080512秦淮項目江寧房地產(chǎn)定價報告(初稿)2

1、南京恒成置業(yè)有限公司秦淮國際風情街項目市場報告南京恒成置業(yè)有限公司秦淮國際風情街項目市場報告專業(yè)為本快樂無限 PAGE 3專業(yè)為本快樂無限 PAGE 3目 錄一、 區(qū)域宏觀背景一)二)三)四)五)六)七)區(qū)域地理位置5土地資源5人口與行政劃分5交通運輸7基礎(chǔ)建設(shè)及景觀特色9教育及醫(yī)療10小結(jié)11二、 區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展狀況3一)二)三)四)五)六)國民生產(chǎn)總值13財政收入14固定資產(chǎn)投資15人均可支配收入15社會消費品零售16小結(jié)17三、 江寧區(qū)城市規(guī)劃9一)二)三)四)城市總體規(guī)劃19江寧樓市的板塊劃分：22江寧房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃24小結(jié)25四、 江寧房地產(chǎn)市場7一)二)江寧房地產(chǎn)投資27江寧土地出讓

2、28三)四)江寧商品房供銷狀況32小結(jié)33五、 項目市場研判5一)二)三)四)區(qū)域宏觀層面35城市規(guī)劃層面36宏觀房地產(chǎn)市場層面36微觀房地產(chǎn)市場層面37六、 江寧項目問卷分析9(一)二)三)四)五)問卷說明39被訪者背景分析41被訪者目前居住現(xiàn)狀分析44被訪者置業(yè)需求分析47問卷分析總結(jié)54七、 項目住宅SWOT 分析6一)二)三)四)五)優(yōu)勢（Strengh）56劣勢57機會點（Opportunity）58威脅點（Treat）59項目核心優(yōu)劣勢分析60八、 項目價值研判2(一)(二)(三)顯性價值62隱性價值62項目住宅部分價格制定63九、 附件：4(一)(二)21世紀現(xiàn)代城74百家湖西花

3、園76(三)(四)(五)(六)(七)(八)(九)(十)(十一(十二(十三(十四(十五(十六東渡國際青年城78國信秦淮綠洲81合家春天84嘉順時代廣場86康橋水岸88藍岸親水灣花園90山水方舟92天元吉第城94天澤苑97托樂嘉花園98武夷綠洲100新亭蘭苑102左鄰右里105東方龍湖灣107專業(yè)為本快樂無限 PAGE 4專業(yè)為本快樂無限 PAGE 4南京恒成置業(yè)有限公司秦淮國際風情街項目市場報告一、 區(qū)域宏觀背景南京恒成置業(yè)有限公司秦淮國際風情街項目市場報告南京恒成置業(yè)有限公司秦淮國際風情街項目市場報告專業(yè)為本快樂無限 PAGE 8專業(yè)為本快樂無限 PAGE 8一、 區(qū)域宏觀背景(一)區(qū)域地理位

4、置江寧區(qū)位于長江三角洲“江南佳麗地”的南京市南部，從東西11831 119041572.92與溧水縣毗連，南與安徽省當涂縣銜接，西南與安徽省馬鞍ft市相鄰，西與安徽省和縣及南京市浦口區(qū)隔江相望。(二)土地資源15.7311.035.850.252.412.5萬公頃3.65（居民點和獨立工礦用0.31萬公頃；未利用地1.05萬公頃（未利用地0.350.70。（平方公里）(三)（平方公里）(三)人口與行政劃分東ft街道1362001111918祿口鎮(zhèn)68425144346村委會居委會江寧鎮(zhèn)56578144.3183土橋鎮(zhèn)3468169142丹陽鎮(zhèn)江寧鎮(zhèn)56578144.3183土橋鎮(zhèn)3468169

5、142丹陽鎮(zhèn)254126191麒麟鎮(zhèn)2838361.5111東善橋街道2493374.481湯ft鎮(zhèn)39268115.9143周崗鎮(zhèn)2366641.7101銅井鎮(zhèn)33166113.991陶吳鎮(zhèn)2852378.1111上坊街道2455655.6101淳化街道4084782.4111谷里鎮(zhèn)3604791.2121秣陵街道3362554.5124湖熟鎮(zhèn)68519109.1265上峰鎮(zhèn)2680069101橫溪鎮(zhèn)3060697.39174.70 萬人。2007 29.72 萬戶，總?cè)丝跒?7.94 萬人，比上年增長4. 43.89 萬人，增加1.72 萬人；女性人口44.05 萬人，增加1.67 萬人。

6、全年出生人口0.81 萬人，出生率為9.38；全年死亡人口 0.50 萬人，死亡率為 5.75；人口自然增長率為 3.63。全區(qū)計劃生育率達 98%。(四)交通運輸1. 與南京主要聯(lián)系通道 13 個，交通方便快捷。江寧與城區(qū)的主要交通方式為公交1. 與南京主要聯(lián)系通道 13 個，交通方便快捷。江寧與城區(qū)的主要交通方式為公交，路線主要有：路線101102103104105106起始站點箍桶巷-東ft鎮(zhèn)箍桶巷開發(fā)區(qū)瑞金路文化名園箍桶巷天地新城江寧主城區(qū)內(nèi)的主要交通方式為區(qū)間車，以及開發(fā)商的社區(qū)巴士。2. 軌道交通：地鐵 1 號線（延伸線）安德門站-寧丹路-共青團路-花神廟-南京南站-岔路口-河定橋

7、-勝太路-百家湖-小龍灣（預(yù)留竹ft路-天印大道-17.120103具體規(guī)劃尚未出臺線建設(shè)“二橫一縱”的快速干道系統(tǒng)：宏運大道，天元路、雙龍大道。大道、規(guī)劃建設(shè)京滬高速鐵路、寧杭鐵路等，對寧蕪鐵路進行改造與擴容，在岔路口片區(qū)建設(shè)南京鐵路南站客運交通樞扭，拓寬改造繞城公路，建設(shè)公路二環(huán)，寧杭高速公路，改造104 國道。寧溧路二環(huán)以北改造為城市高速路；拓寬改造寧丹公路。結(jié)合南京鐵路南站建設(shè)長途汽車客運站。公路：1800 1.2km/(km)27000 104 312 205 國道及滬寧高速公路、寧馬高速公路、寧高高速公路。橫跨江寧的南京二環(huán)路、寧杭高速公路也即將竣工通車。做為南京三環(huán)路重要組成部分

8、的湯銅公路由東北向西南橫跨江寧全區(qū)。航空：江寧境內(nèi)有南京祿口國際機場。2004 年祿口機場年旅客吞吐量將超過 450 萬人次，貨物吞吐量將超過 13.5 萬噸，位居全國第五，并進入快速發(fā)展期。鐵路： 公里。水運：17 347 公里。南京港擁有萬噸以16 個，年貨物吞吐量已達5000 萬噸以上，其中進出口貨物達600 量已達 15 2.5 萬噸級的遠洋貨輪，每月均有發(fā)往日本、香港、韓國、新加坡等地的航班。南京恒成置業(yè)有限公司秦淮國際風情街項目市場報告南京恒成置業(yè)有限公司秦淮國際風情街項目市場報告專業(yè)為本快樂無限 PAGE 10專業(yè)為本快樂無限 PAGE 10(五)基礎(chǔ)建設(shè)及景觀特色一是交通路網(wǎng)建

9、設(shè)加快推進。投資1600 50 ”50 公里；投資3500 37 ”目標；投資500 萬元完成祿口機場東大門至銅ft5 條城市道路建設(shè)；完成天印大道、宏運大道、文靖東路交叉路口等主干道綠化改造，新增道路綠化面積近2 萬平方米；長江引水二期工程管線全線貫通，完成開發(fā)區(qū)凈水廠擴建工程，鋪設(shè)城市供水管線18 公里；積極推進天然氣置換工作，新鋪設(shè)煤氣管道70 8000 6.2 萬戶用上天然氣。(六)教育及醫(yī)療2007415.180.381.140.1199.9%92.2%1.3156194.340.34萬人；6周歲1199.9%581.49萬人。民辦中637所（331所。全區(qū)高中畢業(yè)參加高考學生419

10、833216.28個百分1421 379 33.8%，繼續(xù)位居南京市前列。是年，全區(qū)共有22 所學校通過省級示范初中驗收，占全區(qū)獨立初中的88“江。20074729512913182413696745人，其中衛(wèi)生系統(tǒng)衛(wèi)生技術(shù)人1974 555 566 100%94.3%1.3 個百分點。加快改17 11.8150。專業(yè)為本快樂無限 PAGE 11專業(yè)為本快樂無限 PAGE 11南京恒成置業(yè)有限公司秦淮國際風情街項目市場報告(七)小結(jié)也表明了政府將進一步發(fā)力建設(shè)江寧新區(qū)的決心。諸多世界 500入消費階層生活工作的集聚地區(qū)，而此類人群的消費檔次及要求尚無法由江寧地區(qū)的現(xiàn)有商業(yè)提供有效滿足，這一市場

11、現(xiàn)象為本案商業(yè)入市提供了良好契機。江寧作為南京的南大門，結(jié)合待建的南京南站，將進一步鞏固南京對外交通的重要地位，有利于吸引外地人口來此觀光旅游，為項目擴展了客源基礎(chǔ)。南京恒成置業(yè)有限公司秦淮國際風情街項目市場報告南京恒成置業(yè)有限公司秦淮國際風情街項目市場報告專業(yè)為本快樂無限 PAGE 16專業(yè)為本快樂無限 PAGE 16二、 區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展狀況二、 區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展狀況(一)國民生產(chǎn)總值2007 年全區(qū)實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（市考核評價口徑，下同）達到336.8 億元，按可比價（下同）計算比上年同期增長1819.0 3.4209.7 億元，同比增長18.2；第三產(chǎn)業(yè)增加值108.1 億元（不含郵政通信、金

12、融保險以及愛立信，同比增長20.。多年來全區(qū)經(jīng)濟一直保持20顯11.4 個百分點，對經(jīng)濟增長貢獻份額為 63.1；第三產(chǎn)業(yè)拉動全區(qū)經(jīng)濟增長 6.4 個百分點，對經(jīng)濟增長貢獻份額為 35.7。人均地區(qū)生產(chǎn)總值達到39050 萬元（按公安戶籍人口計算，折合美元達到5400 美元。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化，地區(qū)生產(chǎn)總值中三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年的6.：62.2：31.3 調(diào)整到5.：62.3：32.。2003-20072003-2007年南京市江寧區(qū)GDP情況圖40025.00%21.35%339.5335021.38%20.20%20.00%300279.72250230.515.00%13.94%200

13、168.3202.315010.00%1005.00%500GDP(億元)增長率2003年168.32004年202.320.20%2005年230.513.94%年279.7221.35%年339.5321.38%0.00%（數(shù)據(jù)來源：南京統(tǒng)計局）2006年江寧區(qū)三大產(chǎn)業(yè)比例圖7%31%2006年江寧區(qū)三大產(chǎn)業(yè)比例圖7%31%62%第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)2007年江寧區(qū)三大產(chǎn)業(yè)比例圖6%32%62%第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)（數(shù)據(jù)來源：南京統(tǒng)計局）(二)財政收入2007 年，全區(qū)全口徑財政收入突破百億元大關(guān)，實現(xiàn)111.1 億元，完成年度預(yù)算的 107.9，同比增長 70.8。其中中央財政收

14、入 30.9 億元，同比增長 14.7；地方財政收入 80.2 億元，同比增長 110.5。地方財力進一步增強，全年地方一般預(yù)算收入實現(xiàn)45.1 億元，同比增長 55.4。全區(qū)財政支出達到 76.6 億元，同比增長 1.04 倍，財政收支繼續(xù)保持平衡。金融形勢穩(wěn)定有序。2007 年底，全區(qū)金融機構(gòu)存款余額 363.14 億元，增長 30.1，其中居民儲蓄余額 143.42 億元，同比增長 13.7；金融機構(gòu)貸款余額 266.28 億元，同比增長 32.0。2003-20072003-2007年南京市江寧區(qū)財政收入情況圖120.00100.0080.00111.0070.77%60.0040.0

15、020.000.0035.0245.0028.50%50.0265.0029.95%11.16%80.00%70.00%60.00%50.00%40.00%30.00%20.00%10.00%0.00%財政收入(億元)增長率2003年35.022004年45.0028.50%2005年50.0211.16%2006年65.0029.95%2007年111.0070.77%（數(shù)據(jù)來源：南京統(tǒng)計局）(三)固定資產(chǎn)投資2007 370.5 70 23.2215.47 25.555.46 39.4； 99.53 11.5。投資結(jié)構(gòu)繼續(xù)改善。在全社會固定資產(chǎn)投資中：第一產(chǎn)業(yè)投資2.23 億元，與上年基本

16、持平；第二產(chǎn)業(yè)投資241.16 億元，比上年增長 17.3；第三產(chǎn)業(yè)投資 126.98 億元，比上年增長 36.9。三次產(chǎn)業(yè)投資比例由上年的 0.8：68.3：30.9 調(diào)整為 0.6：65.1：34.3。全區(qū)私營個體經(jīng)濟完成投資 94.6 億元，比上年增長 58.2，占全社會固定資產(chǎn)投資的比重達到 31.5，其比重上升了 10.3 個百分點。2003-20072003-2007年南京市江寧區(qū)固定資產(chǎn)投資情況圖40037035077.90%90.00%80.00%300.730070.00%25060.00%225.2749.87%49.88%50.00%20033.48%40.00%1501

17、50.3100.2910030.00%23.05%20.00%500固定資產(chǎn)投資(億元)增長率年100.2977.90%2004年150.349.87%年225.2749.88%2006年300.733.48%2007年37023.05%10.00%0.00%（數(shù)據(jù)來源：南京統(tǒng)計局）(四)人均可支配收入2007 年江寧區(qū)居民生活水平不斷提高。據(jù)農(nóng)村抽樣調(diào)查，農(nóng)民人均純收入達8140 元，比上年增長13.9；人均生活消費支出6038 元，比上年增長15.2，其中食品支出占人均生活消費支出的比重為36.8；據(jù)城鎮(zhèn)住戶調(diào)查，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達19580 元，比上年增長 16.54；人均生活消費

18、支出 11803 元，比上年增長 18.3；其中食品支出占人均生活消費支出的比重為31.7%；18.50%1958018.00%17.50%17.00%16.54%16.50%16.00%2005-2007年南京市江寧區(qū)人均可支配收入情況圖2005-2007年南京市江寧區(qū)人均可支配收入情況圖2500018.27%20000142061680115000100005000015.50%城鎮(zhèn)居民人均可支配收入(元)增長率2005年142062006年1680118.27%2007年1958016.54%（數(shù)據(jù)來源：南京統(tǒng)計局）2007 年江寧區(qū)全年實現(xiàn)消費品零售額 104.78 億元，同比增長35

19、.88。在各行業(yè)中，全區(qū)批發(fā)業(yè)實現(xiàn)零售額5.87 億元，同比增長25.8；零售業(yè)實現(xiàn)零售額72.63 億元，同比增長16.2；住宿業(yè)實現(xiàn)零售額 0.77 億元，同比增長 66.9；餐飲業(yè)實現(xiàn)零售額 11.56 億元，同比增長 24.4。2003-20072003-2007年南京市江寧區(qū)社會消費品零售總額情況圖120104.78120.00%110.65%100100.00%8077.1166.4480.00%6060.00%402631.5435.88%40.00%2017.30%21.31%16.06%20.00%0社會消費品零售總額(億元) 增長率2003年2617.30%2004年31.

20、5421.31%2005年66.44110.65%2006年77.1116.06%年104.7835.88%0.00%（數(shù)據(jù)來源：南京統(tǒng)計局）專業(yè)為本快樂無限 PAGE 17專業(yè)為本快樂無限 PAGE 17南京恒成置業(yè)有限公司秦淮國際風情街項目市場報告(六)小結(jié)23江寧區(qū)全區(qū)生產(chǎn)總值（市考核評價口徑，下同）20%左右，經(jīng)濟發(fā)展勢頭良好。全區(qū)全口徑財政收入已突破百億元大關(guān)，增長速度明顯加快，200770%多。20032007370.5814019580GDP江寧區(qū)社會消費品零售逐年增長，2007104.782005專業(yè)為本快樂無限 PAGE 18專業(yè)為本快樂無限 PAGE 18南京恒成置業(yè)有限公

21、司秦淮國際風情街項目市場報告三、 江寧城市規(guī)劃南京恒成置業(yè)有限公司秦淮國際風情街項目市場報告南京恒成置業(yè)有限公司秦淮國際風情街項目市場報告專業(yè)為本快樂無限 PAGE 32專業(yè)為本快樂無限 PAGE 32三、 江寧區(qū)城市規(guī)劃(一)城市總體規(guī)劃【規(guī)劃范圍】：東ft新市區(qū)是南京中心城區(qū)內(nèi)一個相對獨立的組團，規(guī)劃北抵繞城公路，南至公路二環(huán)，東起規(guī)劃的寧杭高速，西至寧丹路及江寧區(qū)行政界線，面積約 107 平方公里。【功能定位和發(fā)展目標】: 東ft新市區(qū)是南京市南部地區(qū)次區(qū)域級綜合服務(wù)中心；南京地區(qū)綜合交通樞紐；重要的教育科研和知識創(chuàng)新基地；重要的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地；ft水城林融為一體的花園式新市區(qū)。發(fā)展目

22、標為努力建設(shè)成為重要的知識創(chuàng)新基地，南京都市圈內(nèi)新興的高科技花園式城區(qū)和最佳人居環(huán)境城區(qū)，成為率先實現(xiàn)信息化和生態(tài)化的示范城區(qū)。2008402010508520082010707587【城市總體布局結(jié)構(gòu)】：“一軸六片”；“一軸”就是以秦淮新河和秦淮河為城市功能景觀發(fā)展主軸，“六片”指以秦淮河、秦淮新河、牛首ft劃分為岔路口、百家湖、九龍湖、機場、老城、科學園等六個片區(qū)。大定位，快速實施“西進南拓”戰(zhàn)略，建成有高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)支撐，有與主城配套完善的功能，有更加適宜生活居住的生態(tài)環(huán)境新城區(qū)。1、江寧城市未來規(guī)劃為“南京新市區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)密集區(qū)、都市農(nóng)業(yè)集中區(qū)”60170圈的商業(yè)副中心。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)

23、密集區(qū)：充分利用江寧的區(qū)位優(yōu)勢，基礎(chǔ)設(shè)施優(yōu)勢和南京科教人文優(yōu)勢，把江寧造就成為南京巨大人才資源釋放能量的場地，造就成為吸納全國科技資源產(chǎn)生集聚效應(yīng)的熱土。都市農(nóng)業(yè)集中區(qū)：充分利用江寧獨特的區(qū)位和ft功能于一體的都市型現(xiàn)代農(nóng)業(yè)。2、在城市化建設(shè)中，將突出加快東ft地區(qū)的建設(shè)與對外交通順暢銜接，進而成為南京都市圈大交通主干線的節(jié)點；以高校和科研單位為依托，形成江蘇科研、教育的重要基地。70ft腳下，西至牛首ft1050保、新材料為重點的產(chǎn)業(yè)帶。根據(jù)規(guī)劃，未來東ft1072535實施錯位發(fā)展；“兩翼”就是依托新市區(qū)，將濱江地區(qū)和湯ft地區(qū)設(shè)置為兩個側(cè)翼，形成布局合理、功能互補、規(guī)模適度的城鎮(zhèn)體系。東

24、ft2007402010 508515803、交通通行能力將快速提升新近出臺的南京主城與東ft新市區(qū)通道規(guī)劃已通過專家論證。為了滿足主城與東ft新市區(qū)之間的交通需求，南京市交通規(guī)劃研究所初步擬定了“42442交通方案，其中：“4135“2“44104“44ft路北延線；4ft與主城相連。即軌道4ft與主城相連。即軌道173夫子廟向南，交寧溧路后至鐵路南站；5ft路南下，至殷巷組團；機場輕軌線自鐵路南站出發(fā)，向南通往祿口機場。另外，新市區(qū)內(nèi)的道路也是四通八達。路網(wǎng)規(guī)劃包括“二橫一縱”的快速路系統(tǒng)，由宏運大道、天元路、雙龍大道構(gòu)成；“四橫五縱”的主干道系統(tǒng)，由站南路、秦淮金箔路、誠信大道、吉印大道

25、、將軍大道、利源路蘇源大道、土ft竹ft路天印大道、城東路構(gòu)成。根據(jù)該規(guī)劃，今后東ft新市區(qū)內(nèi)將由宏運大道和天元路誠信路西段，形成新市區(qū)內(nèi)東西向的快速通道，與主城之間104主干道有土ft路北延線、利源路、新城路和將軍路，次干道為雙龍街東規(guī)劃路、鐵路南站西側(cè)規(guī)劃路。4、軌道交通拉近與主城的距離1然后穿秦淮新河，沿利源路南下，經(jīng)過天元路向江寧大學城延伸。另外，3穿過誠信大道后兵分兩路，一路繼續(xù)南下，另一路沿著誠信大道向東，穿過九龍湖、秦淮河后沿竹ft路一直向北至緯七路。5、對外交通四通八達規(guī)劃還建議公路二環(huán)從上坊鎮(zhèn)區(qū)南側(cè)沿十里長ft凹走線，在東ft蓉快速鐵路、滬寧杭城際鐵路、寧杭鐵路、寧蕪鐵路等進

26、行技術(shù)改造和擴容。(二)江寧樓市的板塊劃分：根據(jù)目前市場房地產(chǎn)開發(fā)集中的區(qū)域，可以將江寧的房地產(chǎn)市場分為五大板塊： 岔路口板塊：位于主城區(qū)以南、秦淮新河以北，是江寧與南京主城連接的中心點，也是江寧與南京主城相鄰最近的區(qū)域典型樓盤明月港灣天地新城等東ft鎮(zhèn)板塊：依托東ft鎮(zhèn)，是江寧房產(chǎn)開發(fā)較早的區(qū)域，配套成熟，人氣旺盛，江寧樓市占據(jù)了相當重要的地位。典型樓盤：匯景新苑、中國女人街等。將軍路板塊江寧幾乎三分之二的別墅都落戶在這里，是南京別墅最為集中區(qū)域，公寓類物業(yè)正逐ft美墅、翠屏國際、托樂嘉等。百家湖板塊：湖濱路以南、天元路以北，該板塊樓盤林立，是江寧樓市發(fā)展最早 的一個區(qū)域，配套較成熟，被江寧

27、區(qū)政府定位成“江寧地區(qū)名片現(xiàn)代城、百家湖花園等。大學城板塊塊，依托科技園和大學城的發(fā)展而逐漸發(fā)展，該區(qū)域人文環(huán)境較佳，但配套和交通有所欠缺。典型樓盤：天元吉地、市政天元城、書香名門等。片區(qū)市場形象片區(qū)市場形象產(chǎn)品特征市區(qū)普通中低收入經(jīng)濟實用型大眾化物岔路口河定居民疏散居住區(qū)，入橋片區(qū)住率較高，第一居所流，普通公寓產(chǎn)品為特征明顯主，有少量別墅前期價格較低后期價格上揚較快，目前普通住6200/。力區(qū)融合在售項目成為版塊內(nèi)的稀缺資源中高收入白領(lǐng)階層前期為江寧高檔住宅百家湖獨特的自然環(huán)第二居所聚集地，隨可開發(fā)用地少，周邊湖百家湖片區(qū)著時間推進入住率型普通公寓躍層別 寧區(qū)域最高，目前在景住宅基本面市售出

28、，開始提高墅產(chǎn)品兼有的普通住宅項目的均達到了 7000 元/配套都欠佳板塊開發(fā)已近尾聲江寧本地居民生活價格相對適中，成為江寧本地居民置業(yè)安家的工作居家型大眾化物首選，但供應(yīng)量的減少 自然資源缺乏但公共板塊內(nèi)土地資源有限，東ft鎮(zhèn)片區(qū)區(qū)業(yè)中等戶型為市場主 促使價格上漲較快，目 交通便利生活配套設(shè) 板塊開發(fā)已近尾聲體，公寓為主前這個區(qū)域的普通住宅 施完善步向民營科技園延伸市場的均價達到了 5700元左右。前期項目以低質(zhì)低價入江寧最具發(fā)展?jié)?公寓產(chǎn)品為主目前這 夷綠洲為代表的新一大學城板塊力與活力的現(xiàn)代 一區(qū)域產(chǎn)品方面做逐 代項目推出，價格逐化中檔公寓社區(qū)步向小高層和高層過步走高，目前普通住渡宅市場

29、的均價達到5300 元現(xiàn)階段江寧市場高品質(zhì)自然資源一般，但江 板塊形象正在形成寧大學城輕軌等規(guī) 通生活配套等公建劃使區(qū)域想象力豐 套匱乏但發(fā)展前景富好高檔低密度休閑別墅 高價位的代表區(qū)域，別 將軍ft翠屏ft韓府 逐步成為南京市最將軍ft片區(qū)高檔低密度景觀休區(qū)以聯(lián)排別墅雙拼 墅的均價在10000云以 ft秦淮河良好的自然 門的高檔景觀休閑閑居住區(qū)別墅為主兼有少量公 上，普通住宅的均價也 環(huán)境獨具魅力但生活 宅區(qū)市場發(fā)展?jié)摿拊⑤^高，個別項目達到了 配套設(shè)施缺乏大，競爭激6100元(三)江寧房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃“扎堆”效應(yīng)，也為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了到購房者青睞的重要原因。與其他板塊相比，較高的性價比、日

30、趨完善的交通、豐富的自然環(huán)境和人文資源、產(chǎn)業(yè)集聚等是江寧板塊的最大優(yōu)勢，這也是江寧房產(chǎn)民生屬性的直接體現(xiàn)1、2008 年江寧新建商品住宅上市量預(yù)計高達 330 萬平方米，較去年增加近 40 萬平方米2008 年是江寧房源的供應(yīng)“大年”，江寧今年新建商品住宅上市量預(yù)計達到 330 萬平方米，較 2007 年增加近 40 萬平方米主要上市區(qū)域?qū)⒓性诳茖W園片區(qū)和九龍湖片區(qū)。2、國內(nèi)知名品牌房企紛紛進入江寧，帶來新的開發(fā)理念，全面提升開發(fā)水平段的需求?？傮w上來看，品牌開發(fā)企業(yè)進入將會提升江寧房地產(chǎn)業(yè)層次和樓盤品質(zhì)，推動江寧房地產(chǎn)市場健康、快速發(fā)展。3、正在建設(shè)的房產(chǎn)誠信體系將使市場更加規(guī)范有序，進一

31、步提升購房滿意度目前江寧的住宅價格基本與市場購買力相適應(yīng)，隨著居民收入水平的提高，住宅消費升級需求增加是發(fā)展的必然。但是在鼓勵合理的改善型需求的同時，江寧今年將加大保障性住房的 20082008成建立房產(chǎn)主管部門、房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)四位一體的行業(yè)誠信體系。4備受矚目的地鐵一號線南延工程正在緊鑼密鼓地施工，對于江寧房產(chǎn)的發(fā)展意義重大。地鐵對于房地產(chǎn)市場的影響，具體表現(xiàn)在地鐵對沿線遠離市區(qū)一端（如科學園片區(qū)）的住宅需求有促進作用，但對沿線中心區(qū)一端（如南京主城）的住宅需求有緩解作用。遠離市區(qū)的區(qū)域房價的上升幅度會快于主城房價的上升幅度。(四)小結(jié)都市農(nóng)業(yè)集中區(qū)”這三大

32、定位，快速實施“西進南拓”戰(zhàn)略，建成有高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)支撐，有與主城配套完善的功能，有更加適宜生活居住的生態(tài)環(huán)境新城區(qū)， 區(qū)域發(fā)展?jié)摿薮蟆８鶕?jù)目前市場房地產(chǎn)開發(fā)集中的區(qū)域，可以將江寧的房地產(chǎn)市場分為五大板塊：岔路口板塊，東山鎮(zhèn)板塊，將軍路板塊，百家湖板塊，大學城板塊。規(guī)劃建設(shè)“二橫一縱”的快速干道系統(tǒng)，“四橫五縱”主干道系統(tǒng)，京滬高速鐵路、寧杭鐵路等，對寧蕪鐵路進行改造與擴容，在岔路口片區(qū)建設(shè)南京鐵路南站客運交通樞扭，拓寬改造繞城公路，建設(shè)公路二環(huán)，寧杭高速公路，改造 104南站建設(shè)長途汽車客運站。200833040道加大。南京市市區(qū)人口密集，急需發(fā)展新區(qū)，江寧作為未來新區(qū)的政治、經(jīng)濟、文化中心

33、，吸引了諸多房地產(chǎn)項目上馬，新區(qū)房地產(chǎn)市場異常紅火。四、 江寧房地產(chǎn)市場四、 江寧房地產(chǎn)市場(一)江寧房地產(chǎn)投資2007 年江寧區(qū)實現(xiàn)房地產(chǎn)總投資 91.33 億元，同比增長 87.1；商品房開工面積 300 萬平方米，同比增長 44；批準預(yù)售 289.76 萬平方米，同比增長 42.9；商品房合同銷售 308.87萬平方米，同比增長 10；銷售總額 150.16 億元，同比增長 36；全年房地產(chǎn)業(yè)上繳稅收已達 18 億元。2007 年以來，江寧區(qū)積極貫徹各項宏觀調(diào)控政策，采取有效應(yīng)對措施化解發(fā)展中的矛盾和困難，房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，主要經(jīng)濟指標再創(chuàng)歷史新紀錄。在住房保障方面，房產(chǎn)部門擬200

34、7 5 20082010 年江寧區(qū)住房保障規(guī)劃綱要和江寧區(qū)人民政府關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的實施意見2006-2008江寧房地產(chǎn)市場狀況4003002001000目前，2008 年江寧的上市新盤已逐漸浮出水面。2008 年江寧區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要目標是：實現(xiàn)房地產(chǎn)投資總額 65 2006-2008江寧房地產(chǎn)市場狀況4003002001000房地產(chǎn)總投資(億元)商品房開工(萬平方米)批準銷售(萬平方米)實際銷售(萬平方米)銷售總額(億元)2006年48.31208.33202.77280.79110.412007年91.33300289.76308.87150.162008年目標65280

35、28000(二)江寧土地出讓編號地塊編號地塊出讓面積()用途容積率成交價摘牌單位項目名開發(fā)區(qū)同仁醫(yī)2007G104院以東地塊,雙龍大道以西,金 72317.7馬湖路以南2006G92科學園弘景大道以東,學十一 092006G91科學園弘景大08科學園學九路西 02 地塊57179.6二類居住用 1.7 地2006G9059628.3二類居住用地2.02006G89科學園學九路以南,前進路以西 01 地塊59469.7二類居住用 2.0 地2007G10科學園學九路以南,學四路以東地塊198142.1二類居住用 1.5 地2007G09東ft街道秦淮河?xùn)|側(cè)地塊114005.1二類居住用地商業(yè)辦公

36、 1.2 用2007G20科學園學十一70849.1二類居住用 1.7 地二類居住用 1.5 地二類居住用 2.0 地17100萬南京漢典恒大綠洲其它公共設(shè)南京新城施,商業(yè)辦23600創(chuàng)置房地公二類居住萬產(chǎn)有限公用地司江蘇開元金陵科二類居住用1.77800 萬國際集團技學院地置業(yè)有限教工宿公司舍路以南地塊科學園學九路路以南地塊科學園學九路2007G19以南,龍眠大道以東地塊83379.7開發(fā)區(qū)前莊路2007G34以東,甫東街以27469.8南地塊7800 萬南京洪宇房地產(chǎn)開發(fā)公司南京藥大方ft陶苑9700 萬房地產(chǎn)有限公司南京民營9700 萬科技園藍天實業(yè)有文鼎雅苑限公司萬裕房地29170產(chǎn)開

37、發(fā)有萬限公司南京分公司26250萬南京恒成置業(yè)有限公司十里秦淮11200萬中國石化集團華東石油局南京金湖12250房地產(chǎn)開樂活時萬發(fā)有限公尚街區(qū)司司司上海朗達二類居住用地2.0178500萬2.020200萬二類居住用地2.016400萬商業(yè)辦公用地二類居住用地2.224600萬二類居住用地1.531800萬二類居住用地1.36050商業(yè)辦公酒店式公寓3.015000萬商業(yè)辦公酒店式公寓1.817500萬商業(yè)辦公酒店式公寓1.817600萬商業(yè)辦公酒店式公寓2.06100實業(yè)有限寶靜置業(yè)有限公司南京華光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司司司公司公司司司南京晨虹房地產(chǎn)開發(fā)有限公萬科金域藍灣二類居住用地2007G

38、33開發(fā)區(qū)內(nèi)環(huán)路以北,牛首ft河272298.4以南地塊2007G71開發(fā)區(qū)內(nèi)環(huán)路以南,文華街以24025西(02 地塊)2007G70開發(fā)區(qū)內(nèi)環(huán)路以南,文華街以19783西(01 地塊)2007G69開發(fā)區(qū)秦淮路以北,區(qū)國稅局20619以西地塊2007G68開發(fā)區(qū)金馬湖路以南,同仁醫(yī)47684.6院以北地塊2007G67開發(fā)區(qū)太緯路以南,通淮街以15166.7東地塊2007G66開發(fā)區(qū)天元路以北,晨光廠以12012.3東地塊2007G65秣陵街道誠信大道以南,鋪崗29814.9街以東地塊2007G64秣陵街道誠信大道以南,文華30046.5街以東地塊2007G63祿口街道來鳳路東側(cè)地塊166

39、59.7東ft街道秦淮內(nèi)河以東,北沿二類居住商有限公司南京江寧2007G108路以西,河濱路以北,中寧路以南地塊16167.3業(yè)辦公混合用地2.08600 萬建設(shè)發(fā)展有限公司東ft街道城東路以西,興苑路二類居住商2007G107以東,興苑中路73716.7業(yè)辦公混合2.0以南科健路以用地北地塊司2007G62科學園湖ft路以西,新亭路以南地塊司2007G62科學園湖ft路以西,新亭路以南地塊26558.7二類居住用地2.217100萬南京江寧38600萬江蘇融僑融僑橄欖城其它公共設(shè)2007G104開發(fā)區(qū)同仁醫(yī)院以東地塊72317.7施商業(yè)辦公二類居住用地23600萬2007G112東ft街道東

40、至至上元大街56770商業(yè)辦公用地二類居住用地3.443400萬2007G114龍眠大道以西,學二路以北地塊63488.1二類居住商業(yè)混合用地 2.032300萬南京新城司南京江寧區(qū)國有資司司3、房地產(chǎn)銷售量穩(wěn)步增長、土地供應(yīng)的可建面積增加較大3、房地產(chǎn)銷售量穩(wěn)步增長、土地供應(yīng)的可建面積增加較大受宏觀經(jīng)濟形勢的利好影響，區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展所帶來的市場需求以及交通等硬件設(shè)施的不斷改善，江寧地區(qū)房地產(chǎn)的銷售數(shù)量不斷增長，并且增長幅度平穩(wěn)，在南京市的各大板塊銷售業(yè)績中一直處于領(lǐng)先地位，良好的銷售業(yè)績一定程度上堅定了開發(fā)企業(yè)競購?fù)恋氐男判?。從近年的土地出讓與房地產(chǎn)銷售量的對比來看，土地供應(yīng)的變化幅度較大，后

41、期供應(yīng)量仍將持續(xù)增加。與此同時，市場供應(yīng)過剩所帶來的壓力必然會影響開發(fā)企業(yè)進行房地產(chǎn)開發(fā)的熱情和力度，因此對江寧區(qū)域的土地出讓應(yīng)適當加大周期，促進存量土地的消化，才能建立商品房市場與土地市場合理共贏的局面。4、商業(yè)用地比例逐漸增大2007 7 塊商業(yè)配套設(shè)施缺乏的現(xiàn)狀短期內(nèi)不能得到很大的改善。20083252、2007 年出讓的住宅類用地與其它混合用地比例約提升2007261601132004690 萬平方米左右。200741。20071411較高，但是由于江寧板塊前期協(xié)議出讓土地體量巨大，而且江寧區(qū)域整體商業(yè)環(huán)境不成熟，因而表現(xiàn)出板塊整體商業(yè)配套設(shè)施的缺乏。江寧板塊 2007 年土地成交明細

42、年度用地性質(zhì)出讓幅數(shù)實際出讓面積（平方米）平均地價（元/）住宅用地14113284535372007 年商業(yè)用地4381067混合用地7178619.243305、2008 年江寧區(qū)土地市場供應(yīng)2008 年市區(qū)經(jīng)營性用地計劃供應(yīng)土地總面積 200 公頃，其中：居住用地 170 公頃、非居住用地 30 公頃。(三)江寧商品房供銷狀況2008 年江寧區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要目標是：實現(xiàn)房地產(chǎn)投資總額 65 億元，商品房開工 280 萬平方米，銷售 280 萬平方米。2008 1-3 因素影響，市場逐步回暖。但是與其他板塊相比，江寧市場也有一定的特殊性，一是成交穩(wěn)健，基本保持在自 2007 年第四季度以

43、來的月均銷售達 30 萬左右的銷售量，1-2 月份商品房銷售面積比上年增長 33.9%，銷售額同比增長 45.1%；二是價格總體平穩(wěn)，1-2 月份全區(qū)商品房均價上漲 8.3%。對于房價問題，從供需對比來看，2008 年江寧住宅供應(yīng)與需求相對平衡，大起大落的幾率不高，房價走勢可能先抑后揚、總體平穩(wěn)。20022006年江寧住宅整體供銷情況20022006年江寧住宅整體供銷情況3004500282.56385840002503386220.22250229.4735403500209.7200182.36196.482003000182.3120128632500150200010021715001

44、00050500002002年2003年2004年年供應(yīng)量（萬平米）年銷售量（萬平米）2005年均價（元/平米）2006年專業(yè)為本快樂無限 PAGE 33專業(yè)為本快樂無限 PAGE 33南京恒成置業(yè)有限公司秦淮國際風情街項目市場報告(四)小結(jié)200865280280200820017030從供需對比來看，2008城市快速發(fā)展勢必產(chǎn)生大量的住房需求，獨特的人文和自然環(huán)境，必將吸引外來人口和流動人口聚集。2006200711結(jié)合政府規(guī)劃及市場規(guī)律我們預(yù)計在今后幾年江寧房地產(chǎn)市場將平穩(wěn)增長。200833040200807控政策，讓開發(fā)企業(yè)開始審時度勢，控制了商品房的開發(fā)量.帶來了機遇.專業(yè)為本快樂無

45、限 PAGE 34專業(yè)為本快樂無限 PAGE 34南京恒成置業(yè)有限公司秦淮國際風情街項目市場報告五、 項目市場研判南京恒成置業(yè)有限公司秦淮國際風情街項目市場報告南京恒成置業(yè)有限公司秦淮國際風情街項目市場報告專業(yè)為本快樂無限 PAGE 36專業(yè)為本快樂無限 PAGE 36五、 項目市場研判(一)區(qū)域宏觀層面江寧經(jīng)濟快速發(fā)展，人均收入不斷上漲，區(qū)域工業(yè)產(chǎn)業(yè)占主導(dǎo)地位，并逐步向服務(wù)型城市轉(zhuǎn)化，城市經(jīng)濟的不斷發(fā)展為整個區(qū)域的房地產(chǎn)發(fā)展提供了良好的基礎(chǔ)人均收入不斷上漲，江寧本地人的購買力進一步增強，成為江寧房產(chǎn)市場的主要購房群體近幾年全市總體經(jīng)濟運行健康平穩(wěn)，呈現(xiàn)持續(xù)平穩(wěn)上升的良好態(tài)勢，江寧開發(fā)區(qū)的龍頭

46、作用進一步加強，發(fā)展?jié)摿涂臻g較大，后勁十足城市規(guī)模不斷擴大，必然要求城市能提供大量的住宅房，新的人口遷移和來寧人員將會是未來的重要購房群體之一發(fā)展帶來新的機遇。傾向越來越顯現(xiàn)出區(qū)域性特征。(二)城市規(guī)劃層面地鐵一號南沿線的建設(shè)進一步縮短了南京主城區(qū)與江寧的區(qū)間距離，直接促進了江寧房產(chǎn)市場特別是地鐵沿線項目的發(fā)展，也給本案帶來了一定的利好江寧將建成商業(yè)服務(wù)配套齊全、交通便利、環(huán)境優(yōu)美的新型住宅社區(qū)和南京都市圈的商業(yè)副中心；城市副中心地位的確立更加刺激了江寧房產(chǎn)市場的發(fā)展。江寧將按照“一軸、六片、兩翼”的空間布局。東ft20074020105085354ft與主城相連，軌道交通拉近與主城的距離，

47、更加便捷的交通使得市區(qū)居民將注意力逐漸轉(zhuǎn)向江寧(三)宏觀房地產(chǎn)市場層面構(gòu)性失衡的砝碼，對于穩(wěn)定南京房價增幅起到了舉足輕重的作用。2008330200740龍湖片區(qū)。國內(nèi)知名品牌房企紛紛進入江寧，帶來新的開發(fā)理念，全面提升開發(fā)水平專業(yè)為本快樂無限 PAGE 37專業(yè)為本快樂無限 PAGE 37南京恒成置業(yè)有限公司秦淮國際風情街項目市場報告醞釀著新的騰飛。目前江寧的岔路口、百家湖板塊已經(jīng)基本開發(fā)完畢，后期可供開發(fā)的土地很少，未來江寧的土地供應(yīng)主要集中在科學園板塊和方ft九龍湖一帶(四)微觀房地產(chǎn)市場層面通過對個案的調(diào)研我們了解到，目前岔路口板塊可供銷售的房產(chǎn)項目非常熱銷，幾個在售項目基本上都是內(nèi)部

48、認購就完成全部的銷售額在整個江寧的房產(chǎn)市場上，目前百家湖板塊的房價較其它板塊的房價都要高，平均水平達到了700060005500右目前江寧的房產(chǎn)市場從供應(yīng)的產(chǎn)品類型來看，主要是小高層和高層，多層物業(yè)市場上幾乎沒有，因此本案的多層物業(yè)在市場極具競爭力半合理。從總體上分析，全區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)市場走勢今年將繼續(xù)上揚。南京恒成置業(yè)有限公司秦淮國際風情街項目市場報告南京恒成置業(yè)有限公司秦淮國際風情街項目市場報告專業(yè)為本快樂無限 PAGE 53專業(yè)為本快樂無限 PAGE 53六、 江寧項目問卷分析六、 江寧項目問卷分析(一) 問卷說明一）研究背景1、為更好的了解市場環(huán)境及區(qū)域消費群體的置業(yè)特征，特進行相應(yīng)的市

49、場問卷研究工作2、按照項目的特定條件并結(jié)合項目性質(zhì)，提出該項目的市場研究執(zhí)行方案3、依照執(zhí)行方案進行實際操作與后期研究二）研究目的1、項目目標消費者目前居住狀況與基本需求特征2、項目目標消費者購買行為與心理特征3、目標消費者對項目單價和總價的承受能力三）樣本選取要求研究群體研究對象已購消費區(qū)域性住宅項目研究預(yù)購消費預(yù)購消費者抽樣方法樣本條件已在本項目所在區(qū)域購買住宅物業(yè)判斷抽樣準備在兩年內(nèi)在本項目所在區(qū)域購買住宅物準備在競爭性住宅項目買住宅物業(yè)訪問方式售樓處甄別攔訪街頭甄別攔訪有效問卷樣本分布四）樣本分布與抽樣地點有效問卷樣本分布樣本分布地點有效樣本數(shù)量（份）ft水方舟售樓處15同曦新貴之都售

50、樓處25百家湖國際花園售樓處12左鄰右里售樓處25托樂嘉售樓處1021 世紀國際公寓售樓處6藍岸親水灣售樓處4五）問卷有效性本次問卷實際執(zhí)行108份，實際有效問卷97份（統(tǒng)計不含前期試調(diào)研的10份問卷，總體問卷執(zhí)行有效率為90(二)被訪者背景分析1、被訪者多以青壯年為主，近五成的被訪者擁有大專、本科（含大專、本科）以上的學歷水平分析：通過以上結(jié)論，可發(fā)現(xiàn)主力被訪者的年齡層次處于事業(yè)上升階段，對于新鮮事物具有較強的接受能力，屬于主力商品房的主力購買人群，且該類被訪者教育程度絕大部分都擁有大專、本科（含大專、本科）以上的高學歷水平，置業(yè)觀念較為成熟理性，而且這一部分人比較注重對生活的享受和舒適性的

51、追求。被訪者年齡層次分布統(tǒng)計圖9%被訪者年齡層次分布統(tǒng)計圖9%16%18%32%25%18-25歲26-30歲31-40歲41-50歲51-60歲被訪者教育程度統(tǒng)計圖5050%4040%3030%2020%1010%00%初中及以下高中、中專人數(shù)（人）所占比例）00%2223%大專4647%本科2122%碩士及以上88%2、被訪者職業(yè)以個體戶和企業(yè)單位為主，半數(shù)以上的被訪者處于社會管理層被訪者工作單位性質(zhì)多以企事業(yè)單位與民企為主，這一部分被訪者有一定的經(jīng)濟基礎(chǔ)，經(jīng)濟收入比較穩(wěn)定。被訪者超過半數(shù)處于社會管理階層，這一部分被訪者對生活的品質(zhì)要求較高。被訪者職位統(tǒng)計圖高層管理人員被訪者職位統(tǒng)計圖高層

52、管理人員2中層管理人員20個體老板15一般職員47其他1305101520253035404550被訪者工作單位性質(zhì)政府事業(yè)單位國企外企民企個體其他051015202530353、超過一半的被訪者個人年收入在 5 萬元以上，大部分被訪者為家庭主力收入者超過一半的被訪者個人年收入在 4 萬元以上，分析可發(fā)現(xiàn)多數(shù)置業(yè)者為家庭收入的主要來源者，為家庭置業(yè)的主要購買者，該類被訪者的置業(yè)需求對于本案的參考意義較高，值得關(guān)注。被訪問者家庭年收入統(tǒng)計圖30萬以上被訪問者家庭年收入統(tǒng)計圖30萬以上25-30萬20-25萬15-20萬10-15萬7-10萬5-7萬3-5萬3萬以下05101520被訪問者年收入統(tǒng)

53、計圖萬以上-萬.-萬.-萬.-萬.-萬.-萬.-萬-萬05101520(三)被訪者目前居住現(xiàn)狀分析1、80%的被訪者目前居住在南京市區(qū)經(jīng)統(tǒng)計可以看出，有近 80%的被訪者目前居住在南京市區(qū)，而江寧區(qū)的來訪量只有 18%，說明由于市區(qū)房價的上漲，趨使市區(qū)居民關(guān)注城市周邊居住區(qū)，前往江寧人群尤其以鼓樓區(qū)、玄武區(qū)及白下區(qū)這幾個房價最為突出的地區(qū)為主。被訪問者現(xiàn)居住區(qū)分布被訪問者現(xiàn)居住區(qū)分布2525%2020%1515%1010%55%00%浦口區(qū)玄武區(qū)建鄴區(qū)白下區(qū)鼓樓區(qū)下關(guān)區(qū)雨花臺區(qū)22%秦淮區(qū)江寧區(qū)人數(shù)（人）所占比例（% ）11%2223%66%1819%1616%99%66%1718%22111

54、1211被訪者目前居住現(xiàn)狀統(tǒng)計圖8%被訪者目前居住現(xiàn)狀統(tǒng)計圖8%24%34%34%已購的商品房 租用/借用的住房 房改房其他被訪者目前居住房型統(tǒng)計圖35302520151050322117138303衛(wèi)1衛(wèi)1衛(wèi)1衛(wèi)1衛(wèi)2衛(wèi)2層躍他其121223232423、36的被訪者明確表示對居住條件不滿；其中面積太小、房屋結(jié)構(gòu)不佳與朝向不好成為主要矛盾點經(jīng)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，36的被訪者明確表示對居住條件不滿，主要矛盾為面積太小、房屋結(jié)構(gòu)不佳與朝向；可見，由于前期的房改房和單位集資建房導(dǎo)致客戶滿意度較低， 也越來越不能滿足目前南京市民對生活品質(zhì)的追求和對生活的享受，因此在后期的項目規(guī)劃設(shè)計上應(yīng)該注重面積太小、房屋結(jié)

55、構(gòu)不佳與朝向不好等問題，使得項目的產(chǎn)品在市場上受到置業(yè)者的認可。被訪者目前居住滿意程度統(tǒng)計圖2%被訪者目前居住滿意程度統(tǒng)計圖2%11%36%51%滿意基本滿意不滿意很不滿意被訪者目前居住不滿意度統(tǒng)計圖353025201510502915161484543225積面太小向朝不好不佳理想想況況況套套況境結(jié)構(gòu)不不理套情情情樂配配狀環(huán)房屋層樓套育教配物通購交娛療安醫(yī)治小休閑(四)被訪者置業(yè)需求分析1、被訪者對置業(yè)區(qū)域的選擇上主要會選擇在百家湖、岔路口、河定橋一帶；40的被訪者置業(yè)目的給子女或父母居住，其次為改善居住。的被訪者置 33自然景觀完全可以打造出優(yōu)越的居住環(huán)境。購房者置業(yè)目的統(tǒng)計圖休閑度假投購

56、房者置業(yè)目的統(tǒng)計圖休閑度假投/出租7%10%改善居住33%/40%結(jié)婚新房10%出租 休閑度假被訪者置業(yè)區(qū)域選擇圖河定橋一帶22%百家湖一帶12%將軍大道沿線11%岔路口一帶14%江寧大學城6%4%宏運大道一帶15%天印大道一帶16%百家湖一帶將軍大道沿線 江寧大學城天印大道一帶 宏運大道一帶 岔路口一帶江寧科學園一帶河定橋一帶2、舒適型的房型為被訪者置業(yè)房型主流101-13091-1002213212277.3290-120222120-14032 廳為主。被訪者置業(yè)需求面積統(tǒng)計圖35被訪者置業(yè)需求面積統(tǒng)計圖353025201510503321111089410及以下20上00以111102

57、被訪者置業(yè)需求戶型統(tǒng)計圖302520151050252624121432衛(wèi)衛(wèi)衛(wèi)衛(wèi)衛(wèi)衛(wèi)層112121313242/錯它其躍復(fù)3、被訪者普遍認為武夷花園一帶的區(qū)位非常好，會考慮在此購房，對單價的承受范圍在為 6500 元左右。經(jīng)調(diào)研，絕大多數(shù)的購房者對武夷花園一帶的區(qū)位非常認同，被訪群體中有 906500/6200/207000 元的房源，可見江寧的需求市場已有相當部分的中高端項目的購買能力。購房者對武夷花園一帶的區(qū)位認知一般購房者對武夷花園一帶的區(qū)位認知一般9%不好 非常好1%5%好38%47%非常好比較好好一般不好被訪者對單價的承受能力80706050403020100人數(shù)5500元/6650

58、0元/727000元/19人數(shù)4、地段及交通、價格、建筑質(zhì)量被訪者較為關(guān)注鑒于本案的實際狀況，本案在地段（岔路口河定橋一帶）及交通（地鐵一號線河定橋站、自然環(huán)境（秦淮河）制范圍之內(nèi)，可重點關(guān)注；價格則有市場決定，而且目前從調(diào)研上看，市民的購房的剛性需求增強，對價格的抗性逐漸減弱。被訪者置業(yè)考慮最重要的因素統(tǒng)計圖被訪者置業(yè)考慮最重要的因素統(tǒng)計圖7060504030201006452453029271213120水平交通配套面積品牌景觀量景觀水平形他價格及邊及商然筑質(zhì)外其地段周結(jié)構(gòu)開發(fā)自建區(qū)內(nèi)部業(yè)管理建筑戶型小物5、眾多被訪者對中心花園、大片綠地，噴泉、雕塑及廣場以及涼亭、漫步小徑接受度較高被訪者

59、置業(yè)景觀統(tǒng)計圖14%被訪者置業(yè)景觀統(tǒng)計圖14%8%17%36%7%18%人造水景、溪流中心花園、大片綠地噴泉、雕塑、廣場戶外游泳池涼亭、漫步小徑大樹6、菜場、學校、大型購物中心和超市為被訪者對區(qū)域配套的主要選擇經(jīng)調(diào)研，發(fā)現(xiàn)學校、大型購物中心、超市、菜場四者的選擇比例較高，占總體的58.1，本案周邊配套稍顯欠缺；以及項目在后期的操作上會規(guī)劃出的商業(yè)也將能滿足置業(yè)者對周邊配套的需求。被訪者置業(yè)周邊配套統(tǒng)計圖被訪者置業(yè)周邊配套統(tǒng)計圖60504030201005238363635251919145醫(yī)院學校銀行中心超市公園站菜場設(shè)施其他購物交車育大型公體文化7、健身房、便利店、幼兒園與籃球場成為社區(qū)配套

60、選擇的主要配套被訪者職業(yè)需求社區(qū)配套統(tǒng)計圖籃被訪者職業(yè)需求社區(qū)配套統(tǒng)計圖籃球場球場球場牌 身室房室球池吧餐利店場室院園吧發(fā)心店 藥羽毛網(wǎng)棋 健球桌泳 茶簡菜覽影 兒網(wǎng) 美中 商乒乓內(nèi) 啡室 咖游 、便閱小 幼容美、保 文健 體403835302520151052713122110714174252292254122080南京恒成置業(yè)有限公司秦淮國際風情街項目市場報告南京恒成置業(yè)有限公司秦淮國際風情街項目市場報告專業(yè)為本快樂無限 PAGE 55專業(yè)為本快樂無限 PAGE 55(五)問卷分析總結(jié)1、被訪者普遍都認為岔路口武夷花園一帶區(qū)位比較好，尤其是本案的區(qū)位被購房者普遍看好2、被訪者的置業(yè)區(qū)域選