九龍倉房地產發(fā)展研究top

1、TOP 19九龍倉房地產企業(yè)發(fā)展模式研究房地產企業(yè)發(fā)展模式研究房地產企業(yè)發(fā)展模式研究房地產企業(yè)發(fā)展模式研究一、企業(yè)發(fā)展情況1、發(fā)展歷程九龍倉集團有限公司，香港房地產十大品牌，始于1886年，上市公司，香港極具影響力的房地產企業(yè)，以發(fā)展中、港兩地地產及基建業(yè)務為主，收購土地、融資等為輔的大型集團公司1886年，英國商人保羅.遮打爵士在九龍尖沙咀沿海地段創(chuàng)立“香港九龍碼頭及倉庫有限公司”，即今日九龍倉的雛形。1980年，經歷驚心動魄的“九龍倉”之戰(zhàn)，九龍倉由英資轉為華資控制。同年海港城建筑群成形，締造香港最大一站式購物中心。1994年，香港時代廣場正式開幕，被稱為“城市藝術與文化的交匯點”1998

2、年，上海浦西第一高樓會德豐大廈在南京西路開工，為浦西標志性建筑之一。2006年，九龍倉凝聚香港豪宅開發(fā)經驗（碧堤半島、擎天半島、種植道一號），自2006年至今在上海推出匯寧花園、新華路1號等城市豪宅。 2007年，九龍倉首次宣布將中國內地的資產增加至集團營業(yè)資產總額50%的戰(zhàn)略目標。2009年，339米無錫第一高樓國金中心動工，再塑城市新高度。2011年，全面布局6大城市，華東區(qū)開發(fā)版圖再度升級，31個精品項目交相輝映，開啟九龍倉華東區(qū)輝煌盛世。2014年，成都國際金融中心（IFS）商場于年初正式開幕。一、企業(yè)發(fā)展情況2、發(fā)展模式九龍倉堅持兩條腿走路1、依靠在香港海港城與時代廣場積累的豐富經驗

3、，發(fā)展自持物業(yè)，如IFS（國金中心）系列；2、按照個別項目的回報率，審慎選擇住宅等發(fā)展物業(yè)。和內地房企合作是十余年來九龍倉開拓內地房地產業(yè)務的主要方式之一。1.內地住宅是短板，向內地優(yōu)秀企業(yè)學習；2.主要通過合作模式規(guī)避項目風險來進行資本運作。3.九龍倉最大的優(yōu)勢是，從境外拿錢的利息特別低，只有3%左右。港資融資渠道多、融資成本低。4. 收獲土地、項目、政府關系等戰(zhàn)略資源。一、企業(yè)發(fā)展情況3、組織框架1、土地儲備二、 發(fā)展情況綜述2008開始，九龍倉迅速加大了內地土地的儲備，且土地主要集中在華東、華西；2012年土地儲備達到頂峰1230萬。隨后，受內地市場影響，九龍倉調整了拿地策略，土地儲備逐

4、漸較少。2、項目性質占比二、 發(fā)展情況綜述物業(yè)發(fā)展項目占有較大比重，但比重有減小趨勢；隨著國金中心施工的逐步完成；已落成的投資物業(yè)比重正在加大。3、銷售情況二、 發(fā)展情況綜述 九龍倉的多數發(fā)展物業(yè)項目集中在華東地區(qū)，并主要深耕于此。但尚未實現全國布局，且整體銷售情況受華東地區(qū)的市場影響較大。2011201220132014資產總額（港幣百萬）317973368998415052444658營業(yè)額（港幣百萬）24004308563188738136營業(yè)額增長（%）23.8628.553.3419.6營業(yè)利潤（港幣百萬）11388141701328014283經營利潤率（%）47.4445.924

5、1.6537.45銷售金額（億）127154209215銷售面積（萬）85.4135150150聯營公司（港幣百萬）395211427161251總債項/資本運用（%）26.4622.1522.4219.73總資產回報率（%）9.6112.817.088.08存貨周轉率（倍）0.50.630.590.8二、 發(fā)展情況綜述4、數據詳表5、業(yè)務板塊及房地產布局1)投資物業(yè)（寫字樓、購物商場）上海會德豐國際廣場已于2010年落成，成為浦西最高建筑物；在重慶、大連、上海及武漢等地經營“時代廣場”項目；正在內地發(fā)展的五個國金中心（成都、重慶、無錫、蘇州、長沙）規(guī)模甚至超越香港的海港城和時代廣場。在成都、

6、長沙建設兩個奧特萊斯，發(fā)展名牌折扣購物中心業(yè)務。2)發(fā)展物業(yè)（住宅）在中國內地的地產發(fā)展仍然是九龍倉額外增長的主要動力來源。目前，九龍倉集團在內地市場上銷售或預售的住宅項目，遍布15個重要城市。時代上城系列：城市舒居系，洋房、小高、高層。國賓1號系列：高端別墅項目。璽園：高端產品系，城市別墅、精裝公寓。碧璽：意大利式洋房組團+高層產品。二、 發(fā)展情況綜述5、業(yè)務板塊及房地產布局3）合作項目目前，九龍倉與中海、招商地產、綠城等實力房企合作開發(fā)北京、天津、上海、重慶、杭州等地的物業(yè)項目。合作項目股份結構佛山：依云上城、依云水岸等6個項目，與招商地產各占50%權益；廣州：東薈城項目，與萬科、招商地產

7、各占33%權益；杭州：拱墅區(qū)住宅地塊，與招商各占50%權益；杭州：蕭山區(qū)住宅地塊，與綠城各占50%權益；4）酒店/碼頭目前，九龍倉在中國內地經營7家自置或訂約管理 的馬哥孛羅酒店(北京、武漢、深圳、廈門、常州、晉江、佛山)。未來，還將有6間新酒店將在內地城市陸續(xù)開業(yè)。九龍倉下屬現代貨箱碼頭有限公司在內地控股深圳大鏟灣和蘇州太倉國際門戶的貨柜碼頭。二、 發(fā)展情況綜述6、核心競爭力1）資金實力雄厚老牌英資企業(yè)，1886年創(chuàng)立，后成為華人企業(yè)，（1980年，包玉剛爵士通過增股獲得了九龍倉的控制權 ，九龍倉從老牌英資洋行成為華人企業(yè)）2）高檔寫字樓、購物商場的操盤經驗在香港成功打造海港城和時代廣場兩個

8、商業(yè)項目，有成功的商業(yè)經驗。3）產品優(yōu)質豪宅：被譽為香港“豪宅專家”、“中央區(qū)物業(yè)專家”；（香港：碧堤半島、擎天半島、種植道一號；上海推出匯寧花園、新華路1號等城市豪宅）高端住宅：高品質、位置優(yōu)越（洋房、豪宅、核心區(qū)）；馬哥孛羅酒店（組成世界酒店聯盟(GHA)的7家著名酒店集團之一）。4）資本運作2013年3月，持有遠洋地產7.02%的股份;九龍倉董事會主席吳光正以私人名義多次增持龍湖地產，目前已成為繼吳亞軍之后的第二大股東；2012年，九龍倉以港幣27億元價格購入內地著名地產綠城24.3%股權。2014年，九龍倉成為綠城并列第一大股東；逆勢投資龍頭房企，九龍倉在獲得不菲的財務收益的同時，還能

9、收獲土地、項目、政府關系等戰(zhàn)略資源。二、 發(fā)展情況綜述7、企業(yè)近年內地來業(yè)務發(fā)展九龍倉的發(fā)展“水土不服”“四個不夠”經營理念轉變不夠團隊本土化不夠品牌落地不夠內地政策把握不夠二、 發(fā)展情況綜述三、業(yè)務發(fā)展方面1、跨界合作的新方式與趨勢關于房地產企業(yè)的轉型，有的公司轉型走輕資產。九龍倉不走輕資產的路，九龍倉走的是重資產。選擇在九龍倉已有持有型物業(yè)布局的內地一二線核心城市里深耕。不唯綠城，和內地房企合作，是十余年來九龍倉開拓內地房地產業(yè)務的主要方式之一。未來，由九龍倉操盤的住宅項目比例將逐漸增大。三、業(yè)務發(fā)展方面2、未來業(yè)務發(fā)展新方向2.1未來，商業(yè)地產是九龍倉內地發(fā)展的重點 集團正在中國發(fā)展五個國際金融中心，規(guī)?？涉敲?、甚至超越香港的海港城和時代廣場。項目在2017年年底或之前陸續(xù)落成后，集團在中國的經常性租金收入基礎將會顯著加強，并會成為集團增長的主要動