中國房地產(chǎn)企業(yè)百億榜深度分析-fina課件

1、2008年度中國房地產(chǎn)企業(yè)百億榜深度分析易居中國中國/上海，2009年1月特別提示：本報告未經(jīng)易居授權(quán)請勿引用。特別聲明：本報告中所采用的數(shù)據(jù)，是由上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)服務(wù)有限公司利用自身布局于全國45個大中城市的研究網(wǎng)絡(luò)采集的海量數(shù)據(jù)中,選取房地產(chǎn)典型企業(yè)作為研究對象,每月進(jìn)行動態(tài)監(jiān)測分析的研究成果。除特別注明外，均來源于我公司CRIC數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)。報告中的分析評述，僅代表個人觀點，不作為研究結(jié)論或投資依據(jù)，望善加利用并慎重決策!對有關(guān)信息或問題有深入需求的，歡迎致電克而瑞（中國）研究中心。如需索取相關(guān)附件，請聯(lián)系：86-21-60868033 王海燕本報告將2008年百億企業(yè)作為主要研究對象，

2、報告詳細(xì)分析了銷售超過百億的房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營現(xiàn)狀，結(jié)合易居企業(yè)研究的方法論，對企業(yè)經(jīng)營狀況進(jìn)行跟蹤剖析。我們的主要觀點是：央企成為2008年房地產(chǎn)市場最大的贏家，在對外部環(huán)境假設(shè)不變的情況下，我們認(rèn)為2009年央企將繼續(xù)有超過一般類型房地產(chǎn)企業(yè)的表現(xiàn)。特別需要關(guān)注的企業(yè)有保利地產(chǎn)、中海外、招商地產(chǎn)和中糧地產(chǎn)。萬科確保了企業(yè)的現(xiàn)金流穩(wěn)定，為2009年預(yù)留了戰(zhàn)略調(diào)整的空間。憑借成本領(lǐng)先帶來的高安全邊際和產(chǎn)品上的價值讓渡，碧桂園的經(jīng)營模式為企業(yè)提供了避風(fēng)良港。風(fēng)險提示：業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)性失誤的富力、區(qū)域結(jié)構(gòu)性失誤的雅居樂和戰(zhàn)略節(jié)奏性失誤的金地都將面臨較大的經(jīng)營風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入超過百億，按每平米500

3、0元的均價計算，在一年中至少要銷售200萬平方米以上的物業(yè)。如果按照10萬平方米的大盤計算，至少要售罄20個。房地產(chǎn)企業(yè)如果能持續(xù)取得超過百億的銷售收入，可售項目及土地儲備至少要能夠連續(xù)提供三年，可售項目及土地儲備總面積超過420萬平方米，相當(dāng)于同時運營42個10萬平方米的大盤。2007年榜單 百億企業(yè)市場集中度（5.96%）2008年 百億企業(yè)市場集中度（ 約8% ）市場下行，百億榜集中度進(jìn)一步上升。萬科穩(wěn)穩(wěn)領(lǐng)先，央企全面崛起 排名企業(yè)名稱銷售收入億元1萬科4832中海外2093綠地1904碧桂園1745富力1496保利地產(chǎn)1417合生創(chuàng)展1138雅居樂1029龍湖地產(chǎn)10210世茂集團(tuán)10

4、011金地集團(tuán)9712綠城集團(tuán)77排名企業(yè)名稱銷售收入億元排名變更市值變化%1萬科479-64.22%2中海外234-43.50%3保利205（3）-55.57%4碧桂園175-79%5富力160-69.24%6綠地 160 （3）N.A.7世茂集團(tuán) 123 （3）-67.22%8龍湖地產(chǎn)115（1）N.A.9金地114（2）-68.09%10綠城108（2）-73.4%11合生創(chuàng)展 105 （4）-74.1%12雅居樂116（4）-71.55%2008年度中國房地產(chǎn)企業(yè)百億榜 標(biāo)注為預(yù)測值；雅居樂的116億銷售收入中包括出售海南項目股權(quán)的52.8億收入，扣除這部分收入，實際收入僅為63.2億

5、元。注：本報告所有榜數(shù)據(jù)均為CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，僅供CRIC客戶參考；所有榜單中數(shù)據(jù)盡量采用權(quán)益銷售數(shù)據(jù)。未來的王者百億企業(yè)的潛在風(fēng)險百億企業(yè)杰出能力百億企業(yè)基本面數(shù)據(jù)近期中國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展環(huán)境研究百億企業(yè)基本面數(shù)據(jù) 盈利能力 償債能力 成長能力 規(guī)模分析 結(jié)構(gòu)分析 銷售量分析 空間結(jié)構(gòu)分析 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析 存銷比基本面土地儲備在售項目存貨消化期伴隨著房地產(chǎn)市場下行，百億企業(yè)2008年盈利能力普遍出現(xiàn)下滑基本面：盈利能力銷售毛利率(%)銷售凈利率(%)凈資產(chǎn)收益率(ROE) (%)總資產(chǎn)凈利率(ROA) (%)20071H20083Q200820071H20083Q20081H20073Q2007

6、1H20083Q20081H20073Q20071H20083Q2008萬科41.99 40.48 14.97 11.69 9.34 7.67 4.46 3.63 中海外46.53 47.26 N.A.25.35 21.69 N.A.20.03 N.A.8.14 N.A.8.40 N.A.3.28 N.A.保利38.50 49.24 20.06 26.34 7.69 10.13 3.48 4.74 碧桂園46.09 52.53 N.A.23.70 14.33 N.A.40.41 N.A.5.36 N.A.15.59 N.A.2.60 N.A.富力37.54 36.30 N.A.35.98 37

7、.23 N.A.50.81 N.A.11.99 N.A.13.16 N.A.2.80 N.A.世茂房地產(chǎn)42.69 58.73 N.A.45.00 49.87 N.A.27.30 N.A.4.91 N.A.12.47 N.A.2.18 N.A.金地43.85 48.28 17.67 11.59 6.01 4.06 4.20 2.64 綠城35.96 36.69 N.A.17.52 20.96 N.A.14.80 N.A.4.23 N.A.3.97 N.A.1.01 N.A.合生創(chuàng)展40.08 51.96 N.A.31.88 25.64 N.A.27.37 N.A.4.98 N.A.9.67 N

8、.A.1.77 N.A.雅居樂50.49 47.63 N.A.20.47 189.20 N.A.25.67 N.A.40.40 N.A.9.14 N.A.14.08 N.A.銷售衰減和支付土地款增多，造成企業(yè)的凈負(fù)債率普遍上升，部分企業(yè)資金狀況已經(jīng)亮出紅燈企業(yè)凈負(fù)債率資金安全度（考慮到基本面）200620071H20083Q20081萬科17.30%27.00%44.30%42.60%2中海外34.00%30.20%57.50%N.A.3保利109.50%63.10%112.80%129.50%4碧桂園168.50%33.00%21.00%N.A.5富力71.50%139.50%138.00%

9、N.A.7世茂房地產(chǎn)-22.40%-35.10%-14.20%9.30%8金地92.00%70.30%90.10%86.80%10綠城74.00%88.00%116.50%N.A.11合生創(chuàng)展61.00%53.00%66.00%N.A.12雅居樂2.20%60.30%60.20%N.A.符號示意：良好 一般 較差基本面：償債能力調(diào)整存在時滯效應(yīng)，2008年百億企業(yè)尚能維持成長速度每股收益同比增長率(%)銷售收入同比增長率(%)凈利潤同比增長率(%)股東權(quán)益同比增長率(%)總資產(chǎn)同比增長率(%)20071H20083Q200820071H20083Q200820071H20083Q2008200

10、71H20083Q200820071H20083Q20081萬科87.18 -28.62 98.27 59.04 110.81 18.76 96.13 2.77 100.51 21.35 2中海外60.28 55.21 N.A.52.45 125.22 N.A.76.30 68.83 N.A.70.12 68.72 N.A.79.96 72.02 N.A.3保利96.97 4.00 101.31 71.22 121.77 125.38 227.80 9.91 147.73 32.79 4碧桂園N.A.-35.88 N.A.123.34 23.27 N.A.172.19 -55.89 N.A.1

11、362.66 14.05 N.A.152.32 26.97 N.A.5富力138.53 133.33 N.A.45.01 30.80 N.A.148.37 133.32 N.A.53.10 61.80 N.A.103.74 52.84 N.A.7世茂房地產(chǎn)49.01 -58.11 N.A.34.17 -23.97 N.A.79.56 -55.89 N.A.60.02 12.33 N.A.41.79 32.97 N.A.8金地84.51 -55.32 110.10 31.28 103.34 7.02 169.21 4.50 133.91 47.19 10綠城-42.20 22.22 N.A.-1

12、0.34 -16.03 N.A.-27.24 31.72 N.A.85.37 11.09 N.A.84.24 73.70 N.A.11合生創(chuàng)展100.00 90.91 N.A.60.84 148.90 N.A.126.38 122.54 N.A.127.93 132.69 N.A.88.12 74.59 N.A.12雅居樂58.03 640.00 N.A.54.49 -26.68 N.A.69.24 641.19 N.A.22.33 67.77 N.A.64.19 59.23 N.A.基本面：成長能力9資料來源： 企業(yè)年報、CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)企業(yè)名稱06年新增土地（萬平方米）07年

13、新增土地（萬平方米）08年新增土地(萬平方米 ）同比增幅碧桂園385596-97.51%金地12750490-82.14%中海外6501030280-72.82%綠城4481022383-62.52%世茂房地產(chǎn)630751319-57.52%合生創(chuàng)展270754356-52.79%萬科12221143735-35.70%雅居樂930948766-19.20%保利385755639-15.36%企業(yè)名稱2007年新增土地金額（億元）2008年新增土地金額（億元）同比增幅碧桂園86.357.63-91.20%中海外433.9467.17-84.50%金地161.4335.1-78.30%雅居樂87

14、.9726.27-70.10%萬科409.19128.48-68.60%保利178.1862.3-65.00%綠城181.8174.19-59.20%世茂房地產(chǎn)116.9376.22-34.80%2008年百億企業(yè)對于土地市場普遍持謹(jǐn)慎態(tài)度，拿地節(jié)奏明顯放慢，在土地購置方面資金投入大幅減少典型企業(yè)2008年土地購置面積一覽表典型企業(yè)2008年土地購置資金投入一覽表土地儲備：規(guī)模分析注：百億企業(yè)2007年的數(shù)據(jù)除中海外、綠地集團(tuán)和龍湖地產(chǎn)外，全部來自CRIC系統(tǒng)；2008年數(shù)據(jù)全部來自CRIC系統(tǒng)2008年百億企業(yè)土地儲備的主要擴(kuò)張方向是長三角及環(huán)渤海區(qū)域，具有較強(qiáng)政府背景的企業(yè)在X區(qū)域購置土地

15、比重明顯加大企業(yè)名稱長三角環(huán)渤海珠三角X區(qū)域2008年2007年2008年2007年2008年2007年2008年2007年保利25%25%22%32%N.A.18%54%25%碧桂園N.A.19%100%23%N.A.16%N.A.42%合生創(chuàng)展N.A.8%100%26%N.A.62%N.A.5%金地N.A.37%N.A.34%N.A.14%100%15%綠城91%78%9%0%N.A.N.A.N.A.22%世茂房地產(chǎn)50%57%50%3%N.A.5%N.A.35%萬科23%29%34%19%18%34%25%19%雅居樂3%2%N.A.1%97%92%N.A.5%中海外53%13%9%41

16、%5%13%33%32%土地儲備：結(jié)構(gòu)分析增加銷售兩條路徑：擴(kuò)大銷售面積和提高銷售單價。2008年大部分企業(yè)是通過擴(kuò)大銷售面積來增加銷售收入，精品型企業(yè)則通過提高銷售單價來實現(xiàn)銷售收入的增加企業(yè)名稱銷售金額銷售面積銷售均價2008年（億元）2007年（億元）增幅（%）2008年（萬平方米）2007年（萬平方米）增幅2008年2007年增幅萬科479 524 -8.6%557 614 -9.2%8,594 8,532 0.7%中海外234211 10.9%271 216 25.5%8,635 9,754 -11.5%保利205 170 20.6%258 200 29.5%7,935 8,537

17、-7.1%碧桂園175167 3.0%215 261 -17.8%8,012 6,359 26.0%富力160145 10.3%160141 13.5%10,530 10,287 2.4%世茂集團(tuán)123（E）10023.0%1218935.9%10,13911,088-8.55%金地114 98 16.3%110 108 1.6%10,372 9,011 15.1%綠城1081008.0%144 159 -9.7%11,248 9,49718.4%合生創(chuàng)展105（E）104 1.0%166 148 12.2%5,675 7,020 -19.2%雅居樂116101 14.9%165141 17.

18、0%7,982 7,196 10.9%在售項目：銷售量注:中海外、世茂集團(tuán)和合生創(chuàng)展的數(shù)據(jù)為預(yù)測數(shù)據(jù)注：百億企業(yè)2007年的數(shù)據(jù)除中海外、綠地集團(tuán)和龍湖地產(chǎn)外，全部來自CRIC系統(tǒng)；2008年數(shù)據(jù)全部來自CRIC系統(tǒng)百億企業(yè)長三角環(huán)渤海X區(qū)域珠三角2008年2007年貢獻(xiàn)度變化（百分比）2008年2007年貢獻(xiàn)度變化（百分比）2008年2007年貢獻(xiàn)度變化（百分比）2008年2007年貢獻(xiàn)度變化（百分比）萬科40%32%8%21%15%7%17%9%8%22%45%-23%中海外21%11%10%32%19%13%35%45%-11%13%25%-12%保利17%3%14%45%35%10%1

19、3%31%-17%24%32%-7%碧桂園0%0%0%82%0%82%0%8%-8%18%92%-74%富力0%0%0%46%48%-2%6%8%-2%48%44%4%綠地集團(tuán)60%48%11%3%0%3%37%52%-14%0%0%0%世茂房地產(chǎn) 60%48%12%20%36%-16%8%14%-6%12%1%11%金地集團(tuán)49%32%16%23%9%14%15%14%1%14%45%-31%龍湖地產(chǎn)7%2%5%46%27%19%47%71%-24%0%0%0%合生創(chuàng)展32%8%24%25%38%-13%0%0%0%43%54%-11%綠城72%59%14%15%21%-6%12%20%-8

20、%0%0%0%雅居樂41%0%41%3%0%3%27%4%22%29%96%-67%大多數(shù)百億企業(yè)2008年項目銷售收入貢獻(xiàn)度向長三角和環(huán)渤海轉(zhuǎn)移趨勢明顯在售項目：空間結(jié)構(gòu)百億企業(yè)2008年項目銷售中，中低檔產(chǎn)品銷售的貢獻(xiàn)率最大企業(yè)名稱高檔中檔低檔萬科11%56%32%中海外14%73%13%保利地產(chǎn)6%54%41%碧桂園0%55%45%富力12%53%35%綠地3%56%40%世茂房地產(chǎn)26%44%29%金地5%73%22%龍湖地產(chǎn)6%65%29%綠城30%55%15%合生創(chuàng)展12%73%15%雅居樂11%66%23%在售項目：產(chǎn)品結(jié)構(gòu)注：該數(shù)據(jù)根據(jù)CRIC監(jiān)測的城市進(jìn)行抽樣。中檔產(chǎn)品的價格

21、水平為城市均價上下浮動20，高于中檔價格水平的定義為高檔產(chǎn)品，低于中檔產(chǎn)品價格水平的定義為低檔產(chǎn)品。市場成交量顯著下滑，給企業(yè)存貨去化帶來巨大壓力企業(yè)2008年土地總儲備（萬平方米）2008年銷售面積（E）（萬平方米）預(yù)測去化年迄2009年初年數(shù)萬科2,34655720113保利1,63325820124中海外2,52727120146金地1,11911020157合生創(chuàng)展2,47516620168富力2,70116020179綠城1,98896201810世茂房地產(chǎn)2,528121201810碧桂園4,482215201810雅居樂2,957160201911假設(shè)：2009年企業(yè)銷售面積年復(fù)

22、合增長率為30，此后企業(yè)的年復(fù)合增長率為10。2008年企業(yè)已經(jīng)公布銷售面積的為企業(yè)公布數(shù)值，其余企業(yè)的銷售面積為預(yù)測值。存貨分析：存銷比未來的王者百億企業(yè)的潛在風(fēng)險百億企業(yè)杰出能力百億企業(yè)數(shù)據(jù)解讀近期中國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展環(huán)境研究百億企業(yè)杰出能力 中海外 保利 綠地 萬科 綠城 世茂 龍湖資源配置力戰(zhàn)略洞察力戰(zhàn)略執(zhí)行力17企業(yè)能力關(guān)注點規(guī)模增長趨勢資金緊張度央企中海外資源配置穩(wěn)健經(jīng)營保利資源配置規(guī)模擴(kuò)張資本化企業(yè)萬科戰(zhàn)略洞察規(guī)模領(lǐng)先金地戰(zhàn)略洞察戰(zhàn)略跟隨民營企業(yè)碧桂園戰(zhàn)略執(zhí)行成本領(lǐng)先世茂戰(zhàn)略執(zhí)行品牌差異化綠城戰(zhàn)略執(zhí)行產(chǎn)品差異化龍湖地產(chǎn)戰(zhàn)略執(zhí)行產(chǎn)品差異化富力戰(zhàn)略執(zhí)行多元化平衡雅居樂戰(zhàn)略執(zhí)行區(qū)域集中合

23、生創(chuàng)展戰(zhàn)略執(zhí)行區(qū)域集中猜想1猜想3猜想6猜想5猜想4猜想2在市場下行的一年中，央企為何既能保持高速的銷售增長，又能夠舒緩資金鏈帶來的壓力？資本化企業(yè)緣何冰火兩重天？高土地儲備為何壓不垮碧桂園？差異化感受能否為企業(yè)過冬提供棉衣？昔日四強(qiáng)為何岌岌可危？粵派開發(fā)商是否會從此一蹶不振？弱市下的百億榜風(fēng)云變幻，三種背景、六種境遇，結(jié)局迥然資源配置力、戰(zhàn)略洞察力、戰(zhàn)略執(zhí)行力，三種能力孰優(yōu)孰劣？何種能力成就08年百億企業(yè)182008年成長性排名企業(yè)名稱銷售收入增長億元2008年 銷售總額排名1保利地產(chǎn)6432綠城31103中海外2524世茂集團(tuán)2375金地1796雅居樂14127龍湖地產(chǎn)1388富力1159

24、碧桂園1410萬科-4111合生創(chuàng)展-81112綠地-306能力一 資源配置能力戰(zhàn)略洞察力萬科金地資源配置力保利中海綠地戰(zhàn)略執(zhí)行力碧桂園綠城世茂龍湖富力合生創(chuàng)展雅居樂企業(yè)基礎(chǔ)企業(yè)成就企業(yè)能力2008年房地產(chǎn)企業(yè)成長性排名保利和中海外是2008年表現(xiàn)最優(yōu)異的房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)據(jù)來源:企業(yè)年報、CRIC中國房地產(chǎn)決策資訊系統(tǒng)19規(guī)模提升、銷售額增長、成本大幅下降，保利是弱市中最大贏家新增土地儲備639.01萬平米，平均地價975元/平米，僅花費62.30億，土地市場成功抄底。城市項目名稱屬性地價（億）樓板價（元/平米）周邊競品售價（元/平方米）上海南匯區(qū)康橋鎮(zhèn)A區(qū)住宅8.325,75014,500南昌南

25、昌市灣里區(qū)招賢鎮(zhèn)地塊住宅/商業(yè)/辦公5.936003,550上海寶山區(qū)顧村鎮(zhèn)陳富路居住地塊住宅133,1639,500長春長春市02053-3、02054-1住宅/商服0.834243,475長春長春市02034-2文娛0.122173,475丹東丹東市賓館溝地塊商業(yè)/住宅0.4586NA長沙長沙市天心區(qū)公告號為（2007）04號住宅/商業(yè)/公建配套2.108954,150成都成都市新都區(qū)XP-67、68住宅/酒店3.176214,250長沙高新區(qū)麗谷工業(yè)園地塊商業(yè)/住宅8.227124,200重慶重慶市九龍坡大楊石組團(tuán)W03-1/06地塊住宅/商業(yè)1.587196,050重慶沙坪壩組團(tuán)F分區(qū)

26、F20-4/02號宗地住宅/商業(yè)1.247415,650成都新都區(qū)XG-0810，XG0811，XG0812二類住宅3.75781NA天津武清區(qū)公告號為2007-020號的地塊住宅/商服9.051,1435,650青島青島市I-C-2007-26住宅/商服4.552,2216,700總計62.31975.10保利歷年土地儲備情況保利08年新增土地儲備數(shù)據(jù)來源:企業(yè)年報、CRIC中國房地產(chǎn)決策資訊系統(tǒng)能力一 資源配置能力20資金安全有保障、土地成本大幅下降，中海外在弱市中也大有收獲相關(guān)的失敗經(jīng)驗和香港的嚴(yán)謹(jǐn)管理體制對中海影響極深。 實力央企，資金雄厚，背景深厚，在降低土地成本方面有先天優(yōu)勢，在資

27、本運作方面也有良好背景。 建筑起家，成本控制產(chǎn)品質(zhì)量都是拿手好戲。 經(jīng)驗豐富，中海的經(jīng)營史幾乎等同于中國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展史。中海外歷年土地儲備情況中海外與保利凈負(fù)債率對比數(shù)據(jù)來源:企業(yè)年報、CRIC中國房地產(chǎn)決策資訊系統(tǒng)能力一 資源配置能力同樣是國有企業(yè)，差距為什么這么大？中央政府目標(biāo)：促進(jìn)內(nèi)需，拉動房地產(chǎn)需求地方政府目標(biāo)：保證財政，維持房價穩(wěn)定45億保利、中海平均增長30億綠地下跌老板不同行為不同受制于地方政府政策，地方國有房地產(chǎn)企業(yè)在降價促銷問題上非常猶豫，導(dǎo)致銷售快速下滑。由于層級不同，央企降價促銷不受地方政府限制。能力一 資源配置能力22央企資源配置能力的三大優(yōu)勢 資金優(yōu)勢央企資金安全性

28、高，是維持企業(yè)安全和弱市抄底的有力保障 成本優(yōu)勢通過央企背景實現(xiàn)的土地成本控制手段，能夠讓企業(yè)更容易逆勢擴(kuò)張利潤敏感度低利潤低敏感度能夠讓企業(yè)有更強(qiáng)勢的促銷手段央企背景帶來的資源配置能力使得企業(yè)具有抵抗弱市的強(qiáng)大力量能力一 資源配置能力2008年保利地產(chǎn)長期借款結(jié)構(gòu)萬元借款類型期末余額占比還款期限1-2年2-3年3-5年5年以上信用借款95,00095,000000質(zhì)押借款22,91600022,9160保證借款869,830546,030323,80000抵押借款417,100172,000110,10030,000105,000合 計1,404,846100813,030433,90052

29、,916105,000以保利2008年年報數(shù)據(jù)為例，信用貸款和保證貸款合計約96億元，約占貸款總量的69。2007年中海外貸款結(jié)構(gòu)借款類型2007年2006年數(shù)額（千港元）占比數(shù)額（千港元）占比有抵押313,9692.22100,0001.49無抵押13,860,04897.786,620,43198.51合計14,174,0171006,720,431100至2008年中期，中海外所有銀行借貸均是無抵押及利息均按浮動基準(zhǔn)利率計算。 “集團(tuán)敢擔(dān)保、銀行敢放貸” 央企不受資金限制 數(shù)據(jù)來源:企業(yè)年報、CRIC中國房地產(chǎn)決策資訊系統(tǒng)能力一 資源配置能力24土地成本控制是央企資源配置能力的核心體現(xiàn)

30、地價控制是中海的拿手好戲，08年度所獲土地位置均較好，未來項目溢價空間較高。保利地產(chǎn)擁有和地方政府的土地議價能力中海外2008年新增土地列表城市地理位置獲得時間獲得方式建筑面積（平方米）地價（億元）樓板價周邊競品價格合作方權(quán)益蘇州吳中區(qū)2008-1招拍掛344,40015.604,530江景/100%杭州濱江區(qū)2008-1招拍掛167,80015.869,45211,000-20,000世茂50%杭州濱江區(qū)2008-1招拍掛360,70030.738,52011,000-20,000世茂50%上海南匯區(qū)2008-1招拍掛191,4008.674,53113,000-15,000/100%天津塘

31、沽2008-1招拍掛56,2000.254614,000-5,000/100%濟(jì)南歷下區(qū)2008-2招拍掛346,2003.761,3225,000/100%天津塘沽2008-6招拍掛172,7000.42724710,000/100%濟(jì)南歷下區(qū)2008-8招拍掛188,7603.211,7056,200-7,800華創(chuàng)置業(yè)60濟(jì)南歷下區(qū)2008-8招拍掛360,2065.961,6566,200華創(chuàng)置業(yè)60數(shù)據(jù)來源:企業(yè)年報、CRIC中國房地產(chǎn)決策資訊系統(tǒng)能力一 資源配置能力25中海擁有很強(qiáng)的談判能力，中海國際社區(qū)項目從開工至開盤時間均較短，最短僅為2-3個月。快速周轉(zhuǎn)對規(guī)避市場風(fēng)險很有意義

32、。特別提示：據(jù)調(diào)研所知，中海外有很強(qiáng)的政府公關(guān)能力，尤其在土地款支付及預(yù)售證獲取環(huán)節(jié)上。央企在項目過程中的持續(xù)“公關(guān)”能力減少項目的資金占用，提高資金使用效率城市項目名稱開工時間開盤時間物業(yè)類型成都中海國際社區(qū)二期碧林二期 2007-42007-6普通住宅成都中海國際社區(qū)二期橙郡二期2007-92007-12普通住宅 成都中海國際社區(qū)二期林溪美墅/2006-9別墅成都中海國際社區(qū)三期央墅2008-32008-7別墅成都中海國際社區(qū)三期林汀別墅 2007-12007-5別墅西安中海國際社區(qū)一期 （熙岸）2007-82007-10普通住宅 西安中海國際社區(qū)二期 （鉑宮）2007-102008-6別

33、墅西安中海國際社區(qū)三期 （熙岸東郡 ）2008-32008-9普通住宅 蘇州中海國際社區(qū)一期 2008-22008-8普通住宅;別墅 長春中海國際社區(qū)2008-42008-5普通住宅;別墅 北京中海國際城一期2005-9/普通住宅北京中海國際城二期（圣朝菲）2007-92007-12普通住宅北京中海國際城三期（香克林）/2008-10普通住宅數(shù)據(jù)來源:企業(yè)年報、CRIC中國房地產(chǎn)決策資訊系統(tǒng)能力一 資源配置能力26在資源配置能力的支持下，央企順應(yīng)中央的號召果斷采取理性定價的策略。沒有出現(xiàn)類似萬科等企業(yè)在價格調(diào)整過程中受到當(dāng)?shù)卣|(zhì)疑的現(xiàn)象。中海在售的28個項目中，采取價格調(diào)整的項目個數(shù)為13個

34、，占項目總數(shù)46%。中海多數(shù)項目都采用了少量特價房的策略，即帶動了銷售又沒有影響到整體均價，同時社會影響小。區(qū)域城市項目名稱產(chǎn)品類型調(diào)價手段調(diào)價時間調(diào)價次數(shù)調(diào)價效果珠三角深圳中海大山地別墅降價30%2008-61市場反應(yīng)較好，目前銷售率達(dá)到90%珠三角深圳中海西岸華府普通住宅降價20%2008-81市場反響較好,9月比8月多成交180套長三角寧波中海東湖觀邸五期聯(lián)排別墅優(yōu)惠價格促銷2008-81市場反應(yīng)冷淡，成交量無明顯變化長三角南京中海凱旋門別墅酒店式公寓打折:一次性付款98折，按揭99折2008-91市場反應(yīng)良好，國慶期間成交60余套環(huán)渤海北京中海紫御公館普通住宅開盤打折：全款97折，按揭

35、98折2008-111市場反映較好，開盤當(dāng)月銷售159套環(huán)渤海北京中海城二期圣朝菲普通住宅1000元/平方米，下調(diào)7.7%2008-81帶動銷量增長100%，然而進(jìn)入9月，調(diào)價帶動銷售的效果幾乎完全消失環(huán)渤海北京中海城三期香克林普通住宅打折:一次性付款97折，按揭98折2008-91市場反響較好,9月比8月多成交57套，增長一倍其他成都中海國際社區(qū)橙郡組團(tuán)普通住宅特價房：100套房源降價20%2008-91市場反響較好,活動兩天成交60余套其他成都中海翠屏灣普通住宅特價房：27套房源降價20%2008-91反響一般,活動兩天成交14余套其他成都中海蘭庭普通住宅特價房：70套房源降價20%200

36、8-91市場反響較理想,兩天成交30余套其他成都中海龍灣半島普通住宅別墅特價房：公寓房降價20%；別墅降價30%2008-91市場反響較理想，兩天成交30余套其他西安中海國際社區(qū)三期普通住宅降價15%2008-91市場反應(yīng)一般，9月銷售量增加52套其他重慶中海國際社區(qū)普通住宅開盤價僅比樓板價1,027元/平方米2008-111市場反映較好，當(dāng)月銷售294套數(shù)據(jù)來源:企業(yè)年報、CRIC中國房地產(chǎn)決策資訊系統(tǒng)能力一 資源配置能力27科學(xué)的戰(zhàn)略決策和快速的應(yīng)變，萬科在戰(zhàn)略決策方面是中國房地產(chǎn)企業(yè)的楷模。萬科預(yù)測：2006年四季度到2007年一、二季度房價上漲。階段情況：房價進(jìn)入07年快速上漲。萬科高

37、管：萬科內(nèi)部對于局勢的判斷出現(xiàn)嚴(yán)重分歧擴(kuò)張與收縮兩種觀點激烈交鋒。階段情況：3月份全國大部分城市暖市，成交量較大幅度反彈，房價也有所起穩(wěn)，新開樓盤平開或高開為主。 萬科預(yù)測：王石2007年12月13日第一次拋出“拐點論”，引起業(yè)界爭論。階段情況：9月27日第二套房貸款首付款比例不得低于40%。10月深圳萬科率先降價。萬科高管：對局勢的判斷開始趨同，采取收縮戰(zhàn)略應(yīng)對房地產(chǎn)市場危機(jī)?！皹I(yè)績推介會”觀點：1.全面推進(jìn)“現(xiàn)金為王”的策略；2調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，自住需求和中小套型的產(chǎn)品比例還將不斷提升；3加大銷售力度，壓低庫存，避免產(chǎn)生新的庫存；4配合銷售情況調(diào)整開竣工計劃；5更加謹(jǐn)慎的補(bǔ)充項目資源。要買合適

38、的、便宜的地。階段情況：下調(diào)下半年開竣工面積，開始減少新增土地，并加大銷售力度，降價促銷萬科高管：管理層出現(xiàn)意見分歧，一派認(rèn)為房價漲勢過快，已經(jīng)出現(xiàn)泡沫，房地產(chǎn)市場將會進(jìn)入下行周期，應(yīng)減緩拿地，降低風(fēng)險；另一派認(rèn)為雖然房地產(chǎn)存在泡沫，但價格仍會上漲，為企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張需要，仍要堅決拿地。階段情況：7月萬科近60億買地。取得廣東省塘廈地王以及南京“江寧地王”。9月萬科拿下福州地王。愉悅期分歧期拐點論期分歧期一致過冬期 能力二 戰(zhàn)略洞察力連續(xù)兩年坐穩(wěn)冠軍，萬科地產(chǎn)的能力在于敏銳的戰(zhàn)略洞察和果斷迅速的調(diào)整數(shù)據(jù)來源:企業(yè)年報、CRIC中國房地產(chǎn)決策資訊系統(tǒng)28區(qū)域城市獲得時間項目名稱占地 建面權(quán)益地價長三

39、角杭州2008-8金色家園項目5.5611.1255%1.22長三角杭州2008-9泉水灣項目5020.90100%8.34長三角寧波2008-5首南路項目1.856.5057%0.65長三角上海2008-1羅店C3項目8.9412.1455%3.99長三角上海2008-1羅店C5項目14.2317.5255%6.48長三角上海2008-9趙巷晶園項目7.807.6055%1.76長三角蘇州2008-6金雞湖路項目4.7011.851%1.81珠三角東莞2008-1宏圖路項目18.9949.3751.7%15.54珠三角東莞2008-5松山湖1號花園二期28.8920.2290%2.96珠三角

40、惠州2008-4雙月灣一期項目363667%2.18珠三角深圳2008-5易里園景臺項目3.947.51100%3.06珠三角深圳2008-5機(jī)場英管山項目7.2415.58100%3.3環(huán)渤海長春2008-7廣源項目7.504.88100%0.9環(huán)渤海大連2008-9魅力之城項目19.8039.8055%3.96環(huán)渤海青島2008-4青島南昌路項目6.1821.60100%4.86環(huán)渤海青島2008-8四季花城項目15.0824.1855%0.73環(huán)渤海沈陽2008-6沈陽業(yè)喬項目22.6071.30100%12.38環(huán)渤海天津2008-3濱海新城東區(qū)項目3.206100%1.70環(huán)渤海天津

41、2008-3時尚廣場公寓項目0.654.50100%1.60環(huán)渤海天津2008-5金廈項目22.9338.40100%7環(huán)渤海天津2008-8金奧國際項目5.8516100%4.80環(huán)渤海天津2008-9魅力之城項目17.8025.80100%6.87X區(qū)域成都2008-1海蓉廠項目5.5020.6049%3.93X區(qū)域成都2008-7紅星路項目10.4452.23100%6.10X區(qū)域合肥2008-5皖安地塊10.7938.9550%3.06X區(qū)域合肥2008-5江淮地塊11.5741.2450%3.04X區(qū)域武漢2008-2賀家墩項目6.5933.2752%8.21X區(qū)域武漢2008-4才

42、茂街項目5.9820.49100%4.59X區(qū)域重慶2008-9寶圣項目2334.5051%1.63X區(qū)域西安2008-11西安新地城項目4.1825.1051%1.882008年萬科新增土地及時跟隨市場變化，對土地儲備采取“三調(diào)整”1-6月（市場調(diào)整初期）3-9月（市場調(diào)整中期）6-12月（市場調(diào)整中后期）空間調(diào)整： 由東往西、由南往北轉(zhuǎn)移，相對低風(fēng)險區(qū)域的土地增量 結(jié)構(gòu)調(diào)整： 調(diào)整土地儲備增量結(jié)構(gòu)，提高中低價土地增量 總量調(diào)整： 土地儲備增速放緩，但相對保持規(guī)模數(shù)據(jù)來源:企業(yè)年報、CRIC中國房地產(chǎn)決策資訊系統(tǒng) 能力二 戰(zhàn)略洞察力29開源節(jié)流，果斷降開工量竣工量，減少資金的流出量，積極融資

43、確保企業(yè)資金安全華東萬科先后實施產(chǎn)品調(diào)整，視情停工，其他區(qū)域城市，如武漢等調(diào)整開始得更早上海：8月份琥珀郡園、金色城市先后做出封盤，進(jìn)行產(chǎn)品調(diào)整、銷售計劃調(diào)整的決定。相應(yīng)的銷售計劃從年初的130億目標(biāo)已經(jīng)幾次下調(diào)到低于100億。南京：項目能不開工的，就不開工，盡量全部停工。而在建項目還沒有足夠投入達(dá)到上市水平的，則暫停開發(fā)推遲上市。對于能出售的樓盤盡量快速出售。原定施工目標(biāo)（萬平方米）調(diào)整后施工目標(biāo)（萬平方米）下調(diào)面積（萬平方米）開工面積848竣工面積6892008年中報調(diào)整開工面積：683 竣工面積：586開工面積縮減165竣工面積縮減1032008年三季度調(diào)整開工面積：573縮減110開竣

44、工量下降情況資金存量現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物（億）199.4未來可能資金流入當(dāng)期可能實現(xiàn)銷售收入（億）123未來資金流出預(yù)計生產(chǎn)投入（億）102.7償債引起資金流出（億）42.7萬科08年底現(xiàn)金余額177億萬科融資情況數(shù)據(jù)來源:企業(yè)年報、CRIC中國房地產(chǎn)決策資訊系統(tǒng) 能力二 戰(zhàn)略洞察力30企業(yè)2006年2007年銷售額（億元）銷售面積（萬平方米）銷售均價（元/平米)銷售額（億元）銷售面積（萬平方米）銷售均價（元/平方米)萬科212.3 322.8 6,577 523.6 613.7 8,532 中海外142.7 172.0 8,295 210.7 216.0 9,754 保利83.7 123.0 6

45、,801 170.4 199.6 8,537 碧桂園69.6 131.8 5,280 166.7 261.1 6,359 富力101.1 102.5 9,865 144.6 140.6 10,287 世茂房地產(chǎn)67.4 67.5 9,982 86.3 89.3 9,664 金地51.1 73.2 6,983 97.5 108.2 9,011 合聲創(chuàng)展67.1 96.3 7,033 103.6 147.6 7,020 雅居樂65.4 107.0 6,117 101.5 141.0 7,196 碧桂園歷年土地儲備情況注：2007年碧桂園土地儲備根據(jù)測算達(dá)到224元/平方米，同其他知名機(jī)構(gòu)預(yù)測近似；

46、由于2008年碧桂園并未正式公告”長壽湖項目“，因此不將其進(jìn)行統(tǒng)計。碧桂園龐大的土地儲備，低廉的土地儲備成本構(gòu)建了巨大的盈利空間和充當(dāng)價格殺手的能力碧桂園的安全邊際極大2007年224元/平方米的平均樓板價對應(yīng)2007年5,280 /平方米的平均售價2008年796元/平方米的平均樓板價對應(yīng)2008年6,359 /平方米的平均銷售價 能力三 戰(zhàn)略執(zhí)行力數(shù)據(jù)來源:企業(yè)年報、CRIC中國房地產(chǎn)決策資訊系統(tǒng)31低成本和高配套，碧桂園產(chǎn)品的價值讓渡支持了碧桂園驕人的銷售業(yè)績。碧桂園全國熱銷項目情況項目名稱城市開盤時間檔次1-11月成交面積(萬平方米)累計成交均價(元/平方米)物業(yè)類型碧桂園鳳凰城廣州2

47、002-5-1中高29.455,9009091平方米兩房，9297平方米三房沙灣碧桂園廣州2008-3-23中高11.82洋房4,500，別墅14,00092151平方米三房，89128平方米兩房南沙碧桂園廣州2005-12-25中高10.55洋房4,360，聯(lián)體別墅6,800，獨立別墅10,000108129平方米三房，8990平方米兩房碧桂園鳳凰城沈陽2008-7-19中低檔7.125,165雙拼-聯(lián)排、300-380平方米碧桂園太陽城沈陽2008-8-3中檔6.105,044聯(lián)排、280-330平方米荔城碧桂園廣州2002-1-19中檔4.62洋房3,400，聯(lián)體別墅均價4,500901

48、00平方米三房沈陽碧桂園沈陽2008-6-15中檔4.465,585雙拼、400-600平方米 7個旗下項目1-11月銷售面積均達(dá)到4.5萬平方米以上。 碧桂園處于不同發(fā)展階段的項目共51個。（2008年中報） 能力三 戰(zhàn)略執(zhí)行力數(shù)據(jù)來源:企業(yè)年報、CRIC中國房地產(chǎn)決策資訊系統(tǒng)322008上半年20072006銷售毛利率 (%)銷售凈利潤（萬元）銷售毛利率 (%)銷售凈利潤（萬元）銷售毛利率 (%)銷售凈利潤（萬元）中海外47.26 232,509 46.53 421,715 30.00 231,196 碧桂園52.53 106,596 46.09 420,374 33.30 167,248

49、 富力36.30 155,716 37.54 531,524 31.87 214,508 世茂房地產(chǎn)58.73 91,857 42.69 417,379 35.88 227,875 綠城中國36.66 36,972 35.96 100,559 42.01 128,849 合生創(chuàng)展51.96 90,770 40.08 354,821 34.84 162,418 雅居樂47.63 443,359 50.49 211,079 34.45 125,051 2008年第三季度20072006銷售毛利率 (%)銷售凈利潤（萬元）銷售毛利率 (%)銷售凈利潤（萬元）銷售毛利率 (%)銷售凈利潤（萬元）萬科4

50、0.48 263,432 41.99 531,750 36.15 242,300 保利地產(chǎn)49.24 176,295 38.50 162,827 35.82 73,395 世茂股份43.25 6,964 45.93 13,981 42.52 22,270 金地48.28 50,439 43.85 132,281 39.10 54,714 碧桂園的利潤在哪里？ 能力三 戰(zhàn)略執(zhí)行力數(shù)據(jù)來源:企業(yè)年報、CRIC中國房地產(chǎn)決策資訊系統(tǒng)33配套設(shè)施的建筑成本縱向一體化轉(zhuǎn)移的利潤資源維護(hù)成本碧桂園項目區(qū)位偏遠(yuǎn)，大都需要建設(shè)較大量的市政配套設(shè)施每個項目碧桂園都配套一個五星級酒店；因此擁有大量持有型資產(chǎn)由于土

51、地增值稅高企和生產(chǎn)企業(yè)增值稅即將轉(zhuǎn)型的原因，可以通過向縱向一體化企業(yè)（建筑公司、裝修公司等）轉(zhuǎn)移利潤而合理避稅相關(guān)的“關(guān)系”維護(hù)成本碧桂園的利潤猜想 能力三 戰(zhàn)略執(zhí)行力34百億榜上升2位，增長31億生命周期 支付能力 ORPY青年成家經(jīng)濟(jì)務(wù)實空巢 中年持家 富貴家庭青年立足青年持家學(xué)前家庭小學(xué)家庭中學(xué)家庭成熟家庭青年三代中年三代老年三代富豪家庭富裕家庭生命周期 支付能力 ORPY青年成家經(jīng)濟(jì)務(wù)實空巢 中年持家 富貴家庭青年立足青年持家學(xué)前家庭小學(xué)家庭中學(xué)家庭成熟家庭青年三代中年三代老年三代富豪家庭富裕家庭綠城專注于產(chǎn)品的精細(xì)化世茂專注于品牌建設(shè)與高端市場開發(fā)消費群體中間區(qū)域, 相關(guān)度高ER =

52、 支付能力強(qiáng)P = 支付能力弱O = 年老者Y = 年輕者價值極在戰(zhàn)略執(zhí)行力推動下的差異化能力鑄就綠城和世茂的企業(yè)核心競爭能力百億榜上升3位，增長23億在市場下行的過程中，往往是高端客戶的需求更具有“剛性” 能力三 戰(zhàn)略執(zhí)行力數(shù)據(jù)來源:CRIC中國房地產(chǎn)決策資訊系統(tǒng)綠城歷年土地儲備情況世茂房地產(chǎn)歷年土地儲備情況從新增土地儲備價格上看，綠城和世茂房地產(chǎn)將繼續(xù)堅持對于產(chǎn)品品質(zhì)的追求。綠城和世茂房地產(chǎn)各自服務(wù)的客群也不會發(fā)生較大變化 能力三 戰(zhàn)略執(zhí)行力資料來源： 企業(yè)年報、CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)35差異化能力戰(zhàn)略洞察盈利模式資源配置以強(qiáng)硬背景應(yīng)對變化中海、保利以成本領(lǐng)先應(yīng)對變化碧桂園以服務(wù)高

53、端應(yīng)對變化綠城、世茂、龍湖以快速相應(yīng)機(jī)制應(yīng)對變化萬科在弱市環(huán)境中，不同類型的企業(yè)都適合自身的獨到應(yīng)對能力不同背景企業(yè)都應(yīng)尋找到弱市中發(fā)展的獨特能力能力小結(jié)36未來的王者百億企業(yè)的潛在風(fēng)險百億企業(yè)杰出能力百億企業(yè)數(shù)據(jù)解讀近期中國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展環(huán)境研究百億企業(yè)的潛在風(fēng)險 富力 雅居樂 合生創(chuàng)展 金地產(chǎn)品結(jié)構(gòu)風(fēng)險區(qū)域結(jié)構(gòu)風(fēng)險戰(zhàn)略洞察風(fēng)險面對資金緊張的局面，富力過高的持有物業(yè)比例無法帶來快速現(xiàn)金回款投資物業(yè)名稱位置物業(yè)性質(zhì)總建面（萬平米）廣州富力麗思卡爾頓酒店（完工）珠江新城J2-7五星級酒店350間客房及92間酒店式公寓客房10.4富力君悅大酒店（完工）珠江新城F1-2五星級酒店450間客房及辦公大

54、樓11.5富力中心（完工）珠江新城J1-455層寫字樓16.3廣州機(jī)場假日酒店（在建）富力金港城四星級酒店280間客房3.4富力盈凱廣場（在建）珠江新城J1-1商務(wù)、旅游18.2富力萬豪行政公寓（在建）珠江新城M1-4酒店式公寓211間客房4.2花果山項目（在建）越秀區(qū)五星級酒店、商務(wù)、旅游2.0區(qū)域總計 66.0北京富力萬麗酒店（在建）北京富力城五星級酒店、540間客房5.9富力中心（在建）北京富力城寫字樓6.0富力購物中心（完工）北京富力城大型購物中心17.1北京天壇快捷假日酒店（在建）信然庭公寓四星級酒店320間客房2.2區(qū)域總計 31.2天津富力萬豪酒店（在建）天津富力城五星級酒店40

55、0間客房3.8富力城商業(yè)城（在建）天津富力城寫字樓、公寓、商場13.6區(qū)域總計 17.4 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)風(fēng)險投資型物業(yè)雖然能帶來穩(wěn)定現(xiàn)金流，但變現(xiàn)較差對市場預(yù)判不明確的前提下提高投資類物業(yè)的比例，容易由于銷售回款萎縮導(dǎo)致企業(yè)資金出現(xiàn)困難富力地產(chǎn)持有物業(yè)租金收入13億持有收入 VS 150億銷售收入在建投資性物業(yè)面積總投資性物業(yè)面積在建占比廣州27.86642%北京14.131.245%天津17.417.4100%資料來源： 企業(yè)年報、CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)39高價土地往往資金占用多，變現(xiàn)能力差，進(jìn)一步威脅了富力的資金鏈安全2007年新增面積新增權(quán)益面積碧桂園3855N.A.萬科1143.49

56、34中海外1030884富力1029.5N.A.綠城1022562雅居樂948N.A.保利754.5639.6合生創(chuàng)展754.2N.A.世茂房地產(chǎn)751742.1金地504.5440.5富力地王項目城市項目名稱總建筑面積（萬平方米）地價（億元）樓板價（元/平米）周邊競品銷售報價（元/平米）天津富力津門湖157.550.031748500-12000佛山東平新城項目252.047.118697000廣州珠江新城獵德村項目56.846.0809814000-20000從競品來看，富力的地王項目有一定的盈利空間，說明富力的情況同金地的情況不一樣。土地儲備多，在市場下行中對于企業(yè)絕非好事高價土地相對更

57、難出手變現(xiàn)和銷售套現(xiàn)富力地產(chǎn)歷年土地儲備 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)風(fēng)險資料來源： 企業(yè)年報、CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)40雖然手握大量持有型物業(yè)資產(chǎn)，富力卻深受資金之困，負(fù)債情況岌岌可危2008年6月底至2009年底富力現(xiàn)金流預(yù)測億元現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物19.38到2009年底可能的銷售收入320發(fā)債(或出售持有型物業(yè))60生產(chǎn)投入196至2009年底可能的到期的負(fù)債102到2009年底需付的土地款88現(xiàn)金余額13.38注：由于富力為香港上市公司，富力境內(nèi)發(fā)債成功難度較大。 持有型物業(yè)資產(chǎn)在市場下行通道中變現(xiàn)能力很差長短期業(yè)務(wù)組合的戰(zhàn)略，應(yīng)循序漸進(jìn)，而不能快速轉(zhuǎn)型港股上市房地產(chǎn)企業(yè)凈負(fù)債率情況 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)風(fēng)險資

58、料來源： 企業(yè)年報、CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)降價促銷是富力維持銷售回款的最有力的武器，執(zhí)行效果非常好。但銷售回款對于巨大的債務(wù)壓力來難起決定性作用項目名稱銷售情況主要原因廣州富力城“五一”期間廣州白云區(qū)銷售冠軍；7月以92套銷量處在白云區(qū)第3位自5月起，該項目進(jìn)行了多次打折促銷活動廣州富力桃園7月以137套的成交量處于白云區(qū)銷量第1位周邊競爭壓力不大，價格優(yōu)惠廣州富力威爾斯國際公寓開盤兩天成交近200套，銷售率達(dá)20%。銷售額近2億元8.8折房價優(yōu)惠北京富力灣開盤后即熱銷，當(dāng)天成交額超過1.5億元別墅項目受市場影響較小，且價格有所下調(diào)北京富力又一城除1月和2月外，其余月成交套數(shù)都超過60

59、套。6月，三居全款9.8折優(yōu)惠；12月，新婚夫婦可享受特惠價格天津富力城三期11月，房源成交107套自9月開盤，每月都有優(yōu)惠打折活動富力銷售舒緩銷售收入2007年2008149億160億富力負(fù)債情況總負(fù)債扣除預(yù)收賬款值2007年年報2008年中報349億340億凈負(fù)債率2007年年報2008年中報139.50%138.00% 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)風(fēng)險資料來源： 企業(yè)年報、CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)42區(qū)域分布影響了廣東民營企業(yè)的生存狀態(tài)？合生創(chuàng)展銷售情況（按區(qū)域劃分）2008年上半年2007年項目主要區(qū)域量主要區(qū)域量銷售面積（萬平米）廣東16.31廣東49.33銷售額（億元）16.7753.67銷售面

60、積（萬平米）上海11.03上海6.23銷售額（億元）12.824.87銷售面積（萬平米）北京天津惠州7.53北京20.34銷售額（億元）12.0534.07銷售面積（萬平米）天津15.03銷售額（億元）11銷售面積（萬平米）全公司63.39全公司103.62銷售額（億元）40.18147.6 區(qū)域分布風(fēng)險合生創(chuàng)展作為廣東省廣州市起家的民營企業(yè)，沒能夠逃離珠三角的房地產(chǎn)市場調(diào)整。但多區(qū)域布局分散了銷售風(fēng)險。雅居樂銷售情況（按區(qū)域劃分）2008年1-11月2007年銷售額（億元）廣東20.5廣東97.1成都4成都4.37南京10.6南京0海南41.4全公司約90101.47雅居樂作為廣東省中山市起