市商品房的消費市場調(diào)研

1、101/32住宅商品房的消費市場調(diào)研一、關(guān)于本次長春市房地產(chǎn)市場進行抽樣調(diào)查的講明本次從項目動身的市場抽樣調(diào)查， 要緊目的是查找與項目目標(biāo)客戶可形成類比的群體特征及其他們對項目的需求點、同意信息渠道等，以便以后營銷策劃的確定和實施能得到準(zhǔn)確有效的市場支持。依據(jù)我們對長春市場的調(diào)查和了解，長春市場所有的高消費、娛樂場所及高檔住宅區(qū)都集中在朝陽區(qū)、南關(guān)區(qū)兩個區(qū)域內(nèi)。依照長春市民的區(qū)域文化和消費心理，針對我們項目的市場定位及本項目的目標(biāo)客戶群，因此我們將市場采樣調(diào)查的區(qū)域要緊集中在朝陽區(qū)、南關(guān)區(qū)及二道區(qū)靠近伊通河的部份地區(qū)。由于本項目單套房總價平均在五十萬元左右，其要緊購買者是市場金字塔尖的部分，因

2、此本項目的潛在置業(yè)客戶群將以二次置業(yè)者和高收入者為主，綜合本項目的市場定位和消費群體的定位，因此我們將這次市場采樣調(diào)查的對象、樣本投放比例以及訪問方式要緊分為以下幾類：1、私營業(yè)主要緊針對經(jīng)營各種品牌服裝、品牌皮具、家用電器、電腦行、通訊器材、汽車銷售及修理等的業(yè)主。調(diào)查方式為入店，直接訪問業(yè)主。樣本投放數(shù)量初步確定為200份；2、企事業(yè)單位的治理人員要緊是對繁華路段的辦公樓。采納上下班時刻的觀看，對有車一族的守候訪問。樣本的投放數(shù)量初步確定為100份；3、商場周圍采納對在商場購買高檔黃金飾物、高檔服裝、高檔電器等的人群觀看，確定目標(biāo)，跟蹤到商場外進行訪問。樣本的投放數(shù)量為100份；4、醫(yī)院的

3、醫(yī)師采納在上班時刻，對有一定職稱的專家、教授，在沒有病人時進行訪問。樣本的投放數(shù)量初步確定為100份。5、入戶調(diào)查對中高檔住宅小區(qū)進行入戶調(diào)查，調(diào)查的對象住宅區(qū)有“富豪花園、富苑花園、維多利亞、吉港、長春明珠、長春豪苑、亞泰花園、威尼斯花園”等中高檔住宅小區(qū)。投放樣本數(shù)量初步確定為200份；6、對有810年樓齡的建筑，在當(dāng)時有一定規(guī)模、檔次的居民區(qū)內(nèi)進行入戶訪問，查找有二次置業(yè)打算的消費群體。樣本的投放數(shù)量初步確定為200份；7、學(xué)校的教師要緊是對在高等學(xué)府任職，有一定職稱的教職工、教授，直接在校進行訪問。樣本的投放數(shù)量初步確定為100份；8、政府機關(guān)在上下班時刻，對進出辦公樓的人群中查找采訪

4、對象，進行守候訪問。樣本的投放數(shù)量初步確定為50份；9、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)的高技術(shù)人員對本區(qū)域內(nèi)企業(yè)單位的治理人員，技術(shù)人員進行跟蹤訪問。樣本的投放數(shù)量初步確定為50份；10、對周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的企業(yè)家進行電話訪問樣本的投放數(shù)量初步確定為10份；11、對高消費娛樂場所進出的人群訪問在停車場內(nèi)進行，鑒于本項采訪的可操作性不高，訪問成功的難度專門大，因此投放樣本的數(shù)量初步確定為50份。12、長春飛機場的侯機室由于長春市并非經(jīng)濟活躍市，其飛機場的要緊出入人員以長春本地人為主，因此，他們也是我們的調(diào)研對象，打算投入樣本50份。13、媒體人員：打算投入樣本50份。14、其它：打算投入樣本100份以上共合計：投放樣

5、本量為1360份。二、市場消費需求調(diào)研2-1、消費需求基礎(chǔ)調(diào)研1、消費者對本項目地認(rèn)知度從消費者對項目地的評價來看，只有15%的人對本項目地認(rèn)可,認(rèn)為項目地是長春市的高檔住宅區(qū)。 消費者對本項目的認(rèn)識度%2、家庭收入從調(diào)查顯示，個人年收入在五萬元以下者，占整個調(diào)查對象的86%。由于受訪者對自己收入的保守，調(diào)查對高收入家庭的成功率不大，因此受訪問者的實際收入應(yīng)超出此次的調(diào)查數(shù)據(jù)，長春市一般消費者家庭收入較低，個體工商戶、政府公務(wù)員、企業(yè)主、企業(yè)高級治理人員和高級技術(shù)人員等收入相對較高。 3、動機調(diào)研潛在消費者購買住宅的要緊目的為：自用購買占86.7 %，投資性購買僅占8 %，這將會給處于環(huán)境配套

6、好、物業(yè)素養(yǎng)良好的項目帶來市場機會。 4、面積統(tǒng)計表明：消費者中，打算購買的面積要緊集中于80-150平方米的，占總調(diào)查對象的92 %,（其中又以80-100平方米及100-120平方米為最多，分不為48 %及28 %）。這講明長春市民對大戶型同意度不高。5、建筑風(fēng)格 統(tǒng)計表明，目前長春市民比較同意歐陸風(fēng)格、美式風(fēng)格、中式風(fēng)格、現(xiàn)代風(fēng)格，這講明長春市民同意外來事物的能力專門強。這將對新開發(fā)的、建筑外觀漂亮的新項目帶來市場機會。6、對項目區(qū)域環(huán)境的認(rèn)可度統(tǒng)計表明，消費者對本項目區(qū)域環(huán)境的評價來看，只有23%的人對本項目區(qū)域環(huán)境認(rèn)可，認(rèn)為一般的占33%，不中意占44%。7、基礎(chǔ)需求特征總結(jié)通過對以

7、上數(shù)據(jù)的分析和整理，我司確定購買市場對本項目需求的基礎(chǔ)特征如下：（1）、消費者結(jié)構(gòu)多集中在企業(yè)治理者和技術(shù)人員、政府公務(wù)員、私營業(yè)主及另外一部份高收入者，他們購買物業(yè)的目的要緊是“住房享受”的二次置業(yè)者。 另一方面，他們有一定的經(jīng)濟基礎(chǔ)、文化層次，對購買物業(yè)有一定的知識和經(jīng)驗，因此才真正明白所要購買物業(yè)的價值。 由此，能夠推斷，在本物業(yè)營銷推廣中，最直接的傳播和宣傳對象將是收入較高的群體。 （2）、動機調(diào)研據(jù)調(diào)查統(tǒng)計，自用型購買占86.7 %，投資性購買僅占8 %，這同樣講明市場中，“享受型”的二次以上置業(yè)者給本物業(yè)的價值阻礙。（3）、面積據(jù)調(diào)查統(tǒng)計，購買面積要緊集中在80-120平方米（其中

8、又以80-100平方米為最多）120-150平方米的僅占市場的8%份額。然而本項目的單套建筑面積的主力戶型多為150平方米左右，市場對本項目的壓力專門大。 （4）、建筑風(fēng)格 從建筑風(fēng)格來看，目前長春市民最易同意的建筑風(fēng)格以歐陸風(fēng)格、中式、美式及現(xiàn)代風(fēng)格為主。 在購買過程中對現(xiàn)代、流暢、明快的建筑立面和造型較為感興趣。 2-2、消費者對個體產(chǎn)品的要求購買者市場對個體物業(yè)的要求，直接反映出他們對所購買物業(yè)的理想素養(yǎng)，因此，我司們將它獨立放入一個小節(jié)來研究。1、戶型從購買者理想的購買物業(yè)來看，近8成選擇兩房兩廳、三房兩廳的住宅物業(yè)。2、景觀購買者對小區(qū)環(huán)境設(shè)施要求較高，除新穎、精巧外，還必須有深刻的

9、文化內(nèi)涵。3、裝修從購房者所理想的交樓裝修標(biāo)準(zhǔn)，以毛坯房和簡單裝修為主，占總比例的76%。4、戶型結(jié)構(gòu)及面積比例A、兩房單位（二房二廳一衛(wèi)）衛(wèi)生間：一個，面積為5平方米左右臥 室：兩間，面積各為12-20平方米左右客 廳：20-30平方米左右餐 廳：面積10平方米左右一至兩個陽臺B、三房單位：衛(wèi)生間：兩個，單位面積為3.5-7平方米左右臥 室：三間，面積各為10-25平方米左右客 廳：面積為25-35平方米左右餐 廳：面積為10平方米左右二個陽臺：C、四房單位：衛(wèi)生間：兩個，面積為3.5-7平方米左右臥房：四間（含一個工人房），面積各為7-25平方米左右客廳：面積為30-40平方米左右餐廳：面

10、積為10平方米左右二個陽臺：D、錯層單位臥房：房間數(shù)為4-5個（含一個工人房），面積各為7-25平方米左右衛(wèi)生間：兩個，面積各為3.5-7平方米左右客廳：面積為30-40平方米左右餐廳：面積為15平方米左右二個陽臺總結(jié)：受訪問者對小區(qū)內(nèi)部環(huán)境設(shè)施要求完善，外部景觀明暢，生活配套設(shè)施完善。從交樓裝修標(biāo)準(zhǔn)來看，毛壞房和一般裝修是受訪問者認(rèn)為開發(fā)商交樓標(biāo)準(zhǔn)的理想標(biāo)準(zhǔn)。從戶型結(jié)構(gòu)來看，受訪問者喜愛的房屋結(jié)構(gòu)在二房二廳、三房二廳、四房二廳，面積在100-150平方米之間，占近市場的五成。1-3、對項目的綜合素養(yǎng)調(diào)研1、物業(yè)治理調(diào)查顯示，大多數(shù)受訪者對物治理的認(rèn)識相對較淺，希望本地有名的物業(yè)公司來治理。此

11、外，目前外地聞名品牌物業(yè)治理公司在長春還沒有相應(yīng)的知名度，使受訪者缺少對物業(yè)公司的了解，也是導(dǎo)致受訪者偏向開發(fā)公司自己治理和本地其他治理公司的緣故。2、項目居住環(huán)境從潛在購買者對項目地區(qū)域的居住環(huán)境評價來看，感到一般和不中意的有五成，感到中意及專門中意的只有近二成左右。3、區(qū)域進展前景從市場調(diào)查研究顯示，對本項目區(qū)域的進展前景感到中意和一般的有五成，感到不中意的近一成，這講明潛在消費者對本項目區(qū)域的進展前景看好。4、周邊生活配套從市場調(diào)查研究顯示，受訪者對本項目地區(qū)域內(nèi)的生活配套設(shè)施感到中意和一般的僅占三成，不中意和專門不中意的占五成。5、市政配套市場調(diào)查研究顯示，受訪問者對本項目區(qū)域的市政配

12、套設(shè)施感到不中意的占二成，感到中意和一般的僅占五成。6、區(qū)域環(huán)境從市場調(diào)查研究顯示，受訪問者對本項目地的區(qū)域環(huán)境感到不中意的占二成，感到中意和一般的占將近五成。總結(jié)：綜合上述統(tǒng)計，消費市場對本項目地的認(rèn)可程度為一般占總比例的35%，對本項目的綜合環(huán)境中意的占15%，對本項目的綜合素養(yǎng)不中意的達34%，通過對上述的市場調(diào)查研究，本項目將面對市場的嚴(yán)峻壓力，那么本項目在營銷推廣中應(yīng)積極改善小區(qū)環(huán)境及外部環(huán)境，還要積極與政府協(xié)商，盡量改善本項目地市政配套設(shè)施。2-4、消費能力調(diào)研1、資金來源從購買資金要緊來源來看，所調(diào)研的購買群體以儲蓄資金、投資收益為主（所占的比例均在三成左右），可見其購買資金的趨

13、向。2、總價承受能力潛在消費對象對所購物業(yè)的承受能力差不多上在20萬以下，占調(diào)研對象（長春較高收入階層）的69%，20-55萬之間的占市場的29%，55萬以上的占2%。3、付款方式此次調(diào)研的對象為私營業(yè)主、企業(yè)高級治理、高技術(shù)人員以及政府公務(wù)員，這些對象差不多上是長春市的高收入者，付款方式也因人而異，所選擇的付款方式的比例也相近。從一次性付款占27%的比例看來，假如能改變此類消費者的消費觀點，其將是我們的潛在客戶。這將是我們營銷和廣告推廣的重心。4、按揭付款的首付從潛在消費對象的購買資金預(yù)算來看，有五成以上的潛在目標(biāo)客戶群體選擇的首期款在5-10萬之間。5、月供款此次調(diào)研的對象為有固定收入的政

14、府公務(wù)員、企事業(yè)單位的高層治理人員和高技術(shù)人員，還有一定比例的個體業(yè)主。從調(diào)查數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，月供款差不多操縱在2000元以下。6、總結(jié)購買者對其可能的購買行為持如下看法：（1）、物業(yè)的購買資金將要緊來源于投資收益和家庭儲蓄，它們?yōu)橘徺I者要緊的資金來源；（2）、受訪者有三成左右的客戶選擇按揭購房，我們項目的單套房款總額較大，單套房貸款額度也相對較大，其總價承受能力將在35萬至100萬元之間，首期款則在6-20萬元之間，這就界定了項目在上市銷售時，應(yīng)盡量提供八成左右的銀行按揭貸款和其它靈活的付款方式。（3）、從按揭年限來考慮。本項目普遍戶型按揭款達50萬左右，盡管購買者大多數(shù)為有固定高收入者和私營

15、業(yè)主，但為減少購買者的壓力，應(yīng)盡可能提供較長時刻的貸款年限。2-5、消費者的差不多情況（1）、職業(yè)從職業(yè)分布上分析，購買群體為具有較高收入的私營業(yè)主、政府公務(wù)員、企事業(yè)單位的高級治理人員和技術(shù)人員，由此分析可知，對高價位的本項目有一定的市場支持。 2、年級（年齡段）從年齡上分析，潛在消費群要緊以中青年為主，集中在25-45歲那個年齡段，占了調(diào)查對象的九成以上，其中25-35歲年齡段的最多，占近總體調(diào)查對象的七成。3、家庭人口從潛在消費群體目前現(xiàn)有的家庭成員數(shù)量上分析，三口之家占了調(diào)查對象的五成（51%），因此，產(chǎn)品設(shè)計應(yīng)重點考慮此類家庭對購買居住物業(yè)決策的阻礙。例如外觀、傳播口號、消費品設(shè)置等。 4、文化程度從文化程度上分析，中專至本科的購買群體是主力，由此可見，購買群體的文化教育程度較高，對營銷傳播的信息需要有一定文化涵養(yǎng)，同時，按他們適應(yīng)同意的媒體進行傳播。2-6、消費群體的總體特征綜合以上分析，總結(jié)出消費群體的總體特征為：1、年齡為30-50歲；2、家庭收入比較穩(wěn)定的、有較好經(jīng)濟基礎(chǔ)的企業(yè)治理者、經(jīng)營規(guī)模較大的個體私營業(yè)主、政府公務(wù)員、高級技術(shù)人員等；3、以銀行按揭方式購房的比例將在七成左右；4、對當(dāng)前居住的物業(yè)位置、結(jié)構(gòu)、外