合富輝煌南京翠屏國(guó)際城寫字樓項(xiàng)目策劃方案提報(bào)稿

1、房地產(chǎn)策劃大全名企歷年案例 團(tuán)圓網(wǎng) 1翠屏國(guó)際城寫字樓項(xiàng)目 策劃方案提報(bào)稿06-12Verdure International City2第一部分南京寫字樓市場(chǎng)全解讀3南京寫字樓市場(chǎng)分析寫字樓由于其物業(yè)的針對(duì)性以及對(duì)物業(yè)附加值需求的特殊性，因此對(duì)于周邊商業(yè)環(huán)境、交通、地段等要求很高，所以成交熱點(diǎn)一般集聚在城市中心區(qū)或者新的城市中心區(qū)。目前南京市寫字樓最為集中的區(qū)域是城中板塊，不僅有著已經(jīng)形成的新街口商務(wù)區(qū)、鼓樓山西路商務(wù)區(qū)，還有正在崛起的大行宮商務(wù)區(qū)和正在建設(shè)中的中央路沿線商務(wù)區(qū)，一批具有代表性的寫字樓正在崛起。同時(shí)城中寫字樓的市場(chǎng)表現(xiàn)也非?；钴S，物業(yè)形態(tài)正在走多元化發(fā)展道路，差異化競(jìng)爭(zhēng)局面正

2、在形成。未來(lái)一段時(shí)間，城中仍舊將是寫字樓供銷的主場(chǎng)。 經(jīng)過(guò)幾年發(fā)展，南京市的寫字樓市場(chǎng)呈現(xiàn)“兩強(qiáng)相爭(zhēng)”之勢(shì)：即以城中為主的主城區(qū)板塊和以?shī)W體中心為依托的河西板塊，城中配套完善，以甲級(jí)寫字樓為主；河西是未來(lái)CBD，目前人氣不足，soho公寓大行其道。隨著外部投資環(huán)境和交通條件的改善，江寧板塊將成為未來(lái)5年寫字樓市場(chǎng)的另一個(gè)熱點(diǎn)區(qū)域。 南京寫字樓市場(chǎng)分析4南京區(qū)域市場(chǎng)分析新街口商務(wù)區(qū)鼓樓山西路商務(wù)區(qū)河西CBD商務(wù)區(qū)江寧板塊南京區(qū)域市場(chǎng)分析5南京區(qū)域市場(chǎng)分析 新街口地區(qū)是南京的中央商務(wù)區(qū)（CBD），這一地區(qū)分布的金融機(jī)構(gòu)、咨詢公司、法律事務(wù)所、會(huì)計(jì)事務(wù)所和大公司總部、辦公室數(shù)量居南京之首，其中世界5

3、00強(qiáng)企業(yè)機(jī)構(gòu)約80家。 近期銷售的樓盤：置地廣場(chǎng)、金輪國(guó)際大廈、長(zhǎng)發(fā)中心等，都是“高檔寫字樓” ，頂級(jí)配套，價(jià)格和銷量都據(jù)全市首位。新街口商務(wù)區(qū)6案名外立面層高公共部分交付標(biāo)準(zhǔn)配套設(shè)施電梯車位空調(diào)長(zhǎng)發(fā)中心雙層立面，銀色金屬網(wǎng)5米10米高穿越式大堂，星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)公共走道毛坯交付，YKK鋁合金窗下沉式廣場(chǎng)，智能化安全系統(tǒng)，仲量聯(lián)行物管高速國(guó)際一流電梯492個(gè)一拖多可計(jì)量式空調(diào)系統(tǒng)，新風(fēng)系統(tǒng)置地廣場(chǎng)LOW-E玻璃幕墻，局部氟碳鋁板3.6米大堂：品牌自動(dòng)門；公共走廊：品牌石材，吊頂：高檔吸音材料；公共衛(wèi)生間：高檔防水防潮吊頂；高檔低噪音衛(wèi)生潔具天花吊頂；乳膠漆計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)通訊系統(tǒng)；有線電視；防火電視監(jiān)

4、控10部OTIS電梯240個(gè)，同時(shí)共享五二O廣場(chǎng)1000個(gè)停車位分戶運(yùn)行，單獨(dú)計(jì)量的多聯(lián)機(jī)變制冷劑流量空調(diào)系統(tǒng)金輪國(guó)際廣場(chǎng)LOW-E中空玻璃幕墻，高檔鋁板3.15米5星級(jí)豪華標(biāo)準(zhǔn)裝修公共部分框架結(jié)構(gòu)，毛坯交付國(guó)際5A級(jí)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)智能化系統(tǒng)，美國(guó)仕魏理士物管15部約500個(gè)獨(dú)立高檔商用空調(diào)瞻園銘樓歐文斯科寧擠塑泡沫板外墻保溫系統(tǒng)3.3米未訂天花吊頂；復(fù)合地板；廚房：櫥柜；衛(wèi)生間：阿里斯頓商業(yè)配套；金融配套2部OTIS電梯60個(gè)無(wú)瑞華大廈金色條型磚3.4米大堂:天然石材；衛(wèi)生間:優(yōu)質(zhì)防滑地磚輕鋼龍骨，硅鈣板吊頂，乳膠漆墻面，地毯24小時(shí)安保，保安監(jiān)視系統(tǒng)4部日立電梯100個(gè)每層暗裝10組以上，吊頂式

5、分體空調(diào)機(jī)組I領(lǐng)域（正陽(yáng)大廈）開放式干掛豪華花崗巖，LOWE中空玻璃3.3米（6-8層）；4.6米（2-5層）電梯內(nèi)飾精心設(shè)計(jì)，明亮舒適。大堂挑高5.8米，地面鋪設(shè)高級(jí)拋光磚吊頂；乳膠漆；水泥地大型休閑廣場(chǎng)，OA辦公自動(dòng)化、BA樓宇自動(dòng)化CA信息自動(dòng)化、FA消防自動(dòng)化等中瑞合資蘇州訊達(dá)豪華電梯150個(gè)分戶式中央溫控系統(tǒng)多以星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)裝修外立面、公共部分等，配套設(shè)施較高檔，以體現(xiàn)其高檔寫字樓的品質(zhì)。新街口商務(wù)區(qū)樓盤基本情況分析7案名物管機(jī)構(gòu)物管收費(fèi)長(zhǎng)發(fā)中心仲量聯(lián)行7￥/置地廣場(chǎng)世邦魏理仕7￥/金輪國(guó)際廣場(chǎng)新鴻運(yùn)物業(yè)7￥/瞻園銘樓鵬基物業(yè)2￥/瑞華大廈世邦魏理仕4￥/i領(lǐng)域新居物業(yè)3￥/案名整層面積

6、分割面積得房率均價(jià)（元）長(zhǎng)發(fā)中心101675-18670%￥20000置地廣場(chǎng)1837900/半層68%71.3%￥14000金輪國(guó)際廣場(chǎng)2000左右62-210072%￥14000瞻園銘樓283032-4770%￥8900瑞華大廈84780-20080%￥7500i領(lǐng)域1966199980-29076.36%￥9600高檔物業(yè)公司管理費(fèi)用高，普通物業(yè)公司價(jià)格在2-4元不等新街口商務(wù)區(qū)樓盤物業(yè)管理對(duì)比表、價(jià)格面積比較表寫字樓整層面積在800-3000之間，戶型分割自由，小戶型為主，得房率多高于70%，價(jià)格因位置及裝修標(biāo)準(zhǔn)不同而有所不同，精裝修價(jià)格多在14000以上8新街口商務(wù)區(qū)樓盤銷售方式、價(jià)

7、格、銷售狀況及銷售對(duì)象案名銷售方式優(yōu)惠方式長(zhǎng)發(fā)中心四成按揭，一次性無(wú)置地廣場(chǎng)企業(yè)一次性，個(gè)人可按揭無(wú)金輪國(guó)際廣場(chǎng)四成按揭，一次性無(wú)瞻園銘樓四成按揭，一次性一次性98折瑞華大廈四成按揭，一次性一次性97折i領(lǐng)域四成按揭，一次性無(wú)案名銷售率銷售對(duì)象去化方式長(zhǎng)發(fā)中心56%外貿(mào)企業(yè)及外資各戶型均衡去化置地廣場(chǎng)50%外貿(mào)、保險(xiǎn)、醫(yī)療、紡織等900以下金輪國(guó)際廣場(chǎng)7.5%實(shí)力企業(yè)及外企62-80瞻園銘樓50%中小型企業(yè)各戶型均衡去化瑞華大廈100%服裝、工貿(mào)、科技等各戶型均衡去化i領(lǐng)域50%各類企業(yè)70；120寫字樓一般付款方式為一次性付清或按揭貸款，按揭首付在四成左右，少數(shù)樓盤有優(yōu)惠這一區(qū)域的銷售量大多

8、超過(guò)一半，銷售對(duì)象以外貿(mào)、金融等企業(yè)為主，小戶型去化較快9南京區(qū)域市場(chǎng)分析 鼓樓是南京一重要交通樞紐，可方便通達(dá)山西路、新街口等地，湖南路南京市新近開發(fā)的南京第二大商業(yè)圈。區(qū)內(nèi)多家金融、商業(yè)機(jī)構(gòu)。湖南路商業(yè)示范街，聚集巨大人氣。各項(xiàng)配套齊全，現(xiàn)在鼓樓和山西路商務(wù)區(qū)連成一片，成為城中板塊重要寫字樓開發(fā)市場(chǎng)。鼓樓山西路商務(wù)區(qū)10鼓樓山西路商務(wù)區(qū)樓盤基本情況分析案名外立面層高公共部分交付標(biāo)準(zhǔn)配套設(shè)施電梯車位空調(diào)江蘇議事園大廈玻璃幕墻3.2米五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)雙入口豪華大廳、電梯廳、公共走道、公共會(huì)客區(qū)吊頂；獨(dú)立廚衛(wèi)；精裝修交付星級(jí)酒店配套服務(wù)；智能安保防衛(wèi)系統(tǒng)2部電梯600個(gè)分戶中央空調(diào)易發(fā)信息大廈局部干掛

9、花崗巖，鋁塑板飾面，玻璃幕墻3米大堂精裝修輕質(zhì)墻體；毛坯交付商業(yè)配套；金融配套OTIS-LG客梯4部80個(gè)中央空調(diào)利奧大廈玻璃幕墻3米全裝修，具體未訂全現(xiàn)澆鋼筋砼框架；小面積戶型精裝修交付；大面積戶型毛坯交付地下變電站；消防控制中心4部蒂森克虜伯電梯189個(gè)大金家用中央空調(diào)綠地國(guó)際商務(wù)中心單元式LOW-E玻璃幕墻4.2米大堂：花崗巖地面，金屬鋁板吊頂；電梯間：高檔?；u，不銹鋼裝飾條地面；走廊：藝術(shù)?；u，不銹鋼地磚，金屬板吊頂；衛(wèi)生間：Roca衛(wèi)生潔具吊頂；乳膠漆墻面；水泥地供水：德國(guó)威樂(lè)；監(jiān)控保安：自成獨(dú)立子系統(tǒng)；通訊：24芯光纜7部三菱垂直電梯近200地下停車位VAV變風(fēng)量全空氣空調(diào)系統(tǒng)

10、中環(huán)國(guó)際廣場(chǎng)玻璃幕墻3.15米華麗大堂、豪華電梯廳、私屬階梯式空中花園精裝修高檔俱樂(lè)部，標(biāo)準(zhǔn)化酒店服務(wù)豪華高速電梯448個(gè)大金VRV空調(diào)系統(tǒng)新城市虹橋中心玻璃幕墻5米挑高大堂、走道、電梯間裝修標(biāo)準(zhǔn)未訂毛坯商業(yè)配套；娛樂(lè)配套；空中游泳池7部電梯約地下500個(gè)未訂龍吟廣場(chǎng)玻璃幕墻3.3米精裝修大堂，標(biāo)準(zhǔn)裝修公共走道，衛(wèi)生間；優(yōu)質(zhì)防滑地磚部分小單位戶型配備精裝修，其余毛坯房交付安保：電視監(jiān)控系統(tǒng)；通訊：寬帶、衛(wèi)星電視，近20000平米空中花園，噴泉廣場(chǎng)，陽(yáng)光中庭15部三菱電梯300個(gè)大金VRV中央空調(diào)多以星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)裝修外立面、公共部分等，配套設(shè)施較高檔，以體現(xiàn)其高檔寫字樓的品質(zhì)。11鼓樓山西路商務(wù)區(qū)樓

11、盤物業(yè)管理對(duì)比表、價(jià)格面積比較表案名物管機(jī)構(gòu)物管收費(fèi)江蘇議事園大廈江蘇議事園酒店物業(yè)3.8￥/易發(fā)信息大廈南京易順物業(yè)5￥/利奧大廈騰虹物業(yè)2.5-3.2￥/綠地國(guó)際商務(wù)中心上?？迫?￥/中環(huán)國(guó)際廣場(chǎng)中心大酒店物業(yè)3￥/新城市虹橋中心新中海物業(yè)2￥/龍吟廣場(chǎng)快樂(lè)世家5.5￥/案名整層面積分割面積得房率均價(jià)（元）江蘇議事園大廈2951135-38570%￥12000易發(fā)信息大廈1470130-34078.62%￥10400利奧大廈100060-90120-25076%￥12000綠地國(guó)際商務(wù)中心1800不固定70%￥16800中環(huán)國(guó)際廣場(chǎng)1950公寓65，辦公未定65%￥12000新城市虹橋中心

12、100060-80未定未定，住宅￥10000龍吟廣場(chǎng)260094-356.879%￥8600高檔物業(yè)公司管理費(fèi)用高，普通物業(yè)公司價(jià)格在2-5元不等，費(fèi)用差距較大寫字樓整層面積在1000-3000之間，戶型分割以小戶型為主，得房率多在70%以上，價(jià)格裝修標(biāo)準(zhǔn)不同而有所不同，多在10000以上12鼓樓山西路商務(wù)區(qū)樓盤銷售方式、價(jià)格、銷售狀況及銷售對(duì)象案名銷售方式優(yōu)惠方式江蘇議事園大廈四成按揭，一次性無(wú)易發(fā)信息大廈一次性,銀行按揭無(wú)利奧大廈四成按揭，一次性無(wú)綠地國(guó)際商務(wù)中心四成按揭，一次性無(wú)中環(huán)國(guó)際廣場(chǎng)四成按揭，一次性無(wú)新城市虹橋中心暫無(wú)暫無(wú)龍吟廣場(chǎng)四成按揭，一次性一次性98折，其他99折案名銷售率

13、銷售對(duì)象去化方式江蘇議事園大廈80%大型企業(yè)，外資企業(yè)。60-70易發(fā)信息大廈12.27%租：順風(fēng)大酒店，售：各類企業(yè)130-260利奧大廈70%外貿(mào)等各行業(yè)40綠地國(guó)際商務(wù)中心50%金融、外貿(mào)、政府、事業(yè)單位不固定中環(huán)國(guó)際廣場(chǎng)26%大、中、小型企業(yè)65新城市虹橋中心0%暫無(wú)暫無(wú)龍吟廣場(chǎng)33%中、小型企業(yè)40寫字樓一般付款方式為一次性付清或按揭貸款，按揭首付在四成左右，少數(shù)樓盤有優(yōu)惠銷售量因銷售時(shí)間不同而有所不同，銷售對(duì)象以外貿(mào)、金融等企業(yè)為主，小戶型去化較快13南京區(qū)域市場(chǎng)分析 南京河西CBD，區(qū)域性的商貿(mào)、金融、信息、文化、會(huì)展及辦公為一體城市商務(wù)中心區(qū)，以其科學(xué)的規(guī)劃、綠色生態(tài)設(shè)計(jì)，便捷

14、的立體交通網(wǎng)絡(luò)及各種一應(yīng)俱全的配套設(shè)施，成為南京最閃耀的新城。無(wú)論是從宏觀規(guī)劃、消費(fèi)者的消費(fèi)潛力、經(jīng)濟(jì)區(qū)產(chǎn)業(yè)布局、還是目前正在建設(shè)的具體項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，南京的河西奧體CBD都是未來(lái)發(fā)展商務(wù)的集中區(qū)域。河西CBD商務(wù)區(qū)14河西CBD區(qū)樓盤基本情況分析案名外立面層高公共部分交付標(biāo)準(zhǔn)配套設(shè)施電梯車位空調(diào)紫金西區(qū)中央鐵灰色金屬面板，間隔流灰色外墻涂料3.3米花崗巖地面大堂；高檔?；u電梯間；精裝修公共衛(wèi)生間吊頂；白水泥墻面；水泥地提供商務(wù)功能會(huì)議室；商務(wù)簡(jiǎn)餐場(chǎng)所及相應(yīng)配套服務(wù)；商務(wù)服務(wù)中心及24小時(shí)代訂車輛等服務(wù)內(nèi)容。辦公7部電梯300個(gè)大金中央空調(diào)奧體宋都名座干掛石材，中空玻璃3.15米400平米精裝大堂

15、，走道：?；卮u，精裝修電梯間白水泥墻面；水泥地市政配套；中心花園；高級(jí)物管2部OTIS電梯377個(gè)無(wú)嘉業(yè)國(guó)際城玻璃幕墻3.2米華麗大堂；開敞式電梯廳；衛(wèi)生間、地面都采用拋光瓷磚和石材搭配；不銹鋼隔斷版被廣泛用到走廊和天花天花采用灰色的鋁合金吊頂、墻面選用米色石材防水防潮吊頂獨(dú)立衛(wèi)生間；24小時(shí)日常公眾服務(wù)；優(yōu)惠有償服務(wù)運(yùn)用先進(jìn)的船干器技術(shù)、通信技術(shù)、計(jì)算機(jī)技術(shù)等組成一個(gè)多功能全方位監(jiān)控的高智能化的處理系統(tǒng)1400個(gè)數(shù)碼分層中央空調(diào)系統(tǒng)中泰國(guó)際廣場(chǎng)玻璃幕墻，鋁板飾面5.9米（5、6層）；3.6米（7-19層）裝修大堂；大理石走道；墻面刷白白水泥墻面，毛坯交付5A現(xiàn)代化智能商務(wù)功能、泰式風(fēng)情空中

16、花園、星級(jí)酒店服務(wù)系統(tǒng)6部OTIS電梯地下兩層設(shè)有1000個(gè)停車位中央空調(diào)大堂都采用了精裝修，單層層高大多米之間少數(shù)為米以上挑高。15河西CBD區(qū)樓盤物業(yè)管理對(duì)比表、價(jià)格面積比較表案名物管機(jī)構(gòu)物管收費(fèi)中泰國(guó)際廣場(chǎng)江紅物業(yè)4￥/紫金西區(qū)中央第一太平戴維斯物業(yè)顧問(wèn)2￥/嘉業(yè)國(guó)際城嘉業(yè)物業(yè)3.38￥/宋都奧體名座浙江廣度物業(yè)2￥/案名整層面積分割面積得房率均價(jià)（元）中泰國(guó)際廣場(chǎng)179011065%￥7200紫金西區(qū)中央200080-20061%￥6100嘉業(yè)國(guó)際城1500100-30072%￥6400宋都奧體名座60033-60075%￥5800物業(yè)管理費(fèi)一般在￥/之間，得房率一般為61% 75%之

17、間，分割面積在110-600 不等。16河西CBD區(qū)樓盤銷售方式、價(jià)格、銷售狀況及銷售對(duì)象案名銷售方式優(yōu)惠方式中泰國(guó)際廣場(chǎng)四成按揭，一次性一次性98折，其他99折紫金西區(qū)中央四成按揭，一次性無(wú)嘉業(yè)國(guó)際城四成按揭，一次性無(wú)宋都奧體名座一次性,銀行按揭無(wú)案名銷售率（租售）銷售對(duì)象去化方式中泰國(guó)際廣場(chǎng)95%遠(yuǎn)洋、外貿(mào)107；115紫金西區(qū)中央91.59%外貿(mào)等各種企業(yè)80-200嘉業(yè)國(guó)際城86%中、小型外貿(mào)等企業(yè)100宋都奧體名座82.6%私營(yíng)、外貿(mào)、醫(yī)藥、化工等33-100銷售方式以一次性付款為主，以外貿(mào)、金融類企業(yè)居多。17南京區(qū)域市場(chǎng)分析 江寧寫字樓在06年上半年銷售表現(xiàn)活躍 ，但從7月份開始

18、，江寧板塊寫字樓成交逐漸萎縮，從成交數(shù)據(jù)來(lái)看還是以海通大廈為主要的成交樓盤，目前江寧在售寫字樓項(xiàng)目較少，而且比較分散，雖然其性價(jià)比、產(chǎn)品形式在一定程度上受到購(gòu)買者以及投資者關(guān)注，但是受到的市場(chǎng)環(huán)境和外界因素影響，加上目前在售樓盤較少，因此江寧寫字樓銷售出現(xiàn)階段性下降。 江 寧 板 塊18江寧板塊樓盤基本情況分析案名外立面層高公共部分交付標(biāo)準(zhǔn)配套設(shè)施電梯車位空調(diào)海通大廈中空鋼化鍍膜玻璃3.3米大堂：星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置；精裝修公共衛(wèi)生間吊頂；水泥地；乳膠漆24小時(shí)安保；基于網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)的多項(xiàng)定制服務(wù)4部三菱電梯247個(gè)中央新風(fēng)系統(tǒng)空調(diào)綠野尚城花崗巖，鋁板3.6米精裝修大堂、走道吊頂；白水泥墻面；獨(dú)立廚衛(wèi)；簡(jiǎn)

19、裝交付專業(yè)物業(yè)管理公司；市政配套；商業(yè)配套；金融配套方便齊全2部電梯60個(gè)無(wú)江山恒通玻璃幕墻3.6米精裝修大堂，大理石地面；全裝公共衛(wèi)生間吊頂；毛坯交付市政配套；商業(yè)配套；金融配套方便齊全2部富士達(dá)100個(gè)中央空調(diào)，海爾吸頂空調(diào)從外立面、電梯配比、車位等方面看，該區(qū)域樓盤品質(zhì)不高，明顯不如城中、河西等板塊。19江寧板塊樓盤物業(yè)管理對(duì)比表、價(jià)格面積比較表案名物管機(jī)構(gòu)物管收費(fèi)海通大廈待定待定￥/綠野尚樓愛(ài)濤物業(yè)3￥/江山恒通大廈江山物業(yè)2.5￥/案名整層面積分割面積得房率均價(jià)（元）海通大廈120010066%￥5500綠野尚樓804.11100-20067%￥5000江山恒通大廈170057-17

20、880%￥4900該區(qū)域樓盤物業(yè)管理費(fèi)都不太高，基本在2-3￥/之間，均價(jià)在5000元左右。20江寧板塊樓盤銷售方式、價(jià)格、銷售狀況及銷售對(duì)象案名銷售方式優(yōu)惠方式海通大廈四成按揭，一次性一次性96折綠野尚樓四成按揭，一次性4000元左右江山恒通大廈四成按揭，一次性無(wú)案名銷售率銷售對(duì)象去化方式海通大廈55%研發(fā)、外貿(mào)、房地產(chǎn)等暫無(wú)綠野尚樓50%廣告公司、律師事務(wù)所等100江山恒通大廈56%江山南京公司駐地及其他企業(yè)50銷售方式以一次性付款為主，小型企業(yè)和外貿(mào)等企業(yè)購(gòu)買較多。 21南京寫字樓市場(chǎng)未來(lái)趨勢(shì)分析根據(jù)全市今年1-11月的銷售情況來(lái)看，城中、河西、江寧是寫字樓市場(chǎng)主力，銷售量以城中、河西為

21、最，售價(jià)以城中為最高，均價(jià)增長(zhǎng)約為1500元/平方米。我們預(yù)測(cè)：隨著地價(jià)上漲，樓盤自身的軟、硬件配套更加完善、智能化水平不斷提高導(dǎo)致投入成本的增加 ，房?jī)r(jià)仍將上漲。目前供應(yīng)的寫字樓面積分割越來(lái)越靈活，各樓盤都有多種面積選擇，從70-1000平米面積不等。而100平米以下各面積段主要滿足純投資需求和成長(zhǎng)型小公司自用需求。由于面積小，因而總價(jià)低，相對(duì)而言可以有效降低成本和規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，因此目前去化速度較快。在未來(lái)的一段時(shí)間里，小面積戶型仍將是市場(chǎng)的首選。南京寫字樓市場(chǎng)未來(lái)走勢(shì)分析22競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案 專題研究物業(yè)開發(fā)商： 南京海天房地方發(fā)展有限公司物業(yè)管理商： 星聞物業(yè)管理公司總建筑面積： 40960平方

22、米標(biāo)準(zhǔn)層面積： 1200平方米總層數(shù)： 28層標(biāo)準(zhǔn)層高度： 3.3米空調(diào)： 中央新風(fēng)系統(tǒng)電梯： 5部三菱電梯車位： 地面60個(gè),地下210個(gè)車位費(fèi)： 未定交通情況： 105路, 雨浙線, 清安線其他設(shè)施： 中空鋼化鍍膜玻璃,環(huán)保節(jié)能;寬帶數(shù)據(jù)接入?，F(xiàn)代化綜合布線消防報(bào)警聯(lián)動(dòng)、安防、智能、有線電視、虛擬通訊等5A級(jí)配置 海 通 大 廈 專題研究基 本 情 況 項(xiàng)目交通較為便利，各項(xiàng)設(shè)施及配套都按甲級(jí)寫字樓標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置，是江寧板塊中較為出色的寫字樓盤。但項(xiàng)目所處位置偏僻，周邊配套不齊全，沒(méi)有商務(wù)區(qū)氣氛。23競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案 專題研究總套數(shù)可售套數(shù)成交套數(shù)成交套數(shù)均價(jià)成交比例223套100套123套14376.

23、15M25494元/M255%面積劃分140 M2130 M2110 M2100 M280 M2銷售率27%9%53%8.6%2.8%項(xiàng)目開盤已有7個(gè)月，但銷售成交比例很少，其中還包括25-27層公司自留層。從面積去化來(lái)看，中等面積即110平方米的戶型去化率最高，小型企業(yè)選擇此面積比較合算。80平米的戶型做企業(yè)太小，個(gè)人投資也不可行，銷售差。只有10%以下面積被大型企業(yè)整層或半層購(gòu)下?？蛻糁饕獮橹行⌒推髽I(yè)，20-24層做為集團(tuán)客戶整層銷售（500平米起售）的樓層目前沒(méi)有一間銷售出去的。銷售信息：海通大廈“十一“期間，推出一次性付款享受96折優(yōu)惠。海通大廈為促進(jìn)滯銷樓層的銷售在11月份推出，“海

24、通大廈私營(yíng)企業(yè)促進(jìn)計(jì)劃”。即10萬(wàn)元購(gòu)買基金，可用于6、13F企業(yè)專區(qū)，最小單位面積約200建筑平米。60萬(wàn)元購(gòu)買基金，可用于購(gòu)買10、18F集團(tuán)客戶專區(qū)，標(biāo)準(zhǔn)層面積約1150建筑平方米 銷售情況及客源分析大型企業(yè)中型企業(yè)小型企業(yè)或個(gè)人10%20%70%客戶以軟件研發(fā)、電子企業(yè)為主對(duì)我們的啟示：在此區(qū)域，甲級(jí)寫字樓缺乏大型企業(yè)關(guān)注！24第二部分項(xiàng)目面臨的主要問(wèn)題25項(xiàng)目的SWOT分析S項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)自然環(huán)境優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品有一定的差異性價(jià)格有一定優(yōu)勢(shì)周邊有一定產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)W項(xiàng)目劣勢(shì)區(qū)域價(jià)值不高交通成本高周邊配套不成勢(shì)剛性需求較少O項(xiàng)目機(jī)會(huì)大市場(chǎng)比較好部分細(xì)分市場(chǎng)存在機(jī)遇T項(xiàng)目威脅潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手多（類似項(xiàng)目不能多）

25、細(xì)分市場(chǎng)受眾群體小結(jié)論：塑造獨(dú)一無(wú)二的品牌競(jìng)爭(zhēng)力。26對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品的理解項(xiàng)目定位是否準(zhǔn)確？產(chǎn)品是否成熟？配套是否符合功能定位？甲A寫字樓？SOHO?酒店辦公室？是否能夠服務(wù)特定群體的要求？配套的標(biāo)準(zhǔn)？功能定位？27項(xiàng)目主要問(wèn)題的提出賣給誰(shuí)？ 誰(shuí)是競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手？項(xiàng)目輻射力設(shè)定？如何定價(jià)？ 如何解決競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題？本地人？市區(qū)人？自用客？投資客？大眾？小眾？周邊項(xiàng)目？區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)？做項(xiàng)目還是做品牌？如何突破市場(chǎng)比價(jià)關(guān)系？交通距離競(jìng)爭(zhēng)？客戶人群競(jìng)爭(zhēng)？產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)？問(wèn)題關(guān)鍵：如何結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況，提出項(xiàng)目的核心品牌競(jìng)爭(zhēng)策略。28第三部分項(xiàng)目定位29SOHO公寓與甲級(jí)寫字樓各指標(biāo)對(duì)比表SOHO甲級(jí)寫字樓區(qū)位一般位于交通便

26、捷、商業(yè)、金融、生活配套完善區(qū)域一般位于交通便捷、商業(yè)發(fā)達(dá)、金融等設(shè)施齊備的成熟CBD區(qū)域規(guī)模不小于2萬(wàn)平米一般5萬(wàn)平米以上辦公空間以精裝小戶型為主，部分配備名牌生活電器，面積可自由靈活分割能提供可靈活分隔適應(yīng)各種變化的辦公空間層高大部分3.6米以上，部分帶有5米以上挑高室內(nèi)凈高2.6米以上空調(diào)系統(tǒng)自配或交付時(shí)已配，少數(shù)采用中央空調(diào)系統(tǒng)國(guó)際知名品牌中央空調(diào)系統(tǒng)，新風(fēng)量在30立方米/人/小時(shí)以上電梯國(guó)際知名品牌，候梯時(shí)間不超過(guò)1分鐘國(guó)際知名品牌，每部服務(wù)面積小于200平米/臺(tái)，候梯時(shí)間不超過(guò)30秒停車位一般配有小型地上或地下停車場(chǎng)每60-90平米出租面積提供1個(gè)機(jī)動(dòng)停車位，并實(shí)現(xiàn)智能化高效管理智

27、能化系統(tǒng)部分達(dá)到5A級(jí)標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到5A級(jí)標(biāo)準(zhǔn)衛(wèi)生間獨(dú)立精裝衛(wèi)生間，并配有名牌潔具精裝公共衛(wèi)生間生態(tài)空間一般沒(méi)有有一些生態(tài)空間布局，以增添寫字樓內(nèi)部景觀高檔商務(wù)配套無(wú)一般配備多功能廳、會(huì)議室生活配套部分有休閑會(huì)所，娛樂(lè)中心一般建有健身中心，休閑咖啡廳等經(jīng)過(guò)對(duì)比分析可以看出，本項(xiàng)目缺乏做純粹甲級(jí)寫字樓或純粹soho的產(chǎn)品基礎(chǔ)及市場(chǎng)支持30項(xiàng)目策劃的市場(chǎng)突破點(diǎn)價(jià)值取向核心獨(dú)特消費(fèi)人群：做少數(shù)人的寫字樓 + 獨(dú)特產(chǎn)品形態(tài)：提供與目標(biāo)人群相對(duì)應(yīng)的新型辦公、生活方式突破點(diǎn)為商人里的創(chuàng)業(yè)型讀書人服務(wù) + 個(gè)性studio產(chǎn)品及服務(wù)項(xiàng)目產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)不明顯，區(qū)位市場(chǎng)不成熟，如何解決競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題？31寫字樓的發(fā)展歷史尚都

28、SOHO第一代：原始辦公樓，多為國(guó)企、事業(yè)單位所用第二代：甲級(jí)寫字樓，適用于大中型企業(yè)及外企第三代：soho，即家庭式小型工作室第四代：studio32STUDIO釋義STUDIO即“工作室”，在國(guó)內(nèi)屬于比較新的產(chǎn)品類型，在國(guó)際上也沒(méi)有形成定論，loft和soho都是studio的初期表現(xiàn)形式之一，是工業(yè)時(shí)代后期，人們對(duì)流水線產(chǎn)品的叛逆性思維和追求個(gè)性化表現(xiàn)的產(chǎn)品。STUDIO詮釋了更加張揚(yáng)個(gè)性的辦公、家居概念.隨著城市生活節(jié)奏的不斷加快，年輕人不再拘泥于兩點(diǎn)一線的生活規(guī)律，而崇尚個(gè)性、自由、流動(dòng)的工作和生活狀態(tài)， Studio恰恰迎合了他們的需求. STUDIO吸引了大量收入頗豐、沒(méi)有家庭負(fù)

29、擔(dān)卻有著無(wú)限創(chuàng)意激情的城市新貴。他們對(duì)設(shè)施、面積及朝向沒(méi)有苛刻的要求，轉(zhuǎn)而追求對(duì)空間和環(huán)境的個(gè)性表達(dá)。Studio大規(guī)模的空間和它所帶來(lái)的自由性，使人們有機(jī)會(huì)根據(jù)特殊的需要來(lái)組建不同的環(huán)境氛圍。 STUDIO已從soho的模式中升華出來(lái)。從傳統(tǒng)的辦公樓到甲級(jí)寫字樓，到soho，寫字樓的意念便已達(dá)到了一個(gè)更新的理念。 Studio，將成為第四代寫字樓的典范。33客戶定位1核心客戶： “高速發(fā)展中小型公司”在市場(chǎng)環(huán)境下自由競(jìng)爭(zhēng)的，大部分靠腦力勞動(dòng)來(lái)打拼的創(chuàng)業(yè)型公司公司規(guī)模：通常為20人以下的中小型工作室工作方式：主要是充當(dāng)乙方，代表一種新的生產(chǎn)關(guān)系，弱化上下級(jí)刑政關(guān)系，強(qiáng)化 經(jīng)濟(jì)關(guān)系中的甲方、乙方

30、關(guān)系行業(yè)分布：主要是創(chuàng)意行業(yè)、貿(mào)易、信息咨詢、網(wǎng)絡(luò)行業(yè)、軟件開發(fā)、設(shè)計(jì)、攝影、 漫畫、音樂(lè)等新興行業(yè)（與海通大廈主力客戶群一致）行業(yè)基礎(chǔ)：網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)的誕生和計(jì)算機(jī)家庭化，弱化了傳統(tǒng)的客戶維系模式及對(duì)辦公 地點(diǎn)的苛刻要求。經(jīng)濟(jì)實(shí)力：新公司剛起步，資金有限，對(duì)購(gòu)買或租住大型寫字樓住宅的資金和心理 準(zhǔn)備均不足。租住偏好：他們年輕、充滿活力，喜歡租住中小型公司相對(duì)密集的地段，希望購(gòu)買 總價(jià)相對(duì)較低、月租金較低的Studio 。新生活態(tài)度：公司成員不再將工作當(dāng)作一種養(yǎng)家糊口的手段，而是展現(xiàn)自我的工 具；工作不是一種負(fù)擔(dān)，而是帶有娛樂(lè)和游戲的性質(zhì)。34選擇最佳的細(xì)分市場(chǎng)這類企業(yè)最需要的資源是：客戶和高級(jí)員工

31、老板要給客戶展示：他的公司是一個(gè)正規(guī)、有實(shí)力、有品位的公司；以吸引客戶資源，獲得長(zhǎng)足發(fā)展。老板要給員工提供：浪漫舒適的工作環(huán)境和文明儒雅的工作氛圍。以使員工死心塌地愛(ài)自己的企業(yè)。內(nèi)部環(huán)境可以對(duì)吸引客戶和留住員工起到很強(qiáng)的輔助作用惟有這樣的企業(yè)才會(huì)考慮寫字樓的品位、格調(diào)，而非單純的硬件標(biāo)準(zhǔn)及價(jià)格；這種類型的公司在未來(lái)將是主流企業(yè)，市場(chǎng)上為他們特制的寫字樓幾乎沒(méi)有，所以供小于求，前景看好。35邊緣客戶： 投資理財(cái)型置業(yè)者，投資住宅的熱情受到抑制之后，正將目光轉(zhuǎn)向投資studio考慮本案屬于非傳統(tǒng)商務(wù)辦公區(qū)，且交通瓶頸明顯，這部分投資客戶數(shù)量預(yù)計(jì)較小，這點(diǎn)從同區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案的銷售情況中也有所體現(xiàn)。投資

32、studio的優(yōu)點(diǎn)：首付款相對(duì)少風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小租金回報(bào)穩(wěn)定市場(chǎng)需求旺盛客戶定位236項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位：創(chuàng)富Studio不偏離“為商人里的讀書人蓋寫字樓”的軌道，去繁就簡(jiǎn)，做一個(gè)墨香撲鼻的企業(yè)社區(qū)，給喜歡讀書喝茶的少數(shù)企業(yè)家和他的員工們一個(gè)放松四肢、充實(shí)頭腦和尋找心情的另類工作環(huán)境。用有形的配套設(shè)施將無(wú)形的定位固化下來(lái)。37項(xiàng)目功能定位知識(shí)的生產(chǎn)和消費(fèi)活動(dòng)本身是傾向于地方性的，知識(shí)的區(qū)域集聚促成了一些新產(chǎn)業(yè)空間的出現(xiàn)。項(xiàng)目功能定位：打造南京“創(chuàng)富型工作室”新產(chǎn)業(yè)空間大環(huán)境下，區(qū)別于農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)和工業(yè)經(jīng)濟(jì)的新經(jīng)濟(jì)形態(tài)以知識(shí)為基礎(chǔ)的經(jīng)濟(jì)正在興起。這種相互聯(lián)結(jié)企業(yè)、客戶、研究機(jī)構(gòu)、大學(xué)和地方行政當(dāng)局的地方環(huán)

33、境和網(wǎng)絡(luò)關(guān)系能夠增強(qiáng)不同行為主體之間的信任，提高各行為主體伴隨競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境變化調(diào)整自身行為和發(fā)現(xiàn)新解決方法的能力。在知識(shí)經(jīng)濟(jì)的生產(chǎn)、分配和使用中，學(xué)習(xí)過(guò)程起著特別重要的作用，知識(shí)的生產(chǎn)和消費(fèi)不只是單企業(yè)或機(jī)構(gòu)的行為，它依賴于特定的創(chuàng)新環(huán)境，個(gè)人、企業(yè)、組織在特定的創(chuàng)新環(huán)境下集聚，通過(guò)地理接近和便利的學(xué)習(xí)、交流，以實(shí)現(xiàn)技術(shù)的創(chuàng)新、擴(kuò)散和知識(shí)的積累。38第四部分品牌設(shè)計(jì)39品牌設(shè)計(jì)拍賣寫字樓冠名權(quán)在國(guó)際業(yè)界，寫字樓冠名權(quán)交易已是成熟營(yíng)銷模式之一。這對(duì)企業(yè)在該地區(qū)的長(zhǎng)期發(fā)展奠定扎實(shí)基礎(chǔ)并取得良好的社會(huì)形象效應(yīng)。冠名權(quán)獲得方式可以是，簽約寫字樓大面積長(zhǎng)期租賃合同的主力客戶，也可以是大面積樓層的買家。冠名權(quán)

34、能吸引大型企業(yè)總部進(jìn)駐，且售價(jià)可提高10%-20%主力買家或租戶（建議是金融企業(yè)）的介入，會(huì)帶動(dòng)小企業(yè)的進(jìn)入。品 牌 設(shè) 計(jì)另類品牌命名策略品牌暫定命名：中惠國(guó)際大廈（已在使用的品牌名） 沒(méi)有差異性和難以體現(xiàn)產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，應(yīng)予更換。40品牌定位品 牌 定 位核心價(jià)值觀分享全天侯純正個(gè)人工作室U S P少數(shù)人的創(chuàng)富中心STUDIO企業(yè)社區(qū)因此，品牌名可設(shè)計(jì)為：CR工坊（即創(chuàng)富個(gè)人工作室）生造字易于傳播；突出體現(xiàn)個(gè)人工作室和為商人中的讀書人所建的辦公理念。41主題對(duì)產(chǎn)品的要求共享：策劃全南京功能最強(qiáng)大的商務(wù)公社，全面降低每個(gè)studio的投資成本，共享一流資源，增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。核心工作：建立獨(dú)特產(chǎn)品形態(tài)

35、與獨(dú)特人群的關(guān)聯(lián)。全天候辦公：24小時(shí)高檔商住，提供辦公、居住涉及的各項(xiàng)物業(yè)服務(wù)，并提供特色休閑、娛樂(lè)公共空間。真正studio：定制空間，倡導(dǎo)自由間隔工作室理念，為業(yè)主準(zhǔn)備能夠?qū)崿F(xiàn)各種裝修風(fēng)格的設(shè)計(jì)公司和裝修隊(duì)。42會(huì)客室視訊設(shè)備投影設(shè)備品牌核心競(jìng)爭(zhēng)力1品牌核心競(jìng)爭(zhēng)力之一：共享南京功能最完備的“企業(yè)社區(qū)”外部資源共享：共用律師、供用會(huì)計(jì)師、共用秘書、專業(yè)公司注冊(cè)等商務(wù)設(shè)施共享：大樓專用服務(wù)器、專線聯(lián)接投影設(shè)備、視訊會(huì)議室、小型會(huì)客室、秘書服務(wù)、咨詢、電腦平臺(tái)鏈接服務(wù)器提供股市、匯市重點(diǎn)訊息等。大堂服務(wù)共享：收發(fā)信件、代繳費(fèi)用、租務(wù)代理、公用 復(fù)印等。律師會(huì)計(jì)師秘書43品牌核心競(jìng)爭(zhēng)力2品牌核心

36、競(jìng)爭(zhēng)力之二：有書讀，有健身場(chǎng)所的24小時(shí)工作室生活服務(wù)中心：洗衣收發(fā)，鐘點(diǎn)清潔服務(wù)等。書吧：營(yíng)造舒適、和諧的讀書氛圍，提供專業(yè)及休閑書籍。健身房：想健身，只需走出房門。建議在條件允許的情況下，改造成獨(dú)立衛(wèi)生間。44品牌核心競(jìng)爭(zhēng)力3品牌核心競(jìng)爭(zhēng)力之三：讓真正需要智能化空間的企業(yè)DIY最合身的智能系統(tǒng)和辦公空間。只提供基礎(chǔ)接入條件，把更多的發(fā)揮空間留給業(yè)主，無(wú)須裝飾感極強(qiáng)的外立面，也無(wú)須遮掩裸露的吊頂內(nèi)容和水泥地面吊頂?shù)孛?5第五部分展示空間建議46Studio設(shè)計(jì)理念Studio 的概念闡述:Studio是針對(duì)“高速成長(zhǎng)型中小公司” 的全天候工作室，在工作室的某些區(qū)域設(shè)置小面積辦公場(chǎng)所，其他區(qū)域

37、則提供了可供休閑或生活的多功能房間。 Studio的業(yè)主可以根據(jù)自己的設(shè)計(jì)理念，創(chuàng)造一個(gè)可以自如地以新型方式生活的場(chǎng)所。 Studio的設(shè)計(jì)原則：靈活、小巧是Studio的設(shè)計(jì)原則?？沙浞掷眯】臻g，選擇組合折疊家具、陽(yáng)臺(tái)設(shè)置電腦區(qū)與文件區(qū)、吧柜式廚房、隱藏式或個(gè)性化辦公桌設(shè)計(jì)都應(yīng)考慮。47針對(duì)本項(xiàng)目Studio產(chǎn)品，我們提出以下兩種風(fēng)格樣板間的空間分隔和裝修裝飾建議。起點(diǎn)創(chuàng)意室（純辦公功能）創(chuàng)業(yè)小居（辦公居家功能）建議裝修設(shè)計(jì)主旨：為了體現(xiàn)Studio的空間分隔自由、個(gè)性張揚(yáng)的特點(diǎn)，我們建議樣板間的空間分隔應(yīng)盡量少，家具選用簡(jiǎn)潔的外形、明快的色彩，裝飾物盡可能少，可放置少量植物。無(wú)需過(guò)度遮掩

38、裸露的吊頂內(nèi)容和水泥地面，可采用極度浪費(fèi)著空間的現(xiàn)代主義風(fēng)格,為業(yè)主準(zhǔn)備實(shí)現(xiàn)這種風(fēng)格的設(shè)計(jì)公司和裝修隊(duì)。盡量只用白色的墻面，少量后現(xiàn)代風(fēng)格的家具，關(guān)鍵是給予業(yè)主很大的想象空間。建議裝修設(shè)計(jì)主旨48底層平面及實(shí)景圖片參考 此種方案充分利用空間盡可能多地安排人員辦公。用多種隔斷方式明確地劃分出休息區(qū)、會(huì)客區(qū)和辦公區(qū)，咖啡吧和綠色植物在房間里的運(yùn)用，營(yíng)造出舒適、寬敞、健康的辦公環(huán)境，使辦公和來(lái)訪的人都感到輕松與溫馨。起點(diǎn)創(chuàng)意室樣板間裝修建議49挑高區(qū)上層平面及實(shí)景圖片參考 挑高層的工作區(qū)域相對(duì)封閉，可作為工作室主要人員的辦公會(huì)談區(qū)。在這里安排了寬大的辦公區(qū)，使辦公者有安靜寬敞的思考空間，旁邊的書屋給

39、辦公者提供休息和”充電“的環(huán)境。高級(jí)的會(huì)談也可以安排在樓上，與樓下的辦公互不影響。起點(diǎn)創(chuàng)意室樣板間裝修建議50底面平面及實(shí)景圖片參考此方案給置身其中的人更加開放的辦公空間，辦公與會(huì)客休閑區(qū)完美銜接，使主客的關(guān)系更加融洽，工作空間放大了，也使思想更開拓，空間的分配可根據(jù)主人的要求做靈活多樣的變化。創(chuàng) 業(yè) 小 居樣板間裝修建議51上層平面及實(shí)景圖片參考挑高層的安排，考慮到主人的獨(dú)立思考和休息需要，安排了冥想室和臥室、書房，使動(dòng)靜分離，生活與工作分開，卻又相互結(jié)合。創(chuàng) 業(yè) 小 居樣板間裝修建議52第六部分品牌營(yíng)銷策略53品牌哦競(jìng)爭(zhēng)策略品牌競(jìng)爭(zhēng)策略：從獨(dú)占到掠奪獨(dú)占掠奪首期就要使品牌迅速成長(zhǎng)，實(shí)現(xiàn)細(xì)分

40、市場(chǎng)的獨(dú)占在品牌被確認(rèn)后，迅速占領(lǐng)市場(chǎng)54品牌營(yíng)銷重點(diǎn)品牌營(yíng)銷關(guān)鍵：塑造品牌公信力品牌公信力的建立是項(xiàng)目的成敗的關(guān)鍵因素之一：方法一：23月，在現(xiàn)場(chǎng)舉行創(chuàng)富論壇，吸引潛在企業(yè)主的加入，并選擇具有明星效應(yīng)的準(zhǔn)業(yè)主亮相推介；方法二：56月，舉辦中惠國(guó)際大廈現(xiàn)場(chǎng)開放日系列活動(dòng)；外部資源平臺(tái)、共享視訊會(huì)議室、共享小型會(huì)客室、書吧、健身房等全面投入展示系列活動(dòng)；55產(chǎn)品價(jià)格建議產(chǎn)品價(jià)格建議根據(jù)市場(chǎng)綜合調(diào)查，我司對(duì)價(jià)格提出建議，如下：面積范圍(m2）套數(shù)面積（m2）套數(shù)占總套數(shù)比例（%）面積占總面積比例（%）建議價(jià)格（元/ m2 ）總價(jià)范圍（萬(wàn)元）50-70553375.6914.56%24.337500

41、44-4980-10014713849.5559.72%65.04720063-71100-200192299.249.91%8.41700081-82200-50031179.525.09%1.336800185-328500以上22486.1410.72%0.886500774-842總套數(shù)226套 總建面積：2根據(jù)我司對(duì)海通大廈價(jià)格與去化情況的研究，我們發(fā)現(xiàn)區(qū)域內(nèi)總價(jià)范圍60萬(wàn)左右的房源市場(chǎng)接受度最高；本項(xiàng)目目前的分割方案與項(xiàng)目的定位基本吻合，無(wú)需作大幅度調(diào)整，在這些前提之下，我們對(duì)項(xiàng)目的價(jià)格做出以上表格中的初步建議，單價(jià)范圍6500-7500元/ m2 主力戶型總價(jià)控制在60-70萬(wàn)，

42、大部分房源的總價(jià)基本在44-82萬(wàn)元之間，符合市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)最小的“小面積，低總價(jià)” 的銷售策略。56整體推廣思路整體推廣思路市場(chǎng)鋪墊期目的：1.銷售道具、銷售資料、看房班車、現(xiàn)場(chǎng)和戶外銷售中心、現(xiàn)場(chǎng)展示系統(tǒng)、樣板間完成、銷售人員招聘培訓(xùn)工作、市場(chǎng)跟蹤調(diào)查等；2.媒體傳播計(jì)劃的制定并且準(zhǔn)備前期執(zhí)行工作；3.正式開始收取誠(chéng)意金；4.對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行概念試探,價(jià)格試探及目標(biāo)客戶試探，為后期銷售提供依據(jù)5.分期分批將首期物業(yè)推出；約10000平方米；6.在公開發(fā)售前達(dá)到推出物業(yè)40%以上的認(rèn)購(gòu)率7.不斷積累客戶和市場(chǎng)口碑8.保持品牌形象、產(chǎn)品內(nèi)涵的持續(xù)深化2007.12007.22007.23市場(chǎng)鋪墊期 首期公

43、開發(fā)售 延續(xù)期及二期內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期 二次公開發(fā)售期 2007.56首期公開發(fā)售目的：1.正式公開發(fā)售2.形成良好的銷售循環(huán)態(tài)勢(shì)，為第二批房源蓄勢(shì)；3.采用集中轉(zhuǎn)定的方式，提高轉(zhuǎn)定率；4.為下一期的銷售積蓄客戶資源及市場(chǎng)口碑活動(dòng)：月初，舉辦現(xiàn)場(chǎng)創(chuàng)富論壇，明星業(yè)主的現(xiàn)場(chǎng)說(shuō)法；2. 春節(jié)期間(即2月中旬),開展迎春購(gòu)房?jī)?yōu)惠活動(dòng);配合條件:1.選訂拍賣公司,邀請(qǐng)目標(biāo)客戶;2. 現(xiàn)場(chǎng)售樓部、樣板房；3.準(zhǔn)現(xiàn)房銷售條件；4.配套逐漸完善，部分達(dá)到展示要求延續(xù)期及二期內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期目的:1.徹底清首期貨尾2.繼續(xù)市場(chǎng)形象的延續(xù)與塑造3.二批房源收取誠(chéng)意金，完成蓄水任務(wù)；操作：1.首期物業(yè)，向社會(huì)宣布首期已全部售罄封

44、盤。不作廣告，有人購(gòu)買暗推2.軟性炒作為主，保持每二周三次3.接待客戶來(lái)訪和新一期認(rèn)購(gòu)登記 ；二次公開發(fā)售期 目的：1.二次公開發(fā)售2.二批物業(yè)正式推出上市4.形成良好的銷售循環(huán)態(tài)勢(shì)5.將首期物業(yè)全面收尾6.形成品牌積累，樹立良好的市場(chǎng)口碑活動(dòng)：1.舉行中惠國(guó)際大廈現(xiàn)場(chǎng)開放日系列活動(dòng),為期一個(gè)月；2.配合開放日活動(dòng),舉辦 “五一”購(gòu)房促銷活動(dòng)；配合條件:1.現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境全面交付，并且部分投入運(yùn)營(yíng)；2. 活動(dòng)開展前的媒體宣傳與邀請(qǐng)函的派發(fā)工作。57內(nèi)容簡(jiǎn)介：一、包含六大版塊內(nèi)容：研究報(bào)告、規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目工程、營(yíng)銷策劃、商業(yè)地產(chǎn)、管理綜合全套容量：600GB，海量二、41個(gè)細(xì)分欄目全部在內(nèi)：市調(diào)、前期

45、、景觀、戶型、土地、施工、營(yíng)銷、物業(yè)、商業(yè)、企業(yè)三、企業(yè)實(shí)戰(zhàn)（開發(fā)商、代理商、廣告公司）：世聯(lián)、萬(wàn)科、中原、中海、博思堂、黑狐、風(fēng)火四、熱點(diǎn)城市（覆蓋全國(guó)絕大部分地區(qū)）：北京、上海、大連、成都、廣州、南京、重慶、青島五、內(nèi)容格式：Word、PPT、PDF、Excel、JPG、PSD、CDR、AI、DWG58鄭重承諾：如發(fā)現(xiàn)資料內(nèi)容與本站所列目錄嚴(yán)重不符，無(wú)條件退貨！全國(guó)范圍送貨上門！貨到付款！由于篇幅所限，以下僅列出2010年更新的部分資料如對(duì)目錄有疑問(wèn)，可從下面的目錄中隨機(jī)抽取若干資料，聯(lián)系客服驗(yàn)證！更多詳情介紹請(qǐng)登陸： 聯(lián)系QQ：1323556639592010年中國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控走向分析

46、-41頁(yè) pdf2010年上半年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告-163頁(yè) pdf2010年上半年北京別墅銷售排行-2頁(yè) pdf2010年8月上海房地產(chǎn)市場(chǎng)月度報(bào)告-38頁(yè) ppt2010年8月南通房地產(chǎn)市場(chǎng)成交分析-6頁(yè) word2010年8月哈爾濱房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)-18頁(yè) word2010年8月成都房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)成交分析-8頁(yè) word2010年8月北京房地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告-7頁(yè) word仲量梁行2010年合肥公寓市場(chǎng)研究報(bào)告-54頁(yè) ppt中原2010年上半年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告-36頁(yè) word60土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目成本測(cè)算通用模板-5頁(yè) excel阿特金斯2009年酒店地產(chǎn)開發(fā)案例-62頁(yè) p

47、df成都萬(wàn)科房地產(chǎn)項(xiàng)目防水抗?jié)B體系-35頁(yè) pdf某項(xiàng)目一期建筑方案設(shè)計(jì)招標(biāo)文件-90頁(yè) word地中海風(fēng)格經(jīng)典樓盤參考-296個(gè)文件 jpg/word2009年日本商業(yè)街景觀實(shí)拍-78張圖片 jpg給排水與采暖工程施工工藝標(biāo)準(zhǔn)-15個(gè)文件 word2010年8月烏魯木齊綠城玫瑰園別墅現(xiàn)場(chǎng)照片-9張圖片 jpg西元推廣機(jī)構(gòu)2009年年廣州江景房典型戶型-198頁(yè) pptXXX工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作檢討會(huì)議報(bào)告-40頁(yè) pdf61世聯(lián)如何進(jìn)行開盤前客戶摸排-26頁(yè) pdf中原2010年1月31日珠海華發(fā)水郡二期A區(qū)開盤報(bào)告-23頁(yè) ppt2010年文登香湖彼岸銷講-7頁(yè) word房地產(chǎn)銷售培訓(xùn)寶典-以

48、顧客為中心的銷售-209頁(yè) ppt2009年南京新景祥營(yíng)銷事務(wù)流程-46頁(yè) word2010年3月鄭州托斯卡納營(yíng)銷回顧-6頁(yè) word世聯(lián)2007年深圳金地梅隴鎮(zhèn)2期價(jià)格策略報(bào)告-93頁(yè) ppt2010年7月太原星河灣一期開盤營(yíng)銷分析-17頁(yè) pdf2010年7月太原星河灣開盤報(bào)告-16頁(yè) pdf世聯(lián)物業(yè)代理部項(xiàng)目經(jīng)理工作手冊(cè)-20頁(yè) pdf62廊坊盛通物業(yè)管理程序文件-40個(gè)文件 word2009年當(dāng)代萬(wàn)國(guó)城游泳池設(shè)備操作手冊(cè)-18頁(yè) pdf某物業(yè)管理公司貫標(biāo)文件-60個(gè)文件 word信陽(yáng)和美物業(yè)管理管理大綱-67頁(yè) wordXX物業(yè)管理管理規(guī)程-285頁(yè) word弱電設(shè)備運(yùn)行維護(hù)管理服務(wù)方

49、案-55頁(yè) word忠信物業(yè)考核標(biāo)準(zhǔn)-13頁(yè) word房屋建筑管理手冊(cè)-2個(gè)文件 word戴德梁行物業(yè)管理服務(wù)規(guī)范手冊(cè)-14個(gè)文件 word中信廣場(chǎng)全套物業(yè)管理方案-33頁(yè) word63中原2010年6月無(wú)錫融僑觀邸項(xiàng)目整合推廣策略提案-73頁(yè) ppt中原2010年6月濟(jì)南紅尚坊招商銷售策略報(bào)告-122頁(yè) ppt同策2010年上海大華圣地維辣競(jìng)標(biāo)方案-76頁(yè) ppt同致行2010年?？谑懈涣τ?月28日活動(dòng)總結(jié)報(bào)告-27頁(yè) ppt達(dá)觀機(jī)構(gòu)2010年長(zhǎng)沙中糧北緯28整合推廣策略提案-214頁(yè) ppt2010年5月1日青島萬(wàn)科城市花園世博嘉年華執(zhí)行細(xì)案-3頁(yè) excel中原地產(chǎn)周刊（）-16頁(yè)

50、 word博思堂2010年7月12日2010年7月18日長(zhǎng)沙地產(chǎn)廣告監(jiān)控-78頁(yè) ppt博思堂2010年5月10日2010年5月17日長(zhǎng)沙地產(chǎn)廣告監(jiān)控-60頁(yè) ppt博思堂2010年5月3日2010年5月9日長(zhǎng)沙地產(chǎn)廣告監(jiān)控-56頁(yè) ppt64某公司組織授權(quán)手冊(cè)（標(biāo)準(zhǔn)模板）-12頁(yè) excel房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃（姚玉蓉）-214頁(yè) ppt策源工作手冊(cè)2010版-143頁(yè) word2010年龍湖企業(yè)管理與運(yùn)營(yíng)管理-62頁(yè) pdf2010年萊蒙鵬源定制化薪酬分析報(bào)告-51頁(yè) ppt2008年萬(wàn)科營(yíng)銷出品標(biāo)準(zhǔn)化-76頁(yè) pdf2010年6月建設(shè)工程承包合同-78頁(yè) ppt某地產(chǎn)集團(tuán)綜合治理工作手冊(cè)-19

51、頁(yè) word2010年8月國(guó)信地產(chǎn)成本管控節(jié)點(diǎn)概要-58頁(yè) ppt績(jī)效考核基礎(chǔ)知識(shí)-40頁(yè) ppt65天啟開啟2009年12月大連琥珀灣項(xiàng)目市場(chǎng)研究報(bào)告-59頁(yè) ppt世聯(lián)上海千畝大盤案例集-67頁(yè) pdf世聯(lián)2009年主題酒店研究及案例-44頁(yè) ppt豐吾堂觀市2010年08月重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)-36頁(yè) word濱海旅游地產(chǎn)綜述-90頁(yè) ppt2010年7月長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)月度播報(bào)-30頁(yè) word2010年07月18日成都龍湖長(zhǎng)橋郡精品營(yíng)銷調(diào)研-27頁(yè) ppt2010年6-7月區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格月度分析報(bào)告-82頁(yè) word2010年5月成都房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告-106頁(yè) pdf2009年夏季萬(wàn)科

52、新產(chǎn)品分析：四大產(chǎn)品形態(tài)代表詳析-65頁(yè) ppt66世聯(lián)如何進(jìn)行開盤前客戶摸排-26頁(yè) pdf中原2010年1月31日珠海華發(fā)水郡二期A區(qū)開盤報(bào)告-23頁(yè) ppt2010年文登香湖彼岸銷講-7頁(yè) word房地產(chǎn)銷售培訓(xùn)寶典-以顧客為中心的銷售-209頁(yè) ppt2009年南京新景祥營(yíng)銷事務(wù)流程-46頁(yè) word2010年3月鄭州托斯卡納營(yíng)銷回顧-6頁(yè) word世聯(lián)2007年深圳金地梅隴鎮(zhèn)2期價(jià)格策略報(bào)告-93頁(yè) ppt2010年5月17日蘇州融僑城銷售中心開放執(zhí)行方案-106頁(yè) ppt2010年7月太原星河灣一期開盤營(yíng)銷分析-17頁(yè) pdf2010年7月太原星河灣開盤報(bào)告-16頁(yè) pdf67土地

53、一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目成本測(cè)算通用模板-5頁(yè) excel成都萬(wàn)科房地產(chǎn)項(xiàng)目防水抗?jié)B體系-35頁(yè) pdf地中海風(fēng)格經(jīng)典樓盤參考-296個(gè)文件 jpg/word2009年日本商業(yè)街景觀實(shí)拍-78張圖片 jpg國(guó)家大劇院施工組織設(shè)計(jì)方案-354頁(yè) word2010年8月烏魯木齊綠城玫瑰園別墅現(xiàn)場(chǎng)照片-9張圖片 jpg2010年8月某項(xiàng)目售樓部及樣板房裝修施工招標(biāo)文件-9頁(yè) wordXXX工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作檢討會(huì)議報(bào)告-40頁(yè) pdf阿特金斯2009年酒店地產(chǎn)開發(fā)案例-62頁(yè) pdf金隅嘉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司小戶型設(shè)計(jì)競(jìng)賽-12頁(yè) ppt682010年1-8月長(zhǎng)春土地出讓表-1頁(yè) excel某項(xiàng)目一期建筑方案設(shè)計(jì)招標(biāo)文件-90頁(yè) word恒大2007年室內(nèi)精裝修工程管理指導(dǎo)書-108頁(yè) word給排水與采暖工程