地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展成本管理制度

1、中海地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展成本管理制度（試行）中海地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展成本管理制度（試行）1. 目的1.1 構(gòu)建中海地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展成本管理體系，實(shí)施全過程成本動(dòng)態(tài)管理，加強(qiáng)成本控制工作，積累經(jīng)驗(yàn)、持續(xù)改進(jìn)，不斷提高公司的競(jìng)爭(zhēng)能力。2. 定義及適用范圍2.1 本制度定義的項(xiàng)目發(fā)展成本，指公司房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目各環(huán)節(jié)所有成本和稅金的總和，包括：土地費(fèi)用、前期費(fèi)用、建安費(fèi)用、其他直接費(fèi)、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、利息、稅金等，以內(nèi)部管理口徑為準(zhǔn)，不涉及對(duì)外提供信息，與會(huì)計(jì)核算口徑不完全相同。2.2 適用于公司全額投資或控股項(xiàng)目的內(nèi)部成本管理，不屬此范圍的項(xiàng)目，總部結(jié)合實(shí)際情況確定其具體管理辦法。3. 成本管理總體思路3.1 以統(tǒng)

2、一成本科目為前提，以全過程成本管理為主線，以建安成本動(dòng)態(tài)監(jiān)控為重點(diǎn)，以建立成本經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)庫為支撐，以統(tǒng)一合約安排模式及ERP 項(xiàng)目管理為手段，構(gòu)建有效的成本管理體系，2不斷完善，持續(xù)改進(jìn)。4. 成本管理的做法及要求4.1 組織架構(gòu)4.1.1 在總部成立項(xiàng)目成本管理工作小組，小組成員由公司發(fā)展管理委員會(huì)確定，由總部主管領(lǐng)導(dǎo)、各相關(guān)部門負(fù)責(zé)人和各地區(qū)公司財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人組成，負(fù)責(zé)統(tǒng)領(lǐng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)線的項(xiàng)目成本管理工作，并向公司發(fā)展管理委員會(huì)負(fù)責(zé)。4.1.2 總部發(fā)展管理部為項(xiàng)目成本管理的日常工作機(jī)構(gòu), 具體負(fù)責(zé)工作小組成員之間及工作小組與地區(qū)公司之間的聯(lián)絡(luò)等工作。4.1.3 總部各部門的職責(zé)分工：投資管理部負(fù)責(zé)

3、土地相關(guān)費(fèi)用的管理，包括地價(jià)、拆遷費(fèi)、契稅、交易手續(xù)費(fèi)等費(fèi)用的目標(biāo)控制值的審核和過程監(jiān)控，負(fù)責(zé)審核監(jiān)控項(xiàng)目投資回報(bào)水平不低于可行性研究階段確立的標(biāo)準(zhǔn)。規(guī)劃設(shè)計(jì)中心負(fù)責(zé)勘察設(shè)計(jì)相關(guān)費(fèi)用的管理， 進(jìn)行目標(biāo)控制值的審核和過程監(jiān)控。同時(shí)，對(duì)影響建安成本的主要設(shè)計(jì)指標(biāo)（如鋼筋含量、混凝土含量等）的合理性和經(jīng)濟(jì)性提出專業(yè)意見。營銷策劃中心負(fù)責(zé)營銷相關(guān)費(fèi)用的管理，進(jìn)行目標(biāo)控制值的審核和過程監(jiān)控。財(cái)務(wù)資金部負(fù)責(zé)利息費(fèi)用的管理，進(jìn)行目標(biāo)控制值的審核和過程監(jiān)控。發(fā)展管理部負(fù)責(zé)總成本、建安費(fèi)用與主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、大配套3工程等的管理，進(jìn)行目標(biāo)控制值的審核和過程監(jiān)控。4.1.4 各地區(qū)公司由財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人統(tǒng)領(lǐng)本公司的成本

4、管理工作，并向總部項(xiàng)目成本管理工作小組負(fù)責(zé)。4.1.5 各地區(qū)公司應(yīng)根據(jù)本公司架構(gòu)和部門分工，建立有效的部門成本歸口管理責(zé)任制，把目標(biāo)成本分解落實(shí)到相應(yīng)部門。4.2 執(zhí)行統(tǒng)一成本科目4.2.1 總部發(fā)展管理部負(fù)責(zé)制定、頒布和管理房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本科目，對(duì)科目名稱、核算內(nèi)容、使用要求等做出統(tǒng)一規(guī)定，并根據(jù)實(shí)際需要進(jìn)行不定期的調(diào)整與完善。4.2.2 各地區(qū)公司在成本管理的全過程中應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行統(tǒng)一成本科目，除非另有規(guī)定，不得自行增加或刪改。現(xiàn)行成本科目參見中海地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本科目（2005 年11 月修訂版）（附件01）。4.3 實(shí)施全過程目標(biāo)成本管理4.3.1 在項(xiàng)目的可行性研究、市場(chǎng)定位、規(guī)

5、劃設(shè)計(jì)、施工等各個(gè)階段，分別建立成本控制目標(biāo)，實(shí)行全過程目標(biāo)成本管理。4.3.2 對(duì)處在不同階段的項(xiàng)目，地區(qū)公司應(yīng)編制并上報(bào)成本、盈利測(cè)算資料，經(jīng)總部項(xiàng)目成本管理小組審核，公司發(fā)展管理委員會(huì)審批后，確定為下一階段成本控制的目標(biāo)值。4.3.3 目標(biāo)成本的確定原則4.3.3.1 不同階段目標(biāo)成本的確定原則：應(yīng)以達(dá)到規(guī)定的基準(zhǔn)盈利率為前提，以稅前成本總額為核定內(nèi)容，原則上后一階段的稅4前成本總額不得突破前一階段的總額。如果出現(xiàn)總建筑面積5以上或分類物業(yè)建筑面積10以上的較大變化，則設(shè)計(jì)費(fèi)用、建安費(fèi)用等以建筑面積為計(jì)算依據(jù)的成本項(xiàng)目，應(yīng)按原來確定的分類物業(yè)單位成本，相應(yīng)調(diào)整成本總額；如果原來沒有同類物

6、業(yè)，或有同類物業(yè)但物業(yè)檔次發(fā)生較大改變的，應(yīng)重新確定單位成本，相應(yīng)調(diào)整成本總額。4.3.3.2 對(duì)于需要分期實(shí)施的大型項(xiàng)目，分期成本的確定原則為：土地費(fèi)用按照各期的可售面積比例進(jìn)行分?jǐn)?；建安費(fèi)用以各分期內(nèi)實(shí)際建造物業(yè)作為成本指標(biāo)核定范圍，對(duì)于公共配套設(shè)施的建安費(fèi)用不考慮進(jìn)行跨期分?jǐn)?，但在進(jìn)行盈利計(jì)算時(shí)可以按照各期可售面積或建筑面積等作為依據(jù)進(jìn)行分?jǐn)偅怀恋刭M(fèi)用和建安費(fèi)用外的其他成本項(xiàng)目，屬各期共同發(fā)生的費(fèi)用，由地區(qū)公司以合理和便于操作的原則自行確定分?jǐn)偦鶖?shù)（如可售面積、建筑面積、土地面積、投資額或開發(fā)周期等）。4.3.3.3 利息費(fèi)用的確定原則：不論資金來源的渠道，以項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)金流量（扣除利息費(fèi)

7、用本身）為計(jì)算依據(jù)，采用統(tǒng)一的利率（利率由總部財(cái)務(wù)資金部確定），分季度計(jì)算至項(xiàng)目累計(jì)凈現(xiàn)金流量為零止的單利。4.3.3.4 管理費(fèi)用的確定原則：對(duì)于同時(shí)開發(fā)兩個(gè)及兩個(gè)以上項(xiàng)目（含分期項(xiàng)目）的地區(qū)公司，管理費(fèi)用應(yīng)在各項(xiàng)目之間合理分配，分配的依據(jù)同4.3.3.2，具體由各公司自行確定，但要確保分?jǐn)偟礁黜?xiàng)目的管理費(fèi)用合計(jì)等于公司全部的管理費(fèi)用。54.4 管理辦法與流程4.4.1 可研階段: 在完成土地吸納后，地區(qū)公司應(yīng)根據(jù)實(shí)際的土地成交價(jià)重新進(jìn)行成本盈利預(yù)測(cè)，在10 個(gè)工作日內(nèi)編報(bào)項(xiàng)目成本盈利預(yù)測(cè)表（附件02）、建安成本目標(biāo)控制表（附件03）、項(xiàng)目現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)表（附件04，本表專用于財(cái)務(wù)資金部進(jìn)行利

8、息費(fèi)用的計(jì)算和審核，下同），經(jīng)地區(qū)公司總經(jīng)理確認(rèn)后簽發(fā)書面通知（附件06），正式上報(bào)總部成本管理小組，由各小組成員按照分工進(jìn)行審核（附件07），報(bào)總經(jīng)理審批后（附件08），由發(fā)展管理委員會(huì)正式下達(dá)給地區(qū)公司（附件09），作為市場(chǎng)定位階段選擇方案的成本控制目標(biāo)。4.4.2 市場(chǎng)定位階段:在公司營銷決策委員會(huì)批復(fù)定位報(bào)告后 15個(gè)工作日內(nèi)，地區(qū)公司應(yīng)按照所確定的物業(yè)類型和檔次做出相應(yīng)的成本盈利預(yù)測(cè)，編報(bào)項(xiàng)目成本盈利預(yù)測(cè)表（附件02）、建安成本目標(biāo)控制表（附件03）、項(xiàng)目現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)表（附件04），經(jīng)地區(qū)公司總經(jīng)理確認(rèn)后簽發(fā)書面通知（附件06），正式上報(bào)總部成本管理小組，由各小組成員按照分工進(jìn)行審核

9、（附件07），報(bào)總經(jīng)理審批后（附件08），由發(fā)展管理委員會(huì)正式下達(dá)給地區(qū)公司（附件09），作為規(guī)劃設(shè)計(jì)階段選擇方案的成本控制目標(biāo)。4.4.3 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段：規(guī)劃設(shè)計(jì)方案獲得通過后，地區(qū)公司應(yīng)在市場(chǎng)定位階段成本控制目標(biāo)范圍內(nèi)，對(duì)規(guī)劃方案、技術(shù)指標(biāo)、結(jié)構(gòu)形式、建筑用料、設(shè)備選型等影響成本的重要內(nèi)容，反6復(fù)比較各種技術(shù)方案，對(duì)影響成本的關(guān)鍵指標(biāo)（如鋼筋、混凝土含量等）進(jìn)行限額設(shè)計(jì)。初步設(shè)計(jì)完成后，地區(qū)公司應(yīng)在15 個(gè)工作日內(nèi)按照設(shè)計(jì)結(jié)果進(jìn)行成本盈利預(yù)測(cè)，編報(bào)項(xiàng)目成本盈利預(yù)測(cè)表（附件02）、建安成本目標(biāo)控制表（附件03）、項(xiàng)目現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)表（附件04），經(jīng)地區(qū)公司總經(jīng)理確認(rèn)后簽發(fā)書面通知（附件06），

10、正式上報(bào)總部成本管理小組，由各小組成員按照分工進(jìn)行審核（附件07），報(bào)總經(jīng)理審批后（附件08），由發(fā)展管理委員會(huì)正式下達(dá)給地區(qū)公司（附件09），作為施工階段的成本控制目標(biāo)。4.4.4 施工階段：4.4.4.1 在主體工程開工或主包合同簽訂（以先到者為準(zhǔn)）、項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后的15 個(gè)工作日內(nèi)，地區(qū)公司應(yīng)對(duì)建安成本進(jìn)行預(yù)測(cè)，按照已經(jīng)發(fā)生的實(shí)際成本，測(cè)算預(yù)計(jì)尚需發(fā)生的成本，編報(bào)項(xiàng)目建安成本預(yù)測(cè)明細(xì)表（附件05），經(jīng)地區(qū)公司總經(jīng)理確認(rèn)后簽發(fā)書面通知（附件06），正式上報(bào)總部成本管理小組，由發(fā)展管理部進(jìn)行審核，報(bào)主管領(lǐng)導(dǎo)和總經(jīng)理審批后，由發(fā)展管理委員會(huì)正式下達(dá)給地區(qū)公司（附件09），作為項(xiàng)目竣工結(jié)算的建安

11、成本控制目標(biāo)。4.4.4.2 在施工過程中，地區(qū)公司應(yīng)及時(shí)跟蹤建安成本的執(zhí)行情況，在進(jìn)度的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)上應(yīng)進(jìn)行成本預(yù)測(cè)，成本預(yù)測(cè)的次數(shù)和具體節(jié)點(diǎn)可根據(jù)項(xiàng)目的不同情況分別確定，但無論何種情況，在主體結(jié)構(gòu)封頂后的15 個(gè)工作日內(nèi)，地區(qū)公司都應(yīng)對(duì)建安成本進(jìn)行7預(yù)測(cè)，編報(bào)項(xiàng)目建安成本預(yù)測(cè)明細(xì)表（附件05），上報(bào)總部發(fā)展管理部，如果預(yù)計(jì)建安成本超過控制目標(biāo)的5，則按照4.4.4.3 的規(guī)定辦理。4.4.4.3 除上述階段的關(guān)鍵控制點(diǎn)地區(qū)公司應(yīng)上報(bào)并得到成本控制目標(biāo)的審批外（但對(duì)于各階段關(guān)鍵控制點(diǎn)間隔過短的項(xiàng)目，總部可以根據(jù)實(shí)際需要決定免除其中個(gè)別節(jié)點(diǎn)的成本目標(biāo)預(yù)測(cè)和審批），如果在項(xiàng)目施工階段出現(xiàn)總成本預(yù)計(jì)超

12、支2或建安成本超支5%的情況時(shí)，地區(qū)公司還應(yīng)及時(shí)上報(bào)項(xiàng)目成本超支審批表（附件10）或建安成本超支審批表（附件11），并附上成本超支分析報(bào)告，說明超支的具體內(nèi)容、原因、超支成本的消化途徑、應(yīng)汲取的教訓(xùn)和改進(jìn)的措施等，經(jīng)總部發(fā)展管理委員會(huì)（建安成本超支由主管領(lǐng)導(dǎo)）批準(zhǔn)后相應(yīng)調(diào)整成本控制目標(biāo)。4.4.4.4 總部對(duì)地區(qū)公司的工程物資合同有監(jiān)管的權(quán)利和責(zé)任，并直接參與大額工程物資合同的招標(biāo)、定標(biāo)等工作，具體辦法參見關(guān)于加強(qiáng)工程合同管理的通知（附件14）。4.4.4.5 總部對(duì)工程合同的增補(bǔ)實(shí)行審批管理。固定總價(jià)的工程合同，其增補(bǔ)合同額（包括設(shè)計(jì)變更與簽證等引起的增補(bǔ)）累計(jì)每達(dá)到：主包合同200 萬元、

13、其他合同100 萬元，應(yīng)上報(bào)總部發(fā)展管理部履行審批手續(xù)，經(jīng)審批后的增補(bǔ)合同方能辦理款項(xiàng)支付； 暫定總價(jià)的工程合同,暫定總價(jià)達(dá)到100 萬元的,地區(qū)公司應(yīng)在簽訂合同前上報(bào)總部發(fā)展管理部核定暫定總價(jià)，暫定總8價(jià)未轉(zhuǎn)換為固定總價(jià)前，該合同不得確認(rèn)增補(bǔ)合同。暫定總價(jià)合同轉(zhuǎn)為固定總價(jià)時(shí)，地區(qū)公司應(yīng)上報(bào)總部發(fā)展管理部核銷原暫定總價(jià)，經(jīng)審定后方可按照固定總價(jià)合同處理。具體操作辦法參見ERP 項(xiàng)目管理應(yīng)用規(guī)定中3.2.1 的規(guī)定（附件15）。4.4.4.6 總部對(duì)設(shè)備合同、材料合同的增補(bǔ)實(shí)行審批管理。已經(jīng)有準(zhǔn)確應(yīng)供數(shù)量的合同，如果當(dāng)期累計(jì)完成額超過原合同100 萬元時(shí)，應(yīng)當(dāng)上報(bào)總部發(fā)展管理部履行審批手續(xù)。此后

14、，當(dāng)累計(jì)合同完成額每超過上次已經(jīng)審批數(shù)的100 萬元，都應(yīng)再次上報(bào)總部審批。未審批的超額款項(xiàng)財(cái)務(wù)部門不應(yīng)辦理付款。具體操作辦法參見ERP 項(xiàng)目管理應(yīng)用規(guī)定中3.2.2 的規(guī)定（附件15）。4.4.4.7 總部對(duì)地區(qū)公司的大額工程物資付款實(shí)行審批管理，對(duì)達(dá)到規(guī)定數(shù)額標(biāo)準(zhǔn)的工程歀，應(yīng)上報(bào)總部審批后，地區(qū)公司方能辦理歀項(xiàng)支付。具體辦法參見關(guān)于加強(qiáng)對(duì)大額工程款支付審批管理的通知（附件16）。4.4.4.8 總部對(duì)地區(qū)公司的合約安排模式作出統(tǒng)一規(guī)定，包括合約策劃、工程分判模式、報(bào)價(jià)及定標(biāo)、甲供材管理、進(jìn)度款支付等，地區(qū)公司應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行。具體參見中海地產(chǎn)統(tǒng)一合約安排管理辦法（試行）（附件17）。4.4.4.

15、9 各地區(qū)公司應(yīng)按照總部的相關(guān)要求和多年以來形成的行之有效的作法,結(jié)合本公司的實(shí)際情況制定自己的合約管理辦法并認(rèn)真執(zhí)行。總部制定的中海地產(chǎn)工程合約管理指引（附件918），各地區(qū)公司可以參照使用。4.4.5 成本后評(píng)估4.4.5.1 項(xiàng)目完工后的 6 個(gè)月內(nèi)，地區(qū)公司應(yīng)對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行后評(píng)估。4.4.5.2 成本后評(píng)估應(yīng)圍繞歷次成本控制目標(biāo)的變化加以分析，重點(diǎn)分析實(shí)際成本與第一次成本控制目標(biāo)和最后一次成本控制目標(biāo)的差異原因，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn),形成專題報(bào)告,并組織相關(guān)人員學(xué)習(xí),不斷提高專業(yè)能力與管理水平。4.4.5.3 實(shí)際成本應(yīng)與成本控制目標(biāo)的口徑一致。4.4.5.4 后評(píng)估的具體操作應(yīng)按照中海地產(chǎn)項(xiàng)

16、目后評(píng)估工作指引辦理。4.5 成本動(dòng)態(tài)監(jiān)控在項(xiàng)目開發(fā)過程中對(duì)成本實(shí)施動(dòng)態(tài)監(jiān)控是成本管理工作的重要任務(wù)，執(zhí)行情況直接影響成本指標(biāo)的最終結(jié)果。4.5.1 監(jiān)控內(nèi)容凡是確立了成本控制目標(biāo)的項(xiàng)目，其所有稅前成本項(xiàng)目都屬于成本監(jiān)控的內(nèi)容。4.5.2 監(jiān)控分工由各相關(guān)部門按照4.1.3 的職責(zé)分工實(shí)施成本動(dòng)態(tài)監(jiān)控。4.5.3 監(jiān)控方法4.5.3.1 對(duì)于在開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)進(jìn)行實(shí)時(shí)的成本預(yù)警和控制。以 ERP項(xiàng)目管理系統(tǒng)為主要監(jiān)控手段，總部各相關(guān)部門和各地區(qū)公司10應(yīng)根據(jù)管理所需的細(xì)化程度對(duì)不同科目級(jí)次設(shè)立預(yù)警和控制參數(shù)，確保預(yù)警信息的及時(shí)反饋和對(duì)超支情況的有效控制。具體為：總部各相關(guān)部門應(yīng)對(duì)本部門所管理的成本

17、項(xiàng)目的總額進(jìn)行預(yù)警、控制設(shè)置，對(duì)明細(xì)成本項(xiàng)目進(jìn)行預(yù)警、控制設(shè)置，細(xì)化的程度由各部門根據(jù)需要自行確定。各地區(qū)公司應(yīng)根據(jù)部門成本歸口管理責(zé)任進(jìn)行預(yù)警、控制設(shè)置，并盡可能細(xì)化對(duì)成本科目的控制管理，通過控制好細(xì)項(xiàng)指標(biāo)確保總指標(biāo)不突破。4.5.3.2 總部發(fā)展管理部不定期向總部主管領(lǐng)導(dǎo)提供各項(xiàng)目成本執(zhí)行情況的報(bào)表（附件12），對(duì)已經(jīng)超支和預(yù)計(jì)將超支的成本項(xiàng)目進(jìn)行說明分析，涉及各分管部門的超支成本項(xiàng)目，各分管部門應(yīng)提供相應(yīng)的說明分析，交發(fā)展管理部進(jìn)行匯總。在成本監(jiān)控過程中，如果發(fā)現(xiàn)總成本已經(jīng)超支或預(yù)計(jì)超支2或建安成本超支5%的情況時(shí)，責(zé)成經(jīng)營單位按照4.4.4.3 執(zhí)行。對(duì)于總成本未超過2及建安成本未超過

18、5的，但其中建安費(fèi)用的巖土工程、基礎(chǔ)工程、配套設(shè)施、配套工程、室外工程的分項(xiàng)超支比例達(dá)到10，或分類單體工程的分項(xiàng)超支比例達(dá)到6，經(jīng)營單位應(yīng)在15 日內(nèi)向總部發(fā)展管理部報(bào)送該項(xiàng)成本超支情況的分析說明。4.6 成本數(shù)據(jù)采集不斷積累項(xiàng)目成本經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)是成本管理工作的一項(xiàng)重要內(nèi)容，它對(duì)于分析評(píng)判成本支出水平，探求成本規(guī)律，進(jìn)行投資估算、制定先進(jìn)合理的成本控制目標(biāo)等都有直接的作用。114.6.1 總部各相關(guān)部門都應(yīng)對(duì)本部門所管理的成本項(xiàng)目的歷史數(shù)據(jù)進(jìn)行采集，并加以分析總結(jié)，形成經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)。4.6.2 采集的時(shí)間應(yīng)以實(shí)際成本最終確認(rèn)發(fā)生完結(jié)為前提，采集的方式和內(nèi)容由總部各歸口管理部門自行決定。4.6.3 建安成本采集的形式和內(nèi)容應(yīng)以充分表明成本的構(gòu)成為目標(biāo)，并簡(jiǎn)明直觀，便于總結(jié)規(guī)律。建安成本數(shù)據(jù)采集分析表見附件13。5. 其它5.1 文件、資料歸檔管理總部及地區(qū)公司要加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目成本文件及資料的歸檔管理工作，建立健全相應(yīng)的檔案管理制度，并將責(zé)任落實(shí)到具體的管理人員。5.2 保密要求成本資料是公司的核心機(jī)密，總部及地區(qū)公司應(yīng)建立健全相應(yīng)的保密工作制度。任何人不準(zhǔn)向外泄露，不準(zhǔn)將文件私自帶出公司寫字樓（因工作需要除外），如有違規(guī)，應(yīng)追究違規(guī)者責(zé)任。附件01：中海地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本科目附表02：項(xiàng)目成本及盈利預(yù)