2017昆明房地產(chǎn)上半年市場分析

1、2017昆明房地產(chǎn)上半年市場分析第一頁，共106頁。01全國分析：政策緊 利潤收 量跌價(jià)升02昆明宏觀：經(jīng)濟(jì)回暖 投資加快 金融收緊C目錄O N T E N TS03一級(jí)市場：三環(huán)主城化 二環(huán)核心化04二級(jí)市場：樓市上升通道 房價(jià)穩(wěn)定增長05后市預(yù)測：下半年或出金融收緊調(diào)控第二頁，共106頁。01全國分析：政策緊 利潤收 量跌價(jià)升02昆明宏觀：經(jīng)濟(jì)回暖 投資加快 金融收緊C目錄O N T E N TS03一級(jí)市場：三環(huán)主城化 二環(huán)核心化04二級(jí)市場：樓市上升通道 房價(jià)穩(wěn)定增長05后市預(yù)測：下半年或出金融收緊調(diào)控第三頁，共106頁?！救珖摺肯拶J限購背景下，一二線城市成交斷崖下挫，三四線城市平

2、穩(wěn)12月16日 中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì) 議：建立長效調(diào) 控嚴(yán)控投資購房1月7日 央行提出2017 年工作任務(wù)：保 持貨幣政策穩(wěn)健 中性1月16日 工行：嚴(yán)控個(gè)人住房貸款審查審批抑 制投機(jī)炒房2月22日 調(diào)控分化：多地 發(fā)文高庫存城市 暫停宅地供應(yīng)2月25日 住建部：去庫存獲 初步成效，繼續(xù)引 導(dǎo)農(nóng)民進(jìn)城安居3月9日 國土部將從三方 面加快建立房地 產(chǎn)長效機(jī)制3月9日 租房市場再升溫 兩會(huì)代表建言完 善租購并舉3月22日 媒體：央行加急 發(fā)文要求銀行適 度調(diào)整房貸4月6日 住建部、國土部：消 化周期6月以下城市加 快供地5月22日 住建部：房企取得預(yù) 售證后10內(nèi)對外銷售5月1日 北京：部分銀行二套房商

3、貸利率上浮20%6月22日 房貸收緊全國20家銀 行停止房貸。4月10日銀監(jiān)會(huì)：嚴(yán)禁 資金違規(guī)流入房地產(chǎn) 市場打擊“首付貸”第四頁，共106頁。【土地政策】密集調(diào)控延伸土地市場，拿地難度越來越高價(jià)格控制地塊附加條件競價(jià)方式城市土拍新規(guī) 開始時(shí)間規(guī)定 上限地價(jià)一次報(bào)價(jià)競配建競自持競房價(jià)競繳納 出讓金比例掛牌 競價(jià)網(wǎng)上 競價(jià)舉牌 競價(jià)現(xiàn)場 競價(jià)搖號(hào)/抽簽北京2016年9月上海2017年4月廣州2017年4月深圳2016年11月杭州2017年3月蘇州2016年4月無錫2016年10月南京2017年6月常州2017年5月合肥2016年10月青島2017年4月天津2017年2月佛山2016年11月嘉興2

4、017年5月鄭州2016年10月東莞2017年1月武漢2016年11月福州2016年11月廈門2016年12月成都2016年12月保定2017年5月珠海2016年10月昆明2017年4月第五頁，共106頁?！就恋馗窬?樓面地價(jià)】一線政策調(diào)控?zé)岫炔粶p，二線小幅波動(dòng)，三四線小幅上揚(yáng)；各線城市土地成交狀況累計(jì)同比（2017年前5月）40個(gè)重點(diǎn)城市含住用地成交樓面地價(jià)（2009.01-2017.05）第六頁，共106頁?！痉科蟛季帧恐槿羌伴L三角采取積極擴(kuò)張策略，布局從中心城市向周邊城市轉(zhuǎn)移溢價(jià)率超過100%的含住用地分布（2014.-1-2016.11）第七頁，共106頁?！痉科笕谫Y】國內(nèi)債券融資加

5、速，促進(jìn)上市企業(yè)并購擴(kuò)張，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合合作開發(fā)房地產(chǎn)業(yè)并購規(guī)模走勢（2009-2017.05）房企融資情況走勢（2009-2017.05）第八頁，共106頁。標(biāo)桿房企購地面積走勢（2015-2017.05）標(biāo)桿房企購地金額走勢（2015-2017.05）【標(biāo)桿房企】土地價(jià)格快速上漲，購地金額上漲過快，房企資金壓力大增第九頁，共106頁。標(biāo)桿房企購地面積銷售比（2009年累計(jì)）標(biāo)桿房企購地金額銷售比（2009年累計(jì)）【標(biāo)桿房企】標(biāo)桿房企土地儲(chǔ)備逐年走低，購地金額銷售比同比下滑第十頁，共106頁。2017年TOP50房企總銷售金額2.8萬億元2016年TOP50房企總銷售金額1.8萬億元2015年TO

6、P50房企總銷售金額1.1萬億元【房企排名】top1-10占據(jù)Top50銷售金額五成以上，企業(yè)增速與市場增容同步2017年上半房企銷售額排名排名企業(yè)簡稱1-6月流量金 額（億元）1碧桂園2842.22萬科地產(chǎn)2727.53中國恒大2409.74保利地產(chǎn)1460.15綠地集團(tuán)1343.26中海地產(chǎn)1173.87融創(chuàng)中國1088.18龍湖地產(chǎn)922.59華夏幸福711.210金地集團(tuán)702.32016年上半年房企銷售額排名排名企業(yè)簡稱1-6月流量金 額（億元）1萬科地產(chǎn)1877.72恒大地產(chǎn)1428.13碧桂園1226.24綠地集團(tuán)11205保利地產(chǎn)1117.56中海地產(chǎn)760.37華夏幸福593

7、.58融創(chuàng)中國560.39華潤置地555.110萬達(dá)集團(tuán)500.92015年上半年房企銷售額排名排名企業(yè)簡稱1-6月流量金 額（億元）1萬科地產(chǎn)10802恒大地產(chǎn)893.63綠地集團(tuán)789.24保利地產(chǎn)7535中海地產(chǎn)639.26萬達(dá)集團(tuán)610.17碧桂園5408華潤置地369.79世茂房地產(chǎn)315.210華夏幸福302第十一頁，共106頁。【小結(jié)】因城施策，一二線政策調(diào)控市場快速回落，三四線政策利好量價(jià)回升2017上半年是中國樓市有史以來調(diào)控政策最多的半年，截至6月底，全國已經(jīng)有超過50個(gè)城市收緊了限購限貸 門檻。各城市之間的調(diào)控強(qiáng)度差異導(dǎo)致不同結(jié)果。一二線城市調(diào)控力度大，極大限制了首套及剛

8、需以外的需 求；三四線城市相對寬松，采用的主要措施是“限售”，不限制需求進(jìn)入。政策調(diào)控由二級(jí)轉(zhuǎn)向一級(jí)，拿地門檻越來越高2017年上半年調(diào)控政策密集，蔓延到土地市場。信貸寬松、庫存下降的背景下，房企購地?zé)崆楦邼q，推動(dòng)地價(jià) 攀升，為穩(wěn)定市場預(yù)期，各線城市陸續(xù)出臺(tái)土地新政，主要特征為限地價(jià)、競配建、競自持等，極大抬高了拿地 門檻。珠三角、長三角周邊城市、南方內(nèi)陸城市成為布局熱點(diǎn)，房企資金壓力上升珠三角及長三角采取積極擴(kuò)張策略，布局從區(qū)域中心城市向周邊城市轉(zhuǎn)移。國內(nèi)融資渠道受限，上市企業(yè)收并購潮起，強(qiáng) 強(qiáng)聯(lián)合合作開發(fā)。標(biāo)桿房企土地儲(chǔ)備呈下降趨勢，土地”補(bǔ)庫存”難以跟上節(jié)奏。購地金額銷售比跌幅小于購地面

9、積銷售 比，地價(jià)漲幅高于房價(jià)漲幅。第十二頁，共106頁。01全國分析：政策緊 利潤收 量跌價(jià)升02昆明宏觀：經(jīng)濟(jì)回暖 投資加快 金融收緊C目錄O N T E N TS03一級(jí)市場：三環(huán)主城化 二環(huán)核心化04二級(jí)市場：樓市上升通道 房價(jià)穩(wěn)定增長05后市預(yù)測：下半年或出金融收緊調(diào)控第十三頁，共106頁。【宏觀經(jīng)濟(jì)】西南省市跑贏全國，云南GDP全國第四2017年第一季度主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)運(yùn)行呈現(xiàn)“四快四穩(wěn)一降”的特點(diǎn)。其中，一季度昆明市實(shí)現(xiàn)GDP增長9.7%，固定資產(chǎn)投資增長14.0%，基礎(chǔ)設(shè)施投資增長32.4%，房地產(chǎn)投資增長13.6%。2017年一季度省市區(qū)GDP增速排名昆明市2013-2017年一季

10、度GDP增速16%14%12%9.70%10%8%6%4%2%0%2013年1季度2013年2季度2013年3季度2013年4季度2014年1季度2014年2季度2014年3季度2014年4季度2015年1季度2015年2季度2015年3季度2015年4季度2016年1季度2016年2季度2016年3季度2016年4季度2017年1季度第十四頁，共106頁?！痉康禺a(chǎn)投資】房地產(chǎn)投資及固定投資雙雙實(shí)現(xiàn)“兩位數(shù)”增長30%25%20%15%10%5%0%-5%-10%-15%-20%4500400035003000250020001500100050002014022014032014042014

11、05201406201407201408201409201410201411201412201502201503201504201505201506201507201508201509201510201511201512201602201603201604201605201606201607201608201609201610201611201612201702201703201704201705房地產(chǎn)投資固定投資房地產(chǎn)投資同比增速固定投資同比增速2014-2017年1-5月昆明房地產(chǎn)投資及固定投資總值、增速第十五頁，共106頁?！痉康禺a(chǎn)開發(fā)面積】新開工面積快速上升，已達(dá)去年整年的73%201

12、0年-2017年房地產(chǎn)新開工面積、竣工面積情況-60.00%-40.00%-20.00%0.00%20.00%40.00%60.00%0500100015002000250030002010年2011年2012年2013年2014年2015年新開工面積同比增長2016年2017年1-5月竣工面積同比增長新開工面積竣工面積第十六頁，共106頁?！纠ッ髡摺坎幌拶彶幌拶J，土拍實(shí)行“熔斷機(jī)制”，公積金政策趨緊昆明自2015年以來出臺(tái)相關(guān)去庫存文件昆17條、昆46條等。內(nèi)容基本為“允許商改住，鼓勵(lì)以購代建，以及車位補(bǔ)貼”等。17年首月出臺(tái)鼓勵(lì) 商業(yè)樓宇去庫存相關(guān)政策，但政策力度較小;2月有消息稱部分銀

13、行開始回收房貸優(yōu)惠，房貸方面有收緊意向;3月出臺(tái)“新六條”，明確昆明繼續(xù)執(zhí)行寬松政策，進(jìn)一步促進(jìn)昆明樓市去庫存，不限購也不限貸;土地政策方面，因“搶地”事件，政府于4月出臺(tái)土地新政，實(shí)行土地高價(jià)熔斷機(jī)制，防止地價(jià)太高，以此穩(wěn)定房價(jià);5月昆明公積金新政出臺(tái)，自16年10月放松公積金貸款條件一年后，再次收緊政策。1月1日 昆明打造特色樓 宇機(jī)構(gòu)將獲百萬 元獎(jiǎng)勵(lì)1月24日2月3日起昆明將 恢復(fù)線上提取公積 金繳物管費(fèi)業(yè)務(wù)2月5日 昆明房貸利率優(yōu)惠 收緊趨勢僅3家銀行 可打折2月8日 云南省政府出新 規(guī)鼓勵(lì)房地產(chǎn)商 發(fā)展租賃地產(chǎn)2月14日 云南出臺(tái)27條措施， 保障農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口進(jìn) 城后的各項(xiàng)權(quán)益3月8

14、日 昆明購買家庭唯 一房屋面積超90 平契稅按1.5%征3月28日 不限購不限貸 昆明新六條給樓 市吃下定心丸4月2日 昆明土地新政： 地價(jià)熔斷機(jī)制 競拍守規(guī)4月24日 昆26條解讀：穩(wěn)定土 地價(jià)格，加大閑置土 地清理力度。5月31日 昆明調(diào)整公積金政策繳 存6個(gè)月才可以貸款5月27日 昆明無條件受理并換 發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書，單 純換證暫不受理6月15日 昆明房產(chǎn)中介本月起持 證上崗掃碼可看誠信分第十七頁，共106頁?！竟e金政策】暫停第三套及非昆明戶籍公積金貸款，提高公積金貸款門檻2016年2017年昆明繳存家庭從未使用過住房公積金貸款的，購買自住 房時(shí)可申請住房公積金個(gè)人貸款一次暫停昆明從未使

15、用過住房公積金貸款，購買自住房向 公積金中心申請貸款一次的規(guī)定，暫停第三套及以上 公積金貸款申請?jiān)颇鲜∑渌菔欣U存住房公積金職工，在昆明購房可申 請公積金個(gè)人貸款，套數(shù)按規(guī)定執(zhí)行。暫停非昆明戶籍職工公積金貸款申請繳存3個(gè)月且開戶滿3個(gè)月繳存6個(gè)月且開戶滿6個(gè)月執(zhí)行時(shí)間：2016年10月26日執(zhí)行時(shí)間：2017年5月31日第十八頁，共106頁?！俱y行貸款產(chǎn)品】昆明銀行對高風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)品持“減貸停貸”態(tài)度2017年昆明15大銀行貸款產(chǎn)品產(chǎn)品建行工行農(nóng)行招行中信郵儲(chǔ)富滇交行農(nóng)信社民生平安廣發(fā)公積金浦發(fā)中行 (省行， 盤龍， 滇池路）住宅商鋪（臨街獨(dú)立）（臨街底商）寫字樓（三環(huán)內(nèi)）公寓車位第十九頁，共106

16、頁。銀行首套房：首付比例以2成為主，最高4成；多數(shù)銀行收回利率優(yōu)惠，個(gè)別銀行還有優(yōu)惠；部分銀行基準(zhǔn)利率上浮，上浮幅度在5-20%之間。 二套房：首付比例以3成為主，最高4成；多數(shù)銀行基準(zhǔn)利率上浮10%，個(gè)別銀行基準(zhǔn)未上??；部分銀行不接受2套房貸款。首套住宅二套住宅貸款年齡利率貸款期首付比例（%）基準(zhǔn)利率（%）限（年） 無貸款資格）貸款金額上限 目前額度（萬）（預(yù)計(jì)）首付比例（%）可貸年齡不超過（目前年齡超過貸款年齡不超過20%-30%30%以上基準(zhǔn)利率（4.9） 基準(zhǔn)上?。?）男女男女建行200以下最低20%，以上最低25%征信記錄差的客戶基準(zhǔn)利率/最低30%上浮10%306459656029

17、9總行管控中行(省行，盤龍，滇 省外客戶，公務(wù)員事業(yè) 財(cái)力證明少；征信記錄池路）單位軍人國企等收入穩(wěn) 有過不良，具體以審批定人群首付按20%為準(zhǔn)。基準(zhǔn)利率/最低30%優(yōu)質(zhì)客戶可基準(zhǔn)， 征信不好上浮10%30645965601億總行管控工行最低20%，別墅最低30%（名下3套住房貸款已結(jié)清再申請貸款首付 上浮至30%）/基準(zhǔn)利率（9.5折）/最低30%上浮10%30656570702000總行管控農(nóng)行最低20%，別墅500萬 銀行系統(tǒng)評(píng)分在540以以上40%下和別墅樓盤基準(zhǔn)利率銀行系統(tǒng)評(píng)分在 540以下上浮10%最低30%上浮10%3059596969300支行500分行500以上總行總行管控剛

18、需最低20%，別墅貸別墅貸款金額300萬以公積金純公20%；最低組合 20%/基準(zhǔn)利率3.25/30%10%30（以公積金繳存基數(shù)為準(zhǔn)）60556656單職工最高40萬元，雙職工最高80萬元（根據(jù)客戶繳存情 況核定貸款金額）基本滿足【銀行住宅貸款】房貸利率上浮5-20%，放款變相收緊招行款金額300萬以下首付 30%上首付40%基準(zhǔn)利率/最低30%上浮10%30696970701000萬以內(nèi)總行管控中信優(yōu)質(zhì)客戶20%貸款金額500萬以上/上浮20%30%上浮10%40645965601億總行管控郵儲(chǔ)優(yōu)質(zhì)客戶20%別墅30%基準(zhǔn)利率10%（征信有問題客戶）最低30%上浮10%3060656065

19、1000總行管控富滇優(yōu)質(zhì)客戶20%/基準(zhǔn)利率（可打9折）征信不好的客戶 5%-20%40%上浮10%3065656565150萬行內(nèi)批，1500萬分行批。充足浦發(fā)最低20%/住宅上浮10%31%上浮10%30646470701000總行管控交行最低20%/基準(zhǔn)利率征信不好的客戶 上浮5-1030%0-10%3069647065300萬以上報(bào)總行總行管控農(nóng)信社首次購買20%/（首貸及1貸結(jié)清9/ 折，144以上基準(zhǔn)）30%優(yōu)質(zhì)客戶可基準(zhǔn)3063636565無上限充足民生20%/10%30%10%3060607070500萬以上報(bào)總行總行管控平安20%/基準(zhǔn)利率/30%20%3065657070/

20、總行管控廣發(fā)20%/基準(zhǔn)利率征信不好的客戶 上浮5%30%上浮10%3068687070無上限總行管控第二十頁，共106頁?！拘〗Y(jié)】云南GDP增速全國第四，昆明GDP增速9.7%今年以來，面對嚴(yán)峻的國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢和不斷加大的經(jīng)濟(jì)下行壓力，昆明市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)穩(wěn)中向好，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)運(yùn)行呈現(xiàn)“四快四穩(wěn)一降”的特點(diǎn)。昆明市一季度實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值完成952.21億元，增長9.7%。房地產(chǎn)投 資完成295.90億元，增長13.6%。昆明樓市不限購不限貸，金融貸款收緊今年上半年，部分銀行開始回收房貸優(yōu)惠，房貸方面有收緊意向；“新六條”明確繼續(xù)執(zhí)行寬松政策，進(jìn)一步促 進(jìn)樓市去庫存，不限購也不限貸；土地方面，4

21、月起實(shí)行土拍熔斷機(jī)制，防止地價(jià)過高，以此穩(wěn)定房價(jià)；公積金 方面，暫停第三套及非昆明戶籍公積金貸款，提高公積金貸款門檻。第二十一頁，共106頁。01全國分析：政策緊 利潤收 量跌價(jià)升02昆明宏觀：經(jīng)濟(jì)回暖 投資加快 金融收緊C目錄O N T E N TS03一級(jí)市場：三環(huán)主城化 二環(huán)核心化04二級(jí)市場：樓市上升通道 房價(jià)穩(wěn)定增長05后市預(yù)測：下半年或出金融收緊調(diào)控第二十二頁，共106頁?！就恋毓┣髢r(jià)】供應(yīng)成交加速，上半年成交量接近去年總量，樓面地價(jià)2322元/數(shù)據(jù)來源：昆明國土資源局，僅統(tǒng)計(jì)住宅用地、商業(yè)用地、商住混合用地2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年1-

22、605001000150020002500020040060080010001200140016002011-2017年1-6月土地供求價(jià)走勢（占地面積）月土地掛牌（萬）10651393573362173420231土地成交（萬）864668991236157321316樓面價(jià)（元）1944170012531704171414622322第二十三頁，共106頁。【土地溢價(jià)】房企拿地?zé)崆楦?，土地溢價(jià)率高，成交金額超去年全年2013年2014年2015年2016年2017年1-6月底價(jià)總金額（億元）37312281155153成交總金額（億元）37412682159202溢價(jià)率0.27%3.28%

23、1.17%2.41%31.87%-5%0%5%10%15%20%25%30%35%0501001502002503003504002013-2017年1-6月土地起拍價(jià)、成交價(jià)總金額、溢價(jià)率情況數(shù)據(jù)來源：昆明國土資源局，僅統(tǒng)計(jì)住宅用地、商業(yè)用地、商住混合用地第二十四頁，共106頁?！緲敲娴貎r(jià)及溢價(jià)率】樓面地價(jià)破“3”，6月地王拉升整體價(jià)格20132014201520162017年1-6月1月2月3月4月5月6月樓面地價(jià)11271698171414571559152714780320316374416溢價(jià)率(%)0.322.551.172.400.280.410.110.000.000.0019

24、.80-200204060801001000500015003000250020004000350050004500單位：元/2013-2017年1-6月昆明市主城區(qū)商品房用地成交樓板價(jià)以及溢價(jià)率走勢（元/平方米，%）數(shù)據(jù)來源：昆明中原研究中心、昆明房產(chǎn)信息網(wǎng)。第二十五頁，共106頁?！靖饔玫匦再|(zhì)成交】住宅、商住用地供應(yīng)成主力，商業(yè)用地“0”供應(yīng)2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年1-6月住宅用地60344454916580182184商業(yè)用地238177220576540商住用地23462221571851322011-2017年1-6月土地分用地性質(zhì)成交走

25、勢（占地面積/萬）7006005004003002001000數(shù)據(jù)來源：昆明國土資源局，僅統(tǒng)計(jì)住宅用地、商業(yè)用地、商住混合用地第二十六頁，共106頁?！靖鲄^(qū)域成交】南區(qū)土地成交逐年擴(kuò)增，西、北區(qū)集中供地，城市“南延北拓”東市區(qū)南市區(qū)西市區(qū)北市區(qū)中心區(qū)呈貢經(jīng)開區(qū)空港區(qū)2015年10351881967102016年2589294321624482017年1-6月012613505712302015-2017年1-6月土地區(qū)域成交面積（占地面積/萬）160140120100806040200數(shù)據(jù)來源：昆明國土資源局，僅統(tǒng)計(jì)住宅用地、商業(yè)用地、商住混合用地第二十七頁，共106頁。【重點(diǎn)地塊分析】“地王

26、”對房價(jià)及成交有一定的提振作用，但并無太大影響數(shù)據(jù)來源：昆明國土資源局，中原(昆明）7月房地產(chǎn)月報(bào)1120518112127297467335198151901521581607000800090001000011000120000200400600800100012002016-09 2016-10 2016-11 2016-12 2017-01 2017-02 2017-03 2017-04 2017-05 2017-06 2017-07推售套數(shù)（套）認(rèn)購套數(shù)（套）成交均價(jià)（元/）保利大家項(xiàng)目月度供求及價(jià)格變化2319039021610521180008500900095001000010

27、50001002003004005002017-052017-06認(rèn)購套數(shù)（套）2017-07成交均價(jià)（元/）融創(chuàng)春風(fēng)十里項(xiàng)目月度供求及價(jià)格變化推售套數(shù)（套）2762802418878284828492007500800085009000950001002003002017-052017-062017-07新城吾悅廣場項(xiàng)目月度供求及價(jià)格變化推售套數(shù)（套）認(rèn)購套數(shù)（套）成交均價(jià)（元/）兩地塊創(chuàng)下昆明土地成交 市場最高樓面地價(jià)單價(jià)地 王拿地時(shí)間拿地 企業(yè)占地面積（）土地用途區(qū)域建筑面積（）交易底價(jià)（萬元）成交總價(jià)（萬元）樓面地價(jià)（元/）溢價(jià)率土地編號(hào)2017.6.29新希望地產(chǎn)130273.83宗

28、住宅，1宗 商混，1教育西市區(qū)392782.1810502498006360208.20%KCWH2012- 34/35/38;KC WH2012-37- A1/A22017.8.3中海地產(chǎn)191732.32宗住宅東市區(qū)216401.11728422458421136042.2%KCPL2013- 18-A1/A2第二十八頁，共106頁。23229411130295678101814122324161719在售待售20待售21252728【拿地分布】三環(huán)主城化，二環(huán)核心化，環(huán)湖東路最為集中，呈貢成熱點(diǎn)31序號(hào)拿地時(shí)間拿地企業(yè)開發(fā)占地面積樓面地價(jià)版塊項(xiàng)目名稱（畝）（元/）12016.7.7韓錦韓

29、國城42.841688泛亞22016.7.7昆明萬科萬科城市之光56.962605寺瓦路32016.7.18金地金地悅天下26.843619官南42016.7.20序古未名城45.031962官南52016.7.20文潔金泰國際56.592251高新62016.8.5碧桂園半山龍庭90.143025北市核心72016.8.18俊發(fā)河畔俊園349.51424環(huán)湖東路82016.8.19俊發(fā)俊發(fā)城224.21005北市核心92016.8.19藍(lán)光藍(lán)光水岸公園79.7848官南102016.8.29華潤華潤萬象城80.442564中心區(qū)112016.9.28新城控股吾悅廣場152.781810高新1

30、22016.10.21俊發(fā)俊發(fā)逸天峰70.522341中心區(qū)132016.10.27云南鐵投高鐵時(shí)代廣場152.581083呈貢142016.10.27恒大恒大玖龍灣435.171328環(huán)湖東路152016.12.2永鑫永鑫哈佛中心104.65715呈貢162016.12.8云南城投融城昆明湖123.752352北市核心172017.1.13大理惠豐新迎新城71.931151中心區(qū)182017.1.18融創(chuàng)瀾玥臺(tái)170.761549環(huán)湖東路192017.1.23北大資源頤和1898349.22431環(huán)湖東路202017.1.23紅星美凱龍-169.491414巫家壩212017.1.23昆明萬

31、科-177.83650世紀(jì)城螺螄灣222017.1.23實(shí)力-227.521756巫家壩232017.2.8金科金科江湖海133.261885環(huán)湖東路242017.2.8恒大恒大濱河左岸241.891285環(huán)湖東路252017.2.22東旭藍(lán)天東旭御山湖450.51504經(jīng)開區(qū)262017.5.5中交建-176.731768呈貢272017.5.31筑友筑友雙河灣381.51677官南282017.6.7萬達(dá)萬達(dá)城1389.954132草海292017.6.21首創(chuàng)奧萊奧特萊斯101.881580高新302017.6.30新希望-195.46360泛亞312017.8.3中海-287.6011

32、360寺瓦路第二十九頁，共106頁。【拿盤方式】收并購+合作開發(fā)，主城及衛(wèi)星城受青睞，房企加大云南市場布局21在售待售3456昭通碧桂園萬科太陽山藍(lán)光云報(bào) 記者村名企主城周邊及地州布局一覽表時(shí)間企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目項(xiàng)目面積位置2017.5碧桂園昭通碧桂園80.94昭通2017.6萬科太陽山項(xiàng)目6618玉溪2017.6藍(lán)光安寧項(xiàng)目154.76安寧名企收并購或合作開發(fā)項(xiàng)目一覽表序號(hào)轉(zhuǎn)讓/合作時(shí)間獲地/合作企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目項(xiàng)目面積版塊12016.6碧桂園碧桂園柳溪湖400北市核心22016.9融創(chuàng)融創(chuàng)春風(fēng)十里1002.45高新32017.3賽輪+美的美的順城府424.21寺瓦路42017.6恒大恒大翡翠華庭34

33、.48山水新城52017.6萬科萬科翡翠城84.38巫家壩62017.7碧桂園+艾亭沸城207.00一至二環(huán)第三十頁，共106頁?！拘〗Y(jié)】量價(jià)齊升頻繁溢價(jià)住宅為主商業(yè)停供2017年上半年，土地市場量價(jià)齊升，整體供銷兩旺。商品房供地231萬，購地316萬，成交量接近去年總量，整體樓面地價(jià)2322元/，為近5年最高。由于新希望、實(shí)力等房企拿地出現(xiàn)溢價(jià)，拉升整體土地溢價(jià)率， 從供應(yīng)結(jié)構(gòu)來看，以住宅用地為主，無商業(yè)用地供應(yīng)。熱度延續(xù)收并購合作優(yōu)質(zhì)必爭擴(kuò)展布局2017年以來，房企加緊土地儲(chǔ)備，除招拍掛拿地方式外，還通過收并購合作等方式擴(kuò)張市場。供地主要集中于 泛亞、高新、草海、巫家壩，環(huán)湖東路、寺瓦路（

34、東白沙河）、呈貢。除此之外，昆明周邊以及地州，也將成為 昆明主城的熱度外溢區(qū)域，吸引房企進(jìn)入版圖擴(kuò)張。三環(huán)主城化二環(huán)核心化環(huán)湖版塊受青睞2017年上半年，昆明主城供地集中于南市，土地成交面積為215萬。萬達(dá)城項(xiàng)目落地，南市區(qū)供地和購地大增，區(qū)域熱度較高。隨著高鐵開通以及中交建總部基地落地，呈貢逐漸崛起。環(huán)湖東路憑借唯一的滇池湖景資 源，成為房企必爭之地，下半年多項(xiàng)目入市。第三十一頁，共106頁。01全國分析：政策緊 利潤收 量跌價(jià)升02昆明宏觀：經(jīng)濟(jì)回暖 投資加快 金融收緊C目錄O N T E N TS03一級(jí)市場：三環(huán)主城化 二環(huán)核心化04二級(jí)市場：樓市上升通道 房價(jià)穩(wěn)定增長05后市預(yù)測：下

35、半年或出金融收緊調(diào)控第三十二頁，共106頁。04商品房市場2住宅市場商業(yè)市場13商務(wù)市場4第三十三頁，共106頁。04商品房市場2住宅市場商業(yè)市場13商務(wù)市場4第三十四頁，共106頁?！旧唐贩夸N售面積】3月進(jìn)入上升通道，同比增長32%2016年-2017年1-5月昆明及全國商品房銷售情況-100.00%-50.00%0.00%50.00%100.00%150.00%200.00%402008060140120100160昆明商品房銷售面積(萬平方米)昆明商品房銷售面積增長全國商品房銷售面積增長第三十五頁，共106頁?！竟╀N存-商品房】住宅供小于求，去庫存166萬，其他物業(yè)供大于求車位商務(wù)商業(yè)住

36、宅供應(yīng)90.4161.2632.61220.14成交82.751.2926.97386.12017年1-6月各物業(yè)供求量（萬）9008007006005004003002001000庫存777.96312.06292.33397.69供應(yīng)成交庫存第三十六頁，共106頁?！竟╀N存-住宅】中心區(qū)、北市區(qū)、西市區(qū)和呈貢庫存去化小于6個(gè)月東市區(qū)經(jīng)開區(qū)空港區(qū)南市區(qū)西市區(qū)中心區(qū)供應(yīng)44.651.224.8028.120.0098.0723.5319.75成交77.3452.8321.2124.915.09143.6429.2531.842017年1-6月住宅各區(qū)域供銷存（萬）160140120100806

37、040200北市區(qū)呈貢庫存72.5442.7225.7346.107.14150.8326.7225.92供應(yīng)成交庫存第三十七頁，共106頁?！竟╀N存-商業(yè)】整體庫存較大，南市區(qū)、中心區(qū)和呈貢去化不超11萬方北市區(qū)呈貢東市區(qū)經(jīng)開區(qū)空港區(qū)南市區(qū)西市區(qū)中心區(qū)供應(yīng)0.848.780.130.620.6810.197.753.62成交0.7911.020.350.410.196.482.575.172017年1-6月商業(yè)各區(qū)域供銷存（萬）9080706050403020100庫存25.1760.1414.0119.361.1280.9646.6644.91供應(yīng)成交庫存第三十八頁，共106頁?！竟╀N存-

38、商務(wù)】南市區(qū)、西市區(qū)和中心區(qū)新增庫存較大，去化較好西市區(qū)中心區(qū)供應(yīng)0.003.420.000.003.0319.3221.5014.00成交2.844.590.188.810.1214.3511.748.682017年1-6月商務(wù)各區(qū)域供銷存（萬）120100806040200北市區(qū)呈貢東市區(qū)經(jīng)開區(qū)空港區(qū)南市區(qū)庫存19.5942.093.5419.862.8973.6298.2652.21供應(yīng)成交庫存第三十九頁，共106頁?！竟╀N存-車位】車位整體去化難度最大，僅南市區(qū)供給去化超30萬東市區(qū)經(jīng)開區(qū)空港區(qū)南市區(qū)西市區(qū)中心區(qū)供應(yīng)16.0313.620.003.190.9933.5116.986.0

39、8成交12.329.492.041.100.5237.709.609.932017年1-6月車位各區(qū)域供銷存（萬）300250200150100500北市區(qū)呈貢庫存113.87103.1339.8447.616.48268.8596.62101.57供應(yīng)成交庫存第四十頁，共106頁?！鞠芷凇孔≌芷谠?-11個(gè)月，其他物業(yè)消化周期長4.97.311.18.46.35.54.9商業(yè)192.232.7239.1283.435.574.9109.152.1商務(wù)41.455.0120.613.5148.430.850.236.12017年1-6月各物業(yè)分區(qū)域消化周期（按2017年1-6月的月均

40、去化量計(jì)算）300北市區(qū)呈貢東市區(qū)經(jīng)開區(qū)空港區(qū)南市區(qū)西市區(qū)中心區(qū)住宅5.6車位55.465.2117.3259.575.242.860.461.4200150100500250住宅商業(yè)商務(wù)車位單位：月第四十一頁，共106頁?！緝r(jià)格-商品房】中心區(qū)、南市區(qū)成交均價(jià)過萬，住宅均價(jià)10607元/整體東市區(qū)南市區(qū)西市區(qū)北市區(qū)中心區(qū)呈貢經(jīng)開區(qū)空港區(qū)商品房94868890101368396971514175630959205166住宅1060789491197792189906125077638598149762017年1-6月各區(qū)域成交均價(jià)（元/）1600014000120001000080006000

41、400020000商品房住宅第四十二頁，共106頁?！緟^(qū)域銷售】南市區(qū)和北市區(qū)合計(jì)超5成份額西市區(qū) 38萬方，9%33億元，8%北市區(qū) 81萬方，19%75億元，18%中心區(qū)45萬方，11%61億元，15%東市區(qū) 20萬方，5%17億元，4%空港區(qū) 6萬方，1%3億元，1%南市區(qū)183萬方，44%191億元，46%經(jīng)開區(qū) 18萬方，4%13億元，3%呈貢 27萬方，6%20億元，5%圖例： 區(qū)域成交面積，面積市場占比 成交金額，金額市場占比本頁數(shù)據(jù)為商品房銷售數(shù)據(jù)，且數(shù)據(jù)已剔除無效數(shù)據(jù)（經(jīng)適房、回遷房、團(tuán)購房等）第四十三頁，共106頁?！緟^(qū)域均價(jià)】南市區(qū)均價(jià)破萬西市區(qū) 8599元/（9%）北市

42、區(qū) 9221元/（11%）中心區(qū)13147元/（44%）東市區(qū) 8374元/（8%）空港區(qū) 5032元/（35%）南市區(qū) 10416元/（21%）經(jīng)開區(qū) 6987元/（41%）呈貢 7586元/（51%）圖例： 區(qū)域成交均價(jià)（漲跌幅）本頁數(shù)據(jù)為商品房銷售數(shù)據(jù)，且數(shù)據(jù)已剔除無效數(shù)據(jù)（經(jīng)適房、回遷房、團(tuán)購房等）第四十四頁，共106頁?！咀≌琓OP】TOP50占8成份額top10 32%top2017%top30 13%top40 10%top50 6%其他 22%top10 29%top20 18%top30 13%top4010%top50 8%其他22%2017年上半年昆明住宅銷售面積排名占比

43、2017年上半年昆明住宅銷售金額排名占比備注：TOP10占比表示成交前10名占比，TOP20占比表示成交11-20名占比，以此類推第四十五頁，共106頁?！旧虡I(yè)TOP】TOP10占7成，商業(yè)去化困難top1063%top20 18%top30 8%top40 4%top50 3%其他 4%top1069%top20 16%top307%top40top50 4%2%其他 2%2017年上半年昆明商業(yè)銷售金額排名占比2017年上半年昆明商業(yè)銷售面積排名占比備注：TOP10占比表示成交前10名占比，TOP20占比表示成交11-20名占比，以此類推第四十六頁，共106頁?！旧虅?wù)TOP】TOP20占7

44、成份額，商務(wù)去化好轉(zhuǎn)top10 56%top20 18%top30 12%top40 7%top504%其他 3%top10 63%top20 18%top309%top40 6%top503%其他1%2017年上半年昆明商務(wù)銷售金額排名占比2017年上半年昆明商務(wù)銷售面積排名占比備注：TOP10占比表示成交前10名占比，TOP20占比表示成交11-20名占比，以此類推第四十七頁，共106頁?！拘〗Y(jié)】昆明樓市進(jìn)入上升通道，房價(jià)處于穩(wěn)定上漲環(huán)境2017年以來，全國強(qiáng)力調(diào)控背景下，部分置業(yè)需求受到擠壓，而昆明屬于“候 鳥”型城市，值得外省人來昆置業(yè)。住宅方面，南、北市區(qū)為主力戰(zhàn)場，處于持續(xù)去庫存進(jìn)

45、程，整體消化周期僅7個(gè)月，南市區(qū)整體均價(jià)首次破萬，中心區(qū)、北市區(qū)、西市區(qū)和呈貢消化周期均小于6個(gè) 月；商業(yè)庫存壓力大，消化周期超過3年；商務(wù)以公寓為主，部分寫字樓改規(guī)為公寓 出售，外來投資客對公寓去化的貢獻(xiàn)較大。第四十八頁，共106頁。04商品房市場2住宅市場商業(yè)市場13商務(wù)市場4第四十九頁，共106頁。0200040006000800010000120002000600400100080014001200180016002017上半年供小于求，上半年住宅以去庫存為主；成交均價(jià)較2016年上漲21.42%，價(jià)格漲幅較大。2013-2017年1-6月昆明市商品住宅供需及價(jià)格走勢（萬，元/）【住宅

46、】整體供求價(jià)2013年2014年2015年2016年2017年1-6月成交量645.7595509.9647386.10供應(yīng)量874.41009629.3629.4220.14成交價(jià)格781676607596873610607第五十頁，共106頁?！咀≌繀^(qū)域供需東市區(qū)、呈貢、空港上半年供應(yīng)量較小，主要以去庫存為主；主城南、北、中熱點(diǎn)成交區(qū)域供應(yīng)不足；西市 區(qū)成交同比有所下滑，其它區(qū)域整體成交表現(xiàn)良好。2017年1-6月昆明市分區(qū)域商品住宅供需及增速（萬方，%）300%250%200%150%100%50%0%-50%-100%-150%160140120100806040200東市區(qū)南市區(qū)西

47、市區(qū)北市區(qū)中心區(qū)呈貢經(jīng)開區(qū)空港區(qū)供應(yīng)面積4.8098.0723.5344.6519.751.2228.120.00成交面積21.21143.6429.2577.3431.8452.8324.915.09供應(yīng)同比85.60%-61.15%-41.41%-34.99%-66.00%-91.02%264.27%0.00%成交同比39.73%52.00%-15.52%83.22%14.57%7.54%51.62%117.19%第五十一頁，共106頁。【住宅】區(qū)域均價(jià)2017年1-6月昆明市分區(qū)域商品住宅價(jià)格及增速（元/平方米，%）45.00%40.00%35.00%30.00%25.00%20.00%

48、15.00%10.00%5.00%0.00%02000400060008000100001200014000各區(qū)域成交價(jià)均有不同程度上漲，中心區(qū)、南市區(qū)均價(jià)已破萬，是引領(lǐng)昆明價(jià)格上行的風(fēng)向標(biāo)。東市區(qū)南市區(qū)西市區(qū)北市區(qū)中心區(qū)呈貢經(jīng)開區(qū)空港區(qū)成交價(jià)格8949119779218990612507763859814976同比10.01%29.37%15.36%17.99%34.11%33.80%39.20%34.60%第五十二頁，共106頁?！咀≌抗?yīng)面積段2013-2017年1-6月昆明市商品住宅分面積段供應(yīng)占比（%）32.42%27.35%26.39%21.18%21.40%9.49%12.03

49、%10.22%14.36%9.60%15.23%17.98%17.92%22.81%30.25%26.41%21.30%23.69%23.42%23.22%7.42%8.15%8.86%8.77%6.41%2013年2014年2015年2016年2017年1-6月0%50以下10%20%30%40%90-10050%60%70%120-14480%90%100%50-7070-90100-120144-200200以上上半年主力供應(yīng)面積段以100-144改善型三房至四房為主，占比超過53%，其次是剛需70-90兩房及小三房。第五十三頁，共106頁?！咀≌砍山幻娣e段31.08%38.78%32

50、.06%25.45%8.13%10.65%11.15%13.06%13.33%18.49%16.56%21.93%25.97%20.44%22.52%23.37%9.64%4.39%7.28%6.90%0%50以下10%20%30%40%90-10050%60%70%120-14480%90%100%2013年2014年2015年2016年50-7070-90100-120144-200200以上上半年成交面積段100-144占比有所增加，成交占比近半；50-70兩房剛需產(chǎn)品成交占比較往年明顯減少，客戶購房需求正不斷向改善型邁進(jìn)。2013-2017年1-6月昆明市商品住宅分面積段成交占比（%）

51、18.69%11.80%22.17%25.82%10.99%2017年1-6月第五十四頁，共106頁?！咀≌砍山豢們r(jià)段32.68%19.49%16.93%16.46%8.43%18.63%30.73%25.23%21.35%16.44%14.80%24.39%23.32%23.53%26.39%7.48% 5.141%.76%11.83%14.97%19.20%18.49%8.05%2.45%10.21%3.59%9.89% 3.62%16.12%7.00%0%20%40%60%80%100%2013年2014年2015年2016年商品住宅市場成交均價(jià)不斷上漲，主力供應(yīng)面積加大，導(dǎo)致80萬以

52、下產(chǎn)品在逐年減少，目前80-120萬占比較大，為 市場主流產(chǎn)品成交價(jià)段，120萬以上產(chǎn)品成交占比呈逐年上升趨勢。2013-2017年1-6月昆明市商品住宅分總價(jià)段成交占比（%）2017年1-6月60萬以下60-80萬80-100萬100-120萬120-150萬150-180萬180-200萬200-300萬第五十五頁，共106頁?！咀≌糠謪^(qū)域總價(jià)段、面積段成交明細(xì)表（1/2）東市區(qū)南市區(qū)西市區(qū)北市區(qū)面積/ 價(jià)段60萬以 下60-80萬80-100萬100-120萬120-150萬150-180萬180-200萬200-300萬300-400萬50-701006870-90642302929

53、0-1006162158100-1206882132120-144265126151144-20098353597200以上171253面積/價(jià) 段60萬以下60-80萬80-100萬100-120萬120-150萬150-180萬180-200萬200-300萬300-400萬400萬以上50以下3250-70201702870-901338911272791890-100119959111462100-120282711330157599120-144674997511262363135144-2006299152397383145200以 上3125688391面積/價(jià)段60萬以下60-

54、80萬80-100萬100-120萬120-150萬150-180萬180-200萬200-300萬50以下7550-70924270-90531599314090-10026228878100-1202904152831120-1441621431140144-2001553316200以 上1155面積/價(jià) 段60萬以下60-80萬80-100萬100-120萬120-150萬150-180萬180-200萬200-300萬300-400萬400萬以上50以下122350-705619470-9062586974390-10083578282100-12021143785535120-14

55、4339514969385144-200152843427612200以 上2201177191第五十六頁，共106頁。【住宅】分區(qū)域總價(jià)段、面積段成交明細(xì)表（2/2）中心區(qū)呈貢空港區(qū)經(jīng)開區(qū)面積/價(jià)段60萬以下60-80萬80-100萬100-120萬120-150萬150-180萬180-200萬200-300萬300-400萬400萬以上50以 下189650-706563370-90286309203990-1001681571100-120219226370820120-144761931446131144-2003617906392200以上202686面積/價(jià) 段60萬以下60-8

56、0萬80-100萬100-120萬120-150萬150-180萬180-200萬200-300萬300-400萬50-70762270-908511690-10079491100-12012613811120-144189421373835144-200514701211452200以 上10712511891127851面積/價(jià)段60萬以下60-80萬80-100萬100-120萬120-150萬70-90290-10096100-120155120-14426144-200322200以上7611面積/價(jià)段60萬以下60-80萬80-100萬100-120萬120-150萬150-180

57、萬180-200萬200-300萬300-400萬50以下1650-707370-9024919990-100154100-120339143120-144197209258144-20011164567200以 上44466第五十七頁，共106頁?！咀≌空w庫存2013-2017年1-6月昆明市商品住宅庫存及去化情況（以12個(gè)月計(jì)算，萬方，月）0246810120100200300400500600截至2017年6月底，住宅庫存397.69萬方，市場消化能力強(qiáng)，僅7個(gè)月的去化周期，無庫存壓力。2013年2014年2015年2016年2017年1-6月庫存量299.9527.9562.955

58、1.5397.69去化周期61011107第五十八頁，共106頁?！咀≌繀^(qū)域庫存中心區(qū)、北市區(qū)、西市區(qū)、呈貢住宅庫存少，消化周期在5-6個(gè)月。下半年隨著多個(gè)新樓盤入市，住宅存量會(huì)有所增加。昆明市各區(qū)商品房庫存及去化情況（截至2017年6月底，萬方，月）0246810120.0060.0040.0020.00100.0080.00160.00140.00120.00備注：去化周期=存量/去化率（2017年1-6月均去化量）東市區(qū)南市區(qū)西市區(qū)北市區(qū)中心區(qū)呈貢經(jīng)開區(qū)空港區(qū)庫存25.73150.8326.7272.5425.9242.7246.107.14去化周期876655119第五十九頁，共10

59、6頁?！拘〗Y(jié)】供應(yīng)繼續(xù)收緊，量價(jià)大幅上漲。2017年上半年商品房市場整體供應(yīng)繼續(xù)采取收緊政策，同比去年有小幅下降。量價(jià)大幅上漲，月均去化速度 快，供需關(guān)系得到改善，市場持續(xù)上揚(yáng)。住宅消化時(shí)間縮短，去化難度不大。住宅市場供應(yīng)收緊，存量整體消化時(shí)間逐漸縮短，根據(jù)市場監(jiān)測，目前市場在售項(xiàng)目130個(gè)左右，僅這些活躍樓盤的去化周期大大縮短至7個(gè)月。如果繼續(xù)控制供應(yīng)量，持續(xù)需求量將快速消化庫存。改善型需求增長強(qiáng)勁，取代剛需產(chǎn)品成市場主導(dǎo)剛改、首改產(chǎn)品是市場成交主力，客戶對于居住環(huán)境、房屋品質(zhì)和空間已有了更高的要求，商品住宅成交面積偏 好逐年擴(kuò)大，剛需產(chǎn)品市場占比正逐步縮減。商品住宅一直是市場購買主力，20

60、17年上半年市場購買力強(qiáng)勁，商品住宅價(jià)格首度破萬，昆明樓市在政府未出臺(tái)調(diào)控政策的情況下一路高歌向上，量價(jià)均有不俗表現(xiàn)。第六十頁，共106頁。04商品房市場2住宅市場商業(yè)市場13商務(wù)市場4第六十一頁，共106頁。【商業(yè)】整體供求價(jià)2017上半年商業(yè)供大于求，近三年來年度供應(yīng)量在60-70萬方之間，年去化量約45-55萬方，成交均價(jià)平穩(wěn)。0500010000150002000025000300001801601401201008060402002013-2017年1-6月昆明市商業(yè)供需及價(jià)格走勢（萬方，元/）2013年2014年2015年2016年2017年1-6月供應(yīng)量121.2165.5962