觀觀察效果果，專人人定期仔仔細檢查查，并作作專項記記錄。三、

56、對業(yè)主主室內(nèi)的的一般維維修，房房管員每每月按維維修班提提供的業(yè)業(yè)主維修修派工單單隨機抽抽樣回訪訪并作記記錄。派派工單在在20張張以下的的，均按按固定值值5張回回訪；派派工單在在20-50張張之間的的，抽取取派工單單總量的的30%進行回回訪；派派工單在在50-1000張之間間的，抽抽取派工工單總量量的155%進行行回訪；派工單單在1000張以以上的，均均按固定定值200張回訪訪?；卦L訪至少一一半是上上門回訪訪，其余余可以是是電話回回訪。四、對公共共部位的的維修保保養(yǎng)狀況況，除維維修班長長需每周周巡視外外，各管管理處維維修主管管仍應(yīng)對對公共設(shè)設(shè)施的維維修保養(yǎng)養(yǎng)情況進進行回查查。公共共部位維維修派工

57、工單在330張以以下的，均均按固定定值6張張回查；派工單單在300-500張之間間的，抽抽取派工工單總量量的200%回查查；派工工單在550-1100張張之間的的，抽取取派工單單總量的的15%進行回回查，派派工單在在1000張以上上的，均均按固定定值155張回查查。回查查時仍填填寫回訪訪記錄表表，表中中業(yè)主簽簽名欄由由各管理理處主任任簽名確確認。五、各大堂堂值班員員收到小小業(yè)主對對維修后后仍存在在缺陷的的再次投投訴時，應(yīng)應(yīng)填寫投投訪來訪訪記錄，并并應(yīng)立即即報告管管理處辦辦公室，辦辦公室應(yīng)應(yīng)在小時內(nèi)內(nèi)安排特特殊回訪訪與返修修。 維修修過程的的檢驗 WI/G-0110 A/00 1/44 11.目

58、的的：確保保業(yè)主（住住戶）提提出的服服務(wù)要求求得到滿滿足，使使樓宇各各部分能能安全、長長久、有有效的使使用。 22.適用用范圍： 22.1 樓宇各各公共部部分的維維修過程程的檢驗驗。 22.2 業(yè)主（住住戶）室室內(nèi)維修修過程的的檢驗。 33.職責責： 33.1 維修班班長每日日對派工工單進行行檢驗。 33.2 維修班班長負責責大廈公公共部分分的周巡巡視。 33.3 管理處處房管員員負責每每月維修修工作的的回訪，管管理處主主任負責責每月工工作的檢檢驗。 33.4 工程部部在每月月月檢（或或設(shè)備年年檢）時時查驗工工作記錄錄。 44.內(nèi)容容： 44.1 維修過過程的檢檢驗規(guī)則則： 44.1.1服務(wù)務(wù)

59、及時性性的檢驗驗：從接接到維修修要求起起至到達達目的地地的時間間不超過過25分分鐘。維維修時間間視工藝藝復(fù)雜程程度而定定：一般般性維修修不超過過小時時；對于于特別困困難的，從從接到維維修要求求到維修修完成最最多不超超過小時(工藝要要求特殊殊的例外外)；不能能當天完完成的，應(yīng)應(yīng)向業(yè)主主（住戶戶）解釋釋原因。 44.1.2 服務(wù)質(zhì)質(zhì)量的檢檢驗：按按維修服服務(wù)標準準進行檢檢驗。功功能性維維修，以以恢復(fù)原原有功能能為準；外觀性性維修，表表面應(yīng)無無色差、高高低不平平現(xiàn)象，與與原有部部位相比比較，應(yīng)應(yīng)無突兀兀感；滿滿足業(yè)主主的合理理要求；嚴格按按工作手手冊執(zhí)行行。 44.2 檢驗： aa.日檢檢：維修修班

60、長對對每日的的派工工單要要及時收收回，以以檢驗服服務(wù)的及及時性和和住戶對對維修服服務(wù)過程程是否滿滿意，并并查找當當日未解解決項目目原因，及及時監(jiān)督督解決。 bb.周檢檢：維修修班長依依據(jù)維維修服務(wù)務(wù)標準，每每周對大大廈公共共部分情情況進行行周巡視視，有問問題及時時反饋到到維修班班，并督督促解決決。 cc.月檢檢：每月月由管理理處房管管員根據(jù)據(jù)派工單單量按房房屋維修修的回訪訪規(guī)定定抽取330對對住戶 維修修過程的的檢驗 WI/G-0110 A/00 2/4進行回訪，以以檢驗維維修服務(wù)務(wù)過程的的質(zhì)量。管管理處主主任對維維修班工工作的情情況進行行檢查，工工程部在在月檢時時查驗工工作記錄錄。 dd.對