房地產(chǎn)開發(fā)報建流程70467779

1、房地產(chǎn)開發(fā)報建流程1、土地證證、建設設用地規(guī)規(guī)劃許可可證、規(guī)規(guī)劃要點點批復階階段土地證證和建設設用地規(guī)規(guī)劃許可可證這兩兩個證，加加上規(guī)劃劃要點批批復，是是進行房房地產(chǎn)開開發(fā)的前前提.但是,這幾樣樣東西領領取的先先后順序序，非常常的有學學問。有有經(jīng)驗的的同志，一一看這幾幾樣東西西的發(fā)出出時間，基基本上就就可以判判斷出地地塊背后后的故事事。這三三樣東西西涉及到到國土部部門和規(guī)規(guī)劃部門門曠日持持久的權權力斗爭爭。目前前我國法法律也沒沒有很好好的規(guī)范范這個問問題。恩恩，簡單單的說一一下，土土地證由由國土部部門頒發(fā)發(fā)，是土土地權屬屬證明，載載明了土土地用途途及使用用期限（只只是載明明）；建建設用地地規(guī)劃

2、許許可證由由規(guī)劃部部門頒發(fā)發(fā)，是核核定土地地用途及及用地界界線的法法律依據(jù)據(jù)；規(guī)劃劃要點批批復由規(guī)規(guī)劃部門門頒發(fā)，是是確定土土地使用用強度指指標的法法律依據(jù)據(jù)，如容容積率啊啊建筑密密度啊停停車位配配置要求求啊這些些指標都都在這個個批復里里體現(xiàn)出出來，包包括現(xiàn)在在的那個個小戶型型比例限限制要求求，也會會在這個個文件里里體現(xiàn)出出來。一一般來說說，一塊塊地，必必須要由由規(guī)劃部部門核定定規(guī)劃要要點，頒頒發(fā)了建建設用地地規(guī)劃許許可證（以以下簡稱稱地規(guī)證證）之后后，才能能領取土土地使用用權證。這這絕對應應該是必必須的程程序。因因為國土土部門必必須依據(jù)據(jù)規(guī)劃部部門核定定的土地地功能及及土地使使用強度度，才能

3、能計算出出土地出出讓金，才才能在土土地證上上載明土土地用途途及年限限。但是是呢，在在現(xiàn)實中中呢，這這個想法法只能是是理想狀狀態(tài)。因因為首先先，很多多地方的的國土部部門在出出讓土地地的時候候，根本本不考慮慮規(guī)劃，直直接就整整塊出讓讓了。然然后給人人家辦出出商住用用地土地地使用權權證。這這種讓人人無法理理解的土土地出讓讓模式一一度非常常盛行。然然后受讓讓了土地地的開發(fā)發(fā)商，再再去規(guī)劃劃部門軟軟磨硬泡泡，無論論是修改改規(guī)劃也也好，還還是根本本沒有規(guī)規(guī)劃都好好，反正正，我的的土地出出讓金是是已經(jīng)交交了，剩剩下的事事情你規(guī)規(guī)劃部門門得給我我搞定。我不是批評這種土地出讓模式容易滋生腐敗。要知道，我國正式搞

4、土地出讓也只不過是從1990年開始的，而以公開交易的形式搞土地出讓，甚至都只是從1997年才正式開始。而北京第一塊公開交易的土地，是到2000年之后才上市的。我只不過是說，我國在這個問題上缺乏經(jīng)驗，國際上也沒有什么可供借鑒的模式。因為我國的房地產(chǎn)管理體系那絕對是全世界獨有的。憤青們不要在這里給我指三道四。我在這個行業(yè)浸了這些年了，起碼我個人覺得，把我放到90年代的背景里面去，我也想不出更好的土地交易模式。城市規(guī)劃這個概念一直到現(xiàn)在都還沒深入人心，更何況當時呢。不過無論如何，這種土地交易模式現(xiàn)在已經(jīng)只是歷史了。新城鄉(xiāng)規(guī)劃法第三十八條：在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以出讓方式提供國有土地使用權的，在國有土地使

5、用權出讓前，城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應當依據(jù)控制性詳細規(guī)劃，提出出讓地塊的位置、使用性質、開發(fā)強度等規(guī)劃條件，作為國有土地使用權出讓合同的組成部分。未確定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權。以出讓方式取得國有土地使用權的建設項目，在簽訂國有土地使用權出讓合同后，建設單位應當持建設項目的批準、核準、備案文件和國有土地使用權出讓合同，向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門領取建設用地規(guī)劃許可證。城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得在建設用地規(guī)劃許可證中，擅自改變作為國有土地使用權出讓合同組成部分的規(guī)劃條件。希望在我日后的職業(yè)生涯中，不要再拿著商住用地土地證去規(guī)劃部門死磨硬泡，阿門。2、項目

6、公司設立、立項、環(huán)境評估、房地產(chǎn)開發(fā)資質這四項幾乎是每一個項目要開始的時候必須要搞的東西。非常的社會主義特色。不過這里也有些東西很有趣，與法律的關系也比較大，比如設立項目公司。這里要注意一下，母公司拍到的土地，轉到其全資設立的項目公司名下，按我國法律，不屬于交易。我再次強調一下：母公司與其全資子公司之間的土地流轉，不屬于交易。再次強調：不屬于交易。因此，房地產(chǎn)公司可以任意設置項目子公司，在房子賣完后再把它在實體上消滅，只留下一個殼。這種操作模式?jīng)]什么法律風險可言，非常的經(jīng)濟實用，因此現(xiàn)在我國稍微有點規(guī)模的房地產(chǎn)公司都這么干。再說立項，這個東西純粹是計劃經(jīng)濟時代留下的產(chǎn)物，非常的煩，也不知道這個

7、東西應該算什么。立項主要考察的是項目的投資額及可行性。我不知道在目前的市場里，可行性這個東西，政府是從什么角度來管理的。反正現(xiàn)在各地由于市場經(jīng)濟的深度不同，所以在這個事情的管理上也不同。有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常嚴。而且立項到底需要什么材料那也是誰都說不清楚的事情。立項與其他程序的先后關系那更是異常隨便的事情。譬如最近國家的政策，要求先把環(huán)境評估搞了，再回頭來立項。這是基于加強環(huán)境保護促進可持續(xù)發(fā)展的考慮。但在很多地方，環(huán)評的一項主要前提材料就是立項批文。立不了項根本做不了環(huán)評。不過上有政策下有對策，事情都是人辦出來的。反正到目前為止，建設項目都在紛紛的上馬中，我也不知道大家都是

8、怎么在這些莫名其妙的政策中穿過來的。反正我自己如果操辦這些事情，基本上都是直接去這些部門，譬如去計劃部門，就讓他們給我推薦可行性研究報告的編制公司，去環(huán)保局，就讓他們給我推薦環(huán)境評估報告的編制公司，然后讓這些公司負責把這些手續(xù)辦出來。編制費用稍微給多點都沒關系。總之我自己一看到這些手續(xù)，頭就痛得厲害。房地產(chǎn)開發(fā)資質就比較有技術含量一點，關鍵是專業(yè)技術人員難找?，F(xiàn)在這些專業(yè)技術人員資料都是省內(nèi)聯(lián)網(wǎng)了，想搞幾個球人糊弄建設部門基本上做不到，建設部門也不敢在這個事情上亂來，因為任何人都可以上網(wǎng)查到，某某是什么專業(yè)資質任職什么公司?，F(xiàn)在結構類的工程師難找啊，感慨一個。嘿嘿。下一篇開始講正式的規(guī)劃報建：

9、總平面審查階段。3、總平面審查階段這個階段各地的叫法不一樣，我聽得比較多的叫“修建性詳細規(guī)劃審查”。這個階段就是審查小區(qū)的總平面規(guī)劃圖紙，也就是審一個小區(qū)的建筑物都是怎么排的，每棟單體建筑有多高，有多大，各棟單體建筑之間怎么間隔，間距是多少，日照夠不夠，總容積率是多大，有沒有超過規(guī)定的容積率，建筑密度是多少，進出小區(qū)的道路怎么安排，是不是符合消防規(guī)范，等等等等，這些東西都是非常的專業(yè)啊專業(yè)。在這里我要舉例說明一下，比如建筑密度，這個東西看起來很簡單是吧，就是建筑物基底面積占整個小區(qū)面積的比例數(shù)。譬如這個小區(qū)是1萬平方米，有3000平方米的地面上有建筑物，那么建筑密度就是30%?？雌饋磉@個計算應

10、該是沒有什么爭議了。但是且慢。我這3000平方米的建筑占地里面，有2000平方米是一個大型的架空平臺，架空層下是停車位，上面是空中綠化廣場?，F(xiàn)在，爭議就來了，我這個2000平方米，到底算不算建筑基底？你之所以限制我的建筑密度，無非就是為了保證綠化嘛，保障居民的休閑空間嘛?，F(xiàn)在我雖然好象是在地面上建了東西，但是我這個東西頂上都是綠化啊，我的綠化沒有減少啊，我的休閑空間沒有減少啊，所以這個2000平方米不能算在建筑密度里面。這種空中花園型的架空層到底要不要算建筑密度的問題，反正技術規(guī)范沒有限死，有無窮的空間可以鉆營。再舉個例子，容積率，總建筑面積除以凈用地面積。也是看起來很簡單。但是放到實踐中一看

11、，啥是凈用地面積??？從哪里起算??？是純粹的土地使用權證載的面積呢，還是比這個面積大那么一點，一直到周邊道路的道路中線去呢？這個東西根本說不清楚，怎么算都行。把凈用地面積一加大，總建筑面積自然就水漲船高。這都是可以鉆營的地方。其他的地方，譬如消防通道的設置，高層建筑四周必須設立環(huán)形消防車道。但是這么一搞，小區(qū)的綠化基本上就毀掉了。怎么辦？設置那種隱形消防車道，上面種草保持綠化，就指著圖紙說這就是一條消防道路。這么搞行不行？反正我個人不知道行不行。消防車道的載重量那是有非常嚴格滴設計要求滴，反正我個人不知道這種草地能不能承載得起消防車。審總平面是整個開發(fā)報建過程中最有技術含量的活，這個過程一般都要

12、2到3個月，往往都要和規(guī)劃部門反復修改扯皮，來回磨，磨到雙方都沒了脾氣，才能通得過。我反正幾乎沒有見過能順順當當啥工作不做，干等著就能通過總平面審查的。我也沒見過那種零缺陷的總平面設計，只要有心，無論什么公司的總平面，無論是你萬科還是富力還是雅居樂，那只要一挑起來，問題都是一筐筐的。不是消防間距不夠，就是在不能開窗的地方開了窗，要么就是車道轉彎半徑太小，等等等等。（在這自夸一個：本人不才，曾經(jīng)試過在10天內(nèi)完成這個工作，至今被引為傳奇故事。嘿嘿）4、管線綜合審查、排水許可證管線綜合審查是規(guī)劃部門的專業(yè)審查內(nèi)容之一，我現(xiàn)在專門拿出來講，因為這個東西實在是非常，非常的專業(yè)啊。搞得不好的話，實在是害

13、死人啊。而且，被這個東西害死的公司比比皆是。各位千萬別以為那些什么保利啊合生啊之類的大公司就不會在這個問題上犯重大原則性的錯誤，事實上，無論什么房地產(chǎn)公司，在這個問題上栽跟頭的的幾率，是一樣的，這個東西就跟擊鼓傳花似的，一輪到就死。說了半天，管線綜合是啥？包括三大項：小區(qū)給排水管線、強電線路、弱電線路，這三項綜合起來考慮，根據(jù)各項設計規(guī)范科學統(tǒng)籌安排，放到同一張圖紙上。給排水不用多解釋了，就是怎么引自來水進小區(qū)，然后怎么把生活污水和雨水排出小區(qū)；強電就是生活用電， 線路從哪里進，怎么上樓，怎么進門；弱電的內(nèi)容就多了，什么有線電視線、各類通訊線路、網(wǎng)線、內(nèi)部監(jiān)控線路，等等等等，多得要死。上面這三

14、樣東西要科學的話，統(tǒng)統(tǒng)都得在地下走，從地下穿進各棟單體再連接進入千家萬戶。這些線路啊什么的，必須要合理的安排好，不能到處亂走。作為非專業(yè)人士，要判斷一個小區(qū)的官線綜合設計好不好，只需要看兩個東西：1、你就這么走進一個小區(qū)，看它里面是不是有電線搭在樓和樓之間。只要有這個，基本上這個小區(qū)你就不用多考慮了。2、沙井蓋是不是基本沿著小區(qū)道路排布，不是搞到到處都是。如果什么沙井蓋搞得滿地都是，簡直看不出走向來的，基本上這個小區(qū)你就可以考慮放棄了。為什么我要這么強調這個管線綜合呢？如果它設計不好有什么后果呢？首先，就是給排水會整天出問題。一下雨小區(qū)就變池塘的事情，我實在是見得太多了；然后，對于年輕的我來說

15、，就是網(wǎng)絡整天出問題，小區(qū)網(wǎng)絡運營商根本沒得選，因為只埋了一條管，別的網(wǎng)絡運營商想進來提供優(yōu)質服務都不行，而現(xiàn)在的這家，不是這里的線路壞就是那里壞，整天修，我這正打怪呢，嘣的一下，斷網(wǎng)了。再然后，夏天千萬別開空調，一開就斷電跳閘。家里的電器得輪著用，千萬別一起開?？措娨暤臅r候千萬別開電腦，不然就得在黑暗之中耗一晚上。這都是管線綜合沒搞好的標志啊。你說，這樣的小區(qū)，能住嗎？管線綜合既然如此重要，那么我們說，我們設計的時候好好的考慮，好好的研究，不就行了嗎？事實上，是不行。為什么？因為所有的線，你都得從外面引進來，都得跟外面有個接口。但是接口在哪里呢？我現(xiàn)在告訴你們，無論開發(fā)商們在事先做多少準備工

16、作，做多少調查工作，都無法保證預留的接口不發(fā)生變化。最常見的是市政排污管線突然就重新施工，換地方了，哪怕它不換地方，就是水平抬高個幾公分，這個小區(qū)的排水因為傾斜度不夠，那也完蛋了。這種事情太常見了。大家肯定經(jīng)?？吹绞姓芫€施工，把路挖開，今天搞搞這里，明天搞搞哪里。我反正是被這個東西搞怕了。這種情況那是想賠錢都搞不定的。然后，高壓電線的接入口，一開始說得好好的，從某某變電站接，等到施工完畢，要正式接的時候，突然發(fā)現(xiàn)那個變電站已經(jīng)搬走了，又或者它的容量已經(jīng)超了，不能再讓你接，你得從其他地方接，這個時候只能花冤枉錢，亂引。引到多少電算多少電。至于，呃，會引起什么生活上的麻煩，我也不知道。再說到這個

17、排水許可證。這個東西是市政部門發(fā)的，專門針對小區(qū)的排水。現(xiàn)在都是要求雨污分流了。就是雨水和生活污水要分兩條管排。這個東西管的是管徑和流量，以及連接市政管線的位置。然后這個東西反過來又影響管線綜合設計，事實上是一回事。我就不多說了。5、單體審審查、建建筑工程程規(guī)劃許許可證規(guī)劃劃部門對對單體設設計的審審查那也也是非常常嚴格的的，但是是總體來來說，相相對于總總平面規(guī)規(guī)劃，就就比較容容易通過過一點。單體設計是啥呢？就是在總平面規(guī)劃的基礎上，落實單體建筑的設計方案。單體方案主要是些啥內(nèi)容呢？我個人是這么總結的：關鍵就是落實各空間的大小尺寸。這個階段有些東西也很麻煩，最煩的是車位。目前來說，我國各大城市在

18、車位問題上管得那都是非常嚴格的，要求一般是每戶住宅配一個車位，商業(yè)一般是100平方米配一個車位。大體的配置要求基本上都是這樣，各城市大同小異。車位不夠，基本上都別想通過單體審查。當然，總平面審查期間一般來說，也會審車位，不過那個階段主要是經(jīng)驗值，按35平方米到45平方米平方米一個車位這樣的經(jīng)驗值，來評估地下室面積夠不夠，一般來說規(guī)劃部門不會很在意車位夠不夠，不會認真的在圖紙上數(shù)。但是單體階段就不一樣了，就開始數(shù)了。這個時候什么毛招都會用上。比如所謂的子母車位啦，根本停不進去車的轉角位也放個車位啦，等等等等，不一而足。但是有些時候，無論怎么擺都擺不夠，那也有辦法，就是宣稱我這里要做立體機械停車位

19、。立體機械停車位我相信很多人都見過，那玩意非常的不好使喚，進出一次花上半個小時那是非常正常的事情。不過無數(shù)開發(fā)商都只是停留在口頭上，只要通過單體審查了，這個機械停車裝置那是絕對不會安裝的。那么，為什么開發(fā)商那么不愿意建大點地下室？因為建地下室是虧本的。買的人也少。我知道這個話一說出來糞青們就會向我開炮，說什么10幾20萬買一巴掌大的停車位，開發(fā)商還虧本？事實是，停下一臺車，的確只需要10個平方米不到的空間。但是，你要把這部車停進去，你另外還需要30平方米的進車道。所以按經(jīng)驗值，每個停車位所須分擔的面積，基本上都是35到45平方米。規(guī)劃部門都這么掌握。你這個車是不能垂直起降的。這就是客觀規(guī)律。當

20、然我這個是大概經(jīng)驗，在有些城市，停車位還是能賺錢的，比如廣州、深圳和上海的一些黃金地段的樓盤，據(jù)說停車位都能買到40萬一個。不過這個不代表一般規(guī)律。嘿嘿。審完單體設計，設計公司再細化一下出建筑施工圖，就可以申領建設工程規(guī)劃許可證。這個過程比較沒什么技術含量。不值得多說。我就一筆帶過了。不過這個建設工程規(guī)劃許可證，在新的城鄉(xiāng)規(guī)劃法中被提到非常高的位置，反復的強調。我個人還沒鉆詳明白，不知道這個法是什么意思，在搞什么玄虛。6、消防和人防專項審查這兩樣東西搞死人。我直接這么下兩個結論：沒有哪個小區(qū)的消防和人防設計是達標的。沒有哪個小區(qū)的消防和人防設備是合格。我就這么直接一點：消防報建，要說難，是所有

21、專業(yè)報建中最艱難的，但是如果說簡單，也可以很簡單。至于人防報建，這個東西莫名其妙，我不知道這個算什么，我對任何備戰(zhàn)的東西，都心存惡感。先從消防說起。消防部門是武警官兵，不是政府機構，這個大家心里要有數(shù)。我國的消防審查，在很多時候都是非常扯淡的，非常官僚的。另外呢，我們的開發(fā)商，也的確是非常的不象話，要滿足消防規(guī)范的話，這個投入太大了。另外我們的消費者也沒這種意識。因為很多消防上的要求是非常影響使用的，比如電梯間和樓梯間之間設置個1級防火門，那對業(yè)主進進出出來講，是非常不方便的?；旧蟻碇v，消防設計絕對不可能嚴格按規(guī)范做夠做足。在這個方面，審查那也是越來越嚴。一般說，各發(fā)展商都是委托消防施工企業(yè)

22、代理報建。為什么呢？因為這些企業(yè)長期和消防部門打交道，跟消防部門之間的關系千絲萬縷源遠流長，往往由他們出面才能把事情辦成。但是，我在這里說句公道話：涉及生命安全的消防規(guī)范，基本上沒人敢動手腳。比如12層以上要設置專門的消防電梯，17層以上設置剪刀樓梯，這些強制性規(guī)范已經(jīng)是鐵律。我個人沒見過有開發(fā)商能繞得過這些強制性規(guī)范的，即使能繞過去將會獲得巨大的回報，譬如減少一套樓梯，那是多么好的事情啊，但是基本上沒人敢去辦。起碼我不敢。在我個人日后的職業(yè)生涯中，我也不敢。人防工程是非常神經(jīng)的一樣中國特色的東西。我不知道這個東西算啥。真要有空襲了我絕對不會呆在高層建筑的地下室里，911的那棟大樓就是前車之見

23、。真要被炸了樓，呆在地下室里絕對活埋掉。當然這只是我的個人觀感，大家不必介意。人防部門屬于政府部門，不是軍隊編制。用于人防用途的那部分地下室也可以搞停車位，但是這部分要被劃出來，不能發(fā)產(chǎn)權證。這部分停車位只有使用權。關于人防停車位的使用權問題，現(xiàn)在的爭議非常大。社會上各種聲音都有，尤其是自以為看通了物權法的神經(jīng)們。我現(xiàn)在告訴你們，所有的人防用途的東西，產(chǎn)權都是國家所有。國家為了鼓勵大家搞人防工程，就允許你暫時用著。但是這個產(chǎn)權，無論如何，都不可能歸屬于什么全體業(yè)主。因為人防用途部分的車位只不過是一種暫用的性質，不能賣，所以開發(fā)商絕對會想辦法減少人防面積。另外，人防設備那也是非常瘋狂的東西，比如

24、人防那個安全門，那都不知道算啥，那個東西要真放進地下室，還真是搞碉堡了。也不知道能防什么。7、節(jié)能審查、施工圖審查在領取建設工程規(guī)劃許可證之后，設計公司在建筑施工圖的基礎上再次細化，完成結構施工圖、水電施工圖等等全部施工圖及結構計算書等，完成節(jié)能設計，做一個節(jié)能計算書，就可以開始這兩項審查了。節(jié)能審查，在我的個人經(jīng)驗里面，是怎么審都行的事情。我國現(xiàn)在越來越強調可持續(xù)發(fā)展，建筑節(jié)能擺上的位置也越來越高。這么說吧：什么360度大落地窗、全敞開式陽臺、無封閉式中庭這些東西，在節(jié)能方面肯定是不達標的。搞了這些東西，夏天空調得開到瘋狂掉。不過老百姓都喜歡這種新鮮東西。恩，在這里南北差異非常明顯：北方一般

25、在節(jié)能審查上都比較能達標，老百姓在觀念上也比較能接受這個，因為北方有一個取暖的問題，節(jié)能不能達標的房子，在冬天那可是要白白的花出取暖費的。但是南方人對這種東西就比較不待見，我就好這一口，你管得著啊。說到這里不由得想對那個套型建筑面積90平方米以下占70%以上的9070政策說兩句。建設部的官員們在政策制定上，必定帶有強烈的北方特征。北方人在考慮在冬天取暖的要求之后，的確不習慣居住大面積。開間超過6米的客廳，在取暖上就肯定不達標了。同時，在完全不考慮洗手間的采光和通風要求時，90平方米的套型面積的確可以設計出非常不錯的三居室的戶型。這是與北方人的使用習慣及氣候一致的：空氣干燥，而且洗手間的使用頻率

26、較低，一般人都不習慣每天洗澡。（我說明，我這不是地域歧視啊，我這完全是就事論事。）但在南方，僅僅只是增加這么一個洗手間的窗戶，90平方米要設計出三居室，就幾乎是不可能完成的任務。這個稍微在圖上畫一下就知道了。房子朝外的位置就那么幾個面，幾個房間一占，廁所就不知道擺在哪里了。本人當年參與的好幾個項目，為了在滿足這個9070的要求下還能做3房單位，設計師嘔了不知道多少噸血?，F(xiàn)在市場上的公司逼得沒法子，被迫只能大量的推出兩房單位。當然，兩房單位也可以住，不過就不能養(yǎng)孩子，一養(yǎng)孩子這家就完蛋了，爸爸媽媽爺爺奶奶加孩子哭，連轉身的地方都沒有?，F(xiàn)實就是這么滴殘酷?？陀^規(guī)律就是如此。現(xiàn)在有些公司為了規(guī)避這個

27、9070，還想了些花招，比如設計兩套房子，再打通它一起賣。在某些不良媒體的宣傳口徑上，將這個做法稱為不良開發(fā)商昧著良心做事。我個人無言以對。恩，說個節(jié)能審查，一說開去就說了這么多，不好意思不好意思?，F(xiàn)在開始說施工圖審查。施工圖審查現(xiàn)在都已經(jīng)在表面上市場化了，允許開發(fā)商自己找資質的施工圖審查單位做審查。施工圖審查單位還必須對審查結果負責。但是，基于我國的審查技術非常的落后，恩，怎么說呢，連設計、施工技術都非常落后，因此這個審查實在是見仁見智，根本沒法子審。在這里講一個本人曾經(jīng)親歷的事情。那一年在珠三角一個三線城市，在一個別墅項目門口建一座景觀塔。那個塔呢，形狀就像個紡錘，中間粗兩頭細。該地建設局

28、檢查組帶人檢查施工現(xiàn)場，上了這塔的工架，突然這塔就塌了，整個檢查組全部死光。這是個大事啊，政府因此組成了浩大的調查，來查這個事故的原因。首先當然是從源頭設計查起。結果一查，設計堅稱沒有任何設計上的問題。于是把那圖紙送去重新做審查，一查的話，審查人員說，不行，這個圖紙有問題。兩邊就吵了起來。最后兩邊都說服不了對方。要說這個圖紙違反強制性規(guī)范吧，它也不違反。但是不違反強制性規(guī)范就表示安全合格嗎？我看誰也不敢說這個話。最后只能把施工單位拉出來，判了幾個罰了些錢，了事?，F(xiàn)在合生在廣州的某樓盤前面，也打算樹這么一個塔，做審查的時候也是吵得不可開交。最后也是不了了之，因為這根本說不清楚，到底安不安全反正我

29、個人不知道。施工圖審查是收費項目，非常貴，所以一直都是名義上的市場化，事實上的壟斷化。施工圖審查時除了給審查費，專家紅包那也是不能少滴，嘎嘎，嘎嘎。8、余泥排放許可、噪音排放許可、夜間連續(xù)施工許可余泥和噪音，這兩個東西專門拿在這里講，是因為這兩樣東西是最擾民的。我知道在很多城市，幾乎沒怎么管這兩樣東西：余泥和噪音。但現(xiàn)在，越來越多的城市，開始加強了對這兩樣東西的管理。余泥排放現(xiàn)在都快成了各大公路管理部門，包括公路、交通、po。lice，的主要生財?shù)缆妨?。運輸施工余泥的車輛，只能在規(guī)定時間，規(guī)定道路上行駛。但在很多時候，根本不可能這么規(guī)范。尤其是工程趕進度的時候，那是日夜得都運泥啊，沒辦法，只能

30、打通各路神仙。余泥在運輸過程中，很容易污染路面。本人曾經(jīng)見識過廣州的一部車，從天河一路撒到番禺，結果被罰了5萬多，包工頭拼命去做工作都沒用，估計是交通部門火大發(fā)了，撞槍頭上了。噪音排放許可，是指只能在規(guī)定時間，用規(guī)范的，噪音較輕的方式施工。這個是環(huán)境保護部門管著的?，F(xiàn)在很多城市已經(jīng)禁止使用錘擊樁了。那玩意打起來不是人能忍受的，想當年我剛剛進入這個行業(yè)時候，我靠，站在工地里，聽了一天的錘擊聲，第二天耳朵里都是嗡嗡聲，幾乎沒給錘傻了。當然用錘擊樁，那肯定是最經(jīng)濟的。只要沒人管，開發(fā)商絕對用錘擊樁。因此我個人無論如何，都支持在這方面加強管理。此外，對那些夜間連續(xù)施工的，更要予以管制?，F(xiàn)在在一些城市，

31、這個夜間連續(xù)施工的管理，就管得非常好，比如廣州和深圳。那是真管得不錯。無論怎么找關系都難批得下來。如果居然膽敢不報批就夜間開工？那是嫌自己錢多，想支援政府的貧困官員了。但是絕大多數(shù)的城市，唉，那處于幾乎沒有管理的地步。我作為從先進城市走出來的三個代表，到一些二三線城市去，傻乎乎的去問人家環(huán)保局，噪音排放和夜間連續(xù)施工怎么辦手續(xù)啊？結果被人家狠狠的嘲笑過好幾回。嘎嘎，我相信這里也會有人看過我這一段之后，狠狠的嘲笑我，并且自鳴得意的說：有這種手續(xù)嗎？我這里沒有啊，我這里很簡單啊，什么什么的，就和上面某些人自鳴得意的嘴臉，一樣。9、質量監(jiān)監(jiān)督、安安全監(jiān)督督我我為了把把施工許許可證這這一節(jié)趕趕緊搞出出

32、來，已已經(jīng)寫得得不耐煩煩了。但但是沒法法子。程程序是這這么一步步步走過過來的。施施工許可可證完了了之后，我我隨便這這么一想想，我靠靠，后面面不知道道還有多多少程序序。放驗驗線、白白蟻防治治、防雷雷、預測測繪、預預售、各各專業(yè)驗驗收、項項目備案案驗收，一一直到交交樓。這這得寫死死我啊。為為什么我我會突然然發(fā)這種種神經(jīng)寫寫這種東東西呢？不明白白自己啊啊不明白白自己。特特牢騷百百余字。謝謝謝各位位。質量監(jiān)監(jiān)督站和和安全監(jiān)監(jiān)督站都都是建設設部門下下屬機構構。拿施施工許可可證之前前，必須須得去兩兩個站辦辦審批手手續(xù)。這這兩個站站的分工工，我跟跟各位說說老實話話，我分分不清楚楚。在我我看來，質質量問題題都

33、是安安全問題題。我就就不明白白為什么么要搞兩兩個站，分分著管。譬譬如我打打樁沒按按規(guī)定程程序打，導導致樁荷荷載不達達標，這這個到底底是安全全問題還還是質量量問題？我反正正說不清清楚?？偪傊畠蓚€個機構都都得好好好的哄著著。當然然在若干干細節(jié)上上這兩部部門還是是有所區(qū)區(qū)別。比比如有些些安全問問題的確確跟建筑筑質量關關系不大大，譬如如工人不不戴安全全頭盔啦啦，物料料堆放不不按規(guī)定定亂堆啦啦，這些些。但在在我看來來，安監(jiān)監(jiān)把質監(jiān)監(jiān)吃掉，并并成一個個機構，沒沒有任何何邏輯和和操作上上的困難難。在現(xiàn)實實的操作作中，但但凡涉及及到檢測測的，就就由質監(jiān)監(jiān)辦；不不需要檢檢測，一一般用肉肉眼就能能發(fā)現(xiàn)毛毛病的，就

34、就屬于安安監(jiān)的職職責。由由于質監(jiān)監(jiān)搞檢測測，比如如樁荷載載檢測、水水泥檢測測，這些些東西，都都是收費費項目，所所以質監(jiān)監(jiān)在管理理上就沒沒那么的的嚴，為為什么呢呢，因為為質監(jiān)大大多得靠靠這些收收費項目目養(yǎng)活自自己。收收人錢手手軟，云云云。安安監(jiān)基本本不收費費，但是是他們也也能想出出非常多多的收費費服務出出來，譬譬如安全全生產(chǎn)培培訓，工工人佩帶帶平安智智能卡上上班，等等等，總總之各有有各的門門路啦?，F(xiàn)在在在有些些城市，質質量檢測測的功能能已經(jīng)開開始市場場化了，有有資質的的檢測單單位都能能做檢測測了。我我見過最最好的城城市是廣廣州。做做個樁檢檢測的費費用，只只是周邊邊城市的的3分之1。恩，在在這里，

35、為為了避免免有些人人看不懂懂，我說說一句，打打完樁必必須做檢檢測。檢檢測合格格了，才才能做承承臺，繼繼續(xù)往上上建。各各位的，明明白？不過過呢，絕絕大多數(shù)數(shù)的城市市，這個個功能被被質量監(jiān)監(jiān)督站牢牢牢的把把持著。這這個也是是建設部部門的生生財主道道啊。我我要是局局長我也也不肯放放。嘿嘿嘿10、施施工招投投標、監(jiān)監(jiān)理報建建還是是沒寫到到施工許許可證，寫寫死我了了，啊啊啊啊我為為什么會會想到寫寫這個題題材？我我現(xiàn)在內(nèi)內(nèi)心深處處泛濫著著一寫到到施工許許可證就就太監(jiān)掉掉的沖動動啊。首先，我我必須說說明，按按照我國國現(xiàn)行招招投標法法，私營營房地產(chǎn)產(chǎn)公司（無無國有經(jīng)經(jīng)濟成分分），其其房地產(chǎn)產(chǎn)項目不不需要做做建

36、筑施施工招投投標，他他們可以以直接發(fā)發(fā)包。但但在某些些大城市市，譬如如廣州，無無論什么么企業(yè)施施工，都都必須做做招投標標。這是是廣州在在管理上上嚴重違違反行政政許可法法的地方方。我個個人對此此一直持持非常反反感的態(tài)態(tài)度。在在大多數(shù)數(shù)城市，私私營企業(yè)業(yè)只要能能提供私私營企業(yè)業(yè)證明，既既可免除除施工招招投標手手續(xù)。啥啥是私營營企業(yè)證證明呢？去工商商局打一一張股東東結構書書就行了了。在在必須要要做施工工招投標標的時候候，我必必須得說說，這個個領域那那是真黑黑不是假假黑。黑黑得讓人人毛骨悚悚然。搞搞施工的的就沒幾幾只好鳥鳥。我在在此隨便便講個故故事哈。施施工企業(yè)業(yè)必須把把自己的的專業(yè)技技術人員員備案到

37、到建筑管管理部門門里去，一一般包括括施工員員、質量量員和安安全員。施施工投標標的其中中一個材材料是專專業(yè)技術術人員，根根據(jù)項目目大小，配配備的人人員多少少也有不不同要求求。大家家知道一一下就行行。有一一次在廣廣州，某某企業(yè)圍圍一個標標，另外外一個不不識相企企業(yè)就想想進去，材材料一準準備，然然后發(fā)現(xiàn)現(xiàn)自己的的技術人人員不夠夠了，于于是馬上上到建設設局備案案新增人人員資料料。本來來這種新新增技術術人員備備案實在在是非常常簡單的的事情。結結果，連連交件都都交不進進去。總總之就是是不受理理。后來來求爹爹爹告奶奶奶給受理理了，然然后又因因為其中中一個人人的身份份證復印印得不清清晰，全全部材料料退件。這這

38、個企業(yè)業(yè)的老板板氣得吐吐血。到到最后當當然這個個標是投投不進去去了。我我這里講講的還只只是個小小手段。暗暗地里啥啥招數(shù)都都用得出出來。我我個人不不排除有有些人為為了逼別別人退出出投標會會使用黑黑社會的的可能性性。恩恩，監(jiān)理理招標的的程序跟跟施工招招標的程程序及做做法幾乎乎一致，我我不多說說了。監(jiān)理報報建是完完成這個個監(jiān)理免免招標或或招標手手續(xù)之后后的事情情，做一一個監(jiān)理理規(guī)劃和和監(jiān)理細細則，交交建設部部門審核核一番，認認為OKK了，發(fā)發(fā)一個監(jiān)監(jiān)理審查查意見。通通過了就就是下一一步，施施工許可可證。監(jiān)理規(guī)規(guī)劃和監(jiān)監(jiān)理細則則，老實實講，在在我個人人的經(jīng)驗驗里面，我我從來沒沒看到建建設部門門真的做做

39、過審核核。在我我個人的的從業(yè)經(jīng)經(jīng)驗里面面，我沒沒見過幾幾個政府府官員能能看得懂懂的。111、施施工許可可證我懷懷著萬分分激動的的心情，打打下了上上面那55個字。寫寫完這段段我就開開始撒嬌嬌，啦啦啦啦施工許許可證所所須材料料基本上上是上面面全部手手續(xù)一個個匯總。缺缺一不可可。在我我個人的的職業(yè)生生涯中，我我從來沒沒有經(jīng)歷歷過能辦辦齊上面面所有的的手續(xù)，再再申領施施工許可可證的。在在我與同同行的交交流中，我我也從來來沒見過過老老實實實的一一步步完完成所有有手續(xù)，再再來辦施施工許可可手續(xù)的的。要這這樣的話話，絕對對沒1年的時時間出不不來。不不相信的的同學，請請回頭再再把前面面10個大大項看一一遍，基

40、基本上每每個大項項里的每每一個小小項的工工作日不不會少于于20個。而而且得一一步一步步來。這這是什么么概念？這是卡卡死你的的概念。隨隨便哪個個環(huán)節(jié)出出了任何何問題，直直接就GGAMEE OVVER。在改改革開發(fā)發(fā)之初，外外資企業(yè)業(yè)剛進中中國的時時候，有有個著名名的段子子，說是是有個企企業(yè)要搞搞一個項項目，前前后蓋了了2000多個章章，事還還沒辦成成。最后后撤資了了，不干干了。上上級政府府震怒，云云云。現(xiàn)在在改革開開發(fā)這么么多年了了，我們們好到哪哪里去了了嗎？我我們的辦辦事流程程方便嗎嗎？我們們能方便便快捷的的為企業(yè)業(yè)服務嗎嗎？到了今今時今日日，還有有什么企企業(yè)抱怨怨過政府府管得太太嚴，太太死，

41、審審批環(huán)節(jié)節(jié)太復雜雜嗎？聽聽不到了了。為什什么？因因為大家家統(tǒng)統(tǒng)都都已經(jīng)適適應了這這個游戲戲規(guī)則。大大家已經(jīng)經(jīng)在這個個圈子中中取得了了某種平平衡，達達成了某某項交易易。在這這種情況況下，改改革辦事事流程，簡簡化辦事事程序，反反而會阻阻礙辦事事效率。我知知道我這這么說，會會有很多多糞青完完全不能能理解。我我就這么么告訴你你們：大大家都已已經(jīng)把潛潛規(guī)則當當成了規(guī)規(guī)則。這這些規(guī)則則維系著著房地產(chǎn)產(chǎn)這個產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。在在每一個個程序中中，在每每一個環(huán)環(huán)節(jié)中，都都存在利利益分配配，都存存在制衡衡。這個個系統(tǒng)在在經(jīng)過110多年年的運做做之后，它它本身已已經(jīng)具有有了生命命力，絕絕對是牽牽一發(fā)而而動全身身。因此，我

42、我們經(jīng)常?？梢钥纯吹?，除除了一些些管理相相對規(guī)范范和嚴格格的大城城市，很很多的城城市都可可以在未未領取施施工許可可證的情情況下就就干上了了很多工工作，譬譬如土方方工程，一一般都是是先動的的。這就就是一種種雙方博博弈之后后達到的的平衡。哪哪怕是在在這些管管理相對對規(guī)范的的大城市市，也有有空子可可以鉆，比比如基坑坑支護可可以先發(fā)發(fā)一個單單獨的施施工許可可證，然然后再發(fā)發(fā)地下室室部分的的施工許許可證，再再發(fā)地上上部分。這這么把一一個項目目分割成成很多部部分發(fā)證證。為什什么？因因為這是是雙方一一起適應應，互相相妥協(xié)的的結果。政政府要是是把企業(yè)業(yè)都給玩玩死了，他他們就沒沒得玩了了。之后的的內(nèi)容，大大家就

43、開開始熟悉悉起來了了：我們們終于進進入銷售售環(huán)節(jié)的的各項手手續(xù)了。啦啦啦啦，我我開始撒撒嬌。112插插曲,來講講講目前的的宏觀房房地產(chǎn)調調控恩,不妨說說一下,我出身身是房地地產(chǎn)管理理部門。當當年參與與了非常常多的房房地產(chǎn)政政策制定定。后來來窮得不不行，被被迫下海海至今。這這也是我我為什么么能從事事現(xiàn)在這這個工作作的原因因之一啦啦。在在講預售售和驗收收這些東東西之前前，我想想先講講講現(xiàn)在的的房地產(chǎn)產(chǎn)調控政政策。理理解了這這個，才才能對銷銷售方面面的各項項政策有有一個清清晰的了了解。對對現(xiàn)在的的調控，我我的總體體評價是是：混蛋蛋?；旧?，現(xiàn)現(xiàn)在的中中央層面面的調控控政策分分成以下下三個方方面：1

44、、減少少土地供供給，緊緊縮地根根這方面面的政策策非常的的立桿見見影。如如果這里里有國土土部門的的朋友，看看到了肯肯定大有有感觸。最最近這33年以來來，中央央對地方方的用地地管制，一一年比一一年狠，采采取的措措施一年年比一年年毒。當當然，這這里我們們必須有有個概念念，用地地量最大大的產(chǎn)業(yè)業(yè)，不是是房地產(chǎn)產(chǎn)，而是是工業(yè)。尤尤其是各各類招商商引資的的工業(yè)園園區(qū)。目目前我國國各類工工業(yè)園區(qū)區(qū)總面積積已經(jīng)超超過了全全國所有有城市市市區(qū)建成成區(qū)的總總面積。這這是一個個很瘋狂狂的概念念。當然然，在這這種宏觀觀性的打打壓地方方用地沖沖動的趨趨勢下，房房地產(chǎn)用用地不可可避免的的受到了了株連。房房地產(chǎn)用用地供給給量逐年年減少是是不爭的的事實了了。各位位不需要要和我爭爭論什么么各大房房地產(chǎn)公公司儲備備了多少少多少地地，足以以做多少少多少年年的開發(fā)發(fā)，因此此現(xiàn)在供供地不足足這種消消息不準準確，等等等。這這種新聞聞幾乎都都是不良良媒體的的外行報報道，連連造謠都都沒造出出個樣子子來。只只要看看看現(xiàn)在各各大房地地產(chǎn)公司司儲備的的那些地地都在什什么位置置，基本本上就可可以