房地產(chǎn)開發(fā)前期流程上海-很細(xì)

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)專心-專注-專業(yè)精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)前期流程第一篇 開發(fā)前期的工作 一、確定投資建設(shè)工程項目 對項目從前期開發(fā)角度入手，進(jìn)行合理分析和有效測算，為公司決策提供重要依據(jù)。 二、建設(shè)項目用地計劃辦理 1.所需資料 a.地形圖（劃示用地范圍，標(biāo)明大約面積） b.與地塊出讓單位簽署的用地協(xié)議 2. 辦理程序 a.備齊資料 b.到地塊所在地土地部門辦理 三、建設(shè)工程項目建議書的編制與報批 1.編制及所需資料 a. 開發(fā)單位營業(yè)執(zhí)照 b. 開發(fā)資質(zhì)證書 c 用地計劃審核意見 d. 建筑設(shè)計方案（總平面圖等）

2、 e. 其他相關(guān)資料 2.報批程序與報批資料 a.將所需資料備齊送至投資咨詢公司，委托其編制項目建議書 b.準(zhǔn)備關(guān)于項目建議書報批申請報告 c.將項目建議書與申請報告送計委報批 注：投資3000萬元以下項目由區(qū)計委立項；超過3000萬元以下項目由區(qū)計委轉(zhuǎn)報有關(guān)部門審批 四A、建設(shè)工程項目選址意見申辦 1. 所需資料 a.批準(zhǔn)的項目建議書或其他計劃文件（復(fù)印件一份） b.地形圖（均應(yīng)劃示用地范圍） 4份 c.土地權(quán)屬證（復(fù)印件1份） d.聯(lián)建協(xié)議書（復(fù)印件1份） e.選址論證 f.上海市建設(shè)項目選址意見書申請表（到區(qū)規(guī)劃局領(lǐng)取） 2. 申辦程序 a.準(zhǔn)備數(shù)份項目建議書批復(fù)及數(shù)份地形圖 b.將上述

3、資料分送有關(guān)部門簽署選址意見并加蓋公章 c.將有關(guān)部門的意見備齊，同時備齊（1）項所有資料，送區(qū)規(guī)劃局規(guī)劃科辦理 四B、建設(shè)用地規(guī)劃許可證申辦 1. 所需資料 a.建設(shè)工程的計劃批準(zhǔn)文件（批準(zhǔn)的項目建議書或其他計劃文件）（復(fù)印件一份） b.地形圖（均應(yīng)劃示用地范圍） 6份 （其中一份應(yīng)有消防、環(huán)保、交通、防疫、水利等部門選址意見及公章） c.國有土地使用權(quán)出讓合同文件及副圖（1份） d.上海市建設(shè)項目選址意見書申請表（到區(qū)規(guī)劃局領(lǐng)?。?e.申請報告（紅頭文件） f.其他需說明的圖紙或文件 2. 申辦程序 a.備齊上述所有資料 b.送區(qū)規(guī)劃局規(guī)劃科辦理 五、建設(shè)工程項目地名報批 1. 所需資料

4、a.項目批文（批準(zhǔn)的項目建議書或其他計劃文件）（復(fù)印件一份） b.地形圖（均應(yīng)劃示用地2份 c.總平面圖（3份） d.建設(shè)用地規(guī)劃許可證及批文 e.申請報告（紅頭文件） f.其他需說明的圖紙或文件 2. 申辦程序 a.備齊上述所有資料及1500元支票 b.送區(qū)地名辦辦理 六、建設(shè)工程項目報建 1. 所需資料 a.上海市建設(shè)工程報建表（到市報建處領(lǐng)?。?b.企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照及有關(guān)證明原件和復(fù)印件 c.項目建議書批文原件及復(fù)印件 d.銀行出具的建設(shè)資金落實證明（驗資報告） e.上海市建設(shè)單位工程技術(shù)人員和管理人員核定申報表（到市報建處領(lǐng)取） f.專業(yè)技術(shù)人員和管理人員技術(shù)職稱證書原件及復(fù)印件 g.

5、住宅項目配套建設(shè)審核申請表 h.住宅新開工審核通知單 七、工程項目設(shè)計招標(biāo)辦理 1. 所需資料 a.報建工程項目IC卡 b.上海市建設(shè)工程設(shè)計招標(biāo)項目登記表 c.上海市建設(shè)工程設(shè)計招標(biāo)文件報批表（到市招標(biāo)辦領(lǐng)?。?d.上海市建設(shè)工程設(shè)計評標(biāo)小組報批表（到市招標(biāo)辦領(lǐng)?。?e.工程設(shè)計任務(wù)書 f.建設(shè)用地規(guī)劃許可證 g.工程項目選址意見批文 2.辦理程序 a.備齊上述資料 b.到市設(shè)計招標(biāo)辦辦理 八、設(shè)計方案評標(biāo)會召開及設(shè)計單位中標(biāo)辦理 1. 所需資料 a.項目設(shè)計方案、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、項目選址意見書、設(shè)計任務(wù)書、項目建議書批文等若干份 b.會議通知書 2. 辦理程序 a.備齊上述資料 b.提

6、前三天分送各評委 c.到市招標(biāo)辦召開評標(biāo)會（會務(wù)費300元） 中標(biāo)辦理a.設(shè)計方案評標(biāo)會會議紀(jì)要b.評委評標(biāo)意見書 九建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計要求申辦 1. 所需資料 a.上海市建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計要求申請表（到區(qū)規(guī)劃局領(lǐng)?。?份 b.計劃批準(zhǔn)文件 1份 c.土地使用權(quán)屬證件 1份 d.房屋權(quán)屬證 1份 e.危房鑒定報告 f.地形圖（劃示用地范圍） 2份 辦理程序a.備齊上述資料b.送區(qū)規(guī)劃局規(guī)劃科辦理 十工程項目設(shè)計方案深化修改 根據(jù)規(guī)劃局批文要求修改設(shè)計方案 十一設(shè)計方案審定會召開 1. 所需資料 a.設(shè)計方案文本 12份 b.項目建議書批文，建設(shè)用地規(guī)劃許可證及批文，區(qū)府土文件 若干份 c.請柬 2

7、. 申辦程序 a.備齊上述資料 b.分送至計委規(guī)劃局防疫站環(huán)保局消防處住宅局園林局等部門 c.召開方案審定會 十二設(shè)計方案送審報批 1. 所需資料 a.選址意見書 b.規(guī)劃設(shè)計要求通知單 c.地形圖（劃示用地范圍） d.設(shè)計方案 2份 e.地名批文 f.項目建議書批文 辦理程序a.備齊上述資料b.到區(qū)規(guī)劃局規(guī)劃科辦理 十三可行性研究報告編制與報批 1. 所需資料 a.用地計劃審核意見書 b.項目建議書批文 c.用地計劃許可證及批文 d.區(qū)府土文件 e.營業(yè)執(zhí)照 f.開發(fā)資質(zhì)證書 g.住宅項目配套條件審核申請表 h.資本金出資承諾書 i.設(shè)計方案文本 j.其他相關(guān)文件 2. 辦理程序 a.備齊上

8、述資料 b.送投資咨詢公司編制并準(zhǔn)備一份可行性研究報告申請報批文件（紅頭文件） c.送計委報批 十四擴(kuò)大初步計劃 根據(jù)方案審定會各職能部門方案會審意見進(jìn)行擴(kuò)初設(shè)計 十五擴(kuò)初會召開 1. 所需資料 a.擴(kuò)初設(shè)計文本若干份 b.請柬 2.申辦程序 a.備齊上述資料 b.分送至計委規(guī)劃局防疫局環(huán)保局消防處住宅局園林局（交通環(huán)衛(wèi)自來水公司煤氣公司供電局電話有線電視）等部門 c.召開擴(kuò)初會議 十六、擴(kuò)初意見征詢及擴(kuò)初批復(fù) 1.所需資料 a擴(kuò)初會議紀(jì)要 b.根據(jù)擴(kuò)初意見修改后的總平面圖及擴(kuò)初文本 c.關(guān)于要求報批擴(kuò)初的申請報告（紅頭文件）由各職能部門簽署征詢意見的總平面圖 2.申辦程序 a.備齊上述資料

9、b.分送至計委、規(guī)劃局、防疫局、環(huán)保局、消防處、住宅局、園林局等部門征詢意見 c.送規(guī)劃局規(guī)劃科報批 十七、住宅項目配套條件審核報批 1.所需資料 a.住宅項目配套建設(shè)條件審核報批（住宅局領(lǐng)?。?b.項目建議書或可行性報告研究報告批文 c.地形圖和管線圖（劃示用地范圍） d.總平面圖若干份 e.建設(shè)用地規(guī)劃許可證及批文 f.其他相關(guān)資料 2.申辦程序 a.備齊上述資料 b.送住宅局總師室辦理 十八、勘察招投標(biāo)與勘察單位的中標(biāo)辦理 1.所需資料 a.上海市建設(shè)工程勘察招投項目登記表 b.上海市建設(shè)工程勘察招投文件報批表（到市招標(biāo)辦領(lǐng)?。?c.上海市建設(shè)工程勘察評標(biāo)小組報批表（到市招標(biāo)辦領(lǐng)?。?d

10、.設(shè)計中標(biāo)通知書 2.申辦程序 a.備齊上述資料 b.到市勘察招標(biāo)辦辦理 十九、建設(shè)用地批準(zhǔn)書申辦 1. 所需資料 a.上海市建設(shè)用地批準(zhǔn)書申請表（到區(qū)土地局領(lǐng)取） b.土地出讓協(xié)議 c.其他相關(guān)文件 2.申辦程序 a.備齊上述資料 b.到區(qū)土地局簽署協(xié)議 c.付款，領(lǐng)取用地批準(zhǔn)書 二十、施工圖設(shè)計 設(shè)計單位根據(jù)擴(kuò)初批復(fù)意見進(jìn)行施工圖設(shè)計 二十一、住宅項目開發(fā)計劃辦理 1.所需資料 a.住宅項目新開工申請表（到區(qū)住宅局領(lǐng)取） b.項目配套建設(shè)條件審核意見通知書 c.建設(shè)項目立項批準(zhǔn)文件 d.建設(shè)用地規(guī)劃許可證或建設(shè)使用地批準(zhǔn)書 e.申請單位現(xiàn)有空置房情況 f.住宅建設(shè)配套費交納情況 2.申辦程

11、序 a.備齊上述資料 b.到區(qū)住宅局辦理 二十二、建設(shè)項目轉(zhuǎn)正 1.所需資料 a.項目轉(zhuǎn)正申請報告（紅頭文件） b.可行性研究與擴(kuò)初批復(fù) 2.申辦程序 a.備齊上述資料 b.送計委辦理 二十三A、建筑工程項目規(guī)劃許可證辦理 1.所需資料 a.總平面圖 10份 b.建筑圖 7套 c.結(jié)構(gòu)圖（基礎(chǔ)） 2套 d.給排水圖3套 e.建設(shè)項目計劃批準(zhǔn)文件及項目轉(zhuǎn)正單 f.土地使用權(quán)或用地批準(zhǔn)書 g.應(yīng)拆房屋權(quán)屬證明 h.地形圖（劃示用地范圍及建筑物位置） 10份 i.分層面積表 j.建筑工程預(yù)算書 k.消防、環(huán)保、衛(wèi)生防疫、園林、住宅配套、人防等有關(guān)部門審核意見單 2.申辦程序 a.備齊上述資料 b.分

12、送消防、環(huán)保、衛(wèi)生防疫、園林、住宅配套、人防辦、交通、建管所、規(guī)土辦等部門簽署意見 c.將意見匯總送至區(qū)規(guī)劃局 二十三B、施工招標(biāo)辦理 1所需資料 a.市招標(biāo)辦授權(quán)管理通知 b.招標(biāo)項目登記表 c.項目建設(shè)有關(guān)批復(fù) d.總平面圖 e報建表 f住宅項目新開工計劃 g住宅項目配套條件審核 h設(shè)計中標(biāo)通知書 i法人證明或?qū)ζ浯砣说奈袝?j.委托機構(gòu)招標(biāo)協(xié)議 k.代理機構(gòu)資質(zhì) l.資金落實情況證明 m.監(jiān)理單位資質(zhì) n.監(jiān)理合同 o.建設(shè)單位資質(zhì) p.建設(shè)單位申請材料 q.公開招標(biāo)發(fā)布信息 r.公開招標(biāo)報名登記表 s.公開招標(biāo)入圍條件 t.投標(biāo)單位資質(zhì)審核 u.招標(biāo)文件報批表 v.招標(biāo)文件 w.工

13、程量清單 x.招標(biāo)文件答疑會會議紀(jì)要 y.標(biāo)底 A1.開標(biāo)情況匯總表 B1.詢標(biāo)記錄 C1.評標(biāo)方法 D1.評標(biāo)資料 E1.決標(biāo)情況匯總表 F1.中標(biāo)通知書 G1.外地施工企業(yè)任務(wù)量單 H1.中標(biāo)單位投標(biāo)資料 I1.未中標(biāo)單位投標(biāo)資料 J1.施工合同 K1.設(shè)計監(jiān)理項目流轉(zhuǎn)表 L1.建設(shè)項目IC卡 辦理程序 a.申請授權(quán) b.發(fā)布招標(biāo)信息 c.接受施工單位報名 d.初選入圍施工單位，發(fā)標(biāo)書 e.招標(biāo)文件答疑會 f.開標(biāo) g.準(zhǔn)備（）項所有資料及工程造價萬分之四支票一張 h.辦理中標(biāo)手續(xù) 二十四、施工監(jiān)理單位甄選 （略比施工招標(biāo)簡單，此處從略） 二十五、施工許可證辦理 所需資料 a.申請表 b.

14、建設(shè)規(guī)劃許可證 c.資金入賬憑證 d.三通一平的有關(guān)證明 e.施工合同副本，廉潔協(xié)議 f.監(jiān)理合同，住宅項目監(jiān)理登記證 g.建設(shè)工程項目質(zhì)量和安全監(jiān)督申報所需資料 h.項目施工許可證（施工單位） i.勘察、設(shè)計中標(biāo)通知書 j.設(shè)計監(jiān)理流轉(zhuǎn)表 k.住宅項目建設(shè)開工計劃 辦理程序 a.將圖紙分送設(shè)計監(jiān)理、質(zhì)監(jiān)站審核 b.根據(jù)設(shè)計監(jiān)理及質(zhì)監(jiān)站審核意見進(jìn)行圖紙修改 c.備齊所有資料 d.送市建官處辦理 二十六、商品房計劃申請 所需資料 a.開發(fā)單位資質(zhì)證書 b.營業(yè)執(zhí)照 c.規(guī)劃許可證 d.建設(shè)用地批準(zhǔn)書 e.固定資產(chǎn)填報表 f.項目轉(zhuǎn)正單 辦理程序 a.備齊資料 b.送計委辦理 二十七、工程開工 所

15、需資料 a.施工圖紙 b.建設(shè)工程規(guī)劃許可證 c.建設(shè)工程施工許可證 辦理程序 a.發(fā)放圖紙 b.技術(shù)交底 c.工程開工 二十八、驗線 所需資料 a.申報表 b.建設(shè)工程規(guī)則許可證 c.驗線通知單 辦理程序 a.準(zhǔn)備資料 b.驗線 第二篇 甲方在施工過程中的工作 投資控制、質(zhì)量控制、進(jìn)度控制；應(yīng)對方方面面的檢查指導(dǎo)，對監(jiān)理的考核，對施工隊伍的管理； 發(fā)包人供應(yīng)物的組織； 及時回應(yīng)設(shè)計、監(jiān)理、施工等單位提出的種種問題； 第三篇 甲方在施工后期的主要工作 一、各部門配套征詢 1.所需資料 a.項目有關(guān)批文若干份 b.總平面圖若干份 2.辦理程序 a.備齊上述資料 b.分送供電局、煤氣公司、自來水公

16、司、電話局、有線電視臺、環(huán)衛(wèi)所及污水處理廠的部門進(jìn)行配套意見征詢并蓋章 二、擴(kuò)初會議召開 1.所需資料 a.總平面圖若干份 b.地形圖若干份 c.水、電、煤氣、弱電等圖若干套（其中供電圖紙應(yīng)包括變電站定位、小高成供電方案等內(nèi)容；供水圖紙應(yīng)包括水泵房定位、多層供水方案、小高層供水方案等內(nèi)容） d.會議通知 2.辦理程序 a.備齊上述資料 b.提前五天分送各有關(guān)部門 c.招開擴(kuò)初會議（確定供水、供電方案及垃圾收集站、變電站、水泵房位置） 三、供水前期業(yè)務(wù)記錄卡辦理 1.所需資料 a.地形圖一份 b.項目批文復(fù)印件一份 c.總平面圖一份 d.申請報告 2.辦理程序 a.備齊上述資料 b.到上海市自來

17、水公司（江西中路484號）辦理 四、給水管網(wǎng)工程可行性研究報告辦理 1.所需資料 a.地形圖一份 b.總平面圖一份 c.項目批文及其他相關(guān)資料復(fù)印件一份 2.辦理程序 a.備齊上述資料 b.請自來水公司人員現(xiàn)場查看 c.付款（5000元），交付可行性研究報告 五、供電規(guī)劃圖設(shè)計 1.所需資料 a.總平面圖2份 b.地形圖一份 2.辦理程序 a.備齊上述資料 b.送供電局 c.設(shè)計人員現(xiàn)場查看，設(shè)計出圖 六、各配套部門外線設(shè)計及施工圖紙審核 1.所需資料 a.總平面圖若干份 b.水、電、煤氣、電視、電話等圖紙（根據(jù)擴(kuò)初意見修改后的圖紙）若干套 c.建筑立面圖若干套 d.供電規(guī)劃圖（供電外線設(shè)計及

18、供電圖紙審核需要） 2.辦理程序 a.備齊上述資料 b.送各有關(guān)部門審核并請各部門進(jìn)行外線設(shè)計 七、水泵房及變電站手續(xù)辦理 1.所需資料 a.總平面圖 b.變電站、水泵房定位圖 2.辦理程序 a.備齊上述資料 b.分送供電局及自來水公司進(jìn)行電氣及供水設(shè)計，并鑒定合同 c.設(shè)計變電站、水泵房土建圖 d.技術(shù)交底 e.工程施工 f.設(shè)備安裝、調(diào)試 g.竣工驗收 八、訂購配套設(shè)備 根據(jù)圖紙及各部門對產(chǎn)品的要求訂購各部門指定的產(chǎn)品（電表箱、電纜熔絲箱、計量柜、水表箱、浮球閥、短管、分配器及放大器等設(shè)備） 九、各配套部門申請手續(xù)辦理 1.所需資料或條件 A.供電 a.申請報告（應(yīng)說明總戶數(shù)、總用電量、建

19、筑面積等指標(biāo)）2份 b.住宅用電申請表 c.已付市政配套費復(fù)印件 d.已定表箱依據(jù)復(fù)印件 e.工程委托監(jiān)理合同 f.低壓用戶工程委托書 g.工房公燈工程委托書 h.派出所編定門牌號復(fù)印件 i.配套公建的申請報告 j.配套公建的設(shè)備清單 k.路燈申請報告 l.路燈委托合同 m.地形圖一份 n.總平面圖三份 o.供電規(guī)劃圖 p.變電站定位圖 B.供水 a.申請報告2份 b.征詢單1份 c.供水前期辦理記錄卡批復(fù)1份 d.門牌號證明2份 e.地形圖1份 f.給排水總圖（1：500）1份 g.消防批文1份 h.地下車庫消防批文1份 i.建設(shè)工程規(guī)劃許可證 j.建設(shè)工程項目表1份 k.綜合管線圖1份 C

20、.煤氣（包括住宅煤氣申請和公建煤氣申請） a.地形圖3份 b.綜合管線圖3份 c.總平面圖3份 d.給排水總圖（1：500）3份 e.煤氣透視圖3份 f.申請報告2份 g.委托書2份 h.保證書2份 i.小區(qū)總平面圖軟盤1張 j.付增容費 D.電話通信 a.地形圖1份 b.總平面圖1份 c.管線總平面圖（1：100）1份 d.弱電施工圖（全套，包括系統(tǒng)圖及平面圖，1：100）1套 e.配套費發(fā)票復(fù)印件 E.雨污水 a.排污申請報告2份 b.項目批文1份 c.地形圖1份 d.管線平面圖1份 e.檢測水樣1份 f.排水量申請核定表 g.付款（每平方米16.5元） 2.辦理程序 a.備齊上述資料 b.分送各部門處理 十、各類配套款支付 1.供電付款 a.小區(qū)內(nèi)供電貼費 550元/千瓦 b.電表保證金 單相表 80元/只 三相表 150元/只 c.外線電纜工程，按工程決算付款 d.購電纜熔絲箱 530元/只 e.公建設(shè)施供配電貼費