連鎖商圈調(diào)查與選店

1、 第12章連鎖商圈調(diào)調(diào)查與選選店開設(shè)連鎖店店首先遭遭遇到的的課題，就就是選點點（選擇擇合適的的設(shè)店地地點），而而房地產(chǎn)產(chǎn)的價位位一直高高居不下下，尤其其是具有有潛力的的商業(yè)區(qū)區(qū)地帶，也也到了寸寸士寸金金的地步步，因此此房產(chǎn)價價值、租租金，其漲幅幅比例、租租期年限限等等等，都影響了了業(yè)者在在投資策策略中的的開發(fā)定定位，也也攸關(guān)營營業(yè)額的的預(yù)估和和軟硬件件投資的的成本風風險，所所以談到到開店，尤尤其是開開發(fā)策略略的正確確與否，將將左右近近五成以以上的經(jīng)經(jīng)營命運運。好的開發(fā)策策略將領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)整個個企業(yè)邁邁向成功功之路，因因此企業(yè)業(yè)總部必必須擁有有或能掌掌控整個個營業(yè)地地點不動動產(chǎn)動向向，在將將經(jīng)營權(quán)權(quán)交

2、給加加盟者之之前，公公司必須須完成開開拓新點點的開發(fā)發(fā)作業(yè)。在在永續(xù)經(jīng)經(jīng)營的投投資策略略里，如如果能夠夠延長租租約期限限，自然然相對地地可投入入較佳的的營運系系統(tǒng)及設(shè)設(shè)備，如如此才能能確保展展店品質(zhì)質(zhì)的穩(wěn)定定與產(chǎn)值值的提高高。本章內(nèi)容：1 HYPERLINK l k1 商圈圈調(diào)查的的標的2 HYPERLINK l k2 商圈調(diào)調(diào)查的方方法2-1 商圈范范圍劃分分確定2-2 商圈簡簡圖2-3抽抽樣點及及發(fā)點之選選擇確定定2-4 商圈特特征2-5 人潮狀狀況實實地抽樣樣方式2-6 消費特特征與人人口特征征2-7 商圈類類型2-8 預(yù)估收收入、支支出與可可能凈利利2-9 建議地地點之確確定2-10

3、商圈圈未來發(fā)發(fā)展?jié)摿α敖Y(jié)論論2-11 幻燈燈片、投投影片之之制作方方式及目目的3 HYPERLINK l k3 商圈圈調(diào)查報報告方式式4 HYPERLINK l k4 立地地要素4-1 立地點點所在街街道評估估4-2 立地點點本身之之評估4-3 門店預(yù)預(yù)定點之之選定4-4挖挖掘金店店面4-5 屋主之之探查4-6 租屋談?wù)勁行柚?-7 租貸契契約要件件1 商圈圈調(diào)查的的標的商圈是活的的，而商商圈內(nèi)的的人口是是門店賴賴以生存存的衣食食父母，因因此對于于商圈內(nèi)內(nèi)的構(gòu)成成因素就就是在經(jīng)經(jīng)營商圈圈前所應(yīng)應(yīng)了解的的要項。所所謂商圈圈，就是吸吸引消費費者前來來購物的的有效范范圍。然然而，隨隨著距離離之遠

4、近近，商圈圈吸引力力也有所所不同。通通常依門門店預(yù)定定之遠近近將商圈圈分為主主要商圈圈、次要要商圈及及輔助商商圈。主商圈是距距離門店店最近的的商圈，也也是門店店最主要要的業(yè)績績來源。通通常戰(zhàn)業(yè)業(yè)績555-700%。主主商圈是是連鎖企企業(yè)首要要目標，也也是忠誠誠率最高高的顧客客群。次次要商圈圈占業(yè)績績15-25%，相對對的老顧顧客來店店率也低低。輔助助商圈是是商圈的的最外圍圍，只占占業(yè)績的的5%，所所吸引到到的也都都是游離離客人。而在商圈調(diào)調(diào)查中所所需探討討的如下下數(shù)據(jù)：1)固定人人口數(shù):固定人人口是指指居住在在商圈內(nèi)內(nèi)的住戶戶。2)人口密密度:人口密密度是將將區(qū)域內(nèi)內(nèi)居住人人口數(shù)除除以土地地面

5、積所所得出之之每平方方公里居居住人口口數(shù)。密密度越高高愈適合合開設(shè)門門店。3)社會增增加率:指隨城城市發(fā)展展而增加加的人口口數(shù)，例例如新開開之市鎮(zhèn)鎮(zhèn)、新區(qū)區(qū)等會納納入許多多外流人人口進入入。4)日夜人人口數(shù):由于門門店經(jīng)營營是一整整天，有有的更達達24小時時，因此此對于白白天流入入之人口口就非常常重要。通通常在辦辦公區(qū)或或工業(yè)區(qū)區(qū)，其白白天人口是門店店業(yè)績的的主要來來源，但但到了晚晚上，反反而上班班人回家家后，商商圈內(nèi)人人口就明明顯的減減少了許許多。5)年齡、教教育程度度、所得得:不同的的年齡層層結(jié)構(gòu)，其其對于商商品需求求偏好角角度亦有有不同。同同樣的教教育程度度也有此此情形。而而商圈內(nèi)內(nèi)人口

6、所所得也直直接影響響到人民民支出額額度及門門店消費費的客單單價。6)交通:交通因因素與地地區(qū)考量量同等重重要，因因為交通通可以帶帶來大量量的流動動人口，提提高商圈圈內(nèi)的消消費能力力。換言言之，便便捷的交交通關(guān)系系著人潮潮，也關(guān)關(guān)系著業(yè)業(yè)績的成成長。7)大樓種種類:不同的的大樓有有著不同同的客戶戶。辦公公大樓代代表著穩(wěn)穩(wěn)定的辦辦公人口口，購買買力高。百百貨公司司及休閑閑娛樂場場所及其其營業(yè)面面積、價價格、時時間、情情況及受受雇人口口數(shù)，代代表其所所能吸引引的顧客客，亦即即集客力力的高低低及消費費狀況，可可作為企企業(yè)門店店經(jīng)營的的互動指指標。 HYPERLINK l _top 本章內(nèi)內(nèi)容 2商圈調(diào)

7、調(diào)查的方方法2-1 商圈范范圍劃分分確定商圈范圍的的劃定因因行業(yè)類類別的不不同而不不同，一一般以便便利店來來說，主主商圈大大多為550米，次次商圈為為50-1550米，輔輔助商圈圈為1550-2250米米。但如如果是以以選購品品為主的的專門店店或大型型店，擇擇期商圈圈范圍之之估算可可用車程程來計算算。商圈基本上上是沒有有形狀的的，然而而為了方方便計劃劃，一般般事前規(guī)規(guī)劃可用用圓形或或地形式式來為商商圈推算算。例如如有以下下各情況況限制，可可為商圈圈之范圍圍劃分點點：1)商圈半半徑以 5000 公尺尺為限。2)馬路之之分界、凡凡超過440米寬寬之道路路四線道道以上或或中間有有欄桿分分隔島阻阻隔、

8、主主要干道道。3)鐵路、平平交道之之阻隔: 因鐵鐵路、平平交道之之阻隔,使人們們交通受受阻而劃劃分成兩兩個不同同商圈。4)高架橋橋、地下下道阻隔隔: 因高高架橋、地地下道阻阻隔，使使人潮流流動不易易而劃分分成不同同商圈。5)安全島島之阻隔隔: 因安安全島阻阻隔，使使人潮流流動不易易而劃分分成不同同商圈。6)大水溝溝: 因大大水溝阻阻隔，使使人潮流流動不易易而劃分分成不同同商圈。7)單行道道: 因單單行道阻阻隔，使使人潮流流動不易易而劃分分成不同同商圈。8)人潮走走向: 由于人人潮走向向之購物物習慣與與人潮流流動之方方向，使使該區(qū)形形成一獨獨立商圈圈。2-2 商圈簡簡圖商圈簡圖的的繪制目目的在于

9、能一一目了然然所欲調(diào)調(diào)查的商商圈范圍與與面貌，通通常在繪繪制簡圖圖會標示示下列地地貌；1)周邊五五百公尺尺簡圖。2)標出重重要建筑筑物及樓樓別金金融大樓樓，辦公公大樓。3)著名門門店及影影響生活活形態(tài)之之地段特特征戲戲院、百百貨公司司。4)人潮匯匯集之地地段門店店群及大大型集客客場所超級市市場娛樂樂區(qū)之同等等類。5)標出競競爭店或或同性質(zhì)質(zhì)門店所所在之位位置、抽抽樣點之之所在位位置。6)可與本本企業(yè)連連鎖店有有互補作作用之門門店。7)政府重重要之行行政中心心。8)車站、加加油站、學學校、停停車場、市市場、公公園等特定定族群會會集場所所。9)標出街街道之行行進方向向單行行道方向向。10)標出出未

10、來促促銷活動動發(fā)之地點點。2-3抽抽樣點及及發(fā)點之選選擇確定定1)抽樣點點之選擇擇辦公人口或或上班族族匯集之之地點未來適適合設(shè)店店之地點點。人潮走向匯匯集地點點。固定人口較較集中流流動之地地點。可能形成未未來的門門店群之之地段。預(yù)定三四四個抽樣樣點。其中盡量以以一個抽抽樣點為為同性質(zhì)質(zhì)之門店店。2)發(fā)點之選選擇A.主消費費群走動動頻繁之之點。B.次消費費群走動動頻繁之之點。C.區(qū)分消消費群活活動頻繁繁之時段段。2-4 商圈特特征2-4-11 門門店特色色及分布布情況1)建筑形形態(tài)A.于主要要門店街街，主要要干道上上的建筑筑其建筑筑高度。B.新大樓樓與舊式式建筑的的分布。C.目前的的改建情情況。

11、D.一三三年內(nèi)可可能改建建的趨式式。2)行業(yè)形形態(tài)A.于主要要門店街街、干道道之行業(yè)業(yè)類型。B.以何產(chǎn)產(chǎn)品為主主，販賣賣產(chǎn)品之之層次。3)分布家家數(shù)A.以抽樣樣點之并并行道路路為主要要調(diào)查對對象。B.主要道道路之門門店分布布明細包含將將門店分分門別類類記錄，并并將其統(tǒng)統(tǒng)計填入入明細表表。C.于主要要干道、大大馬路、相相同門店店之家數(shù)數(shù)。D.門店匯匯集地帶帶的概述述。E.以門店店輔助助店、競競爭店正確所所在位置置標注于于商圈簡簡圖。2-4-22 住住宅特色色1)建物形形態(tài)A.實地了了解于本本商圈內(nèi)內(nèi)住宅區(qū)區(qū)的建筑筑形態(tài)、建建筑高度度，樓數(shù)數(shù)、建筑筑型式為為新式或或舊式及及分布區(qū)區(qū)域。B.目前的的

12、改建情情況。C.一三三年內(nèi)可可能改建建的趨式式。2)分布情情況A.實地了了解該區(qū)區(qū)之實際際住戶與與建筑物物之分布布情況。B.將該商商圈分為為門店區(qū)區(qū)，以甲為為代碼、辨辨公區(qū)甲為代碼碼、新式式住宅區(qū)區(qū)以乙乙為為代碼、舊舊式住宅宅區(qū)以乙為代碼碼、文教教區(qū)，以以丙為代碼碼。C.于簡圖圖上分別別劃定區(qū)區(qū)域，制制作商圈圈。D.并于圖圖上注明明建筑物物之樓別別。2-4-33 集集會場所所1)場所類類型A.本商圈圈內(nèi)匯聚聚人潮之之場所類類型。B.聚集人人口類型型。2)動線A.人潮匯匯集流動動的路線線。B.人潮匯匯集流動動的主要要方向。2-4-44 競競爭者分分析1)賣場氣氣氛: 本區(qū)內(nèi)內(nèi)對本企企業(yè)較有有影響

13、性性的競爭爭店，其其賣場氣氣氛、購購物環(huán)境境、服務(wù)務(wù)態(tài)度。2)來客數(shù)數(shù): 該競競爭店每每日之成成交客戶戶數(shù)。3)平均消消費額A.解該食食品店的的各類客客數(shù)與消消費金額額比例。B.根據(jù)此此比例再再分別乘乘其價格格。C.加總后后求其平平均值即即為平均均消費額額。4)營業(yè)額額來客數(shù)平平均消費費額每每日營業(yè)業(yè)額。每日營業(yè)額額每月工工作天數(shù)數(shù)每月月營業(yè)額額。2-5 人潮狀狀況實實地抽樣樣方式2-5-11 平平日及假假日的人人潮狀況況1)將一周周之時間間區(qū)分為為2段周一周五及及周六、周周日、國國定假日日。2)以AMM7PM112點每每兩小時時細分為為一個小小段。3)以155分鐘為為其抽樣樣時段之之樣本，并

14、并計算其其抽樣點點之實際際經(jīng)過人人數(shù)、機機車、汽汽車、助助動車、腳腳踏車。4)抽樣時時將人潮潮分為青青少年、上上班族、家家庭主婦婦。5)將每抽抽樣之數(shù)數(shù)，轉(zhuǎn)變變成以22個小時時之人潮潮流動數(shù)數(shù)。 例：以以15分鐘鐘為抽樣樣得該抽抽樣點人人數(shù)為，將YY8Z，則為為其可能能之人口口流動數(shù)數(shù)。6)將其數(shù)數(shù)字依時時段填入入人潮潮流動抽抽樣表。7)將人潮潮流動抽抽樣之數(shù)數(shù)字以線線圖表示示人潮潮分布圖圖。2-5-22 人人口、住住家戶數(shù)數(shù)推算1)固定住住家A.該商圈圈建筑物物來推算算當?shù)刈∽〖覒魯?shù)數(shù)。B.以戶數(shù)數(shù)得當當?shù)仡A(yù)估估人口數(shù)數(shù)。C.將各抽抽數(shù)樣點點人口數(shù)數(shù)平均減減當?shù)厝巳丝跀?shù)得得外來流流動人數(shù)數(shù)。

15、2)辦公戶戶數(shù)A.計算該該區(qū)的公公司家數(shù)數(shù)。B.該區(qū)公公司家數(shù)數(shù)(11020)該區(qū)區(qū)辦公人人口。C.該區(qū)辦辦公人口口即為該該區(qū)的半半固定人人口。2-5-33 交交通狀況況1)公共車車之往返返方善A.經(jīng)過該該商圈公公車之起起站與經(jīng)經(jīng)過路線線。B.經(jīng)過該該商圈公公車之將將行駛路路線與終終點站。2)下車后后之走向向A.為轉(zhuǎn)車車之目的的行徑的路線線。B.為休閑閑、購物物之目的的行經(jīng)的的路線。C.為回家家之目的的行經(jīng)的的路線。3)未來交交通運輸輸系統(tǒng)的的影響A.捷運系系統(tǒng)的出出入口，可可能帶動動的人潮潮。B.重要道道路可能能拓寬辟辟建，帶帶動的人人潮。2-6 消費特特征與人人口特征征1)該區(qū)住住戶人口口

16、所得A.高所得得，達平平均國民民所得倍以上上所占比比率。B.中上所所得、達達平均國國民所得得倍以以上所占占比率。C.平均每每戶全年年收支情情況表與與圖。2)該區(qū)往往來、居居住人口口的消費習慣慣A.對便利利性、服服務(wù)品質(zhì)質(zhì)及門店店氣份的的訴求概概況。B.習慣消消費(大型連連鎖店、點點心食品品面包店店、傳統(tǒng)統(tǒng)式飲食食店)。C.年齡分分配情形形。D.教育程程度分配配表與圖圖。3)外來流流動人口口之消費費習慣、特特征A.年齡分分布情況況。B.消費的的種類。C.所得的的高底。2-7 商圈類類型1)集中型型商圈A.商圈內(nèi)內(nèi)流動人人口多(每分鐘鐘約30040位以以上)。B.商圈內(nèi)內(nèi)住宅人人口(約240000

17、以以上)。C.區(qū)內(nèi)的的建筑物物高且密密集。D.門店集集中且范范圍大。E.與本產(chǎn)產(chǎn)業(yè)有互互補性的的門店多多，且規(guī)規(guī)模大(大型購購物中心心、超級級市場、百百貨公司司）。F.交通頻頻繁，車車輛流量量大。G.商圈類類型：辦辦商、商商辦、商商住、商商業(yè)、辦辦住。2)分散型型商圈A.商圈內(nèi)內(nèi)流動人人口少。B.商圈內(nèi)內(nèi)腹地分分散。C.區(qū)內(nèi)的的建筑物物普通、老老舊且高高度樓樓以下。D.門店分分散且范范圍小。E.與本產(chǎn)產(chǎn)業(yè)有互互補性的的門店少少，且規(guī)規(guī)模小。F.交通不不頻繁，車車輛流量量少。G.商圈類類型：住住、住商商、住辦辦、辦、辦辦住。2-8 預(yù)估收收入、支支出與可可能凈利利1)以抽樣樣點之實實際平方方米數(shù)

18、與與租金之之調(diào)查A.與目前前承租人人洽詢。B.與所有有人洽詢詢。2)預(yù)估每每次消費費金額A.先評估估商圈抽抽樣點適適合開何何類型之之店。B.連鎖店店依商圈圈類別所所劃分之之市場定定位。3)每日來來客人數(shù)數(shù)預(yù)估了解各店之之人潮數(shù)數(shù)。以各店之來來客各店之之人潮數(shù)數(shù)1000%各店之之入店率率。再以求出的的入店率率該商圈圈抽樣點點之人潮潮數(shù)預(yù)預(yù)估客戶戶數(shù)。未來再依商商圈之消消費年齡齡、習慣慣、所得得的變動動可能對對來客數(shù)數(shù)之影響響而做正正（負）百百分比之之修正。4)可能業(yè)業(yè)績預(yù)估消費金金額可能客客戶數(shù)可能每每日營業(yè)業(yè)金額?？赡苊咳諣I營業(yè)金額額300可能能每月營營業(yè)金額額。5)固定費費用預(yù)估固定薪薪資費

19、用用。折舊費用預(yù)預(yù)估。其它固定費費用預(yù)估估。預(yù)估固定費費用。6)預(yù)估變變動成本本預(yù)估管理月月費。銷貨成本?？傋儎淤M用用。7)預(yù)估凈凈利可能月營業(yè)業(yè)業(yè)績租金固定費費用變變動總費費用預(yù)預(yù)估凈利利。本預(yù)估凈利利為稅前前凈利。8)損益平平衡(固定費用用租金金)(1變變動成本本)2-9 建議地地點之確確定1)依上述述抽樣人人潮與抽抽樣地點點所得之之可能凈凈利。2)并分析析可能的的未來發(fā)發(fā)展情況況。3)將可供供本企業(yè)業(yè)開設(shè)門門店之地地段或區(qū)區(qū)間一一一注明。2-10 商圈圈未來發(fā)發(fā)展?jié)摿α敖Y(jié)論論2-10-1 發(fā)展情情況未來政府的的行政中中心、大大型休閑閑集客場場所的建建造。未來捷運系系統(tǒng)、交交通運輸輸中心

20、所所在點。大型辦公大大樓、商商業(yè)中心心等之建建造。該商圈之未未來轉(zhuǎn)變變情況。人口年齡層層之轉(zhuǎn)變變。消費習慣的的未來改改變情況況。人潮匯集的的可能變變動地段段。2-10-2 結(jié)論根據(jù)以上各各種調(diào)查查的資料料，最后后于結(jié)論論時，最最好能明明確的將將資料整整理出下下列五項項重點加加以說明明：1)點應(yīng)設(shè)設(shè)在何處處，何階階段合適適開店。2)何種商商品組合合之配合合。3)顧客的的形態(tài)。4)租金狀狀況。5)集會場場所。2-11 幻燈燈片、投投影片之之制作方方式及目目的2-11-1 幻燈片片制作方方式及目目的1)針對能能顯示商商圈特征征之對象象為主。商圈的界線線（如：大馬路路、高架架橋等）。住宅區(qū)的建建筑形態(tài)

21、態(tài)。辦公區(qū)的建建筑形態(tài)態(tài)。門店區(qū)的行行業(yè)分布布。抽樣點。人、車潮的的概況。競爭店的店店面。2)便于了了解此商商圈之實實際情況況。3)配合報報告內(nèi)容容讓第三三者對該該商圈有有明確的的概念。2-11-2 投影片片之制作作方式及及目的1)針對報報告中之之圖表或或明確數(shù)數(shù)字為主主要對象象商圈簡圖。商圈的住宅宅、辦公公、混合合門店區(qū)區(qū)劃分之之簡圖。經(jīng)過此區(qū)之之公車路路線圖。競爭者分析析圖。固定人口的的分布簡簡圖。抽樣人潮分分布圖。年齡層分配配圖。教育程度分分配圖。所得支出分分配圖。預(yù)估收入支支出與可可能凈利利表。結(jié)論。2)便于解解說商圈圈概況 HYPERLINK l _top 本章內(nèi)內(nèi)容3 商圈圈調(diào)查報

22、報告方式式3-1 商圈簡簡報方式式1)演繹法法此方法即是是一種慢慢慢導(dǎo)入入結(jié)論的的一種方方法。先先按照商商圈調(diào)查查辦法所所收集到到的各種種資料，再再加以分分析而得得出最后后的結(jié)論論。2)歸納法法此方法則是是一種一一開始便便提出建建議事項項的方法法。即是是在簡報報一開始始，便提提此商圈圈何處適適合開店店及開何何種類型型的門店店，然后后再以各各種收集集到的資資料來支支持此一一論點。3-2 商圈簡簡報進行行規(guī)范1)產(chǎn)生開開場白，將將簡報時時所要報報告的大大綱全部部列舉出出來，如如：商圈范圍的的確定。商圈特征的的分析。人潮及交通通狀況的的分析。消費特征與與人口特特性的分分析?？赡軆衾牡耐扑?。本商圈的

23、優(yōu)優(yōu)、缺點點評估。他日可供設(shè)設(shè)店有利利的地段段。發(fā)展情況。結(jié)論。2)概述內(nèi)內(nèi)文步驟驟秀商圈簡圖圖的投影影片，將將商圈的的分界線線確定。介紹商圈特特征，包包含說明明商業(yè)干干道旁的的建筑、行行業(yè)形態(tài)態(tài)及分布布家數(shù)，提出住宅特色的幻燈片,說明此商圈之建筑情況及分布密集度，提出集會場所的幻燈片,說明場所類型及聚集人口類型，秀競爭者的幻燈片及競爭者分析表加以說明。介紹人潮及及交通狀狀況，包包含戶數(shù)數(shù)及人數(shù)數(shù)的投影影片,說明固固定住戶戶及人口口情況，人人潮分布布圖的投投影片,說明平平日及假假日之人人潮狀況況及走向向，說明明公交車車之往返返方向，公公交車乘乘客下車車后的走走向，說說明未來來捷運系系統(tǒng)對本本商

24、圈之之影響。介紹消費特特征與人人口特性性，包含含消費者者年齡分分配圖的的投影片片,說明此此商圈消消費者的的年齡層層，教育育程度分分配圖的的投影片片,說明教教育分配配情形的的投影片片，消費費者平均均收支情情況分配配圖之投投影片,說明此此商圈人人口平均均每年每每戶在個個人穿著著的支出出。簡介可能凈凈利的推推算，提提出可能能凈利預(yù)預(yù)估表的的投影片片，將各各假設(shè)點點的預(yù)估估收支情情況說明明。將此商圈之之優(yōu)、缺缺點做一一分析。說明此商圈圈可供設(shè)設(shè)店之地地段。未來的發(fā)展展情況簡簡述。 HYPERLINK l _top 本章章內(nèi)容4 立地地要素如果說商圈圈是培育育門店的的沃土，那那良好的的立地點點就如同同門

25、店根根一般，可可適時吸吸取商圈圈內(nèi)最營營養(yǎng)的養(yǎng)養(yǎng)份，壯壯碩門店店之成長長。換言言之，空空有沃土土，但無無良好的的立地條條件，門門店依然然無法吸吸取到生生存的養(yǎng)養(yǎng)份，造成無法存存活的命命運。因因此，立立地點的的優(yōu)劣更更關(guān)系著著門店茁茁壯與否否。立地地點差之之毫厘，會會導(dǎo)致業(yè)業(yè)績失之千里里。所以以立地條條件優(yōu)劣劣是連鎖鎖企業(yè)開開店的重重要考量量。4-1 立地點點所在街街道評估估依目標地點點所在道道路性格格、接近近度、鄰鄰居特性性等相關(guān)關(guān)設(shè)施做做偵測。1)道路性性格主要是調(diào)查查立地點點前道路路特性及及通行車車輛之種種類。首先，道路路是考評評目標立立地的第第一要件件。不同同的通行行車輛構(gòu)構(gòu)出不同同的道

26、路路性格，進進而影響響消費行行為。一一般來說說，道路路性格可可分為交交通連接接道路、運運輸?shù)缆仿?、商流流道路、郊郊區(qū)道路路、老舊舊道路。連接道路：其主要要是連接接主要商商業(yè)區(qū)與與住宅區(qū)區(qū)間，供供居民上上下班來來往，日日常生活活必經(jīng)的的路線，通通常是公公車站牌牌、交通通工具轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)運站林林立處。運輸?shù)缆罚鹤鳛閮蓛傻刂g間商品物物資來源源的干道道稱之為為流道 。此種種道路多多半連接接兩大區(qū)區(qū)域商品品貨物之之流通，因因此，貨貨車及各各式特殊殊運輸車車輛比例例多。商流道路：指批發(fā)發(fā)、零售等等各式商商業(yè)活動動來往頻頻繁的動動脈。它它通常是是連鎖主主要都市市與衛(wèi)星星都市或或是各個個社區(qū)型型。因此此，此種種道路

27、背背后往往往有市鎮(zhèn)鎮(zhèn)、商業(yè)業(yè)區(qū)或是是住宅區(qū)區(qū)為其腹腹地。郊區(qū)道路：郊區(qū)住住宅為新新興造鎮(zhèn)鎮(zhèn)計劃的的產(chǎn)物，它它也是接接續(xù)商業(yè)業(yè)區(qū)與郊郊區(qū)住宅宅的干道道。除了了也是上上下班路路線外，它它最主要要一定是是處于郊郊區(qū)，多多半屬于于附屬舊舊市鎮(zhèn)的的新興區(qū)區(qū)。老舊道路：老舊商商業(yè)區(qū)所所發(fā)展出出的主要要商業(yè)道道路稱為為舊道。此此種道路路往往是是人潮匯匯集處，行行人來往往多，車車輛也偏偏重小型型自用車車。因此此，是商商業(yè)活動動熱絡(luò)之之處。2)接近度度則是指消費費者是否否容易接接近門店店。尤其其是造成成人潮通通行動線線斷層的的障礙物物是阻隔隔物更是是要提防防。接近近度是測測量立地地點是否否符合顧顧客容易易接近門

28、門店的準準則。通通常接近近度愈高高是愈好好的立地地點。其其考評標標準如下下：轉(zhuǎn)運站是否否在預(yù)定定點2000公尺尺內(nèi)有公公車站牌牌或巴士士轉(zhuǎn)運站站。此轉(zhuǎn)運站最好好是位于于下班路路線，以以增加購購物之時時間性。預(yù)定門店前前道路之之寬度：路愈寬寬不僅行行駛車潮潮愈多，且且可增加加停車之之便利性性。是否有斑馬馬線可到到對面街街或側(cè)街街，且左左右距離離在1000公尺尺內(nèi)，關(guān)關(guān)系來往往人潮數(shù)數(shù)之多少少。臨近1000公尺內(nèi)內(nèi)是否有有紅綠燈燈：紅綠綠燈是增增加門店店曝光率率，增加加消費認認知的最最妙方。近期內(nèi)是否否有道路路計劃拓拓寬或是是各項掩掩埋管線線計劃。各各項開挖挖馬路工工程都不不利于門門店經(jīng)營營，更會

29、會影響客客人上門門意愿。尤尤其是新新門店，最最怕開幕幕后半年年有工程程進行。面對都市、屬屬于進入入或離去去動線：一般來來說，離離去也就就是所謂謂下班路路線較佳佳。3)鄰居特特性是指預(yù)定點點兩側(cè)業(yè)業(yè)種特點點，及不不適宜與與鄰之業(yè)業(yè)別。如如果是屬屬于同行行的專業(yè)業(yè)街，則則新點將將會面臨臨強大的的同質(zhì)競競爭；如如果是屬屬于異種種行業(yè)的的專業(yè)街街，則要要考量是是否能構(gòu)構(gòu)成集市市效應(yīng)。其他，為避避免造成成顧客之之反應(yīng)，如如會制造造大量污污染的店店：如洗洗車店、木木工店；或是發(fā)發(fā)出特別別氣味的的店：如如油漆店店；乃至至于發(fā)出出煙務(wù)的的店：如如汽車修修護店、燒燒烤店等等門店之之旁較不不適宜一一般生活活用品連

30、連鎖業(yè)者者。再者者如高頻頻噪音出出現(xiàn)的地地方如鐵鐵路平交交道旁也也不是良良好的立立地點。4-2 立地點點本身之之評估“點”是強強調(diào)立地地點本身身之評估估。針對對所要開開店之建建筑物內(nèi)內(nèi)外結(jié)構(gòu)構(gòu)及法律律問題分分析評估估。其中中評選項項目有：1)辯識性性預(yù)定點點地址是是否明確確？臨近近1000公尺內(nèi)內(nèi)是否有有明顯的的路標：一般來來說，地地址是顧顧客認識識門店的的鎖匙。因因此，明明確的地地址是第第一條件件。其次次，明顯顯的路標標有助于于消費者者尋找，如如車站旁旁、百貨貨公司旁旁都是可可使用的的路標。2)齊全性性建物內(nèi)內(nèi)含有那那些設(shè)施施？通常常設(shè)施愈愈齊備，愈愈可省下下開店裝裝潢成本本。當然然如果建建

31、物內(nèi)部部恰好特特殊設(shè)計計，則在在取得屋屋主諒解解下進行行拆除工工作。如如此一來來將增加加成本。但但有時為為店門之之美觀，不得不開支支時，可可進一步步與屋主主談判，爭爭取拆除除補助費費。3)所有權(quán)權(quán)明確化化到底真真正擁有有所有權(quán)權(quán)的屋主主要確認認。由于于部分業(yè)業(yè)者常因因本身經(jīng)經(jīng)營不善善，而轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)任二房房東出租租店面或或是透過過中介租租貸。無無法清楚楚定義真真正所有有權(quán)者，可可能導(dǎo)致致租貸法法律權(quán)益益，造成成糾紛，不不利經(jīng)營營。因此此，所有有權(quán)明確確化是不不可忽略略。4)完整性性是指經(jīng)經(jīng)由使用用執(zhí)照來來再次確確認承租租屋主店店面法律律上使用用之權(quán)利利。并了了解實際際營業(yè)使使用之申申請。5)清白性性也

32、就是是說清查查所租貸貸之房屋屋是否有有被銀行行或其他他機構(gòu)設(shè)設(shè)訂有他他項權(quán)利利或是被被查封或或拍賣的的記錄。以以避免于于租屋期期間因房房東之財財務(wù)糾紛紛影響。6)時間性性預(yù)定點點之現(xiàn)行行使用人人是誰？需要多多久才能能騰空移移交使用用。愈短短時間對對連鎖業(yè)業(yè)者愈有有利。7)明顯度度主要是是指可架架設(shè)廣告告招牌可可見度。招招牌是連連鎖業(yè)者者與消費費者溝通通的第一一步，因因此愈明明顯的招招牌對連連鎖業(yè)者者愈好。近近來，隋隋著都市市景觀與與大樓興興起，在在部分都都會特定定區(qū)段或或是新建建大樓常常無法懸懸掛招牌牌或是有有其固定定之格式式。8)天候性性天候非非旦會影影響消費費意愿，且且對于特特殊天候候或地

33、形形也會造造成經(jīng)營營上之不不可預(yù)估估之風險險。如淹淹水、日曬所所引起商商品及設(shè)設(shè)備之損損耗、或或者店面面迎向強強風面所所造成大大量落塵塵也會損損及商品品店面鮮鮮度并提提高設(shè)備備折舊率率乃至采采光度等等均是重重要考量量因素。9)建物本本身評鑒鑒如建筑筑物的年年份及現(xiàn)現(xiàn)況是評評估首要要條件。一一般來說說，十年年以上老老屋不予予考慮。再再者，建建筑物構(gòu)構(gòu)造成份份分析造造成及樓樓層分析析。前者者有助于于裝潢成成本之預(yù)預(yù)估。后后者，如如各樓層層不予考考慮則關(guān)關(guān)系間接接費用之之開支，如如是否整整棟承租租，以賣賣場與辦辦公室或或是宿舍舍合并。再再者，如如各樓屋屋高度、給給水、排排水、瓦瓦斯、配配線狀況況及可

34、供供電力、消消防設(shè)施施都是計計算改裝裝費用的的依據(jù)。如如果還是是樓板挑挑空填平平、中庭庭加建、屋屋頂加建建、空地地加建等等部份則則要調(diào)閱閱其合法法性，避避免日后后法律糾糾紛。另另外，如如是否為為室內(nèi)停停車場改改裝？是是否為防防空避難難室？乃乃至是否否占用公公共設(shè)施施？也是是不可忽忽略。10)積率率：積率率則是指指預(yù)定點點本身之之形狀與與面積。形形狀有兩兩種，一一是指建建筑物外外觀之整整體設(shè)計計，第二二則是指指預(yù)定本本身之形形狀。前前者悠關(guān)關(guān)門店未未來門店店，后者者則是賣賣場設(shè)計計之重點點。通常常愈方面面之賣場其形狀愈愈好。11)面積積：是指指可使用用之營業(yè)業(yè)面積。也也就是說說經(jīng)內(nèi)部部測量后后的

35、有效效面積數(shù)數(shù)。其中中門店寬寬度是首首要條件件。尤其其是以一一樓可用用之有效效營業(yè)面面積有一一定要符符合連鎖鎖企伙基基本面積積層次愈愈高。無無論是一一、二樓樓之賣場場或是一一樓與地地下室之之賣場，各各連鎖企企業(yè)依其其需求而而有不同同之特性性。如超超市因其其賣場大大，多設(shè)設(shè)于一樓樓或地下下室；而而便利門門店則以以一樓為為主要訴訴求；另另美容美美發(fā)業(yè)則則可設(shè)于于二樓。12)押金金、租金金：預(yù)定定點地價價高低悠悠關(guān)租金金成本。因因此，則則要考量量整地費費。其次次，押金金是房租租的幾個個月份及及附近房房租行情情打探是是不可少少的市調(diào)調(diào)工作。租租金則是是房租高高低及付付款方式式。至于于地主、屋屋主、鄰鄰

36、居、前前任承租租人是何何人。其其個別職職業(yè)、住住處、信信用及有有無遺產(chǎn)產(chǎn)繼承糾糾紛等也也是不可可免的徵徵信工作作。尤其其，屋主主是否好好相處？是否會會大幅度度調(diào)漲租租金？更更是要打打探清楚楚。如果果門店是是前任租租屋者放放棄租貸貸權(quán)，則則一定要要了解前前任租屋屋者的成成敗因素素及遷移移因素，以以作為前前車之鑒鑒。關(guān)于于鄰店的的用途則則也是要要加以詢詢問。4-3 門店預(yù)預(yù)定點之之選定門店之選定定最重要要的是，不論是是一家店店面或是是多家門門店候選選，除了書書面作業(yè)業(yè)，在選選定特定定店址后后，要進進行實地地觀查比比較。連連續(xù)三天天于不同同時段（早早晨、中中午、下下班、晚晚上八點點以后）實實地觀察察

37、。運用用現(xiàn)察法法來實地地了解立立地點之之優(yōu)劣。1)就店本本身租金。改裝成本，含屋主主的復(fù)原原條件。租期。續(xù)約調(diào)價比比例，過去記記錄、契契約議定定。屋齡及維修修成本（含含人力成成本、屋屋主品格格、屋主主是否會會變更（出出售、移移轉(zhuǎn)。前任租賃者者的評價價作為評評估比較較表。租金成本、續(xù)續(xù)約租金金成本、預(yù)預(yù)計總租租期成本本。2)就市場場性較方便目標標客層前前來？行人流量較較多，離離峰與尖尖峰差距距較?。块T店街的形形象較符符合連鎖鎖企業(yè)的的營業(yè)特特色？商圈內(nèi)的客客層較符符合目標標客層？商圈的質(zhì)與與量較佳佳？競爭情形較較緩合？消費行為的的變化較較小?商圈穩(wěn)定性性高?較方便送貨貨（滿足足公司送送貨路線線優(yōu)

38、于其其它）?4-4挖挖掘金店店面優(yōu)良的店址址須靠平平時即注注意商圈圈的變化化，所以以營業(yè)主主管須經(jīng)經(jīng)常出外外勘查，事事先尋找找合適的的地點。因因為通常常金店面面常已是是被別人人所占領(lǐng)領(lǐng)。因此此，如何何由競爭爭對手中中挖得金金店面，連連鎖企業(yè)業(yè)主動出出擊的重重要課題題。通常在得知知某些經(jīng)經(jīng)營績效效良好的的競爭店店，要隨隨時主動動出擊，爭爭取優(yōu)良良的店址址。若中中意店址址已被承承租，可可對屋主主動之以以情、誘之以以利，就就算是付付出較高高的租金金，只要要有把握握亦未嘗嘗不可。而而且要實實施長期期抗戰(zhàn)挖挖店計劃劃。于租租約到期期一年或或半年前前即著手手游說過過程中，除除動之以以情，誘誘之以利利外，更

39、更重要連連鎖店本本身經(jīng)營營之優(yōu)勢勢與品牌牌力往往往是打敗敗其他競競爭者的的主因。因因為一般般來說，屋屋主也不不喜歡一一年到頭頭更換租租客。而而且，如果能能承租給給知名度度高的連連鎖企業(yè)業(yè)，對屋主主的面子子也好看看。因此此，如何以以穩(wěn)定性性、連鎖鎖經(jīng)營品品牌力，再配合合面子觀觀來說服服屋主，也是重重要關(guān)鍵鍵。當然然相對地地，如果果有兩家家連鎖企企業(yè)同時時進行挖挖店作業(yè)業(yè)，則連連鎖業(yè)者者要小心心應(yīng)對，以以免造成成鶴蚌相相爭，而而讓屋主主藉由哄哄抬租金金達到漁漁翁得利利之效。而除了挖店店外，連連鎖業(yè)者者常可利利用下列列方法來來取得出出租店面面訊息：1)專門法法設(shè)立專責開開發(fā)店面面單位。2)異業(yè)聯(lián)聯(lián)盟

40、法通過與建設(shè)設(shè)公司或或不動產(chǎn)產(chǎn)中介公公司來尋尋找店面面。尤其其對于新新開發(fā)市市鎮(zhèn)或是是舊店重重建地區(qū)區(qū)，透過過建設(shè)公公司取得得先機，直直接先與與屋主洽洽談。甚甚至于施施工前就就談定租租貸契約約，直接接按連鎖鎖企業(yè)所所需裝潢潢施工。此此法對有大面面積需求求之業(yè)者者最為有有效，但但由于其其前置期期至少需需要一年年半以上上或更久久時間。對對于連鎖鎖業(yè)者之之財力是是一大考考驗。3)垂流法法透過供貨廠廠商提供供租屋訊訊息。由由于供貨貨廠商往往往不只只限定一一家送貨貨點，因因此可借借重其物物流配送送單位川川流于大大街小巷巷間的機機會，尋尋求適當當?shù)牡觊T門。當然然對于提提供信息息之廠商商，最好好能給予予適當

41、之之報酬，以以為回饋饋。4)內(nèi)求法法經(jīng)由內(nèi)部員員工關(guān)系系介紹。企企業(yè)內(nèi)部部員工來來自四方方各地，也也有其各各自的人人脈網(wǎng)。因因此，連連鎖業(yè)者者可適當當透露目目標區(qū)域域，并配配合重賞賞，來尋尋找店面面。5)下餌法法利用散居各各地之店店面張貼貼征求新門門店。現(xiàn)現(xiàn)今連鎖鎖經(jīng)營業(yè)業(yè)者本身身的媒體體上宣告告徵金店店面的訊訊息。以以此下餌餌之方法法徵求新新門店。此此法最常常為現(xiàn)今今連鎖經(jīng)經(jīng)營業(yè)者者采用。6)掃街法法經(jīng)由專職開開發(fā)店面面之人員員，針對目目標區(qū)域域進行全全面掃街街法。以以地毯式式搜尋方方式來尋尋求店面面。此法法通常費費時較久久。有時時需要有有適當?shù)牡娜穗H關(guān)關(guān)系才能能有事半半功倍之之效。7)人脈

42、法法經(jīng)由內(nèi)部員員工及管管理層級級之人脈脈擴展，將將尋求店店面廣為為宣布。此此法對較較保守之之鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)區(qū)域，或是新新開發(fā)市市鎮(zhèn)效果果佳。4-5 屋主的探查當確定承租租之店面面時，則則透過實實地詢問問法：由由左鄰右右舍打聽聽屋主為為何人或或是間接接訪查法法：如到到商委、居居委查詢詢屋主資資料；到到公安局局查詢或或是查詢詢政府機機構(gòu)出版版資料，來來了解預(yù)預(yù)定店址址的所有有權(quán)人姓姓名、店店面大小小、承租租人租期期及租金金等相關(guān)關(guān)資料。4-6 租屋談?wù)勁行柚?)損益平平衡點：也就是是租金成成本之預(yù)預(yù)估。因因為隨著著連鎖企企業(yè)所經(jīng)經(jīng)營商品品之生命命周期之之不同，如如導(dǎo)入期期、成長期期、衰退期期各有不不同之

43、利潤基準及及發(fā)展目目標，可可承受之之租金也也不同，好好地點一一定貴，而而貴的地地點卻不不一定能能創(chuàng)造好好的商機機。因此此，如何何取得損損益平衡衡是最重重要的條條件。2)契約訂訂定以三三年至五五年為佳佳：因為為連鎖經(jīng)經(jīng)營之植植物性行行為。一一般在永永續(xù)經(jīng)營營的前提提下，只只要外在在環(huán)境無無大變動動，長期期經(jīng)營是是較有利利。3)與房東東建共識識的關(guān)系系：提醒醒房東，好店能能提高他他的房子子的價格格。以穩(wěn)穩(wěn)定性與與安全性性抑制房房東哄抬抬房租念念頭。4-7 租貸契契約要件件1)租期：一般至至少三年年以上（最最好是五五十年）。2)租金：租金由由雙方洽洽談，一一般是前前二年不不調(diào)整租租金，第第三年開開始

44、按物物價指數(shù)數(shù)調(diào)整。3)租金給給付方式式：一般般是付三三個月押押金，且且開立一一年期的的租金支支票，按按月到期期支付。4)退租時時租金計計算：未未滿期前前之退租租一般是是多給付付一個月月租金做做為給房房東的補補償。5)若附近近有公共共工程進進行而影影響店面面生意時時，則要要求房租租優(yōu)惠。6)責任之之歸屬：因天災(zāi)災(zāi)、人禍禍不可歸歸屬于我我方責任任而導(dǎo)致致無法營營業(yè)時，須須待門店店重新裝裝潢完畢畢開始營營業(yè)再計計算租金金。店面環(huán)境評評估表/租賃基基本條件件基本資料地 址址表單編號分區(qū)代號商圈類型店別名稱面 積積前場面積 平方米米、后場場面積平方方米洽談對象洽談?wù)呱矸莘莺灱s人店面電話聯(lián)絡(luò)電話使用情況

45、空屋，已已無使用用 租約于于 年 月 日到期期可遷入時間間年 月 日日洽談記錄1時間方式地點2時間方式地點3時間方式地點4時間方式地點5時間方式地點最終條件租金每年 元元，每月月 元押金 個月，合合計 元附近房租每每平米 元元其他條件主管核示填表時間填表人環(huán)境評估表表/商圈及及競爭條條件商圈資料地址表單編號分區(qū)代號行政區(qū)域商圈類型行人流通每日尖峰 時至至 時 共 時 分， A 級 B級C級營業(yè)時間平時 點點 分至至 點 分，星星期六 點分至至 點 分，假假日 點 分至至 點 分道路條件雙向線道道單行道道停車場無門門口可停停 收費 會拖吊吊競爭資料店名距離面積形 態(tài)態(tài)營業(yè)人數(shù)年營業(yè)額競爭等級備

46、注商圈位置圖主管核示填表時間填表人店面環(huán)境評評估表/現(xiàn)場情情況現(xiàn)場情況基本資料地址表單號碼行政區(qū)域商圈類型變更使用是 否建筑條件大樓有電電梯無電梯梯共 層樓窄人行道寬人行道屋齡 年外觀新 舊舊屋 老舊 樓樓壁面磁磚水泥粉粉光金屬石材其他基礎(chǔ)設(shè)施水自來水非自來來水 水壓正正常水壓低低水質(zhì)不不佳電流電載 電話衛(wèi)浴臉盆馬馬桶浴缸明鏡組組蓮蓬 面積平方米一般條件空調(diào)無窗型型 臺分離 臺 立式水水冷立式氮氮冷其他天花無木作作輕鋼架架日光燈燈 盞坎燈 盞投射燈燈 盞其他地面磁 磚木地板板塑料地地板地毯石材水泥磨石子子壁面內(nèi)墻 水水泥粉光光上漆木作上上漆壁紙 木作貼貼壁紙石材 其他消防全安防火消防栓 滅火器器