西城商業(yè)步行街物業(yè)管理投標(biāo)方案

1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.西城商業(yè)步步行街物業(yè)管理投投標(biāo)方案案桂林市桂安安物業(yè)服服務(wù)有限限責(zé)任公公司二00八年年七月一一日目 錄致 函一、桂安物物業(yè)服務(wù)務(wù)有限責(zé)責(zé)任公司司簡介二、商業(yè)步步行街物物業(yè)服務(wù)務(wù)理念三、商業(yè)步步行街物物業(yè)管理理的特殊殊性四、西城路路商業(yè)步步行街物物業(yè)項(xiàng)目目概況 五、西城路路商業(yè)步步行街物物業(yè)管理理目標(biāo)與與整體策策劃六、西城路路商業(yè)步步行街物物業(yè)服務(wù)務(wù)人員擬擬配數(shù)量量及工資資分配七、西城路路商業(yè)步步行街物物業(yè)費(fèi)用用總支出出及收益益預(yù)測八、西城路路商業(yè)步步行街物物

2、業(yè)費(fèi)用用分項(xiàng)描描述九、西城路路商業(yè)步步行街物物業(yè)服務(wù)務(wù)各項(xiàng)收收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)結(jié) 束 語語附件1：企企業(yè)法人人營業(yè)執(zhí)執(zhí)照（副副本）（復(fù)復(fù)印件）附件2：企企業(yè)法人人身份證證（復(fù)印印件）附件3：組組織機(jī)構(gòu)構(gòu)代碼證證（副本本）（復(fù)復(fù)印件）附件4：企企業(yè)資質(zhì)質(zhì)證書（副副本）（復(fù)復(fù)印件）致 函 尊尊敬的西西城路商商業(yè)步行行街業(yè)委委會(huì)全體體同仁：桂安物業(yè)服服務(wù)有限限責(zé)任公公司非常常榮幸能能為貴公公司負(fù)責(zé)責(zé)的【西城路路商業(yè)步步行街】提供物物業(yè)管理理服務(wù)方方案建議議。由于本公司司所做方方案是在在未能最最詳盡地地了解【西城路商業(yè)步行街】 之具體情況下完成的，故此，所提交建議，屬初步管理思路。日后，我公司正式簽約接管該項(xiàng)

3、目，我們將對(duì)【西城路商業(yè)步行街】進(jìn)行更進(jìn)一步的深入了解與分析，并在此基礎(chǔ)上提供全方位詳盡的管理方案與建議給貴委審閱。我們希望能能憑借自自身積累累的專業(yè)業(yè)化管理理經(jīng)驗(yàn)，以以高度的的誠意及及熱情為為貴委領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)的【西城路路商業(yè)步步行街】 提供優(yōu)優(yōu)質(zhì)高效效的服務(wù)務(wù)，并希希望通過過此項(xiàng)目目的成功功接管與與貴委建建立愉快快、良好好的合作作關(guān)系！桂安物業(yè)服服務(wù)有限限責(zé)任公公司簡介介：桂林市桂安安物業(yè)服服務(wù)有限限責(zé)任公公司是由由桂林市市公安局局直屬企企業(yè)桂林市市保安服服務(wù)總公公司創(chuàng)辦辦的有限限責(zé)任公公司，總總公司占占80%股份，其其他自然然人占220%股股份。桂林市保安安服務(wù)總總公司是是桂林市市公安局局于19

4、987年年12月月28日日創(chuàng)辦的的，是一一家向社社會(huì)提供供專業(yè)化化有償安安全防范范服務(wù)的的特殊企企業(yè)，是是協(xié)助公公安機(jī)關(guān)關(guān)維護(hù)社社會(huì)治安安減少違違法犯罪罪的重要要力量?，F(xiàn)現(xiàn)擁有固固定資產(chǎn)產(chǎn)10000多萬萬元，客客戶1550余家家，客戶戶聘請(qǐng)保保安員119000余名。公公司分支支機(jī)構(gòu)包包括“獵豹技技防公司司”，“金豹武武裝押運(yùn)運(yùn)公司”、“桂安物物業(yè)服務(wù)務(wù)有限公公司”；并開開辦保安安培訓(xùn)基基地1個(gè)個(gè)、休閑閑農(nóng)場11個(gè)、保保安器材材銷售部部1個(gè)，承承接全市市1100開鎖服服務(wù)業(yè)務(wù)務(wù)等。整整個(gè)保安安隊(duì)伍分分9個(gè)大大隊(duì)，221個(gè)中中隊(duì)進(jìn)行行管理。桂安物業(yè)服服務(wù)有限限責(zé)任公公司注冊(cè)冊(cè)資金550萬元元，物業(yè)

5、業(yè)管理資資質(zhì)為三三級(jí)。在在全公司司職工努努力奮斗斗下，致致力拓展展物業(yè)服服務(wù)業(yè)務(wù)務(wù)，從眾眾多物業(yè)業(yè)服務(wù)企企業(yè)的競競爭中相相繼接手手了桂林林“奇峰小小筑”、“恒祥花花園”、“三星大大廈”、“北斗城南旺旺角”、“紅嶺小小區(qū)”、“陽光花花園”、“臨江苑苑小區(qū)”、桂林林“商務(wù)經(jīng)經(jīng)貿(mào)廣場場”、“匯通商商業(yè)廣場場”等樓盤盤的物業(yè)業(yè)管理及及“大宇客客車廠”、“水晶酈酈城”、“ 旅游游發(fā)展總總公司”、“香江飯飯店”、“廣運(yùn)商商貿(mào)城”“普天天通信設(shè)設(shè)備廠”等的專專業(yè)化人人防服務(wù)務(wù)管理項(xiàng)項(xiàng)目。桂安物業(yè)始始終堅(jiān)持持以客戶戶滿意為為先導(dǎo)，以以目標(biāo)管管理為核核心。在在物業(yè)管管理實(shí)踐踐中，通通過提高高自身管管理素質(zhì)質(zhì)，追

6、求求完美服服務(wù)，不不斷超越越廣大業(yè)業(yè)戶日益益增長的的對(duì)物業(yè)業(yè)服務(wù)的的需求，努努力成為為業(yè)戶的的“好保姆姆、好管管家”，成為為發(fā)展商商的“好參謀謀、好幫幫手”，成為為行政主主管部門門及社會(huì)會(huì)各界的的“好企業(yè)業(yè)、好朋朋友”。精良的服務(wù)務(wù)品質(zhì)，使使桂安物物業(yè)正逐逐漸獲得得業(yè)主和和行業(yè)主主管部門門的一致致認(rèn)可，亦亦培養(yǎng)和和鍛煉了了一支作作風(fēng)優(yōu)良良、技術(shù)術(shù)精湛、團(tuán)團(tuán)結(jié)敬業(yè)業(yè)能打硬硬仗的隊(duì)隊(duì)伍，公公司在冊(cè)冊(cè)員工3300余余人，管管理層人人員平均均年齡為為35歲歲，所受受教育涉涉及物業(yè)業(yè)管理、企企業(yè)管理理、工民民建、計(jì)計(jì)算機(jī)、自自控、暖暖通、給給排水、無無線電、供供配電、等等專業(yè)。公司在管及及在談項(xiàng)項(xiàng)目涉及

7、及文化、科科研、醫(yī)醫(yī)療、商商業(yè)、超超大型住住宅小區(qū)區(qū)等多方方領(lǐng)域，每每接管一一個(gè)新的的項(xiàng)目，便便針對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目的實(shí)實(shí)際特點(diǎn)點(diǎn)及客戶戶的需求求，進(jìn)行行充分的的研究，嚴(yán)嚴(yán)密合理理的設(shè)計(jì)計(jì)，迅速速建立與與之相適適應(yīng)的服服務(wù)管理理模式。 目前，公司司管理實(shí)實(shí)力日益益增強(qiáng)，管管理制度度更加科科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)謹(jǐn)，管理理理念愈愈加體現(xiàn)現(xiàn)了人文文精神，促促進(jìn)并帶帶動(dòng)各項(xiàng)項(xiàng)經(jīng)營管管理工作作。同時(shí)時(shí)借助總總公司的的整體優(yōu)優(yōu)勢，結(jié)結(jié)合本行行業(yè)的特特點(diǎn)，探探索出一一條具有有“桂安”品牌特特色的發(fā)發(fā)展新路路，在物物業(yè)管理理行業(yè)中中牢固地地樹立“桂安”品牌形形象。公司企業(yè)精精神：人本精神、樂樂業(yè)情懷懷、誠信信服務(wù)、求求實(shí)管理理。公司

8、經(jīng)營方方針：一塵不染、滴滴水不漏漏、細(xì)致致周到、專專業(yè)追求求。公司管理目目標(biāo)： 服服務(wù)是本本、管理理是魂、信信譽(yù)是源源、形象象是根。二、【西城城路商業(yè)業(yè)步行街街】物業(yè)服務(wù)務(wù)理念：商業(yè)步行街街作為一一種最具具活力的的 HYPERLINK /shangye.htm 商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)和最具具成長空空間的 HYPERLINK /shangpu.htm 商商鋪形式，受受到投資資者的熱熱烈追捧捧?？v觀觀 HYPERLINK /quanguo.htm 全國成功功步行街街的發(fā)展展軌跡，從從其地段段來看，無無一不處處于城市市的核心心商圈，擁擁有悠久久的歷史史和極高高的知名名度，在在城市里里家喻戶戶曉，如如 HYPER

9、LINK /shenzhen.htm 深圳的東東門步行行街、 HYPERLINK /guangzhou.htm 廣廣州的上上下九步步行街、長沙黃興路步行街、 HYPERLINK /wuhan.htm 武漢的江漢路步行街等。 商業(yè)步行街街作為有規(guī)劃的商商業(yè)聚集集,對(duì)商商業(yè)步行行街進(jìn)行行“統(tǒng)一一管理,分散經(jīng)經(jīng)營”是是商業(yè)步步行街區(qū)區(qū)別于其其他房地地產(chǎn)的核核心特點(diǎn)點(diǎn)。 “統(tǒng)統(tǒng)一管理理”，要要求商業(yè)業(yè)步行街街必須由由代表業(yè)業(yè)主權(quán)利利的、受受業(yè)主委委托的管管理公司司統(tǒng)一管管理，目目前國內(nèi)內(nèi)商業(yè)步步行街購購買者有有很多是是依靠收收取租金金，歸還還銀行商商鋪按揭揭貸款，在在這種情情況下，商商業(yè)管理理公司對(duì)對(duì)

10、商業(yè)步步行街的的管理更更為重要要。沒有有統(tǒng)一管管理的商商業(yè)步行行街是難難以經(jīng)受受激烈的的零售業(yè)業(yè)市場競競爭。“分分散經(jīng)營營”，是是商業(yè)步步行街對(duì)對(duì)消費(fèi)者者和經(jīng)營營者間的的交易提提供場所所，商業(yè)業(yè)步行街街的管理理者不能能直接進(jìn)進(jìn)行商業(yè)業(yè)經(jīng)營，只只是在消消費(fèi)者和和經(jīng)營者者之間搭搭建橋梁梁。 1、商業(yè)步步行街統(tǒng)統(tǒng)一管理理的理念念在于：統(tǒng)一招招商管理理、統(tǒng)一一營銷、統(tǒng)統(tǒng)一服務(wù)務(wù)監(jiān)督、統(tǒng)統(tǒng)一物管管。為了達(dá)到“統(tǒng)統(tǒng)一管理理,分散散經(jīng)營”的的管理模模式，在在商業(yè)步步行街管管理合同同中都應(yīng)應(yīng)該約定定承租戶戶必須服服從管理理公司的的統(tǒng)一管管理。從從而在法法律上確確定商業(yè)業(yè)步行街街管理公公司的管管理地位位。 1）

11、“統(tǒng)一一招商管管理”要要求招商商的品牌牌審核管管理和完完善的租租約管理理同步實(shí)實(shí)施。 a）“品牌牌審核管管理”指指：招商商對(duì)象需需經(jīng)品牌牌審核后后才能進(jìn)進(jìn)入。審核包包括對(duì)廠廠商和產(chǎn)產(chǎn)品的審審核，須須具有有有效的營營業(yè)執(zhí)照照、生產(chǎn)產(chǎn)許可證證、注冊(cè)冊(cè)商標(biāo)登登記證、產(chǎn)產(chǎn)品合格格委托書書（適用用于批發(fā)發(fā)代理商商）、品品牌代理理委托書書（適用用于專賣賣代理商商）、稅稅務(wù)登記記證、法法人授權(quán)權(quán)委托書書等。 b）“完善善的租約約管理”指指：簽定定租約后后方可進(jìn)進(jìn)入。租租約管理理包括約約定租金金、租期期、支付付方式、物物業(yè)管理理費(fèi)的收收取等。c）營業(yè)時(shí)時(shí)間的確確定。d）承租戶戶的店名名廣告、促促銷廣告告的尺寸

12、寸大小、懸懸掛位置置、語言言文字方方面須接接受統(tǒng)一一管理。 e）為整個(gè)個(gè)商鋪促促銷承擔(dān)擔(dān)的義務(wù)務(wù)。f）承租人人對(duì)停車車場的使使用，確確定有償償還是無無償，有有無限制制。 g）投保范范圍事宜宜。2）“統(tǒng)一一的營銷銷管理”有助于維護(hù)和提高經(jīng)營者的共同利益。 a）由由于目前前商業(yè)競競爭激烈烈，打折折降價(jià)的的促銷競競爭手段段比較流流行，以以吸引購購物者光光顧。管管理公司司應(yīng)該為為商鋪策策劃好11年122個(gè)月的的營銷計(jì)計(jì)劃，所所謂“大大節(jié)大過過、小節(jié)節(jié)小過、無無節(jié)造節(jié)節(jié)過”。 b）組織策策劃相關(guān)關(guān)的促銷銷活動(dòng)，所所發(fā)生的的費(fèi)用應(yīng)應(yīng)預(yù)先與與業(yè)主溝溝通預(yù)算算，經(jīng)業(yè)業(yè)主同意意后，對(duì)對(duì)實(shí)際發(fā)發(fā)生的費(fèi)費(fèi)用按照照承

13、租戶戶銷售額額的一定定比例進(jìn)進(jìn)行分?jǐn)倲偂?）“統(tǒng)一一的服務(wù)務(wù)監(jiān)督”有助于經(jīng)營者間的協(xié)調(diào)和合作。 商業(yè)步行街街設(shè)立業(yè)業(yè)主管理理委員會(huì)會(huì)，指導(dǎo)導(dǎo)、協(xié)調(diào)調(diào)、服務(wù)務(wù)、監(jiān)督督承租戶戶的經(jīng)營營活動(dòng)，保保證商鋪鋪的高效效運(yùn)轉(zhuǎn)。常常見的方方式有：指導(dǎo)項(xiàng)目：店鋪布布置指導(dǎo)導(dǎo)、促銷銷活動(dòng)安安排；協(xié)調(diào)項(xiàng)目：協(xié)調(diào)經(jīng)經(jīng)營者之之間的緊緊張關(guān)系系，增進(jìn)進(jìn)經(jīng)營者者之間合合作；服務(wù)項(xiàng)目：行政事事務(wù)管理理；監(jiān)督項(xiàng)目：維護(hù)商商鋪的紀(jì)紀(jì)律、信信譽(yù)，協(xié)協(xié)助工商商、稅務(wù)務(wù)、衛(wèi)生生、消防防等部門門的管理理。 4）“統(tǒng)一一的物業(yè)業(yè)管理”有助于建筑空間的維護(hù)和保養(yǎng)。 商業(yè)步步行街的的物業(yè)管管理內(nèi)容容包括：養(yǎng)護(hù)建建筑、維維護(hù)設(shè)備備、保證證水電氣

14、氣熱正常常供應(yīng)、公公用面積積的保潔潔、保安安防盜、車車輛管理理、綠化化養(yǎng)護(hù)、意意外事故故處理等等。商鋪鋪的各項(xiàng)項(xiàng)設(shè)施的的使用頻頻率較高高，統(tǒng)一一管理有有助于對(duì)對(duì)物業(yè)設(shè)設(shè)施設(shè)備備有計(jì)劃劃的保養(yǎng)養(yǎng)與維修修，增加加使用的的安全性性和耐久久性。三、商業(yè)業(yè)步行街街物業(yè)管管理服務(wù)務(wù)的特殊殊性： 1、顧客客流量大大 商商業(yè)步行行街進(jìn)出出人員雜雜，不受受管制，客客流量大大，易發(fā)發(fā)生意外外，安全全保衛(wèi)工工作非常常重要，有有些零售售商品易易燃易爆爆，因此此消防安安全不得得有半點(diǎn)點(diǎn)松懈。同同時(shí)商場場在發(fā)生生突發(fā)事事件時(shí)，疏疏散相對(duì)對(duì)較慢。安安全管理理應(yīng)特別別慎重 。2、服服務(wù)要求求高 商商業(yè)步行行街要求求物業(yè)管管理

15、服務(wù)務(wù)面向置置業(yè)人和和使用人人，向他他們負(fù)責(zé)責(zé)，一切切為他們們著想。促促進(jìn)商業(yè)業(yè)步行街街物業(yè)保保值、增增值；同同時(shí)為使使用人和和顧客營營造一個(gè)個(gè)安全、舒舒適、便便捷、優(yōu)優(yōu)美的經(jīng)經(jīng)營和購購物環(huán)境境。這是是商鋪物物業(yè)管理理服務(wù)的的根本原原則 3、 管理點(diǎn)點(diǎn)分散 出出入口分分散，需需要的保保潔、保保安人員員相對(duì)較較多，管管理點(diǎn)分分散，管管理難度度較大是是商業(yè)步步行街物物業(yè)管理理的特點(diǎn)點(diǎn)。 4、營業(yè)時(shí)時(shí)間性強(qiáng)強(qiáng) 顧顧客到商商業(yè)步行行街購物物的時(shí)間間，大多多集中在在節(jié)假日日、雙休休日和下下班及晚晚間，而而平時(shí)和和白天顧顧客相對(duì)對(duì)少一些些。統(tǒng)一一店鋪的的開張及及關(guān)門時(shí)時(shí)間有利利于商鋪鋪的整體體形象塑塑造。

16、開開張、關(guān)關(guān)門時(shí)間間不統(tǒng)一一會(huì)造成成整體商商鋪經(jīng)營營的凌亂亂感，無無序經(jīng)營營的印象象，對(duì)顧顧客產(chǎn)生生不良的的心理影影響。 5、車輛管管理難度度大 來來商業(yè)步步行街的的顧客，有有開車的的，也有有騎車的的，大量量的機(jī)動(dòng)動(dòng)車和非非機(jī)動(dòng)車車對(duì)商業(yè)業(yè)步行街街周邊的的交通管管理和停停車場管管理增加加了壓力力。車輛輛管理好好壞直接接影響著著商場物物業(yè)管理理水平的的整體體體現(xiàn)?！疚鞒锹飞躺虡I(yè)步行行街】物業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目概況況： 【西城路商商業(yè)步行行街】由北斗集團(tuán)團(tuán)開發(fā)、招招商并建建設(shè)完成成，目前前已成為為桂林市市首家集集商務(wù)、娛娛樂、購購物、休休閑為一一體的綜綜合性商商業(yè)步行行街。由由于地理理環(huán)境因因素，及及規(guī)劃設(shè)設(shè)

17、計(jì)和整整體效果果，使西西城路商商業(yè)步行行街極具具商業(yè)價(jià)價(jià)值及升升值潛力力。五、【西城城路商業(yè)業(yè)步行街街】管理服服務(wù)目標(biāo)標(biāo)與整體體策劃： 物業(yè)服務(wù)管管理的最最終目標(biāo)標(biāo)是創(chuàng)一一方文明明，保一一方平安安。使商商（鋪）戶戶安居樂樂業(yè)，使使該物業(yè)業(yè)保值增增值。物物業(yè)管理理服務(wù)主主要包括括兩部分分：一是對(duì)對(duì)物業(yè)的的管理，二二是對(duì)商商（鋪）戶戶的服務(wù)務(wù)。 11、對(duì)【西城路路商業(yè)步步行街】作為桂林林市物業(yè)業(yè)管理的的典范實(shí)實(shí)施管理理，以高高起點(diǎn)的的管理，高高標(biāo)準(zhǔn)的的服務(wù)，高高素質(zhì)的的人員，從從而達(dá)到到社會(huì)環(huán)環(huán)境和經(jīng)經(jīng)濟(jì)的高高效益。 2、在【西城路商業(yè)步行街】的管理上實(shí)行定員、定量、定額的方式，以科學(xué)的管理方法，

18、合理調(diào)配各工作崗位的人員，量化各崗位的工作指標(biāo)，實(shí)行嚴(yán)格有效的管理制度，使管理隊(duì)伍的素質(zhì)達(dá)到相應(yīng)的服務(wù)水平，為管好西城路商業(yè)步行街，服務(wù)于商（鋪）戶打好堅(jiān)定的基礎(chǔ)。 3、處理好房產(chǎn)銷售與商（鋪）戶經(jīng)營之間的關(guān)系，給開發(fā)集團(tuán)提出合理化意見及建議，為商（鋪）戶排憂解難，充當(dāng)好開發(fā)商和商（鋪）戶之間的橋梁和紐帶。 4、科學(xué)的管理服務(wù)，使【西城路商業(yè)步行街】的管理服務(wù)工作將按照“用心管理，真心服務(wù)”的原則，實(shí)施一體化管理的綜合服務(wù)，一體化管理就是工作實(shí)施中分設(shè)職責(zé)不同之部門，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)管理中出現(xiàn)的各種情況和問題，保證工作有序開展，受理商（鋪）戶投訴監(jiān)督服務(wù)質(zhì)量，確保各項(xiàng)管理工作順暢進(jìn)行?！疚鞒锹飞虡I(yè)步行

19、街】管理服務(wù)中心設(shè)有管理組開展日常服務(wù)充分發(fā)揮資源合理配置的優(yōu)勢，節(jié)約人力，物業(yè)的投入，加強(qiáng)各組的相互支持和促進(jìn)，提高管理效能，服務(wù)中心以人性化的管理貫穿于工作的始末，充分發(fā)揮員工的工作積極性，主動(dòng)性和創(chuàng)造性，最好地滿足商（鋪）戶的各項(xiàng)要求，服務(wù)中心將結(jié)合步行街的特點(diǎn)，創(chuàng)造出獨(dú)特且具有風(fēng)格的管理模式，以盡善盡美有服務(wù)為商（鋪）戶提供安全，舒適的商業(yè)經(jīng)營環(huán)境?！疚鞒锹飞躺虡I(yè)步行行街】物業(yè)服服務(wù)人員員擬配數(shù)數(shù)量及工工資分配配： 成立【西城城路商業(yè)業(yè)步行街街】管理服服務(wù)中心心，由精精干，專專業(yè)性強(qiáng)強(qiáng)的人員員組成，下下設(shè)各管管理服務(wù)務(wù)專業(yè)組組。 11、管理理服務(wù)中中心：人人員配置置力求合合理，擬擬設(shè)經(jīng)

20、理理1名。各下屬管理理骨干分分工明確確，在管管理服務(wù)務(wù)中心的的指導(dǎo)下下，各司司其職，各負(fù)其責(zé)，以以協(xié)調(diào)高高效，相相互促進(jìn)進(jìn)的模式式來實(shí)現(xiàn)現(xiàn)良性循循環(huán)。22、業(yè)戶戶服務(wù)組組：設(shè)管理員員1名（經(jīng)理理兼），電電工1名，清清潔工33名。 1）負(fù)負(fù)責(zé)日常常前臺(tái)接接待事務(wù)務(wù)、受理理商（鋪鋪）戶的的各類投投訴，協(xié)協(xié)調(diào)比鄰鄰問題。2）辦理商商（鋪）戶戶的裝修修報(bào)裝手手續(xù)，裝裝修進(jìn)程程跟蹤33）免費(fèi)費(fèi)為商（鋪鋪）戶代代辦所需需經(jīng)營證證照、代代理招商商招租業(yè)業(yè)務(wù)4）負(fù)負(fù)責(zé)步行行街的各各項(xiàng)公共共設(shè)施、設(shè)設(shè)備的管管理，維維護(hù)及保保養(yǎng)5）負(fù)負(fù)責(zé)步行行街的公公共衛(wèi)生生綠化管管養(yǎng)的監(jiān)監(jiān)督指導(dǎo)導(dǎo)6）負(fù)負(fù)責(zé)步行行街各項(xiàng)項(xiàng)物業(yè)日

21、日常費(fèi)用用收取77）負(fù)責(zé)責(zé)開展相相關(guān)的有有償服務(wù)務(wù)：如打打字復(fù)印印、傳真真、收發(fā)發(fā)電子郵郵件服務(wù)務(wù)。3、保安服服務(wù)組：擬設(shè)保保安隊(duì)長長1名,保安員員8名。1）負(fù)負(fù)責(zé)步行行街的秩秩序維護(hù)護(hù)管理22）消防防防范管管理3）車車輛交通通管理4、經(jīng)營服服務(wù)部：（物業(yè)經(jīng)理理兼任），全面面負(fù)責(zé)商商鋪業(yè)戶戶委托給給物業(yè)管管理公司的租賃賃代理、廣廣告策劃劃及項(xiàng)目目開發(fā)等等經(jīng)營服服務(wù)工作作，該部門門的主要要職責(zé)是是配合業(yè)業(yè)戶的經(jīng)經(jīng)營活動(dòng)動(dòng)，促進(jìn)進(jìn)商鋪經(jīng)經(jīng)營銷售售和物業(yè)業(yè)管理工工作。 合合計(jì)：114人5、本管理理區(qū)域使使用服務(wù)務(wù)人員編編制及工工資費(fèi)用用：序號(hào)人員設(shè)置數(shù)量工資標(biāo)準(zhǔn)工資小計(jì)一管理層人員員1經(jīng)理1人150

22、0元元/月1500元元/月二工程技術(shù)類類人員1水電工1人1000元元/月1000元元/月三保安類人員員1隊(duì)長1人1000元元/月1000元元/月2保安8人900元/月7200元元/月四保潔綠化類類人員 1保潔3人700元/月2100元元/月五工資總額1人員總數(shù)14人2工資總額128000元/月月注以上人員工工資含養(yǎng)養(yǎng)老、失失業(yè)、工工傷保險(xiǎn)險(xiǎn)金等。七、【西城城路商業(yè)業(yè)步行街街】管理理費(fèi)用總總支出及及收益預(yù)預(yù)測：管理費(fèi)用總總支出：序號(hào)項(xiàng)目內(nèi)容測算依據(jù)測算公式月支出（元/月）1管理人員工資費(fèi)用11人 1280002國家法定假假日加班費(fèi)11天550元/天14人人12月月=6442元/月6423高低壓配

23、電電系統(tǒng)維維保、公公共場地地維修及及養(yǎng)護(hù)、公公共照明明系統(tǒng)維維護(hù)、消消防系統(tǒng)統(tǒng)維護(hù)及及公共電電費(fèi)消耗耗。2000元/月20004辦公運(yùn)行費(fèi)費(fèi)用（含招待、交交通、通通信、耗耗材、折折舊）200元/人/月月200元/人/月月14人人28005衛(wèi)生綠化費(fèi)費(fèi)用(含衛(wèi)生用用具及清清掃用水水及綠化化清殺費(fèi)費(fèi))100元/人/月月100元/人/月月14人人14006稅收按5%計(jì)算算10002、管理費(fèi)費(fèi)用收入入預(yù)測：序號(hào)物業(yè)性質(zhì)收費(fèi)單價(jià)(元/月/平方米米)收費(fèi)面積估估測費(fèi)用收入小計(jì)1商業(yè)門面5（中段）3（東西二二段）2（面積超超1000）建筑面積約約38112133422元/月月（依照700%計(jì)算算）2公共攤位

24、收收益：物物業(yè)與業(yè)業(yè)委會(huì)分分配比例例： 7：33 即物物業(yè)占總總收益的的70%，業(yè)委委會(huì)占總總收益的的30%。 估計(jì)計(jì)物業(yè)月月收益為為 ：770000元 3大型商務(wù)活活動(dòng)總收收益：物物業(yè)與業(yè)業(yè)委會(huì)分分配比例例： 5：55 即物物業(yè)占總總利潤的的50%，業(yè)委委會(huì)占總總利潤的的50%。4 小計(jì)計(jì)收益： 2203442元/月5盈虧預(yù)測：203342元元/月206642元元/月=-3000元/月八、【西城城路商業(yè)業(yè)步行街街】物業(yè)服服務(wù)管理理分項(xiàng)描描述： 【西城路商商業(yè)步行行街】物業(yè)管管理包含含以下幾幾個(gè)方面面，我們們現(xiàn)對(duì)此此進(jìn)行分分項(xiàng)描述述：1、商鋪業(yè)業(yè)戶服務(wù)務(wù)管理 1）商鋪業(yè)業(yè)戶服務(wù)務(wù)管理： 業(yè)戶服

25、服務(wù)部有有兩部分分工作職職能，一一是業(yè)戶戶服務(wù)，二二是內(nèi)部部管理。a）接接待與聯(lián)聯(lián)系 接待與與聯(lián)系是是業(yè)戶服服務(wù)的重重要內(nèi)容容之一，是是物業(yè)管管理方為為業(yè)戶、顧顧客提供供服務(wù)并并與業(yè)戶戶、顧客客進(jìn)行交交流的窗窗口。其其主要職職能與其其他類型型物業(yè)管管理的業(yè)業(yè)戶服務(wù)務(wù)一樣，包包括傾聽聽建議和和意見，接接受投訴訴，安排排維修和和回訪，收收取管理理費(fèi)與內(nèi)內(nèi)外聯(lián)系系等。 b）糾糾紛、投投訴接待待 顧客在在商鋪購購物因環(huán)環(huán)境服務(wù)務(wù)因素而而來投訴訴。對(duì)物物業(yè)管理理方來說說，所有有投訴、處處理結(jié)果果都要有有記錄，作作為年終終表彰與與履行“管管理公約約”業(yè)績績考核依依據(jù)之一一;cc）報(bào)修修接待 商鋪鋪鋪位的照

26、照明或其其他設(shè)施施出問題題，對(duì)業(yè)業(yè)戶營業(yè)業(yè)將造成成很大的的影響。業(yè)業(yè)戶報(bào)修修，應(yīng)迅迅速做記記錄，填填寫維維修任務(wù)務(wù)單，即即時(shí)派維維修工到到現(xiàn)場搶搶修； d）走走訪回訪訪 接待員員的走訪訪內(nèi)容包包括三方方面： 一是：聽取業(yè)業(yè)戶和商商鋪方對(duì)對(duì)物業(yè)管管理服務(wù)務(wù)的意見見、建議議； 二是：對(duì)報(bào)修修后的維維修結(jié)果果進(jìn)行回回訪； 三是是對(duì)業(yè)戶戶的禮儀儀、形象象、環(huán)境境、廣告告、裝潢潢等方面面的不足足之處作作出提示示、督促促改進(jìn)，曉曉之以理理，動(dòng)之之以情，用用實(shí)際行行動(dòng)去感感化業(yè)戶戶，讓他他們明白白：我們們所做的的一切，都都是為了了商鋪的的自身形形象，我我們的目目標(biāo)是一一致的。 e）內(nèi)內(nèi)外聯(lián)系系 商鋪內(nèi)內(nèi)部聯(lián)

27、系系： 商鋪的的內(nèi)部聯(lián)聯(lián)系包括括向業(yè)戶戶收取租租金、管管理費(fèi)、水水電能耗耗費(fèi)、鋪鋪位的報(bào)報(bào)修搶修修費(fèi)等；向商鋪鋪方收取取物業(yè)管管理費(fèi)、能能耗費(fèi)。商商鋪服務(wù)務(wù)管理做做得如何何，必將將影響到到收繳率率的好壞壞。 商鋪的的外部聯(lián)聯(lián)系： 商鋪與街道道、居委委、警署署、消防防、勞動(dòng)動(dòng)、環(huán)保保、水、電電、煤、電電信及媒媒體都有有業(yè)務(wù)上上的聯(lián)系系，如處處理不好好這些關(guān)關(guān)系，會(huì)會(huì)使商鋪鋪的經(jīng)營營活動(dòng)很很被動(dòng)。處處理得好好，往往往事半功功倍。2、商鋪裝裝修服務(wù)務(wù)管理 1）商鋪裝裝修服務(wù)務(wù)管理： HYPERLINK /Article/751.html 裝修管管理應(yīng)包包含在業(yè)業(yè)戶管理理中，因因管理難難度較大大，故單

28、單獨(dú)列出出論述。裝裝修管理理職能主主要包括括：審核核裝修申申請(qǐng)、簽簽訂“裝裝修管理理協(xié)議”，現(xiàn)現(xiàn)場監(jiān)督督管理等等。 商鋪樓樓宇的租租賃往往往以整個(gè)個(gè)層面向向外出租租，出租租后，由由承租商商依據(jù)經(jīng)經(jīng)營要求求，提出出裝修申申請(qǐng)；也也有的業(yè)業(yè)主把一一個(gè)層面面裝修完完畢之后后出租鋪鋪面。承承租商戶戶對(duì)鋪面面只能通通過申請(qǐng)請(qǐng)批準(zhǔn)后后作一些些小的變變動(dòng)裝修修，裝修修管理應(yīng)應(yīng)做好以以下幾個(gè)個(gè)方面： 建立周周全、詳詳細(xì)、便便于操作作的管理理制度； 專人負(fù)負(fù)責(zé)對(duì)工工程實(shí)行行嚴(yán)格的的監(jiān)督； 選定資資質(zhì)高、信信譽(yù)好的的工程承承包商進(jìn)進(jìn)行裝修修； 對(duì)裝修修現(xiàn)場進(jìn)進(jìn)行監(jiān)督督管理。 2）商商業(yè)鋪面面制定裝裝修管理理規(guī)定的

29、的要點(diǎn)； a）二二次裝修修過程應(yīng)應(yīng)遵守物物業(yè)管理理處制訂訂的二二次裝修修施工管管理規(guī)定定；業(yè)業(yè)戶裝修修需使用用電焊、氣氣焊、砂砂輪、切切割機(jī)等等設(shè)備的的，應(yīng)嚴(yán)嚴(yán)格遵守守商鋪鋪動(dòng)火申申請(qǐng)制度度的各各項(xiàng)規(guī)定定；禁止止擅自更更改水、電電管線及及負(fù)荷用用電。 b）裝裝修完畢畢后，物物業(yè)管理理處根據(jù)據(jù)裝修前前業(yè)戶遞遞交的經(jīng)經(jīng)認(rèn)可的的裝修設(shè)設(shè)計(jì)圖、裝裝修協(xié)議議，對(duì)工工程進(jìn)行行竣工驗(yàn)驗(yàn)收，如如發(fā)現(xiàn)有有違反裝裝修設(shè)計(jì)計(jì)圖及裝裝修協(xié)議議某些條條款的，應(yīng)應(yīng)視情節(jié)節(jié)輕重作作不同的的處理。 c）為為了保證證業(yè)戶在在裝修過過程中不不損傷樓樓宇結(jié)構(gòu)構(gòu)等重要要部位，裝裝修工程程施工方方事由物物業(yè)管理理處選定定還是由由業(yè)戶選

30、選定應(yīng)視視工程涉涉及的方方面來確確定，通通常分以以下幾種種情況： d）凡凡涉及電電力設(shè)備備（由鋪鋪外的配配電架至至鋪內(nèi)的的終端空空氣開關(guān)關(guān)箱等）進(jìn)進(jìn)行增建建、改裝裝的；為為該層的的消防設(shè)設(shè)備（包包括消防防噴淋裝裝置、管管道、警警鈴等）進(jìn)進(jìn)行增建建或改造造的；為為該層的的電梯、自自動(dòng)扶梯梯進(jìn)行增增建或改改裝的，以以及電視視監(jiān)控系系統(tǒng)、公公共天線線分布系系統(tǒng)等進(jìn)進(jìn)行增建建或改裝裝的，都都由物業(yè)業(yè)管理處處選定工工程實(shí)施施工方。業(yè)業(yè)戶則按按工程費(fèi)費(fèi)用的一一定比例例支付給給物業(yè)管管理處作作為工程程監(jiān)督管管理費(fèi)。 e）凡凡涉及鋪鋪面、商商號(hào)招牌牌、天花花板、墻墻面、墻墻壁裝飾飾、內(nèi)部部間隔，水水管、排排水

31、道、電電力裝置置，通風(fēng)風(fēng)設(shè)備、電電話等小小規(guī)模裝裝修可由由業(yè)戶自自行選定定工程施施工方，也也可由物物業(yè)管理理處選定定施工方方。 d）業(yè)業(yè)戶遞交交的裝修修設(shè)計(jì)方方案所附附的圖紙紙，應(yīng)包包括：清清楚顯示示樓層內(nèi)內(nèi)部間隔隔的平面面圖；樓樓層平面面圖的正正視圖、切切面圖（附附鋪面、商商號(hào)招牌牌的細(xì)節(jié)節(jié)）；排排水系統(tǒng)統(tǒng)的分布布圖（附附由關(guān)細(xì)細(xì)節(jié)）；電力供供應(yīng)設(shè)備備分布圖圖及電線線敷設(shè)簡簡圖（附附有敷設(shè)設(shè)電線資資料及負(fù)負(fù)荷量）；照明設(shè)設(shè)備位置置圖；假假天花的的平面，切切面圖；及其他他一些物物業(yè)管理理處或商商鋪要求求提供的的建筑細(xì)細(xì)節(jié)；裝裝修工期期、開工工期、防防火措施施、環(huán)保保、環(huán)衛(wèi)衛(wèi)要求、違違約責(zé)任任、

32、施工工期保險(xiǎn)險(xiǎn)等。等等等 3、裝裝修現(xiàn)場場監(jiān)督管管理 在施工工過程中中，物業(yè)業(yè)管理處處應(yīng)派專專人在現(xiàn)現(xiàn)場進(jìn)行行管理。管管理的內(nèi)內(nèi)容主要要包括33方面： 對(duì)施工人員員的管理理，以及及對(duì)工程程是否按按圖施工工、按“裝裝修協(xié)議議”要求求和對(duì)裝裝潢現(xiàn)場場環(huán)境衛(wèi)衛(wèi)生（裝裝潢垃圾圾）進(jìn)行行監(jiān)督管管理。一一般建筑筑施工隊(duì)隊(duì)的人員員情況復(fù)復(fù)雜，大大多是臨臨時(shí)工，施施工方對(duì)對(duì)他們可可能也缺缺乏有效效的控制制；裝修修施工與與整個(gè)樓樓宇的建建筑不同同，他通通常局限限于一個(gè)個(gè)單元或或一個(gè)樓樓層內(nèi)施施工，而而其他層層面則照照常營業(yè)業(yè)，如對(duì)對(duì)施工人人員無有有效管理理，勢必必會(huì)影響響其他業(yè)業(yè)戶的營營業(yè)活動(dòng)動(dòng)。對(duì)于于裝修的的

33、工程監(jiān)監(jiān)控主要要著眼于于施工人人員有否否嚴(yán)格按按認(rèn)可的的設(shè)計(jì)圖圖紙進(jìn)行行施工，有有否違反反已簽訂訂的“裝裝修管理理協(xié)議”上上的條款款，有否否違反物物業(yè)管理理處的其其他管理理規(guī)定等等，如有有違反規(guī)規(guī)定要及及時(shí)聯(lián)系系，發(fā)出出“整改改通知單單”等。如如裝修時(shí)時(shí)損及商商鋪的裝裝飾、裝裝置或公公用設(shè)施施，則由由業(yè)戶負(fù)負(fù)責(zé)將其其修復(fù)，直直至商鋪鋪方滿意意為止。當(dāng)當(dāng)然，也也可由物物業(yè)管理理處修理理，但有有關(guān)費(fèi)用用則由業(yè)業(yè)戶支付付。這些些管理服服務(wù)都應(yīng)應(yīng)做好詳詳細(xì)記錄錄，作為為竣工驗(yàn)驗(yàn)收時(shí)的的證據(jù)或或參考，等等。4、商鋪設(shè)設(shè)備、設(shè)設(shè)施維保保服務(wù)管管理 1）商業(yè)物業(yè)的日常養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)較高，維修要求嚴(yán)，其內(nèi)容同辦公樓

34、相似，但其方式不同。商業(yè)物業(yè)的重點(diǎn)在于各種設(shè)施，設(shè)備上，因?yàn)樯虡I(yè)物業(yè)設(shè)施設(shè)備使用頻率較其它物業(yè)相比是最高的一類，設(shè)備、設(shè)施養(yǎng)護(hù)及維修管理的好壞直接影響經(jīng)營環(huán)境和經(jīng)營活動(dòng)的正常運(yùn)行。一些設(shè)備如電梯，自動(dòng)扶梯等易出故障的設(shè)施設(shè)備，保證其正常運(yùn)行主要靠平時(shí)養(yǎng)護(hù)。 2）商商鋪設(shè)備備管理主主要是防防止商鋪鋪停電和和保證中中央空調(diào)調(diào)、自動(dòng)動(dòng)扶梯的的正常使使用。商商鋪供電電需要絕絕對(duì)保證證，因?yàn)闉橐坏┩Ｍｋ?，漆漆黑的營營業(yè)廳將將給顧客客、商品品和營業(yè)業(yè)款帶來來不安全全的因素素，對(duì)商商鋪聲譽(yù)譽(yù)帶來不不利影響響。所以以應(yīng)選派派優(yōu)秀員員工，日日夜監(jiān)測測電氣運(yùn)運(yùn)行狀況況和空調(diào)調(diào)系統(tǒng)、自自動(dòng)扶梯梯的運(yùn)行行狀況，一一有

35、異常常情況及及時(shí)安排排維修，確確保電氣氣和中央央空調(diào)、自自動(dòng)扶梯梯正常運(yùn)運(yùn)行。 5、商鋪建建筑物的的養(yǎng)護(hù)及及維修管管理 1）商鋪建建筑物的的養(yǎng)護(hù)及及維修管管理： a）商商鋪修繕繕的計(jì)劃劃、資金金管理： 為了確確保商鋪鋪建筑物物的完好好，應(yīng)制制訂完整整的修繕繕制度，編編制每年年的修繕繕計(jì)劃，安安排年度度修繕投投資，經(jīng)經(jīng)管理處處審核后后報(bào)商鋪鋪業(yè)委會(huì)會(huì)方審批批（大中中修要落落實(shí)資金金），檢檢查修繕繕結(jié)果。 b）工程程性質(zhì)的的確定：依據(jù)商商鋪建筑筑物的損損壞程度度，將修修繕工程程大致分分為大修修、中修修、小修修三類。大修工工程是指指建筑物物主體結(jié)結(jié)構(gòu)的大大部分嚴(yán)嚴(yán)重?fù)p壞壞，或有有局部倒倒塌的危危險(xiǎn)；

36、部部分附屬屬設(shè)施必必須拆換換、改裝裝或新裝裝，如上上、下水水道等。由由于大修修工程施施工場地地和安全全的要求求，通常常是經(jīng)營營業(yè)戶必必須停止止?fàn)I業(yè)。因因此，工工期安排排和開工工前的籌籌備工作作非常重重要；中中修工程程是指建建筑物部部分損壞壞，在局局部維修修中只牽牽動(dòng)或拆拆換少量量主體構(gòu)構(gòu)件，保保持原樓樓宇規(guī)模模和結(jié)構(gòu)構(gòu)的工程程。如樓樓頂?shù)木志植啃蘅樋樆虿糠址种刈雒婷鎸?，加加固部分分鋼筋混混凝土梁梁柱，外外墻的全全面粉刷刷裝飾等等。中修修工程影影響面為為局部，商商鋪發(fā)生生突法事事件，保保安、管管理人員員應(yīng)按應(yīng)應(yīng)急事件件處理規(guī)規(guī)程操操作。防防止事態(tài)態(tài)擴(kuò)大，注注意保護(hù)護(hù)現(xiàn)場，及及時(shí)向上上級(jí)報(bào)告告或呼

37、叫叫救護(hù)車車。應(yīng)特特別強(qiáng)調(diào)調(diào)，在發(fā)發(fā)生惡性性事件緊緊急疏散散圍觀顧顧客時(shí)等等等。6、商鋪保保安服務(wù)務(wù)管理 1）監(jiān)控中中心管理理 監(jiān)控是是指利用用電視監(jiān)監(jiān)控系統(tǒng)統(tǒng)對(duì)商鋪鋪進(jìn)行全全方位多多角度的的監(jiān)視，尤尤其是對(duì)對(duì)出售貴貴重商品品如鉆石石珠寶、高高檔手表表等鋪面面應(yīng)進(jìn)行行日夜監(jiān)監(jiān)視。如如發(fā)現(xiàn)可可疑人員員或突法法事件、惡惡性事件件的發(fā)生生，監(jiān)控控人員應(yīng)應(yīng)及時(shí)錄錄象，寸寸作查證證。 另外地地下車庫庫或露天天停車場場亦須安安置監(jiān)控控?cái)z像探探頭，防防止車輛輛被竊，萬萬一遭竊竊，錄象象將提供供證據(jù)、線線索，有有利破案案等等。 這項(xiàng)工工作的重重要性要要求監(jiān)控控中心的的保安人人員工作作認(rèn)真、敬敬業(yè)。 2） HY

38、PERLINK /Article/796.html 消消防管理理 商鋪消消防工作作的重要要性不言言而喻，商商鋪內(nèi)人人流大，樓樓梯、通通道（尤尤其是放放火樓梯梯、通道道）相對(duì)對(duì)面積較較小，這這給火災(zāi)災(zāi)時(shí)的人人員疏散散帶來很很大困難難； 商品多多（且大大多是易易燃品），火火種容易易迅速燃燃燒；面面積廣，因因無防火火墻阻隔隔，烈火火蔓延極極快；如如商廈火火災(zāi)，高高樓內(nèi)的的豎井多多，煙囪囪效應(yīng)可可使火災(zāi)災(zāi)熱煙上上升速度度達(dá)到每每秒8米米，瞬間間整個(gè)商商廈將全全被煙霧霧籠罩。煙煙霧窒息息死亡往往往是火火災(zāi)死亡亡率中最最高的。鑒鑒于防止止火災(zāi)的的重要性性，商鋪鋪都安裝裝有先進(jìn)進(jìn)的火災(zāi)災(zāi)探測裝裝置（煙煙感探

39、測測器和溫溫感探測測器）和和自動(dòng)滅滅火裝置置（噴淋淋裝置）。這這些裝置置直接與與火災(zāi)自自動(dòng)報(bào)警警系統(tǒng)聯(lián)聯(lián)網(wǎng)。只只要易各各地方出出現(xiàn)火情情，煙霧霧和溫度度各達(dá)到到一定的的限度，這這兩種裝裝置便自自動(dòng)通過過導(dǎo)線將將報(bào)警信信號(hào)傳輸輸至報(bào)警警器，進(jìn)進(jìn)行有效效監(jiān)控與與預(yù)防。 制定切切合本商商鋪實(shí)際際的消防防管理制制度（包包括幾套套火災(zāi)應(yīng)應(yīng)急處理理方案）；商鋪的的各部門門及物業(yè)業(yè)管理的的各部門門都要把把各自放放火職責(zé)責(zé)、范圍圍規(guī)定清清楚；消消防監(jiān)控控中心的的保安員員應(yīng)明確確自身的的職責(zé)范范圍。做做到“統(tǒng)統(tǒng)一指揮揮，分區(qū)區(qū)管理，層層層負(fù)責(zé)責(zé)，責(zé)任任明確，防防患未然然”，切切實(shí)貫徹徹“預(yù)防防為主，防防消結(jié)合合

40、”的消消防方針針。 發(fā)現(xiàn)監(jiān)監(jiān)控屏幕幕有火災(zāi)災(zāi)報(bào)警號(hào)號(hào)時(shí)，立立即用對(duì)對(duì)講機(jī)通通知就近近的保安安人員赴赴現(xiàn)場核核查與處處置；如如確為火火警，按按應(yīng)急方方案實(shí)施施，報(bào)告告保安部部主管組組織撲救救，重點(diǎn)點(diǎn)是商鋪鋪內(nèi)人員員的疏散散，保障障人身安安全，事事故后作作好調(diào)查查分析報(bào)報(bào)告并備備案。 發(fā)現(xiàn)故故障警報(bào)報(bào)，應(yīng)迅迅速消除除警鈴使使之還原原，并立立即通知知維保部部，協(xié)助助維保部部盡快排排除故障障，并作作好詳細(xì)細(xì)記錄。定期對(duì)對(duì)消防設(shè)設(shè)施、設(shè)設(shè)備、器器材及消消防通道道、標(biāo)記記、放火火門進(jìn)行行檢查，確確保完好好備用、通通道暢通通、標(biāo)記記清晰。對(duì)對(duì)一些業(yè)業(yè)戶可能能擅自增增加電氣氣設(shè)備要要認(rèn)真檢檢查，防防止發(fā)生生電

41、氣超超負(fù)荷火火接觸電電阻過大大、線路路老化、過過載、摩摩擦等危危險(xiǎn)現(xiàn)象象。 在員工工、管理理人員和和業(yè)戶中中定期開開展消防防培訓(xùn)及及消防演演習(xí)，使使人人都都會(huì)使用用消防器器具，掌掌握火災(zāi)災(zāi)逃生知知識(shí)，不不斷提高高大家的的防火意意識(shí)和消消防業(yè)務(wù)務(wù)水平。等等等。7、商鋪保保潔服務(wù)務(wù)管理 商鋪的的環(huán)境有有外部環(huán)環(huán)境和內(nèi)內(nèi)部環(huán)境境，外部環(huán)環(huán)境包括括樓宇的的外墻、附附屬建筑筑設(shè)施及及周圍的的綠地、廣廣場、停停車場等等；內(nèi)部環(huán)環(huán)境包括括過道、扶扶梯、自自動(dòng)扶梯梯、電梯梯、衛(wèi)生生間、會(huì)會(huì)議室等等一切公公用場所所，以及及業(yè)戶的的鋪內(nèi)、辦辦公室內(nèi)內(nèi)等非公公用部位位。搞好好商鋪的的環(huán)境衛(wèi)衛(wèi)生和綠綠化養(yǎng)護(hù)護(hù)的主旨旨

42、在于創(chuàng)創(chuàng)造整潔潔優(yōu)美、和和諧怡人人的商業(yè)業(yè)氛圍，為為業(yè)戶提提供一各各理想的的經(jīng)營環(huán)環(huán)境，為為顧客提提供一個(gè)個(gè)輕松愉愉快的購購物環(huán)境境。 1）商商鋪保潔潔管理方方法：要做好好商鋪的的保潔服服務(wù)管理理，首先先要確定定做什么么，即什什么地方方需要保保潔，然然后定出出清潔的的標(biāo)準(zhǔn)，根根據(jù)這些些標(biāo)準(zhǔn)、要要求再定定出保潔潔的頻率率（次數(shù)數(shù)），還還要再加加上檢查查手段，如如目視檢檢查還室室手摸檢檢查或白白紙擦一一米檢查查等，制制作商商業(yè)街商商鋪環(huán)境境清潔的的作業(yè)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，內(nèi)內(nèi)容有檢檢查的部部位、項(xiàng)項(xiàng)目、清清潔的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、保保潔的頻頻率、檢檢查的手手段等。重重要的問問題是怎怎么做等等，制訂訂商業(yè)業(yè)街保潔潔服務(wù)作作

43、業(yè)規(guī)程程，這這個(gè)“規(guī)規(guī)程”指指導(dǎo)保潔潔工對(duì)商商鋪各部部位的清清潔按規(guī)規(guī)定的操操作程序序去做，是是保潔工工崗前崗崗中的培培訓(xùn)教材材，其要要點(diǎn)有：地面清清潔、打打蠟；墻墻角線清清潔；墻墻面除塵塵；大理理石清潔潔、打蠟蠟；不銹銹鋼面清清潔；衛(wèi)衛(wèi)生間清清潔；玻玻璃幕墻墻清潔；窗戶清清潔；地地毯清洗洗干凈等等。 2）商商鋪保潔潔管理的的重點(diǎn)： a）商商鋪的清清潔管理理重點(diǎn)之之一是地地坪清潔潔。隨著著人流的的進(jìn)出，給給商鋪地地坪帶來來的灰塵塵、紙肖肖；定時(shí)時(shí)的清潔潔能夠帶帶給顧客客舒適、優(yōu)優(yōu)美的購購物環(huán)境境； b）商商鋪的玻玻璃無框框門、室室內(nèi)柱上上鏡、電電梯內(nèi)鏡鏡面等，由由于顧客客觸摸頻頻率較高高，留下

44、下的手印印帶給人人視覺上上的不舒舒服，應(yīng)應(yīng)定時(shí)清清潔以消消除不潔潔現(xiàn)象；c）商商鋪盥洗洗室墻面面、潔具具、地坪坪的清潔潔、干燥燥和無異異味，也也是清潔潔工作的的重點(diǎn)；d）商商鋪外的的銅牌，因因暴露在在室外，風(fēng)風(fēng)吹雨淋淋會(huì)使銅銅牌便黑黑，定期期擦拭，能能保持其其程亮，提提升商鋪鋪的形象象。e）商商戶鋪內(nèi)內(nèi)產(chǎn)生的的垃圾須須袋裝并并放至指指走位置置，及時(shí)時(shí)清理； f）雨雨大進(jìn)門門處及其其他公用用過道應(yīng)應(yīng)設(shè)置一一些雨具具存放器器，盡量量不要把把帶雨水水的雨具具帶進(jìn)大大廳，同同時(shí)注意意清潔衛(wèi)衛(wèi)生。 g）對(duì)對(duì)商鋪的的殺蟲滅滅鼠工作作要引起起重視，但但放置鼠鼠藥時(shí)，要要充分考考慮兒童童的安全全，要放放在摸不

45、不到的地地方；為為了安全全也可以以聘請(qǐng)專專業(yè)隊(duì)伍伍進(jìn)行消消殺工作作； h）在在商鋪的的營業(yè)時(shí)時(shí)間內(nèi)，保保潔工不不能使用用長柄拖拖把，更更不能使使用濕拖拖把拖地地，以免免造成顧顧客滑倒倒傷害事事故； i）在在雨雪天天，商鋪鋪進(jìn)門處處應(yīng)勤保保潔并放放置地毯毯或防滑滑提示牌牌； j）提提醒業(yè)戶戶在規(guī)定定的時(shí)間間內(nèi)把鋪鋪面內(nèi)產(chǎn)產(chǎn)生的垃垃圾袋裝裝送至指指定的位位置；k）對(duì)一切切能利用用的再生生垃圾（包包裝紙、箱箱）要回回收處理理，等等。8、商鋪綠綠化服務(wù)務(wù)管理 11）商鋪鋪 HYPERLINK /Article/786_8.html 綠化服服務(wù)管理理： 綠化環(huán)環(huán)境是保保持生態(tài)態(tài)平衡，營營造舒適適、美觀觀

46、、清新新、幽雅雅的購物物環(huán)境的的基礎(chǔ)。商商鋪內(nèi)外外的綠化化搞得好好，能使使周圍得得環(huán)境得得到改善善，又提提升了商商鋪得品品位。綠綠化管理理應(yīng)配備備專業(yè)技技術(shù)人員員，依據(jù)據(jù)季節(jié)、氣氣候，地地域條件件的不同同和樹木木花草的的生長習(xí)習(xí)性及要要求，制制定詳細(xì)細(xì)的管理理細(xì)則，指指導(dǎo)養(yǎng)護(hù)護(hù)人員實(shí)實(shí)行。 2）商商鋪綠地地管理： 商鋪外外圍的綠綠地，在在基建時(shí)時(shí)就已定定型，商商鋪得整整體綠化化風(fēng)格和和局部獨(dú)獨(dú)立的構(gòu)構(gòu)圖要統(tǒng)統(tǒng)一協(xié)調(diào)調(diào)，水平平綠化和和垂直綠綠化要相相得益彰彰。 為保證證草坪生生長良好好，勸阻阻顧客、游游客進(jìn)入入草坪； 保持綠綠地環(huán)境境整潔，及時(shí)清清除死株株、病株株，缺株株要補(bǔ)檀檀，定期對(duì)對(duì)花木修

47、修剪整形形； 發(fā)現(xiàn)病病蟲害要要進(jìn)行捕捕捉或噴噴藥，藥藥物防治治要注意意安全，并并掛警示示標(biāo)識(shí)； 草坪要要經(jīng)常除除雜草：定期軋軋剪，每每季度施施肥一次次，施后后澆水或或雨后施施撒； 臺(tái)風(fēng)前前對(duì)花木木做好立立支柱、疏疏剪枝葉葉的防風(fēng)風(fēng)工作，風(fēng)風(fēng)后清除除花木折折斷的枝枝干，扶扶正培植植倒斜的的花木。等等等 。9、商鋪經(jīng)經(jīng)營服務(wù)務(wù)管理 1）商鋪經(jīng)營服務(wù)管理： 商鋪方方和物業(yè)業(yè)管理公公司所簽簽訂的委委托物業(yè)業(yè)管理合合同中，往往往會(huì)把把商鋪經(jīng)經(jīng)營管理理范疇的的租賃管管理，廣廣告籌劃劃、新項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)發(fā)同時(shí)委委托給物物業(yè)管理理公司，以以配合其其商鋪的的經(jīng)營管管理作作為物業(yè)業(yè)管理公公司也應(yīng)應(yīng)將商鋪鋪經(jīng)營管管理的

48、好好壞與自自己的物物業(yè)管理理服務(wù)緊緊密地聯(lián)聯(lián)系起來來。 2）租租賃管理理： a）出租方方式的管管理：主要是在租租金商定定時(shí)要考考慮多方方面因素素，如商商品經(jīng)營營的范圍圍及類別別；附近近商鋪樓樓宇的空空置率；承租戶戶的經(jīng)營營特色；商鋪所所處的位位置。另另外經(jīng)營營商品給給管理帶帶來的易易難也應(yīng)應(yīng)作為一一個(gè)因素素。租金金計(jì)算可可采用兩兩種形式式，一種種先規(guī)定定一個(gè)固固定的月月租金（根根據(jù)面積積），然然后根據(jù)據(jù)市場情情況和貨貨幣升、貶貶值決定定幾年后后再增加加合理的的幅度。 一種種是按面面積定出出最低租租金，然然后根據(jù)據(jù)承租戶戶銷售總總額按一一定的百百分比收收取租金金。b）競競標(biāo)租賃賃的注意意事項(xiàng)：嚴(yán)

49、格審審定投標(biāo)標(biāo)者的資資格，主主要是審審核其個(gè)個(gè)人或公公司的商商業(yè)零售售管理經(jīng)經(jīng)驗(yàn)、經(jīng)經(jīng)營業(yè)績績，資信信狀況及及經(jīng)營品品種是否否符合行行業(yè)規(guī)定定等； 投標(biāo)標(biāo)的程序序須規(guī)范范、嚴(yán)密密、全面面，尤其其是租金金的計(jì)算算方式及及規(guī)定，預(yù)預(yù)付競標(biāo)標(biāo)租金的的保證方方式，有有關(guān)撤回回投標(biāo)的的規(guī)定，以以及中標(biāo)標(biāo)后延時(shí)時(shí)簽約的的賠償，應(yīng)應(yīng)作更為為周全和和深人的的考慮。 c）協(xié)協(xié)議租金金出租的的注意事事項(xiàng)： 在和業(yè)業(yè)戶簽訂訂租賃協(xié)協(xié)議之前前亦應(yīng)了了解承租租人的資資格、經(jīng)經(jīng)營管理理經(jīng)驗(yàn)，資資金狀況況，以及及目前所所經(jīng)營店店鋪的數(shù)數(shù)目，業(yè)業(yè)績情況況及所經(jīng)經(jīng)營品種種是否符符合行業(yè)業(yè)的規(guī)定定等。 承租人人的經(jīng)營營性質(zhì)，經(jīng)經(jīng)

50、營范圍圍，所經(jīng)經(jīng)營的商商品檔次次和質(zhì)量量是否否有能力力進(jìn)行一一定投入入的商業(yè)業(yè)推廣活活動(dòng)，從從而使商商鋪的業(yè)業(yè)務(wù)前景景有較大大的發(fā)展展等。 d）租租金條款款： 租金制制定的參參考因素素 要參考考周邊社社區(qū)人口口數(shù)目，流流動(dòng)人口口的數(shù)目目及可能能吸引其其他社區(qū)區(qū)的顧客客量、商商鋪地理理位置的的優(yōu)劣，交交通是否否便捷等等情況。 要參考考商品經(jīng)經(jīng)營的范范圍及類類別、附附近區(qū)域域商鋪的的空置率率、承租租人的經(jīng)經(jīng)營特色色、承租租人要承承租的層層次、位位置等情情況等。 要參考考周圍區(qū)區(qū)域同行行業(yè)的營營業(yè)面積積、租金金狀況及及經(jīng)營狀狀況等。 10、商鋪鋪廣告管管理 1） 廣告策策劃： 樓宇內(nèi)內(nèi)外的廣廣告牌、

51、條條幅、懸懸掛物、燈燈飾等凡凡屬商戶戶鋪內(nèi)的的，由商商戶提出出設(shè)計(jì)要要求或制制作，必必須由物物業(yè)管理理公司統(tǒng)統(tǒng)一安裝裝在合理理位置； 廣告告策劃是是商鋪經(jīng)經(jīng)營服務(wù)務(wù)管理的的一項(xiàng)重重要任務(wù)務(wù)，就是是要設(shè)法法把顧客客吸引進(jìn)進(jìn)來，把把承租人人留住。因因此要策策劃和組組織各項(xiàng)項(xiàng)商業(yè)推推廣宣傳傳活動(dòng)，如如綜合表表演、納納涼晚會(huì)會(huì)、模特特表演，攝攝影展，商商品使用用演示等等。節(jié)日期期間還可可以相應(yīng)應(yīng)地進(jìn)行行節(jié)日布布置，既既增添了了商鋪熱熱鬧興旺旺的氣氛氛，提高高了商鋪鋪的文化化氛圈，又又?jǐn)U大了了商鋪的的知名度度，吸引引大批消消費(fèi)者來來購物助助興。 協(xié)調(diào)好好社會(huì)關(guān)關(guān)系，與與政府及及其他組組織機(jī)構(gòu)構(gòu)保持聯(lián)聯(lián)絡(luò)

52、，參參與社會(huì)會(huì)公益活活動(dòng)如捐捐助失學(xué)學(xué)兒童等等，會(huì)給給業(yè)戶帶帶來潛在在的商業(yè)業(yè)機(jī)會(huì)。 2）項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)發(fā)： 物業(yè)管管理處還還應(yīng)不斷斷增加服服務(wù)項(xiàng)目目，擴(kuò)大大服務(wù)領(lǐng)領(lǐng)域如如：開辦辦商鋪兒兒童樂園園，讓兒兒童能盡盡興地玩玩耍，父父母能放放心地購購物； 開辦商商務(wù)中心心，為業(yè)業(yè)戶提供供傳真、復(fù)復(fù)印、打打字、電電報(bào)、長長途電話話、電子子郵件等等服務(wù)； 開辦茶茶座為為顧客提提供休憩憩，飲茶茶、品味味小吃的的場地：舉辦舞舞會(huì)、卡卡拉OKK、節(jié)日日慶祝，年年終聯(lián)歡歡等文娛娛活動(dòng)，活活躍業(yè)戶戶的文化化生活； 辦好商鋪內(nèi)內(nèi)部食堂堂為業(yè)業(yè)戶提供供清潔衛(wèi)衛(wèi)生、美美味可口口、物美美價(jià)廉的的飯萊，為為顧客提提供寄存存包袋

53、、代代訂報(bào)刊刊、代辦辦保險(xiǎn)、兌兌換零幣幣等服務(wù)務(wù)； 開辦投幣洗洗衣店、快快速?zèng)_印印照相店店，鮮花花店、禮禮品店、電電腦屋等等；為顧客客，業(yè)戶戶提供全全方位的的服務(wù)，使使顧客生生活中的的大多數(shù)數(shù)服務(wù)要要求都能能在商業(yè)業(yè)街中得得到滿足足。等等等。 3）商鋪廣廣告管理理： 業(yè)戶為為了樹立立企業(yè)形形象，追追求經(jīng)濟(jì)濟(jì)利益，必必然采取取許多宣宣傳和促促銷手段段。除電電視、報(bào)報(bào)刊廣告告以外，最最有效、最最直接的的就是在在商鋪主主體周邊邊與商鋪鋪內(nèi)部懸懸掛醒目目的招牌牌、廣告告牌、條條幅，張張貼宣傳傳品。物物業(yè)管理理處為了了規(guī)范商商鋪的環(huán)環(huán)境秩序序和整體體形象，在在支持商商業(yè)宣傳傳策劃的的同時(shí)，必必須加強(qiáng)強(qiáng)商

54、鋪的的廣告宣宣傳管理理。 商鋪的整體體布局設(shè)設(shè)計(jì)是很很重要的的，而各各鋪位上上的宣傳傳廣告（包包括燈光光廣告、燈燈飾、條條幅、張張貼、懸懸掛品等等）要和和商鋪整整體設(shè)計(jì)計(jì)相協(xié)調(diào)調(diào)，這就就要求承承租業(yè)戶戶的廣告告設(shè)計(jì)必必須經(jīng)過過物業(yè)管管理處審審核，以以做到管管理有序序，不會(huì)會(huì)破壞商商鋪的整整體設(shè)計(jì)計(jì)格調(diào)。 111、商鋪鋪保險(xiǎn)管管理 1、商鋪保險(xiǎn)管理： 商鋪的物業(yè)管理中保險(xiǎn)管理是必不可少的。在商鋪的維修施工和廣告安裝中，均有可能發(fā)生意外的事故（包括火災(zāi)），對(duì)業(yè)戶、顧客、員工造成傷害；在保潔操作中，也有可能保潔工未按“規(guī)程”操作，用了濕拖造成顧客滑倒摔傷；或雨天地滑，顧客在商鋪進(jìn)門處滑跤跌傷；這些都有可能向物業(yè)管理方提出索賠。為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)和最大限度地減低這方面的損失，商鋪的物業(yè)管理處應(yīng)采