房地產(chǎn)項(xiàng)目全程營銷策劃流程剖析

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目全程營銷策劃流程剖析房地產(chǎn)項(xiàng)目全程營銷策劃流程剖析6/6房地產(chǎn)項(xiàng)目全程營銷策劃流程剖析房地產(chǎn)項(xiàng)目全程營銷策劃流程在房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷策劃中,要用市場調(diào)研來認(rèn)識客戶,用樓盤規(guī)劃設(shè)計(jì)來對準(zhǔn)客戶,用營銷來吸引客戶,用銷售來留住客戶,用服務(wù)動人客戶。這就需要一個規(guī)范的操作流程與運(yùn)作工具。全程營銷的的流程可分為宏觀和微觀兩個部分。宏觀的營銷流程是將整個流程分為四個板塊:先期開發(fā)、營銷策劃、工程管理、經(jīng)營管理。微觀策劃流程可分為八大環(huán)節(jié):市場調(diào)研、項(xiàng)目環(huán)境調(diào)研、項(xiàng)目投資剖析、營銷策劃、見解設(shè)計(jì)、鑒識系統(tǒng)、公共關(guān)系、售后服務(wù)。一、市場調(diào)研1、本次市場調(diào)研的背景、動機(jī)、運(yùn)用手段、目的等;2、市場剖析(1

2、目前地區(qū)市場數(shù)據(jù)剖析(開發(fā)總量、完工總量、積壓總量(2地區(qū)市場成本剖析(銷售價(jià)錢、成交狀況3、近期房地產(chǎn)的相關(guān)政策、法例、金融局勢4、競爭個案項(xiàng)目檢查與剖析5、開銷者剖析:(1購置者地區(qū)散布(2購置者動機(jī)(3功能偏好(外觀、面積、地點(diǎn)、格局、建材、公共設(shè)備、價(jià)錢、付款方式(4購置時機(jī)、季節(jié)性(5購置反響(價(jià)錢、規(guī)劃、發(fā)展、投資等(6購置頻度6、結(jié)論二、項(xiàng)目環(huán)境調(diào)研1、地塊狀況:地點(diǎn)、面積、地形、地貌、性質(zhì)2、地塊自己的利害勢3、地塊四周景觀(前后左右,遠(yuǎn)近景觀,人文景觀,綜述4、環(huán)境污染及社會治安狀況(水、空氣、噪音、土地、社會治安5、地塊四周的交通條件(環(huán)鄰的公共交通條件、地鐵的直抵交通6、

3、公共配套設(shè)備:(菜市場、商鋪、購物中心、公共汽車站、學(xué)校、醫(yī)院、文體娛樂場所、銀行、郵局、酒店等7、地塊地理?xiàng)l件的強(qiáng)弱勢剖析(SWOT坐標(biāo)圖、綜合剖析三、項(xiàng)目投資剖析1、投資環(huán)境剖析(1目前經(jīng)濟(jì)環(huán)境(銀行利息、金融政策、地區(qū)家產(chǎn)等(2房地產(chǎn)的政策法例(3目標(biāo)城市的房地產(chǎn)供求現(xiàn)狀及走勢(價(jià)錢、成本、效益現(xiàn)實(shí)土地價(jià)值剖析判斷(以周邊競爭樓盤的售價(jià)和租價(jià)作為參照2、土地建筑功能選擇3、現(xiàn)實(shí)土地價(jià)值剖析判斷(以周邊競爭樓盤的售價(jià)和租價(jià)作為參照4、土地延展價(jià)值剖析判斷(十種要素5、成本敏感性剖析:容積率、資本投入、邊沿成本收益6、投入產(chǎn)出剖析:成本與售價(jià)模擬表、成本與希望值概算7、同類項(xiàng)目成敗的市場要素

4、剖析四、營銷策劃(一市場檢查1、項(xiàng)目特點(diǎn)剖析(利害勢判斷,在同類物業(yè)中的地位排序2、建筑規(guī)模與風(fēng)格3、建筑布局和構(gòu)造(適用率、綠地面積、配套設(shè)備、廳房布局、層高、采光通風(fēng)、管道布線等4、裝飾和設(shè)備(是豪華仍是樸實(shí)、是入口仍是國產(chǎn)、保安、消防、通信等5、功能配套(游泳池、網(wǎng)球場、俱樂部、健身房、學(xué)校、菜場、酒家、劇院等6、物業(yè)管理(是自己管理仍是拜托別人管理、收費(fèi)水平、管理內(nèi)容等7、發(fā)展商背景(實(shí)力、過去業(yè)績、信用、職工素質(zhì)等8、結(jié)論和建議(哪些需突出、哪些需填補(bǔ)、哪些需調(diào)整(二目標(biāo)客戶剖析1、經(jīng)濟(jì)背景(1經(jīng)濟(jì)實(shí)力(2行業(yè)特點(diǎn)(企業(yè)實(shí)力、規(guī)模、經(jīng)營管理、模式、承受力、面積、行業(yè)等(3家庭(收入開

5、銷水平、付款方式、按揭方式2、文化背景:推行方式、媒體選擇、創(chuàng)意、表達(dá)方式(三價(jià)錢定位1、理講價(jià)錢(達(dá)到銷售目標(biāo)2、成交價(jià)錢3、租金價(jià)錢4、價(jià)錢策略(四入市時機(jī)、銷售周期1、預(yù)售推行、排號登記2、開盤設(shè)計(jì)3、銷售周期4、銷售比率(五廣告策略1、廣告的階段性區(qū)分2、階段性的廣告主題3、階段性的廣告創(chuàng)意表現(xiàn)4、廣告見效監(jiān)控(六媒介策略1、媒介選擇2、軟性新聞主題3、媒介組合4、投放頻次5、開銷預(yù)計(jì)(七推行開銷1、現(xiàn)場包裝(營銷中心、示范單位、圍板等2、印刷品(銷售文件、售樓書、宣傳單頁等3、媒介投放4、其余開銷等五、見解設(shè)計(jì)1、小區(qū)的規(guī)劃布局和空間組織2、小區(qū)容積率的敏感性剖析3、小區(qū)道路系統(tǒng)布局(人流、車流4、小區(qū)公共配套布局安排(學(xué)校、會所、購物等5、小區(qū)建筑風(fēng)格的形式及運(yùn)用表示6、小區(qū)建筑外立面色彩確實(shí)定及表示7、小區(qū)戶型比率的搭配關(guān)系8、小區(qū)經(jīng)典戶型的功能判斷及面積區(qū)分9、小區(qū)環(huán)境綠化見解原則10、小區(qū)環(huán)藝小品主題風(fēng)格確立及表示11、小區(qū)文化提煉六、（一）鑒識系統(tǒng)核心部分名稱、標(biāo)記、標(biāo)準(zhǔn)色、標(biāo)準(zhǔn)字體（二）1、2、標(biāo)牌3、4、控室工地辦公室：經(jīng)理辦公室、工程部、保安部、財(cái)務(wù)部功能標(biāo)牌：請勿抽煙、防火、防電危險(xiǎn)、配電房、火警119、消防通道、監(jiān)運(yùn)用部分現(xiàn)場：工地圍板、彩旗、掛旗、歡迎牌營銷中