和濟春天地產(chǎn)項目年度營銷策劃報告()課件

1、報告總論2009年，我們要做什么？經(jīng)歷了大喜大悲的2008年，和濟春天在2008年基本上完成了全年度銷售任務，是值得我們大家慶賀的！然隨著樓市環(huán)境依然不明朗、銷售不景氣的大背景，和濟春天在2009年，又將何去何從？和濟春天成功走過了輝煌、收獲的07年和波動不斷的08年，又將如何在09年演繹好最經(jīng)典的壓軸收官大戲？勝利完成2009全年度的銷售任務伍千萬的銷售業(yè)績？是此報告的精髓！1報告結(jié)構(gòu)Mission?目標梳理1Mission?項目概況目標梳理和濟春天位于吉安“一江兩岸”的城市重點發(fā)展板塊濱江城市板塊的核心區(qū)域，南鄰青原區(qū)行政中心、西靠青原區(qū)主軸干道青原大道。和濟春天自2004年啟動以來，已經(jīng)

2、走過了四個春秋，已經(jīng)成功銷售了玫瑰苑、百合苑和牡丹苑的多層住宅，同時完成了東井岡路和贛江大道家飾建材商業(yè)街的招商和社區(qū)65%以上街鋪銷售。隨著玫瑰苑、百合苑勝利交房入伙，和濟春天成熟規(guī)模化社區(qū)已初步成型。同時隨著全面啟動濱江城市的建設和青原區(qū)城市生活配套不斷的齊全完善，現(xiàn)已經(jīng)云集了市中醫(yī)院、東固革命紀念博物館、10路車公交站臺等城市配套。區(qū)域“三縱九橫”路網(wǎng)已全面成型，交通快速便捷，通達全城。 1Mission?項目概況目標梳理為了全面完成和濟春天2009年壓軸產(chǎn)品的快速銷售！以及針對目前吉安樓市大環(huán)境的研究，充分結(jié)合茨坪路2008年底創(chuàng)業(yè)創(chuàng)富金鋪超高性價比的熱銷營銷策略和2009年度所要銷售

3、的產(chǎn)品特征分析，我公司就2009年全年度的營銷節(jié)點，大體分為以下幾大階段：所剩余的商鋪，爭取在2009年度全部完成銷售；4月初全面啟動小高層住宅產(chǎn)品的形象入市宣傳、爭取5月份開盤銷售；為了小高層5月份開盤銷售，小高層的工程必須抓緊提前，全面配合小高層的銷售進度；1Mission?項目概況目標梳理綜合上頁3點分析得知：和濟春天2009年度的營銷，面臨著雙線作戰(zhàn)的狀況，故我公司建議針對兩類產(chǎn)品的營銷，初步制定以下的營銷線3月4月市場調(diào)查項目定位形象宣傳累積客戶5月開盤強銷互動促銷6月首批熱銷二批預約小高層按照銷售部的年度銷售計劃，剩余129間商鋪平分到11間/月的銷售指標。商鋪9-10月二批開盤感

4、恩促銷1Mission?項目概況目標梳理2009年底完成4600萬的銷售額意味著什么？區(qū) 域：城市生活配套和商業(yè)氛圍不成熟可售產(chǎn)品：商業(yè)2600萬；小高層2000萬銷售時間：12個月（2009.032010.02）商鋪去化90%小高層去化90本報告重點解決商業(yè)的銷售小高層的營銷定位策劃報告后續(xù)1報告結(jié)構(gòu)Mission?目標梳理2Who am I ?我們賣什么？項目分析戰(zhàn)略分析1Mission?2Who am I ?營銷定位通過前部分對本案目標梳理的分析，目前所剩的商鋪分布不均勻，分別分布在玫瑰苑、百合苑和牡丹苑的沿街商鋪，由于剩余商鋪都是按每條路推出銷售后遺留的商鋪，有點象“被消費者選擇剩下”

5、的味道，在很大程度上制約著商鋪的銷售。鑒于2008年底推出的茨坪路1、2期商鋪，均是以超低價格入市銷售，這樣必將導致在一定程度造成市場對和濟商鋪價格認識上，就是超低價位的商鋪。這樣就影響其他東井岡路和贛江大道剩余商鋪的價格銷售。曉之以景勾勒美好“錢景”誘之以利打造“錢景”保障系統(tǒng)項目分析戰(zhàn)略分析1Mission?2Who am I ?營銷定位挖掘價值錢景1超強升值空間：青原區(qū)“三縱九橫”路網(wǎng)相繼修建開通，尤其是正氣路和茨坪路的建設完成后，和濟春天為感恩社會，推出超高性價比的商鋪銷售，從而決定本案商業(yè)街的價值直逼青原大道或貿(mào)易廣場商業(yè)價值（未來商鋪租金和售價，必然達到青原大道和貿(mào)易廣場現(xiàn)有商鋪的

6、租金和售價）。錢景2超大的消費商機：隨著濱江城市商圈的啟動建設，以及青原區(qū)城市發(fā)展規(guī)劃，已初步形成以青原大道、東井岡路為主軸的沿線高檔生活居住小區(qū)。如天立花園、盛世華庭、東方蘭園、和濟春天及一批即將啟動建設的高檔社區(qū)，從此為本案提供了大量高消費能力的客戶。項目分析戰(zhàn)略分析1Mission?2Who am I ?營銷定位挖掘價值錢景3超旺人氣：隨著青原區(qū)政府的搬遷、10路公交車在本案設站臺、中醫(yī)院的使用，以及12萬平米的行政休閑廣場和濱江城市新區(qū)的建設完成，已經(jīng)形成了以和濟春天為核心、以青原大道和東井岡路為發(fā)展主軸的大青原商圈。同時隨著和濟春天、盛世華庭、東方蘭園等一批高檔社區(qū)相繼交房，該區(qū)域人

7、氣必將日益成熟和旺盛。錢景470年超長獨立產(chǎn)權(quán)：一般純正商業(yè)產(chǎn)權(quán)為50年，而在和濟春天的邊沿街旺鋪的產(chǎn)權(quán)長達70年，讓您真正實現(xiàn)長時間的收取租金或經(jīng)營。錢景5超高商業(yè)附加值：商鋪單層設計，增強商鋪商業(yè)價值的使用率，層高均在5米以上，真正實現(xiàn)“一層商鋪，雙層財富”的夢想；其次商鋪大開間、寬敞店前廣場，從而帶來更多人氣等。項目分析戰(zhàn)略分析1Mission?2Who am I ?營銷定位創(chuàng)造價值風險保證1：建議和濟置業(yè)承諾在未來2年內(nèi)（2009-2010年），提供20萬元的商業(yè)推廣基金，達到全面宣傳推廣商業(yè)街，從而提高商業(yè)街的市場知名度和美譽度，為商業(yè)街增強商業(yè)人氣等。實際上這20萬元的營銷推廣費用

8、，就是本案本年度的營銷費用。項目分析戰(zhàn)略分析1Mission?2Who am I ?營銷定位創(chuàng)造價值風險保值保證2：由于美國次貸危機引發(fā)的全球性經(jīng)濟蕭條，致使我國經(jīng)濟，尤其是房地產(chǎn)市場（無論是住宅市場還是商業(yè)地產(chǎn)市場），都普遍進入市場信心嚴重缺乏的階段，所以我公司認為：2009年營銷核心著重點就在于如何重塑市場信心？為了全面重塑和樹立消費者對樓市未來前景的信心，除了前一點的10萬元商業(yè)營銷推廣基金之外，我公司建議：還必須給購買商鋪的投資者，在投資收益上給予一定程度上投資信心保證。即承諾一年內(nèi)不降價，否則按雙倍差價給予補償。例如：現(xiàn)在是4000元/平米，一年后也是這個價。若降到3800元/平米，

9、則開發(fā)商給予400元/平米補償給購鋪者。旺市牛鋪保值行動，震撼全城項目分析戰(zhàn)略分析1Mission?2Who am I ?營銷定位明確了”身份“后從現(xiàn)在起，忘記市場部分的結(jié)論！成功的推廣首先是對消費者“購買思路”的探索！請遵循這一思路，思考一切問題！項目分析戰(zhàn)略分析1Mission?2Who am I ?營銷定位營銷思路分析購買社區(qū)底商“我”擔心：項目分析戰(zhàn)略分析1Mission?2Who am I ?營銷定位營銷思路分析社區(qū)人口少；長線投資套現(xiàn)慢養(yǎng)鋪時間長慎重選擇！購買社區(qū)底商“我”要：穩(wěn)+利潤全國大型商場的布置驚人的相似 1F 化妝品、珠寶 2F 女裝 3F 男裝 5F 美食廣場業(yè)態(tài)分布是

10、有規(guī)律的遵守“行規(guī)” ，是大多數(shù)人的選擇選擇經(jīng)營業(yè)態(tài)，“我”會“穩(wěn)妥起見”：項目分析戰(zhàn)略分析1Mission?2Who am I ?營銷定位營銷思路分析業(yè)態(tài)的同質(zhì)化決定了利潤的同質(zhì)化分 類 特 點具體業(yè)態(tài)細水長流型租金低、租期長、獲利少，收益穩(wěn)定便利店、小型超市、面包餅店、自助銀行、書報店、藥房、房產(chǎn)中介等峰谷跌宕型租金高、租期短、獲利大、收益不穩(wěn)定棋牌室、網(wǎng)吧、美容美發(fā)、洗衣房、足浴按摩、音像制品等其他社區(qū)底商都在經(jīng)營什么？總結(jié)：無論何種業(yè)態(tài)，幾乎都是頻繁消費的、小額的、同質(zhì)化的商業(yè)業(yè)態(tài)項目分析戰(zhàn)略分析1Mission?2Who am I ?營銷定位營銷思路分析“我”喜歡的“商鋪”：降低投資

11、風險！項目分析戰(zhàn)略分析1Mission?2Who am I ?營銷定位營銷思路分析面積再小點+價格再便宜點總結(jié)：既然買“哪個商鋪”利潤都差不多，“我”自然選擇“性價比”更好的！在地段、環(huán)境、居住人群、交通條件等差異不大的情況下，社區(qū)底商銷售的快慢、好壞，一定程度上取決于：總結(jié)：項目分析戰(zhàn)略分析1Mission?2Who am I ?營銷定位營銷思路分析該片區(qū)域的總價優(yōu)勢2008年底和濟春天四周年感恩行動的核心點為低價格、低總價等優(yōu)勢，達到感恩回報消費者。首先2009年的銷售產(chǎn)品，無論商鋪還是小高層產(chǎn)品，都有一個共同的核心賣點：超低總價。其次2009年也基本上是和濟春天最后壓軸銷售年；其三在當前

12、的樓市環(huán)境下，價格戰(zhàn)依然是競爭客戶強有力的武器，而關(guān)鍵就在于如何尋找新的戰(zhàn)略，推出足于打動人心的銷售價格？年度營銷定位項目分析戰(zhàn)略分析1Mission?2Who am I ?營銷定位結(jié)合上一頁四大點分析，公司建議把2009年定位為：和濟春天真情感恩年年度營銷定位項目分析戰(zhàn)略分析1Mission?2Who am I ?營銷定位3How to Do?營銷執(zhí)行1報告結(jié)構(gòu)Mission?目標梳理2Who am I ?我們賣什么？營銷策略營銷計劃1Mission?2Who am I ?3How to Do?營銷執(zhí)行商鋪營銷策略超高性價比策略：從剩余商鋪位置分布來看，玫瑰苑（茨坪路商鋪）占絕大部分。綜合結(jié)

13、合2008年茨坪路1期商鋪熱銷的成功秘訣低價、低總價等；強營銷推廣策略：以“2009和濟春天真情感恩年”為年度總營銷主線，采用月月有活動的強推廣手段，全面促進本案的快速銷售，做好和濟春天2009年壓軸大戲；增強項目體驗氛圍策略：即是著重加大項目自身的形象包裝和導示系統(tǒng)（售樓部內(nèi)外在形象包裝、營造商業(yè)街的商業(yè)氛圍、工地科學管理等），最終達到和濟春天家一般的感覺；營銷策略營銷計劃1Mission?2Who am I ?3How to Do?營銷執(zhí)行商鋪營銷策略專業(yè)商業(yè)運營策略：作為專業(yè)運營管理商業(yè)街，一般要做好以下幾點管理工作：商業(yè)街的環(huán)境/衛(wèi)生/招牌/物業(yè)服務的維護和管理、商業(yè)統(tǒng)一對外宣傳的窗口

14、(如網(wǎng)站/報紙/戶外)、統(tǒng)一征收商業(yè)工商管理稅，方便商戶繳納稅務、提供商店運營管理的技術(shù)和信息咨詢支持；整、單互相銷售節(jié)奏策略：即時項目整體營銷推廣銷售、時針對各商業(yè)街，進行“一對一”的銷售手段（每條街采用不同的營銷策略的思路，達到各個擊破）。多次分批少量推出，力爭推出即售磬，制造市場的需求緊張度；制造營銷熱點，持續(xù)舉行活動：不斷制造營銷熱點，持續(xù)舉辦體驗式營銷活動，持續(xù)制造區(qū)域人氣，提高社會關(guān)注度；限量發(fā)售，鋪位分秒遞減中！營銷策略營銷計劃1Mission?2Who am I ?3How to Do?營銷執(zhí)行5月4月3月6-8月9-10月3.15品質(zhì)感恩月，強銷茨坪路2期創(chuàng)業(yè)創(chuàng)富金鋪。情動四

15、月，游園驚喜的社區(qū)活動，帶動銷售針對暑假期間，推出一系列的感恩促銷活動。結(jié)合小高層，推出互動銷售全面啟動小高層產(chǎn)品的市場調(diào)查、營銷定位和推廣準備事項等。小高層產(chǎn)品開盤銷售結(jié)合“超級童星”的社區(qū)生活，加強小高層首批房源營銷力度。新年絕量壓軸感摁小高層入市宣傳/客戶積累/VIP發(fā)售11-12月牛鋪壓軸銷售，感恩圣誕等歲末真情感恩回報活動，促進商鋪和住宅熱銷。以活動帶動銷售針對教師節(jié)、中秋節(jié)、國慶節(jié)推出社區(qū)業(yè)主活動和銷售促銷活動元旦以后精確致導，實現(xiàn)100銷售：商鋪銷售制造稀缺緊張氣氛，每次少量推出鋪位，造成推出即售磬的局面。營銷策略營銷計劃1Mission?2Who am I ?3How to D

16、o?營銷執(zhí)行活動營銷借文化唱大戲渠道營銷直效客戶資源體驗營銷完全展示攻略營銷策略營銷計劃1Mission?2Who am I ?3How to Do?營銷執(zhí)行和濟春天業(yè)主資源利用對象：和濟春天住宅的所有業(yè)主方式：短信、電話通知內(nèi)容：針對項目推廣需要，以青原區(qū)和濱江城市商圈發(fā)展前景、項目商業(yè)投資前景分析和產(chǎn)品訴求傳遞給客戶，從而達到業(yè)主購鋪投資經(jīng)營或介紹新客戶的目的。目的：實現(xiàn)重復購買以及推薦購買渠道營銷直效客戶資源營銷策略營銷計劃1Mission?2Who am I ?3How to Do?營銷執(zhí)行鉅太客戶資源利用對象：鉅太各區(qū)域代理項目業(yè)主（尤其是吉安代理項目的業(yè)主，比如星港澳園等）方式：短

17、信內(nèi)容：由于商鋪具有較強的投資價值，以及據(jù)銷售部反映的信息，購買和濟春天的客戶，投資客占絕大部分的比例，所以對于購鋪投資來說，是具有很強的跨區(qū)域性的投資（即異地投資）。目的：實現(xiàn)異地、異項購鋪投資建議成立“鉅太會”，凡到本公司代理項目案場看/購房的客戶，都可以成為鉅太會員。最終達到全城互動營銷和客戶資源共享。詳細執(zhí)行方案待續(xù)！渠道營銷直效客戶資源營銷策略營銷計劃1Mission?2Who am I ?3How to Do?營銷執(zhí)行活動營銷借文化唱大戲渠道營銷直效客戶資源體驗營銷完全展示攻略不斷制造銷售高潮活動營銷安排活動營銷借文化唱大戲營銷策略營銷計劃1Mission?2Who am I ?3

18、How to Do?營銷執(zhí)行3月4月5月6月11-12月7-8月9月10月1-2月3.15品質(zhì)感恩促銷活動6.1和濟春天“超級童星”才藝展示9.10教師節(jié)感恩行動4.12社區(qū)游園暨小高層VIP卡發(fā)售活動5.10小高層開盤銷售活動8.26七夕節(jié)萬人相親活動11.26感恩節(jié)和12.25圣誕節(jié)等系列促銷活動部分節(jié)假日和周末強銷SP活動等10.3和濟春天中秋賞月音樂會不斷制造銷售高潮營銷策略營銷計劃1Mission?2Who am I ?3How to Do?營銷執(zhí)行活動營銷NO.1活動主題：首屆感恩業(yè)主聯(lián)誼游園活動廣告主題：情動四月游園驚喜活動簡介：此次業(yè)主游園活動，大體包括猜燈謎、籃球投籃、踢足球

19、游戲、墊乒乓球、跳繩游戲、套圈游戲、釣魚游戲、蒙眼擊鼓游戲、彈球游戲、家庭背球游戲、吹蠟燭游戲、抽獎活動等系列游園娛樂性節(jié)目。借此社區(qū)活動，全面帶動小高層VIP卡發(fā)售信息，讓消費者和業(yè)主共同感受“和濟春天家一般的感覺”，做足2009全年度的感恩味道，讓感恩優(yōu)惠落到消費者實處?；顒訒r間：2009年04月12日不斷制造銷售高潮營銷策略營銷計劃1Mission?2Who am I ?3How to Do?營銷執(zhí)行活動營銷NO.2活動主題：和濟春天“超級童星”才藝展示廣告主題：超級童星屬您最牛/和濟最牛活動簡介：“六一兒童節(jié)”是孩子們歡快的時刻，為了豐富業(yè)主的生活，體現(xiàn)出社區(qū)的和諧、融洽、歡樂的生活天

20、地。在6月1日舉行“和濟春天杯超級童星才藝展示”為主題活動，活動節(jié)目為舞蹈、唱歌、講故事、現(xiàn)場涂鴉、圖片填色等兒童趣味活動。邀請幼兒園教師現(xiàn)場評比出最佳童星（獎品寶寶爽身粉一盒），優(yōu)秀童星（獎品童話小書），參與獎（凡參加活動的小朋友）均可獲得寶寶水杯一只。 活動時間：2009年06月01日不斷制造銷售高潮營銷策略營銷計劃1Mission?2Who am I ?3How to Do?營銷執(zhí)行活動營銷NO.3活動主題：七夕萬人相親活動廣告主題：情定和濟玫瑰夢圓活動簡介：七夕情人節(jié)，中國傳統(tǒng)節(jié)目。隨著都市生活節(jié)奏的加快，許多城市青年為了全力追求自己的事業(yè)，而往往耽擱了自己的婚姻大事，故出現(xiàn)了許多萬人

21、相親活動；其次結(jié)合本案小高層住宅的小兩房（特別適合新婚兩人購買/毗鄰區(qū)政府單位，尊貴無限/成熟生活社區(qū)等特點），所以建議在玫瑰苑舉辦“和濟春天首屆萬人相親活動”，來全面推廣本案，最終達到促銷銷售。 活動時間：2009年08月26日不斷制造銷售高潮營銷策略營銷計劃1Mission?2Who am I ?3How to Do?營銷執(zhí)行活動營銷NO.4活動主題：和濟春天中秋賞月音樂會廣告主題：舉頭邀明月歡樂中國節(jié)活動簡介：中秋節(jié)是中國傳統(tǒng)的家人團圓佳節(jié)，也更是我們和濟春天家庭大團圓的節(jié)日。為了體現(xiàn)出社區(qū)“和諧、和睦、和親”的三大主題，特舉辦露天晚間音樂會，在社區(qū)中心廣場搭建會場，邀請業(yè)主家庭成員們圍

22、桌而坐，在欣賞優(yōu)雅音樂的同時，一起賞及品嘗中秋餅/糖果/水果等，營造出社區(qū)家庭大團圓的溫馨場面。至于音樂表演者可以邀請井岡山大學音樂系的老師和學生晚間獻節(jié)目（如鋼琴/二胡/風琴/笛子等音樂節(jié)目）,期間穿插猜燈迷、業(yè)主現(xiàn)場登臺獻藝、抽獎、“七星拱月”等活動互動環(huán)節(jié)(贈送中秋月餅禮包餅上印“和濟春天”四字)?；顒訒r間：10月03日晚（中秋節(jié)）營銷策略營銷計劃1Mission?2Who am I ?3How to Do?營銷執(zhí)行活動營銷借文化唱大戲渠道營銷直效客戶資源體驗營銷完全展示攻略商業(yè)品牌業(yè)態(tài)展示：在售樓部開辟一個商業(yè)品牌展示櫥窗，全面展示商業(yè)街已進駐商家業(yè)態(tài)，給客戶商業(yè)信心。體驗營銷完全展示

23、攻略營銷策略營銷計劃1Mission?2Who am I ?3How to Do?營銷執(zhí)行體驗營銷完全展示攻略營銷策略營銷計劃1Mission?2Who am I ?3How to Do?營銷執(zhí)行商業(yè)街的亮化包裝：即和濟商業(yè)街的亮化工作，除了商業(yè)街店招之外，我公司還建議針對東井岡路和贛江大道（家飾裝潢商業(yè)街），加以晚間燈光亮化工程，比如燈箱廣告和招牌的霓虹燈形象。體驗營銷完全展示攻略營銷策略營銷計劃1Mission?2Who am I ?3How to Do?營銷執(zhí)行銷售服務綜合服務大使目的：人性化服務體系，創(chuàng)新模式，建立項目的第一形象，給與客戶專業(yè)的高品質(zhì)售后服務，形成口碑傳播服務內(nèi)容：1、

24、針對律師、保險、公正、備案、抵押登記、催款等一系列按揭手續(xù)提供一條龍服務；2、提供代客招租等專業(yè)服務。品牌商業(yè)運營：為了全面給商戶以商業(yè)街運營信心，刺激和做強商業(yè)街的商業(yè)氛圍等，增強商業(yè)街的投資前景，最終實現(xiàn)商業(yè)街的銷售。體驗營銷完全展示攻略營銷策略營銷計劃1Mission?2Who am I ?3How to Do?營銷執(zhí)行品牌商業(yè)運營，公共契約模式和濟春天4The More3How to Do?營銷執(zhí)行1報告結(jié)構(gòu)Mission?目標梳理2Who am I ?我們賣什么？關(guān)于小高層定位市場分析項目定位1Mission?2Who am I ?3How to Do?3月份方案4The More微

25、觀市場分析作為三線城市的吉安房地產(chǎn)市場在08年同樣受到“寒潮”的襲擊，從成交量及投資規(guī)模上都可窺見一斑。吉安市房地產(chǎn)市場面臨“拐點”？從市房管部門獲悉，受多方因素影響，吉安市房地產(chǎn)市場已從快速發(fā)展時期漸入蕭條期，1月1日至11月17日，市中心城區(qū)一手商品房成交均價為2338.91元/平方米，同比增長24.87%；銷售套數(shù)為2673套，比同期4029套下降了33.66%，銷售面積同比下降33.89%。銷量和面積從 2007年年底以來直線下降，有業(yè)內(nèi)人士稱，吉安市房地產(chǎn)行業(yè)將有可能進入另一拐點。市場分析項目定位1Mission?2Who am I ?3How to Do?3月份方案4The Mor

26、e微觀市場分析商品房銷量直線下降從房管部門及統(tǒng)計部門獲取了房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)數(shù)據(jù)：08年以來，全市有18個樓盤陸續(xù)開盤，市中心城區(qū)銷售總面積達到281萬余平方米，商品房套數(shù)達到24475套，截止到11月17日，僅銷售了2673套，占總數(shù)的10.92%。其中，吉州區(qū)銷售2252套，同比下降26.67%，青原區(qū)銷售421套，同比下降56.05%；同時吉州區(qū)城區(qū)商品房均價達到2594.95元/平方米，同比增長31.27%，而青原區(qū)均價則為1383.13元/平方米，同比下降10.58%。有業(yè)內(nèi)人士預測，市民持幣觀望心態(tài)強烈，銷量還可能下降。市場分析項目定位1Mission?2Who am I ?3How

27、 to Do?3月份方案4The More微觀市場分析房地產(chǎn)投資規(guī)模理性縮減近年來，吉安市房地產(chǎn)業(yè)一年一個臺階，一直處于快速發(fā)展水平，已成為吉安市地方財政的重要支柱之一。但08年以來，吉安市房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)低開低走，緩慢下降的態(tài)勢，無論從投資規(guī)模、商業(yè)土地成交狀況、新開工面積、銷售面積及金額等數(shù)據(jù)來看，吉安市房地產(chǎn)投資規(guī)模理性縮減。此外，吉安市房地產(chǎn)行業(yè)還存在兩大特點：其一是商品房開發(fā)結(jié)構(gòu)明顯不合理。房地產(chǎn)宏觀措施“國六條”中明確規(guī)定：“新開工的商品住房總面積中，套型建筑面積90平方米以下住房面積必須達到70%以上?！倍兄行某菂^(qū)的這一比例僅為27.3%。其二是空置面積過大，市中心城區(qū)合計空置面

28、積471288平方米，占全市空置面積的76.2%等。市場分析項目定位1Mission?2Who am I ?3How to Do?3月份方案4The More微觀市場分析08年末各大樓盤活動平凡08年新推樓盤有：穗華名郡、水岸名都、桃源盛景、東方瀾園、古南花園。08年吉安市場有一個很奇怪的現(xiàn)象，在整個市場受到?jīng)_擊，一、二線城市不斷降價促銷的情況下，各樓盤均按兵不動，只有少數(shù)新盤有營銷活動推出。直到08年11月下旬開始，各大樓盤才幡然醒悟，紛紛拿出各自殺手锏重磅推出市場，使得市場上一時風起云涌，各種優(yōu)惠政策頻頻通過電視、報紙、手機等渠道發(fā)布。以下是08年各大樓盤活動掠影。市場分析項目定位1Mis

29、sion?2Who am I ?3How to Do?3月份方案4The More微觀市場分析各項目近期營銷活動一覽表水岸名都：11月份起開展購房保障計劃，首付一萬，一年內(nèi)降價補足差價。穗華名郡：12月20日二期開盤，推出36套一口價房源，二房首付4萬，三房首付5萬。以及元旦購房感恩回報，115日折扣加現(xiàn)金優(yōu)惠，老客戶帶新客戶來訪另有禮品來訪。江南御景園：65席黃金旺鋪1月1日開盤，當天銷售起價2668元/，另少量住房正熱銷。香謝麗都：推出高層15樓，一口價1988元/，15層為沒有電梯，為樓梯房，5層以上才能乘坐電梯。5樓以上，公攤部分五折銷售。銀杏古南花園：1月1日，新年限量特惠酬賓，三樓

30、1898元/，復式樓1398元/。此活動持續(xù)到現(xiàn)在仍在進行當中。市場分析項目定位1Mission?2Who am I ?3How to Do?3月份方案4The More微觀市場分析各項目近期營銷活動一覽表創(chuàng)天2期：1月10日開盤，開盤價格1588元/（折后）起。均價1850元/左右，推出房源146套。當天一次性94折，首付50%按揭96折，首付30%按揭98折。開盤期過后付款優(yōu)惠調(diào)整為一次性96折。名人東方巴黎：1月10日，震撼一口價2388元/平方米，簽約再送3000元/套。天立花園：一元起拍，買房你說了算，并推出青原步行街商業(yè)免租金招商。水岸綠洲：最高優(yōu)惠10萬。康居帝景灣：11月份推出

31、88折，2298元/起，未見明顯效果，進而推出80折起。宜家公園：11月下旬推出1000元訂房，一年內(nèi)無理由退房計劃。星港澳園：特價房2009元/，1-6樓9折起銷售。市場分析項目定位1Mission?2Who am I ?3How to Do?3月份方案4The More以上樓盤紛紛推出各自的營銷活動，總結(jié)歸納為“低首付”、“低折扣”、“低起價”、“一口價”等，活動力度及強度都屬吉安市罕見，但是卻是有人歡喜有人憂。首先表現(xiàn)在用同等策略吸引客戶的操作及推廣時間上：如采用低首付的水岸名都（首付一萬）與宜家公園（1000元訂房），由于水岸名都的推出時間要早于宜家公園，并且推廣力度也大于后者，水岸名

32、都所取得的營銷效果也非宜家公園能比擬。所以推廣時機是關(guān)鍵，萬不能跟風而行，而應把握時間，第一時間占領市場。其次康居帝景灣與香榭麗都對比，兩者均采取低折扣策略吸引消費者，但是很明顯香榭麗都的5折吸引力要強于康居帝景灣，據(jù)調(diào)查了解，雖然香榭麗都最后成交的房源并非所推5折房源，而是一口價1998元房源，但這些成交客戶所獲知信息的首要沖擊卻是5折。所以推廣力度也是關(guān)鍵，萬不能蜻蜓點水，而應把握消費者心理，強勢登場。這些現(xiàn)象表明：吉安市作為三線城市，有這個城市固有特色，在進行營銷推廣時必須注意推廣時機與推廣力度。微觀市場分析壓軸收官巨作作為和濟春天住宅產(chǎn)品最后3棟11+1的小高層產(chǎn)品，共99套7090平

33、米的豪華/實用的兩房戶型，一定要將其演繹為和濟春天最精彩的壓軸大幕。超強性價比（超低總價、超低首付）由于單套面積相對偏小，則總房款也隨之低、首付低，從而在目前的樓市因房款偏高所導致的環(huán)境下，間接降低了購房置業(yè)的門檻，給消費者樹立一定程度上市場信心。成熟傾城的規(guī)模高檔社區(qū)和濟春天自04年啟動以來，現(xiàn)已經(jīng)完美銷售玫瑰苑、百合苑和牡丹苑（約1000余戶）。隨著業(yè)主不斷入伙進住，和濟春天生活配套齊全成熟的大社區(qū)，已初步成型；其次周遍的城市配套也日益齊全，先后有市中醫(yī)院、區(qū)政府單位、區(qū)婦幼保健院、12萬平米行政休閑廣場等一大批生活配套相繼到位。市場分析項目定位1Mission?2Who am I ?3How to Do?3月份方案4The More項目核心分析市