二手房買賣合同

1、Word 二手房買賣合同 二手房買賣合同的生效條件有哪些 龍巖聞名房產(chǎn)家庭律師表示，在二手房交易中，很多購房者往往只顧房產(chǎn)價值的凹凸，而忽視了對交易中可能消失的問題，對于如何簽訂房地產(chǎn)合同所知更少。事實上，二手房買賣合同在簽訂前和簽訂時更需要特殊留意。 把產(chǎn)權(quán)過戶登記作為二手房買賣合同的生效要件的觀點，是對登記制度屬性的誤會，把債權(quán)制度和物權(quán)制度混為一談。下面由法律直通車我為您介紹二手房買賣合同的生效條件，盼望能對您有所關(guān)心。 在二手房交易過程中，產(chǎn)權(quán)過戶登記不是二手房買賣合同的生效要件，緣由如下： (1)二手房買賣合同作為債權(quán)合同，屬諾成性合同，而產(chǎn)權(quán)過戶登記只是房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的必備要件。 買

2、賣合同是雙務(wù)、有償、諾成合同，二手房買賣合同作為買賣合同的一種，同樣具有雙務(wù)、有償、諾成的性質(zhì)。根據(jù)民法理論，不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移合同是以轉(zhuǎn)移不動產(chǎn)物權(quán)為內(nèi)容的債權(quán)合同，該合同只要具備書面形式、主體適格、意思表示真實、不違反法律或社會公共利益則有效成立，應(yīng)受法律愛護。因此，不動產(chǎn)物權(quán)變動僅是不動產(chǎn)變動債權(quán)合同的履行效力所致，不動產(chǎn)物權(quán)過戶登記也是合同的履行行為。既然過戶登記是合同的履行行為，則在本質(zhì)上并不影響合同的效力推斷，這是合同法的基本原則。 (2)登記過戶行為就是對二手房買賣合同的效力的確定。 登記行為的發(fā)生，是以雙方當事人簽訂的二手房買賣合同有效為前提，即買受人基于有效的二手房買賣合同才獲得

3、懇求出賣方幫助履行登記行為的權(quán)利，出賣人才相應(yīng)地負有幫助履行登記行為的義務(wù)。登記是這一對權(quán)利義務(wù)相互運動的結(jié)果。若登記前，二手房買賣合同無效或不成立，則登記本身就成為無源之水、無本之木了。 (3)登記的公示作用不能打算合同的效力。 房屋進行統(tǒng)一登記過戶，體現(xiàn)了國家為社會利益而對房屋產(chǎn)權(quán)的流轉(zhuǎn)進行干預(yù)。市場經(jīng)濟必定要求契約自由，如果把登記作為合同生效的要件，則勢必使登記審查變成對雙方可否簽訂買賣合同及簽訂后的合同是否有效的確認，這已經(jīng)遠遠超出了房管部門的職權(quán)。 (4)將登記作為二手房買賣合同的生效要件，在實踐中將會遇到一些無法解決的問題。 由于二手房買賣合同在訂立后、產(chǎn)權(quán)過戶前尚未成立和生效，導(dǎo)

4、致出賣人基于自身利益而一房多賣，或者待房價上漲，有意不幫助買方辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記，而不擔(dān)當違約責(zé)任，致使合同形同虛設(shè)，這將不利于對無過錯方利益的愛護，也難以適用于全部權(quán)保留的分期付款二手房買賣合同和商品房預(yù)售合同。 專業(yè)人士表示，買賣雙方在托付他人辦理房地產(chǎn)贖樓、過戶過程中，應(yīng)當認真閱讀所簽署的公證托付書內(nèi)容。對外所授權(quán)限，應(yīng)當在可控范圍內(nèi)、在辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)時，應(yīng)當親自到場，避開消失交易風(fēng)險。 假如你在房屋交易時遇到難題或?qū)Ξ斚聵鞘鞋F(xiàn)象有何不解，想了解更多房屋損害賠償?shù)牡湫桶咐姆蓡栴}，你可以找相關(guān)律師，進行詢問相關(guān)房屋托付出租合同，或者您也可以上法律直通車，這里有專業(yè)律師供應(yīng)免費詢問。

5、 二手房買賣合同 篇5 1、一房多賣情形下，多個當事人均要求履行合同的，怎么處理? 出賣人就同一房屋分別簽訂數(shù)份買賣合同，在合同均為有效的前提下，買受人均要求連續(xù)履行合同的，原則上應(yīng)根據(jù)以下挨次確定履行合同的買受人： (1)已經(jīng)辦理房屋全部權(quán)轉(zhuǎn)移登記的; (2)均未辦理房屋全部權(quán)轉(zhuǎn)移登記，已經(jīng)實際合法占有房屋的; (3)均未辦理房屋全部權(quán)轉(zhuǎn)移登記，又未合法占有房屋，應(yīng)綜合考慮各買受人實際付款數(shù)額的多少及先后、是否辦理了網(wǎng)簽、合同成立的先后等因素，公正合理的予以確定。 買受人中之一人起訴要求出賣人連續(xù)履行買賣合同，出賣人以房屋已轉(zhuǎn)讓給他人為由提出抗辯的，法院可以依據(jù)案件詳細狀況打算是否追加其他買

6、受人作為第三人參與訴訟;其他買受人另行提起訴訟要求連續(xù)履行合同的，應(yīng)當依據(jù)前款原則協(xié)調(diào)處理。 2、當事人先后簽訂數(shù)份合同或簽訂陰陽合同，對房屋價款和履行方式商定不全都的，怎么處理? 當事人之間就轉(zhuǎn)讓同一房屋先后分別簽訂數(shù)份買賣合同，合同中關(guān)于房屋價款、履行方式等商定存在不全都，當事人就此產(chǎn)生爭議的，應(yīng)當依據(jù)當事人真實意思表示的合同商定連續(xù)履行。對于當事人在房屋買賣中的確存在規(guī)避稅收征管、騙取貸款等行為的，必要時可一并建議相關(guān)行政主管部門予以處理。 也就是說，通過簽訂陰陽合同避稅的，避稅的條款因違反雙方的真實意思表示，而無效，仍應(yīng)根據(jù)實際交易價格履行。 3、以他人名義購房，借名人與登記人發(fā)生糾紛

7、的，怎么處理? 當事人商定一方以他人名義購買房屋，并將房屋登記在他人名下，借名人實際享有房屋權(quán)益，借名人依據(jù)合同商定要求登記人(出名人)辦理房屋全部權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，可予支持。但是，該房屋因登記人的債權(quán)人查封或其他緣由依法不能辦理轉(zhuǎn)移登記，或者涉及善意交易第三人利益的除外。這里的前提是，當事人之間已經(jīng)就借名購房達成了書面協(xié)議，或有證據(jù)能夠證明借名的事實。且借名人不得以其系實際出資人為由，對方善意第三人，但若第三人知道或應(yīng)當知道該情形的除外。 4、一方當事人的確為購房出資，但不能證明當事人之間系借名關(guān)系的，怎么處理? 當事人一方供應(yīng)證據(jù)證明其對房屋的購買的確存在出資關(guān)系，但不足以證明雙方之間存在借名

8、登記的商定，其主見確認房屋歸其全部或要求登記人辦理房屋全部權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，不予支持;其向登記人另行主見出資債權(quán)的，應(yīng)當依據(jù)出資的性質(zhì)根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定處理。 也就是說，在此情形下，出資人只能向?qū)Ψ疆斒氯酥饕婋p方形成借款的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，出資人只能要回借款及其利息，而不能取得房屋全部權(quán)。 5、借用他人名義購買經(jīng)濟適用房等政策性保證住房，能否要求登記人將房屋過戶至借用人名下? 借名人違反相關(guān)政策、法規(guī)的規(guī)定，借名購買經(jīng)濟適用住房等政策性保障住房，并登記在他人名下，借名人主見確認房屋歸其全部或者依據(jù)雙方之間的商定要求登記人辦理房屋全部權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，一般不予支持。 也就是說，借用人在其本身不符合購買經(jīng)濟適用

9、房等保障性住房條件的狀況下，不行能通過借用他人名義購買房屋，而達到規(guī)避購買條件，實現(xiàn)購買保障性住房的目的。 6、房屋買賣合同簽訂后，買方交付了房款，并實際占有了房屋，能否直接要求確定房屋歸其全部? 房屋買賣合同簽訂后，出賣人未依約為買受人辦理房屋全部權(quán)轉(zhuǎn)移登記，買受人提起房屋確權(quán)之訴，要求確認房屋歸其全部的，法院應(yīng)當行使釋明權(quán)，告知其應(yīng)當變更訴訟懇求要求出賣人辦理全部權(quán)轉(zhuǎn)移登記，買受人堅持不變更的，對其訴訟懇求，不予支持。 也就是說，賣方未履行辦理全部權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的行為，屬于違反雙方買賣合同義務(wù)的行為，仍是合同糾紛，并不由于當事人付清了購房款，并實際占有房屋，而可直接要求確認其享有物權(quán)。 7

10、、房屋買賣合同履行過程中，一方當事人根本違約的，違約方是否享有合同解除權(quán)? 房屋買賣合同履行過程中，一方當事人構(gòu)成根本違約的，守約方有權(quán)解除合同，違約方不享有合同法定解除權(quán)。假如因不行抗力或情事變更等緣由，致使合同目的無法實現(xiàn)的，合同雙方均有權(quán)要求解除合同。 房屋買賣合同簽訂后，一方當事人不同意連續(xù)履行，情愿以擔(dān)當相應(yīng)違約責(zé)任為代價解除合同，而另一方堅持要求連續(xù)履行，經(jīng)審查合同連續(xù)履行不存在現(xiàn)實困難的，應(yīng)當判決雙方連續(xù)履行合同，但合同另有解商定金等商定或符合合同法第一百一十條規(guī)定的法定不能履行或事實不能履行情形的除外。 8、房屋買賣合同對定金性質(zhì)商定不明確的，如何處理? 當事人在房屋買賣合同中

11、對定金性質(zhì)商定不明的，不應(yīng)視為解商定金。所謂解商定金是指交付定金的一方可以根據(jù)商定以丟失定金為代價解除合同，收受定金的一方可以雙倍返還定金為代價解除合同。 若房屋買賣合同中同時商定了解商定金和違約金，當事人一方已構(gòu)成違約的，在商定條件成就時解商定金懲罰與違約金可以同時適用。 也就是買賣合同沒有明確商定定金為解商定金的，就不能視為解商定金，任何一方不得以放棄或雙倍返還定金為代價解除買賣合同。原則上定金與違約金是不能并用的，但解商定金可以和違約金同時并用。在北京高院關(guān)于審理買賣合同糾紛的指導(dǎo)看法中即規(guī)定：“當事人同時商定違約金和定金并商定了定金性質(zhì)的，當事人一方違約，對方依據(jù)商定的定金性質(zhì)一并主見

12、違商定金和違約金的，法院不予支持;當事人一方違約，對方依據(jù)商定的定金性質(zhì)一并主見解商定金和違約金的，法院應(yīng)予支持?！?9、房屋買賣合同因一方根本違約解除后，守約方可以主見賠償哪些損失? 房屋買賣合同簽訂后，因一方當事人根本違約致使另一方訂立合同的目的不能實現(xiàn)，守約方要求解除合同，并要求違約方賠償房屋差價損失、轉(zhuǎn)售利益損失等可得利益損失的，應(yīng)酌情予以支持，但當事人另有商定的除外。 在認定和計算可得利益損失時，應(yīng)從守約方主見的可得利益賠償總額中扣除守約方未實行合理措施不當擴大的損失、守約方亦有過失所造成的損失、守約方因此獲得的利益以及守約方取得利益需要支出的.必要的交易成本，并綜合考慮守約方的履約

13、狀況等因素予以確定。 也就是說，守約方可以要求違約方賠償房屋差價損失、轉(zhuǎn)賣他人所得額外收入，特殊是在出賣方一房二賣，出賣人將房屋以高于買受人所出價格，賣于第三人的情形，買受人有權(quán)要求從出賣人轉(zhuǎn)售的更高房價款中共享利益。 10、房屋買賣合同不成立、無效、被撤銷后，如何處理? 在買賣合同不成立、無效、被撤銷的情形中，形成的是締約過失責(zé)任，而非違約責(zé)任，此時，無過錯一方所受的損失，主要是信任利益的損失。信任利益的損失包括：所受損害和所失利益(當事人信任合同有效成立而丟失另訂其他有利合同的機會損失等)、締約花費的成本等損失，但締約過失的損失賠償數(shù)額以不超過履行利益為限。 11、房屋買賣合同侵害第三方優(yōu)

14、先購買權(quán)的，如何處理? 房屋的優(yōu)先購買權(quán)，一般因房屋租賃合同，存在房屋共有人等情形而存在，若出租人轉(zhuǎn)讓房屋給第三人，侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)，承租人懇求判決其與出租人在與第三人同等條件下成立房屋買賣合同關(guān)系，出租人為其辦理房屋全部權(quán)轉(zhuǎn)移登記，經(jīng)審查承租人購買房屋的意思表示真實，且具備合同履行力量的，法院可以支持其訴訟懇求，并判決承租人在合理期限內(nèi)依同等條件支付房屋價款，但法律、法律解釋另有規(guī)定的除外。法院在審理過程中可以依據(jù)案件實際狀況要求承租人供應(yīng)相應(yīng)的擔(dān)保以證明其具備合同履行力量。 承租人在訴訟中僅要求法院確認其對房屋享有優(yōu)先購買權(quán)，而不要求行使優(yōu)先購買權(quán)，經(jīng)法院釋明后仍堅持不變更的，對承租人

15、的訴訟懇求，不予支持。 也就是說，具有優(yōu)先購買權(quán)的人，提起侵害其優(yōu)先購買權(quán)訴訟的，在訴訟中，必需馬上或擔(dān)保行使優(yōu)先購買權(quán)，而不能只主見侵害優(yōu)先權(quán)，而不行使優(yōu)先購買權(quán)。即不能自己不買，也不讓他人購買。 12、房屋買賣中，房產(chǎn)中介在居間合同中，具有什么義務(wù)? 房屋中介機構(gòu)對于房屋權(quán)屬狀況等訂約相關(guān)事項及當事人的訂約力量負有樂觀調(diào)查并據(jù)實報告的義務(wù)。 房屋中介機構(gòu)違反忠實居間義務(wù)，嚴峻損害托付人利益的，不得要求托付人支付中介服務(wù)費用及從事居間活動的必要費用。托付人有損失的，房屋中介機構(gòu)應(yīng)當擔(dān)當相應(yīng)的損害賠償責(zé)任。 房產(chǎn)中介在居間合同中，主要供應(yīng)的是訂立合同的機會或供應(yīng)訂立合同的媒介服務(wù)，盡管房產(chǎn)中介作為非買賣合同當事人，無需對合同擔(dān)當法律責(zé)任，但房產(chǎn)中介應(yīng)就其供應(yīng)的訂立合同機會或媒介服務(wù)負責(zé)，若房產(chǎn)中介未適當履行其義務(wù)，對存在重大權(quán)屬瑕疵或其他瑕疵的房屋，本應(yīng)或能夠發(fā)覺其瑕疵，而僅因其不樂觀調(diào)查等消極行為未發(fā)覺或未告知合同當事人，那么房屋中介機構(gòu)不僅可能擔(dān)當退還居間費的損失，而且還可能會擔(dān)當其他賠償責(zé)任。 13、夫妻一方擅自處分夫妻共有房產(chǎn)的，怎么處理? 出賣人將登記在其個人名下的法