城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資潛力研究分析報(bào)告

1、中國(guó)都市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資潛力10強(qiáng)研究報(bào)告房地產(chǎn)業(yè)差不多成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，加速進(jìn)展都市和加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程差不多被確定為我國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的關(guān)鍵戰(zhàn)略。以都市經(jīng)營(yíng)為背景，以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)帶動(dòng)都市建設(shè)為契機(jī)，提高都市競(jìng)爭(zhēng)力，不僅成為中國(guó)各個(gè)都市市長(zhǎng)們特不熱門(mén)的話(huà)題，而且吸引了眾多媒體和業(yè)內(nèi)人士積極參與討論。同時(shí)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，眾多開(kāi)發(fā)商開(kāi)始進(jìn)行跨地域的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，如何評(píng)價(jià)各都市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資潛力，確定是否進(jìn)入某一都市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，成為社會(huì)各界人士極其關(guān)注的重大問(wèn)題。2003年5月到9月，由國(guó)務(wù)院進(jìn)展研究中心企業(yè)研究所、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所、搜房研究院三家國(guó)內(nèi)權(quán)威研究機(jī)構(gòu)組成的“中國(guó)房地產(chǎn)

2、TOP10研究組”對(duì)中國(guó)省會(huì)都市及打算單列的35個(gè)大中都市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資潛力進(jìn)行了公正、客觀(guān)、全面的研究。 TOP10研究組認(rèn)為：一個(gè)都市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資潛力指的是市場(chǎng)潛在需求和潛在供給的差距，它要緊反應(yīng)了市場(chǎng)投資的增長(zhǎng)空間。在對(duì)國(guó)內(nèi)外有關(guān)都市競(jìng)爭(zhēng)力、單一產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力研究基礎(chǔ)上，結(jié)合中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展和房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)，TOP10研究組從潛在需求、當(dāng)前滿(mǎn)足需求程度、市場(chǎng)表現(xiàn)和潛在供給等4個(gè)方面對(duì)都市的住宅、辦公樓、商業(yè)用房分不設(shè)計(jì)相應(yīng)的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，運(yùn)用因子分析法和相關(guān)數(shù)學(xué)模型，定量分析計(jì)算三大分物業(yè)的開(kāi)發(fā)投資潛力得分，最后依照房地產(chǎn)市場(chǎng)不同分物業(yè)投資結(jié)構(gòu)比例加權(quán)得出房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)投資潛力。 住宅開(kāi)

3、發(fā)投資潛力10都市按照差不多理論框架，TOP10研究組分不從潛在需求、當(dāng)前滿(mǎn)足需求程度、市場(chǎng)表現(xiàn)和潛在供給等4個(gè)方面對(duì)35個(gè)大中都市住宅市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)投資潛力進(jìn)行研究，具體評(píng)價(jià)指標(biāo)為GDP、市區(qū)人口、人均GDP、人均居民儲(chǔ)蓄余額、人口增長(zhǎng)率、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、收入房?jī)r(jià)比、人均居住面積、銷(xiāo)售面積、竣工面積、空置率、銷(xiāo)售額、投資額、吸納率、開(kāi)發(fā)投資額增長(zhǎng)率等等。 研究結(jié)果顯示住宅開(kāi)發(fā)投資潛力10強(qiáng)都市是：上海名列第一，北京名列第二，深圳名列第三，隨后依次是：廣州、廈門(mén)、南京、寧波、杭州、成都、青島。在10強(qiáng)都市中，以上海為龍頭的長(zhǎng)江三角洲的都市占據(jù)四席，珠江三角洲的都市占據(jù)了二席，講明中國(guó)最活躍

4、的兩大經(jīng)濟(jì)圈仍然存在較大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的增長(zhǎng)空間。TOP10研究組對(duì)10強(qiáng)都市市場(chǎng)供求關(guān)系進(jìn)一步比較分析，10強(qiáng)都市中50%的都市低于35個(gè)都市人均居住面積的平均值15.37平米，如杭州、寧波、廣州的人居居住面積還不到13平米；從潛在供給看，投資增長(zhǎng)速度和新開(kāi)工增長(zhǎng)對(duì)都市住宅開(kāi)發(fā)投資潛力阻礙較大，比如廈門(mén)，其投資和新開(kāi)工不足使得開(kāi)發(fā)投資空間較大。從潛在需求來(lái)看，上海、杭州和寧波三強(qiáng)都市的消費(fèi)水平和財(cái)寶積存水平明顯強(qiáng)于其它都市，上海、寧波、杭州、廈門(mén)、深圳等人均GDP、人均儲(chǔ)蓄余額都名列前茅，使得其住宅開(kāi)發(fā)投資潛力較大。辦公樓開(kāi)發(fā)投資潛力都市按照差不多理論框架， 辦公樓開(kāi)發(fā)投資潛力的具體評(píng)價(jià)指

5、標(biāo)為GDP、白領(lǐng)人數(shù)、進(jìn)出口總額、外商直接投資FDI、第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值增長(zhǎng)率、人均第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值、人均GDP、銷(xiāo)售面積、新開(kāi)工面積、吸納率、開(kāi)發(fā)投資額增長(zhǎng)率、新開(kāi)工面積增長(zhǎng)率等。 研究結(jié)果顯示辦公樓開(kāi)發(fā)投資潛力十強(qiáng)都市是：上海名列第一，深圳名列第二，北京名列第三，隨后依次是：寧波、廣州、廈門(mén)、成都、石家莊、青島、大連。在10強(qiáng)都市中，以上海為龍頭的長(zhǎng)江三角洲的都市占據(jù)四席，珠江三角洲的都市占據(jù)了二席，講明中國(guó)最活躍的兩大經(jīng)濟(jì)圈仍然存在較大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的增長(zhǎng)空間。TOP10研究組對(duì)10強(qiáng)都市市場(chǎng)供求關(guān)系進(jìn)一步比較分析，10強(qiáng)都市中50%的都市低于35個(gè)都市人均居住面積的平均值15.37平米，如杭州

6、、寧波、廣州的人居居住面積還不到13平米；從潛在供給看，投資增長(zhǎng)速度和新開(kāi)工增長(zhǎng)對(duì)都市住宅開(kāi)發(fā)投資潛力阻礙較大，比如廈門(mén)，其投資和新開(kāi)工不足使得開(kāi)發(fā)投資空間較大。從潛在需求來(lái)看，上海、杭州和寧波三強(qiáng)都市的消費(fèi)水平和財(cái)寶積存水平明顯強(qiáng)于其它都市，上海、寧波、杭州、廈門(mén)、深圳等人均GDP、人均儲(chǔ)蓄余額都名列前茅，使得其住宅開(kāi)發(fā)投資潛力較大。辦公樓開(kāi)發(fā)投資潛力10強(qiáng)都市中，80%是中國(guó)最早對(duì)外開(kāi)放的都市，這表明外向經(jīng)濟(jì)和對(duì)外合作程度直接阻礙辦公樓的開(kāi)發(fā)投資潛力；特大都市在10強(qiáng)排名中仍然獨(dú)占鰲頭，盡管特大都市的市場(chǎng)供給相當(dāng)大，比如北京和上海連續(xù)三年的辦公樓竣工面積之和分不占35個(gè)大中都市的16.02

7、%和12.21%，但由于這兩個(gè)都市對(duì)辦公樓的潛在需求也特不大，比如北京、上海的白領(lǐng)人口分不占35個(gè)都市的白領(lǐng)人口總量的12.6%和11.5%, 而且這些都市的辦公樓出租率比35個(gè)都市平均出租率高出一到兩倍，因此他們?nèi)匀痪哂休^大的開(kāi)發(fā)投資潛力。從辦公樓市場(chǎng)自身的素養(yǎng)來(lái)看，市場(chǎng)吸納率和空置水平直接阻礙辦公樓開(kāi)發(fā)投資潛力，比如石家莊，由于較低的空置率和較高市場(chǎng)吸納率使其躋身10強(qiáng)之列。商業(yè)用房開(kāi)發(fā)投資潛力10都市依照差不多理論框架，TOP10研究組分不從潛在需求、當(dāng)前滿(mǎn)足需求程度、市場(chǎng)表現(xiàn)和潛在供給等4個(gè)方面對(duì)都市市區(qū)人口、人均GDP、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、社會(huì)消費(fèi)品零售總額、可支配收入增長(zhǎng)率、社

8、會(huì)消費(fèi)品零售額增長(zhǎng)率、旅游收入、銷(xiāo)售面積、竣工面積、空置率、吸納率、開(kāi)發(fā)投資額增長(zhǎng)率、新開(kāi)工面積增長(zhǎng)率等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行評(píng)價(jià)，研究結(jié)果表明，商業(yè)用房開(kāi)發(fā)投資潛力十強(qiáng)都市是：北京名列第一，上海名列第二，深圳名列第三，隨后依次是：廣州、寧波、武漢、廈門(mén)、杭州、沈陽(yáng)、濟(jì)南。從商業(yè)用房開(kāi)發(fā)投資潛力10強(qiáng)都市排名可看出：傳統(tǒng)的商業(yè)發(fā)達(dá)都市仍具有較大的開(kāi)發(fā)投資潛力，深圳、上海、廣州、等老牌商業(yè)發(fā)達(dá)都市，居民的消費(fèi)能力普遍較高，對(duì)商鋪的潛在需求間接阻礙較大。具體表現(xiàn)在人均社會(huì)消費(fèi)品零售總額、人均可支配收入及人均GDP等消費(fèi)水平遙遙領(lǐng)先于其他都市。從市場(chǎng)有效需求來(lái)看，商業(yè)用房市場(chǎng)出租率高的都市投資價(jià)值較大，上海、

9、北京、深圳的出租率分不是46.1%，31.9%和65.7%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于35個(gè)都市的平均水平9.7% 。旅游收入及其增長(zhǎng)速度提高使得商業(yè)用房開(kāi)發(fā)投資潛力較大，典型都市比如北京；經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度，如可支配收入增長(zhǎng)率和社會(huì)消費(fèi)零售額增長(zhǎng)率對(duì)商業(yè)用房開(kāi)發(fā)投資潛力阻礙較大，典型都市如濟(jì)南和沈陽(yáng)。中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資潛力TOP10都市綜合上述三大分物業(yè)開(kāi)發(fā)投資潛力評(píng)價(jià)，按照投資結(jié)構(gòu)比例加權(quán)得出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資潛力TOP10為：上海名列第一，北京名列第二，深圳名列第三，緊隨其后的是：廣州、廈門(mén)、寧波、杭州、南京、成都、天津。從區(qū)域分布來(lái)看，三大都市圈的代表都市（上海、北京、深圳和廣州）仍然是當(dāng)前房地產(chǎn)最具投資價(jià)值的都

10、市，東部都市的房地產(chǎn)投資價(jià)值強(qiáng)于中西部都市。10強(qiáng)都市中，90%的都市都在東部地區(qū)。在東部都市中，長(zhǎng)江三角洲的上海、寧波和杭州等都市展現(xiàn)了以上海為核心的都市群優(yōu)勢(shì)。值得引人注意的是西部都市成都依托西部大開(kāi)發(fā)的國(guó)家進(jìn)展戰(zhàn)略而日益顯示其潛在的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)空間。而東北地區(qū)無(wú)一都市躋身前10強(qiáng)，講明老工業(yè)基地的房地產(chǎn)市場(chǎng)急需培育。從都市規(guī)模來(lái)看房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資潛力，呈現(xiàn)兩大特點(diǎn)：一是大都市具備較大的市場(chǎng)空間。規(guī)模較大的都市不僅擁有持續(xù)穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求, 而且大都市的市場(chǎng)空間使得房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，擁有相當(dāng)寬泛的余地來(lái)進(jìn)行市場(chǎng)定位，來(lái)查找市場(chǎng)的縫隙，進(jìn)行差異化競(jìng)爭(zhēng)。大都市的另一大特點(diǎn)是對(duì)周邊地

11、區(qū)具有集聚作用。關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)講，集聚作用的要緊表現(xiàn)在于需求部分地來(lái)自來(lái)自于“外地”，例如北京、上海、深圳等都市，外地購(gòu)買(mǎi)力是不容忽視的重要因素。從房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，呈現(xiàn)兩大特點(diǎn)：一是市場(chǎng)潛在需求越大、潛在供給越小則預(yù)示都市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資潛力越大。房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在需求要緊受到潛在需求方的購(gòu)買(mǎi)能力和經(jīng)濟(jì)支撐能力的阻礙。房地產(chǎn)市場(chǎng)供給一方則要緊通過(guò)以后潛在供給阻礙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資潛力。二是房地產(chǎn)市場(chǎng)本身的素養(yǎng)，比如空置消化能力和市場(chǎng)吸納能力，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)潛力的阻礙也特不大。寧波、杭州等二線(xiàn)都市，盡管都市和房地產(chǎn)規(guī)模不如特大都市，但由于其較強(qiáng)的市場(chǎng)吸納能力和較低的空置率使得其潛在開(kāi)發(fā)投資空間較大。附

12、錄一：中國(guó)都市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資潛力TOP10研究的方法論一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資潛力TOP10評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)差不多原則客觀(guān)、公正、準(zhǔn)確、全面是本研究的差不多原則，排除主觀(guān)因素的阻礙，以客觀(guān)數(shù)據(jù)為唯一依據(jù)。評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)在綜合考慮國(guó)內(nèi)學(xué)術(shù)界的都市評(píng)價(jià)方法和國(guó)際商業(yè)性的都市排名經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)之上，中國(guó)地產(chǎn)TOP10研究組從潛在需求、當(dāng)前滿(mǎn)足需求程度、市場(chǎng)表現(xiàn)及潛在供給四個(gè)方面對(duì)都市的住宅、辦公樓、商業(yè)用房分不制定相應(yīng)的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。各分物業(yè)市場(chǎng)的評(píng)價(jià)指標(biāo)見(jiàn)下表。住宅開(kāi)發(fā)投資潛力= F（潛在需求，滿(mǎn)足需求程度，市場(chǎng)表現(xiàn)，潛在供給）都市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資潛力= 住宅開(kāi)發(fā)投資潛力+ 辦公樓開(kāi)發(fā)投資潛力+ 商業(yè)用房開(kāi)發(fā)投資潛力二、數(shù)

13、據(jù)采集與研究方法數(shù)據(jù)來(lái)源樣本都市的選擇 中國(guó)目前有600多個(gè)都市，對(duì)所有都市的評(píng)價(jià)有一定難度。本研究要緊關(guān)注中國(guó)35個(gè)大中省會(huì)都市及打算單列的都市。指標(biāo)數(shù)據(jù)來(lái)源 本研究全部采納客觀(guān)數(shù)據(jù)，其來(lái)源要緊是中國(guó)房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒、中國(guó)都市統(tǒng)計(jì)年鑒、中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒，以及各都市官方網(wǎng)站統(tǒng)計(jì)公報(bào)公布的數(shù)據(jù)。計(jì)量評(píng)價(jià)方法主成分分析法 在研究方法上，為增加研究的嚴(yán)謹(jǐn)性，采納主成分分析方法（Principal Component Analysis）。主成分分析是一種數(shù)學(xué)變換的方法, 它把給定的一組相關(guān)變量通過(guò)線(xiàn)性變換轉(zhuǎn)成另一組不相關(guān)的變量，這些新的變量按照方差依次遞減的順序排列。在數(shù)學(xué)變換中保持變量的總方差不變，使第一變量具有最大的方差，稱(chēng)為第一主成分，第二變量的方差次大，同時(shí)和第一變量不相關(guān)，稱(chēng)為第二主成分。依次類(lèi)推，K