鄭州上街區(qū)域房地產(chǎn)市場調(diào)研分析暨嘉韻商業(yè)街項目定位報告（下）

1、鄭州市上街區(qū)域房地產(chǎn)市場商業(yè)市場調(diào)研分析暨嘉韻項目定位報告2014年06月18日（下）對嘉韻項目的啟示上街MALL2012年下半年起推售商業(yè)，2013年初開盤，步行街區(qū)去化35%；2013年3月份開業(yè)，招商情況良好：1.二層以上商業(yè)對招商和銷售存在一定抗性，需盡可能在項目最初產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計時規(guī)避此問題，避免造成項目銷售不暢；2.招商的成功與否，對投資客的決策有一定影響；3.返租銷售為投資客降低了市場培育期的風險，對投資客的決策產(chǎn)生一定影響；商業(yè)競品研究歐凱龍城市廣場3歐凱龍城市廣場3商業(yè)競品研究項目總規(guī)房源分布4#4#項目分析 項目現(xiàn)狀：目前剩余商鋪為面積較大、位置較差商鋪，去化較為困難。公寓為

2、六梯33戶，28層酒店式公寓，面積區(qū)間在26-60，1-3層為商鋪，產(chǎn)權(quán)年限為40年，目前持續(xù)積累客戶中。上周營銷動態(tài)：項目目前招商已進入收尾階段，商業(yè)街綠化施工中，商業(yè)街外立面施工中，目前在售部分仍為4號樓商鋪；下一步營銷工作將進行公寓的銷售籌備；整體銷售情況：外街部分及商場周邊一層鋪位去化較多；內(nèi)街部分及商場內(nèi)部商鋪處于持續(xù)銷售階段，整體銷售率約達80%。推廣方式：近階段無較大推廣動作。項目動態(tài)：在售樓處進行了公寓產(chǎn)品基礎(chǔ)信息的展示（戶型圖、樓體模型），開始接受客戶咨詢。目前無較大推廣，針對前期積累商鋪客戶持續(xù)回訪滲透公寓信息。公寓對嘉韻項目的啟示歐凱龍城市廣場入市較早，但銷售情況并不十分

3、理想：1.體量過大，會讓商戶及投資客對未來商業(yè)的成活率產(chǎn)生懷疑；3.招商的成功與否，對投資客的決策有一定影響；4.返租銷售為投資客降低了市場培育期的風險，對投資客的決策產(chǎn)生一定影響；2.品牌商業(yè)運營公司，會讓商戶及投資客對項目產(chǎn)生一定信賴；5.開發(fā)商的大量自持，會堅定商會及投資客對項目未來運營成功的信心；上街第一城商業(yè)競品研究百碩 金街4項目分析項目現(xiàn)狀：目前推廣主題為：8萬元買商鋪，首批推出商業(yè)為新汽車站周邊商鋪，即孟津路與汝南路西北側(cè)商鋪，面積工作間 20-200平方米，主要商鋪形式為一層及一拖二，實收均價：一層6000元/，二層4000元/，一二期產(chǎn)品去化40%，均以認籌形式進行開盤，三

4、期目前接受客戶咨詢中；近期結(jié)合在中央名邸售樓部進行宣傳，目前結(jié)合住宅洋房進行雙線宣傳；推廣方式：道旗、短信、售樓處展示、派單、鄭上1路、2路車體等。優(yōu)劣勢：項目優(yōu)勢：項目主打雙首層概念，有公建設(shè)施汽車站，商鋪多為40左右，面世之初因其價位較低受到市場較高的關(guān)注。劣勢：區(qū)域不是上街認可的主流發(fā)展方向；商業(yè)未來經(jīng)營不明確； 臨時售樓部展示項目整體規(guī)劃商業(yè)競品研究百碩 金街4商業(yè)競品研究百碩 金街4交通通達性好，但目前項目周邊較為荒僻，人氣略顯不足對嘉韻項目的啟示百碩金街2013年下半年起入市，因臨近新汽車站，受市場關(guān)注率較高：1.雙首層規(guī)劃設(shè)計，可解決一部分二層賣不上價、租不出的問題；2.地段的無

5、可比擬性，成為項目獨一無二的核心競爭力；3.返租銷售為投資客降低了市場培育期的風險，對投資客的決策產(chǎn)生一定影響；隨著鄭上新區(qū)概念的提出，中原路的開通，BRT公交、輕軌的開通，整個上街的城市發(fā)展方向逐漸往南發(fā)展，以登封路、許昌路的核心的地段將成為未來發(fā)展?jié)摿ψ畲蟮膮^(qū)域，大量房地產(chǎn)項目在此區(qū)域大量開發(fā)，例如鄭西聯(lián)盟新城、龍都國際、亞星江南小鎮(zhèn)等，未來此區(qū)域居住人口的數(shù)量將會是一個極為龐大的體系。中原路總結(jié)：龐大的居住人口體系帶來極大地消費需求，而本區(qū)域卻并沒有一個較大的商圈來滿足人們的購、玩、樂等需求，這就為項目創(chuàng)造了極其優(yōu)越的條件商業(yè)市場分析區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀市場研究商業(yè)市場發(fā)展趨勢從上街的發(fā)展來看，

6、區(qū)域商業(yè)將逐步由新城鎮(zhèn)商業(yè)向地區(qū)商業(yè)中心過度。在這個大環(huán)境下，區(qū)域商業(yè)格局會呈現(xiàn)單一商業(yè)中心+一二處商業(yè)副中心的局面商業(yè)形式將逐步向“商業(yè)街+大型購物中心”形式發(fā)展商業(yè)定位本案商業(yè)定位立足居住區(qū)，借勢城際和城市交通樞紐，打造地區(qū)商業(yè)中心業(yè)態(tài)由基本配套逐步向城市服務(wù)轉(zhuǎn)移區(qū)位類別業(yè)態(tài)類別單純的社區(qū)配套商業(yè)地區(qū)商業(yè)中心轉(zhuǎn)變商業(yè)定位備注：通過放棄、弱化或維持先天難以改變的，同質(zhì)化的，以及目標消費者敏感度低的競爭因素，降低競爭成本；強化市場需要的而且競爭者不足的競爭因素，創(chuàng)造競爭差異化，提升消費者和經(jīng)營者價值。商業(yè)定位原則 以特色化、主題化、集中化業(yè)態(tài)定位 增強目的性消費，擴大商圈幅射范圍 無論項目本身

7、還是進駐的商家都要體現(xiàn)品牌化 充分挖掘消費者潛在需求，填補市場空白 從競爭角度出發(fā)，力求“人無我有，人有我全” 一切以經(jīng)營為核心商業(yè)定位思路商業(yè)定位商業(yè)定位鄭上新區(qū)新商業(yè)時代領(lǐng)航者見證一個時代的飛躍引領(lǐng)一個新區(qū)的崛起未來新區(qū)的起航者與領(lǐng)跑者商業(yè)時代最具投資價值的商業(yè)綜合體規(guī)劃體量根據(jù)項目區(qū)域輻射范圍、社區(qū)商業(yè)服務(wù)半徑及人口建議本案社區(qū)配套商業(yè)體量約萬商業(yè)規(guī)模確定一般衡量標準3人/100計算，本項目住宅面積約20萬，未來兩年區(qū)域人口35萬人，按照人均商業(yè)面積計算。項目商業(yè)最終規(guī)劃面積萬商業(yè)定位地區(qū)性商業(yè)中心在滿足項目自身及周邊社區(qū)需求的前提下增設(shè)目的性消費業(yè)態(tài)積極拓展項目輻射力市場定位中高檔業(yè)態(tài)

8、定位中高檔中檔中低檔低檔解析：形象推廣高檔有利于充分引發(fā)市場關(guān)注度，提升項目品牌；業(yè)態(tài)定位以中檔為主，主要是與片區(qū)居民消費力特征相吻合。檔次定位形象推廣定位高檔高檔集購物、休閑、餐飲、娛樂等多功能于一體的體驗式特色商業(yè)配套齊全、品味高雅為人們創(chuàng)造一種休閑、舒適、輕松的購物氛圍實現(xiàn)在休閑中購物的樂趣業(yè)態(tài)定位C區(qū)業(yè)態(tài)分區(qū)A區(qū)B區(qū)A區(qū)業(yè)態(tài)建議A區(qū)靠近登封路，登封路周邊小區(qū)眾多，消費人群數(shù)量大，建議做超市，滿足人們?nèi)粘５纳钚枨?。超市可為項目及周邊居住人群提供生活所需用品，?jīng)營業(yè)態(tài)以餐飲美食、夜市、百貨等為主。B區(qū)業(yè)態(tài)建議B區(qū)靠近淮陽路，項目對面為幾個大型住宅項目和左照溝公園，人群經(jīng)濟實力相對較高，建

9、議以主題酒店、休閑娛樂、中高檔會所、飯店為主。C區(qū)業(yè)態(tài)建議C區(qū)為商業(yè)街的中心區(qū)域，建議以品牌服裝、電子數(shù)碼、名表、西式餐飲、時尚咖啡等為主，內(nèi)部增設(shè)建筑小品、休憩長椅、特色雕塑、電子地幕等，增強現(xiàn)代性、時尚性、趣味性。產(chǎn)品建議商業(yè)建議設(shè)計說明：本商業(yè)戶型為三層，考慮到上街業(yè)主的購買能力，戶型都設(shè)計成小戶型，戶型開間為5米，進深為16米，戶型面積區(qū)間為80-232平米，本戶型可底層與二層同時賣，也可底層和二層分開銷售。產(chǎn)品建議商業(yè)建議設(shè)計說明：本商業(yè)戶型為三層，考慮到上街業(yè)主的購買能力，戶型都設(shè)計成小戶型，戶型開間為米，進深為米，戶型面積區(qū)間為平米，本戶型可底層與二層同時賣，也可底層和二層分開銷

10、售。產(chǎn)品建議商業(yè)建議設(shè)計說明：本商業(yè)戶型為三層，考慮到上街業(yè)主的購買能力，戶型都設(shè)計成小戶型，戶型開間為米，進深為15米，戶型面積為54平米，本戶型可底層與二層同時賣，也可底層和二層分開銷售。產(chǎn)品建議商業(yè)建議設(shè)計說明：本商業(yè)戶型為雙首層，考慮到上街業(yè)主的購買能力，戶型都設(shè)計成小戶型，戶型開間為米，進深為15米，戶型面積為平米，本戶型可底層與二層同時賣，也可底層和二層分開銷售。商業(yè)售價價格推導(dǎo)項目周邊目前在售新建商業(yè)有和昌都匯廣場和已租售項目富麗花園考慮地理位置及城際交通等因素，建議商業(yè)預(yù)售價70008000元/根據(jù)市場對比法，計算出本項目商業(yè)預(yù)售價為70008000元/項目認知戰(zhàn)略解析項目定位

11、物業(yè)建議目錄市場研判項目配套項目規(guī)劃建筑風格產(chǎn)品戶型景觀規(guī)劃教育配套建筑材質(zhì)產(chǎn)品價值體系構(gòu)建外立面濃厚大氣，盡顯新都市生活氣息創(chuàng)新2+1、小三房，贈送面積，小面積，低總價超寬樓間距，大尺度景觀視野，社區(qū)內(nèi)景觀公園引進1所高規(guī)格的省實驗/國際雙語幼兒園，打 造 教育概念真石漆與高檔石材結(jié)合，高檔實木門、品牌電梯等把建材作為項目一大亮點建筑價值戶型價值景觀價值教育價值建材價值配套價值規(guī)劃價值四大公園，左照溝公園、購物公園（項目商業(yè)街）、景觀公園（幽美水系景觀）、湖景公園以人為本，融入科技元素，講究高效左照溝公園購物公園景觀公園湖景公園緊鄰左照溝公園，閑適生活咫尺可及項目一站式歐式風情休閑街區(qū)，充分

12、滿足娛樂需求打造幽美水系園林景觀，出則繁華，入則寧靜臨近建業(yè)百畝生態(tài)湖景，安享豪奢天然配套產(chǎn)品價值體系1、公園配套一城四公園，宜居新核心空間布局景觀規(guī)劃智能化應(yīng)用物業(yè)管理組團規(guī)劃，相對圍合，營造合理鄰里規(guī)模，增強歸屬感突出景觀均好性，保證高層大尺度景觀，建筑與景觀融合打造現(xiàn)代智能化小區(qū)（安保系統(tǒng)、可視系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、科技應(yīng)用）采用國際優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理模式產(chǎn)品價值體系2、規(guī)劃理念以人為本，融入科技元素，講究高效產(chǎn)品價值體系3、建筑風格建議區(qū)域市場建筑風格抽樣整理理想名城：現(xiàn)代簡約風格亞星江南小鎮(zhèn)：徽派建筑風格翡翠華庭：歐陸新古典主義風格和昌都匯廣場：新中式建筑風格鄭西聯(lián)盟新城：現(xiàn)代中式龍都國際：Ar

13、tDeco建筑風格歐式風格，典雅、雍容華貴建筑風格參考一產(chǎn)品價值體系3、建筑風格建議歐式建筑風格外立面效果圖具有人文情懷的優(yōu)雅元素在建筑中得到體現(xiàn)借助歐式風格這一經(jīng)久不衰的建筑風格為項目注入華麗、典雅、底蘊的人文氣質(zhì)。產(chǎn)品價值體系歐式建筑風格商業(yè)街效果圖產(chǎn)品價值體系歐式風格強調(diào)以華麗的裝飾、濃烈的色彩、精美的造型達到雍容華貴的裝飾效果。類型有哥特式建筑，-巴洛克建筑,法國古典主義建筑，古羅馬建筑,古典復(fù)興建筑，羅曼建筑,文藝復(fù)興，浪漫主義，折衷主義。噴泉、羅馬柱、雕塑、尖塔、八角房這些都是歐式建筑的典型標志。參考怡豐新都匯和非常國際項目建筑風格現(xiàn)代建筑風格，外立面簡潔，立體感強怡豐新都匯效果圖

14、建筑風格參考二產(chǎn)品價值體系外立面簡潔流暢，立體層次感強，體現(xiàn)項目活力及個性化特征產(chǎn)品價值體系現(xiàn)代建筑風格外立面現(xiàn)代建筑風格外立面現(xiàn)代主義風格體現(xiàn)在住宅上有著幾何線條修飾，色彩明快跳躍，外立面簡潔流暢，以波浪、架廊式挑板或裝飾線、帶、塊等異型屋頂為特征，立面立體層次感較強，外飄窗臺外挑陽臺或內(nèi)置陽臺，合理運用色塊色帶處理，給人簡潔、質(zhì)樸，返樸歸真的感受。產(chǎn)品價值體系外立面過于復(fù)雜外立面過于簡單產(chǎn)品價值體系現(xiàn)代建筑風格外立面現(xiàn)代主義建筑風格在實際應(yīng)用中容易出現(xiàn)兩個極端：一是過分強調(diào)外立面層次變化，帶來外立面成本提高二是外立面過于簡潔、單調(diào)，外立面形象、品質(zhì)感不夠建筑向上，打造超寬樓間距，地面預(yù)留大尺度景觀視野，靈動水系景觀營造社區(qū)內(nèi)大景觀公園的概念入口廊道超寬樓間距帶來的大尺度景觀視野效果示意社區(qū)內(nèi)景觀公園4、景觀建議產(chǎn)品價值體系鑒于區(qū)域內(nèi)初級教育優(yōu)質(zhì)資源匱乏，本項目可引進初等教育名校打造教育社區(qū)概念，形成項目一大核心競爭力【引進1所高規(guī)格省實驗/國際雙語幼兒園】產(chǎn)品價值體系5、引進知名學(xué)校地源熱泵是目前最清潔、最環(huán)保的空