民法筆記司法考試、法學(xué)專業(yè)最新筆記系列

1、民法筆記司法考試、法學(xué)專業(yè)最新筆記系列資料僅供參考民法總則 1.人格：自然人主體性要素的總稱。人格要素包括生命、身體、健康等物質(zhì)要素和姓名、肖像、名譽(yù)、隱私等精神性要素。人格在法律上不得拋棄、轉(zhuǎn)讓和剝奪。法人也享有名稱權(quán)、名譽(yù)權(quán)和榮譽(yù)權(quán)等有限人格。 2.身份：基于血緣、婚姻、法律創(chuàng)設(shè)（如：收養(yǎng)）而形成。僅存在于自然人之間，不得拋棄和轉(zhuǎn)讓。法人沒有身份權(quán)。（法人因此不能夠結(jié)婚） 3.民法通則關(guān)于公民的規(guī)定，適用于中華人民共和國(guó)領(lǐng)域內(nèi)的外國(guó)人、無國(guó)籍人，法律另有規(guī)定的除外。（在中國(guó)民法的語(yǔ)境里，公民=自然人） 4.公民的民事權(quán)利能力（如：著作權(quán)、創(chuàng)造權(quán)等）自出生時(shí)開始。出生的時(shí)間以戶籍證明為準(zhǔn)；沒

2、有戶籍證明的，以醫(yī)院出具的出生證明為準(zhǔn)。沒有醫(yī)院證明的，參照其它有關(guān)證明認(rèn)定。（注意先后順序） 5.死者不再享有民事權(quán)利能力，也不再享有人格權(quán)。但她人侵犯死者的隱私、名譽(yù)等人格利益，法律依然應(yīng)當(dāng)予以保護(hù)。（此時(shí)為保護(hù)社會(huì)利益） 6.自然人的某些特殊的民事權(quán)利能力（如：結(jié)婚）不是始于出生，而是要達(dá)到一定年齡以后才能享有。 7.十六周歲以上不滿十八周歲的公民，能夠以自己的勞動(dòng)取得收入，并能維持當(dāng)?shù)厝罕娨话闵钏降?，能夠認(rèn)定為以自己的勞動(dòng)收入為主要生活來源的完全民事行為能力人。 8.無民事行為能力人、限制民事行為人接受獎(jiǎng)勵(lì)、贈(zèng)與、報(bào)酬，她人不得以行為人無民事行為能力、限制民事行為能力為由，主張以上

3、行為無效。十周歲以上的未成年人，經(jīng)法定代理人的同意，能夠從事與其年齡、智力不相適應(yīng)的某些民事行為。 9.侵權(quán)行為發(fā)生時(shí)行為人不滿十八周歲，在訴訟時(shí)已滿十八周歲，并有經(jīng)濟(jì)能力的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任；行為人沒有經(jīng)濟(jì)能力的，應(yīng)當(dāng)由原監(jiān)護(hù)人承擔(dān)民事責(zé)任。 行為人致人損害時(shí)年滿十八周歲的，應(yīng)當(dāng)由本人承擔(dān)民事責(zé)任；沒有經(jīng)濟(jì)收入的，由扶養(yǎng)人墊付；墊付有困難的，也能夠判決或者調(diào)解延期給付。 10.公民以她的戶籍所在地的居住地為住所，經(jīng)常居住地與住所不一致的，經(jīng)常居住地視為住所。 公民離開住所地最后連續(xù)居住1年以上的地方，為經(jīng)常居住地。但住院治病的除外。公民由其戶籍所在地遷出后至遷入另一地之前，無經(jīng)常居住地的，仍

4、以其原戶籍所在地為住所。04.02 一、監(jiān)護(hù) 1.民法語(yǔ)境中規(guī)定的近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女。 2.人民法院指定監(jiān)護(hù)人時(shí)，前一順序有監(jiān)護(hù)資格的人無監(jiān)護(hù)能力或者對(duì)被監(jiān)護(hù)人明顯不利的，人民法院能夠根據(jù)對(duì)被監(jiān)護(hù)人有利的原則，從后一順序有監(jiān)護(hù)資格的人中擇優(yōu)確定。被監(jiān)護(hù)人有識(shí)別能力的，應(yīng)視情況征求被監(jiān)護(hù)人的意見。 監(jiān)護(hù)人能夠一人，也能夠是同一順序中的數(shù)人。 3.有監(jiān)護(hù)資格的人之間協(xié)議確定監(jiān)護(hù)人的，應(yīng)當(dāng)由協(xié)議確定的監(jiān)護(hù)人對(duì)被監(jiān)護(hù)人承擔(dān)監(jiān)護(hù)責(zé)任。 4.有關(guān)組織依照民法通則規(guī)定指定監(jiān)護(hù)人，被指定人不服的，應(yīng)當(dāng)在接到通知的次日起三十日內(nèi)向人民法院起訴。逾期起訴的，

5、按變更監(jiān)護(hù)關(guān)系處理。 5.擅自變更指定監(jiān)護(hù)關(guān)系的，由原被指定的監(jiān)護(hù)人和變更后的監(jiān)護(hù)人承擔(dān)監(jiān)護(hù)責(zé)任。（此時(shí)應(yīng)為連帶責(zé)任） 6.夫妻離婚后，與子女共同生活的一方無權(quán)取消對(duì)方對(duì)該子女的監(jiān)護(hù)權(quán)，可是，未與該子女共同生活的一方對(duì)該子女有犯罪行為、虐待行為或者對(duì)該子女明顯不利的，人民法院認(rèn)為能夠取消的除外。 7.夫妻一方死亡后，另一方將子女送給她人收養(yǎng)，如收養(yǎng)對(duì)子女的健康成長(zhǎng)并無不利，又辦了合法收養(yǎng)手續(xù)的，認(rèn)定收養(yǎng)關(guān)系成立；其它有監(jiān)護(hù)資格的人不得以收養(yǎng)未經(jīng)其同意而主張收養(yǎng)關(guān)系無效。 8.認(rèn)定監(jiān)護(hù)人的監(jiān)護(hù)能力，應(yīng)當(dāng)根據(jù)身體健康狀況、經(jīng)濟(jì)條件、與被監(jiān)護(hù)人在生活上的聯(lián)系狀況加以確定。 9.有財(cái)產(chǎn)的無民事行為能力

6、人、限制民事行為能力人造成她人損害的，從本人財(cái)產(chǎn)中支付賠償費(fèi)用。不足部分，由監(jiān)護(hù)人適當(dāng)賠償，但單位擔(dān)任監(jiān)護(hù)人的除外。 10.監(jiān)護(hù)人能夠?qū)⒈O(jiān)護(hù)職責(zé)部分或者全部委托給她人。（按照法定程序） 11.夫妻離婚后，未成年子女侵犯她人權(quán)益的，同該子女共同生活的一方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任；如果獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任確有困難的，能夠責(zé)令未與該子女共同生活的一方共同承擔(dān)民事責(zé)任。 12.對(duì)未成年人依法負(fù)有教育、管理、保護(hù)義務(wù)的學(xué)校、幼兒園或者其它教育機(jī)構(gòu)，未盡職責(zé)范圍內(nèi)的相關(guān)義務(wù)致使未成年人遭受人身?yè)p害，或者未成年人致使她人人身?yè)p害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)與其過錯(cuò)相應(yīng)的賠償責(zé)任。 第三人侵權(quán)致未成年人遭受人身?yè)p害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

7、學(xué)校幼兒園等教育機(jī)構(gòu)有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的補(bǔ)充賠償責(zé)任。 13.被監(jiān)護(hù)人無獨(dú)立財(cái)產(chǎn)的，由監(jiān)護(hù)人承擔(dān)民事責(zé)任。監(jiān)護(hù)人盡了監(jiān)護(hù)責(zé)任的，能夠適當(dāng)減輕她的民事責(zé)任。 14.被人民法院宣告為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的，根據(jù)她健康恢復(fù)的狀況，經(jīng)本人或者利害關(guān)系人申請(qǐng)，人民法院能夠宣告她為限制民事行為能力人或者完全民事行為能力人。 二、宣告死亡和宣告失蹤（宣告失蹤制度的目的在于結(jié)束失蹤人財(cái)產(chǎn)關(guān)系的不確定狀態(tài)，宣告失蹤的法律效力在于財(cái)產(chǎn)代管人的設(shè)立；宣告死亡只是依法對(duì)失蹤人死亡的推定。如果失蹤人的生命沒有終結(jié)，就應(yīng)承認(rèn)其享有民事權(quán)利能力。） 1.宣告失蹤和宣告死亡過程中，戰(zhàn)爭(zhēng)期間下落不明的，下

8、落不明的時(shí)間從戰(zhàn)爭(zhēng)結(jié)束之日起計(jì)算。 2.宣告失蹤的案件，由被宣告失蹤人住所地的基層人民法院管轄。住所地與居住地不一致的，由最后居住地基層人民法院管轄。 3.失蹤人的財(cái)產(chǎn)代管人拒絕支付失蹤人所負(fù)的稅款、債務(wù)和其它費(fèi)用，債權(quán)人提起訴訟的，人民法院應(yīng)當(dāng)將代管人列為被告。 失蹤人的財(cái)產(chǎn)代管人向失蹤人的債務(wù)人要求償還債務(wù)的，能夠作為原告提起訴訟。 4.人民法院審理宣告失蹤的案件，應(yīng)當(dāng)查清被申請(qǐng)宣告失蹤人的財(cái)產(chǎn)，指定臨時(shí)管理人或者采取訴訟保全措施，發(fā)出尋找失蹤人的公告，公告期間為三個(gè)月。公告期間屆滿，人民法院根據(jù)被宣告失蹤人失蹤的事實(shí)是否得到確認(rèn)，作出宣告失蹤的判決或者終結(jié)審理的裁定。如果判決宣告為失蹤人

9、，應(yīng)當(dāng)同時(shí)指定失蹤人的財(cái)產(chǎn)代管人。人民法院指定失蹤人的財(cái)產(chǎn)代管人，應(yīng)當(dāng)根據(jù)有利于保護(hù)失蹤人財(cái)產(chǎn)的原則指定。 5.人民法院受理宣告失蹤、宣告死亡案件后，應(yīng)當(dāng)發(fā)出尋找下落不明人的公告。宣告失蹤的公告期間為三個(gè)月，宣告死亡的公告期間為一年。因意外事故下落不明，經(jīng)有關(guān)機(jī)關(guān)證明該公民不可能生存存的，宣告死亡的公告期間為三個(gè)月。 6.宣告失蹤的申請(qǐng)人之間并無先后順序之分，申請(qǐng)死亡宣告的人有先后順序?？墒牵暾?qǐng)撤銷死亡宣不受順序的限制。 7.有民事行為能力人在被宣告死亡期間實(shí)施的民事法律行為有效。 8.被撤銷死亡宣告的人有權(quán)請(qǐng)求返還財(cái)產(chǎn)。依照繼承法取得她的財(cái)產(chǎn)的公民或者組織，應(yīng)當(dāng)返還原物；原物不存在的，給予

10、適當(dāng)補(bǔ)償。 9.宣告失蹤不是宣告死亡的必經(jīng)程序。符合申請(qǐng)宣告死亡的條件，利害關(guān)系人能夠不經(jīng)申請(qǐng)宣告失蹤而直接申請(qǐng)宣告死亡。但利害關(guān)系人只申請(qǐng)宣告失蹤的，應(yīng)當(dāng)宣告失蹤；同一順序的利害關(guān)系人，有的申請(qǐng)宣告死亡，有的不同意宣告死亡，則應(yīng)當(dāng)宣告死亡。 10.被宣告死亡的人，判決宣告之日為其死亡的日期。 11.被宣告死亡所引起的法律后果依然有效，但自然死亡前實(shí)施的民事法律行為與被宣告死亡引起的法律后果相抵觸的，則以其實(shí)施的民事法律行為為準(zhǔn)。 12.被宣告死亡的人與配偶的婚姻關(guān)系，自死亡宣告之日起消滅。死亡宣告被人民法院撤銷，如果其配偶尚未再婚的，夫妻關(guān)系從撤銷死亡宣告之日起自行恢復(fù)；如果其配偶再婚后又離

11、婚或者再婚后又死亡的，則不得認(rèn)定夫妻關(guān)系自行恢復(fù)。 13.在被宣告死亡期間，其子女被她人依法收養(yǎng)，被宣告死亡的人在死亡宣告被撤銷后，僅以未經(jīng)本人同意而主張收養(yǎng)關(guān)系無效的，一般不應(yīng)準(zhǔn)許，但收養(yǎng)人和被收養(yǎng)人同意的除外。 14.宣告死亡或者宣告失蹤案件，人民法院能夠根據(jù)申請(qǐng)人的請(qǐng)求，清理下落不明人的財(cái)產(chǎn)，指定訴訟期間的財(cái)產(chǎn)管理人。 15.人民法院宣告判決中確定的失蹤人的死亡日期，視為失蹤人死亡的日期；判決中沒有確定其死亡日期的，則以判決生效的日期為失蹤人死亡的日期。 三、個(gè)體工商戶和農(nóng)村承包經(jīng)營(yíng)戶 1.以公民個(gè)人名義申請(qǐng)登記的個(gè)體工商戶和個(gè)人承包的農(nóng)村承包經(jīng)營(yíng)戶，用家庭共有財(cái)產(chǎn)投資，或者收益的主要部

12、分供家庭成員享用的，其債務(wù)應(yīng)以家庭共有財(cái)產(chǎn)清償。 2.在訴訟中，個(gè)體工商戶以營(yíng)業(yè)執(zhí)照上登記的業(yè)主為當(dāng)事人。有字號(hào)的，應(yīng)在法律文書中注明登記的字號(hào)。 3.個(gè)體工商戶要依法經(jīng)核準(zhǔn)登記，農(nóng)村承包經(jīng)營(yíng)戶不需要登記。 個(gè)體工商戶能夠起字號(hào)，以字號(hào)名義從事民事活動(dòng)。 四、個(gè)人合伙 1.個(gè)人合伙能夠起字號(hào)，依法經(jīng)核準(zhǔn)登記，在核準(zhǔn)登記的經(jīng)營(yíng)范圍內(nèi)從事經(jīng)營(yíng)。 2.合伙的債務(wù)，由合伙人按照出資比例或者協(xié)議的約定，以各自的財(cái)產(chǎn)承擔(dān)清償責(zé)任。 合伙人對(duì)合伙的債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任，法律另有規(guī)定的除外。償還合伙債務(wù)超過自己應(yīng)當(dāng)承擔(dān)數(shù)額的合伙人，有權(quán)向其它合伙人追償。 3.個(gè)人合伙的全體合伙人在訴訟中為共同訴訟人。個(gè)人合伙有依

13、法核準(zhǔn)登記的字號(hào)的，應(yīng)在法律文書中注明登記的字號(hào)。全體合伙人能夠推選代表人；被推選的代表人，應(yīng)由全體合伙人出具推選書。 4.個(gè)人合伙或者個(gè)體工商戶，雖經(jīng)工商行政管理部門錯(cuò)誤地登記為集體所有制企業(yè)，但實(shí)際為個(gè)人合伙或者個(gè)體工商戶的，應(yīng)當(dāng)按個(gè)人合伙或者個(gè)體工商戶對(duì)待。 5.合伙人以個(gè)人財(cái)產(chǎn)出資，合伙的盈余分配所得用于其家庭成員生活的，應(yīng)先以合伙人的個(gè)人財(cái)產(chǎn)承擔(dān)，不足部分以合伙人的家庭共有財(cái)產(chǎn)承擔(dān)。04.06 一、法人（具體內(nèi)容，參見江平著西方各國(guó)民商事法律制度）： 1.法人擁有獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)，出資者一經(jīng)出資就喪失了出資財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)，而轉(zhuǎn)歸法人所有。 2.財(cái)團(tuán)法人和社團(tuán)法人的區(qū)別： A.財(cái)團(tuán)法人的

14、設(shè)立人或者出資人的出資，屬于捐贈(zèng)或者遺贈(zèng)，捐贈(zèng)人和遺贈(zèng)人不獲得社員對(duì)價(jià)（如：宋慶齡基金會(huì)）；社團(tuán)法人的設(shè)立或者其成員的出資，屬于取得社員權(quán)的合同行為（如：香港之三合會(huì)等，此種情形下涉及刑事違法評(píng)價(jià)）。 B.財(cái)團(tuán)法人只能為公益事業(yè)，并不得營(yíng)利；社團(tuán)法人既能夠從事公益事業(yè)，如工會(huì)，也能夠從事營(yíng)利事業(yè)，如公司。 C.財(cái)團(tuán)法人參加民事活動(dòng)，必須以捐贈(zèng)人的意思進(jìn)行。因此，財(cái)團(tuán)法人屬于她律法人，沒有自己的意思機(jī)關(guān)。社團(tuán)法人由社員組成意思機(jī)關(guān)，屬于自律法人，其從事的活動(dòng)在章程范圍內(nèi)，由意思機(jī)關(guān)決定。 3.法定代表人的代表權(quán)源于法律和章程，而不是源于法人的授權(quán)。 4.強(qiáng)制記憶：中國(guó)各商業(yè)銀行具有法人資格，實(shí)行

15、總行法人制，各銀行的分行、支行不具有法人資格。04.07 民事法律行為 1.民事法律關(guān)系的設(shè)立、終止和變更是由當(dāng)事人的意思表示（民法語(yǔ)境中的“意思表示”系指以產(chǎn)生、變更、消滅權(quán)利、義務(wù)為目的的精神活動(dòng)的外化）決定，如果雖有表示意思的行為，但法律效果不是由該表示的意思內(nèi)容決定，而是取決于法律的規(guī)定，則不是意思表示，如催告、拒絕要約，這在民法上稱為意思通知（如：實(shí)踐合同）。 （可參考 司考第三卷第1題和 司考第三卷第51題明確何種情況下構(gòu)成法律關(guān)系） 2.雙方民事法律行為中雙方的意思表示內(nèi)容是相對(duì)應(yīng)的，而多方行為中的意思表示一致是平行的，而不是相正確，是參與者的共同意思表示，其本質(zhì)是契約行為。在多

16、方民事法律行為中，各方當(dāng)事人意思表示的內(nèi)容是平行融合的，有差異時(shí)，按少數(shù)服從多數(shù)決定。 3.有償行為，有一般過失時(shí)就要承擔(dān)責(zé)任；無償行為一般以重大過失為要件。 4.不作為默示只有在法律有規(guī)定或者當(dāng)事人雙方有約定的情況下，才能夠視為意思表示。（注意：意思表示不真實(shí)的幾種常見形式，如惡意串通、重大誤解、合法形式掩蓋非法目的） 5.一方當(dāng)事人故意告知對(duì)方虛假情況或者故意隱瞞真實(shí)情況，誘使對(duì)方當(dāng)事人作出錯(cuò)誤意思表示的，能夠認(rèn)定為欺詐行為。 6.附延緩附件的民事法律行為在所附條件成就前，能夠協(xié)議解除。 7.委托代理中的基礎(chǔ)法律關(guān)系能夠是委托合同，也能夠是其它法律關(guān)系,如雇傭。但委托代理中代理人享有代理權(quán)

17、的依據(jù)一定是授權(quán)行為，而且這種授權(quán)行為是單方民事法律行為。 授權(quán)不明而產(chǎn)生責(zé)任時(shí)，被代理人對(duì)第三人負(fù)責(zé)，代理人負(fù)補(bǔ)充連帶責(zé)任。轉(zhuǎn)委托不明時(shí)的責(zé)任承擔(dān)參照?qǐng)?zhí)行。 8.數(shù)個(gè)委托代理人共同行使代理權(quán)的，如果其中一人或者數(shù)人未與其它委托代理人協(xié)商，所實(shí)施的行為侵害被代理人權(quán)益的，由實(shí)施行為的委托代理人承擔(dān)民事責(zé)任。 被代理人為數(shù)人時(shí)，其中一人或者數(shù)人未經(jīng)其它被代理人同意而提出解除代理關(guān)系，因此，造成損害的，由提出解除代理關(guān)系的被代理人承擔(dān)。 9.在表見代理關(guān)系下，相對(duì)人能夠做出兩種選擇： A.主張表見代理，請(qǐng)求被代理人承擔(dān)責(zé)任； B.主張無權(quán)代理，請(qǐng)求無權(quán)代理人承擔(dān)責(zé)任。 10.委托代理的基礎(chǔ)是特定當(dāng)

18、事人之間的信任關(guān)系（一般情況下，與身份關(guān)系不可分），因此，委托代理人、指定代理人原則上不享有復(fù)任代理權(quán)（轉(zhuǎn)委托）。 04.09 民事責(zé)任 1.不真正連帶責(zé)任（原為學(xué)理） 最高人民法院關(guān)于審理人身?yè)p害賠償案件適用法律若干問題的解釋(法釋 20號(hào))第三條第二款：“二人以上沒有共同故意或者共同過失，但其分別實(shí)施的數(shù)個(gè)行為間接結(jié)合發(fā)生同一損害后果的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)過失大小或者原因力比例各自承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任?！?不構(gòu)成共同侵權(quán)，不承擔(dān)連帶責(zé)任。 2.自助行為是指權(quán)利人為保護(hù)自己的權(quán)利，在情勢(shì)緊迫而又不能及時(shí)請(qǐng)求國(guó)家機(jī)關(guān)予以救助的情況下，對(duì)她人的財(cái)產(chǎn)或者人身施加的為法律或者社會(huì)公德所認(rèn)可的私力強(qiáng)制行為。 3.

19、好意施惠關(guān)系與合同的區(qū)別： 好意施惠關(guān)系關(guān)系中，當(dāng)事人就其約定，欠缺法律行為上的效果意思，沒有受其拘束的意思。 4.作為免責(zé)事由，意外事件僅適用于一般侵權(quán)行為責(zé)任之中，不適用于特殊侵權(quán)行為責(zé)任之中。 5.雇員的行為超出授權(quán)范圍，但其表現(xiàn)形式是履行職務(wù)或者與履行職務(wù)有內(nèi)在聯(lián)系的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為“從事雇傭活動(dòng)”。 6.精神損害撫慰金的請(qǐng)求權(quán)，不得讓與或者繼承。但賠償義務(wù)人已經(jīng)以書面方式承諾給予金錢賠償，或者賠償權(quán)利人已經(jīng)向人民法院起訴的除外。 7.受害人的故意是高度危險(xiǎn)作業(yè)致人損害的民事責(zé)任的唯一免責(zé)事由。 8.堆放物品的所有人、管理人不能證明自己沒有過錯(cuò)，在發(fā)生堆放物滾落、滑落或者堆放物倒塌致人損害

20、的，就推定所有人、管理人有過錯(cuò)。 9.對(duì)共同侵權(quán)行為既能夠起訴全體侵權(quán)人，也能夠起訴其中某一人，沒有先后順序。04.14 物權(quán)法 1.什么是物？ 簡(jiǎn)而言之，人類社會(huì)為求生存發(fā)展，必須消耗一定量之資源。能夠?qū)崿F(xiàn)前述目的，且為人力所能支配者（如海洋底土、外太空，在科學(xué)發(fā)達(dá)的前提下，是能夠?yàn)槿怂浜褪褂玫?，從而能視為法律語(yǔ)境中的“物”?；谌烁癃?dú)立和人權(quán)的考量與維護(hù)，人不能作為物。與人體相分離的頭發(fā)、血液、牙齒、骨骼等可視為物。死者雖不具有人格權(quán)，但為社會(huì)利益計(jì)，視為特殊物），均可稱之為物。 2.為什么要?jiǎng)?chuàng)立物權(quán)？ 人的需求沒有邊際，而資源有限。如放任自流，將導(dǎo)致惡意爭(zhēng)奪和使用。物權(quán)的設(shè)立目的在于

21、“定分止?fàn)帯?，消除交易過程中“動(dòng)”與“靜”的安全隱患。由公權(quán)力對(duì)物權(quán)的類型加以規(guī)定，能夠?qū)⒉煌嬷黧w之間的沖突加以調(diào)和，減少矛盾的爆發(fā)幾率，防止社會(huì)動(dòng)蕩，此應(yīng)為物權(quán)法定的最本質(zhì)要求。與此相聯(lián)的便是法定物權(quán)的公示、公信。一項(xiàng)物權(quán)要實(shí)現(xiàn)其價(jià)值，達(dá)到滿足人類生活之需要，必然要以各種方式進(jìn)入流通市場(chǎng)。參與各方為了保證各自權(quán)利的順利實(shí)現(xiàn)，必然希望對(duì)方的物權(quán)沒有瑕疵。于是，動(dòng)產(chǎn)交付、不動(dòng)產(chǎn)登記，出現(xiàn)了。 3.第三人善意取得 案例：甲（男）、乙（女）二人系夫妻，婚后購(gòu)有房屋一套，房屋的所有權(quán)證上登記的名字為甲。由于感情破裂，于 10月25日辦理離婚手續(xù)。雙方協(xié)議，房屋由甲所有，婚姻期間取得的其它財(cái)產(chǎn)由乙方

22、所有。因乙沒有住處，甲同意乙方仍住在該套房屋內(nèi)，至乙方找到住處時(shí)止。 10月27日，乙方乘甲方出差，將房屋的所有權(quán)證拿到房產(chǎn)交易所進(jìn)行交易，賣與丙，辦理了登記過戶手續(xù)，并將房屋的鑰匙交與丙。11月9日，甲回到家中，發(fā)現(xiàn)丙正對(duì)房屋進(jìn)行裝修，一問之下，方知事情原尾。甲稱，乙為無權(quán)處分權(quán)人，丙取得房屋無效，因而主張返還房屋，并恢復(fù)原狀。丙予以否決，稱其已辦理房屋買賣過戶登記，受法律保護(hù)。 研討： 法院對(duì)此案的判決會(huì)作何判決？ 依物權(quán)法第一百零六條：“無處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)： 受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或

23、者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的； 以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓； 轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。 受讓人依照前款規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請(qǐng)求賠償損失。 當(dāng)事人善意取得其它物權(quán)的，參照前兩款規(guī)定?！?本案中，丙是在房產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)辦理了房屋的購(gòu)買，并進(jìn)行了不動(dòng)產(chǎn)登記。生活實(shí)踐中，夫妻一方可代理對(duì)方為共同生活行使處分行為?？墒牵凑兆罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用中華人民共和國(guó)婚姻法若干問題的解釋一第十七條：“婚姻法第十七條關(guān)于夫或妻對(duì)夫妻共同所有的財(cái)產(chǎn)，有平等的處理權(quán)的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)理解為：（一）夫或妻在處理夫妻共同財(cái)產(chǎn)上的權(quán)利是平等的。因日常生活需要而

24、處理夫妻共同財(cái)產(chǎn)的，任何一方均有權(quán)決定。（二）夫或妻非因日常生活需要對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)做重要處理決定，夫妻雙方應(yīng)當(dāng)平等協(xié)商，取得一致意見。她人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對(duì)抗善意第三人。” 丙不得以不可能知道甲乙二人已離婚的事實(shí)，沒有這種“預(yù)測(cè)可能性”，應(yīng)屬“善意”為由主張受法律的保護(hù)。因此，該物權(quán)變動(dòng)應(yīng)屬無效，丙所受損失應(yīng)由乙負(fù)擔(dān)；如查明丙在買入該套房屋時(shí)明知的，應(yīng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。 參閱： 1.德國(guó)民法典（物權(quán)部分）； 2.史尚寬著物權(quán)法論； 3.孫憲忠著德國(guó)當(dāng)代物權(quán)法、論物權(quán)法； 4.陳華彬著物權(quán)法研究。 05.04物權(quán)法總則1.物權(quán)制定與人類生存息息相關(guān)

25、，與一國(guó)之經(jīng)濟(jì)體制唇齒相依，不具有債權(quán)法那樣的普遍的性質(zhì)，特別是其中關(guān)于土地制度的規(guī)定。因國(guó)家、民族和歷史傳統(tǒng)的不同而具有特殊性。2.沒有穩(wěn)定的財(cái)產(chǎn)歸屬秩序，最終財(cái)產(chǎn)流通秩序也難以維持。維持穩(wěn)定的財(cái)產(chǎn)歸屬秩序，不但在于定分止?fàn)?，而且還在于為建立良好的財(cái)產(chǎn)流通秩序提供可靠的法律基礎(chǔ)。3.通觀物權(quán)發(fā)展的進(jìn)程：社會(huì)，不過是個(gè)人之集合。沒有個(gè)人，何來社會(huì)？故社會(huì)觀念必自個(gè)人觀念始，社會(huì)利益觀念必自個(gè)人權(quán)利觀念始。無個(gè)人權(quán)利觀念之社會(huì)觀念，不過是奴隸觀念之別稱耳！4.物是否為獨(dú)立的一體，應(yīng)從人們的生活利益方面觀察，而不能從其形式上觀察。5.物權(quán)中除所有權(quán)、永佃權(quán)無存續(xù)期限外，其它用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)均有存

26、續(xù)期限。6.一般而言，動(dòng)產(chǎn)物權(quán)均屬于非登記物權(quán)，非登記物權(quán)以物之占有為向社會(huì)公示的方法。其變動(dòng)一般無須登記，而只須交付即生效力。7.所有權(quán)乃是一個(gè)整體性的權(quán)利，不能謂集合使用、收益、處分各種權(quán)能，即成為所有權(quán)。8.所有權(quán)的觀念性，指所有權(quán)系觀念的存在，而不以所有物的現(xiàn)實(shí)支配為必要。所有人即使現(xiàn)實(shí)并未直接支配標(biāo)的物，其就標(biāo)的物仍得享有所有權(quán)。9.一般之物均帶有商品的性質(zhì)，而商品是以價(jià)值加以衡量。所有權(quán)客體價(jià)值化之極端即為貨幣，但貨幣本身的價(jià)值極其微小，其價(jià)值乃在于交換價(jià)值。故貨幣所有權(quán)不過是價(jià)值所有權(quán)，其所有的實(shí)體不過是觀念的產(chǎn)物而已。10.依物權(quán)法第二條第二款之規(guī)定，物權(quán)客體：不動(dòng)產(chǎn)、動(dòng)產(chǎn)、權(quán)

27、利。精神產(chǎn)品不是物權(quán)法規(guī)范的對(duì)象，主要由專門法律，如著作權(quán)法、商標(biāo)法、專利法調(diào)整。但著作權(quán)、商標(biāo)權(quán)和專利權(quán)中的財(cái)產(chǎn)權(quán)能夠轉(zhuǎn)讓的注冊(cè)商標(biāo)專用權(quán)、專利權(quán)、著作權(quán)等知識(shí)產(chǎn)權(quán)中的財(cái)產(chǎn)權(quán)能夠出質(zhì)作為權(quán)利質(zhì)權(quán)。我民法上的不動(dòng)產(chǎn)除土地外，包括房屋、林木等土地定著物。文物保護(hù)法規(guī)定，具有重要?dú)v史、藝術(shù)、科學(xué)價(jià)值的文物，除經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)運(yùn)往國(guó)外展覽的以外，一律禁止出境。11.登記制度中的一個(gè)例外：依法屬于國(guó)有的自然資源，所有權(quán)能夠不登記。見物權(quán)法第28、29、30、31條之規(guī)定。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的各種變動(dòng)不但需要當(dāng)事人的法律行為，也需要登記，法律行為和登記的雙重法律事實(shí)決定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的效力。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記，自登記機(jī)

28、構(gòu)將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)有關(guān)事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)，始告完成。由 卷三第9496題：登記是針對(duì)民事權(quán)利的變動(dòng)而設(shè)定的，它是與物權(quán)的變動(dòng)聯(lián)系在一起的，是一種物權(quán)變動(dòng)的公示的方法。登記并不是針對(duì)合同行為，而是針對(duì)物權(quán)變動(dòng)所采取的一種公示方法，如果當(dāng)事人之間僅就物權(quán)的變動(dòng)達(dá)成合意，而沒有辦理登記，合同依然有效。（無對(duì)抗力）12.在不動(dòng)產(chǎn)交易中，完成不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)公示的是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的登記，即不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的根據(jù)依然是不動(dòng)產(chǎn)登記簿，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書只是這種變動(dòng)的外在表現(xiàn)形式，因?yàn)闄?quán)屬證書只是根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的內(nèi)容而制作的。即使將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書移轉(zhuǎn)給她人占有，如果登記簿中沒有記載物權(quán)的變動(dòng)的，物權(quán)本身并不發(fā)生變

29、動(dòng)。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書移轉(zhuǎn)占有雖然能夠作為說明權(quán)利的根據(jù)，可是，不能把不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書的移轉(zhuǎn)占有作為物權(quán)變動(dòng)的生效要件，更不能把其等同于物權(quán)變動(dòng)，證書的占有人不能以其占有了權(quán)屬證書來主張某項(xiàng)物權(quán)。 交易當(dāng)事人在從事交易時(shí)不能完全相信權(quán)屬證書記載的內(nèi)容，還應(yīng)當(dāng)查閱登記簿記載的內(nèi)容。如果兩者內(nèi)容不一致，應(yīng)當(dāng)以登記簿的內(nèi)容作為確定物權(quán)設(shè)立和移轉(zhuǎn)的證據(jù)。13.更正登記是對(duì)原登記權(quán)利的涂銷登記，同時(shí)是對(duì)真正權(quán)利人（包括登記上的權(quán)利人和事實(shí)上的權(quán)利人）以及利害關(guān)系人申請(qǐng)的登記。14.異議登記的法律效力：登記簿上所記載權(quán)利失去正確性推定的效力，第三人也不得以登記的公信力按照登記的內(nèi)容取得登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。15.依

30、物權(quán)法第二十條之規(guī)定，預(yù)告登記由進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)交易的當(dāng)事人“按照約定能夠向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力?！鳖A(yù)告登記所登記的，不是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，而是目的在于將來發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán)。預(yù)告登記的本質(zhì)特征是使被登記的請(qǐng)求權(quán)具有物權(quán)的效力，進(jìn)行了預(yù)告登記的請(qǐng)求權(quán)，對(duì)后來發(fā)生的與該項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)內(nèi)容相同的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的處分行為，具有對(duì)抗的效力，這樣，所登記的請(qǐng)求權(quán)就得到了保護(hù)。 預(yù)告登記的現(xiàn)實(shí)功能是限制房地產(chǎn)開發(fā)商等債務(wù)人處分其權(quán)利，以保障債權(quán)人（購(gòu)房人）將來實(shí)現(xiàn)其債權(quán)（所購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)之交付）。16.物權(quán)法第二十一條第二款：“因登記錯(cuò)誤，給她人造成損害

31、的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。登記機(jī)構(gòu)賠償后，能夠向造成登記錯(cuò)誤的人追償?！?7.依物權(quán)法第二十二條，不動(dòng)產(chǎn)登記費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是按件收取。18.物權(quán)法上所說的交付，指的是物的直接占有的轉(zhuǎn)移，即一方按照法律行為要求將物的直接占有移轉(zhuǎn)給另一方的事實(shí)。19.簡(jiǎn)易交付是雙方當(dāng)事人以動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的合意來代替對(duì)動(dòng)產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)交付。簡(jiǎn)易交付方式下，動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的效力自法律行為生效時(shí)發(fā)生，而不是自協(xié)議或者合意達(dá)成之時(shí)。因?yàn)樵谥挥泻弦饣蛘邊f(xié)議的情形下，該合意或者協(xié)議不一定會(huì)生效。對(duì)于不生效的合意或者協(xié)議，自然不能發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的結(jié)果。依物權(quán)法第二十五條之規(guī)定，動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和轉(zhuǎn)讓前，權(quán)利人已經(jīng)依法占有該動(dòng)產(chǎn)的，物權(quán)自法律

32、行為生效時(shí)發(fā)生效力。20.指示交付中，出讓人轉(zhuǎn)讓的返還請(qǐng)求權(quán)應(yīng)當(dāng)是對(duì)特定的第三人的返還請(qǐng)求權(quán)。如果其物被她人占有以后，出讓人不知道占有其動(dòng)產(chǎn)的人是何人，因而不能對(duì)特定的占有人提出請(qǐng)求，當(dāng)然也無法將此返還請(qǐng)求權(quán)轉(zhuǎn)讓給受讓人。21.占有改定情形下所有權(quán)的移移轉(zhuǎn)僅僅是經(jīng)過當(dāng)事人的合意在觀念中完成的。無論約定采取何種形式，口頭或者書面，都不具有可被人們察知的外觀，人與物的事實(shí)控制和支配關(guān)系并未發(fā)生改變。以占有改定取得的所有權(quán)移轉(zhuǎn)，第三人無從察知物權(quán)的變動(dòng)，對(duì)于因信賴出讓人直接占有動(dòng)產(chǎn)這一事實(shí)狀態(tài)，而與之交易的第三人就必須經(jīng)過善意取得制度加以保護(hù)。22.物權(quán)人行使返還請(qǐng)求權(quán)，能夠直接向無權(quán)占有人提出返還

33、要求，也能夠向司法機(jī)關(guān)提出。別論：民法中的正當(dāng)防衛(wèi)并非對(duì)不法行為的制裁，而是針對(duì)不法侵害所采取的保護(hù)法益的手段，故不能像制裁犯罪與違法行為那樣，要求正當(dāng)防衛(wèi)所針正確不法侵害也具有主客觀統(tǒng)一性。05.05 物權(quán)法所有權(quán) 一般規(guī)定 一、孳息 “所謂原物，從產(chǎn)生新物的意義上看，即出產(chǎn)新物的母物，產(chǎn)生新物的物。而孳息，是指由母物產(chǎn)生的物。孳息依其性質(zhì)，區(qū)分為天然孳息和法定孳息。所謂天然孳息，指物依自然而產(chǎn)生的出產(chǎn)物、收獲物。如樹木的果實(shí)，母畜所生的子畜，土地上生長(zhǎng)的糧食等。所謂法定孳息，指物依法律關(guān)系產(chǎn)生的收益，為法定孳息，包括利息、租金等?！?-孫憲忠（中國(guó)物權(quán)法原理， 4月第1版，法律出版社，P1

34、37） “天然孳息，如果實(shí)、桑葉等在未與原物分離之前，與原物密切結(jié)合在一起，應(yīng)為非獨(dú)立物，不能單獨(dú)成為物權(quán)的客體?！?-王利明（物權(quán)法論，1998年4月第1版，中國(guó)政法大學(xué)出版社） “天然孳息，謂物之有機(jī)的自然之出產(chǎn)物，及其它依物之用法而收獲之出產(chǎn)物。” -史尚寬（物權(quán)法論， 1月第1版，中國(guó)政法大學(xué)出版社） 法國(guó)民法典第583、584條對(duì)天然孳息、法定孳息稱為“自然果實(shí)”&“法定果實(shí)”。有關(guān)物（權(quán)利）的收益相關(guān)的論述參考如下：A.拉倫茨德國(guó)民法通論（上冊(cè)），P404408，法律出版社 1月第1版；B.陳衛(wèi)佐德國(guó)民法典，P3032（重點(diǎn)：注釋部分1324），法律出版社 2月第2版；C.陳衛(wèi)佐德

35、國(guó)民法總論，P144147，法律出版社 9月第1版。問題的提出：法律出版社出版，劉東根主編 司法考試一本通民法冊(cè)，P122強(qiáng)化模擬題1的解析有欠斟酌。二、孳息的歸屬物權(quán)法第一百一十六條：“天然孳息，由所有權(quán)人取得；既有所有權(quán)人又有用益物權(quán)人的，由用益物權(quán)人取得。當(dāng)事人另有約定的，按照約定。 法定孳息，當(dāng)事人有約定的，按照約定取得；沒有約定或者約定不明確的，按照交易習(xí)慣取得。” 三、孳息的收取人對(duì)收取的孳息不一定享有所有權(quán) 物權(quán)法第一百九十七條：“債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，致使抵押財(cái)產(chǎn)被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押權(quán)人有權(quán)收取該抵押財(cái)產(chǎn)的天然孳息或者法定孳

36、息，但抵押權(quán)人未通知應(yīng)當(dāng)清償法定孳息的義務(wù)人的除外。 前款規(guī)定的孳息應(yīng)當(dāng)先充抵收取孳息的費(fèi)用?！?三、國(guó)家專有的財(cái)產(chǎn) 國(guó)家專有的財(cái)產(chǎn)由于不能為她人所擁有，因此不能經(jīng)過交換或者贈(zèng)與等任何流通手段轉(zhuǎn)移所有權(quán)，這與非專有的國(guó)家財(cái)產(chǎn)的性質(zhì)不同。 對(duì)于專屬于國(guó)家的財(cái)產(chǎn)，不適用善意取得的規(guī)定。 國(guó)家專有的財(cái)產(chǎn)包括但不限于：國(guó)有土地；海域；水流；國(guó)防資產(chǎn)；礦產(chǎn)資源；野生動(dòng)物資源；無線電頻譜資源等。 文物所有權(quán)并不必然屬于國(guó)家所有，只有法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的文物，其所有權(quán)才屬于國(guó)家。文物的所有者能夠是各類民事主體，民事主體能夠按照法律規(guī)定享有對(duì)文物的所有權(quán)。 四、征收與征用的異同 1.二者的主體是國(guó)家，一般是

37、政府部門，被征收、征用的單位、個(gè)人必須服從。 2.征收是剝奪所有權(quán)；征用是在緊急情況下強(qiáng)制使用單位、個(gè)人的財(cái)產(chǎn)，緊急情況結(jié)束后被征用的財(cái)產(chǎn)要返還給出被征用的單位、個(gè)人。單位、個(gè)人的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)被征用后的毀損、滅失的，應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償。 五、集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地的兩種特殊情形 1.農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地； 2.因國(guó)家組織移民、自然災(zāi)害等原因，農(nóng)民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地。 六、集體所有的土地需注意的兩點(diǎn)： 1.集體所有的土地的所有者只有農(nóng)民集體，城鎮(zhèn)集體沒有土地的所有權(quán)。 2.集體所有的土地主要包括耕地，也包括宅基地和自留

38、地、自留山。 七、因下列情形，喪失農(nóng)村集體成員資格： 1.死亡，包括自然死亡和宣告死亡； 2.因婚姻、收養(yǎng)關(guān)系以及因法律或政策的規(guī)定遷出本農(nóng)村集體而喪失； 3.因國(guó)家整體征收農(nóng)民集體土地或者整體移民搬遷等原因，原集體失去繼續(xù)存在的條件而終止，其成員資格應(yīng)當(dāng)然喪失。 農(nóng)民只能在一個(gè)農(nóng)民集體內(nèi)享有成員權(quán)利，不能同時(shí)享有兩個(gè)或者多個(gè)集體成員權(quán)利。建筑物區(qū)分所有權(quán) 一、共有 建筑區(qū)劃內(nèi)的道路屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其它公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。 建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位

39、、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。 建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人經(jīng)過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。 占用業(yè)主共有的道路或者其它場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。 注釋： 業(yè)主，是指房屋所有人。房屋承租人、占有人不屬于。 業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)分為專有權(quán)、共有權(quán)和成員權(quán)三部分。 參考資料：民法諸問題與新展望（劉得寬著）。 二、業(yè)主的權(quán)利 業(yè)主能夠設(shè)立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)，制定或者修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約，選舉業(yè)主委員會(huì)和更換業(yè)主委員會(huì)成員，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其它管理人，籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，改建和重建建筑物及其附

40、屬設(shè)施。 地方人民政府有關(guān)部門與業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)之間不是領(lǐng)導(dǎo)與被領(lǐng)導(dǎo)關(guān)系，地方人民政府有關(guān)部門也不能直接設(shè)立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)。 三、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利 對(duì)任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲，違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物，違章搭建、侵占通道，拒付物業(yè)費(fèi)等損害她人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害，消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對(duì)侵害自己合法權(quán)益的行為，能夠依法向人民法院提起訴訟。 四、住宅的使用 業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。 五、建筑物及其附屬設(shè)施的管理 業(yè)主能夠自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也能夠

41、委托物業(yè)服務(wù)或者其它管理人管理。 對(duì)建設(shè)單位聘請(qǐng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其它管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換。 六、建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分?jǐn)?、收益分配的原則 約定優(yōu)先，否則以專有面積所占比例為準(zhǔn)。 1.下列事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意：（兩個(gè)“三分之二”） 籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金； 改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施。 2.下列事項(xiàng)，由應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意： 制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則； 制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約； 選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員； 選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或

42、者其它管理人； 有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其它重大事項(xiàng)。 相鄰關(guān)系 一、什么是相鄰關(guān)系？ 兩個(gè)以上相互毗鄰的不動(dòng)產(chǎn)所有人，在行使所有權(quán)時(shí)，因相鄰各方給予便利或者接受限制而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。 相鄰關(guān)系不是一種單獨(dú)的物權(quán)，而是所有權(quán)的延伸和擴(kuò)展，是所有權(quán)權(quán)能的體現(xiàn)。 二、相鄰關(guān)系的內(nèi)容 體現(xiàn)在以下兩個(gè)方面： 一是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人對(duì)相鄰不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的避免妨害之注意義務(wù)； 二是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人在非使用鄰地就不能對(duì)自己的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行正常使用時(shí)，有權(quán)在對(duì)鄰地?fù)p害最小的范圍內(nèi)使用鄰地，鄰地權(quán)利人不能阻攔。 標(biāo)注：相鄰的不動(dòng)產(chǎn)不但指土地，也包括附著于土地的建筑物。 施工相鄰關(guān)系中，施工人能夠利用相鄰的不動(dòng)產(chǎn)，包括土地和

43、建筑物，相鄰不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)提供必要的便利，如容忍鄰人臨時(shí)占用自己的土地、房屋土地等不動(dòng)產(chǎn)，允許其管線經(jīng)過。 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則，為相鄰不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人因用水、排水、通行、鋪設(shè)道路等而使用自己的不動(dòng)產(chǎn)負(fù)容忍義務(wù)，即提供必要的便利。但從使用一方來講，在行使相鄰權(quán)的同時(shí)，也要盡量避免對(duì)被使用的相鄰不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利人造成損害的義務(wù)，在無法避免造成損害的情況下，要給予補(bǔ)償，此亦為公平合理的體現(xiàn)。 民通意見第97條：“相鄰一方因施工臨時(shí)占用她方使用的土地，占用的一方如未按照雙方約定的范圍、用途和期限使用的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令其及時(shí)清理現(xiàn)場(chǎng)、排除妨礙、恢復(fù)原狀、賠償損失?！?三、

44、相鄰關(guān)系處理的依據(jù) 法律、法規(guī)對(duì)處理相鄰關(guān)系有規(guī)定的，依照其規(guī)定；法律、法規(guī)沒有規(guī)定的，能夠按照當(dāng)?shù)亓?xí)慣。 四、相鄰關(guān)系妨害之禁止 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人不得違反國(guó)家規(guī)定棄置固體廢棄物，排放大氣污染物、水污染物，噪聲、光、電磁波輻射等有害物質(zhì)。 共 有 一、共有物的管理 共有人按照約定管理共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)；沒有約定或者約定不明確的，各共有人都有管理的權(quán)利和義務(wù)。 二、共有物處分或者重大修繕 處分共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)以及對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占有份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。 三、共有物的分割 無論是按份共有還是共同共有，共有人對(duì)共

45、有財(cái)產(chǎn)的分割有約定的依其約定。但共有人有重大理由需要分割的，能夠請(qǐng)求分割。 對(duì)共有財(cái)產(chǎn)的分割沒有約定或者約定不明確的，按份共有人能夠隨時(shí)請(qǐng)求分割，共同共有人在共有的基礎(chǔ)上喪失或者有重大理由需要分割時(shí)能夠請(qǐng)求分割。 因分割對(duì)其它共有人造成損害的，應(yīng)當(dāng)給予賠償。 共有人分割所得的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)有瑕疵的，其它共有人應(yīng)當(dāng)分擔(dān)損失。（不區(qū)分按份或共同） 四、共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán) 按份共有人能夠轉(zhuǎn)讓其享有的共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)份額。其它共有人在同等條件下，享有優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。 民通意見第92條：“共同共有財(cái)產(chǎn)分割后，一個(gè)或者數(shù)個(gè)原共有人出賣自己分得的財(cái)產(chǎn)時(shí)，如果出賣的財(cái)產(chǎn)與其它原共有人分得的財(cái)產(chǎn)屬于一個(gè)整體

46、或者配套使用，其它原共有人主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，應(yīng)當(dāng)予以支持?！?五、按份共有的推定 共有人對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)沒有約定為按份共有或者共同共有或者約定不明確的，除共有人具有家庭關(guān)系等外，視為按份共有。 按份共有人對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)享有的份額，沒有約定或者約定不明確的，按照出資額確定；不能確定出資額的，視為等額享有。 六、優(yōu)先購(gòu)買權(quán)發(fā)生沖突時(shí)的解決 共有人典權(quán)人承租人 依據(jù)強(qiáng)制執(zhí)行程序（拍賣程序）、破產(chǎn)程序出賣標(biāo)的物時(shí)，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，不予以支持。 特例： 如果合伙人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)與承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)發(fā)生沖突，基于物權(quán)產(chǎn)生的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)和債權(quán)產(chǎn)生的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的原因不同，合伙人的優(yōu)先購(gòu)

47、買權(quán)優(yōu)于承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。 在合伙人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)與承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)不發(fā)生沖突的情況下，應(yīng)視物的現(xiàn)實(shí)占有、支配、使用、收益狀況分別處理。 七、按份共有與分別所有的區(qū)別 按份共有中，各個(gè)共有人的權(quán)利不是局限在共有財(cái)產(chǎn)的某一部分上或就某一具體部分單獨(dú)享有所有權(quán)，而是各共有人的權(quán)利均及于共有財(cái)產(chǎn)的全部。當(dāng)然，在許多情況下，按份共有人的份額能夠產(chǎn)生和單獨(dú)所有權(quán)一樣的效力，如共有人有權(quán)要求轉(zhuǎn)讓其份額，可是各個(gè)份額并不是一個(gè)完整的所有權(quán)，如果各共有人分別單獨(dú)享有所有權(quán)，則共有也就不復(fù)存在。 八、共同共有的常見形式 夫妻共有、家庭共有、分割前的遺產(chǎn)。 九、共有份額的處分 當(dāng)幾個(gè)共有人都想購(gòu)買轉(zhuǎn)讓份額時(shí)，應(yīng)

48、由轉(zhuǎn)讓份額的共有人決定將其份額轉(zhuǎn)給哪一個(gè)共有人。共有人在不損害社會(huì)利益和她人利益的條件下，能夠拋棄其應(yīng)有的份額，被拋棄的份額，歸屬于其它共有人。所有權(quán)取得的特別規(guī)定 一、所有權(quán)的原始取得方式 1.原始取得：添附、先占、國(guó)家或集體取得無人繼承又無人受遺贈(zèng)的遺產(chǎn)的所有權(quán)、沒收、罰款、國(guó)有化、善意取得、勞動(dòng)等。 2.善意取得和拾得遺失物等財(cái)產(chǎn)取得方式是所有權(quán)的特別取得。 3.物權(quán)的取得可細(xì)分為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的取得、動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的取得、用益特權(quán)的取得。 4.能夠取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)、動(dòng)產(chǎn)物權(quán)、用益物權(quán)的法律事實(shí)主要有以下行為和事實(shí)： 合同；善意取得；繼承、遺贈(zèng)；賠償、補(bǔ)償；判決、裁決；劃撥；時(shí)效。 5.能夠取得一種

49、或兩種物權(quán)的法律事實(shí)主要有以下行為和事實(shí)： 生產(chǎn)；先占；添附；收歸；征收；沒收；罰款。 二、善意取得 既適用于動(dòng)產(chǎn)，又可適用于不動(dòng)產(chǎn)。（物權(quán)法的最顯著變化） 物權(quán)法規(guī)定盜贓物不適用善意取得。對(duì)被盜、被搶的財(cái)物，所有權(quán)人主要經(jīng)過司法機(jī)關(guān)依照刑法、刑事訴訟法、治安管理處罰法等有關(guān)法律的規(guī)定追繳后退回。 三、準(zhǔn)善意取得 善意取得所有權(quán)之外的其它物權(quán)。 無權(quán)處分進(jìn)行處分，不限于轉(zhuǎn)讓所有權(quán)，還包括用益物權(quán)或者擔(dān)保物權(quán)，如果取得人善意，同樣發(fā)生該項(xiàng)物權(quán)的善意取得。 擔(dān)保法解釋第84條：“出質(zhì)人以其不具有所有權(quán)但合法占有的動(dòng)產(chǎn)出質(zhì)的，不知出質(zhì)人無處分權(quán)的質(zhì)權(quán)人行使質(zhì)權(quán)后，因此給動(dòng)產(chǎn)所有人造成損失的，由出質(zhì)人

50、承擔(dān)賠償責(zé)任?！?四、遺失物的善意取得 遺失物限于動(dòng)產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)（不動(dòng)產(chǎn)登記簿）不存在遺失問題。 限制：物權(quán)法第一百零七條：“所有權(quán)人或者其它權(quán)利人有權(quán)追回遺失物。該遺失物經(jīng)過轉(zhuǎn)讓被她人占有的，權(quán)利人有權(quán)向無處分權(quán)人請(qǐng)求損害賠償，或者自知道或者應(yīng)當(dāng)知道受讓人之日起二年內(nèi)向受讓人請(qǐng)求返還原物，但受讓人經(jīng)過拍賣或者向具有經(jīng)營(yíng)資格的經(jīng)營(yíng)者購(gòu)得該遺失物的，權(quán)利人請(qǐng)求返還原物時(shí)應(yīng)當(dāng)支付受讓人所付的費(fèi)用。權(quán)利人向受讓人支付所付費(fèi)用后，有權(quán)向無處分權(quán)人追償。” 五、物權(quán)法第一百零八條之“權(quán)利”何謂？ 善意受讓人在受讓時(shí)知道或者應(yīng)當(dāng)知道該權(quán)利中的“權(quán)利”不包括所有權(quán)。如果善意受讓人受讓時(shí)知道該動(dòng)產(chǎn)之上存在她人所

51、有權(quán)，就不是善意，不能善意取得該動(dòng)產(chǎn)。 標(biāo)注：本條規(guī)定僅適用于動(dòng)產(chǎn)。 要義：善意取得制度為保護(hù)相對(duì)交易人而設(shè)立，無償獲得財(cái)產(chǎn)者不在此列。 六、遺失物 1.民通意見第94條：“拾得物滅失、毀損，拾得人沒有故意的，不承擔(dān)民事責(zé)任。拾得人將拾得物據(jù)為己有，拒不返還而引起訴訟的，按照侵權(quán)之訴處理?！?拾得人和有關(guān)部門只有因故意或者重大過失致使遺失物毀損、滅失的，才應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。 遺失物不易保存或者保管費(fèi)用過高的，公安機(jī)關(guān)能夠及時(shí)拍賣、變賣，保存價(jià)金。拾得人和有關(guān)單位不能自行拍賣、變賣遺失物。 基于所有人、遺失人所發(fā)布尋找遺失物的懸賞廣告，拾得人有權(quán)請(qǐng)示其完成懸賞廣告。 約定行為即對(duì)懸賞人享有報(bào)酬給

52、付請(qǐng)求權(quán)。相應(yīng)地，發(fā)布懸賞廣告的權(quán)利人負(fù)有懸賞廣告所承諾的義務(wù)。 拾得人的報(bào)酬給付請(qǐng)求權(quán)不因?qū)⑦z失物送交有關(guān)部門而受影響。 2.拾得人侵占遺失物的，無權(quán)請(qǐng)求保管遺失物支出的費(fèi)用和報(bào)酬。 拾得人主張同時(shí)履行抗辯權(quán)、留置遺失物的，不構(gòu)成侵占遺失物。 3.遺失物自發(fā)布招領(lǐng)公告之日起六個(gè)月內(nèi)無人認(rèn)領(lǐng)的，歸國(guó)家所有。 4.拾得漂流物、發(fā)現(xiàn)埋藏物或者隱藏物的，參照拾得遺失物的有關(guān)規(guī)定。文物保護(hù)法等法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。 七、主物&從物 主物，是指在交易觀念上具有獨(dú)立性的物。 從物，是指從屬于主物，輔助主物發(fā)揮其效用的物。 從物一般是動(dòng)產(chǎn)，但不限于動(dòng)產(chǎn)。 從物需具備以下條件： 1.從物之使用目的需具有

53、永久性； 2.從物與主物同屬于一個(gè)人； 3.從物需具有獨(dú)立性，不為主物的從物； 4.需交易上被認(rèn)為是從物。 八、從物與物的重要成分之區(qū)別 從物是獨(dú)立的物，而不是物的組成部分。 物的重要成分與物的整體本身就是一個(gè)物。 不許可在物的整體上和該物的重要成分上分設(shè)兩個(gè)獨(dú)立的權(quán)利；而主物從物之間的關(guān)系卻不同，在從物隨主物轉(zhuǎn)讓的一般規(guī)則下，均承認(rèn)當(dāng)事人例外約定的效力。 九、轉(zhuǎn)讓之外的其它處分行為涉及從隨主的情形 1.抵押權(quán)設(shè)定前為抵押物的從物的，抵押權(quán)的效力及于抵押物的從物，但抵押物與其從物為兩個(gè)以上的人分別所有時(shí)，抵押權(quán)的效力不及于抵押物的從物。 2.動(dòng)產(chǎn)質(zhì)權(quán)的效力及于質(zhì)物的從物。可是，從物未隨同質(zhì)物移

54、交質(zhì)權(quán)人占有的，質(zhì)權(quán)的效力不及于從物。05.06 物權(quán)法用益物權(quán) 一般規(guī)定 一、定義 用益物權(quán)的義務(wù)人包括任何第三人，用益物權(quán)能夠?qū)挂虼说谌说那趾ΑＲ虼?，用益物?quán)是一種獨(dú)立的物權(quán)。 二、有償OR無償？ 按照土地管理法、礦產(chǎn)資源法、水法等法律以及國(guó)務(wù)院的有關(guān)規(guī)定，對(duì)自然資源實(shí)行以有償使用為原則、無償利用為例外的制度。 三、補(bǔ)償 用益物權(quán)人因征收、征用有權(quán)獲得補(bǔ)償。 四、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn) 土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人依照農(nóng)村土地承包法的制度，有權(quán)將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)采取轉(zhuǎn)包、互換、轉(zhuǎn)讓等方式流轉(zhuǎn)。流轉(zhuǎn)的期限不得超過承包期的剩余期限。未經(jīng)依法批準(zhǔn)，不得將承包地用于非農(nóng)建設(shè)。 五、互換、轉(zhuǎn)讓土地承包營(yíng)權(quán)進(jìn)行登

55、記 土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人將承包經(jīng)營(yíng)權(quán)互換、轉(zhuǎn)讓、當(dāng)事人要求登記的，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府申請(qǐng)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)變更登記；未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。 六、承包土地的流轉(zhuǎn) 經(jīng)過招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包荒地等農(nóng)村土地，依照農(nóng)村土地承包法等法律和國(guó)務(wù)院的有關(guān)規(guī)定；其土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)能夠轉(zhuǎn)讓、入股、抵押或者以其它方式流轉(zhuǎn)。 七、農(nóng)村土地承包 1.農(nóng)村土地承包采取農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的家庭承包方式，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農(nóng)村土地，能夠采取招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包。 2.承包期內(nèi)，承包方全家遷入小城鎮(zhèn)落戶的，應(yīng)當(dāng)按照承包方的意愿，保留其土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)或者允許其依法進(jìn)行土地承

56、包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)。 承包期內(nèi)，承包方全家遷入設(shè)區(qū)的市，轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口的，應(yīng)當(dāng)將承包的耕地和草地交回發(fā)包方。承包方不交回的，發(fā)包方能夠收回承包的耕地和草地。 承包期內(nèi)，承包方交回承包地或者發(fā)包方依法收回承包地時(shí)，承包方對(duì)其在承包地上投入而提高土地生產(chǎn)能力的，有權(quán)獲得相應(yīng)的補(bǔ)償。 承包期內(nèi)，承包方能夠自愿將承包地交回發(fā)包方，承包方自愿交回承包地的，應(yīng)當(dāng)提前半年以書面形式通知發(fā)包方。承包方在承包期內(nèi)交回承包地的，在承包期內(nèi)不得再要求承包地。 承包期內(nèi)，婦女結(jié)婚，在新居住地未取得承包地的，發(fā)包方不得收回其原承包地；婦女離婚或者喪偶，仍在原居住地生活或者在原居住地生活但在新居住地未取得承包地的，發(fā)包方不得收

57、回其原承包地。 承包期內(nèi)，發(fā)包方不得單方面解除承包合同，不得假借少數(shù)服從多數(shù)強(qiáng)迫承包方放棄或者變更土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，不得劃分“口糧田”和“責(zé)任田”為由收回承包地搞招標(biāo)承包，不得將承包地收回抵頂欠款。 3.承包方能夠在一定期限內(nèi)將部分或者全部土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)包或者出租給第三方，承包方與發(fā)包方的關(guān)系不變。（轉(zhuǎn)包不得改變農(nóng)用地的農(nóng)業(yè)用途） 承包方將土地交由她人代耕不超過一年的，能夠不簽訂書面合同。 承包方對(duì)其在承包地上投入而提高生產(chǎn)能力的，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)依法流轉(zhuǎn)時(shí)有權(quán)獲得相應(yīng)的補(bǔ)償。 4.發(fā)包方將農(nóng)村土地發(fā)包給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或者個(gè)人承包，應(yīng)當(dāng)事先經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織或者成員的村民會(huì)議三分之二以上

58、人數(shù)或者三分之二以上村民代表的同意，并報(bào)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準(zhǔn)。 5.經(jīng)過招標(biāo)、拍賣、公開、協(xié)商等方式承包農(nóng)村土地，經(jīng)依法登記取得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證或者林權(quán)證等證書的，其土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)能夠依法采取轉(zhuǎn)讓、出租、入股、抵押或者其它方式流轉(zhuǎn)。 6.承包地的調(diào)整： 承包期內(nèi)發(fā)包人不得調(diào)整承包地是基本原則； 因自然災(zāi)害嚴(yán)重毀損承包地等特殊情形能夠依法調(diào)整。 標(biāo)注：允許進(jìn)行必要的調(diào)整的土地僅限于耕地和草地。對(duì)于林地，即使在上述特殊情形下，也不允許調(diào)整。 八、建設(shè)用地使用權(quán) 1.建設(shè)用地使用權(quán)能夠在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立。新設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)，不得損害已設(shè)立的用益物權(quán)。 2.工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和

59、商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地以及同一土地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣等公開競(jìng)價(jià)的方式出讓。 3.建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)合理利用土地，不得改變土地用途；需要改變土地用途的，應(yīng)當(dāng)依法經(jīng)有關(guān)行政主管部門批準(zhǔn)。 4.建設(shè)用地使用權(quán)人建造的建筑物，構(gòu)造物及其附屬設(shè)施的所有權(quán)屬于建設(shè)用地使用權(quán)人，但有相反證據(jù)證明的除外。 5.建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應(yīng)當(dāng)對(duì)該土地上的房屋及其它不動(dòng)產(chǎn)給予補(bǔ)償，并退還相應(yīng)的出讓金。 6.住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。 非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其它不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒

60、有約定或者約定不明確的，依照法律行政法規(guī)的規(guī)定辦理。 7.建設(shè)用地使用權(quán)消滅的，出讓人應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理注銷登記。登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)收回建設(shè)用地使用權(quán)證書。 8.農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。除耕地外，農(nóng)民集體所有的土地只能用于鄉(xiāng)鎮(zhèn)村企業(yè)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)村公共設(shè)施和公益事業(yè)以及農(nóng)民住宅建設(shè)。 農(nóng)民集體所有的土地必須經(jīng)過征收才能變?yōu)榻ㄔO(shè)用地。 九、宅基地使用權(quán) 1.農(nóng)村村民出賣、出租房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。 2.宅基地歸集體所有，由農(nóng)民使用。宅基地的用途是建造住宅及其附屬設(shè)施。 3.宅基地使用權(quán)是基于集體成員身份享有的一種保障性的權(quán)利，作為基本保障，宅基地使用權(quán)不應(yīng)當(dāng)流轉(zhuǎn)到集