深圳佳寧娜購物大道招商執(zhí)行方案

1、 寶騏佳寧娜項(xiàng)目部PAGE 51 -Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.佳寧娜購物大道招商執(zhí)行方案二OO八年年七月（修正版）前 言言招商是商業(yè)業(yè)地產(chǎn)收收益的實(shí)實(shí)現(xiàn)形式式，一個個商業(yè)地地產(chǎn)項(xiàng)目目運(yùn)作成成功與否否，關(guān)鍵鍵在于能能否按計(jì)計(jì)劃、優(yōu)優(yōu)質(zhì)的實(shí)實(shí)現(xiàn)招商商目標(biāo)。因因此，對對于商業(yè)業(yè)地產(chǎn)商商來說，掌掌握地產(chǎn)產(chǎn)商業(yè)的的招商特特性，有有利于商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)運(yùn)作成功功。招商商的成敗敗關(guān)系到到項(xiàng)目能能否順利利開業(yè)，優(yōu)優(yōu)質(zhì)的主主力商戶戶是項(xiàng)目目長久發(fā)發(fā)展的中中流砥柱柱。隨著著商業(yè)地地產(chǎn)的發(fā)發(fā)展，招招商工

2、作作的重要要性將進(jìn)進(jìn)一步提提升。我我們認(rèn)為為，一個個商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目真正正的成功功是項(xiàng)目目日后持持續(xù)穩(wěn)定定發(fā)展，且且逐步繁繁榮，而而統(tǒng)一招招商就是是為項(xiàng)目目后期的的繁榮奠奠定堅(jiān)實(shí)實(shí)的基石石。 我我們積極極地為本本項(xiàng)目尋尋求最佳佳的贏利利模式與與整體招招商實(shí)戰(zhàn)戰(zhàn)策略，力力爭使本本項(xiàng)目實(shí)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益、品品牌效益益和社會會效益“三贏”！以及及將項(xiàng)目目持續(xù)做做旺，實(shí)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目贏利的的持久化化和最大大化！目 錄錄第一部分 招招商總體體原則第二部分 招招商實(shí)施施計(jì)劃及及策略第三部分 招招商難點(diǎn)點(diǎn)分析第四部分 招招商管理理第五部分 租租金及招招商政策策 第一部分分 招商總總體原則則 一、招商總總體原則則：主力店

3、、品品牌店引引入主力店、品品牌商戶戶的進(jìn)駐駐能有效效提升項(xiàng)項(xiàng)目的品品位、吸吸引消費(fèi)費(fèi)人流和和提供穩(wěn)穩(wěn)定的租租金收入入，越多多知名品品牌商戶戶進(jìn)駐，項(xiàng)項(xiàng)目形象象越佳，使使佳寧娜娜購物大大道在益益陽迅速速樹立起起知名度度，可謂謂未開先先紅。品牌商戶的的進(jìn)駐，一一方面對對消費(fèi)的的核心消費(fèi)費(fèi)者形成成吸引力力，另一一方面，知知名商戶戶的形象象也能使使商場的的形象更更加深化化。同業(yè)差異、異異業(yè)互補(bǔ)補(bǔ)同業(yè)差異就就是市場場不能盲盲目招同同一品類類的店進(jìn)進(jìn)入，如如果引進(jìn)進(jìn)商戶過過于重疊疊，在經(jīng)經(jīng)營上將將造成競競爭的激激烈，也也有損項(xiàng)項(xiàng)目整體體的經(jīng)營營特色。異異業(yè)互補(bǔ)補(bǔ)的目的的就是滿滿足顧客客消費(fèi)的的選擇權(quán)權(quán)，并

4、能能讓顧客客身心體體驗(yàn)化，提提高其消消費(fèi)興趣趣與欲望望。譬如如洗浴中中心同KKTV因因?yàn)榻?jīng)營營特色有有異，可可以互補(bǔ)補(bǔ)。引進(jìn)商家檔檔次風(fēng)格格符合項(xiàng)項(xiàng)目總體體需求適當(dāng)鋪位預(yù)預(yù)留圖示：6.6.前期只招名牌、品牌、優(yōu)質(zhì)、特色商家進(jìn)場1.知名商戶或連鎖商戶5.核心主力店要形成互動4.同業(yè)差異、異業(yè)互補(bǔ)2.個性鮮明有特色商戶3.能吸引人流量的商戶招商原則7.招大租戶進(jìn)場8.適當(dāng)鋪位預(yù)留 第二部分分 招商實(shí)實(shí)施計(jì)劃劃及策略略 一、招商總總體安排排：1、招商目目標(biāo)：佳寧娜購物物大道的的招商不不只是簡簡單解決決商家進(jìn)進(jìn)場經(jīng)營營的問題題，而是是挑選優(yōu)優(yōu)質(zhì)商家家并進(jìn)行行合理的的業(yè)態(tài)安安排組合合以促進(jìn)進(jìn)持續(xù)旺旺場,

5、通通過對招招商的成成功實(shí)現(xiàn)現(xiàn)，帶動動投資者者對前景景的信心心和保障障，進(jìn)而而推動項(xiàng)項(xiàng)目的銷銷售和回回款。我我們把目目標(biāo)商家家分為以以下三個個部分：主力店商家是我們在目標(biāo)制定過程中最需要關(guān)注的群體，是對整個招商過程其決定性作用的商家主力店商家是我們在目標(biāo)制定過程中最需要關(guān)注的群體，是對整個招商過程其決定性作用的商家主力店商家其他補(bǔ)充商家次主力店商家次主力店是主力店有效的補(bǔ)充，要與主力店業(yè)態(tài)形成互補(bǔ)及互動主力店商家和次主力店商家以外的輔助商家招商范圍（對對象）：餐飲類：美美食城（中中式酒樓樓）、（地地域）特特色美食食、西餐餐廳（日日式、韓韓式）、中中式快餐餐、 西式快快餐、咖咖啡廳/棋牌茶茶樓、面

6、面包房、水水果撈/冰淇淋淋吧休閑娛樂類類：夜總總會、量量販KTTV、酒酒吧、美美容院、SSPA水水療、足足浴、網(wǎng)網(wǎng)吧、桌球館館商業(yè)服務(wù)配配套：美美發(fā)廳、藥藥店、洗洗衣房、鮮鮮花店、茶茶葉+煙煙酒店、社社區(qū)超市市+水果果超市、郵局、旅旅行社、銀銀行、電電信/移移動營業(yè)業(yè)廳名品購物：名品天地：品牌服服飾、美美容產(chǎn)品品專業(yè)店店、化妝妝、珠寶寶、禮品品、飾品品家居天地：家居飾飾品、床床上用品品、工藝藝兒童天地：兒童攝攝影、親親子家園園、幼兒兒培訓(xùn)、童童裝、童童玩3、招商對對象的篩篩選： 通通過四個個主要步步驟，我我們能夠夠更加明明確的認(rèn)認(rèn)清我們們的目標(biāo)標(biāo)招商對對象，并并通過全全方位的的評估選選取最適適

7、合的商商家，從從而實(shí)現(xiàn)現(xiàn)招商對對項(xiàng)目運(yùn)運(yùn)作的最最大化價價值。篩選標(biāo)準(zhǔn)：評估市場消費(fèi)需求評估市場消費(fèi)需求充分考慮益陽及周邊地區(qū)（南洞庭湖地區(qū)）消費(fèi)者的消費(fèi)特性、消費(fèi)能力和消費(fèi)習(xí)慣，選擇能夠滿足消費(fèi)需求的商家1選擇招商對象并確定引進(jìn)方式直接引進(jìn)品牌加盟聯(lián)合經(jīng)營品牌代理4評估合作條件及對本項(xiàng)目的價值討論合作條件，并從合作成本和收益兩方面判斷目標(biāo)商家對于項(xiàng)目的價值，確定引進(jìn)績效高的優(yōu)質(zhì)商家3辨別和選擇目標(biāo)招商對象并與其初步接觸廣泛收集商家資料，并從寶騏資源庫中選擇符合條件的優(yōu)質(zhì)客戶，進(jìn)行有針對性的初步接觸，并就合作的可能性進(jìn)行初步溝通2然后將客戶戶類別進(jìn)進(jìn)行重要要性排序序，有利利于制定定具有針針對性的

8、的總體營營銷思路路。二、招商團(tuán)團(tuán)隊(duì)建設(shè)設(shè)：1、組織架架構(gòu)： 招商經(jīng)理招商經(jīng)理經(jīng)理助理經(jīng)理助理招商文員招商員招商員招商員招商員2、人員編編制： 招招商經(jīng)理理：1人人 經(jīng)理助助理：22人 招商員員：5人人 招商文文員：11人 共計(jì)：9人人3、部門職職責(zé)：根據(jù)項(xiàng)目定定位、規(guī)規(guī)劃布局局，擬訂訂招商策策略及實(shí)實(shí)施方案案； 組織、安排排招商相相關(guān)的在在職崗位位培訓(xùn)及及測評、人人員調(diào)整整； 根據(jù)市場情情況制訂訂招商策策略，并并根據(jù)招招商情況況及時調(diào)調(diào)整； 收集、整理理品牌、商商家資料料，建立立儲備商商源庫，并并及時更更新； 協(xié)助編制招招商物料料，制訂訂、提報(bào)報(bào)招商廣廣告投放放計(jì)劃、方方案； 全面掌控招招商進(jìn)

9、度度，根據(jù)據(jù)項(xiàng)目整整體定位位和布局局，按時時完成招招商任務(wù)務(wù)； 做好市場調(diào)調(diào)查，及及時掌握握競爭對對手、重重要商家家和相關(guān)關(guān)行業(yè)信信息，并并向公司司領(lǐng)導(dǎo)反反饋；項(xiàng)目整體運(yùn)運(yùn)營，完完成清退退商鋪的的補(bǔ)充招招商； 根據(jù)項(xiàng)目發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略略，完成成對已售售商鋪的的返租、招招商工作作； 規(guī)范公共區(qū)區(qū)域的統(tǒng)統(tǒng)一經(jīng)營營管理工工作，充充分發(fā)揮揮場地價價值，有有計(jì)劃組組織商家家促銷； 負(fù)責(zé)項(xiàng)目公公共區(qū)域域及建筑筑物附添添廣告位位的規(guī)劃劃、租賃賃； 負(fù)責(zé)已租賃賃商戶應(yīng)應(yīng)繳款項(xiàng)項(xiàng)的催繳繳工作。4、團(tuán)隊(duì)管管理：4.1 招招商團(tuán)隊(duì)隊(duì)的組織織按照全員招招商的概概念劃分分專業(yè)招商組組：招商商部全體體人員 重重點(diǎn)大客客戶組：招

10、商經(jīng)經(jīng)理、項(xiàng)項(xiàng)目總監(jiān)監(jiān)或公司司高層 外外圍招商商組：以以開發(fā)商商、銷售售公司為為主的全全體公司司員工按照業(yè)態(tài)劃劃分 餐餐飲娛樂樂類招商商組、品品牌店招招商組按照地域劃劃分 益益陽本地地招商組組、長沙沙招商組組以上各組的的的劃分分并不是是完全的的分離，而而是有機(jī)機(jī)的結(jié)合合，應(yīng)該該根據(jù)實(shí)實(shí)際情況況執(zhí)行。4.2 招招商團(tuán)隊(duì)隊(duì)的管理理 建建立客戶戶登記和和檔案制制度 建建立客戶戶拜訪、回回訪制度度 建建立客戶戶聯(lián)誼和和推介制制度 建建立系統(tǒng)統(tǒng)的管理理表格 客戶資資源表 意向商商家登記記表 招商談?wù)勁懈欅櫛?商家資資質(zhì)測評評表 商家合合同簽訂訂登記表表招商的考核核及督查查 形成全全員招商商的激勵勵機(jī)制

11、 形成客客戶電話話訪談抽抽查機(jī)制制 商家質(zhì)質(zhì)量和數(shù)數(shù)量評測測機(jī)制 形成專專業(yè)素質(zhì)質(zhì)培訓(xùn)考考核機(jī)制制三、招商任任務(wù)分解解及執(zhí)行行策略：1、總體任任務(wù)分解解考慮到商鋪鋪分批次次交付（77月底交交付6棟棟，9月月底交付付10棟棟，年底底交付AABGHH棟），招商全面啟動之后，在進(jìn)行項(xiàng)目總體招商的同時，盡可能考慮物業(yè)交付的時間周期，按照先交付、先招商、先裝修、先開業(yè)的原則，分階段合理安排招商核心期和組織招商。1.1 招招商核心心期：第一階段：20008年88月至220088年9月月，共22個月。招商預(yù)熱期2008.6-2008.7招商預(yù)熱期2008.6-2008.7招商裝修期2008.9-2008.1

12、0招商核心期2008.8-2008.97月份全面面啟動招招商后，在在進(jìn)行項(xiàng)項(xiàng)目總體體招商的的同時，重重點(diǎn)圍繞繞首期交交付E、F、N、L、M、R六棟棟，建筑筑面積1100444，1442間商商鋪展開開招商，力力爭達(dá)成此六六棟商鋪鋪先啟動動、先招招商、先先裝修、先先開業(yè)的的目標(biāo)。第二階段：20008年110月至至20008年112月，共共3個月月。招商裝修期招商裝修期2008.12-2009.3招商核心期2008.10-2009.12招商預(yù)熱期2008.6-2008.7利用先期交交付的六六棟商鋪鋪部分開開業(yè)的火火熱場面面，加大大招商輻輻射強(qiáng)度度，促進(jìn)進(jìn)商家進(jìn)進(jìn)駐簽約約，同時時督促簽簽約商家家進(jìn)場裝

13、裝修，爭爭取完成成項(xiàng)目全全面開業(yè)業(yè)。1.2 總總體招商商任務(wù)分分解：第一節(jié)點(diǎn)：(20008。55月下旬旬-20008。77月中旬旬)工作安排： 市場調(diào)調(diào)研結(jié)束束，組建建招商團(tuán)團(tuán)隊(duì)并進(jìn)進(jìn)行團(tuán)隊(duì)隊(duì)培訓(xùn)，完完成項(xiàng)目目定位、業(yè)業(yè)態(tài)業(yè)種種組合定定位及布布局，擬擬定合同同文本，擬擬定招商商執(zhí)行方方案、租租賃租金金、招商商優(yōu)惠政政策并審審批確定定，完成成招商手手冊等相相關(guān)宣傳傳物料設(shè)設(shè)計(jì)、印印刷，擬擬定招商商營銷推推廣方案案。 積累商商家資源源、建立立商家資資源庫，全全面進(jìn)行行商家拜拜訪，并并意向洽洽談，篩篩選優(yōu)質(zhì)質(zhì)商家，為為啟動全全面招商商打好堅(jiān)堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)礎(chǔ)。 工工作重點(diǎn)點(diǎn)： A、確確定項(xiàng)目目功能組組合；擬

14、擬定招商商計(jì)劃和和租金策策略； B、完完成招商商物料； C、組組建招商商團(tuán)隊(duì)； D、積積累客戶戶資料，建建立商家家資源庫庫（各確確定業(yè)種種有效商商家20000家家）； E、進(jìn)進(jìn)行商家家訪談，篩篩選優(yōu)質(zhì)質(zhì)商家 。第二節(jié)點(diǎn)： (220088。7月月下旬-20008。88月下旬旬) 工工作安排排： 招商工工作全面面展開（包包括外地地市場），重重點(diǎn)主力力商家深深度洽談?wù)?，初步步明確合合作意向向；舉辦辦招商啟啟動說明明會，招招商營銷銷推廣全全面啟動動；利用用龍頭客客戶、協(xié)協(xié)會或其其他行業(yè)業(yè)組織擴(kuò)擴(kuò)大項(xiàng)目目影響和和知名度度，迅速速積累有有效、意意向商家家，并了了解意向向商家經(jīng)經(jīng)營情況況、發(fā)展展前景，完完成

15、目標(biāo)標(biāo)商家的的市場評評估。 工工作重點(diǎn)點(diǎn)： A、舉舉辦招商商啟動推推廣說明明會； B、重重點(diǎn)主力力商家深深度洽談?wù)?，并明明確合作作意向（主主力商家家2-33家）； C、招招商營銷銷推廣全全面啟動動； D、利利用龍頭頭效應(yīng)，全全面展開開招商工工作（完完成各品品類商家家10000家的的深度洽洽談）； E、了了解意向向商家并并完成評評估。第三節(jié)點(diǎn)：(20008。99月上旬旬-20008。110月上上旬) 工工作安排排： 通過招招商宣傳傳，加速速商家積積累，并并對商家家進(jìn)一步步梳理，各各業(yè)態(tài)主主力商家家廣泛意意向洽談?wù)?；重點(diǎn)點(diǎn)圍繞首首期交付付E、FF、N、LL、M、RR六棟商商鋪，完完成部分分商鋪招招

16、商、裝裝修、開開業(yè)工作作；賣點(diǎn)點(diǎn)提煉，擴(kuò)擴(kuò)大招商商造勢；梳理、修修正招商商思路和和策略，為為規(guī)模性性招商奠奠定良好好基礎(chǔ)。工作重點(diǎn)：A、加速商商家積累累，并對對商家進(jìn)進(jìn)一步梳梳理； B、各各業(yè)態(tài)主主力商家家廣泛意意向洽談?wù)劊ㄍ瓿沙芍辽?30家主主力商家家的進(jìn)駐駐意向洽洽談，并并累積完完成總量量15%的租賃賃合同簽簽訂任務(wù)務(wù)）； C、督促促簽訂合合同商家家進(jìn)場裝裝修，完完成開業(yè)業(yè)準(zhǔn)備； D、配配合部分分商家開開業(yè)，組組織項(xiàng)目目宣傳； E、梳梳理、修修正招商商思路和和策略。第四節(jié)點(diǎn)： (220088。100月中旬旬-20009。22月下旬旬) 工工作安排排： 規(guī)模性性招商，加加大招商商輻射強(qiáng)強(qiáng)度，

17、完完成第一一批主力力商家進(jìn)進(jìn)駐合作作合同簽簽訂。利利用影響響舉行中中型規(guī)模模（2000人左左右）招招商銷商商推介會會，目標(biāo)標(biāo)城市舉舉行商戶戶小規(guī)模模（1000人以以內(nèi)）招招商聯(lián)誼誼會，跟跟進(jìn)商家家意向洽洽談，促促進(jìn)商家家進(jìn)駐簽簽約。督督促主力力商家進(jìn)進(jìn)場裝修修，刺激激觀望商商戶簽約約。利用用招商成成果，進(jìn)進(jìn)行最后后招商沖沖刺。積積極組織織好商家家簽約和和費(fèi)用繳繳納工作作，同時時督促簽簽約商家家進(jìn)場裝裝修。經(jīng)經(jīng)營管理理團(tuán)隊(duì)介介入，物物業(yè)管理理團(tuán)隊(duì)加加大配合合力度。完完成開業(yè)業(yè)前的各各項(xiàng)準(zhǔn)備備工作。工作重點(diǎn)：A、促使第第一批主主力商家家簽訂合合作合同同； B、舉舉辦招商商推廣活活動，擴(kuò)擴(kuò)大招商商影

18、響； C、督督促進(jìn)駐駐主力商商家進(jìn)場場裝修；D、渲染現(xiàn)現(xiàn)場進(jìn)駐駐氣氛，跟跟進(jìn)商家家意向洽洽談，促促進(jìn)商家家積極合合作簽約約； E、積積極組織織好商家家簽約和和費(fèi)用繳繳納工作作（累積積完成總總量855%的租租賃合同同簽訂任任務(wù)）； F、督督促所有有簽約商商家進(jìn)場場裝修，刺刺激觀望望商戶簽簽約； G、經(jīng)經(jīng)營管理理團(tuán)隊(duì)介介入，物物業(yè)管理理團(tuán)隊(duì)加加大配合合力度； H、擬擬定開業(yè)業(yè)活動方方案及宣宣傳計(jì)劃劃。第五節(jié)點(diǎn)：（ 220099。3月月上旬-20009。44月中旬旬） 工工作安排排： 招商沖沖刺，裝裝修動員員工作，借借用種子子傳播、傳傳媒、裝裝修環(huán)境境感染完完成最后后招商沖沖刺，收收尾招商商工作與與

19、裝修收收尾同步步，保證證開業(yè)期期。工作重點(diǎn)： A、招招商沖刺刺，裝修修動員工工作； B、借借用種子子傳播、傳傳媒、裝裝修環(huán)境境感染完完成最后后招商沖沖刺（累累積完成成總量995%的的租賃合合同簽訂訂任務(wù)）； C、收收尾招商商工作與與裝修收收尾同步步，保證證開業(yè)期期； D、商商家進(jìn)場場布展及及完善開開業(yè)前的的各項(xiàng)準(zhǔn)準(zhǔn)備工作作。第六節(jié)點(diǎn)（ 20009。44月下旬旬） 完完成項(xiàng)目目開業(yè)前前的各項(xiàng)項(xiàng)準(zhǔn)備工工作 試試營業(yè) 盛盛大開業(yè)業(yè)2、招商工工作時間間進(jìn)度表表：序號 工作作時間工作項(xiàng)目 2008年年2009年年567891011121234一招商前期準(zhǔn)準(zhǔn)備工作作1市場調(diào)研2招商中心設(shè)設(shè)計(jì)裝修修3組建招

20、商團(tuán)團(tuán)隊(duì)4招商團(tuán)隊(duì)培培訓(xùn)5客戶定位、消消費(fèi)者定定位6商業(yè)概念定定位7業(yè)態(tài)業(yè)種組組合定位位8業(yè)態(tài)業(yè)種布布局9商業(yè)動線設(shè)設(shè)計(jì)10公共空間景景觀設(shè)計(jì)計(jì)11室外商業(yè)照照明系統(tǒng)統(tǒng)12商業(yè)廣告牌牌設(shè)置設(shè)設(shè)計(jì)13擬定租賃合合同、統(tǒng)統(tǒng)一經(jīng)營營管理公公約、消消防責(zé)任任書14擬定招商相相關(guān)表格格15擬定招商流流程、合合同審批批流程16確定招商文文本、表表格等，并并印刷17擬定招商執(zhí)執(zhí)行方案案18擬定租賃租租金、招招商優(yōu)惠惠政策并并審批確確定19招商手冊等等相關(guān)宣宣傳物料料設(shè)計(jì)、印印刷20擬定招商營營銷推廣廣方案21細(xì)化第一階階段招商商啟動活活動方案案22積累商家資資源、建建立商家家資源庫庫23全面進(jìn)行商商家拜訪訪

21、，并意意向洽談?wù)劊Y選選優(yōu)質(zhì)商商戶24招商中心裝裝修、布布置完工工二招商預(yù)熱期期1招商工作全全面展開開2舉辦招商啟啟動說明明會3重點(diǎn)主力商商家深度度洽談，初初步明確確合作意意向4招商營銷推推廣全面面啟動5加大積累有有效意向向商家的的力度6意向商家評評估7各業(yè)態(tài)主力力商家進(jìn)進(jìn)行廣泛泛合作意意向洽談?wù)?所有目標(biāo)商商家第一一輪意向向摸底洽洽談完成成9進(jìn)行先行交交付6棟棟商鋪的的招商，與與部分商商家簽約約10督促簽訂合合同商家家進(jìn)場裝裝修，完完成開業(yè)業(yè)準(zhǔn)備11賣點(diǎn)提煉，擴(kuò)擴(kuò)大招商商宣傳造造勢12梳理、修正正招商思思路和策策略三規(guī)模性招商商1第一批主力力商家簽簽訂合作作合同2舉辦大型招招商推廣廣活動，擴(kuò)

22、擴(kuò)大招商商影響3督促進(jìn)駐主主力商家家進(jìn)場裝裝修，促促動招商商4渲染現(xiàn)場進(jìn)進(jìn)駐氣氛氛，促進(jìn)進(jìn)商家積積極簽約約5積極組織好好商家簽簽約和費(fèi)費(fèi)用繳納納工作6督促所有簽簽約商家家進(jìn)場裝裝修，刺刺激觀望望商戶簽簽約7協(xié)助、監(jiān)督督商家裝裝修，物物業(yè)管理理加大配配合力度度8經(jīng)營管理團(tuán)團(tuán)隊(duì)介入入9開業(yè)空間布布置方案案10道路、景觀觀工程完完畢11完成室內(nèi)外外廣告位位開發(fā)12完成功能導(dǎo)導(dǎo)視、背背景音樂樂、監(jiān)控控系統(tǒng)安安裝13確定開業(yè)宣宣傳方案案14確定開業(yè)促促銷方案案15確定開業(yè)慶慶典方案案16確定開業(yè)各各項(xiàng)預(yù)案案四招商裝修期期1借用傳播傳傳媒、裝裝修環(huán)境境感染完完成最后后招商沖沖刺2收尾招商工工作與裝裝修收尾

23、尾同步，保保證開業(yè)業(yè)期3商家進(jìn)場布布展及完完善開業(yè)業(yè)前的各各項(xiàng)準(zhǔn)備備工作五盛大開業(yè)1完成項(xiàng)目開開業(yè)前的的各項(xiàng)準(zhǔn)準(zhǔn)備工作作2試營業(yè)3盛大開業(yè)四、招商執(zhí)執(zhí)行策略略：招商總體策策略是招招商工作作的核心心指導(dǎo)思思想，制制定招商商總體策策略，旨旨在明確確招商工工作方向向。我們們認(rèn)為必必須將招招商總體體策略確確定為： 以以品牌商商家為核核心，不不是簡單單地以租租戶為對對象 符符合業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)劃的的品牌，必必須爭取取其進(jìn)駐駐經(jīng)營，甚甚至要給給予必要要的扶持持政策和和優(yōu)惠措措施；而而對于非非規(guī)劃、非非品牌的的商家，則則要限制制進(jìn)場，即即使這些些商家有有經(jīng)濟(jì)實(shí)實(shí)力，能能支付較較高的租租金，如如果與商商場定位位相抵觸

24、觸，從長長遠(yuǎn)來說說必然會會影響商商場的持持久經(jīng)營營，我們們必須對對這類商商家進(jìn)行行限制，限限制商家家數(shù)量和和經(jīng)營規(guī)規(guī)模。1、租金價價格策略略 根根據(jù)項(xiàng)目目情況，由由于項(xiàng)目目區(qū)位較較差而且且產(chǎn)品結(jié)結(jié)構(gòu)不合合理，為為了盡快快讓商家家進(jìn)駐市市場、提提升項(xiàng)目目的人氣氣、搶在在市場消消費(fèi)的份份額，我我們建議議租金價價格宜以以“放水養(yǎng)養(yǎng)魚”的姿態(tài)態(tài)介入，然然后再慢慢慢的拉拉高。2、招商人人員策略略 以招招商部為為主，全全員招商商。3、招商優(yōu)優(yōu)惠策略略 符合合業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃的主主力商家家，必須須爭取其其進(jìn)駐經(jīng)經(jīng)營，甚甚至要給給予必要要的扶持持政策和和優(yōu)惠措措施。4、適度超超前招商商策略“適度超前前”是的招招商理

25、念念之一，在在充分滿滿足消費(fèi)費(fèi)需求的的情況下下適度提提高招商商商家檔檔次，可可以達(dá)到到提升整整個商業(yè)業(yè)項(xiàng)目檔檔次，提提升商業(yè)業(yè)氛圍的的目的。5、梯度招招商策略略 用用發(fā)展的的眼光看看待項(xiàng)目目招商工工作，我我司將采采用“梯度招招商”策略：考慮到到項(xiàng)目存存在一定定的培育育期，可可能不能能滿足部部分大型型品牌商商家的進(jìn)進(jìn)駐需求求，我司司將與其其保持密密切的聯(lián)聯(lián)系與溝溝通，作作為儲備備商源。可可待商業(yè)業(yè)氛圍烘烘托起來來、各項(xiàng)項(xiàng)配套服服務(wù)設(shè)施施較完善善以后，隨隨時做好好補(bǔ)充調(diào)調(diào)整招商商工作，爭爭取更多多深俱影影響力的的大商家家進(jìn)駐。五、招商營營銷推廣廣活動組組織：為了有效、快快速地促促進(jìn)項(xiàng)目目的招商商進(jìn)

26、度，我我們建議議根據(jù)項(xiàng)項(xiàng)目招商商階段的的推進(jìn)，而而具體安安排一系系列的招招商推廣廣活動，目目的是為為了引爆爆佳寧娜娜廣場的的招商熱熱潮，促促進(jìn)招商商工作的的開展、提提升項(xiàng)目目美譽(yù)度度、為項(xiàng)項(xiàng)目培育育目標(biāo)消消費(fèi)群體體。招商商營銷推推廣活動動將貫穿穿整個招招商過程程，并隨隨著招商商工作的的開展而而逐步舉舉行（具具體見招招商營銷銷推廣方方案）。推廣策略推廣策略全面撒網(wǎng)，重點(diǎn)捕捉立體推進(jìn)，全面覆蓋節(jié)奏配合，引動市場推廣整合構(gòu)筑較高的平臺與政府形成互動本地媒體結(jié)合招商廣告現(xiàn)場招商廣告媒體廣告 第三部分分 招商難難點(diǎn)分析析 一、招商難難點(diǎn)分析析一益陽宏宏觀市場場狀況益陽市經(jīng)濟(jì)濟(jì)基礎(chǔ)薄薄弱，經(jīng)經(jīng)濟(jì)總量量一直

27、處處于湖南南省133個地級級市中相相當(dāng)靠后后的水平平，在“3+55”城市群群中處于于末位益陽市20003-20007年GGDP增增長情況況年份GDP增長率省內(nèi)排名2003年年239.6674.45%112004年年287.33419.899%112005年年294.776 2.58%122006年年336.221 14.066%112007年年408.885 21.611%11益陽市居民民人均可可支配收收入不高高，20007年年城鎮(zhèn)居居民人均均可支配配收入為為107797元元；由于CPII指數(shù)不不斷攀升升，居民民消費(fèi)220077年出現(xiàn)現(xiàn)增長，社社會消費(fèi)費(fèi)品零售售總額為為1544.055億元，其

28、其中城市市消費(fèi)品品零售額額59.66億億元，增增長188.3%；恩格格爾系數(shù)數(shù)出現(xiàn)小小幅上升升。益陽市20003-20007年居居民收入入和消費(fèi)費(fèi)增長情情況年份城鎮(zhèn)居民可可支配收收入城鎮(zhèn)居民人人均消費(fèi)費(fèi)支出恩格爾系數(shù)數(shù)2003年年7424600832.400%2004年年8291669234.100%2005年年8250626939.700%2006年年9138698540.400%2007年年107977824940.500%益陽市20003-20007年居居民儲蓄蓄余額增增長情況況城鎮(zhèn)人均消消費(fèi)支出出對比（220077年）全國湖南省益陽市城鎮(zhèn)居民人人均消費(fèi)費(fèi)支出（元元）9997899082

29、49恩格爾系數(shù)數(shù)36.3%36.1%40.5%從以上數(shù)據(jù)據(jù)可以看看出，益益陽市經(jīng)經(jīng)濟(jì)總量量（GDDP）較較低，城城鎮(zhèn)居民民可收入入和消費(fèi)費(fèi)支出也也均低于于全國及及湖南省省均水平平，而恩恩格爾系系數(shù)較高高，因此此，城市市消費(fèi)市市場發(fā)展展缺乏有有力支撐撐，進(jìn)而而導(dǎo)致當(dāng)當(dāng)前商業(yè)業(yè)發(fā)展緩緩慢、品品牌商家家進(jìn)駐的的信心不不足，增增加招商商難度。二、招商難難點(diǎn)分析析二項(xiàng)目所所在區(qū)域域商業(yè)環(huán)環(huán)境項(xiàng)目地處開開發(fā)的新新區(qū)，商商業(yè)氛圍圍尚未形形成，商商業(yè)基礎(chǔ)礎(chǔ)薄弱，出出現(xiàn)多處處商業(yè)斷斷帶及很很長時間間內(nèi)存在在的單邊邊商業(yè)的的局面，項(xiàng)項(xiàng)目短期期內(nèi)被商商家、消消費(fèi)者所所接受存存在難度度大。從分析可以以看出，項(xiàng)項(xiàng)目發(fā)展

30、展需要一一定時期期的培育育，引進(jìn)進(jìn)的商家家要有能能力承受受長時間間的市場場培育周周期。并并且作為為開發(fā)商商要在市市場培育育期內(nèi)給給予商家家一定力力度的政政策傾斜斜。三、招商難難點(diǎn)分析析三項(xiàng)目所所在區(qū)域域居民分分析項(xiàng)目地1公公里區(qū)域域內(nèi)共有有居民11萬多人人，2公公里內(nèi)居居民約為為7.335萬人人，項(xiàng)目目地周邊邊現(xiàn)有居居民密度度低，顧顧客資源源不足；調(diào)查發(fā)現(xiàn)，益益陽城區(qū)區(qū)居民家家庭平均均月收入入約為229255.933元，收收入水平平偏低。從分析可以以看出，項(xiàng)項(xiàng)目地周周邊現(xiàn)有有居民密密度低，顧顧客資源源不足；居民消消費(fèi)能力力低，不不能滿足足大多數(shù)數(shù)商家對對新店選選址的要要求，給給招商帶帶來較大大

31、難度。四、招商難難點(diǎn)分析析四項(xiàng)目所所在區(qū)域域周邊配配套設(shè)施施從分析可以以看出，項(xiàng)項(xiàng)目地周周邊商業(yè)業(yè)配套設(shè)設(shè)施極少少，幾乎乎空白。不不能滿足足商家進(jìn)進(jìn)駐后的的基本需需求，同同時項(xiàng)目目周邊環(huán)環(huán)境對于于吸引商商業(yè)配套套項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)駐也存存在難度度。五、招商難難點(diǎn)分析析五消費(fèi)者者消費(fèi)習(xí)習(xí)性益陽地處湖湖南幾大大經(jīng)濟(jì)/商業(yè)重重鎮(zhèn)包圍圍中，尤尤其臨近近省會長長沙，周周邊商業(yè)業(yè)的引力力和益陽陽商業(yè)發(fā)發(fā)展的滯滯后，導(dǎo)導(dǎo)致了當(dāng)當(dāng)?shù)鼐用衩褫^強(qiáng)的的外向型型消費(fèi)習(xí)習(xí)慣。數(shù)數(shù)據(jù)顯示示，20006年年益陽零零售業(yè)外外流消費(fèi)費(fèi)達(dá)144億元，占占社會消消費(fèi)品零零售總額額的100%以上上。益陽當(dāng)?shù)鼐泳用竦耐馔庀蛐拖M(fèi)習(xí)慣慣的改變變

32、，可能能還需要要時間，本本顯狹小小的消費(fèi)費(fèi)市場愈愈發(fā)缺少少對商家家的吸引引力，給給招商帶帶來較大大的難度度。六、招商難難點(diǎn)分析析六類比競競爭項(xiàng)目目態(tài)勢未來3-55年益陽陽新增商商業(yè)面積積達(dá)700萬平方方米，大大大超過過了益陽陽市區(qū)的的商業(yè)市市場容量量，由波波特五力力模型分分析可以以看出，商商業(yè)競爭爭非常激激烈。項(xiàng)目應(yīng)采取取差異化化、集中中化策略略凸顯特特色與福中福、香香港城、嘉嘉信茂相相比，項(xiàng)項(xiàng)目客觀觀條件各各有優(yōu)劣劣：顧客客資源、交交通條件件、規(guī)模模等均處處于劣勢勢。從分析可以以看出，益益陽商業(yè)業(yè)在相當(dāng)當(dāng)長的一一段時間間內(nèi)，不不僅顧客客爭奪戰(zhàn)戰(zhàn)會加劇劇，而且且商家爭爭奪戰(zhàn)將將愈發(fā)激激烈，特特

33、別是有有一定影影響力的的主力商商家爭奪奪，將進(jìn)進(jìn)入白熱熱化程度度。七、招商難難點(diǎn)分析析七項(xiàng)目物物業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)項(xiàng)目物業(yè)的的結(jié)構(gòu)存存在較大大缺陷，對對商業(yè)經(jīng)經(jīng)營極為為不利：每棟單體建建筑之間間沒有連連廊鏈接接，二層層以上不不能形成成有機(jī)整整體，導(dǎo)導(dǎo)致消費(fèi)費(fèi)者在二二層以上上不能平平行移動動，嚴(yán)重重影響顧顧客有效效消費(fèi)，抑抑制進(jìn)行行科學(xué)業(yè)業(yè)態(tài)業(yè)種種布局。商鋪二層以以上層高高為2.8米（除除ABGGH棟以以外），嚴(yán)嚴(yán)重制約約了業(yè)態(tài)態(tài)業(yè)種的的選擇，且且抑制了了業(yè)態(tài)業(yè)業(yè)種科學(xué)學(xué)布局。二層及三層層鋪內(nèi)設(shè)設(shè)計(jì)存在在諸多不不符商業(yè)業(yè)需求的的結(jié)構(gòu)安安排。附：各主力力店對物物業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)的基本本要求表表業(yè)態(tài)主力店物業(yè)結(jié)構(gòu)最最

34、低要求求餐飲中式酒樓層高：4.5m，柱柱距：668m西式快餐（肯肯德基）層高：4.5m，柱柱距：668m特色美食層高：4.2m，柱柱距：668m咖啡廳/棋棋牌茶樓樓層高：3.2-33.5mm，柱距距：68m休閑娛樂量販?zhǔn)終TTV層高：3.5-44m，柱柱距：668m酒吧層高：4.5m，柱柱距：668m健身中心層高：4.5-55m，柱柱距：668m足浴層高：3.2-33.5mm，柱距距：68m商業(yè)服務(wù)配配套快捷酒店層高：3.2-33.5mm，柱距距：68m銀行層高：3.5-44m，柱柱距：668m電信/移動動營業(yè)廳廳 層高：3.5-44m，柱柱距：668m專業(yè)店層高：3.2-33.5mm，柱距距

35、：68m品牌專賣店店層高：3-3.22m從分析可以以看出，本本項(xiàng)目商商鋪層高高嚴(yán)重制制約了業(yè)業(yè)態(tài)業(yè)種種的選擇擇，或抑抑制了科科學(xué)的布布局。影影響選擇擇業(yè)種，導(dǎo)導(dǎo)致招商商面過窄窄，增加加招商難難度。八、招商難難點(diǎn)分析析八益陽商商家資源源根據(jù)市場調(diào)調(diào)查，我我們可以以看出：商業(yè)地產(chǎn)過過剩商家家呈現(xiàn)“僧多粥粥少”的局面面,造成成此局面面的原因因是本地地商家資資源有限限且商業(yè)業(yè)經(jīng)營能能力低下下；經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展滯滯后消費(fèi)費(fèi)力及消消費(fèi)存量量無法滿滿足外來來商家在在本地的的拓展發(fā)發(fā)展。諸多經(jīng)營商商家尚處處于發(fā)展展的初級級階段，在在創(chuàng)新和和拓展上上存在滯滯后。商業(yè)整體經(jīng)經(jīng)營處于于傳統(tǒng)商商業(yè)發(fā)展展期以滿滿足功能能性消

36、費(fèi)費(fèi)為主，體體驗(yàn)消費(fèi)費(fèi)是商業(yè)業(yè)處于發(fā)發(fā)展高級級階段出出現(xiàn)的商商業(yè)形式式，因此此符合體體驗(yàn)式商商業(yè)需求求的商家家存量不不足。 第四部分分 招商管管理 一、招商流流程： 填寫商鋪?zhàn)赓U意向表填寫商鋪?zhàn)赓U意向表（招商部）來電、來客登記及洽談（招商部）客戶分類、評估及核準(zhǔn)（項(xiàng)目部）簽定租賃意向書、交納定金（招商部、財(cái)務(wù)部、商戶）與商戶洽談并落實(shí)合作條件（招商部、商戶）簽定商鋪?zhàn)赓U合同（招商部、商戶）市場摸底、客戶積累（招商部）登門拜訪或電話邀請（招商部）提供裝修方案、進(jìn)場裝修（招商部、商戶）備貨、開業(yè)（商戶）與商戶初步的溝通及談判（招商部）二、合同簽簽定審批批流程： 根據(jù)洽談情況，招商員填寫根據(jù)洽談情況

37、，招商員填寫租賃合同及附件租賃合同及附件經(jīng)營管理公約、物管協(xié)議客戶簽名確認(rèn)客戶簽名確認(rèn)根據(jù)合同內(nèi)容，招商員填寫根據(jù)合同內(nèi)容，招商員填寫租賃文件呈批表、租賃簽辦單招商經(jīng)理審核招商經(jīng)理審核項(xiàng)目總監(jiān)審批項(xiàng)目總監(jiān)審批佳寧娜公司審批佳寧娜公司審批客戶繳款客戶繳款加蓋合同章加蓋合同章招商員招商員填寫租賃商鋪交房審批表、商鋪交接驗(yàn)收清單招商經(jīng)理審核招商經(jīng)理審核管理公司審核管理公司審核物業(yè)公司審核物業(yè)公司審核客戶簽字確認(rèn)客戶簽字確認(rèn)商鋪移交商鋪移交流程說明：招商人員根根據(jù)洽談?wù)勄闆r，填填寫租租賃合同同及附附件經(jīng)經(jīng)營管理理公約、物物管協(xié)議議?？蛻舭匆笄髮σ陨仙衔募鹬鹨缓灻_認(rèn)。由招商人員員根據(jù)合合同內(nèi)容容

38、填寫租租賃文件件呈批表表、租租賃簽辦辦單，報(bào)報(bào)招商經(jīng)經(jīng)理當(dāng)場場審核。由招商人員員將租租賃合同同及附附件經(jīng)經(jīng)營管理理公約、物物管協(xié)議議，連連同租租賃文件件呈批表表、租租賃簽辦辦單報(bào)報(bào)項(xiàng)目總總監(jiān)當(dāng)場場審批。由招商人員員將租租賃合同同及附附件經(jīng)經(jīng)營管理理公約、物物管協(xié)議議，連連同租租賃文件件呈批表表、租租賃簽辦辦單報(bào)報(bào)佳寧娜娜公司相相關(guān)負(fù)責(zé)責(zé)人當(dāng)場場審批。由招商人員員帶領(lǐng)客客戶至財(cái)財(cái)務(wù)室繳繳款，辦辦畢后，佳佳寧娜公公司對租租賃合同同蓋章章。合同同一式四四分，佳佳寧娜公公司2份份，客戶戶1份，寶寶騏佳寧寧娜項(xiàng)目目部留存存1份。招商員填寫寫租賃賃商鋪交交房審批批表、商商鋪交接接驗(yàn)收清清單，交交由招商商經(jīng)

39、理審審核。交經(jīng)營管理理公司及及物業(yè)管管理公司司審核后后，由客客戶在商商鋪交接接驗(yàn)收清清單上上簽字確確認(rèn)。由經(jīng)營管理理公司查查驗(yàn)上述述手續(xù)辦辦理情況況后，發(fā)發(fā)放商鋪鋪鑰匙至至客戶，商商鋪移交交完畢。 三、招商管管理： 1、商家進(jìn)進(jìn)場條件件：經(jīng)營類型租賃經(jīng)營資資格條件件必須提交的的資格證證明文件件生產(chǎn)商1、具有固固定的生生產(chǎn)地 址、廠廠房及設(shè)設(shè)備，2、處于良良好營運(yùn)運(yùn)狀態(tài)1、營業(yè)執(zhí)執(zhí)照復(fù)印印件2、法人代代表（負(fù)負(fù)責(zé)人）身身份證復(fù)復(fù)印件3、法定代代表人（負(fù)負(fù)責(zé)人）證證明書及及經(jīng)辦人人授權(quán)委委托書原原件（需需加 蓋公公章或者者經(jīng)公證證處公證證）4、經(jīng)營許許可證明明資料代理商1、代理商商必須已已經(jīng)具 有

40、固固定的經(jīng)經(jīng)營場所所2、要求是是代理經(jīng)經(jīng)營1、營業(yè)執(zhí)執(zhí)照復(fù)印印件2、法人代代表（負(fù)負(fù)責(zé)人）身身份證復(fù)復(fù)印件3、代理許許可證明明資料4、法定代代表人（負(fù)負(fù)責(zé)人）證證明書及及經(jīng)辦人人授權(quán)委委托書原原件（需需加 蓋公公章或者者經(jīng)公證證處公證證）品牌經(jīng)銷商商1、具有固固定的經(jīng)經(jīng)營場所所2、品牌加加盟1、營業(yè)執(zhí)執(zhí)照復(fù)印印件2、法人代代表（負(fù)負(fù)責(zé)人）身身份證復(fù)復(fù)印件3、法定代代表人（負(fù)負(fù)責(zé)人）證證明書及及經(jīng)辦人人授權(quán)委委托書原原件（需需加 蓋公公章或者者經(jīng)公證證處公證證）4、經(jīng)營許許可證明明資料自營商1、具有固固定的經(jīng)經(jīng)營場所所1、營業(yè)執(zhí)執(zhí)照復(fù)印印件；22、經(jīng)營營許可證證明資料料2、招商管管理控制制：招商

41、人員質(zhì)質(zhì)素管理理，針對對招商人人員進(jìn)行行上崗前前崗位培培訓(xùn)；招招商分類類分級等等管理手手段都是是有效的的方式；招商項(xiàng)目的的質(zhì)量控控制，招招商并不不是越多多越好，而而是要有有符合項(xiàng)項(xiàng)目的目目標(biāo)市場場定位的的合作商商；招商項(xiàng)目的的風(fēng)險(xiǎn)控控制，對對有意向向的合作作商經(jīng)營營穩(wěn)定性性要進(jìn)行行一定的的調(diào)查分分析，優(yōu)優(yōu)先選擇擇經(jīng)營穩(wěn)穩(wěn)健、管管理有序序、行業(yè)業(yè)商譽(yù)好好的經(jīng)營營商作為為合作伙伙伴，避避免盲目目招商帶帶來的隱隱形風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)；招商項(xiàng)目的的進(jìn)度控控制，項(xiàng)項(xiàng)目籌備備階段招招商工作作有別于于營業(yè)后后的調(diào)整整性招商商，要求求在有限限的時間間段內(nèi)完完成全部部招商項(xiàng)項(xiàng)目的880%以以上，項(xiàng)項(xiàng)目才能能順利開開張營業(yè)業(yè)

42、。四、租控管管理：主力商家預(yù)預(yù)留對于整體業(yè)業(yè)態(tài)定位位不可或或缺的主主力商家家，應(yīng)預(yù)預(yù)留相應(yīng)應(yīng)口岸，不不能夠出出租給其其他業(yè)態(tài)態(tài)或商家家，寧愿愿在開業(yè)業(yè)前降低低談判條條件吸引引入場。好口岸預(yù)留留在合理安排排完畢應(yīng)應(yīng)有業(yè)態(tài)態(tài)的情況況下，盡盡可能在在較好的的口岸預(yù)預(yù)留適當(dāng)當(dāng)?shù)匿伱婷?，放在在開業(yè)之之前另行行出租，不不僅預(yù)防防了實(shí)力力商家臨臨時決定定進(jìn)場卻卻無好鋪鋪面安排排的難為為局面，可可以有較較好的租租金收益益。鋪位安排 在對各個業(yè)業(yè)態(tài)的商商家進(jìn)行行鋪面安安排時，不不能夠按按照“先來先先選”的原則則由商家家自由挑挑選鋪面面。要充充分考慮慮整體各各個業(yè)態(tài)態(tài)的實(shí)際際情況和和特點(diǎn)，首首先進(jìn)行行業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃和

43、區(qū)區(qū)域安排排，各個個商家只只能在指指定的區(qū)區(qū)域進(jìn)行行有限的的選擇。以以免發(fā)生生業(yè)態(tài)混混亂、布布局不合合理、高高樓層空空置等情情況。鋪位調(diào)整根據(jù)業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃和實(shí)實(shí)際招商商的情況況對鋪位位進(jìn)行合合理的調(diào)調(diào)整，以以形成商商業(yè)的最最優(yōu)化配配置。業(yè)態(tài)優(yōu)化在各個業(yè)態(tài)態(tài)的鋪面面安排時時，盡可可能的讓讓各個鋪鋪面相互互關(guān)聯(lián)、相相互補(bǔ)充充，根據(jù)據(jù)業(yè)態(tài)的的性質(zhì)及及風(fēng)格整整合起來來。但不不能距離離太遠(yuǎn)無無法照應(yīng)應(yīng)，也不不要離得得太近以以免形成成直接的的競爭格格局。 第五部分分 租金及及招商政政策 一、租金價價格體系系： 1、租金價價格制定定策略： 周邊行業(yè)租租金狀況況：項(xiàng)目目周邊同同類商業(yè)業(yè)租金水水平。地理位置與與項(xiàng)

44、目優(yōu)優(yōu)勢：指指的是項(xiàng)項(xiàng)目所在在地的商商業(yè)氣氛氛和發(fā)展展前景，地地段也是是決定商商業(yè)物業(yè)業(yè)價格的的重要要要素之一一。通便利性：與交通通主干道道的距離離，人員員、車輛輛進(jìn)出的的便利性性和可選選擇之交交通工具具的多元元性，人人員出入入的快捷捷度。配套：市場場配套能能否滿足足商戶功功能需求求。商鋪結(jié)構(gòu)及及面積：對商家家而言是是商鋪是是否實(shí)用用，有無無浪費(fèi)、無無效面積積。經(jīng)營環(huán)境：市場內(nèi)內(nèi)部的經(jīng)經(jīng)營環(huán)境境和市場場外部的的環(huán)境，客客戶到達(dá)達(dá)市場購購物是否否感覺舒舒適。經(jīng)營管理：商業(yè)物物業(yè)管理理是否專專業(yè)，能能否使項(xiàng)項(xiàng)目在激激烈的市市場競爭爭環(huán)境中中立于不不敗之地地。項(xiàng)目自身各各因素，包包括項(xiàng)目目的市場場信

45、任度度。商家經(jīng)營因因素。 商鋪的銷售售價格。 2、市場導(dǎo)導(dǎo)入租金金策略：類比競爭項(xiàng)項(xiàng)目市場場租金情情況：序號項(xiàng)目名稱租金情況（元/平米/月）招商優(yōu)惠政政策1香港城一層：400-500，二層層：200-3002商業(yè)步行街街一層臨街：50，二二層：110-2203嘉信茂負(fù)一層：1160，一一層：2240簽三年免一一年4步步高超市市一層邊廳：15005福中福一層：455-5006銀色現(xiàn)代城城7新一佳一層：500，二層層：300可以進(jìn)一步步洽談免免租期8銀城大市場場一層：300-500，二層層：188-2559華聯(lián)商業(yè)街街三年全免結(jié)合類比競競爭項(xiàng)目目，根據(jù)據(jù)租金影影響因素素的特征征進(jìn)行權(quán)權(quán)重分析析 ：

46、比較因素評估分值理想分值福中福香港城嘉信茂銀色現(xiàn)代城城本項(xiàng)目地段1410910108交通876875周邊配套967875規(guī)模885545昭示性877865商業(yè)環(huán)境957864經(jīng)營管理854746物業(yè)結(jié)構(gòu)129111095品牌認(rèn)可度度1087967開發(fā)商實(shí)力力643535發(fā)展前景1065977修正系數(shù)1007571876962本項(xiàng)目與福福中福權(quán)權(quán)重比值值為822%； 本本項(xiàng)目可可導(dǎo)入市市場租金金為：550元/月月82%=411元（一一層）本項(xiàng)目與香香港城權(quán)權(quán)重比值值為855%。本項(xiàng)目可導(dǎo)導(dǎo)入市場場租金為為：500元/月85%=422.5元元（一層層）3、本項(xiàng)目目商鋪?zhàn)庾饨鸾ㄗh議：根據(jù)項(xiàng)目情情況，

47、由由于項(xiàng)目目區(qū)位較較差而且且產(chǎn)品結(jié)結(jié)構(gòu)不合合理，為為了盡快快讓商家家進(jìn)駐市市場、提提升項(xiàng)目目的人氣氣、搶在在市場消消費(fèi)的份份額，我我們建議議租金價價格宜以以市場培培育的方方式進(jìn)入入，然后后再慢慢慢的拉高高。 我我們根據(jù)據(jù)周邊的的商業(yè)物物業(yè)租金金情況和和市場的的實(shí)際租租金在結(jié)結(jié)合本項(xiàng)項(xiàng)目的情情況，我我們認(rèn)為為租金上上采取均均價控制制的方法法以保證證商業(yè)物物業(yè)的正正常收入入，我們們的初步步建議是是：租金金均價在在30元/平米左左右。而而租金的的詳細(xì)制制定方面面我們認(rèn)認(rèn)為租金金的最高高價為在在48元/平平米（項(xiàng)項(xiàng)目的最最好口岸岸），租租金的最最低價為為8元/平平米（項(xiàng)項(xiàng)目四樓樓最差的的口岸）。其其余

48、商鋪鋪?zhàn)饨鸬牡亩▋r在在此范圍圍內(nèi)浮動動，同時時具體的的執(zhí)行按按商家的的具體情情況具體體實(shí)施。層數(shù)導(dǎo)入租金實(shí)際簽約租租金范圍圍平均租金遞減比例一層40-55533-48838二層22-28820-2662535%三層15-18813-1661540%四層10-1228-10940%備注說明：在招商執(zhí)行行過程中中，運(yùn)用用價格杠杠桿及策策略，市市場導(dǎo)入入租金將將在現(xiàn)有有租金基基礎(chǔ)上一一律上浮浮10%20%，其中中最好口口岸可能能上浮220%，最最高租金金可能達(dá)達(dá)到555元/平平米。4、各商鋪鋪?zhàn)赓U租租金建議議：（見見附表）5、租金遞遞增策略略： A、第第一、二二租約年年租金不不遞增； B、第第三租約

49、約年開始始在原始始租金的的基礎(chǔ)上上，遞增增10%； C、第第四租約約年在第第三租約約年租金金的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，遞遞增6%； D、第第五租約約年在第第四租約約年租金金的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，遞遞增7%； E、第第六租約約年在第第五租約約年租金金的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，遞遞增8%， 且以以后租約約年保持持8%遞遞增率不不變。例如：第一年租金金第二年租金金第三年租金金第四年租金金第五年租金金第六年租金金第七年租金金第八年租金金3030333537.540.540.540.56、項(xiàng)目總總體租金金預(yù)測（萬萬元）：第一年租金收益第二年租金收益第三年租金收益第四年租金收益第五年租金收益第六年租金收益第七年租金收益第八年租金收益13421

50、342147615651674180818081808第一年租金金收益沒沒有考慮慮免租期期，如考考慮平均均九個月月的免租租期，則則第一年年租金收收益實(shí)際際為：3336萬元元。7、租金的的適度調(diào)調(diào)整：按業(yè)態(tài)業(yè)種種布局，適適當(dāng)考慮慮各行業(yè)業(yè)主力商商家最高高承受租租金標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，根據(jù)據(jù)主力商商家落位位情況，調(diào)整部分商鋪?zhàn)赓U租金。不同業(yè)態(tài)的的主力商商家承受受最高租租賃租金金：業(yè)態(tài)主力店承受租金范范圍所需樓層餐飲中式酒樓20-2551F-2FF、1F-33F西式快餐（肯肯德基）15-2001F、1FF-2FF特色美食25-3001F-2FF、1F-33F咖啡廳/棋棋牌茶樓樓25-3001F-2FF、1F-3

51、3F休閑娛樂量販?zhǔn)終TTV2F、2FF-3FF酒吧25-3001F-3FF健身中心25-3002F-3FF足浴25-3002F-3FF商業(yè)服務(wù)配配套快捷酒店15-2552F-4FF銀行25-3001F-2FF電信/移動動營業(yè)廳廳 25-3001F-2FF專業(yè)店、品品牌店25-4001F-3FF結(jié)合上表反反應(yīng)情況況，在實(shí)實(shí)際簽約約過程中中，需按按照租金金價格體體系，根根據(jù)不同同主力商商家的影影響力及及其能承承受的市市場租金金范圍，給給予適當(dāng)當(dāng)?shù)淖饨鸾饍?yōu)惠或或調(diào)高租租金。具具體優(yōu)惠惠執(zhí)行參參考優(yōu)惠惠管理辦辦法，在在招商過過程中靈靈活調(diào)整整，既保保障商家家正常經(jīng)經(jīng)營，同同時維護(hù)護(hù)開發(fā)商商合理利利益。

52、二、租賃優(yōu)優(yōu)惠政策策：1、爭取政政府給予予優(yōu)惠政政策：2、開發(fā)商商給予的的租賃優(yōu)優(yōu)惠政策策：租賃價格： 為了促促進(jìn)各類類商家的的盡快簽簽約，早早日達(dá)到到本項(xiàng)目目的招商商目標(biāo)，在在短期內(nèi)內(nèi)形成熱熱租的場場面，在在保證開開發(fā)商基基本利潤潤的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，按按照租金金價格體體系，根根據(jù)不同同主力商商家的影影響力，給給予適當(dāng)當(dāng)?shù)淖饨鸾饍?yōu)惠。租金收?。?與與商家簽簽訂商鋪鋪?zhàn)赓U合合同后，按按3個月月/次收收取租金金，且租租金必須須于期初初收取。合同保證金金： 根根據(jù)商家家租賃的的具體情情況，按按照1-3個月月租金收收取合同同保證金金。租賃期限： 不不同業(yè)態(tài)態(tài)的主力力商家的的租賃期期限要求求見下表表：業(yè)態(tài)主力

53、店最低租賃年年限要求求餐飲中式酒樓8-12西式快餐（肯肯德基）8-10特色美食3-8咖啡廳/棋棋牌茶樓樓5-8休閑娛樂量販?zhǔn)終TTV5-8酒吧5-8健身中心5-8足浴5-8商業(yè)服務(wù)配配套快捷酒店8-12銀行8-10（或或購買）電信/移動動營業(yè)廳廳 5-8 （或或購買）A、一般商商家簽訂訂商鋪?zhàn)庾赓U期限限為2-5年。B、針對中中小商家家的具體體情況，可可適當(dāng)調(diào)調(diào)整租賃賃期限最最低為一一年。C、根據(jù)主主力商家家對于租租賃期限限的要求求，原則則上租賃賃期限最最長不超超過8年年，如超超過8年年期限的的，由招招商部根根據(jù)具體體情況，向向佳寧娜娜公司提提出申請請。免租期：A、為了促促進(jìn)各類類商家的的盡快簽簽約，早早日達(dá)到到本項(xiàng)目目的招商商目標(biāo)，在在短期內(nèi)內(nèi)形成熱熱租的場場面，根根據(jù)不同同商家的的影