深圳美術(shù)館物業(yè)管理投標(biāo)書

1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.深圳美術(shù)館館物業(yè)管管理投 標(biāo) 文 件標(biāo)書編號(hào)： 項(xiàng)目名稱： 物物業(yè)管理理投 標(biāo) 人人：深圳圳市 有限公公司二八年年十一月月目 錄TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc213753399 一、法定代代表人證證明書 PAGEREF _Toc213753399 h 4 HYPERLINK l _Toc213753400 二、投標(biāo)文文件簽署署授權(quán)委委托書 PAGEREF _Toc213753400 h 5 HYPERLINK l _Toc2

2、13753401 三、投標(biāo)函函 PAGEREF _Toc213753401 h 6 HYPERLINK l _Toc213753402 四、投標(biāo)人人情況介紹 PAGEREF _Toc213753402 h 7 HYPERLINK l _Toc213753404 五、開標(biāo)一一覽表 PAGEREF _Toc213753404 h 20 HYPERLINK l _Toc213753405 六、物業(yè)管管理費(fèi)構(gòu)構(gòu)成明細(xì)報(bào)報(bào)價(jià) PAGEREF _Toc213753405 h 21 HYPERLINK l _Toc213753406 七、物業(yè)管管理方式式、運(yùn)作作程序方方案及實(shí)實(shí)施文件 PAGEREF _To

3、c213753406 h 25 HYPERLINK l _Toc213753407 第一章 物業(yè)管管理整體體設(shè)想及及策劃 PAGEREF _Toc213753407 h 25 HYPERLINK l _Toc213753408 （一） 項(xiàng)項(xiàng)目概況況 PAGEREF _Toc213753408 h 25 HYPERLINK l _Toc213753409 （二） 管管理設(shè)想想 PAGEREF _Toc213753409 h 25 HYPERLINK l _Toc213753410 （三）管理理目標(biāo) PAGEREF _Toc213753410 h 27 HYPERLINK l _Toc213753

4、411 （四）管理理措施 PAGEREF _Toc213753411 h 27 HYPERLINK l _Toc213753412 第二章 管理方式式、工作作計(jì)劃 PAGEREF _Toc213753412 h 30 HYPERLINK l _Toc213753413 （一）管理理方式 PAGEREF _Toc213753413 h 30 HYPERLINK l _Toc213753414 （二）工作作計(jì)劃 PAGEREF _Toc213753414 h 33 HYPERLINK l _Toc213753415 第三章 人員的的配備、培訓(xùn)與管管理 PAGEREF _Toc213753415 h

5、 35 HYPERLINK l _Toc213753416 （一）人員員配備 PAGEREF _Toc213753416 h 35 HYPERLINK l _Toc213753417 （二）人員員培訓(xùn) PAGEREF _Toc213753417 h 41 HYPERLINK l _Toc213753418 （三）人員員管理 PAGEREF _Toc213753418 h 44 HYPERLINK l _Toc213753419 第四章 制度和和檔案的的建立與與管理 PAGEREF _Toc213753419 h 46 HYPERLINK l _Toc213753420 （一）檔案案建立 PAG

6、EREF _Toc213753420 h 46 HYPERLINK l _Toc213753421 （二）管理理處各項(xiàng)項(xiàng)管理制制度目錄錄 PAGEREF _Toc213753421 h 48 HYPERLINK l _Toc213753422 第五章 房屋管管理與維護(hù) PAGEREF _Toc213753422 h 51 HYPERLINK l _Toc213753423 （一）房屋屋維修養(yǎng)養(yǎng)護(hù) PAGEREF _Toc213753423 h 51 HYPERLINK l _Toc213753424 第六章 共用設(shè)設(shè)備、設(shè)設(shè)施的建建立與管管理 PAGEREF _Toc213753424 h 5

7、4 HYPERLINK l _Toc213753425 （一）共用用設(shè)施設(shè)設(shè)備維修修養(yǎng)護(hù)的的管理規(guī)規(guī)定 PAGEREF _Toc213753425 h 54 HYPERLINK l _Toc213753426 （二）共用用設(shè)施設(shè)設(shè)備維修修養(yǎng)護(hù)計(jì)計(jì)劃及實(shí)實(shí)施方案案 PAGEREF _Toc213753426 h 56 HYPERLINK l _Toc213753427 （三）機(jī)電電設(shè)備設(shè)設(shè)施管理理 PAGEREF _Toc213753427 h 58 HYPERLINK l _Toc213753428 （四）智能能化系統(tǒng)統(tǒng)管理 PAGEREF _Toc213753428 h 60 HYPERLI

8、NK l _Toc213753429 第七章 保安及及車輛服務(wù) PAGEREF _Toc213753429 h 62 HYPERLINK l _Toc213753430 （一）保安安隊(duì)伍組組織建設(shè)設(shè) PAGEREF _Toc213753430 h 62 HYPERLINK l _Toc213753431 （二）車輛輛交通管管理 PAGEREF _Toc213753431 h 64 HYPERLINK l _Toc213753432 （三） 會(huì)會(huì)務(wù)服務(wù)務(wù) PAGEREF _Toc213753432 h 65 HYPERLINK l _Toc213753433 第八章 安全管管理與應(yīng)急急搶險(xiǎn)預(yù)預(yù)案

9、 PAGEREF _Toc213753433 h 67 HYPERLINK l _Toc213753434 （一）安全全管理工工作特點(diǎn)點(diǎn) PAGEREF _Toc213753434 h 67 HYPERLINK l _Toc213753435 （二）安全全管理目目標(biāo) PAGEREF _Toc213753435 h 67 HYPERLINK l _Toc213753436 （三）安全全管理原原則 PAGEREF _Toc213753436 h 67 HYPERLINK l _Toc213753437 （四）安全全管理內(nèi)內(nèi)容與方方式 PAGEREF _Toc213753437 h 67 HYPER

10、LINK l _Toc213753438 （五）消防防管理 PAGEREF _Toc213753438 h 68 HYPERLINK l _Toc213753439 （六）公共共衛(wèi)生安安全管理理 PAGEREF _Toc213753439 h 69 HYPERLINK l _Toc213753440 （七）安全全突發(fā)事事件處理理 PAGEREF _Toc213753440 h 70 HYPERLINK l _Toc213753441 （八） 突突發(fā)停電電應(yīng)急預(yù)預(yù)案 PAGEREF _Toc213753441 h 71 HYPERLINK l _Toc213753442 （九） 意意外傷亡亡應(yīng)急

11、預(yù)預(yù)案 PAGEREF _Toc213753442 h 72 HYPERLINK l _Toc213753443 （十）水浸浸應(yīng)急預(yù)預(yù)案 PAGEREF _Toc213753443 h 73 HYPERLINK l _Toc213753444 （十一）火火災(zāi)應(yīng)急急預(yù)案 PAGEREF _Toc213753444 h 74 HYPERLINK l _Toc213753445 第九章 環(huán)境衛(wèi)衛(wèi)生管理 PAGEREF _Toc213753445 h 76 HYPERLINK l _Toc213753446 （一）環(huán)境境衛(wèi)生管管理 PAGEREF _Toc213753446 h 76 HYPERLIN

12、K l _Toc213753447 第十章 綠化管管理 PAGEREF _Toc213753447 h 79 HYPERLINK l _Toc213753448 （一）綠化化管理 PAGEREF _Toc213753448 h 79 HYPERLINK l _Toc213753449 第十一章 物資資裝備 PAGEREF _Toc213753449 h 81 HYPERLINK l _Toc213753450 （一）物資資裝備 PAGEREF _Toc213753450 h 81 HYPERLINK l _Toc213753451 八、相關(guān)服服務(wù)計(jì)劃 PAGEREF _Toc213753451

13、 h 82 HYPERLINK l _Toc213753452 （一）準(zhǔn)備備工作 PAGEREF _Toc213753452 h 82一、法定代代表人證證明書 同志，現(xiàn)現(xiàn)任我單單位 職務(wù)，為為法定代代表人，特特此證明明。有效日期：20008年112月228日 簽發(fā)發(fā)日期：20008年111月3日 單位：深圳圳市 （蓋蓋章）附：代表人性別別： 年年齡： 工作作證號(hào)碼碼： 營(yíng)業(yè)執(zhí)照號(hào)號(hào)碼： 經(jīng)濟(jì)性性質(zhì)：有有限責(zé)任任主營(yíng)（產(chǎn)）：物業(yè)管管理兼營(yíng)（產(chǎn)）：餐飲管管理、超超市管理理進(jìn)口物品經(jīng)經(jīng)營(yíng)許可可證號(hào)碼碼：主營(yíng)：兼營(yíng)：說明：1、法法定代表表人為企企業(yè)事業(yè)業(yè)單位、國(guó)國(guó)家機(jī)關(guān)關(guān)、社會(huì)會(huì)團(tuán)體的的主要行行政負(fù)責(zé)

14、責(zé)人。 2、內(nèi)內(nèi)容必須須填寫真真實(shí)、清清楚，涂涂改無效效，不得得轉(zhuǎn)讓、買買賣。二、投標(biāo)文文件簽署署授權(quán)委委托書本授權(quán)委托托書聲明明：我 （姓名名）系 深圳圳市 有限限公司 （投投標(biāo)人名名稱）的的法定代代表人，現(xiàn)現(xiàn)授權(quán)委委托 深深圳市 理有有限公司司 （單單位名稱稱）的 （姓名名）為我我公司簽簽署本項(xiàng)項(xiàng)目已遞遞交的投投標(biāo)文件件的法定定代表人人的授權(quán)權(quán)委托代代理人，代代理人全全權(quán)代表表我所簽簽署的本本項(xiàng)目已已遞交的的投標(biāo)文文件內(nèi)容容我均承承認(rèn)。代理人無轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)委托權(quán)權(quán)，特此此委托。代理人： 性別： 男男 年齡齡： 聯(lián)系電話： 手手機(jī)： 身份證號(hào)碼碼： 職務(wù)務(wù)： 項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)理理 投標(biāo)人：深深圳市 理有有限

15、公司司 法定代表人人： 授權(quán)委托日日期： 220088 年 11月 3 日三、投標(biāo)函函致： 深圳圳市中邦邦國(guó)際招招標(biāo)有限限公司 （招標(biāo)標(biāo)機(jī)構(gòu)名名稱）1、根據(jù)已已收到貴貴方的招招標(biāo)編號(hào)號(hào)為 C 2F011 的 深圳市市 物物業(yè)管理理 項(xiàng)目的的招標(biāo)文文件，遵遵照中中華人民民共和國(guó)國(guó)政府采采購(gòu)法和和深圳圳經(jīng)濟(jì)特特區(qū)政府府采購(gòu)條條例等等有關(guān)規(guī)規(guī)定，我我單位經(jīng)經(jīng)考察現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)和研研究上述述招標(biāo)文文件的投投標(biāo)須知知、合同同條款、技技術(shù)規(guī)范范、圖紙紙及其他他有關(guān)文文件后，我我方愿以以開標(biāo)一一覽表中中的投標(biāo)標(biāo)報(bào)價(jià)并并按招標(biāo)標(biāo)文件要要求承包包上述項(xiàng)項(xiàng)目并修修補(bǔ)其任任何缺陷陷。2、如果我我方中標(biāo)標(biāo)，我方方將按照照規(guī)定

16、提提交上述述總價(jià) 100 由具有有獨(dú)立法法人資格格的經(jīng)濟(jì)濟(jì)實(shí)體企企業(yè)出具具的履約約擔(dān)保書書作為履履約擔(dān)保保，共同同地和分分別地承承擔(dān)責(zé)任任。3、我方同同意所遞遞交的投投標(biāo)文件件在“投標(biāo)須須知”第155條規(guī)定定的投標(biāo)標(biāo)有效期期內(nèi)有效效，在此此期間內(nèi)內(nèi)我方的的投標(biāo)有有可能中中標(biāo)，我我方將受受此約束束。如果果在投標(biāo)標(biāo)有效期期內(nèi)撤回回其投標(biāo)標(biāo)，其投投標(biāo)保證證金將全全部被沒沒收。4、除非另另外達(dá)成成協(xié)議并并生效，貴貴方的中中標(biāo)通知知書和本本投標(biāo)文文件將構(gòu)構(gòu)成約束束我們雙雙方的合合同。5、我方理理解貴方方將不受受必須接接受你們們所收到到的最低低標(biāo)價(jià)或或其它任任何投標(biāo)標(biāo)文件的的約束。投標(biāo)人：深深圳市 理理有

17、限公公司單位地址：深圳市市 法定代表人人或其委委托代理理人： 郵政編碼： 51880333 電電話： 傳傳真： 開戶銀行名名稱： 開戶戶銀行帳帳號(hào)： 開戶銀行地地址： 深圳圳市 開戶銀行電電話： 日期： 20008 年 11 月 3 日四、投標(biāo)人人情況介介紹序號(hào)項(xiàng) 目?jī)?nèi)容及說明明備注一營(yíng)業(yè)執(zhí)照1注冊(cè)年度及及注冊(cè)編編號(hào) 2注冊(cè)資金（萬萬元）1000萬萬3經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所4有效期2000年年10月月31日日20110年110月331日二稅務(wù)登記證證1國(guó)稅稅務(wù)登登記證編編號(hào)2地稅稅務(wù)登登記證編編號(hào)三資格（質(zhì)）證證書（若若有其他他資質(zhì)證證書，可可按表格格格式擴(kuò)擴(kuò)展）1證書名稱中華人民共共和國(guó)物物業(yè)管理理資質(zhì)證

18、證書2批準(zhǔn)單位中華人民共共和國(guó)建建設(shè)部3等級(jí)壹級(jí)4批準(zhǔn)時(shí)間及及編號(hào)5有效期四得獎(jiǎng)或評(píng)優(yōu)優(yōu)項(xiàng)目（若有多個(gè)獎(jiǎng)項(xiàng)，可按表格格式擴(kuò)展）1得獎(jiǎng)或評(píng)優(yōu)優(yōu)項(xiàng)目數(shù)數(shù)量2項(xiàng)目A項(xiàng)目名稱獎(jiǎng)項(xiàng)名稱、等等級(jí)及頒頒發(fā)單位位項(xiàng)目規(guī)模及及性質(zhì)的的簡(jiǎn)要說說明3項(xiàng)目B項(xiàng)目名稱獎(jiǎng)項(xiàng)名稱、等等級(jí)及頒頒發(fā)單位位項(xiàng)目規(guī)模及及性質(zhì)的的簡(jiǎn)要說說明五其他（投標(biāo)標(biāo)人認(rèn)為為需補(bǔ)充充的其他他說明）1政府部門物物業(yè)管理理經(jīng)驗(yàn) 2項(xiàng)目A項(xiàng)目名稱項(xiàng)目簡(jiǎn)要說說明3項(xiàng)目B項(xiàng)目名稱項(xiàng)目簡(jiǎn)要說說明六ISO90001質(zhì)質(zhì)量管理理體系七ISO1440011環(huán)境管管理體系系八OHSASS180001職職業(yè)健康康安全管管理體系系注：1、在在按要求求填寫好好此表格格后，

19、各各投標(biāo)單單位可以以用其它它的方式式，就公公司整體體情況作作出詳細(xì)細(xì)的介紹紹。2、有關(guān)資資質(zhì)和獲獲獎(jiǎng)情況況需提供供證書掃掃描件。五、開標(biāo)一一覽表工程名稱本項(xiàng)目月收收費(fèi)單價(jià)價(jià)單位備注深圳市 美美術(shù)館物物業(yè)管理理 元/月注：1、本本項(xiàng)目收收費(fèi)單價(jià)價(jià)：內(nèi)容容應(yīng)包括括招標(biāo)文文件中所所規(guī)定的的所有服服務(wù)項(xiàng)目目；2、本項(xiàng)目目總收費(fèi)費(fèi)：指招招標(biāo)文件件中所規(guī)規(guī)定的所所有服務(wù)務(wù)項(xiàng)目合合同期內(nèi)內(nèi)全年的的總報(bào)價(jià)價(jià)，此報(bào)報(bào)價(jià)作為為投標(biāo)方方的投標(biāo)標(biāo)總價(jià)。 六、物業(yè)管管理費(fèi)構(gòu)構(gòu)成明細(xì)細(xì)報(bào)價(jià)（單位：元元/月）管理費(fèi)構(gòu)成成測(cè)算序號(hào)項(xiàng) 目費(fèi)用1人工費(fèi)用（含含管理人人員、保保安員、保保潔員、綠綠化工、廚廚師等各各類人員員費(fèi)用）2

20、行政費(fèi)用3節(jié)日裝飾4房屋維護(hù)5公共設(shè)施維維修6公共設(shè)備維維修7治安保衛(wèi)費(fèi)費(fèi)8清潔衛(wèi)生費(fèi)費(fèi)用9綠化費(fèi)用10折舊費(fèi)用11管理酬金12其他13稅金每月合計(jì)全年合計(jì)七、物業(yè)管管理方式式、運(yùn)作作程序方方案及實(shí)實(shí)施文件件第一章 物業(yè)管管理整體體設(shè)想及及策劃（一） 項(xiàng)項(xiàng)目概況況美術(shù)館是集集美術(shù)展展覽、美美術(shù)品收收藏和美美術(shù)培訓(xùn)訓(xùn)教育等等功能為為一體的的公共文文化設(shè)施施。占地地面積880000平方米米，建筑筑面積達(dá)達(dá)150000平平方米，擁擁有八個(gè)個(gè)標(biāo)準(zhǔn)展展廳，一一個(gè)中央央圓形大大廳和一一個(gè)戶外外雕塑廣廣場(chǎng)，以以及7層層多功能能辦公大大樓，因因此物業(yè)業(yè)管理工工作十分分重要而而艱巨。（二） 管管理設(shè)想想根據(jù)文化

21、場(chǎng)場(chǎng)館物業(yè)業(yè)管理的的自身運(yùn)運(yùn)作規(guī)律律，針對(duì)對(duì) 美術(shù)館館目前的的實(shí)際情情況，我我們經(jīng)過過初步綜綜合分析析，認(rèn)為為在對(duì)該該物業(yè)的的管理服服務(wù)工作作中應(yīng)著著重抓好好如下幾幾項(xiàng)工作作： 1、高標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)、高水水平管理理的措施施 （1）建立立和實(shí)施施完善的的物業(yè)管管理質(zhì)量量體系 物業(yè)管理行行業(yè)的發(fā)發(fā)展過程程證明了了要達(dá)到到高質(zhì)量量的物業(yè)業(yè)管理服服務(wù)水平平必須建建立一套套高標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的質(zhì)量量保證體體系。近近幾年來來，在國(guó)國(guó)內(nèi)物管管行業(yè)逐逐漸推廣廣實(shí)施的的ISOO90001-220000質(zhì)量體體系標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)被實(shí)踐踐證明是是行之有有效的，這這一點(diǎn)我我們公司司在導(dǎo)入入并通過過ISOO90001-220000質(zhì)量體體系國(guó)際際

22、認(rèn)證后后，就深深深地體體會(huì)到其其好處。在在 美術(shù)館館的物業(yè)業(yè)管理工工作中，從從一開始始就要堅(jiān)堅(jiān)持做到到高標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)、高起起點(diǎn)，科科學(xué)管理理、規(guī)范范服務(wù)。（2）培育育高素質(zhì)質(zhì)的員工工隊(duì)伍 人才對(duì)我們們來說，是是最重要要的資源源，它決決定了企企業(yè)的興興衰。在在人才的的管理上上，我們們著重抓抓好兩個(gè)個(gè)環(huán)節(jié)，一一是“引進(jìn)關(guān)關(guān)”，引進(jìn)進(jìn)的人才才要具有有較高的的專業(yè)技技能和較較好的綜綜合素質(zhì)質(zhì)。二是是“培訓(xùn)關(guān)關(guān)”，我們們公司每每年都要要針對(duì)不不同的人人員分別別制訂出出詳細(xì)的的培訓(xùn)計(jì)計(jì)劃，要要求大家家有現(xiàn)代代的物業(yè)業(yè)管理意意識(shí)，為為業(yè)主服服務(wù)的意意識(shí)，都都要做到到一專多多能，每每年的培培訓(xùn)考核核成績(jī)都都要作為為

23、職務(wù)晉晉升和年年終獎(jiǎng)勵(lì)勵(lì)的重要要依據(jù)。作作為做好好物業(yè)管管理服務(wù)務(wù)工作的的重要前前提，我我們的人人才培養(yǎng)養(yǎng)目標(biāo)是是：培養(yǎng)養(yǎng)一支高高素質(zhì)的的精干的的員工隊(duì)隊(duì)伍。 2、管理深深度和廣廣度的做做法 社會(huì)在進(jìn)步步、時(shí)代代在發(fā)展展。對(duì)于于 美術(shù)館館這樣一一個(gè)精英英薈萃的的項(xiàng)目而而言，物物業(yè)管理理服務(wù)的的深度和和廣度是是沒有止止境的。我我們認(rèn)為為：隨著著社會(huì)的的進(jìn)步和和社會(huì)分分工的不不斷專業(yè)業(yè)化，物物業(yè)管理理公司在在管理深深度和廣廣度上，除除了依靠靠科技手手段外，還還應(yīng)盡可可能和社社會(huì)各專專業(yè)服務(wù)務(wù)機(jī)構(gòu)聯(lián)聯(lián)合，滿滿足業(yè)主主的多方方面需求求。 3、創(chuàng)造優(yōu)優(yōu)美舒適適、安全全文明、潔潔凈環(huán)境境的設(shè)想想 （1）硬

24、件件建設(shè) 可靠的安全全保障系系統(tǒng)、管管理完善善的環(huán)境境設(shè)施、簡(jiǎn)簡(jiǎn)潔醒目目的形象象設(shè)計(jì)系系統(tǒng)、安安全方便便的交通通網(wǎng)絡(luò)以以及豐富富的文化化色彩等等，一系系列具有有一定超超前性能能的先進(jìn)進(jìn)設(shè)施、設(shè)設(shè)備為 美術(shù)館館環(huán)境和和文明建建設(shè)提供供了物質(zhì)質(zhì)保證。 嚴(yán)格車輛交交通管理理。我們們準(zhǔn)備設(shè)設(shè)置完善善的各類類交通標(biāo)標(biāo)識(shí)，加加強(qiáng)車輛輛的監(jiān)控控和引導(dǎo)導(dǎo)，及時(shí)時(shí)處理突突發(fā)事件件。 運(yùn)用現(xiàn)代科科技手段段，“三防”結(jié)合，確確保安全全?！叭馈苯Y(jié)合即即是人防防、物防防、技防防相結(jié)合合?！叭朔馈鄙衔覀儌儗?shí)施快快速反應(yīng)應(yīng)系統(tǒng)，物物防上采采用圍墻墻、防盜盜裝置，技技防采用用高科技技的智能能化系統(tǒng)統(tǒng)等手段段提高防防范能力力

25、。 （2）軟件件建設(shè) 創(chuàng)建高檔次次的文化化場(chǎng)館，軟軟件建設(shè)設(shè)比硬件件構(gòu)成更更為重要要、更為為艱巨。特特別是我我國(guó)物業(yè)業(yè)管理行行業(yè)發(fā)展展時(shí)間短短，管理理公司和和廣大業(yè)業(yè)主均需需要進(jìn)一一步加深深對(duì)物業(yè)業(yè)管理的的認(rèn)識(shí)和和自身修修養(yǎng)，這這個(gè)過程程需要日日積月累累的努力力，物業(yè)業(yè)管理公公司應(yīng)著著眼于長(zhǎng)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展展，持之之以恒地地在軟件件建設(shè)上上下功夫夫。 （三）管理理目標(biāo)1、業(yè)主單單位滿意意率達(dá)990%以以上；2、有效投投訴率低低于2次次；3、有效投投訴處理理率達(dá)1100%；4、責(zé)任展展品受損損率，資資產(chǎn)流失失率為00；5、房屋及及公共配配套設(shè)備備、設(shè)施施完好率率98%以上；6、場(chǎng)館內(nèi)內(nèi)治安案案件案發(fā)發(fā)率

26、為零零，無任任何重大大管理責(zé)責(zé)任事故故發(fā)生；7、環(huán)境衛(wèi)衛(wèi)生、消消殺、綠綠化達(dá)標(biāo)標(biāo)率為1100%；8、利用現(xiàn)現(xiàn)代化管管理手段段對(duì)物業(yè)業(yè)進(jìn)行管管理；9、消防管管理通過過政府規(guī)規(guī)定，年年檢完好好率1000%。（四）管理理措施1、導(dǎo)入IISO990022質(zhì)量管管理體系系我司已建立立了ISSO9000022質(zhì)量保保證體系系，并順順利通過過第三方方認(rèn)證，通通過多年年的實(shí)際際運(yùn)作和和持續(xù)改改進(jìn)，質(zhì)質(zhì)量保證證體系已已日趨完完善和穩(wěn)穩(wěn)定，并并具有較較強(qiáng)的可可操作性性，質(zhì)量量保證體體系已成成為我們們提供規(guī)規(guī)范化、標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化物物業(yè)管理理服務(wù)的的基石。隨隨著國(guó)際際標(biāo)準(zhǔn)化化組織于于20000年112月頒頒布了220000

27、版質(zhì)量量管理標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，我我們審時(shí)時(shí)度勢(shì)，積積極跟進(jìn)進(jìn)，及時(shí)時(shí)對(duì)原有有的質(zhì)量量體系進(jìn)進(jìn)行了改改版，并并成功獲獲得ISS09000220000質(zhì)量量管理體體系的認(rèn)認(rèn)證。在在 美術(shù)館館物業(yè)管管理的實(shí)實(shí)施過程程中，我我們將一一如既往往地推行行IS0090002，以以期在為為客戶提提供優(yōu)質(zhì)質(zhì)服務(wù)的的過程中中不偏離離既定的的軌道。2、實(shí)施“質(zhì)量、成成本雙否否決”運(yùn)行機(jī)機(jī)制我司結(jié)合物物業(yè)管理理行業(yè)的的服務(wù)特特性，全全面推行行“質(zhì)量、成成本雙否否決”機(jī)制。公公司每年年通過與與管理處處簽訂目目標(biāo)管理理責(zé)任書書，把服服務(wù)質(zhì)量量和成本本控制作作為考核核管理處處工作業(yè)業(yè)績(jī)的兩兩項(xiàng)最重重要的指指標(biāo)，且且兩者是是“或”與“

28、否”的關(guān)系系。我們們將把這這一套運(yùn)運(yùn)行機(jī)制制用于該該場(chǎng)館的的管理實(shí)實(shí)踐中，力力求在“服務(wù)質(zhì)質(zhì)量”和“成本控控制”之間找找到更準(zhǔn)準(zhǔn)確的結(jié)結(jié)合點(diǎn)，以以提供“質(zhì)優(yōu)價(jià)價(jià)廉”的服務(wù)務(wù)產(chǎn)品。3、建立“加油站站式”的員工工培訓(xùn)機(jī)機(jī)制由于提供服服務(wù)產(chǎn)品品的主體體之間的的個(gè)性差差異，對(duì)對(duì)于服務(wù)務(wù)產(chǎn)品的的提供，不不能簡(jiǎn)單單地只制制造一種種“準(zhǔn)則”，而是是應(yīng)該依依據(jù)服務(wù)務(wù)需求的的變化而而不斷調(diào)調(diào)整，也也即服務(wù)務(wù)的層次次、內(nèi)容容和方向向做出相相應(yīng)變化化，其中中一項(xiàng)關(guān)關(guān)鍵問題題就在于于對(duì)員工工持續(xù)不不斷的培培訓(xùn)。在在實(shí)踐中中，我們們推出了了“加油站站式”的培訓(xùn)訓(xùn)體系，做做到崗前前培訓(xùn)、在在崗培訓(xùn)訓(xùn)和調(diào)崗崗培訓(xùn)，各各層級(jí)

29、員員工均有有明確的的培訓(xùn)達(dá)達(dá)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，使每每一層級(jí)級(jí)員工保保持服務(wù)務(wù)知識(shí)、技技能與服服務(wù)需求求達(dá)到動(dòng)動(dòng)態(tài)平衡衡。同時(shí)時(shí)，我們們亦強(qiáng)化化“管理者者就是培培訓(xùn)者”、“培訓(xùn)是是公司對(duì)對(duì)職員的的最大福福利”的觀念念，并把把這種意意識(shí)在物物業(yè)管理理工作中中貫徹始始終。4、倡導(dǎo)開開放式的的管理服服務(wù)物業(yè)管理公公司與客客戶之間間關(guān)系若若協(xié)調(diào)不不好，必必將演化化為阻礙礙物業(yè)管管理水平平提高的的一種阻阻力。為為此，我我們倡導(dǎo)導(dǎo)和強(qiáng)調(diào)調(diào)開放式式的管理理服務(wù)，即即：我們們通過要要求其按按時(shí)公布布財(cái)務(wù)帳帳目、定定期提交交“管理報(bào)報(bào)告”、組織織“管理處處開放日日”活動(dòng)、公公布管理理處主管管人員的的聯(lián)系電電話等措措施，自

30、自覺接受受業(yè)主的的監(jiān)督。 5、管理體體系的全全面整合合和提升升社會(huì)的環(huán)境境時(shí)時(shí)在在變，需需求亦時(shí)時(shí)時(shí)在變變，始終終沿用舊舊有的管管理模式式和服務(wù)務(wù)方式是是無法滿滿足業(yè)主主不斷增增長(zhǎng)的服服務(wù)需求求的要求求的。在在 美術(shù)館館的日常常工作中中，將致致力于用用新型的的“以客戶戶為中心心、以流流程為導(dǎo)導(dǎo)向”的運(yùn)作作取代傳傳統(tǒng)的“以企業(yè)業(yè)為中心心、以職職能為導(dǎo)導(dǎo)向”運(yùn)作，實(shí)實(shí)現(xiàn)物業(yè)業(yè)管理水水平的持持續(xù)提升升。6、致力于于共用設(shè)設(shè)施、設(shè)設(shè)備的循循環(huán)改進(jìn)進(jìn)樓宇管理的的一個(gè)重重要內(nèi)容容就是共共用設(shè)施施、設(shè)備備的管理理和維護(hù)護(hù)。共用用設(shè)施、設(shè)設(shè)備運(yùn)行行狀態(tài)的的良好程程度將直直接影響響到客戶戶的日常常辦公和和安全保

31、保障等問問題。根根據(jù)我們們對(duì)樓宇宇多年的的管理經(jīng)經(jīng)驗(yàn)，我我們將對(duì)對(duì)共用設(shè)設(shè)施、設(shè)設(shè)備的管管理分為為三個(gè)層層次進(jìn)行行，即：以保證證共用設(shè)設(shè)施、設(shè)設(shè)備處于于受控狀狀態(tài)、維維持正常常運(yùn)行為為目的的的日常管管理及維維修；以消消除各種種運(yùn)行隱隱患，保保證設(shè)施施、設(shè)備備性能得得以充分分發(fā)揮為為目的的的定期維維修養(yǎng)護(hù)護(hù)（包括括大、中中修）；以提升升設(shè)備性性能、增增強(qiáng)設(shè)備備自我保保護(hù)功能能。第二章 管理方方式、工工作計(jì)劃劃（一）管理理方式1、管理體體制接管 美術(shù)術(shù)館物業(yè)業(yè)管理以以后，管管理處在在政府主管管部門和和物業(yè)公司司的直接接領(lǐng)導(dǎo)下下，根據(jù)據(jù)所簽委委托管理理合同條條款要求求，嚴(yán)格格執(zhí)行物物業(yè)管理理?xiàng)l例及及

32、其實(shí)施施細(xì)則，實(shí)實(shí)施綜合合一體化化物業(yè)管管理。管管理的指指導(dǎo)思想想是：以以社會(huì)效效益為主主，經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益、環(huán)環(huán)境效益益有機(jī)結(jié)結(jié)合，為為客戶提提供一流流服務(wù)。（1） 外外部管理理體制管理處業(yè)主單位 管理處業(yè)主單位 政府府主管部部門 物業(yè)管理公公司 （2）管理理處組織織管理架架構(gòu)根據(jù)物業(yè)管管理服務(wù)務(wù)合同，設(shè)設(shè)立 美術(shù)館館管理處處，財(cái)務(wù)務(wù)實(shí)行獨(dú)獨(dú)立核算算。管理理處組織織架構(gòu)圖圖如下： 主 任 主 任 綜合管理部機(jī)電部保 安 部環(huán)境部（3）管理理處組織織架構(gòu)說說明1）管理處處內(nèi)部采采取直線線職能制制的組織織形式，盡盡量減少少管理環(huán)環(huán)節(jié)，提提高工作作效率和和保證信信息渠道道暢通。2）在崗位位設(shè)置上上，充分

33、分考慮到到項(xiàng)目規(guī)規(guī)模偏小小，硬件件設(shè)施先先進(jìn)的特特點(diǎn)，崗崗位設(shè)置置少而精精，減少少中間層層，滿足足實(shí)際需需求，降降低管理理成本。3）要求管管理處管管理維修修人員素素質(zhì)高，一一人多職職，一專專多能，最最大限度度地壓縮縮人員定定編數(shù)量量。2、監(jiān)督約約束機(jī)制制（1）監(jiān)督督約束機(jī)機(jī)制示意意圖門雙周檢制度雙周檢制度定期巡查回訪回訪客戶客戶（2）監(jiān)督督約束機(jī)機(jī)制說明明1）由政府府部門、主主管部門門、物業(yè)業(yè)管理公公司對(duì)管管理處實(shí)實(shí)行全方方位監(jiān)督督。2）管理處處內(nèi)部運(yùn)運(yùn)作公開開透明，便便于大家家監(jiān)督。 33）強(qiáng)化化物業(yè)管管理公司司及管理理處的檢檢查考核核職能，考考核結(jié)果果與員工工工資待待遇掛鉤鉤。3、激勵(lì)機(jī)機(jī)

34、制（1）激勵(lì)勵(lì)機(jī)制示示意圖激勵(lì)機(jī)制激勵(lì)機(jī)制獎(jiǎng)懲體系報(bào)酬體系獎(jiǎng)懲體系報(bào)酬體系培養(yǎng)提升體系溝通體系企業(yè)文化體系培養(yǎng)提升體系溝通體系企業(yè)文化體系（2）激勵(lì)勵(lì)機(jī)制說說明1）公司激激勵(lì)機(jī)制制分為兩兩個(gè)層次次，第一一層次為為員工直直接感受受的報(bào)酬酬及獎(jiǎng)懲懲體系。第第二層次次為溝通通、提升升、企業(yè)業(yè)文化體體系，滿滿足員工工的精神神需求。2）通過合合理的報(bào)報(bào)酬體系系設(shè)計(jì)，完完善的績(jī)績(jī)效管理理與考評(píng)評(píng)，嚴(yán)格格的獎(jiǎng)懲懲體系，真真正做到到獎(jiǎng)懲分分明，優(yōu)優(yōu)勝劣汰汰，保護(hù)護(hù)員工長(zhǎng)長(zhǎng)期的工工作熱情情及動(dòng)力力。3）通過加加強(qiáng)溝通通，加強(qiáng)強(qiáng)企業(yè)文文化建設(shè)設(shè)，引導(dǎo)導(dǎo)員工形形成共同同的價(jià)值值取向和和文化觀觀，確保保員工積積極主動(dòng)

35、動(dòng)愉快地地從事本本職工作作。同時(shí)時(shí)對(duì)積極極上進(jìn)，追追求自我我提升的的員工，給給他們提提供培訓(xùn)訓(xùn)再教育育的機(jī)會(huì)會(huì)，隨著著企業(yè)的的發(fā)展，使使員工的的自身能能力不斷斷提高，盡盡可能創(chuàng)創(chuàng)造條件件滿足員員工自我我價(jià)值實(shí)實(shí)現(xiàn)的愿愿望。第三章 人員的的配備、培培訓(xùn)與管管理（一）人員員配備1、管理處處人員配配備方案案主任 1人主任 1人 保 安 部隊(duì) 長(zhǎng) 1人保 安 部隊(duì) 長(zhǎng) 1人機(jī)電部主 管 1人工程師 1人電 工 7人環(huán)境部主 管（兼）清潔工 8人綠化工 3人綜合管理部主任助理1人管 理 員 2人財(cái) 務(wù)（兼） 展廳服務(wù)7人 人員配備說說明：管理處擬配配備各類類人員554人，其其中管理理人員77人，一一般層

36、員員工488人。2、崗位職職責(zé)（1）管理理處主任任在公司的領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)下，全全面負(fù)責(zé)責(zé)管理處處內(nèi)部管管理、客客戶服務(wù)務(wù)、房屋屋設(shè)備設(shè)設(shè)施運(yùn)行行與維護(hù)護(hù)保養(yǎng)、保保安服務(wù)務(wù)、保潔潔服務(wù)、應(yīng)應(yīng)急處理理及特約約服務(wù)等等工作。組織擬制、審審核和貫貫徹管理理服務(wù)的的工作計(jì)計(jì)劃和作作業(yè)文件件。負(fù)責(zé)場(chǎng)館管管理服務(wù)務(wù)的質(zhì)量量控制和和費(fèi)用控控制。負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)與與物業(yè)行行政主管管部門、地地方有關(guān)關(guān)管理部部門及有有關(guān)專業(yè)業(yè)公司之之間的關(guān)關(guān)系。負(fù)責(zé)初審承承包方、分分供方，審審批場(chǎng)館館管理服服務(wù)公開開文件和和管理處處作業(yè)文文件的發(fā)發(fā)放。及時(shí)向業(yè)主主方通報(bào)報(bào)工作、交交流情況況。完成公司交交辦的其其他任務(wù)務(wù)。（2）主任任助理：協(xié)助管理

37、處處主任完完成本管管理處的的各項(xiàng)工工作任務(wù)務(wù)；加強(qiáng)衛(wèi)生、工工作秩序序、公共共安全監(jiān)監(jiān)控，完完成月度度工作；掌管貴賓室室鑰匙，督督促清潔潔人員每每天打掃掃貴賓室室衛(wèi)生和和組織好好來訪貴貴賓的接接待；主任外出時(shí)時(shí)，代行行使主任任職務(wù)。（4）機(jī)電電工程師師：設(shè)備、設(shè)施施安全運(yùn)運(yùn)行負(fù)責(zé)責(zé)，制定定設(shè)備定定修、檢檢修、維維修計(jì)劃劃并監(jiān)督督實(shí)施，指指導(dǎo)；督促技術(shù)崗崗位人員員加強(qiáng)業(yè)業(yè)務(wù)訓(xùn)練練和學(xué)習(xí)習(xí)，不斷斷提高技技術(shù)業(yè)務(wù)務(wù)水平；嚴(yán)格審核設(shè)設(shè)備、設(shè)設(shè)施維修修方案；督促完成好好設(shè)備、設(shè)設(shè)施維修修工作。（5）管理理員在管理處主主任的領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)負(fù)責(zé)客戶戶服務(wù)的的接待工工作。擬制場(chǎng)館的的客戶服服務(wù)計(jì)劃劃、費(fèi)用用預(yù)算，

38、負(fù)負(fù)責(zé)客戶戶服務(wù)的的質(zhì)量控控制。負(fù)責(zé)編制每每日的工工作日?qǐng)?bào)報(bào)，并并向公司司上報(bào)。負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)處處理客戶戶投訴、報(bào)報(bào)修事宜宜。負(fù)責(zé)建立客客戶檔案案，登記記產(chǎn)權(quán)清清冊(cè)與租租賃清冊(cè)冊(cè)、權(quán)籍籍資料，對(duì)對(duì)客戶檔檔案實(shí)現(xiàn)現(xiàn)動(dòng)態(tài)管管理。負(fù)責(zé)代收公公用事業(yè)業(yè)費(fèi)、有有線電視視費(fèi)；代代訂境外外報(bào)刊雜雜志及代代購(gòu)純水水、訂購(gòu)購(gòu)員工盒盒飯等事事宜。負(fù)責(zé)收集編編排：管管理信息息、客戶戶服務(wù)征征詢單，及及時(shí)張貼貼和收回回，對(duì)反反饋的客客戶見議議和意見見進(jìn)行分分析、落落實(shí)和安安排處理理，保持持與客戶戶的溝通通。負(fù)責(zé)管理處處計(jì)算機(jī)機(jī)應(yīng)用和和辦公設(shè)設(shè)備的維維護(hù)保養(yǎng)養(yǎng)工作具體組織社社區(qū)公益益性活動(dòng)動(dòng)。完成經(jīng)理交交辦的其其他工作作。（

39、6）展廳廳服務(wù)員員負(fù)責(zé)窗口咨咨詢、服服務(wù)、接接待工作作，處理理觀眾投投訴事件件；負(fù)責(zé)觀眾及及展品安安全，維維護(hù)展廳廳面貌、維維持參觀觀秩序；接待重要來來賓，做做好貴賓賓室領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)的接待待、服務(wù)務(wù)工作；做好導(dǎo)覽工工作，兼兼顧貴賓賓室日常常接待服服務(wù)，協(xié)協(xié)助布置置展覽。（7）機(jī)電電工對(duì)主管負(fù)責(zé)責(zé)，執(zhí)行行管理處處各項(xiàng)規(guī)規(guī)定和制制度；負(fù)責(zé)變配電電系統(tǒng)的的運(yùn)行管管理和維維修保養(yǎng)養(yǎng)；負(fù)責(zé)高、低低壓配電電設(shè)備，變變壓器，機(jī)機(jī)房配電電及控制制設(shè)備，公公共區(qū)域域電氣設(shè)設(shè)備的維維修保養(yǎng)養(yǎng)及故障障檢修；負(fù)責(zé)給排水水、消防防設(shè)備動(dòng)動(dòng)力電源源的正常常供給；認(rèn)真鉆研技技術(shù)，熟熟練掌握握電氣設(shè)設(shè)備的原原理及實(shí)實(shí)際操作作與維修

40、修技術(shù)，做做到判斷斷故障快快捷準(zhǔn)確確，處理理迅速及及時(shí)；按時(shí)按質(zhì)保保量完成成設(shè)備檢檢修工作作；定期巡視電電氣設(shè)備備，密切切注意其其運(yùn)行情情況，正正確抄錄錄各項(xiàng)數(shù)數(shù)據(jù)，并并填寫好好巡視、運(yùn)運(yùn)行、維維修、保保養(yǎng)記錄錄；（8）保安安員對(duì)主管負(fù)責(zé)責(zé)，服從從上級(jí)命命令；重要出入口口設(shè)置保保安固定定門崗224小時(shí)時(shí)值班。對(duì)對(duì)一般外外來訪問問、辦事事人員，建建立詢問問登記制制度。對(duì)對(duì)進(jìn)出的的人員、車車輛、物物品進(jìn)行行監(jiān)控和和管理；設(shè)置流動(dòng)巡巡查崗、固固定崗，嚴(yán)嚴(yán)禁脫崗崗；驗(yàn)證物品品出門證證，施施工人員員臨時(shí)時(shí)出入證證后放放行；發(fā)現(xiàn)責(zé)任區(qū)區(qū)域公物物損壞向向上級(jí)報(bào)報(bào)告；協(xié)助主管進(jìn)進(jìn)行緊急急服務(wù)處處理。（9）保潔

41、潔工對(duì)保潔主管管負(fù)責(zé)，認(rèn)認(rèn)真執(zhí)行行各項(xiàng)管管理制度度；認(rèn)真做好承承包區(qū)域域的環(huán)境境保潔；在主管帶領(lǐng)領(lǐng)下，認(rèn)認(rèn)真完成成本職工工作和其其他交辦辦任務(wù)。（10）綠綠化工負(fù)責(zé)展廳及及辦公樓樓花草的的日常養(yǎng)養(yǎng)護(hù)及臨臨時(shí)增配配花草的的定購(gòu)、擺擺放；在主管帶領(lǐng)領(lǐng)下，認(rèn)認(rèn)真完成成本職工工作和其其他交辦辦任務(wù)。負(fù)責(zé)院內(nèi)綠綠化帶的的所有植植物及花花草的日日常養(yǎng)護(hù)護(hù)及臨時(shí)時(shí)增配花花木的定定購(gòu)、擺擺放。3、項(xiàng)目負(fù)負(fù)責(zé)人簡(jiǎn)簡(jiǎn)歷姓 名名王定軍性 別別男年 齡齡28擬任職務(wù)職 稱稱學(xué) 歷歷大專參加工作時(shí)時(shí)間從事物業(yè)管管理工作年限工作簡(jiǎn)歷項(xiàng)目名稱擔(dān)任職務(wù)時(shí)間備注學(xué)歷證書資格證書4、機(jī)電負(fù)負(fù)責(zé)人簡(jiǎn)簡(jiǎn)歷姓 名名性 別別年 齡齡擬任

42、職務(wù)職 稱稱學(xué) 歷歷參加工作時(shí)時(shí)間5年從事物業(yè)管管理工作年限工作簡(jiǎn)歷項(xiàng)目名稱擔(dān)任職務(wù)時(shí)間備注操作證書資格證書（二）人員員培訓(xùn)1、培訓(xùn)工工作原則則：理論聯(lián)系實(shí)實(shí)際，學(xué)學(xué)用一致致，按需需施教，講講求實(shí)效效。2、培訓(xùn)系系統(tǒng)的實(shí)實(shí)施運(yùn)作作 培訓(xùn)計(jì)劃 修正正 培訓(xùn)計(jì)劃 崗位應(yīng)用 崗位應(yīng)用 培訓(xùn)組織 培訓(xùn)考核 反饋饋 評(píng)價(jià)價(jià) 培訓(xùn)考核 系統(tǒng)圖說明明：（1）針對(duì)對(duì)管理特特點(diǎn)來設(shè)設(shè)置培訓(xùn)訓(xùn)目標(biāo)并并擬訂實(shí)實(shí)施計(jì)劃劃。（2）有效效運(yùn)用各各種培訓(xùn)訓(xùn)形式和和方法，確確保培訓(xùn)訓(xùn)達(dá)到預(yù)預(yù)期效果果。（3）通過過對(duì)員工工進(jìn)行考考核，以以了解培培訓(xùn)的有有效性及及員工的的接受程程度。（4）根據(jù)據(jù)對(duì)考核核結(jié)果的的評(píng)估和和反饋，及及

43、時(shí)調(diào)整整培訓(xùn)思思路并確確定未來來培訓(xùn)重重點(diǎn)。強(qiáng)強(qiáng)調(diào)將理理論應(yīng)用用到實(shí)踐踐工作中中。3、培訓(xùn)的的組織方方式（11）培訓(xùn)訓(xùn)職責(zé)1）管理處處負(fù)責(zé)員員工日常常培訓(xùn)計(jì)計(jì)劃、協(xié)協(xié)調(diào)、組組織、考考核等工工作。2）主管級(jí)級(jí)以上的的管理人人員根據(jù)據(jù)公司提提出的培培訓(xùn)計(jì)劃劃進(jìn)行逐逐級(jí)培訓(xùn)訓(xùn)，并對(duì)對(duì)培訓(xùn)實(shí)實(shí)施評(píng)估估和反饋饋。（2）培訓(xùn)訓(xùn)形式實(shí)行公司與與管理處處兩級(jí)的的培訓(xùn)，根根據(jù)培訓(xùn)訓(xùn)要求，采采取多種種形式對(duì)對(duì)員工進(jìn)進(jìn)行崗前前培訓(xùn)和和在崗培培訓(xùn)，其其中在崗崗培訓(xùn)是是培訓(xùn)的的主要形形式。（3）培訓(xùn)訓(xùn)實(shí)施流流程員工培訓(xùn)分分為三個(gè)個(gè)階段，即即：崗前前培訓(xùn)崗位位轉(zhuǎn)正培培訓(xùn)在崗培培訓(xùn)。每每位新入入職員工工必須接接受為期期一周

44、的的入職培培訓(xùn)，內(nèi)內(nèi)容詳見見新員員工公共共培訓(xùn)科科目。三三個(gè)月試試用期滿滿后，經(jīng)經(jīng)考核合合格后方方可轉(zhuǎn)正正。轉(zhuǎn)正正以后員員工將接接受長(zhǎng)期期連續(xù)的的在崗培培訓(xùn)。所所有培訓(xùn)訓(xùn)課程結(jié)結(jié)束后均均進(jìn)行考考核、評(píng)評(píng)價(jià)，并并歸檔管管理。4、培訓(xùn)內(nèi)內(nèi)容及目目標(biāo)（1）新員員工公共共培訓(xùn)科科目序號(hào)公共科目名名稱具體體內(nèi)容一禮儀知識(shí)：1、常常用禮儀儀知識(shí) 22、明明喆物業(yè)業(yè)管理公公司儀表表、儀態(tài)態(tài)、行為為規(guī)范二服務(wù)意識(shí)：職德 如理與投 與住溝巧三企業(yè)文化：1、公公司發(fā)展展史及基基本情況況介紹 22、公司司經(jīng)營(yíng)理理念 3、員員工手冊(cè)冊(cè)4、內(nèi)內(nèi)部管理理規(guī)章制制度四項(xiàng)目基本情情況介紹紹及二次次裝修管管理要點(diǎn)點(diǎn)五行業(yè)法規(guī)：

45、建設(shè)部部及深圳圳市物業(yè)業(yè)管理方方面的法法規(guī)條例例六物業(yè)管理基基礎(chǔ)知識(shí)識(shí)七安全知識(shí)及及消防知知識(shí)（2）保安安員及車車管員培培訓(xùn)科目目序號(hào)培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)頻率培訓(xùn)目標(biāo)一單兵隊(duì)列動(dòng)動(dòng)作 2、三大步步法3、體能訓(xùn)訓(xùn)練逢周一至周周五每天訓(xùn)練一一小時(shí)培養(yǎng)組織紀(jì)紀(jì)律性練就扎實(shí)基基本功二擒拿格斗基基本功 2、捕俘拳拳3、防衛(wèi)術(shù)術(shù)逢周六、周周日熟練掌握擒擒敵及防衛(wèi)技能能三內(nèi)務(wù)管理每周一次檢檢查評(píng)比比保持宿舍干干凈整潔潔四工作例會(huì)（政政治思想想及職業(yè)業(yè)道德教教育，工工作講評(píng)評(píng)及分析析）每周一次提高思想覺覺悟總結(jié)結(jié)自身存存在不足足五保安服務(wù)務(wù)工作手手冊(cè)每月一次培培訓(xùn)考核核熟練掌握保保安員崗崗位職責(zé)作工準(zhǔn)六保安服務(wù)的的規(guī)

46、章制制度及相相關(guān)法規(guī)規(guī)政策每月一次培培訓(xùn)考核核熟悉相關(guān)法法律常識(shí)識(shí)，提升升理論水水平七消防管理理工作手手冊(cè)每月一次培培訓(xùn)考核核了解消防的的基礎(chǔ)知知識(shí)，救救火的基基本程序序及各自自職責(zé)八突發(fā)事件的的應(yīng)急處處理，緊緊急集合合演練每季度一次次提高突發(fā)事事件處理理能力九消防實(shí)戰(zhàn)演演習(xí)，傷傷員救護(hù)護(hù)知識(shí)每半年一次次提高消防實(shí)實(shí)戰(zhàn)能力力（3）維修修技工培培訓(xùn)科目目序號(hào)培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)頻率培訓(xùn)目標(biāo)一工作例會(huì)（政政治思想想及職業(yè)業(yè)道德教教育，工工作講評(píng)評(píng)及技術(shù)術(shù)交流）每月召開一一次提高思想覺覺悟，總總結(jié)自身身不足，提提高技術(shù)術(shù)水平二內(nèi)務(wù)管理每月一次檢檢查保持宿舍干干凈整潔潔三維修服務(wù)務(wù)工作手手冊(cè)設(shè)備管理理工作手手

47、冊(cè)消防管理理工作手手冊(cè)培核熟悉技工的的崗位職職責(zé)、操操作規(guī)程程、工作作標(biāo)準(zhǔn)，掌掌握消防防知識(shí)和和設(shè)備管管理知識(shí)識(shí)四房屋維修方方面的管管理?xiàng)l例例，房屋屋修繕標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)每季度一次次培訓(xùn)考考核熟悉相關(guān)法法律常識(shí)識(shí)，提升升理論水水平五場(chǎng)館內(nèi)水、電電、消防防管道走走向，設(shè)設(shè)備設(shè)施施特點(diǎn)，維維修服務(wù)務(wù)范圍每季度一次次培訓(xùn)考考核了解和熟悉悉場(chǎng)館狀狀況，提提高工作作效率六土建、機(jī)電電、給排排水等相相關(guān)專業(yè)業(yè)的基礎(chǔ)礎(chǔ)管理知知識(shí)每半年一次次培訓(xùn)考考核綜力質(zhì)七設(shè)備及機(jī)具具的操作作演練和和保養(yǎng)規(guī)規(guī)程每半年一次次培訓(xùn)和和考核檢驗(yàn)技工實(shí)實(shí)際操作作能力八技術(shù)大比武武每年一次綜合評(píng)比，提提高技能能九演配安每半年一次次提高消防實(shí)實(shí)

48、戰(zhàn)能力力（三）人員員管理1、量才錄錄用，培培養(yǎng)提升升我們?cè)谟萌巳藱C(jī)制上上：重視視管理人人員的品品德修養(yǎng)養(yǎng)、工作作能力以以及在職職培訓(xùn)：強(qiáng)調(diào)管管理人員員的一專專多能和和管理隊(duì)隊(duì)伍的年年輕化、知知識(shí)化。在管理人員員的選拔拔上，我我們將嚴(yán)嚴(yán)格按照照崗位要要求制定定招聘標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，根根據(jù)招聘聘標(biāo)準(zhǔn)擇擇優(yōu)錄用用。不片片面強(qiáng)調(diào)調(diào)工作年年限和學(xué)學(xué)歷資格格，以“適用”為原則則。在管理人員員的培訓(xùn)訓(xùn)上，我我們對(duì)每每一崗位位的工作作技能都都規(guī)定了了達(dá)標(biāo)要要求，并并通過在在職教育育、崗位位輪訓(xùn)、職職務(wù)輪換換等多種種形式對(duì)對(duì)管理人人員進(jìn)行行培養(yǎng)，不不斷提升升其綜合合素質(zhì)。2、默契合合作，充充分授權(quán)權(quán)強(qiáng)調(diào)分工合合作的工工作

49、態(tài)度度。我們們將采用用管理處處主任全全權(quán)負(fù)責(zé)責(zé)的直線線職能管管理方式式，各項(xiàng)項(xiàng)目組本本著精干干、高效效的原則則設(shè)置崗崗位，一一方面保保證管理理人員工工作負(fù)荷荷的飽滿滿，另一一方面避避免各崗崗位職責(zé)責(zé)的交叉叉，做到到“人人有有事做，事事事有人人管”。同時(shí)時(shí)我們倡倡導(dǎo)全員員協(xié)調(diào)管管理（在在其他章章節(jié)有相相應(yīng)闡述述），員員工應(yīng)以以合作的的姿態(tài)開開展工作作。倡導(dǎo)合理授授權(quán)，在在業(yè)主面面前，每每個(gè)員工工都是管管理處主主任。學(xué)學(xué)會(huì)授權(quán)權(quán)是我們們對(duì)管理理人員的的基本要要求。管管理處主主任通過過授權(quán)，將將更多的的精力和和時(shí)間放放在把握握全局，正正確決策策上。各各項(xiàng)目主主管通過過授權(quán)從從繁瑣的的日常事事務(wù)中脫脫

50、離出來來。同時(shí)時(shí)，通過過授權(quán)，每每位員工工都能迅迅速地解解決業(yè)主主提出的的服務(wù)需需求，讓讓業(yè)主在在第一時(shí)時(shí)間得到到滿意的的服務(wù)。同同時(shí)建立立檢查和和反饋制制度，各各級(jí)管理理人員通通過定期期檢查，檢檢驗(yàn)授權(quán)權(quán)效果。對(duì)對(duì)偏離服服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的行為為及時(shí)糾糾正，避避免管理理失控。堅(jiān)持分級(jí)指指揮和逐逐級(jí)反饋饋的原則則。我們們強(qiáng)調(diào)一一個(gè)上級(jí)級(jí)的原則則，并在在管理處處內(nèi)部建建立逐級(jí)級(jí)向上負(fù)負(fù)責(zé)的垂垂直指揮揮系統(tǒng)。管管理處主主任及各各項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)理根據(jù)據(jù)實(shí)際情情況發(fā)出出工作指指令，并并通過現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)導(dǎo)、工作作例會(huì)、內(nèi)內(nèi)部電腦腦網(wǎng)絡(luò)等等形式逐逐級(jí)向下下傳達(dá)和和執(zhí)行。無無特殊情情況下，管管理人員員不得隨隨意越級(jí)級(jí)指揮，

51、而而作業(yè)員員工遇到到問題也也必須逐逐級(jí)向上上匯報(bào)，不不得越級(jí)級(jí)請(qǐng)示。3、定期考考核，績(jī)績(jī)效為本本績(jī)效考核，是是我們?nèi)巳肆Y源源管理的的重要組組成部分分。其根根本目的的是營(yíng)造造“以效率率為導(dǎo)向向”的良好好工作氣氣氛。管理人員的的績(jī)效考考核將嚴(yán)嚴(yán)格依照照公司已已建立并并有效運(yùn)運(yùn)作的績(jī)績(jī)效考核核體系進(jìn)進(jìn)行考核核。通過過公司質(zhì)質(zhì)量管理理部等相相關(guān)職能能部門、管管理處主主任、的的多種途途徑、多多種方式式對(duì)管理理處管理理人員進(jìn)進(jìn)行日常常工作的的績(jī)效考考核。第四章 制度和和檔案的的建立與與管理檔案資料的的管理是是物業(yè)管管理工作作的一個(gè)個(gè)重要組組成部分分，科學(xué)學(xué)的、規(guī)規(guī)范化的的檔案管管理能有有效地為為住宅區(qū)區(qū)

52、樓宇及及共用設(shè)設(shè)施的使使用、維維修、改改建和各各項(xiàng)管理理工作提提供指導(dǎo)導(dǎo)和服務(wù)務(wù)。針對(duì)對(duì) 美術(shù)館館的物業(yè)業(yè)管理形形式，做做到每一一項(xiàng)管理理工作有有理論、有有制度規(guī)規(guī)范、有有工作詳詳實(shí)記錄錄，計(jì)算算機(jī)系統(tǒng)統(tǒng)對(duì)原始始文件資資料進(jìn)行行管理，完完善檔案案管理工工作，從從物業(yè)管管理的角角度記錄錄每一個(gè)個(gè)住宅單單元的生生活檔案案，配備備專職檔檔案管理理人員，建建章立制制，對(duì)所所有檔案案資料進(jìn)進(jìn)行嚴(yán)格格的、科科學(xué)的、集集中的管管理。（一）檔案案制度建建立與管管理1、主要思思路檔案資料分分類：依依據(jù)小區(qū)區(qū)的具體體情況，管管理特點(diǎn)點(diǎn)略有增增減、各各有側(cè)重重。在管管理過程程中，注注重對(duì)原原有資料料的整理理，找到到

53、過往管管理中存存在的缺缺陷和不不足，并并進(jìn)行重重新的分分類和補(bǔ)補(bǔ)充，使使其符合合對(duì)美術(shù)術(shù)館細(xì)致致管理的的需求。檔案建立抓抓住重新新接管這這一契機(jī)機(jī)，整理理住戶全全面的原原始資料料，并對(duì)對(duì)陳舊部部分進(jìn)行行及時(shí)的的修正，最最大限度度的明確確現(xiàn)有物物業(yè)狀況況和業(yè)主主的自然然狀況，作作為分戶戶管理的的檔案基基礎(chǔ)，以以方便接接管后日日常管理理。檔案管理實(shí)實(shí)行原始始資料與與電腦管管理資料料綜合管管理。原原始資料料包括：紙張、文文字、卷卷宗、錄錄像帶、膠膠卷、照照片、圖圖表等形形式；電電腦資料料包括：電腦軟軟、硬盤盤儲(chǔ)存系系統(tǒng)；做做到各種種檔案資資料并重重，互相相補(bǔ)充，形形成小區(qū)區(qū)管理的的無盲點(diǎn)點(diǎn)網(wǎng)絡(luò)。區(qū)內(nèi)

54、各項(xiàng)管管理工作作必須建建立檔案案資料，依依照“采取的的管理方方式”中制定定的規(guī)范范程序，逐逐一建檔檔，形成成標(biāo)準(zhǔn)化化、制度度化的檔檔案管理理體系。2、建立檔檔案、資資料的分分類檢索索1）業(yè)主提提供的資資料a、項(xiàng)目批批準(zhǔn)文件件b、用地批批準(zhǔn)文件件c、建筑執(zhí)執(zhí)照d、拆遷安安置資料料2）技術(shù)資資料a.總平面面圖b.單體建建筑、結(jié)結(jié)構(gòu)、設(shè)設(shè)備竣工工圖c.消防、附附屬工程程及地下下管網(wǎng)竣竣工圖d.地質(zhì)勘勘測(cè)報(bào)告告e.工程合合同開f.竣工報(bào)報(bào)告g.工程預(yù)預(yù)決算h.圖紙會(huì)會(huì)審記錄錄i.工程設(shè)設(shè)計(jì)變更更通知及及技術(shù)核核定單（包包括質(zhì)量量事故處處理記錄錄） jj.隱蔽蔽工程驗(yàn)驗(yàn)收簽證證k.沉降觀觀察記錄錄l.竣

55、工驗(yàn)驗(yàn)收證明明書m.鋼材、水水泥等主主要材料料的質(zhì)量量保證書書n/新材料料、構(gòu)配配件的鑒鑒定合格格證書o.水電、衛(wèi)衛(wèi)生器具具、電梯梯等設(shè)備備的檢驗(yàn)驗(yàn)合格證證書p.砂漿、混混凝土試試塊試壓壓報(bào)告q.供水的的試壓報(bào)報(bào)告r.綠化工工程竣工工圖紙及及相關(guān)資資料s.其他技技術(shù)資料料3)管理處處建立的的資料a.住宅區(qū)區(qū)基本資資料b.住宅區(qū)區(qū)分區(qū)資資料c.商業(yè)網(wǎng)網(wǎng)點(diǎn)資料料d.娛樂設(shè)設(shè)施資料料4)住戶資資料a.住戶入入住資料料入住通知書書入住協(xié)議書書b.家庭人人員檔案案住戶情況登登記表（二）管理理處各項(xiàng)項(xiàng)管理制制度目錄錄序 號(hào)文件名稱文件編碼1管理處內(nèi)部部崗位設(shè)設(shè)置、標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)LZG.000.0012職業(yè)安全健健

56、康職責(zé)責(zé)LZG.000.0023物料管理辦辦法LZG.000.0034停電停水應(yīng)應(yīng)急預(yù)案案LZG.000.0045水浸應(yīng)急預(yù)預(yù)案LZG.000.0056治安應(yīng)急預(yù)預(yù)案LZG.000.0067文件質(zhì)量記記錄管理理辦法LZG.000.0078犬類管理辦辦法LZG.000.0089保安崗位架架構(gòu)圖LZG.001.00110保安運(yùn)作規(guī)規(guī)程LZG.001.00211人員出入管管理辦法法LZG.001.00312監(jiān)控中心管管理辦法法LZG.001.00413車輛管理辦辦法LZG.001.00514保安崗位操操作規(guī)程程LZG.001.00615安保崗位標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)LZG.001.00716燃放煙花爆爆竹管理理規(guī)定

57、LZG.001.00817保潔崗位監(jiān)監(jiān)管規(guī)程程LZG.002.00118綠化（地）養(yǎng)養(yǎng)護(hù)監(jiān)管管規(guī)程LZG.003.00119消防安全管管理辦法法LZG.004.00120火警應(yīng)急預(yù)預(yù)案LZG.004.00221消防設(shè)備（設(shè)設(shè)施）運(yùn)運(yùn)行管理理辦法LZG.004.00322消防設(shè)備（設(shè)設(shè)施）操操作規(guī)程程LZG.004.00423消防管理制制度LZG.004.00524消防設(shè)備（設(shè)設(shè)施）維維修保養(yǎng)養(yǎng)規(guī)程LZG.004.00625弱電設(shè)備（設(shè)設(shè)施）運(yùn)運(yùn)行管理理規(guī)定LZG.004.00726弱電設(shè)備（設(shè)設(shè)施）操操作規(guī)程程LZG.004.00827弱電設(shè)備（設(shè)設(shè)施）維維修保養(yǎng)養(yǎng)規(guī)程LZG.004.0092

58、8弱電設(shè)備（設(shè)設(shè)施）安安全管理理制度LZG.004.11029電梯設(shè)備監(jiān)監(jiān)管辦法法LZG.005.00130電梯故障緊緊急預(yù)案案LZG.005.00231供配電設(shè)備備（設(shè)施施）安全全管理制制度LZG.006.00132供配電設(shè)備備（設(shè)施施）運(yùn)行行管理規(guī)規(guī)程LZG.006.00233供配電設(shè)備備（設(shè)施施）操作作規(guī)程LZG.006.00334供配電設(shè)備備（設(shè)施施）維修修保養(yǎng)規(guī)規(guī)程LZG.006.00435電工安全操操作守則則LZG.006.00536給排水設(shè)備備（設(shè)施施）安全全管理制制度LZG.007.00137給排水設(shè)備備（設(shè)施施）運(yùn)行行管理規(guī)規(guī)程LZG.007.00238給排水設(shè)備備（設(shè)施施）

59、操作作規(guī)程LZG.007.00339給排水設(shè)備備（設(shè)施施）維修修保養(yǎng)規(guī)規(guī)程LZG.007.00440管道維修工工作規(guī)程程LZG.007.00541房屋設(shè)備（設(shè)設(shè)施）安安全管理理制度LZG.009.00142房屋設(shè)備（設(shè)設(shè)施）運(yùn)運(yùn)行管理理規(guī)程LZG.009.00243房屋設(shè)備（設(shè)設(shè)施）操操作規(guī)程程LZG.009.00344房屋設(shè)備（設(shè)設(shè)施）維維修保養(yǎng)養(yǎng)規(guī)程LZG.009.00445房屋、設(shè)備備設(shè)施巡巡視內(nèi)容容與要求求LZG.009.00546設(shè)備完好率率標(biāo)準(zhǔn)LZG.009.00647房屋、設(shè)施施維修保保養(yǎng)規(guī)程程LZG.009.00748服務(wù)供方質(zhì)質(zhì)量監(jiān)管管規(guī)程LZG.110.00149雨天防滑管

60、管理辦法法LZG.110.00250業(yè)戶管理辦辦法LZG.111.00151空房管理辦辦法LZG.111.002第五章 房屋管管理與維維護(hù)（一）房屋屋維修養(yǎng)養(yǎng)護(hù) 1、提要要制訂砌體、鋼鋼筋混凝凝土、鋼鋼結(jié)構(gòu)支支架、防防水、玻玻璃幕墻墻、裝飾飾、門窗窗等結(jié)構(gòu)構(gòu)、工程程以及公公用設(shè)施施的詳細(xì)細(xì)維修養(yǎng)養(yǎng)護(hù)計(jì)劃劃和實(shí)施施細(xì)則。定期進(jìn)行房房屋查勘勘，確保保房屋和和公用設(shè)設(shè)施的安安全、正正常使用用。（1）房屋屋本體和和公用設(shè)設(shè)施維修修養(yǎng)護(hù)目目標(biāo)我們對(duì) 美美術(shù)館房房屋本體體和公用用設(shè)施維維修養(yǎng)護(hù)護(hù)的目標(biāo)標(biāo)是：保保證房屋屋的使用用功能和和安全，維維護(hù)房屋屋外觀完完好，延延長(zhǎng)房屋屋使用壽壽命，充充分發(fā)揮揮房屋的