商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)流程圖標(biāo)版

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)專心-專注-專業(yè)精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)流程項目初期，首先對項目擬選擇地區(qū)的市場條件進(jìn)行初步分析判斷。該判斷稱之為初判斷：不進(jìn)行針對項目微觀角度的分析，僅從所在地區(qū)的市場狀況及潛力入手判斷該城市或地區(qū)發(fā)展相應(yīng)商業(yè)房地產(chǎn)項目的可行性和對該項目的定位有個宏觀的思考。市場條件判斷項目初期，首先對項目擬選擇地區(qū)的市場條件進(jìn)行初步分析判斷。該判斷稱之為初判斷：不進(jìn)行針對項目微觀角度的分析，僅從所在地區(qū)的市場狀況及潛力入手判斷該城市或地區(qū)發(fā)展相應(yīng)商業(yè)房地產(chǎn)項目的可行性和對該項目的定位有個宏觀的思考。市場條

2、件判斷(前期市場調(diào)研)項目位置選擇判斷可發(fā)展規(guī)模項目土地取得及政府許可項目定位細(xì)化針對特定項目地址進(jìn)行市場前景及可發(fā)展規(guī)模的可行性分析。將確定該項目的市場基礎(chǔ)，周邊商圈覆蓋人口的情況，可能的客戶流量，客戶流產(chǎn)生的項目營業(yè)額及項目的可發(fā)展規(guī)模等一系列相關(guān)問題。在做完市場咨詢及可承受發(fā)展規(guī)模的研究后，需要依據(jù)項目特定位置、市場潛力、商圈分析等資料對項目的客戶定位進(jìn)行階段性判斷。雖然在此階段完成該項工作有存在偏差的可能性，但需要做初步確定，同時在后面的環(huán)節(jié)中可以作出豐富和調(diào)整。 商業(yè)項目的位置選擇問題對于項目的成功將是決定性的。并不是所有的地方都適合做商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，只有某個地方具備了相應(yīng)的條件后，

3、才可以做。 商業(yè)房地產(chǎn)鑒于其功能特點(diǎn)，對位置和周邊條件的要求與普通房地產(chǎn)相比有過之而無不及。一幢寫字樓所要解決的客流局限在一定范圍內(nèi)，但商業(yè)則不同，所要解決的客流會隨著經(jīng)營狀態(tài)的變化，會發(fā)生倍增，也會發(fā)生銳減。當(dāng)一個商業(yè)項目的客流發(fā)生倍增的時候，項目所在位置能否適應(yīng)就成為一個重要的問題。徹底的，細(xì)致的研究分析項目的目標(biāo)客戶，市場定位，產(chǎn)品形式，特點(diǎn)，啟動策略，財務(wù)測算等相關(guān)問題。此步驟是項目成功與否的重要因素，如果定位出現(xiàn)偏差，則項目沒有成功的可能。反復(fù)探討，反復(fù)修改定位，定位的準(zhǔn)確程度取決于市場。項目土地取得有兩大標(biāo)準(zhǔn)：土地規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)。2、土地價格標(biāo)準(zhǔn)。商業(yè)項目的位置選擇問題對于項目的成功將是

4、決定性的。并不是所有的地方都適合做商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，只有某個地方具備了相應(yīng)的條件后，才可以做。 商業(yè)房地產(chǎn)鑒于其功能特點(diǎn)，對位置和周邊條件的要求與普通房地產(chǎn)相比有過之而無不及。一幢寫字樓所要解決的客流局限在一定范圍內(nèi)，但商業(yè)則不同，所要解決的客流會隨著經(jīng)營狀態(tài)的變化，會發(fā)生倍增，也會發(fā)生銳減。當(dāng)一個商業(yè)項目的客流發(fā)生倍增的時候，項目所在位置能否適應(yīng)就成為一個重要的問題。徹底的，細(xì)致的研究分析項目的目標(biāo)客戶，市場定位，產(chǎn)品形式，特點(diǎn)，啟動策略，財務(wù)測算等相關(guān)問題。此步驟是項目成功與否的重要因素，如果定位出現(xiàn)偏差，則項目沒有成功的可能。反復(fù)探討，反復(fù)修改定位，定位的準(zhǔn)確程度取決于市場。項目土地取得有

5、兩大標(biāo)準(zhǔn)：土地規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)。2、土地價格標(biāo)準(zhǔn)。項目規(guī)劃設(shè)計設(shè)計方案的市場化項目規(guī)劃設(shè)計設(shè)計方案的市場化項目設(shè)計、市場調(diào)整方案及財務(wù)方案的系統(tǒng)化整合項目方案的政府許可包括項目的方案設(shè)計、初步設(shè)計及施工圖設(shè)計等。其中，以方案設(shè)計為重中之重：方案設(shè)計稱之為宏觀設(shè)計，決定商業(yè)項目的外部布局、內(nèi)部功能、土地的利用效率、室內(nèi)空間的利用效率、商鋪出租的價格潛力、室內(nèi)空間的合理動線布局等。初步設(shè)計及施工圖設(shè)計稱之為微觀設(shè)計，即在方案設(shè)計基礎(chǔ)上進(jìn)行純建筑工程角度的深化、細(xì)化。商業(yè)項目必須強(qiáng)調(diào)經(jīng)營，無論是百貨店、超市、專賣店、市場或任何商業(yè)項目必須強(qiáng)調(diào)經(jīng)營，無論是百貨店、超市、專賣店、市場或任何業(yè)態(tài)都對商業(yè)房地產(chǎn)里面

6、的合理布局、客流有效引導(dǎo)有需求。如果商業(yè)房地產(chǎn)的設(shè)計不能最大限度滿足商戶的功能需求，那么商戶最簡單的選擇就是不選擇該項目，所以任何商業(yè)房地產(chǎn)項目的設(shè)計必須遵守市場需求。通過調(diào)整整合，判斷項目規(guī)模和投資回報的關(guān)系是否合理；判斷項目投資規(guī)模和企業(yè)自身資金、資源背景是否符合投資規(guī)律；判斷投資商自身資金、資源和其對股權(quán)的期望之間是否合理可行等。如果上述判斷的結(jié)果存在問題，那么需要回到設(shè)計階段進(jìn)行相關(guān)調(diào)整，并再循環(huán)進(jìn)行市場調(diào)整方案及財務(wù)融資方案，驗(yàn)證確定最終可行方案。通過調(diào)整整合，判斷項目規(guī)模和投資回報的關(guān)系是否合理；判斷項目投資規(guī)模和企業(yè)自身資金、資源背景是否符合投資規(guī)律；判斷投資商自身資金、資源和其

7、對股權(quán)的期望之間是否合理可行等。如果上述判斷的結(jié)果存在問題，那么需要回到設(shè)計階段進(jìn)行相關(guān)調(diào)整，并再循環(huán)進(jìn)行市場調(diào)整方案及財務(wù)融資方案，驗(yàn)證確定最終可行方案。項目招投標(biāo)項目招投標(biāo)項目的財務(wù)核算資金需求方案指財務(wù)融資機(jī)構(gòu)結(jié)合項目的財務(wù)核算進(jìn)一步細(xì)化項目的資金需求量及資金流量的工作。該項工作需要首先對項目的工程資金量及資金流進(jìn)行宏觀的方案編制，再結(jié)合項目他項資金的需求，最終完成該項目的資金需求方案 融資方案開發(fā)商結(jié)合其自有資金狀況、企業(yè)自身資源、股權(quán)策略等，以項目資金需求方案為參照對象，制定的資金供給計劃。有些國內(nèi)商業(yè)房地產(chǎn)投資商不懂得金融投資依附于企業(yè)資源的特點(diǎn)，所以在項目運(yùn)做時低估自身資源的重要

8、性，過高評價自身在項目中的價值，并盲目產(chǎn)生對股權(quán)的過高期望，從而導(dǎo)致融資方案不可行。 項目融資在完成項目設(shè)計方案的深化后，在項目規(guī)劃得到審批、項目土地使用得到許可后，經(jīng)過招投標(biāo)的程序確定項目的施工企業(yè)、監(jiān)理單位、工料測量師及后面階段的機(jī)電咨詢商等，以便做好項目施工準(zhǔn)備的過程。在完成項目設(shè)計方案的深化后，在項目規(guī)劃得到審批、項目土地使用得到許可后，經(jīng)過招投標(biāo)的程序確定項目的施工企業(yè)、監(jiān)理單位、工料測量師及后面階段的機(jī)電咨詢商等，以便做好項目施工準(zhǔn)備的過程。完成項目的設(shè)計方案后，建立或委托專門的財務(wù)融資機(jī)構(gòu)對該商業(yè)房地產(chǎn)項目的成本、收益、投資回報率、投資回報的敏感性分析等進(jìn)行專業(yè)化分析。這是投資商

9、對項目進(jìn)行投資的微觀量化的決策依據(jù)。在財務(wù)分析核算過程中，財務(wù)融資機(jī)構(gòu)需要以項目市場前景及可發(fā)展規(guī)模的可行性為參考，并大量引用分析結(jié)論完成項目的設(shè)計方案后，建立或委托專門的財務(wù)融資機(jī)構(gòu)對該商業(yè)房地產(chǎn)項目的成本、收益、投資回報率、投資回報的敏感性分析等進(jìn)行專業(yè)化分析。這是投資商對項目進(jìn)行投資的微觀量化的決策依據(jù)。在財務(wù)分析核算過程中，財務(wù)融資機(jī)構(gòu)需要以項目市場前景及可發(fā)展規(guī)模的可行性為參考，并大量引用分析結(jié)論。項目的市場策劃對于項目的成功至關(guān)重要，高明的市場策略可以降低項目的成本，并有效打開市場空間，收益空間和利潤空間。贏得市場必須面對市場競爭的局面，避免競爭的市場策略是制勝的關(guān)鍵之舉。所以商業(yè)

10、的運(yùn)營一定要依托專業(yè)的商業(yè)策劃運(yùn)營公司。項目的市場策劃對于項目的成功至關(guān)重要，高明的市場策略可以降低項目的成本，并有效打開市場空間，收益空間和利潤空間。贏得市場必須面對市場競爭的局面，避免競爭的市場策略是制勝的關(guān)鍵之舉。所以商業(yè)的運(yùn)營一定要依托專業(yè)的商業(yè)策劃運(yùn)營公司。市場策劃市場策劃營銷推廣策劃招商策劃營銷推廣策劃招商策劃項目的銷售是我們開發(fā)商業(yè)的最終目的，是利潤回籠的關(guān)鍵。招商是項目運(yùn)作及持續(xù)經(jīng)營的保障，是促進(jìn)銷售的的基石。商業(yè)項目運(yùn)作和其他地產(chǎn)項目運(yùn)作項目的銷售是我們開發(fā)商業(yè)的最終目的，是利潤回籠的關(guān)鍵。招商是項目運(yùn)作及持續(xù)經(jīng)營的保障，是促進(jìn)銷售的的基石。商業(yè)項目運(yùn)作和其他地產(chǎn)項目運(yùn)作有所

11、不同，我們在遵循“策劃先行，銷售為王”的基礎(chǔ)上，還要招商先行，這樣才能保證項目持續(xù)發(fā)展和促進(jìn)銷售完成。銷售推廣執(zhí)行銷售推廣執(zhí)行招商執(zhí)行項目推廣的包裝策劃、宣傳策劃；項目整盤推廣及營銷節(jié)奏的策劃，推廣及營銷活動的開展，具體工作的落實(shí)和執(zhí)行，最終目的保證項目的發(fā)展和資金回籠。項目推廣的包裝策劃、宣傳策劃；項目整盤推廣及營銷節(jié)奏的策劃，推廣及營銷活動的開展，具體工作的落實(shí)和執(zhí)行，最終目的保證項目的發(fā)展和資金回籠。項目招商的方式主要有兩種，即：項目招商的方式主要有兩種，即：（1）委托專業(yè)招商咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行項目招商；（2）自己搭建招商團(tuán)隊進(jìn)行招商工作。租金策略價格策略租金策略價格策略在招商階段需要對商鋪的

12、租金進(jìn)行科學(xué)預(yù)測。預(yù)測必依靠對現(xiàn)狀市場的研究，和對未來市場的預(yù)測，不僅考慮自身市場空間，而且要考慮競爭市場的影響力。租金判斷對于項目招商意義非常，準(zhǔn)確的租金定位將提高項目的招商效率。價格策略主要有三種：高開低走，平開平走，低開高走。在招商階段需要對商鋪的租金進(jìn)行科學(xué)預(yù)測。預(yù)測必依靠對現(xiàn)狀市場的研究，和對未來市場的預(yù)測，不僅考慮自身市場空間，而且要考慮競爭市場的影響力。租金判斷對于項目招商意義非常，準(zhǔn)確的租金定位將提高項目的招商效率。價格策略主要有三種：高開低走，平開平走，低開高走。項目招商和營銷完成、督促商家入住項目招商和營銷完成、督促商家入住項目取得最終成功項目取得最終成功重要的因素之一，是商業(yè)經(jīng)營管理，使得項