工業(yè)用地政策課件

1、 土地政策學Land Policy第8章 工業(yè)用地政策 工業(yè)用地概述11工業(yè)用地出讓政策2工業(yè)用地集約節(jié)約利用政策4中國工業(yè)用地出讓最低價格政策3工業(yè)用地空間布局政策15 8.1 工業(yè)用地政策概述 對于大多數(shù)發(fā)展中國家來說，“無工不富”已經(jīng)成為根深蒂固的發(fā)展理念。在工業(yè)化發(fā)展過程中，土地起著重要的作用，它為工業(yè)建設提供了堅實的物質(zhì)基礎，為工業(yè)發(fā)展構(gòu)筑了持久性的保障。 8.1.1 工業(yè)用地概念 一般地講，工業(yè)用地主要指工礦企業(yè)為生產(chǎn)經(jīng)營而所需的生產(chǎn)車間、庫房、堆場、構(gòu)筑物及其附屬設施（包括其專用的鐵路、碼頭和道路等）等建設用地。8.1.2 工業(yè)用地功能 工業(yè)用地在推動城市健康、穩(wěn)定發(fā)展方面具有重

2、要價值：工業(yè)是城市發(fā)展的基礎，工業(yè)用地擴張在促進工業(yè)化發(fā)展的同時，對城市化進程起著重要推動作用。從解決就業(yè)層面而言，工業(yè)用地增加會帶來更多就業(yè)崗位。 在城市化進程中，城市空間布局的合理科學對于城市實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展至關(guān)重要。2004年國務院出臺國務院關(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知（國200428號），其中明確規(guī)定：“工業(yè)用地必須采用招標拍賣掛牌方式出讓，其出讓價格不得低于公布的最低價標準”。根據(jù)國發(fā)200428號文的規(guī)定，2005年12月20日，位于深圳市龍崗區(qū)寶龍工業(yè)城的兩宗工業(yè)及工業(yè)配套用地在深圳市土地房產(chǎn)交易中心成功掛牌出讓，這是首次在產(chǎn)業(yè)用地供應領(lǐng)域引進市場化機制配置土地資源，以掛牌方式出

3、讓產(chǎn)業(yè)用地。 8.2 工業(yè)用地出讓政策 工業(yè)用地“招拍掛”出讓內(nèi)容工業(yè)用地“招拍掛”出讓特點工業(yè)用地“招拍掛”出讓意義國有建設用地取得文件（有權(quán)機關(guān)批準文件或土地權(quán)屬來源材料）；土地利用年度計劃；發(fā)改部門對擬建工業(yè)項目建議及產(chǎn)業(yè)類型、生產(chǎn)技術(shù)要求的確定意見；規(guī)劃部門對該項目規(guī)劃選址意見書及規(guī)劃指標要求；擬出讓地塊的勘測定界圖（國土部門提供）；宗地土地評估報告和技術(shù)報告；環(huán)保部門根據(jù)發(fā)改項目建議對該項目的 環(huán)保要求；縣級以上人民政府關(guān)于對出讓方案的審批意見；其他有關(guān)材料；2.投標單位所需文件招標拍賣 “招拍掛” 出讓方式 掛牌3. “招拍掛”出讓方式8.2.2 工業(yè)用地“招拍掛”出讓特點規(guī)劃指標

4、制定受工業(yè)行業(yè)差異的影響出讓公告需確保被選擇行業(yè)與功能區(qū)規(guī)劃相一致供地程序與基本建設審批程序關(guān)系的特殊化8.3 中國工業(yè)用地出讓最低價格政策 工業(yè)用地價格的影響因素工業(yè)用地出讓最低價政策沿革工業(yè)用地最低價政策意義 8.3.1 工業(yè)用地價格的影響因素自然因素交通便捷度基礎設施情況區(qū)域經(jīng)濟水平政府干預程度2001年4月30日發(fā)布的國務院關(guān)于加強國有土地資產(chǎn)管理的通知（國發(fā)200115號）又再次重申“各級人民政府均不得低于協(xié)議出讓最低價出讓土地”。2003年06月11日國土資源部發(fā)布的協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定（國土資源部令第21號）規(guī)定：“自2003年08月01日以協(xié)議方式出讓國有土地使用權(quán)的出讓

5、金不得低于按國家規(guī)定所確定的最低價”，同時規(guī)定“協(xié)議出讓最低價不得低于新增建設用地的土地有償使用費、征地（拆遷）補償費用以及按照國家規(guī)定應當繳納的有關(guān)稅費之和；有基準地價的地區(qū)，協(xié)議出讓最低價不得低于出讓地塊所在級別基準地價的70%”。2004年10月21日，國務院發(fā)布國務院關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定（國發(fā)200428號），明確“除按現(xiàn)行規(guī)定必須實行招標、拍賣、掛牌出讓的用地外，工業(yè)用地也要創(chuàng)造條件逐步實行招標、拍賣、掛牌出讓”，同時規(guī)定“禁止非法壓低地價招商。省、自治區(qū)、直轄市人民政府要依照基準地價制定并公布協(xié)議出讓土地最低價標準。協(xié)議出讓土地除必須嚴格執(zhí)行規(guī)定程序外，出讓價格不得低于最

6、低價標準。違反規(guī)定出讓土地造成國有土地資產(chǎn)流失的，要依法追究責任；情節(jié)嚴重的，依照中華人民共和國刑法的規(guī)定，以非法低價出讓國有土地使用權(quán)罪追究刑事責任?！边@是國家首次明確提出工業(yè)用地要創(chuàng)造條件逐漸實行招拍掛出讓。2006年8月又下發(fā)了關(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知（國發(fā)（2006）31號），該通知明確提出：國家根據(jù)土地等級、區(qū)域土地利用政策等，統(tǒng)一制訂并公布各地工業(yè)用地出讓最低價標準，工業(yè)用地必須采取招標拍賣掛牌方式出讓，其出讓價格不得低于最低價標準。為貫徹落實國務院31號文件精神，2006年12月27日國土資源部統(tǒng)一制訂了全國工業(yè)用地出讓最低價標準，并對實施政策做出了一系列明確規(guī)定。這一標準

7、將從2007年1月1日起執(zhí)行。標準規(guī)定“全國工業(yè)用地必須采用招標、拍賣、掛牌方式出讓，其出讓底價和成交價格均不得低于所在地土地等別相對應的最低價標準。”8.3.3 工業(yè)用地最低價政策意義有利于工業(yè)用地價格理性回歸有利于土地市場發(fā)育與規(guī)范有利于克服工業(yè)用地出讓、使用中的諸多問題8.4 工業(yè)用地集約節(jié)約利用政策 工業(yè)用地集約節(jié)約利用內(nèi)涵工業(yè)用地集約節(jié)約利用評價指標體系工業(yè)用地集約節(jié)約利用政策措施8.4.1 工業(yè)用地集約節(jié)約利用內(nèi)涵 工業(yè)用地集約節(jié)約利用包括四個層面的涵義 ：狹義的，即較低量的土地投入，相對大量的產(chǎn)出。工業(yè)用地集約利用必須在合理布局、優(yōu)化用地結(jié)構(gòu)的前提下進行，否則即使投人再多，容積率

8、和使用強度再高，也不僅不能達到最佳的利用效果，甚至會出現(xiàn)負效應。8.4.2 工業(yè)用地集約節(jié)約利用評價指標體系 1.評價指標體系建立的原則全面性和代表性原則。獨立性原則。定性和定量相結(jié)合原則?？刹僮餍栽瓌t。系統(tǒng)性和層次性原則。 2.指標體系及其含義土地投入強度。土地產(chǎn)出效益。土地使用強度。（4）土地生態(tài)效益。8.4.3 工業(yè)用地集約節(jié)約利用政策措施工業(yè)用地集約節(jié)約利用政策措施規(guī)劃行政出讓方式稅費8.5 工業(yè)用地空間布局政策 8.5.1 工業(yè)用地空間集散理論 促使工業(yè)用地集聚和分散的因素： 一方面是由于生產(chǎn)規(guī)模的擴大和運輸條件及儲藏技術(shù)的提高產(chǎn)生的離心力，使工業(yè)用地有分散的趨勢； 另一方面，是工業(yè)用地規(guī)模利用和集聚效應等影響產(chǎn)生的向心力，又使工業(yè)用地能夠在分散地重新集聚。 8.5.2 工業(yè)用地布局模式都市工業(yè)用地布局舊工業(yè)用地再開發(fā)，包括： （1）經(jīng)濟復興型 （2）生態(tài)改造型 （3）保護利用型生態(tài)型工業(yè)用地布局章節(jié)練習【本章基本概念】 工業(yè)用地