王利明：論物權法中車庫的歸屬及相關法律問題

1、王利明：論物權法中車庫的歸屬及相關法律問題 【摘要】 車庫的的歸屬是建筑筑物區(qū)分所有有中的一項具具體制度，該該制度的設計計不僅關系到到廣大城市居居民的權益保保護，也關系系到整個小區(qū)區(qū)的和諧。在在現(xiàn)有的各種種解決方案之之中，物權權法(草案) 的設計計雖然仍存在在著缺陷，但但相比較而言言，是更合理理的制度設計計，因而應當當在物權法中中繼續(xù)予以堅堅持。 【關鍵詞】車庫庫的歸屬；建建筑物區(qū)分所所有；物權法法草案 所謂車庫，指隸隸屬于整個小小區(qū)，具有獨獨立的空間、以以存放車輛為為目的附屬建建筑物。隨著著人們生活水水平的提高，城城市化的快速速發(fā)展，私家家車的保有量量也越來越多多，作為業(yè)主主的代步工具具的存

2、放地點點，車庫的輔輔助功能也越越來越重要。車車庫和停車位位與居住環(huán)境境、生活條件件越來越密切切，成為現(xiàn)代代城市人們生生活質量提高高不可或缺的的重要部分。同同時，傳統(tǒng)物物權法只注重重業(yè)主的建筑筑區(qū)分的歸屬屬問題，而車車庫、車位一一直是法律所所忽視的冷角角，導致實踐踐中出現(xiàn)了很很多問題，引引發(fā)諸多爭議議。所以，在在現(xiàn)代區(qū)分所所有權制度中中，在理論上上對車庫的歸歸屬作出合理理的界定也就就成為迫切需需要。本文擬擬對此談一些些粗淺的看法法。一、車庫的歸屬屬為什么需要要界定車庫不同于車位位，一方面，車車庫本身是建建筑物，具有有建筑物的一一般特點，車車庫一般具有有四至的封閉閉空間，其不不同于一般的的停車場的

3、車車位；另一方方面，與小區(qū)區(qū)在路邊、空空地設置的露露天停車位不不同，車庫不不是利用土地地使用權的地地表而興建的的，所以物物權法(草案案) 只是是規(guī)定了車庫庫的概念，而而沒有規(guī)定車車位。故本文文所討論的車車庫的歸屬，僅僅僅限于建筑筑物區(qū)分所有有制度中的車車庫，那種不不屬于整個小小區(qū)的地下停停車場、地面面有償停車位位等不屬于本本文所要探討討的范疇。建筑物區(qū)分所有有制度中的車車庫，是服務務于全體業(yè)主主的建筑區(qū)分分所有權的重重要設施。車車庫雖然不是是區(qū)分所有權權專有部分，但但專有部分離離開了它就難難以發(fā)揮其功功能，車庫也也因為區(qū)分所所有的存在獲獲得了自己存存在的價值。因因為在小區(qū)中中，商品房需需要有小

4、區(qū)車車庫的配套，通通常配套越全全，商品房的的市場吸引力力就越大，價價格也可能就就越高，所以以小區(qū)車庫與與建筑物區(qū)分分所有權是密密不可分的。由由于車庫是整整個小區(qū)的有有機組成部分分，是建筑物物區(qū)分所有制制度中的重要要財產(chǎn)，因而而討論業(yè)主的的權益必須討討論車庫。 車庫又常常被稱稱為地下車庫庫，嚴格地說說，此種表述述并不是準確確的法律語言言，因為在小小區(qū)內，車庫庫可以分為地地下車庫與地地上車庫。如如果開發(fā)商獨獨立興建地上上車庫，既可可能是開發(fā)商商獨立興建的的建筑物，又又可能是在業(yè)業(yè)主共有土地地之上建造的的，所以其歸歸屬就有可能能在法律上確確定為開發(fā)商商或者業(yè)主共共有。從這一一點 而言，地地上車庫有別

5、別于地下車庫庫。就地下車車庫而言，因因其不是作為為區(qū)分所有的的建筑物的附附屬設施興建建的，它既不不是在開發(fā)商商的土地上建建造的，也不不能說完全就就是在業(yè)主共共有的土地使使用權上興建建的，因而其其歸屬常引發(fā)發(fā)爭議，有必必要在物權法法中作出規(guī)定定。當然，從從嚴格意義上上講，需要界界定歸屬的車車庫主要是指指地下車庫，但但不僅僅限于于地下車庫，因因為在有些建建筑物內，地地上一層或者者二層也可能能興建車庫，這這也涉及到其其歸屬問題。就就地下車庫而而言，主要是是利用地下空空間而興建的的，所以不能能簡單地說車車庫的所有權權歸屬于業(yè)主主或者開發(fā)商商。尤其應當當看到，車庫庫本身四周是是封閉的，其其可以通過登登記

6、表彰權利利的范圍，而而車位很難通通過登記表彰彰其四至范圍圍，所以無法法成為單獨的的所有權的客客體。盡管車車位具有一定定的價值，但但是在地表上上的車位不能能獨立于土地地，一般很難難成為獨立所所有權的客體體。由于車庫本身并并不能成為物物權法(草案案) 第772條所稱的的建筑物區(qū)分分所有中的專專有部分，因因而任何沒有有購買商品房房而僅僅購買買了車庫的人人并不能成為為小區(qū)內的業(yè)業(yè)主而當然享享有業(yè)主的各各種權利，但但車庫具有專專有部分所有有權的特點，可可以滿足物權權法中公示制制度的要求。因因為其具有構構造上和使用用上的獨立性性，能夠進行行公示登記。根根據(jù)學者的觀觀點，判斷構構造上與利用用上的獨立性性，應

7、從區(qū)分分境界的明確確性、遮斷性性、通行的直直接性、專用用設備之存在在及共用設備備不存在等方方面予以判定定1。一一般來說，由由于單純的空空間不具有遮遮閉性，很難難作為單獨所所有權的客體體。一定的空空間必須能夠夠以墻壁作間間隔等隔開，使使一定的空間間具有遮閉性性，才能使被被隔開的空間間具有構造上上的特定性和和獨立性，從從而為某人獨獨立地、排他他地支配。就就車庫來說，其其在建筑物內內形成了一定定空間，但車車庫四周的范范圍是明確的的，且具有獨獨立的出入口口，所以已經(jīng)經(jīng)成為與住房房相區(qū)別的、獨獨立的特定物物，因而可以以作為獨立的的財產(chǎn)。誠然然，在停車場場內也可能設設置為整個建建筑物所使用用的各種管線線、

8、電表等，但但這并不能否否認車庫在構構造上和利用用上的獨立性性。因為這些些設備在停車車場中僅占據(jù)據(jù)了極小的空空間，放置這這些東西并不不妨礙停車場場發(fā)揮作用，不不能以此否認認其利用上的的獨立性。所所以車庫可以以與其上面樓樓層分開而成成為單獨所有有權的客體，也也可以作為獨獨立的財產(chǎn)并并成為單獨的的交易客體。（有有學者認為，出出賣人如果沒沒有單就車庫庫取得商品房房預售許可，是是不能夠銷售售車庫的。(崔建遠. 小區(qū)車庫的的歸屬論EEB /OLL .htttp： / /wwww. civvillaww. comm. cn /weizzhang/defauult. aasp? iid = 224820. )

9、但筆者者認為，不能能僅以商品房房預售許可來來限制車庫的的銷售。）車庫雖然可以成成為獨立的所所有權，但是是，迄今為止止，我國現(xiàn)行行立法并沒有有對此作出規(guī)規(guī)定，只有一一些行政規(guī)章章和一些規(guī)范范性文件涉及及到有關車庫庫的產(chǎn)權確認認問題。例如如， 19994年深圳圳市房屋建筑筑面積計算細細則規(guī)定：“不能分攤的的公共面積是是前款所列之之外，建筑報報建時未計入入容積率的公公共面積和有有關文件規(guī)定定不進行分攤攤的公共面積積，包括機動動車庫、非機機動車庫、消消防避難層、地地下室、半地地下室、設備備用房、梁底底標高不高于于2米的架空空結構轉換層層和架空作為為社會公眾休休憩或交通的的場所等?！钡歉鞯赜杏嘘P車庫的

10、規(guī)規(guī)定不統(tǒng)一，并并且確定的標標準有很大的的差異，導致致了現(xiàn)實中出出現(xiàn)了更多的的糾紛。大量量有關車庫歸歸屬的問題找找不到具體的的法律規(guī)定，尤尤其隨著我國國經(jīng)濟生活的的提高，車輛輛保有量不斷斷增加，車庫庫涉及到公民民基本的財產(chǎn)產(chǎn)權利，不宜宜由行政法規(guī)規(guī)來確定，法法院在判案中中也不宜以行行政法規(guī)處理理有關車庫的的產(chǎn)權歸屬爭爭議。在我國現(xiàn)行行法律并沒有有對車庫歸屬屬作出明確規(guī)規(guī)定的情況下下，一些學者者根據(jù)土地使使用權的權屬屬標準、空間間利用權等標標準來確定車車庫的歸屬的的方案，這些些方案是否可可行，筆者有有將在下文中中進行探討。 (一)是否否可以根據(jù)土土地使用權屬屬確定車庫歸歸屬? 無論是地下下車庫還

11、是地地上車庫都與與土地使用權權權屬具有當當然聯(lián)系，在在車庫發(fā)生權權屬爭議的情情況下，是否否可以通過土土地使用權的的權屬狀況確確定車庫的權權屬狀況? 有學者認為為，土地使用用權在訂立房房屋買賣合同同時就已經(jīng)確確定，一旦業(yè)業(yè)主購買了專專有部分，按按照地隨房走走的原則，房房屋所占的土土地使用權，相相應地已經(jīng)移移轉給業(yè)主，據(jù)據(jù)此，許多學學者認為，車車位也應當確確定為業(yè)主所所有2。此此種觀點是不不無道理的。 但筆者認為為，不能簡單單地通過此種種方式確認車車庫的歸屬。因因為一方面，在在商品房全部部銷售完畢之之后，土地使使用權已計入入各個業(yè)主的的權屬之中，但但是考慮到車車庫主要利用用地下空間建建造，且開發(fā)發(fā)

12、商也需要專專門的投資，所所以不能認為為業(yè)主享有了了土地使用權權就當然享有有車庫的所有有權；另一方方面，車庫本本身不是在屬屬于開發(fā)商的的土地之上興興建的，開發(fā)發(fā)商也不能根根據(jù)其享有地地下空間權而而主張對地下下車庫的使用用權。 在此，我們們必須將車庫庫與綠地、道道路等的歸屬屬區(qū)別對待。一一方面，車位位通常是在小小區(qū)的通用道道路上劃定建建造的。由于于這些共同道道路和空地已已經(jīng)歸屬于業(yè)業(yè)主共有，而而車位的歸屬屬也應當是隨隨著土地使用用權而確定的的，一旦開發(fā)發(fā)商在出售房房屋之后，綠綠地就應當作作為共有部分分由業(yè)主共有有，同時，維維護綠地的費費用也應當作作為公攤費用用由全體業(yè)主主承擔。但是是，車庫所占占用

13、的土地使使用權，并不不能當然認為為都屬于業(yè)主主。在我國，盡盡管空間利用用是包含在土土地使用權之之中，但是其其又是按規(guī)劃劃來確定的，因因而土地使用用權又可以分分為地上的空空間利用權或或地下的空間間利用權。業(yè)業(yè)主購買了專專有部分之后后，實際上已已經(jīng)擁有了地地上的空間利利用權或地表表的空間利用用權，而地下下的空間利用用權要根據(jù)規(guī)規(guī)劃來界定。對對地下空間利利用權所占的的土地使用權權，既不能說說都歸屬于開開發(fā)商，也不不能說都歸屬屬于業(yè)主，車車庫在使用上上和構造上的的獨立性更強強，盡管開發(fā)發(fā)商在建造房房屋時應當建建造車庫，但但車庫如何修修建、投資大大小等開發(fā)商商都是可以自自主決定的，它它處于權利不不確定的

14、狀態(tài)態(tài)，這就需要要約定來重新新確定歸屬。由由于綠地、道道路已經(jīng)記錄錄到房屋所依依附的土地之之中，因此在在出售商品房房之后就已經(jīng)經(jīng)轉化為全體體業(yè)主共有，服服務于公共目目的，成為小小區(qū)整體環(huán)境境的一部分。但但是車庫并沒沒有因此自動動記錄到土地地使用權之中中，車庫的專專有性也比較較突出，它是是獨立使用的的對象，不是是小區(qū)公用的的公共設施。所所以，也不能能簡單地認為為既然綠地歸歸屬于業(yè)主共共有，那么，車車庫也當然地地歸業(yè)主共有有。 (二)是否否可以根據(jù)投投資狀況來確確定車庫的歸歸屬? 從物權法的的角度來看，在在產(chǎn)權發(fā)生爭爭議之后，應應當根據(jù)“誰投資、誰誰受益”的原則來確確定產(chǎn)權的歸歸屬，但是就就車庫歸

15、屬而而言，不能簡簡單根據(jù)投資資來確定歸屬屬。誠然，地地下車庫的興興建，開發(fā)商商需要作出一一定的投資，而而且此種投資資是比較大的的，開發(fā)商甚甚至要承擔一一定的投資風風險，我們也也只能說開發(fā)發(fā)商可以主張張車庫的產(chǎn)權權，但這并不不意味著開發(fā)發(fā)商當然地享享有車庫的產(chǎn)產(chǎn)權。因為一一方面，盡管管開發(fā)商作出出了投資，甚甚至是巨大的的投資，也并并不排除開發(fā)發(fā)商將這些投投資攤入到售售房成本中，最最終由消費者者承擔，比如如，車庫已經(jīng)經(jīng)計入到公攤攤面積，已經(jīng)經(jīng)成為業(yè)主全全體共有財產(chǎn)產(chǎn)，在就車庫庫的歸屬發(fā)生生爭議的情況況下，開發(fā)商商事后很難證證明他已經(jīng)作作出了投資，并并且此種投資資沒有攤入到到售房成本中中，法院也不不

16、能夠僅僅依依據(jù)開發(fā)商的的一面之詞作作出判決；另另一方面，盡盡管開發(fā)商對對車庫的興建建需要投資，但但車庫與土地地使用權、地地上空間隔離離開來，必須須利用地下空空間才能夠修修建車庫，從從這個意義上上說，地下車車庫權利不是是開發(fā)商單獨獨投資決定產(chǎn)產(chǎn)權的問題。 業(yè)主是否對對車庫的興建建作出了投資資并享有所有有權? 毫無無疑問，車庫庫的投資如已已經(jīng)攤入到售售房成本中，可可以認為，業(yè)業(yè)主就是投資資者，業(yè)主當當然對車庫享享有所有權。但但是，在業(yè)主主沒有證據(jù)證證明車庫投資資成本被攤入入到售房成本本中的情況下下，不能認為為業(yè)主購買建建筑物區(qū)分所所有的專有部部分，就已經(jīng)經(jīng)對車庫作出出了投資，因因為，業(yè)主與與開發(fā)商

17、在房房屋銷售合同同中約定出售售的是成套的的商品房及其其組成部分。開開發(fā)商通常在在銷售商品房房過程中，并并沒有將車庫庫作為商品房房的附屬設施施一并銷售。 (三)是否否可以根據(jù)空空間利用權來來確定車庫的的歸屬? 所謂空間利利用權，也稱稱為空間權，是是指對于地上上和地下空間間依法進行利利用的權利?？湛臻g權既包括括了對他人土土地上下空間間的利用，也也包括了對于于自己土地上上下的空間利利用的權利，毫毫無疑問，對對于地下車庫庫而言，必須須利用地下空空間才能夠興興建，沒有地地下空間，也也就不可能形形成地下車庫庫。據(jù)此，有有學者認為，當當商品房已經(jīng)經(jīng)銷售之后，土土地使用權已已經(jīng)屬于全體體業(yè)主共有，開開發(fā)商利用

18、地地下的空間權權興建了車庫庫，車庫應屬屬于開發(fā)商所所有。筆者認認為，此種觀觀點是值得商商榷的。因為為，空間權目目前在我國法法律上還沒有有成為獨立的的物權，其與與土地使用權權不可分割，不不能說空間權權完全屬于開開發(fā)商所有。即即使根據(jù)規(guī)劃劃，開發(fā)商可可以利用地下下空間進行開開發(fā)修建車庫庫，但規(guī)劃所所確定的空間間并非完全歸歸屬于開發(fā)商商。當然，就就車庫而言，開開發(fā)商對它進進行了單獨的的投資，其又又與開發(fā)商的的權益不可分分割，這也是是要單獨確定定車庫權屬的的原因。 (四)是否否可以根據(jù)主主物和從物理理論來確定車車庫的歸屬? 所謂從物是是指在經(jīng)濟功功能上服務于于主物并且與與主物不可分分離的物。如如果將車

19、庫、車車位定位為建建筑物的從物物，那么，依依據(jù)主物與從從物的一般原原理，車庫、車車位的所有權權當然地依據(jù)據(jù)建筑物的所所有權的移轉轉而轉移。如如果商品房已已經(jīng)全部銷售售給業(yè)主，則則可以推定為為全體業(yè)主共共有。但事實實上，車庫通通常都是單獨獨 銷售的，且且沒有計入到到公攤面積；而且從法律律上說，它并并不完全等同同于從物，因因為建筑物離離開了車庫就就無法使用。雖雖然車庫不是是專有部分，但但是它又與區(qū)區(qū)分所有建筑筑物有著密切切的聯(lián)系。因因為一方面，車車庫是在建筑筑物內建造的的，主要是為為全體業(yè)主使使用的財產(chǎn)；另一方面，它它又要服務于于區(qū)分所有客客體使用價值值的發(fā)揮。所所以，我們也也不能夠在討討論區(qū)分所

20、有有時忽視車庫庫的歸屬問題題。 車庫在法律律上也不能成成為建筑物區(qū)區(qū)分所有的重重要成分。在在德國物權法法中，存在著著物的重要成成分的概念(wesenntlichhe Besstandtteile) ，但判斷斷重要成分的的標準為兩個個物之間的關關系密切，如如果分開，將將使得一個物物喪失其效用用3。顯顯然，這對車車庫是不適用用的，因為車車庫可以獨立立于專有部分分存在，即使使業(yè)主沒有車車庫，也不能能說業(yè)主就不不能對建筑物物進行利用了了。在現(xiàn)實中中，并不是所所有的小區(qū)所所建的車庫與與建筑物區(qū)分分所有的數(shù)額額等同，甚至至有的整個小小區(qū)沒有修建建車庫。所以以，不能將車車庫視為業(yè)主主的區(qū)分所有有建筑物的組組

21、成部分。 總之，筆者者認為，在確確定車庫歸屬屬時，如果法法律沒有對車車庫產(chǎn)權作出出規(guī)定，不能能簡單地依據(jù)據(jù)本權確定車車庫的產(chǎn)權歸歸屬，嚴格地地說，車庫作作為一項重要要的產(chǎn)權，其其歸屬應當由由物權法解決決。在沒有規(guī)規(guī)定的情況下下，任何單方方面的標準都都無法令人信信服地解決車車庫的產(chǎn)權問問題，在此必必須要考慮到到各種因素，包包括土地使用用權的歸屬、投投資、空間使使用權的歸屬屬、當事人之之間的特別約約定等，在個個案中確定車車庫的歸屬。尤尤其是應當尊尊重當事人的的合意，給當當事人之間的的意思自治留留下空間。 二、對于界界定車庫歸屬屬的各種觀點點的評述 在物權法起起草過程中，關關于車庫的歸歸屬，存在著著

22、較為激烈的的爭論。主要要存在以下幾幾種看法： (一)業(yè)主主所有說 業(yè)主所有說說又分為兩種種觀點：一種種觀點認為，車車庫應歸業(yè)主主共有。因為為既然業(yè)主對對于所購房屋屋擁有專有所所有權，也就就對車庫擁有有共有部分持持分權，而不不需要另行支支付購買或使使用小區(qū)車庫庫的費用。開開發(fā)商將車庫庫作為專有部部分單獨出售售或出租，有有明顯地任意意變更土地用用途之嫌疑，也也嚴重侵犯了了小區(qū)業(yè)主的的權利4。只有將車車庫作為業(yè)主主的共同共有有財產(chǎn)而不是是單獨所有，才才能很好地解解釋為什么車車庫的使用者者或車庫的所所有者都要遵遵守小區(qū)的管管理規(guī)約，而而不能隨意改改變其用途，而而如果作為業(yè)業(yè)主的獨立財財產(chǎn)的所有權權人，

23、其可以以改變車庫的的用途；但如如果這樣，將將不利于小區(qū)區(qū)的穩(wěn)定發(fā)展展；而且，因因為車庫已經(jīng)經(jīng)計入了所有有購房者的成成本，不能因因為個別業(yè)主主支出了一些些費用而取得得車庫的所有有權。（19994年9月月15 日深深圳市房屋建建筑面積計算算細則規(guī)定定：“不能分攤的的公共面積是是前款所列之之外，建筑報報建時未計入入容積率的公公共面積和有有關文件規(guī)定定不進行分攤攤的公共面積積，包括機動動車庫、非機機動車庫、消消防避難層、地地下室、半地地下室，設備備用房、梁底底標高不高于于2米的架空空結構轉換層層和架空作為為社會公眾休休憩或交通的的場所等。”）另一種觀觀點認為，車車庫是作為業(yè)業(yè)主的建筑物物區(qū)分所有權權的

24、內容，其其附屬于整個個業(yè)主的專用用部分的所有有權而存在，開開發(fā)商銷售房房屋應當為業(yè)業(yè)主提供停車車場所。所以以，關于車庫庫的歸屬不能能通過約定而而必須通過法法律規(guī)定歸業(yè)業(yè)主所有。如如前所述，如如果業(yè)主能證證明，車庫的的興建費用已已經(jīng)攤入了商商品房成本，那那么可以認為為，車庫屬于于全體業(yè)主所所有。但如果果無法證明車車庫興建費用用已經(jīng)攤入到到商品房成本本中，則不能能認為共有或或者單獨所有有。車庫本身身不是區(qū)分所所有權的專有有部分。如果果將車庫定位位為建筑物的的重要成分5，車庫庫既然不屬于于專有部分的的所有權，在在銷售合同中中沒有記錄到到專有部分使使用權進行銷銷售，那么就就不能認為車車庫歸于業(yè)主主所有

25、。另一一方面，車庫庫也不能認為為是業(yè)主共有有。畢竟對地地下車庫的修修建，要利用用地下空間進進行投資才能能夠建成。開開發(fā)商在建造造之后，如果果沒有在合同同中明確地保保留權屬，業(yè)業(yè)主不能僅僅僅根據(jù)其購買買的商品房，或或者根據(jù)土地地使用權已經(jīng)經(jīng)計入到其權權屬中，來主主張車庫的所所有權。 對車庫的歸歸屬也不能根根據(jù)公攤面積積來確定。有有一種觀點認認為，有關車車庫的歸屬不不需要通過明明確的約定來來解決，完全全可以根據(jù)其其面積是否已已經(jīng)納入到公公攤面積來進進行確定。（在在物權法征求求意見的過程程中，許多學學者都持此種種觀點。(鄧鄧光達. 論論物權法草案案對綠地和車車庫權利歸屬屬制度安排的的缺陷EBB /O

26、L . htttp： / /wwww. laww - liib. coom / llw / llw_vieew. assp? noo = 39987. )）從實踐來來看，許多法法院在確定車車庫歸屬時，首首先根據(jù)規(guī)劃劃設計、批文文、土地出讓讓協(xié)議及測繪繪部門的相關關文件來確定定爭議部分的的權屬。如果果相關文件沒沒有明確爭議議部分的權屬屬關系，則應應當根據(jù)公攤攤面積來確定定。就車庫來來說，如果車車庫的車位面面積已經(jīng)計入入公攤面積，則則應為業(yè)主共共有；如果沒沒有計入公攤攤面積，則應應歸建設單位位所有。筆者者認為，這種種觀點雖然具具有一定的道道理，而且操操作起來也比比較簡便，但但在法律上仍仍然是值得商

27、商榷的。因為為公攤的前提提是確定了共共有部分，而而車庫的產(chǎn)權權歸屬本身待待定，不能依依據(jù)行政規(guī)章章簡單地劃入入到公攤面積積之中。如果果房屋銷售合合同中沒有將將車庫納入到到公攤面積，也也并不意味著著開發(fā)商就保保留了車庫的的所有權，開開發(fā)商也可能能將車庫贈與與給某些業(yè)主主進行促銷，也也不排除將車車庫納入到銷銷售的房屋的的售價之中。所所以，不能簡簡單地從公攤攤面積的情況況來確定車庫庫的歸屬。 (二)開發(fā)發(fā)商所有說 此種觀點認認為，小區(qū)業(yè)業(yè)主分攤的是是國有土地使使用權，分攤攤面積僅僅限限于地表的使使用權，而地地下車庫是利利用該土地的的地下空間而而建造的，且且是開發(fā)商投投資建造的，理理所當然應當當歸開發(fā)

28、商所所有。（許多多開發(fā)商都持持此種觀點。(物權法草案案未解難題：車庫的歸屬屬EB /OL . httpp： / /www. nen. com. cn. )）筆者認為為，雖然開發(fā)發(fā)商對車庫的的修建要做出出一定的投資資，但也不能能簡單地認為為地下空間都都屬于開發(fā)商商，車庫也不不能簡單地歸歸屬于開發(fā)商商所有。因為為，一方面，由由于我國目前前還沒有承認認獨立的空間間利用權，空空間的利用是是根據(jù)規(guī)劃來來確定的，并并且是依附于于土地使用權權，開發(fā)商不不能以他享有有獨立的地下下空間利用權權來主張他對對車庫享有單單獨的所有權權。即使根據(jù)據(jù)規(guī)劃，開發(fā)發(fā)商可以利用用地下空間進進行開發(fā)修建建車庫，但規(guī)規(guī)劃所確定的的

29、空間并非完完全歸屬于開開發(fā)商6；另一方面面，車庫的情情況比較特殊殊。開發(fā)商是是單獨投資興興建還是簡單單地利用人防防工事作為車車庫? 情況況比較復雜，所所以需要在房房屋銷售合同同中對此進行行約定。即使使是開發(fā)商投投資的，在法法律上也需要要判斷是不是是已經(jīng)轉讓給給業(yè)主，比如如開發(fā)商為了了促銷，將車車庫中車位搭搭售或者直接接贈與給買受受人。如果合合同中沒有約約定車庫的歸歸屬，可以推推定開發(fā)商沒沒有對車庫進進行投資，或或者即使已經(jīng)經(jīng)投資但是放放棄了權利，那那么應當將此此部分的所有有權推定為業(yè)業(yè)主所有。還還要看到，實實踐中因為車車庫的歸屬問問題非常復雜雜，法律無法法考慮到現(xiàn)實實中紛繁復雜雜的情況作出出一

30、刀切的統(tǒng)統(tǒng)一規(guī)定。因因為車庫的建建筑質量不等等，面積大小小有差異，資資金投入有別別。事實上，實實踐中，引發(fā)發(fā)的很多糾紛紛都是權屬不不明的問題，業(yè)業(yè)主無法證明明開發(fā)商是否否已經(jīng)將其納納入到商品房房成本中。僅僅僅憑開發(fā)商商的一面之詞詞，也無法斷斷定它沒有被被計入商品房房的建設成本本。針對實踐踐中存在諸多多車庫的歸屬屬不明的問題題，法院也無無法判斷。此此種問題的解解決如果僅僅僅依靠物權法法作出統(tǒng)一的的判斷，可能能過于簡單化化，無論是歸歸屬于業(yè)主或或者開發(fā)商一一方所有，有有可能對一方方嚴重不公，將將會引發(fā)更大大的糾紛。 (三)國家家所有說 此種觀點認認為，地下車車庫屬于地下下人防工程，根根據(jù)人民防防空

31、法的有有關規(guī)定的精精神，應當推推定為國家所所有。北京市市房屋土地管管理局、北京京市人民防空空辦公室19998年頒布布的關于加加強居住小區(qū)區(qū)內人防工程程使用管理的的補充通知第第2條指出：“人防國有資資產(chǎn)是國防資資產(chǎn)的組成部部分，未開發(fā)發(fā)使用的不交交納物業(yè)管理理費。開發(fā)使使用的人防工工程，由使用用人交納物業(yè)業(yè)管理費。使使用人須承擔擔產(chǎn)權人應交交的物業(yè)管理理費，并在人人防工程使用用協(xié)議和物業(yè)業(yè)管理委托合合同中注明?！?筆者認為，車車庫也不能簡簡單地等同于于地下人防工工事并據(jù)此認認為車庫屬于于國家所有。所所謂人防工程程，全稱為人人民防空工程程，根據(jù)人人民防空法第第18條的規(guī)規(guī)定，人民防防空工程是指指為

32、保障戰(zhàn)時時人員與物資資掩蔽、人民民防空指揮、醫(yī)醫(yī)療救護等而而單獨修建的的地下防護建建筑，以及結結合地面建筑筑修建的戰(zhàn)時時可用于防空空的地下室。在在我國，對人人防工程實行行多元投資，即即不僅僅由國國家興建，而而且在城市商商品房開發(fā)當當中也要求城城市商品房開開發(fā)商為了國國防利益和國國家安全應修修建一定的地地下防空工事事。因此，隨隨著城市商品品房的發(fā)展，我我國的人防工工程建設發(fā)展展迅速，人防防工程投資建建設主體已由由國家作為單單一投資建設設主體發(fā)展成成為多元的投投資建設主體體7。但但是，有關地地下人防工事事的產(chǎn)權問題題又引發(fā)了新新的爭議。這這主要是因為為實踐中大量量的人防工事事不可能是空空閑的，都用

33、用于不同的用用途，有的作作為地下倉庫庫，有的作為為地下停車場場，有的出租租作為經(jīng)營場場所，大量的的實際上是作作為地下車庫庫來使用的。而而作為地下車車庫來使用的的時候，關于于產(chǎn)權的問題題也是不確定定的。有的主主張屬于開發(fā)發(fā)商所有，有有的主張由人人防辦享有所所有權，由開開發(fā)商來經(jīng)營營管理。 筆者認為，首首先應當將車車庫和地下人人防工事分開開，這是兩個個具有聯(lián)系又又具有很多差差異的概念。如如前所述，地地下車庫和人人防工事的內內涵不同。即即使是很多地地下人防工事事用于地下車車庫，但是不不能完全等同同為地下車庫庫，否則將來來開發(fā)商開發(fā)發(fā)的地下車庫庫都等同于人人防工事，其其結果將會導導致地下車庫庫都由人防

34、辦辦來管理維護護，這顯然不不合理，也不不可行。至于于確實是按照照人防規(guī)劃修修建的人防工工程，后來是是用作車庫使使用，也應當當屬于人防工工事。如果要要將人防工程程改變用途，比比如改成車庫庫，也應當經(jīng)經(jīng)過人防部門門的批準。也也就是說，小小區(qū)配建人防防工事在平時時開發(fā)利用過過程中，規(guī)劃劃用途不得改改變，為小區(qū)區(qū)業(yè)主生活提提供服務不得得改變。 即使是將地地下人防工程程作為車庫使使用，車庫是是不是屬于國國家所有? 筆者認為，北北京市政府的的上述規(guī)定是是值得商榷的的。誠然，在在計劃經(jīng)濟時時代，人防工工事的投資主主要來源于國國家，由于是是國家投資興興建，在法律律上應當歸屬屬于國家所有有。即使是國國家企事業(yè)單

35、單位修建的地地下人防工事事，也應當屬屬于國家所有有。但是，隨隨著我國市場場經(jīng)濟的發(fā)展展，人防工程程投資來源已已經(jīng)多元化，并并非單一由國國家投資，在在此情況下，仍仍然認為地下下人防工事歸歸屬于國家所所有顯然是不不妥當?shù)?。理理由是：第一一，人民防防空法并沒沒有明確規(guī)定定所有的地下下人防工事都都屬于國家所所有。人民民防空法第第5條規(guī)定：“國家鼓勵、支支持企業(yè)事業(yè)業(yè)單位組織、社社會團體和個個人，通過多多種途徑，投投資進行人民民防空工程建建設；人民防防空工程平時時由投資者使使用管理，收收益歸投資者者所有?！贝颂幹皇且?guī)規(guī)定了由投資資者使用管理理，收益歸投投資者所有，并并沒有界定人人防工事的所所有權歸屬問問

36、題。相反，在在沒有界定所所有權歸屬的的情況下，應應當認為投資資者就是所有有者，而不能能反過來認為為在沒有明確確規(guī)定歸屬的的情況下就可可以認為屬于于國家所有。這這顯然與人民民防空法的規(guī)規(guī)定是不吻合合的。第二，在在市場經(jīng)濟條條件下，界定定產(chǎn)權最基本本的原則仍然然是投資者享享有產(chǎn)權。對對于商品房小小區(qū)的地下人人防工事，國國家并沒有作作出任何投資資，因此就不不存在在法律律上主張產(chǎn)權權的基礎。投投資人通過投投資依法使自自己的一種財財產(chǎn)形態(tài)物化化為人防工程程這樣一種不不動產(chǎn)財產(chǎn)形形態(tài)，其財產(chǎn)產(chǎn)形態(tài)雖有變變化，但其財財產(chǎn)歸屬性并并未改變88。有人認認為，地下人人防工事是根根據(jù)國有土地地所有權中所所包含的地下

37、下空間權所形形成的。這個個理由也是不不能成立的，因因為在我們國國家，空間權權并沒有成為為一項獨立的的物權，其是是包含在土地地使用權之中中。既然土地地使用權已經(jīng)經(jīng)出讓給開發(fā)發(fā)商，而國家家也沒有單獨獨保留地下空空間的利用權權，所以不能能認為歸屬于于國家所有，除除非政府在簽簽訂土地使用用權出讓合同同之時，國家家明確保留了了地下空間的的使用權。即即便是政府保保留了地下空空間的利用權權，也還需要要投資興建人人防工程，因因此不能僅僅僅因為擁有地地下空間，就就能享有地下下空間權。第第三，如果地地下人防工事事屬于國家所所有，政府應應當承擔管理理和維護的義義務。但是事事實上，對小小區(qū)地下人防防工事的管理理費用并

38、非由由國家承擔，大大量的是由開開發(fā)商或者業(yè)業(yè)主承擔。而而由開發(fā)商或或者業(yè)主承擔擔管理費用而而不享有所有有權，這也是是說不通的。當當然，即使國國家不享有所所有權的情況況下，地下人人防工事不歸歸國家所有，也也不會影響到到國家安全。因因為國家可以以基于公共利利益的需要，對對地下人防工工事進行征收收征用。 (四)約定定歸屬說 此種觀點認認為，對車庫庫的歸屬應當當通過約定來來確定其歸屬屬。物權法法(草案) 采納了此此種觀點，草草案第76條條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內內的綠地、道道路以及物業(yè)業(yè)管理用房，屬屬于業(yè)主共有有，但屬于市市政建設的除除外。會所、車車庫的歸屬，有有約定的，按按照約定；沒沒有約定或者者約定不明

39、確確的，除建設設單位等能夠夠證明其享有有所有權外，屬屬于業(yè)主共有有?！?筆者認為，在在目前現(xiàn)行法法律沒有對車車庫的歸屬作作出明確規(guī)定定的情況下，要要求當事人在在合同中約定定車庫的歸屬屬是必要的。筆筆者贊成物物權法(草案案) 的規(guī)規(guī)定。通過約約定來解決車車庫歸屬問題題，除了上述述理由之外，筆筆者認為，物物權法(草案案) 通過過約定來解決決歸屬還具有有以下幾個方方面的理由： 第一，充分分體現(xiàn)私法自自治原則。私私法領域中奉奉行的基本原原理是自治9。物權權法作為私法法的重要組成成部分，作為為財產(chǎn)歸屬與與利用的基本本法，其也應應遵循自治的的內在要求。由由于財產(chǎn)歸屬屬利用的多元元化，通過私私法自治，才才能

40、夠很好地地協(xié)調各方利利益，實現(xiàn)各各種利益歸屬屬的最大化。因因為只有當事事人才是自身身利益的最佳佳判斷者，法法律不能越俎俎代庖地替當當事人進行選選擇。我國物物權法(草案案) 作出出了對車庫的的歸屬應當根根據(jù)約定來進進行確定，正正是體現(xiàn)了私私法自治的要要求。這有利利于買受人和和開發(fā)商通過過平等協(xié)商來來充分地體現(xiàn)現(xiàn)自身的意志志和利益，也也最有利于爭爭議的解決。在在當事人沒有有在合同中作作出約定的時時候，才可以以推定車庫歸歸屬于業(yè)主。法法律上沒有明明確規(guī)定的話話，表明法律律上沒有作出出預先的判斷斷，實際上留留給雙 方自自己去解決。 第二，符合合市場經(jīng)濟的的內在要求。通通過約定解決決歸屬，實質質上是通過

41、市市場機制解決決糾紛。在市市場經(jīng)濟條件件下，將此問問題交給市場場來解決，通通過交易，在在車庫的歸屬屬上實現(xiàn)各方方利益的最大大化。當然這這里也存在著著一種風險。如如果是一個完完整的競爭市市場，通過市市場機制可以以實現(xiàn)資源的的優(yōu)化配置。但但是如果房屋屋市場是一個個賣方市場，房房屋仍然是供供不應求，在在此情況下，開開發(fā)商有可能能通過格式合合同保留車庫庫的所有權，這這有可能對業(yè)業(yè)主不利。開開發(fā)商都是精精明的商人，他他們訂立合同同都是請了律律師進行了反反復推敲的，所所以，在合同同里面肯定要要規(guī)定有關車車庫的歸屬歸歸開發(fā)商所有有；而且合同同都是格式合合同，業(yè)主都都只能被迫接接受。解決這這個問題，有有待于市

42、場經(jīng)經(jīng)濟進一步發(fā)發(fā)展和完善。在在實踐中，這這個問題很大大程度上是由由房屋買賣市市場決定的，如如果房屋處于于賣方市場，車車位價值就會會升高，即使使將車庫作為為共有財產(chǎn)，也也不一定可以以降低業(yè)主使使用車庫的成成本，因為開開發(fā)商有可能能將車庫納入入房屋的價格格。如果房屋屋處于買方市市場，如果開開發(fā)商開發(fā)的的房子根本賣賣不出去，他他就不可能把把車位的價格格抬得過高，為為了賣掉房子子，他可能會會把車位進行行搭售，也就就是贈送，這這是完全可能能的。所以，在在市場競爭的的情況下，對對于買受人來來說，要獲得得較好的居住住配套環(huán)境，就就要付出合理理的成本和對對價10。 第三，有利利于對車庫有有效利用和管管理。車

43、庫是是一個整體，如如果再區(qū)分各各個車位，簡簡單地歸業(yè)主主所有，也無無法找到一個個合適的標準準，將各個車車位公平地劃劃分給每個業(yè)業(yè)主。在實踐踐中，有些車車庫的價值非非常大，而且且車庫的位置置、大小不同同，相應地價價值也不同。有有的人有車，有有的人沒有車車；有的人車車大，有的人人車小。如果果要歸業(yè)主共共同管理，怎怎么協(xié)調是一一個大問題。在在業(yè)主人數(shù)眾眾多的情況下下，即使通過過業(yè)主委員會會來分配，在在使用管理方方面的效率也也會大大降低低，這勢必也也會引發(fā)諸多多糾紛。 第四，有利利于鼓勵開發(fā)發(fā)商修建車庫庫。多年來，我我國城市建設設忽略了車位位的建設，造造成了目前城城市車位緊張張的狀況，停停車難的問題題

44、非常突出，當當然，這也與與我們汽車市市場發(fā)展太快快有關系。我我們已經(jīng)成為為世界第二大大市場消費國國家，將來還還會進一步發(fā)發(fā)展。這就需需要鼓勵開發(fā)發(fā)商盡可能開開發(fā)更多的車車位，來緩解解目前這種緊緊張的局面。車車庫具有獨立立的使用價值值與交換價值值，其是一種種獨立的財產(chǎn)產(chǎn)，可以進行行轉讓。在停停車難的問題題越來越突出出的情況下，車車庫的價值也也會增長。正正如美國學者者Henryy Hanssmann認認為，如果某某些財產(chǎn)成為為共有物，需需要采取一種種對開發(fā)商形形成強有力的的刺激的機制制， 使其提提供高質量的的房屋產(chǎn)品11。這這就有必要刺刺激投資，使使開發(fā)商從利利益驅動考慮慮為小區(qū)業(yè)主主提供必要的的

45、、合理的車車位。但如果果將車庫規(guī)定定為業(yè)主的共共有財產(chǎn)，那那么，開發(fā)商商就沒有足夠夠的動力來解解決建筑車庫庫。最后，因因為車庫非常常緊張，停車車越來越難，受受損害最大的的還是業(yè)主。 提供約定解解決糾紛首先先是對實踐中中的經(jīng)驗的總總結，從現(xiàn)實實來看，一些些地方性的法法規(guī)規(guī)定以及及實踐中的做做法基本上是是通過當事人人的約定來確確定其歸屬。從從我國的實踐踐情況來看，大大都是按照協(xié)協(xié)議進行轉讓讓，才能進行行登記。如22003年北北京市政府常常委會頒布的的北京市城城市房地產(chǎn)轉轉讓管理辦法法第13條條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉讓讓時，相應的的共用部位、共共用設備的權權利份額一并并轉讓；按照照國家和本市市規(guī)定可以單單

46、獨轉讓的地地下停車庫等等附屬建筑物物、構筑物不不隨同轉讓的的，應當在房房地產(chǎn)轉讓合合同中載明；沒有載明的的，視為一并并轉讓?！边@個規(guī)定將將車庫、車位位定位為建筑筑物的附屬設設施，依據(jù)主主物與從物的的原理，主物物轉讓的，其其從物一并轉轉讓，但當事事人有約定的的除外，所以以，“沒有載明的的，視為一并并轉讓?！贝朔N做法既既協(xié)調了開發(fā)發(fā)商的利益，也也在一定程度度上維護了業(yè)業(yè)主的利益。因因為如果沒有有通過協(xié)商就就難以考慮到到業(yè)主的利益益，所以物權權法正是基于于這些經(jīng)驗的的基礎上，作作出了“已約定，按按約定；沒有有約定，按法法定”的規(guī)定。 所以，筆者者認為，關于于車庫的歸屬屬問題，還是是應當由開發(fā)發(fā)商和業(yè)

47、主在在買賣房屋時時協(xié)商確定歸歸屬，可以說說，此種方式式是解決車庫庫歸屬的最佳佳方案。 三、車庫的的歸屬應當如如何約定 在沒有約定定的情況下，物物權法(草案案) 第776條規(guī)定：“會所、車庫庫的歸屬，有有約定的，按按照約定；沒沒有約定或者者約定不明確確的，除建設設單位等能夠夠證明其享有有所有權外，屬屬于業(yè)主共有有。”這是對沒有有約定的情況況下車庫產(chǎn)權權歸屬的確定定。約定歸屬屬實際上就是是給予開發(fā)商商或者業(yè)主一一種保留權利利歸屬的機會會。這就是說說，法律上給給予了開發(fā)商商或業(yè)主通過過約定保留車車庫所有權的的可能性，如如果開發(fā)商在在合同中作出出了保留車庫庫所有權的約約定，那么，他他就獲得了車車庫所有

48、權；如果他不愿愿意作出約定定或者沒有約約定，就意味味著他放棄了了車庫所有權權，從而車庫庫的所有權就就推定為全體體業(yè)主所有。通通過約定確定定歸屬，在法法律上仍然有有一些問題需需要進一步說說明。 (一)約定定的主體、時時間和方式 1. 約定定的主體約定定的主體應該該是開發(fā)商和和業(yè)主，而不不是僅僅在業(yè)業(yè)主之間進行行約定。開發(fā)發(fā)商與業(yè)主之之間就車庫使使用權的約定定，可以采取取兩種方式：一是由全體體業(yè)主與開發(fā)發(fā)商進行約定定。在實踐中中，由于商品品房的買賣都都是零售方式式進行的，所所以，開發(fā)商商只能夠與單單個業(yè)主約定定，但不排除除在團購的情情況下，與全全體業(yè)主進行行統(tǒng)一協(xié)商。也也可能在全體體業(yè)主入住之之后

49、，與業(yè)主主事后約定，但但此種情況在在現(xiàn)實中比較較少見；二是是由開發(fā)商與與單個業(yè)主單單獨約定。實實踐中，由于于開發(fā)商在銷銷售商品房時時，通常在銷銷售合同中與與各個業(yè)主就就是否購買車車庫、以及具具體價格進行行協(xié)商。所以以，對歸屬的的約定通常應應該分別進行行。有學者認認為，開發(fā)商商與購房人分分別約定，并并不能解決所所有的車庫歸歸屬問題。因因為開發(fā)商和和某個購房人人之間的約定定，并不能約約束其他的還還沒有簽約的的區(qū)分所有人人12。筆筆者認為，這這一看法有一一定的道理。關關鍵的問題是是，要確定開開發(fā)商是否與與大多數(shù)業(yè)主主簽訂了保留留車庫所有權權歸屬的約定定。如果僅僅僅只是和極少少數(shù)業(yè)主簽訂訂將來保留車車

50、庫所有權的的協(xié)議，并不不能表明他保保留了車庫的的所有權。 究竟應該由由誰明確提出出保留車庫所所有權？有一一種觀點認為為，應當由業(yè)業(yè)主在簽訂房房屋銷售合同同的時候明確確保留車庫的的所有權。如如果沒有明確確提出，就認認為業(yè)主不能能主張權利。筆筆者認為，此此種觀點值得得商榷。因為為第一，在簽簽訂商品房銷銷售合同時，就就有關地下車車庫所有權的的歸屬確定，業(yè)業(yè)主不具有主主觀能動性，而而開發(fā)商保留留車庫的所有有權具有主觀觀能動性。因因為大量的房房屋銷售合同同都是格式合合同簽訂的，開開發(fā)商可以通通過格式合同同來最大限度度地維護其本本身利益。單單個業(yè)主既不不可能也難以以具備與開發(fā)發(fā)商單獨談判判的能力，在在這一

51、點上，業(yè)業(yè)主是處于弱弱者的地位，要要求每一個業(yè)業(yè)主明確地主主張地下車庫庫的所有權是是不符合現(xiàn)實實的。第二，通通常情況下，購購買一個小區(qū)區(qū)商品房的業(yè)業(yè)主人數(shù)眾多多，每個業(yè)主主購買的房屋屋面積也是有有限的。而地地下車庫是一一個整體，其其面積及價值值與業(yè)主所購購買的商品房房相差甚大。因因此，單個業(yè)業(yè)主在購買商商品房的時候候也不可能去去保留整個車車庫的所有權權。更何況，業(yè)業(yè)主們購買房房屋時間上不不能統(tǒng)一，不不可能在同一一個時間主張張整體車庫的的所有權。所所以由業(yè)主去去主張整個車車庫的所有權權也是無法操操作的。第三三，開發(fā)商不不僅是專門從從事商品房開開發(fā)的機構，而而且專門經(jīng)營營商品房銷售售，因此應當當明

52、了地下車車庫的歸屬對對其權益的重重要性，所以以開發(fā)商應當當積極主動地地維護其權利利，應當由開開發(fā)商明確提提出地下車庫庫的所有權。如如果開發(fā)商不不提出地下車車庫的所有權權問題，就應應當歸屬于業(yè)業(yè)主共有。筆筆者認為，考考慮到業(yè)主處處于弱者的地地位，因而對對關系到其所所有權等重大大權利，車庫庫的歸屬還是是應當采取放放棄權利應當當明示的方法法，這就是說說，業(yè)主在合合同中接受了了開發(fā)商保留留所有權的條條款，就可以以認為業(yè)主已已經(jīng)放棄了權權利。 一旦當事人人就車庫所有有權的歸屬作作出約定以后后，在開發(fā)商商與業(yè)主之間間，實際上發(fā)發(fā)生了兩個法法律關系：一一是商品房買買賣法律關系系；二是車庫庫使用權歸屬屬及轉讓

53、法律律關系。這兩兩者之間具有有密切聯(lián)系，但但彼此獨立。一一般來說，在在商品房銷售售合同中，可可以約定車庫庫的歸屬并在在約定歸屬之之后同時約定定使用權是否否轉讓。但是是，開發(fā)商也也可以在保留留車庫所有權權之后，將車車庫轉讓給業(yè)業(yè)主以外的其其他人，或者者通過有償出出租的方式轉轉讓車庫的使使用權。不過過，車庫是否否能夠轉讓給給他人還需要要探討。 2. 約定定的時間有關關車庫歸屬約約定的時間不不一，既可以以發(fā)生在商品品房買賣之時時，也可能發(fā)發(fā)生在后，通通常約定應該該是在訂立商商品房買賣合合同時，即使使是在開發(fā)商商已經(jīng)將車庫庫出租或者借借給第三人適適用的情況下下，也可以保保留車庫的所所有權。一般般來說，

54、在簽簽訂購買房屋屋的合同時，任任何一方要保保留所有權，應應當對此提出出要求，并規(guī)規(guī)定在合同中中。我國司法法實踐中一些些案例也采納納此種觀點。例例如，北京市市華清嘉園99名業(yè)主為索索要地下人防防工程所有權權，將海淀區(qū)區(qū)人防辦告上上法庭。但這這起北京首例例居民樓地下下人防工程所所有權案，以以業(yè)主敗訴告告終。北京市市海淀區(qū)法院院審理認為，業(yè)業(yè)主在買房時時就得知商品品房面積中不不包含地下室室，并沒有提提出異議，所所以，即使地地下室成本確確由業(yè)主分擔擔，但因其在在出資時缺乏乏主觀能動性性，談不上是是法律意義上上的“投資人”。9 名業(yè)業(yè)主認為，他他們購買房屋屋的價款中包包含了人防工工程的造價，人人防工程屬

55、于于公共服務設設施、公用設設施，業(yè)主應應為該人防設設施的投資人人及所有權人人。海淀區(qū)法法院一審駁回回了業(yè)主們的的訴訟請求， 9名業(yè)主上上訴至一中院院，一中院認認為， 9名名業(yè)主在簽訂訂合同時，應應已明知其所所購買的商品品房面積中并并不包括防空空地下室，但但并未提出任任何異議。這這表明業(yè)主在在確立商品房房買賣合同關關系時，應明明知其所支付付的購房款并并不包括防空空地下室，因因此即使維修修該防空地下下室的成本確確為各業(yè)主所所分擔，但其其在出資時缺缺乏主觀能動動性，也就并并非法律意義義上的投資行行為13。 3. 約定定的方式規(guī)定定車庫的歸屬屬合同應當是是要式合同，約約定原則上應應當采用書面面的形式，

56、這這主要是因為為車庫所有權權的歸屬，實實際上是不動動產(chǎn)的歸屬，而而且，與房屋屋所有權的關關系非常密切切。我國法律律對房屋所有有權的移轉要要求必須訂立立書面合同，所所以，對于車車庫所有權的的歸屬也應當當訂立書面合合同。當然，約約定既可以條條款的方式納納入到商品房房買賣中，也也可以通過單單獨的合同專專門約定車庫庫的歸屬。 (二)沒有有約定或約定定不明的，歸歸業(yè)主共有 物權法(草案) 規(guī)規(guī)定，在沒有有約定或約定定不明的情況況下，應當推推定車庫的所所有權為業(yè)主主共有。沒有有約定是指開開發(fā)商與業(yè)主主之間根本沒沒有就車庫的的歸屬進行磋磋商并達成任任何協(xié)議。如如果開發(fā)商沒沒有明確表明明保留車庫的的所有權，但

57、但事后與業(yè)主主達成車庫轉轉讓合同，這這也說明開發(fā)發(fā)商實際上享享有車庫的所所有權，可以以認為明確作作出了約定。沒沒有約定不僅僅包括沒有任任何約定，也也包括約定沒沒有履行形式式方面的要求求，或者約定定無效。 所謂約定不不明是指雖然然有約定，但但基于各種原原因沒有就歸歸屬達成明確確的合意，可可以通過解釋釋的方法確定定最終的歸屬屬。假如雙方方?jīng)]有就車庫庫達成約定，但但業(yè)主通過在在購房合同中中單方面放棄棄了對車庫的的所有權，這這實際上可以以解釋為開發(fā)發(fā)商保留了車車庫的所有權權。需要討論論的是，如果果在開發(fā)商和和全體業(yè)主就就車庫的歸屬屬進行約定的的時候，一部部分業(yè)主同意意開發(fā)商保留留所有權，而而另一部分業(yè)

58、業(yè)主不同意開開發(fā)商保留車車庫所有權，該該如何處理？筆者認為，在在此情況下，仍仍然要考慮不不同意此種條條款的業(yè)主的的人數(shù)或者商商品房的面積積超過小區(qū)總總業(yè)主或者總總面積的一半半。如果沒有有過半，可以以認為，有關關車庫的歸屬屬約定仍然是是不明確的。 開發(fā)商保留留車庫所有權權的歸屬必須須明確，如果果開發(fā)商與部部分業(yè)主約定定保留車庫所所有權，而在在與另外一些些業(yè)主約定中中放棄了車庫庫所有權，此此時應當認為為是約定不明明。這就是說說，開發(fā)商對對于車庫歸屬屬的約定，應應當是整體的的保留，也就就是說，它不不能僅僅保留留部分車位，而而是保留整個個車庫的所有有權。其次，它它應當是明確確的保留，而而不能采用含含糊

59、不清的方方式來表達保保留的意思。 為什么在沒沒有約定與約約定不明的情情況下應當推推定為歸業(yè)主主共有？物物權法(草案案) 之所所以這樣規(guī)定定，理由在于于：第一，開開發(fā)商在經(jīng)濟濟上具有優(yōu)勢勢地位，完全全可以通過格格式合同爭取取自己的最大大利益。開發(fā)發(fā)商完全掌握握建造商品房房的成本，可可以證明車庫庫的歸屬。如如果沒有在合合同中規(guī)定車車庫的歸屬，就就可以推定，開開發(fā)商已經(jīng)放放棄主張車庫庫權利；第二二，從合同解解釋的角度來來看，房屋銷銷售合同通常常是開發(fā)商單單方起草的，甚甚至在實踐中中，開發(fā)商都都是通過格式式條款確定車車庫的歸屬。如如果合同沒有有約定歸屬而而發(fā)生爭議，按按照合同解釋釋規(guī)則，應當當作出不利

60、于于開發(fā)商的解解釋；第三，按按照物權法法(草案) 的規(guī)定，通通過證明確實實自己投資建建造了車庫，其其也可以主張張車庫的產(chǎn)權權。 (三)在約約定不明確的的情況下，開開發(fā)商是否可可以舉證而享享有車庫的所所有權? 按照物權權法(草案) 的規(guī)定定，除建設單單位等能夠證證明其享有所所有權外，屬屬于業(yè)主共有有。筆者認為為，此種規(guī)定定是不必要的的，既然開發(fā)發(fā)商都是專業(yè)業(yè)的商人，完完全知道如何何通過合同來來保護自己，通通過合同確定定車庫產(chǎn)權歸歸屬已經(jīng)非常常有利于開發(fā)發(fā)商，如果對對此再規(guī)定開開發(fā)商舉證證證明其對車庫庫享有所有權權，則有過度度保護開發(fā)商商之嫌疑。此此外，通過事事后的證明會會引起更大的的爭議，如開開