富通前期策劃計(jì)劃書

1、.第2頁(yè) 共22頁(yè)呈：深圳市富通房地產(chǎn)有限公司呈：深圳市富通房地產(chǎn)有限公司項(xiàng)劃書二三年五月三十日二三年五月三十日深圳市星彥房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)評(píng)估有限公司目錄:寶安區(qū)域分分析項(xiàng)目分析項(xiàng)目策劃計(jì)計(jì)劃項(xiàng)目組構(gòu)成成及人員員安排公司介紹及及報(bào)價(jià)寶安區(qū)域分分析寶安區(qū)概況況寶安區(qū)成立立于19993年年初，轄轄區(qū)陸地地總面積積7511.6平平方公里里，現(xiàn)有有人口（第第五次人人口普查查結(jié)果）2273.5萬(wàn)人人，占深深圳市總總?cè)丝跀?shù)數(shù)的399%，人人口密度度36339人/平方公公里。全全區(qū)轄西西鄉(xiāng)、福福永、沙沙井、松松崗、公公明、石石巖、龍龍華、觀觀瀾8個(gè)個(gè)鎮(zhèn)和新新安、光光明2個(gè)個(gè)街道辦辦事處。寶安區(qū)以出出口、投投資和內(nèi)

2、內(nèi)需為三三駕馬車車，其中中出口是是重中之之重，是是高依存存度的外外向型經(jīng)經(jīng)濟(jì)。寶寶安撤縣縣換區(qū)110年以以來(lái)，經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展從從“三來(lái)來(lái)一補(bǔ)”企企業(yè)占主主導(dǎo)，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)橐砸园l(fā)展高高新科技技園區(qū)經(jīng)濟(jì)濟(jì)為龍頭頭，使其迅速速成為我我國(guó)重要要的制造造業(yè)基地地之一。寶寶安國(guó)內(nèi)內(nèi)生產(chǎn)總總值由119933年600多億元元，上升升到20002年年4333億元，110年增增長(zhǎng)了66倍；工工業(yè)總產(chǎn)產(chǎn)值由119933年的662億增增加到220022年的9920億億，增長(zhǎng)長(zhǎng)了近114倍；實(shí)際利利用外資資金額由由19993年的的1.88億美元元到20002年年的9.3億美美元，增增長(zhǎng)了近近4倍。作為制造業(yè)業(yè)重要基基地之一一，

3、寶安安吸引了了包括中中興通訊訊、創(chuàng)維維、長(zhǎng)城城電腦、北北大方正正、施樂樂、世界界5000強(qiáng)之一一的愛默默生等高高新技術(shù)術(shù)企業(yè)在在此立足足發(fā)展。220011年底，全全區(qū)的加加工貿(mào)易易企業(yè)總總數(shù)已達(dá)達(dá)64000家，位位居全市市第一位位，外貿(mào)貿(mào)出口額額突破了了1300億美元元，占全全市的336%。其其中，寶寶安新城城的加工工貿(mào)易出出口總值值占到全全區(qū)工業(yè)業(yè)總產(chǎn)值值的很大大比例，寶寶安已形形成包括括激光打打印機(jī)、復(fù)復(fù)印機(jī)、無(wú)無(wú)線電話話、橡膠膠帶等十十大出口口生產(chǎn)基基地，其其加工貿(mào)貿(mào)易產(chǎn)品品已經(jīng)占占據(jù)了東東南亞乃乃至世界界的很大大市場(chǎng)份份額。寶安地產(chǎn)是是一個(gè)相相對(duì)比較較獨(dú)立的的市場(chǎng)，其其自身也也可再劃劃

4、分為幾幾個(gè)獨(dú)立立的小市市場(chǎng)。大大體上來(lái)來(lái)說(shuō)，寶寶安可以以劃分為為寶安南南（西鄉(xiāng)鄉(xiāng)、新鄉(xiāng)鄉(xiāng)二鎮(zhèn)）、寶寶安中（石石巖鎮(zhèn)）、寶寶安北（福福永、沙沙井、松松崗、公公明、光光明五鎮(zhèn)鎮(zhèn)）、寶寶安東（觀觀瀾、龍龍華二鎮(zhèn)鎮(zhèn)）三個(gè)個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)區(qū)域市市場(chǎng)。區(qū)域戰(zhàn)略發(fā)發(fā)展去年底，寶寶安區(qū)明明確了城城市發(fā)展展定位戰(zhàn)戰(zhàn)略：建設(shè)先進(jìn)工工業(yè)與高高新技術(shù)術(shù)產(chǎn)業(yè)、出出口加工工貿(mào)易、“三高”創(chuàng)匯農(nóng)業(yè)和生態(tài)型旅游的四個(gè)基地；深圳航空運(yùn)運(yùn)輸中心心及華南南地區(qū)航航空物流流中心，深深圳西部部交通樞樞紐。目前寶安區(qū)區(qū)已初步步形成“一中心心二軸線線四組團(tuán)團(tuán)”的城市市結(jié)構(gòu)?！耙恢行摹奔磳毎残轮行膮^(qū)；“二軸線”指新安、西鄉(xiāng)、福永、沙井、松崗、公明

5、組成深圳西部發(fā)展軸線，龍華、觀讕與平湖組成的深圳中部發(fā)展軸線?！八慕M團(tuán)”為新安中心組團(tuán)、沙井西部組團(tuán)、龍華東部組團(tuán)、公明中部生態(tài)組團(tuán)。從大環(huán)境來(lái)來(lái)說(shuō)，深深圳市城城市總體體布局以以特區(qū)為為中心，以以西、中中、東三三條放射射發(fā)展軸軸為基本本框架，形形成軸帶帶結(jié)合、梯梯次推進(jìn)進(jìn)的組團(tuán)團(tuán)結(jié)構(gòu)。作作為西、中中軸線的的重要組組成部分分，寶安安的中心心區(qū)、沙沙井和龍龍華堪稱稱深圳市市發(fā)展的的次中心心，是城城市綜合合服務(wù)中中心和第第三產(chǎn)業(yè)業(yè)中心。寶安區(qū)確定定今年啟啟動(dòng)的兩兩個(gè)衛(wèi)星星新城為為新安和和公明新新城。新新安新城城以商務(wù)務(wù)、行政政為主，是是西部發(fā)發(fā)展軸的的中心服服務(wù)區(qū)；公明新新城是生生態(tài)型綠綠色科技技城

6、，帶帶動(dòng)公明明、光明明、石巖巖等地發(fā)發(fā)展，成成為以生生物、新新材料技技術(shù)為主主的高新新技術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基地地。由此此可看出出，通過過對(duì)中心心區(qū)、新新安、公公明的先先期快速速啟動(dòng)和和深入開開發(fā)，完完善寶安安區(qū)城市市形態(tài)和和產(chǎn)業(yè)價(jià)價(jià)值，從從而帶動(dòng)動(dòng)其他區(qū)區(qū)域的后后續(xù)發(fā)展展，為寶寶安區(qū)撤撤關(guān)入市市打下城城市構(gòu)架架基礎(chǔ)?；跅l帶狀狀的地理理結(jié)構(gòu)，深深圳市橫橫向交通通好過縱縱向交通通，西部部的寶安安區(qū)和特特區(qū)內(nèi)已已日漸繁繁榮的南南山僅一一關(guān)之隔隔，因此此西部發(fā)發(fā)展軸的的發(fā)展功功能強(qiáng)，發(fā)發(fā)展速度度快，并并且這條條發(fā)展軸軸亦是珠珠三角的的核心發(fā)發(fā)展軸，隨隨著西部部通道的的落成，寶寶安大道道的建設(shè)設(shè)完成，高高新工業(yè)

7、業(yè)、現(xiàn)代代物流業(yè)業(yè)、第三三產(chǎn)業(yè)和和服務(wù)業(yè)業(yè)將完善善、優(yōu)化化城市的的產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)和城城市功能能，使深深圳真正正成為珠珠三角的的核心國(guó)國(guó)際城市市。房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)分析目前寶安地地產(chǎn)和特特區(qū)內(nèi)地地產(chǎn)的差差距是非非常明顯顯的，有有如下幾幾方面：積壓量居高高不下；規(guī)劃設(shè)計(jì)單單一、落落后；樓盤個(gè)性少少、共性性多；價(jià)格大戰(zhàn)此此起彼伏伏；營(yíng)銷手法缺缺乏新意意。一直以來(lái)，寶寶安地產(chǎn)產(chǎn)形成偏偏居一隅隅，自給給自足式式的發(fā)展展形態(tài)，形形成了半半封閉的的市場(chǎng)格格局。開開發(fā)商既既無(wú)內(nèi)在在銷售壓壓力，也也沒有外外部的市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)憂患，自自身發(fā)展展了一批批大開發(fā)發(fā)商。隨隨著市區(qū)區(qū)內(nèi)土地地供應(yīng)量量的萎縮縮，寶安安新規(guī)劃劃的誘人人前

8、景和和豐富的的土地儲(chǔ)儲(chǔ)備，吸吸引了特特區(qū)內(nèi)業(yè)業(yè)界巨頭頭如深業(yè)業(yè)、和黃黃的進(jìn)入入，打破破了區(qū)域域的半封封閉形態(tài)態(tài)。有如當(dāng)年濱濱海大道道的通車車，極大大推動(dòng)了了南山區(qū)區(qū)的地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)及及經(jīng)濟(jì)建建設(shè)，使使城市重重心完全全西移般般，可以以預(yù)見，隨隨著寶安安區(qū)域新新規(guī)劃的的確立和和快速啟啟動(dòng)，交交通瓶頸頸的化解解，未來(lái)來(lái)兩年，寶寶安房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)將進(jìn)入入開發(fā)高高速增長(zhǎng)長(zhǎng)期，消消費(fèi)群體體結(jié)構(gòu)將將隨著區(qū)區(qū)域的開開放產(chǎn)生生變化，新新的前景景將不斷斷吸引其其他發(fā)展展商和投投資者躋躋身寶安安區(qū)的開開發(fā)。項(xiàng)目分析項(xiàng)目現(xiàn)狀項(xiàng)目地塊位位于寶安安區(qū)西鄉(xiāng)鄉(xiāng)新中心心區(qū)，占占地約220-330萬(wàn)平平方米。地地塊南靠靠西鄉(xiāng)大大道，

9、西西臨海濱濱大道。目目前地塊塊為原生生地貌，地地勢(shì)平坦坦。具體體如下圖圖：【項(xiàng)目地貌貌】【項(xiàng)目西向向】【項(xiàng)目東向向】【項(xiàng)目北向向】【項(xiàng)目南向向】【海濱大道道路口】片區(qū)戰(zhàn)略遠(yuǎn)遠(yuǎn)景據(jù)寶安新規(guī)規(guī)劃規(guī)定定，新安安衛(wèi)星新新城將大大力發(fā)展展商貿(mào)、房房地產(chǎn)、服服務(wù)等第第三產(chǎn)業(yè)業(yè)，建設(shè)設(shè)以航空空城為中中心的華華南地區(qū)區(qū)物流中中心和產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基地地，使之之成為寶寶安區(qū)的的行政、文文化、商商業(yè)中心心和深圳圳經(jīng)濟(jì)特特區(qū)重要要的現(xiàn)代代化衛(wèi)星星城市。項(xiàng)目所處的的西鄉(xiāng)片片區(qū)，位位于新安安衛(wèi)星新新城的北北部，是是一個(gè)承承上啟下下的城市市連接部部位，作作為未來(lái)來(lái)新安衛(wèi)衛(wèi)星城的的核心延延伸地帶帶，西鄉(xiāng)鄉(xiāng)的城區(qū)區(qū)結(jié)構(gòu)布布局和產(chǎn)產(chǎn)業(yè)規(guī)

10、劃劃對(duì)未來(lái)來(lái)寶安發(fā)發(fā)展非常常重要。西鄉(xiāng)片區(qū)的的地產(chǎn)開開發(fā)一直直以來(lái)未未形成明明確的開開發(fā)格局局，區(qū)域域內(nèi)分散散大量自自然村，區(qū)區(qū)貌予人人陳舊、散散亂的感感覺，目目前在寶寶安西側(cè)側(cè)，只有有寶城和和未來(lái)的的新城具具有城市市形態(tài)，而而西鄉(xiāng)地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的重心心也基本本集中在在東北和和北部，西西部、西西南部的的城市規(guī)規(guī)劃相對(duì)對(duì)落后。今年開始啟啟動(dòng)的新新安新城城和規(guī)劃劃已落實(shí)實(shí)的中心心區(qū)的發(fā)發(fā)展，使使得西鄉(xiāng)鄉(xiāng)的規(guī)劃劃發(fā)展迫迫在眉睫睫。目前前西鄉(xiāng)的的土地儲(chǔ)儲(chǔ)備豐厚厚，開發(fā)發(fā)的項(xiàng)目目品質(zhì)日日漸提升升，隨著著寶安城城區(qū)交通通路網(wǎng)的的不斷完完善，將將成為銜銜接香港港和東莞莞、廣州州的城市市產(chǎn)業(yè)節(jié)節(jié)點(diǎn)及重重要的物物

11、流走廊廊。開發(fā)意義本項(xiàng)目處于于寶安中中心區(qū)以以北輻射射范圍內(nèi)內(nèi)，項(xiàng)目目開發(fā)無(wú)無(wú)論是之之于片區(qū)區(qū)，還是是發(fā)展商商都具有有重大的的戰(zhàn)略意意義。第第一方面面，它將將以大比比例的開開發(fā)量，對(duì)對(duì)西鄉(xiāng)改改造起到到引領(lǐng)作作用，為為西鄉(xiāng)片片區(qū)打造造新的中中心區(qū)；第二方方面，它它是富通通地產(chǎn)對(duì)對(duì)自身地地產(chǎn)品牌牌轉(zhuǎn)型及及提升；第三方方面，運(yùn)運(yùn)用新型型的大盤盤地產(chǎn)開開發(fā)模式式，完善善產(chǎn)品鏈鏈，形成成新的開開發(fā)模式式的里程程碑；第第四方面面，建立立一個(gè)以以文化為為主題的的社區(qū)，引引領(lǐng)一種種新型的的生活方方式。因因此，何何時(shí)開發(fā)發(fā)、如何何開發(fā)、梯梯次分布布是本案案開發(fā)的的關(guān)鍵因因素。項(xiàng)目開發(fā)時(shí)時(shí)機(jī)分析析目前寶安中中心區(qū)

12、的的規(guī)劃是是20008年完完成，西西部通道道20005年通通車，寶寶安大道道今年下下半年開開始施工工，地鐵鐵1號(hào)延延長(zhǎng)線220033年底開開始施工工，這一一組組數(shù)數(shù)字表明明，構(gòu)筑筑寶安干干線道路路骨架和和新城市市格局，其其開發(fā)速速度是快快速的。隨隨著深圳圳經(jīng)濟(jì)特特區(qū)的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)迅速速向“關(guān)外”轉(zhuǎn)移，以以及未來(lái)來(lái)撤關(guān)利利好的政政策實(shí)現(xiàn)現(xiàn)，城市市格局、產(chǎn)產(chǎn)業(yè)帶將將會(huì)迅速速延伸，作作為寶安安地產(chǎn)后后起之秀秀的富通通地產(chǎn)，一一定要適適時(shí)抓住住機(jī)遇，進(jìn)進(jìn)行開發(fā)發(fā)，重新新梳理西西鄉(xiāng)片區(qū)區(qū)城市結(jié)結(jié)構(gòu)，成成為對(duì)寶寶安地產(chǎn)產(chǎn)具有戰(zhàn)戰(zhàn)略重要要地位的的城市區(qū)區(qū)域開發(fā)發(fā)商。項(xiàng)目策劃計(jì)計(jì)劃項(xiàng)目策劃的的節(jié)點(diǎn)大盤、名盤盤的操作

13、作要素項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)優(yōu)勢(shì)的持持續(xù)性項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)性的組組成要素素項(xiàng)目公建設(shè)設(shè)施的提提前建設(shè)設(shè)項(xiàng)目長(zhǎng)期作作戰(zhàn)的準(zhǔn)準(zhǔn)備項(xiàng)目建設(shè)過過程中可可持續(xù)性性發(fā)展和和修正的的彈性空空間策劃階段劃劃分依據(jù)前述對(duì)對(duì)城市結(jié)結(jié)構(gòu)、區(qū)區(qū)域發(fā)展展前景、項(xiàng)項(xiàng)目周邊邊情況的的評(píng)述和和分析，本本司過往往大型樓樓盤的操操盤經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，以及及本司上上級(jí)房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)公司的的開發(fā)經(jīng)經(jīng)驗(yàn)，制制訂了如如下項(xiàng)目目開發(fā)策策劃計(jì)劃劃。計(jì)劃劃分三個(gè)個(gè)階段：第一階段開發(fā)時(shí)時(shí)機(jī)分析析階段目標(biāo)：通過針針對(duì)項(xiàng)目目所在片片區(qū)的縱縱向、橫橫向市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)研和和分析，確確立項(xiàng)目目開發(fā)定定位及開開發(fā)時(shí)機(jī)機(jī)。主要工作內(nèi)內(nèi)容：項(xiàng)目所所在區(qū)域域房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)調(diào)研和分分析項(xiàng)目所在區(qū)

14、區(qū)域消費(fèi)費(fèi)者入戶戶問卷調(diào)調(diào)研相關(guān)專家深深度訪談?wù)勚朴嗧?xiàng)目開開發(fā)戰(zhàn)略略策劃確立開發(fā)時(shí)時(shí)機(jī)時(shí)間進(jìn)度計(jì)計(jì)劃：項(xiàng)工作作時(shí)間70天天項(xiàng)工工作時(shí)間間35天天第二階段項(xiàng)目規(guī)規(guī)劃階段目標(biāo)： 根根據(jù)第一一階段得得出的調(diào)調(diào)研結(jié)果果和開發(fā)發(fā)定位，進(jìn)進(jìn)行項(xiàng)目目的總規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)，以及及項(xiàng)目投投資分析析。 對(duì)寶寶安房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)和項(xiàng)目目所在區(qū)區(qū)域進(jìn)行行定期跟跟蹤分析析。主要工作內(nèi)內(nèi)容：項(xiàng)目規(guī)規(guī)劃要點(diǎn)點(diǎn)確立（策策劃方提提思路）項(xiàng)目總體規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)（開發(fā)發(fā)商完成成，包括括規(guī)劃主主題、園園林規(guī)劃劃）項(xiàng)目投資分分析市場(chǎng)定期跟跟蹤分析析時(shí)間進(jìn)度計(jì)計(jì)劃：項(xiàng)工作作時(shí)間開發(fā)商商自定項(xiàng)工作時(shí)時(shí)間15天天項(xiàng)工作時(shí)時(shí)間每2月月提交一一次第三階

15、段項(xiàng)目開開發(fā)階段目標(biāo)： 根根據(jù)總體體規(guī)劃，有有針對(duì)性性的進(jìn)行行梯次開開發(fā)策略略制訂； 針針對(duì)項(xiàng)目目第一期期進(jìn)行建建筑方案案設(shè)計(jì) 針對(duì)對(duì)項(xiàng)目第第一期確確定營(yíng)銷銷執(zhí)行報(bào)報(bào)告 針對(duì)對(duì)項(xiàng)目確確立形象象設(shè)計(jì)主要工作內(nèi)內(nèi)容：項(xiàng)目一一期營(yíng)銷銷執(zhí)行報(bào)報(bào)告建筑方案分分析、調(diào)調(diào)整廣告公司確確定時(shí)間進(jìn)度計(jì)計(jì)劃：項(xiàng)工作作時(shí)間35天天項(xiàng)目組構(gòu)成成及人員員安排項(xiàng)目督導(dǎo)：潘軍：星星彥地產(chǎn)產(chǎn)董事長(zhǎng)長(zhǎng)、中國(guó)國(guó)（深圳圳）地產(chǎn)產(chǎn)十大操操盤精英英、中國(guó)國(guó)注冊(cè)估估價(jià)師、土土建結(jié)構(gòu)構(gòu)專業(yè)、99年房地地產(chǎn)專業(yè)業(yè)實(shí)踐經(jīng)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)具具有全面面、深刻刻的認(rèn)識(shí)識(shí)。曾負(fù)負(fù)責(zé)寶安安廣場(chǎng)、國(guó)國(guó)際文化化大廈、創(chuàng)創(chuàng)展中心心、喜年年中心、電電影大

16、廈廈、碧云云天、富富怡雅居居、陽(yáng)光光荔景、碧碧華庭居居、芳鄰鄰、彩世世界家園園、太陽(yáng)陽(yáng)新城、泰泰華豪園園、泰華華新城（天天驕?zhǔn)兰壹遥?、碧碧海云天天、宜昌昌明珠、漾漾福居、錦錦上花、假假日世界界等300多個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目的全全程策劃劃或項(xiàng)目目總監(jiān)，有有著豐富富的房地地產(chǎn)成功功經(jīng)驗(yàn)。工作職責(zé)：負(fù)責(zé)對(duì)對(duì)項(xiàng)目的的市場(chǎng)調(diào)調(diào)研、策策劃、銷銷售等整整個(gè)運(yùn)作作過程的的監(jiān)控及及對(duì)整體體推廣效效果進(jìn)行行把握。項(xiàng)目總監(jiān)：路瑩：星星彥地產(chǎn)產(chǎn)總經(jīng)理理，中國(guó)國(guó)（深圳圳）地產(chǎn)產(chǎn)十大操操盤精英英，深圳圳六年房房地產(chǎn)專專業(yè)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)。吉林林大學(xué)計(jì)計(jì)算機(jī)學(xué)學(xué)士。119977年220022年服務(wù)務(wù)于中原原地產(chǎn)顧顧問（深深圳）有有限公司司。從最

17、最基層員員工（業(yè)業(yè)務(wù)員）做做起，歷歷任樓盤盤項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)理、營(yíng)營(yíng)業(yè)經(jīng)理理、營(yíng)銷銷總監(jiān)等等。20002年年加盟星星彥地產(chǎn)產(chǎn)任總經(jīng)經(jīng)理主持持全面工工作。路路瑩女士士在深圳圳操作的的地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目逾百百個(gè)。操操盤項(xiàng)目目的地理理區(qū)域覆覆蓋整個(gè)個(gè)深圳市市。操作作項(xiàng)目的的物業(yè)類類型涉及及住宅、商商服等物物業(yè)。曾曾經(jīng)服務(wù)務(wù)過的客客戶及項(xiàng)項(xiàng)目有：大中華華地產(chǎn)匯匯展閣、長(zhǎng)長(zhǎng)江實(shí)業(yè)業(yè)世貿(mào)廣廣場(chǎng)、楓楓丹雅苑苑；保利利集團(tuán)保保利城；中海集集團(tuán)中海海怡翠山山莊、中中海華庭庭、陽(yáng)光光棕櫚園園、深圳圳灣畔、萬(wàn)萬(wàn)科四季季花城、金金域藍(lán)灣灣；物業(yè)業(yè)集團(tuán)皇皇御苑一一二期、百百仕達(dá)花花園三期期、天健健集團(tuán)天天然居、信信義集團(tuán)團(tuán)信義假假日名

18、城城、名仕仕閣、名名仕商城城、金世世界、彩彩世界、點(diǎn)點(diǎn)彩人家家、振業(yè)業(yè)集團(tuán)翠翠?；▓@園一期、東東海愛地地地產(chǎn)東東?；▓@園一二期期、中信信集團(tuán)銀銀谷別墅墅，香港港新世界界集團(tuán)翠翠林別墅墅、鹿茵茵翠地等等60余余個(gè)項(xiàng)目目的成功功操作。工作職責(zé)：負(fù)責(zé)對(duì)對(duì)項(xiàng)目的的市場(chǎng)調(diào)調(diào)研、策策劃、銷銷售等整整個(gè)運(yùn)作作過程的的參與及及對(duì)整體體推廣效效果進(jìn)行行把握。項(xiàng)目副總監(jiān)監(jiān)：接銘彤星星彥地產(chǎn)產(chǎn)副總經(jīng)經(jīng)理，深深圳市房房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀(jì)人，機(jī)機(jī)械設(shè)計(jì)計(jì)專業(yè)，六六年房地地產(chǎn)從業(yè)業(yè)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)具具有全面面、深刻刻的認(rèn)識(shí)識(shí)。曾負(fù)負(fù)責(zé)皇御御苑一、二二期，東東?；▓@園二期、百百仕達(dá)花花園三期期、翠海海花園一一期、瀚瀚海翠庭庭

19、、港田田花園、翠翠林別墅墅、假日日世界、紅紅樹東方方、錦上上花、陽(yáng)陽(yáng)光天地地等多個(gè)個(gè)項(xiàng)目的的營(yíng)銷工工作，有有著豐富富的市場(chǎng)場(chǎng)操盤成成功經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)。工作職責(zé)：負(fù)責(zé)對(duì)對(duì)項(xiàng)目的的整體營(yíng)營(yíng)銷運(yùn)作作過程進(jìn)進(jìn)行監(jiān)控控及把握握。策劃經(jīng)理：劉瑩：策策劃一部部經(jīng)理，市市場(chǎng)營(yíng)銷銷專業(yè)，六六年房地地產(chǎn)專業(yè)業(yè)實(shí)踐經(jīng)經(jīng)驗(yàn)，曾曾參與紫紫薇閣、締締夢(mèng)園、俊俊景豪園園、電影影大廈、泰泰華豪園園、喜年年中心、英英倫名苑苑等多個(gè)個(gè)項(xiàng)目的的策劃銷銷售工作作，并負(fù)負(fù)責(zé)世紀(jì)紀(jì)村、天天驕?zhǔn)兰壹?、碧海海云天、城城市印象象、益天天假日世世界等?xiàng)項(xiàng)目的全全程策劃劃工作。工作職責(zé)：負(fù)責(zé)項(xiàng)項(xiàng)目的整整體營(yíng)銷銷策略的的制定及及監(jiān)督。營(yíng)業(yè)經(jīng)理：邱創(chuàng)思營(yíng)營(yíng)業(yè)

20、二部部經(jīng)理，會(huì)會(huì)計(jì)學(xué)專專業(yè)，22年銀行行工作經(jīng)經(jīng)驗(yàn)，五五年房地地產(chǎn)從業(yè)業(yè)經(jīng)驗(yàn)，曾曾參與東東?；▓@園、世貿(mào)貿(mào)中心、名名仕閣、皇皇御苑、保保利、華華佳廣場(chǎng)場(chǎng)、共和和世家、中中海怡翠翠山莊、三三九時(shí)代代華庭、銀銀湖棕櫚櫚泉?jiǎng)e墅墅、銀谷谷別墅、彩彩福大廈廈的銷售售。負(fù)責(zé)責(zé)蛇口花花園城、東東方半島島、東門門金世界界商鋪、名名仕商城城、彩世世界、觀觀海臺(tái)、鴻鴻景苑、陽(yáng)陽(yáng)光花園園、瑋鵬鵬花園、旺旺業(yè)豪苑苑、名商商高爾夫夫、錦上上花、時(shí)時(shí)代金融融中心的的銷售管管理統(tǒng)籌籌工作，具具有豐富富的現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)銷售管管理經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)和團(tuán)隊(duì)隊(duì)領(lǐng)導(dǎo)能能力。工作職責(zé)：項(xiàng)目銷銷售總負(fù)負(fù)責(zé)，提提供銷售售專業(yè)意意見，銷銷售人員員選拔、輔輔導(dǎo)、

21、培培訓(xùn)、考考核。市調(diào)經(jīng)理：張猛：調(diào)調(diào)研部經(jīng)經(jīng)理，六六年房地地產(chǎn)從業(yè)業(yè)管理經(jīng)經(jīng)驗(yàn)，先先后在發(fā)發(fā)展商、代代理公司司等擔(dān)任任相關(guān)業(yè)業(yè)務(wù)管理理工作，具具有豐富富的房地地產(chǎn)管理理經(jīng)驗(yàn)，對(duì)對(duì)深圳地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)有深入入研究，熟熟悉各種種調(diào)研方方法及研研究方法法，曾主主持超過過20個(gè)個(gè)市場(chǎng)調(diào)調(diào)研項(xiàng)目目，有豐豐富的市市場(chǎng)操作作經(jīng)驗(yàn)。工作職責(zé)：負(fù)責(zé)項(xiàng)項(xiàng)目的市市場(chǎng)調(diào)研研工作；對(duì)市調(diào)調(diào)整體工工作進(jìn)程程進(jìn)行及及時(shí)的監(jiān)監(jiān)管和推推進(jìn)。并并對(duì)市場(chǎng)場(chǎng)形勢(shì)進(jìn)進(jìn)行整體體監(jiān)控研研究?？头?jīng)理：歐陽(yáng)新春業(yè)務(wù)拓拓展部經(jīng)經(jīng)理。市市場(chǎng)營(yíng)銷銷專業(yè)畢畢業(yè)，七七年房地地產(chǎn)實(shí)踐踐經(jīng)驗(yàn)，先先后參與與金沙花花園、金金燕園、金金銀園、金金海燕花花園、潤(rùn)潤(rùn)海

22、龍?jiān)吩?、宜昌昌明珠、碧碧華庭居居、泰華華豪園、天天驕?zhǔn)兰壹?、芳鄰鄰、彩世世界家園園、太陽(yáng)陽(yáng)新城、碧碧海云天天、喜年年中心、英英倫名苑苑、香荔荔綠洲、漾漾福居、陽(yáng)陽(yáng)光天地地、金色色假日名名苑、時(shí)時(shí)代金融融中心、珠珠光花園園、城市市印象等等30個(gè)個(gè)項(xiàng)目的的銷售、策策劃、協(xié)協(xié)調(diào)、跟跟進(jìn)等工工作，具具有豐富富的房地地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)。工作職責(zé)：項(xiàng)目合合作前期期洽談、對(duì)對(duì)接，項(xiàng)項(xiàng)目合作作過程協(xié)協(xié)調(diào)。公司介紹及及報(bào)價(jià)公司簡(jiǎn)介一個(gè)新興企企業(yè)崛起起最關(guān)鍵鍵的決定定因素，就就是能夠夠在滿足足客戶需需求的基基礎(chǔ)之上上建立自自身的專專業(yè)特質(zhì)質(zhì)，這也也正是深深圳市星星彥房地地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)紀(jì)評(píng)估有有限公司司在二年年的時(shí)間間內(nèi)迅速速成

23、長(zhǎng)并并獲得客客戶認(rèn)可可的重要要原因。從二年二月月遷入世世貿(mào)廣場(chǎng)場(chǎng)辦公的的第一天天起，年年輕的星星彥人便便抱定勤勤奮、認(rèn)認(rèn)真的工工作精神神，以“專業(yè)、創(chuàng)創(chuàng)新、團(tuán)團(tuán)結(jié)、高高效”為我們們經(jīng)營(yíng)原原則，要要求自己己時(shí)刻用用開放、學(xué)學(xué)習(xí)的心心態(tài)來(lái)對(duì)對(duì)待每一一位客戶戶和每一一項(xiàng)工作作，所以以才會(huì)有有碧云天天、碧華華庭居、陽(yáng)陽(yáng)光荔景景、泰華華豪園、芳芳鄰、太太陽(yáng)新城城、碧海海云天、英英倫名苑苑、漾福福居、香香荔綠洲洲、彩世世界家園園、天驕驕?zhǔn)兰?、錦錦上花、喜喜年中心心、潤(rùn)海海龍?jiān)?、宜宜昌明珠珠、金色色假日名名苑、世世紀(jì)中心心家居廣廣場(chǎng)、陽(yáng)陽(yáng)光天地地、城市市印象、時(shí)時(shí)代金融融中心、益益田假日日世界等等項(xiàng)目的的良

24、好銷銷售業(yè)績(jī)績(jī)，這一一切也要要感謝開開發(fā)商給給于星彥彥的信任任與支持持。在“以人為為本、以以德為先先、以才才為重”的用人人標(biāo)準(zhǔn)的的旗幟下下，星彥彥匯聚了了一批年年輕而富富有朝氣氣、專業(yè)業(yè)而勇于于創(chuàng)新、敬敬業(yè)又具具誠(chéng)信的的精英團(tuán)團(tuán)隊(duì)。公公司現(xiàn)有有員工2200余余人，大大中專以以上學(xué)歷歷占866%，設(shè)設(shè)有人力力資源部部、策劃劃中心、銷銷售中心心、市場(chǎng)場(chǎng)研究中中心、投投資顧問問部、業(yè)業(yè)務(wù)拓展展部、財(cái)財(cái)務(wù)部、信信息部、總總經(jīng)理辦辦公室等等九個(gè)部部門。在堅(jiān)持房地地產(chǎn)各專專業(yè)分工工協(xié)作、緊緊密配合合的基礎(chǔ)礎(chǔ)之上，以以創(chuàng)新的的立場(chǎng)分分析每個(gè)個(gè)項(xiàng)目，建建立一支支高效、團(tuán)團(tuán)結(jié)的專專業(yè)隊(duì)伍伍和完善善的顧客客服務(wù)標(biāo)

25、標(biāo)準(zhǔn)模式式是星彥彥賴以生生存與發(fā)發(fā)展的唯唯一道路路。協(xié)助客戶在在房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)過過程中不不斷獲得得成功，星星彥孜孜孜以求。星彥核心價(jià)價(jià)值：準(zhǔn)確反饋有有效市場(chǎng)場(chǎng)信息；利用星彥的的專業(yè)技技術(shù)體系系為客戶戶提供決決策方案案；協(xié)助客戶做做出正確確市場(chǎng)決決策并推推動(dòng)實(shí)施施。星彥信息平平臺(tái)：消費(fèi)者資料料庫(kù)建立立；相關(guān)戰(zhàn)略同同盟或其其他信息息資料源源機(jī)構(gòu)；消費(fèi)者跟蹤蹤體系；項(xiàng)目前期方方案的設(shè)設(shè)計(jì)及過過程控制制；銷售保證體體系。星彥核心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力：提供更優(yōu)化化的營(yíng)銷銷整合方方案，降降低市場(chǎng)場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。星彥核心能能力：學(xué)習(xí)與吸收收能力；溝通與合作作能力；市場(chǎng)洞察力力；客戶導(dǎo)向；結(jié)果導(dǎo)向；星彥服務(wù)特特征：通過對(duì)成交交消費(fèi)

26、者者資料收收集和現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)消費(fèi)費(fèi)者資料料的整體體分析，為為客戶按按日、周周、月度度、季度度、年度度提供更更準(zhǔn)確的的市場(chǎng)信信息及分分析意見見。利用星彥擁?yè)碛械膽?zhàn)戰(zhàn)略合作作伙伴及及相關(guān)信信息資源源，按計(jì)計(jì)劃定期期組織研研討會(huì)或或主題發(fā)發(fā)布會(huì)為為客戶提提供更多多的決策策建議和和幫助。星彥全過程程參與項(xiàng)項(xiàng)目前期期設(shè)計(jì)與與后期實(shí)實(shí)施過程程，著重重在項(xiàng)目目前期提提供更優(yōu)優(yōu)化的市市場(chǎng)營(yíng)銷銷方案，并并透過協(xié)協(xié)助推進(jìn)進(jìn)實(shí)施以以達(dá)到降降低市場(chǎng)場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的的結(jié)果。星彥強(qiáng)調(diào)與與客戶的的及時(shí)溝溝通并積積極推動(dòng)動(dòng)以達(dá)成成共識(shí)，在在達(dá)成目目標(biāo)的同同時(shí)通過過內(nèi)部制制約機(jī)制制保證客客戶的滿滿意度。星彥將客戶戶的成功功視為自自己的成成功

27、，并并通過與與客戶建建立長(zhǎng)期期的合作作關(guān)系，以以推動(dòng)雙雙方可持持續(xù)發(fā)展展。星彥觀點(diǎn)全程策劃、代代理的目目標(biāo)確保項(xiàng)目開開發(fā)的安安全性通過制定嚴(yán)嚴(yán)密的開開發(fā)流程程環(huán)節(jié)與與監(jiān)控措措施，確確保項(xiàng)目目開發(fā)的的安全性性。 建立利潤(rùn)潤(rùn)保障發(fā)發(fā)展模式式通過標(biāo)準(zhǔn)化化項(xiàng)目運(yùn)運(yùn)作程序序的制定定與實(shí)施施，為發(fā)發(fā)展商導(dǎo)導(dǎo)入房地地產(chǎn)專業(yè)業(yè)經(jīng)營(yíng)理理念與管管理模式式，建立立利潤(rùn)保保障發(fā)展展模式。建立能夠達(dá)達(dá)到利潤(rùn)潤(rùn)最大化化的價(jià)值值提升發(fā)發(fā)展模式式策劃的價(jià)值值體現(xiàn)在在對(duì)地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)利利潤(rùn)的最最大化追追求上?！叭滩邉潯蓖ㄟ^創(chuàng)造性思維與實(shí)際操作能力的完美整合。充分挖掘項(xiàng)目最大潛值。建立整合各各方資源源的最優(yōu)優(yōu)化策劃劃解決方方案單有

28、方向性性的定位位是不夠夠的，因因?yàn)榉康氐禺a(chǎn)開發(fā)發(fā)是由多多個(gè)環(huán)節(jié)節(jié)組成的的，而現(xiàn)現(xiàn)金的流流動(dòng)是動(dòng)動(dòng)態(tài)的，因因此對(duì)大大資金的的操作應(yīng)應(yīng)謀定而而后動(dòng)，并并通過對(duì)對(duì)企業(yè)內(nèi)內(nèi)外資源源的全面面整合，形形成企業(yè)業(yè)的核心心競(jìng)爭(zhēng)力力。全程策劃、代代理的意意義房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)是一項(xiàng)項(xiàng)高風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)、高附附加值、運(yùn)運(yùn)作周期期長(zhǎng)、見見效慢的的投資行行為，具具有非常常強(qiáng)烈的的地域特特征及個(gè)個(gè)性化。目目前許多多房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)商商在前期期項(xiàng)目開開發(fā)時(shí)既既要解決決前期資資金籌集集、項(xiàng)目目報(bào)建、規(guī)規(guī)劃方案案等諸多多問題，又又要考慮慮到后期期銷售、資資金回籠籠的問題題。這從從專業(yè)的的角度來(lái)來(lái)講，勢(shì)勢(shì)必會(huì)存存在某些些方面的的認(rèn)識(shí)不不足，我我公

29、司認(rèn)認(rèn)為在項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)行行之初通通過引入入專業(yè)人人士尤其其是專業(yè)業(yè)的策劃劃公司，通通過他們們的參與與可將目目前市場(chǎng)場(chǎng)的需求求在項(xiàng)目目規(guī)劃、建建筑方案案設(shè)計(jì)、分分期開發(fā)發(fā)步驟等等前期工工作中得得以落實(shí)實(shí)，從而而避免了了后期出出現(xiàn)問題題后，再再反思前前期工作作的不足足，浪費(fèi)費(fèi)人力、物物力、財(cái)財(cái)力。因此，我公公司建議議在項(xiàng)目目開發(fā)前前期引入入全程策策劃?rùn)C(jī)制制，根據(jù)據(jù)其項(xiàng)目目特點(diǎn)進(jìn)進(jìn)行度身身包裝，對(duì)對(duì)其自身身特點(diǎn)進(jìn)進(jìn)行盡可可能的發(fā)發(fā)揮，以以力求達(dá)達(dá)到開發(fā)發(fā)商項(xiàng)目目開發(fā)效效益及市市場(chǎng)占有有份額的的最大化化。全程策劃、代代理的要要點(diǎn)說(shuō)明明房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)周期長(zhǎng)長(zhǎng)，而且且如果分分期開發(fā)發(fā)，每個(gè)個(gè)操作階階段的市市場(chǎng)背

30、景景及項(xiàng)目目實(shí)際狀狀況都有有不同，如如何使策策劃意圖圖貫徹始始終并落落實(shí)到每每個(gè)工作作細(xì)節(jié)中中去，實(shí)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目開發(fā)效效益最大大化，這這便需要要有專業(yè)業(yè)的策劃劃人員對(duì)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)行全程程的跟進(jìn)進(jìn)?，F(xiàn)就就策劃在在每一階階段的工工作重點(diǎn)點(diǎn)做一簡(jiǎn)簡(jiǎn)單的介介紹。項(xiàng)目前期市市場(chǎng)調(diào)研研及定位位該階段是項(xiàng)項(xiàng)目運(yùn)作作能否成成功的第第一關(guān)鍵鍵點(diǎn)，內(nèi)內(nèi)容包括括：市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查研研究、可可行性分分析研究究、風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)分析、項(xiàng)項(xiàng)目市場(chǎng)場(chǎng)定位、物物業(yè)發(fā)展展建議、項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)劃劃方案研研討、項(xiàng)項(xiàng)目建筑筑方案研研討、項(xiàng)項(xiàng)目施工工安排等等項(xiàng)。其其中關(guān)于于目標(biāo)客客戶的需需求研究究、區(qū)域域市場(chǎng)趨趨勢(shì)研究究、競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)樓盤研研討、項(xiàng)項(xiàng)目最終終定位及及

31、具體實(shí)實(shí)施成為為前期工工作之最最重要部部分。而而這一切切對(duì)項(xiàng)目目的最終終銷售起起著決定定性的作作用，堅(jiān)堅(jiān)持從市市場(chǎng)的角角度來(lái)討討論這一一階段的的每個(gè)細(xì)細(xì)節(jié)是保保證銷售售成功的的關(guān)鍵。項(xiàng)目策劃包包裝推廣廣目前房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的的一個(gè)顯顯著特征征在于市市場(chǎng)推出出量巨大大而需求求相對(duì)不不足，使使得商品品房在價(jià)價(jià)格上面面臨較大大壓力，如如何突出出項(xiàng)目品品質(zhì)以支支撐相對(duì)對(duì)高的市市場(chǎng)價(jià)格格便成為為開發(fā)商商面臨的的主要問問題。市市場(chǎng)前期期決定了了產(chǎn)品的的品質(zhì)問問題，而而如何建建立差異異性，使使客戶對(duì)對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)生興趣趣并達(dá)成成購(gòu)買沖沖動(dòng)，則則必須依依靠項(xiàng)目目的包裝裝與推廣廣。項(xiàng)目目包裝包包括軟包包裝和硬硬包裝，推推廣分為為形象推推廣及銷銷售推廣廣。包裝裝的目的的在于促促進(jìn)銷