安徽界首某房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃案-66-X年

1、山水房產(chǎn)界首項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃簡(jiǎn)案2008年4月3日1 策劃前的思考本項(xiàng)目位于界首中原路與東升路交叉口東南側(cè)。規(guī)劃主要產(chǎn)品為商業(yè)用房和住宅；如何在較短的時(shí)間內(nèi)，合理規(guī)劃和施工，并以合適的價(jià)格順利銷(xiāo)售回款，是我們主要思考的問(wèn)題。為此，我們從界首房地產(chǎn)市場(chǎng)及競(jìng)爭(zhēng)狀況分析，項(xiàng)目SWOT分析，項(xiàng)目定位，項(xiàng)目包裝，目標(biāo)消費(fèi)者定位，價(jià)格策略，項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)分析，宣傳推廣手段，營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行等方面對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行一個(gè)全面整理及思考。2目錄一、界首房地產(chǎn)市場(chǎng)及競(jìng)爭(zhēng)狀況分析二、項(xiàng)目自身狀況及SWOT分析三、項(xiàng)目定位四、項(xiàng)目命名五、項(xiàng)目包裝六、目標(biāo)消費(fèi)者定位七、戶(hù)型建議八、價(jià)格策略九、項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)分析十、宣傳推廣手段十一、營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行3界首房地

2、產(chǎn)市場(chǎng)及競(jìng)爭(zhēng)狀況分析4界首房地產(chǎn)市場(chǎng)及競(jìng)爭(zhēng)狀況分析界首房地產(chǎn)市場(chǎng)2005年開(kāi)始起步，現(xiàn)較有影響力的開(kāi)發(fā)商有：法姬娜房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，萊茵置業(yè)有限公司，佳和置業(yè)有限公司，寶蘭實(shí)業(yè)公司，中南置業(yè)有限公司等。界首房地產(chǎn)住宅均價(jià)根據(jù)地段不同，在1700元平米2400元平米之間。界首房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度略偏高，隨著更多開(kāi)發(fā)商的涌入及東南側(cè)新城區(qū)的進(jìn)一步開(kāi)發(fā)，競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度還將會(huì)進(jìn)一步加大。5界首房地產(chǎn)市場(chǎng)及競(jìng)爭(zhēng)狀況分析界首市城區(qū)人口約10萬(wàn)人，下轄各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口約70萬(wàn)人，整體人口約80萬(wàn)人，在阜陽(yáng)屬于人口較少的縣；另界首市工農(nóng)業(yè)及其他產(chǎn)業(yè)一般，無(wú)大的經(jīng)濟(jì)收入來(lái)源，相比阜陽(yáng)其他各縣城，界首相對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)容量較小

3、。2005年至今，經(jīng)過(guò)3年的房地產(chǎn)市場(chǎng)建設(shè)及發(fā)展，界首市存量房產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)力60%以上已被釋放，現(xiàn)房產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)進(jìn)一步縮小。6界首房地產(chǎn)市場(chǎng)及競(jìng)爭(zhēng)狀況分析整體分析，界首房地產(chǎn)市場(chǎng)處于：房地產(chǎn)市場(chǎng)容量較??；市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較激烈；存量市場(chǎng)消費(fèi)力很大部分被釋放，現(xiàn)消費(fèi)市場(chǎng)進(jìn)一步縮小的狀況。7界首房地產(chǎn)市場(chǎng)及競(jìng)爭(zhēng)狀況分析競(jìng)爭(zhēng)分析法姬娜現(xiàn)代城地址：界首新城區(qū)東城路建筑面積：30萬(wàn)平米建筑類(lèi)型：商住結(jié)合，部分純住宅，高層酒店。戶(hù)型區(qū)間:105-135平方米銷(xiāo)售均價(jià)：住宅(御景園)約1750元1900元平米?，F(xiàn)況：已建成14萬(wàn)平米，建成面積銷(xiāo)售至90以上；16萬(wàn)平米的御景園開(kāi)始建設(shè)銷(xiāo)售，預(yù)計(jì)今年5月份御景園一期交付使

4、用。住宅整體質(zhì)素評(píng)價(jià)：中等，部分純住宅中等偏上。8法姬娜現(xiàn)代城9界首房地產(chǎn)市場(chǎng)及競(jìng)爭(zhēng)狀況分析競(jìng)爭(zhēng)分析萊茵時(shí)代廣場(chǎng)地址：人民路與東升路交叉口建筑面積：住宅約3萬(wàn)平米，商鋪約2萬(wàn)平米。建筑類(lèi)型：住宅18層，商鋪為外置獨(dú)立純商業(yè)商場(chǎng)。戶(hù)型區(qū)間:88-140平方米銷(xiāo)售均價(jià)：住宅約2150元平米；商鋪一樓7800元平米，二樓6800元平米?，F(xiàn)況：已封頂；住宅約今年12月份交付使用，銷(xiāo)控表反映，住宅已銷(xiāo)售90以上；商鋪采取返租式銷(xiāo)售方式。住宅整體質(zhì)素評(píng)價(jià)：中等偏上,價(jià)格偏高。10萊茵時(shí)代廣場(chǎng)11界首房地產(chǎn)市場(chǎng)及競(jìng)爭(zhēng)狀況分析競(jìng)爭(zhēng)分析中南商貿(mào)城地址：市政府廣場(chǎng)北側(cè)建筑面積：約9萬(wàn)平米，8棟,515戶(hù).建筑類(lèi)型

5、：開(kāi)放式商住一體，以商業(yè)為主。戶(hù)型區(qū)間:主力戶(hù)型110平方米銷(xiāo)售均價(jià)：商業(yè)5000元/平方米，住宅1900元/平方米?，F(xiàn)況：四棟封頂，預(yù)計(jì)今年年底可交付使用。住宅整體質(zhì)素評(píng)價(jià)：中等。12中南商貿(mào)城13界首房地產(chǎn)市場(chǎng)及競(jìng)爭(zhēng)狀況分析競(jìng)爭(zhēng)分析寶蘭和暢家園地址：市政府后,界首電影院旁.占地面積：約40畝。建筑類(lèi)型：商住結(jié)合，多層,復(fù)式,別墅。戶(hù)型區(qū)間:90-230平方米銷(xiāo)售均價(jià)：多層住宅約1950元/平方米?，F(xiàn)況：七棟在建，內(nèi)部認(rèn)購(gòu)中。住宅整體質(zhì)素評(píng)價(jià)：地段好，整體質(zhì)素中等。14界首房地產(chǎn)市場(chǎng)及競(jìng)爭(zhēng)狀況分析競(jìng)爭(zhēng)分析明星時(shí)代花園地址：大橋北路東側(cè).建筑面積：占地約15畝，7棟樓,180戶(hù).建筑類(lèi)型：商住

6、結(jié)合，以商業(yè)為主。戶(hù)型區(qū)間:129-180平方米銷(xiāo)售均價(jià)：住宅約2400元/平方米?，F(xiàn)況：四棟住宅封頂,一棟在建。住宅整體質(zhì)素評(píng)價(jià)：地段繁華，周邊配套好，價(jià)格高，整體質(zhì)素中等。15界首房地產(chǎn)市場(chǎng)及競(jìng)爭(zhēng)狀況分析競(jìng)爭(zhēng)分析佳和新天地地址：人民路富強(qiáng)路交叉位置建筑面積：約7萬(wàn)平米，其中住宅4萬(wàn)平米，商鋪3萬(wàn)平米。建筑類(lèi)型：商住結(jié)合，以商業(yè)為主。銷(xiāo)售均價(jià)：2000元2200元/平米?，F(xiàn)況：一期銷(xiāo)售結(jié)束。住宅整體質(zhì)素評(píng)價(jià)：中等。16界首房地產(chǎn)市場(chǎng)及競(jìng)爭(zhēng)狀況分析競(jìng)爭(zhēng)分析安泰華廈地址：東升路與人民路東北交叉口建筑面積：約1.6萬(wàn)平方米建筑類(lèi)型：10層小高層商住樓戶(hù)型區(qū)間：80210平方米銷(xiāo)售均價(jià)：2000元2

7、200元/平米現(xiàn)況：現(xiàn)建至三層，已停工，內(nèi)部認(rèn)購(gòu)及付首付款約20套住宅。住宅整體質(zhì)素評(píng)價(jià)：中等偏上。17界首房地產(chǎn)市場(chǎng)及競(jìng)爭(zhēng)狀況分析競(jìng)爭(zhēng)分析其他競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)其他樓盤(pán)有尚莊新村等各類(lèi)已售完的小型樓盤(pán)，此與我方樓盤(pán)不構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，不在分析范圍。18界首房地產(chǎn)市場(chǎng)及競(jìng)爭(zhēng)狀況分析競(jìng)爭(zhēng)分析總結(jié)由以上競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)整體狀況分析得知：1、對(duì)我方樓盤(pán)銷(xiāo)售構(gòu)成最大競(jìng)爭(zhēng)威脅的樓盤(pán)是：法姬娜御景園、寶蘭和暢家園。其中，寶蘭和暢家園與我方項(xiàng)目地理位置接近，其目標(biāo)客戶(hù)與我方項(xiàng)目目標(biāo)客戶(hù)較相一致，將有力搶占我方目標(biāo)客戶(hù)。法姬娜御景園整體均價(jià)較低，開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售量較大，也能搶占我方部分目標(biāo)客戶(hù)。2、界首市場(chǎng)較小，中南商貿(mào)城、佳和新天地等項(xiàng)

8、目的同時(shí)期銷(xiāo)售，也對(duì)我方項(xiàng)目銷(xiāo)售構(gòu)成較大影響。19項(xiàng)目自身狀況及SWOT分析20項(xiàng)目自身狀況及SWOT分析項(xiàng)目自身狀況地理位置項(xiàng)目位于界首市東升路與中原路交叉處東南角，面積6000平方米，為較規(guī)則的梯形形狀。項(xiàng)目東側(cè)及北側(cè)臨路，東側(cè)為界首以后的中軸線(xiàn)東升路，南側(cè)為界首第二條東西主干道中原路；從界首發(fā)展的角度看，項(xiàng)目所在位置以后為界首的新城市發(fā)展中心地段。但目前項(xiàng)目所在地相對(duì)界首市區(qū)而言，較為偏遠(yuǎn)，人口稀少。21項(xiàng)目自身狀況及SWOT分析項(xiàng)目自身狀況規(guī)劃設(shè)計(jì)由于土地成本原因，項(xiàng)目容積率較大，現(xiàn)設(shè)計(jì)為臨街3棟12層高商住樓，1棟院內(nèi)12層高層住宅樓，1棟6層?xùn)|西朝向多層商住樓，另項(xiàng)目路口交叉處規(guī)劃

9、為3層商鋪，其他沿街規(guī)劃為2層連體商鋪。項(xiàng)目總面積約24000平方米，其中住宅20000平方米，商業(yè)4000平方米。項(xiàng)目主門(mén)開(kāi)在東升路一側(cè)，12層小高層南側(cè)為進(jìn)深約40米的小區(qū)中院，另設(shè)有停車(chē)位數(shù)十個(gè)。小區(qū)整體規(guī)劃為較高品質(zhì)的規(guī)范型小區(qū)。22項(xiàng)目自身狀況及SWOT分析S（優(yōu)勢(shì)）1、項(xiàng)目地理位置較好，為界首發(fā)展的新城市中心地段；該地段以后將成為界首市的政治文化中心，商業(yè)文化中心。2、項(xiàng)目北側(cè)萊茵時(shí)代廣場(chǎng)、華信中央商城等大型商場(chǎng)的建設(shè)及周邊其他賓館、政府機(jī)關(guān)的建設(shè)，有力增強(qiáng)目標(biāo)客戶(hù)對(duì)項(xiàng)目位置的心理預(yù)期看好。3、項(xiàng)目主要為高層建筑，且有中心庭院，檔次及品質(zhì)感較強(qiáng)，較易樹(shù)立規(guī)范小區(qū)的高品質(zhì)形象。4、項(xiàng)

10、目附近有市政府廣場(chǎng)，市人民醫(yī)院分院、中小學(xué)校等各類(lèi)生活設(shè)施配套。5、項(xiàng)目周邊道路開(kāi)闊，視野開(kāi)闊。23項(xiàng)目自身狀況及SWOT分析W（劣勢(shì)）1、項(xiàng)目沿街為16層高層商住樓，內(nèi)部為12層小高層商住樓，界首縣城居民現(xiàn)對(duì)小高層住宅尚不十分認(rèn)可；需要進(jìn)行高層住宅的優(yōu)勢(shì)普及教育工作，且沿街為商住結(jié)合樓宇，純居住氛圍略差。2、項(xiàng)目現(xiàn)對(duì)比老城區(qū)，仍略顯偏遠(yuǎn)，周邊人氣較差，和界首市區(qū)相比，周邊各類(lèi)生活配套仍不完善。3、項(xiàng)目所在區(qū)域現(xiàn)商業(yè)氛圍較淡，商鋪銷(xiāo)售主要針對(duì)商鋪投資者和較小部分的商鋪?zhàn)杂媒?jīng)營(yíng)者，市場(chǎng)較小，目標(biāo)客戶(hù)受到較大限制。24項(xiàng)目自身狀況及SWOT分析O（機(jī)會(huì)）1、界首市向東南發(fā)展，項(xiàng)目處于界首以后發(fā)展的

11、中心地段；有利于消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目的心理預(yù)期看好。2、界首市現(xiàn)房?jī)r(jià)較高，我方項(xiàng)目以合適偏低價(jià)位入市，有利于營(yíng)銷(xiāo)的快速銷(xiāo)售。25項(xiàng)目自身狀況及SWOT分析T（威脅）1、相比阜陽(yáng)其他各縣城，界首相對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)容量較??；且界首市存量房產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)力60%以上已被釋放，現(xiàn)房產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)進(jìn)一步縮小的威脅。2、界首現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，且有新開(kāi)發(fā)商及新開(kāi)發(fā)樓盤(pán)的逐漸進(jìn)入的較大競(jìng)爭(zhēng)威脅。3、項(xiàng)目高層住宅優(yōu)勢(shì)普及宣傳效果的威脅。26項(xiàng)目自身狀況及SWOT分析SWOT分析總結(jié)本著彰顯優(yōu)勢(shì)，弱化劣勢(shì)，抓住機(jī)會(huì)，避免威脅的原則，我方項(xiàng)目應(yīng)：1、強(qiáng)化項(xiàng)目的新城區(qū)域中心前景。2、強(qiáng)化項(xiàng)目的整體包裝，塑造高品質(zhì)規(guī)范項(xiàng)目形象

12、。3、強(qiáng)化項(xiàng)目的低價(jià)入市和高性?xún)r(jià)比優(yōu)勢(shì)，大力度的宣傳推廣，以提高大眾對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)知及認(rèn)可。4、強(qiáng)化高層住宅的居住優(yōu)勢(shì)。27項(xiàng)目定位28項(xiàng)目定位 根據(jù)界首房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，界首房地產(chǎn)市場(chǎng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況，我方項(xiàng)目的基本狀況，我方項(xiàng)目的SWOT分析，確定我方項(xiàng)目定位為： 優(yōu)質(zhì)平價(jià)，適宜居住和極富投資前景的高品質(zhì)規(guī)范社區(qū)。 29 項(xiàng)目命名30項(xiàng)目命名中陽(yáng)財(cái)富廣場(chǎng)財(cái)富廣場(chǎng)名稱(chēng)大氣、易記憶、聯(lián)想好，能有效提升項(xiàng)目檔次；另項(xiàng)目建筑主要為高層樓宇，和財(cái)富有較好的契合。另財(cái)富廣場(chǎng)名稱(chēng)對(duì)項(xiàng)目商業(yè)銷(xiāo)售較為有利。31項(xiàng)目命名中陽(yáng)新城中心新城中心名稱(chēng)大氣、易記憶、聯(lián)想好，能有效提升項(xiàng)目檔次；另項(xiàng)目位于界首市發(fā)展的新城市中心地

13、段，且建筑主要為高層樓宇，符合新城中心形象。新城中心較為強(qiáng)調(diào)地段，對(duì)商業(yè)銷(xiāo)售推廣較為有利。32項(xiàng)目命名中陽(yáng)國(guó)午苑諧音中央國(guó)務(wù)院；強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的中心性、高檔次、高品質(zhì)。名稱(chēng)也易于記憶，聯(lián)想較好。但此名稱(chēng)政治忌諱較多。33項(xiàng)目包裝34項(xiàng)目包裝 項(xiàng)目包裝一般包括售樓部包裝，項(xiàng)目工地包裝，樣板房包裝，宣傳銷(xiāo)售物料包裝等幾方面。35項(xiàng)目包裝售樓部包裝售樓部是客戶(hù)對(duì)樓盤(pán)印象的重要影響因素，也是客戶(hù)購(gòu)房決策的重要影響地點(diǎn)；塑造出專(zhuān)業(yè)性的、規(guī)范的售樓部形象，能有力促進(jìn)樓盤(pán)銷(xiāo)售。形象塑造體現(xiàn)專(zhuān)業(yè)性的、高素質(zhì)的、規(guī)范的、現(xiàn)代的。策略：1、售樓部外包裝專(zhuān)業(yè)、現(xiàn)代感強(qiáng)。2、售樓部接待區(qū)、展示區(qū)、洽談區(qū)、休息區(qū)、內(nèi)部辦公區(qū)

14、分區(qū)規(guī)范，給人以專(zhuān)業(yè)印象。3、售樓部?jī)?nèi)部物料的完善、規(guī)范、專(zhuān)業(yè)。4、售樓部的整潔。5、售樓部?jī)?nèi)展板及規(guī)范標(biāo)牌的設(shè)計(jì)統(tǒng)一，符合項(xiàng)目形象。6、售樓部功能的完善，光線(xiàn)的渲染，背景音樂(lè)的營(yíng)造；創(chuàng)造出輕松、親和的咨詢(xún)氛圍。7、統(tǒng)一置業(yè)顧問(wèn)的著裝、行為，并統(tǒng)一客戶(hù)接待流程及接待術(shù)語(yǔ)。36項(xiàng)目包裝工地包裝 施工現(xiàn)場(chǎng)是大眾接觸、認(rèn)知項(xiàng)目信息，項(xiàng)目定位、工程進(jìn)度、開(kāi)發(fā)商實(shí)力等最直接的渠道之一。 塑造出引人注意，規(guī)范優(yōu)質(zhì)的工地形象，是傳遞項(xiàng)目信息，建立優(yōu)良發(fā)展商形象，獲得大眾信任的有效方式。 形象塑造體現(xiàn)規(guī)范的，居住舒適的， 現(xiàn)代 的，居住、投資皆佳的樓盤(pán)信息傳達(dá)及形象塑造。策略：1、工地現(xiàn)場(chǎng)的整潔、有序。2、工

15、地外圍墻體廣告牌的樹(shù)立，通過(guò)廣告牌的設(shè)計(jì)及內(nèi)容安排，傳達(dá)項(xiàng)目的項(xiàng)目信息及項(xiàng)目形象。37項(xiàng)目包裝樣板房包裝樣板間對(duì)潛在顧客的影響力是極強(qiáng)的，它向顧客展示了一種理想的、真實(shí)的生活。形象塑造體現(xiàn)高品質(zhì)的、整潔現(xiàn)代的，彌漫豐富的生活信息，并令人耳目一新。策略：樣板間應(yīng)突出優(yōu)雅的生活信息，輕裝修，重裝飾；注重細(xì)節(jié)的營(yíng)造；并充分展現(xiàn)戶(hù)型的功能屬性。樣板間要標(biāo)出裝修思想的說(shuō)明并給出裝修費(fèi)用范圍。38項(xiàng)目包裝宣傳銷(xiāo)售物料包裝計(jì)劃的宣傳銷(xiāo)售物料有宣傳單，項(xiàng)目折頁(yè)，戶(hù)型圖等。形象塑造體現(xiàn)高品質(zhì)的，體現(xiàn)身份的，居住舒適的， 現(xiàn)代的，規(guī)范的，居住、投資皆佳的樓盤(pán)信息傳達(dá)及形象塑造。策略：平面設(shè)計(jì)上典雅、大氣，美觀(guān)，突

16、出檔次感；內(nèi)容上體現(xiàn)項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)，傳達(dá)項(xiàng)目信息。39目標(biāo)消費(fèi)者定位40目標(biāo)消費(fèi)者定位通過(guò)對(duì)界首房產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行分析,并結(jié)合本項(xiàng)目主要特點(diǎn)(優(yōu)質(zhì),低價(jià),投資前景好)，確立本項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)者主要為：一、本項(xiàng)目周邊區(qū)域(輻射半徑1000米)的消費(fèi)者。二、持幣觀(guān)望的縣城內(nèi)其他有居住需求的消費(fèi)者。三、購(gòu)買(mǎi)住宅或商業(yè)用于辦公或投資的消費(fèi)者。四、界首鄉(xiāng)鎮(zhèn)欲進(jìn)城居住或投資的消費(fèi)者。41目標(biāo)消費(fèi)者定位目標(biāo)消費(fèi)者分析一、本項(xiàng)目周邊區(qū)域(輻射半徑1000米)的消費(fèi)者。此類(lèi)消費(fèi)者要具備兩個(gè)特征：1、對(duì)本區(qū)域居住環(huán)境有深厚感情。2、工作學(xué)習(xí)或商業(yè)活動(dòng)范圍在能接受距離范圍內(nèi)。 此類(lèi)消費(fèi)者多為現(xiàn)在項(xiàng)目周邊區(qū)域居住生活,并有購(gòu)房需求

17、或投資理念。 此類(lèi)消費(fèi)者職業(yè)多為：周邊區(qū)域效益較好的個(gè)體工商者、私營(yíng)企業(yè)者，收入較高的外出打工回鄉(xiāng)者，效益較好的企事業(yè)單位人員。42目標(biāo)消費(fèi)者定位目標(biāo)消費(fèi)者分析二、持幣觀(guān)望的縣城內(nèi)有其他居住需求的消費(fèi)者。 此類(lèi)消費(fèi)者購(gòu)房的目的僅是為了滿(mǎn)足居住需求而又不能接受現(xiàn)有的高房?jī)r(jià)。 此類(lèi)消費(fèi)者分布廣泛,年齡跨度大。43目標(biāo)消費(fèi)者定位目標(biāo)消費(fèi)者分析三、購(gòu)買(mǎi)住宅或商業(yè)用于辦公或投資的消費(fèi)者。 此類(lèi)消費(fèi)者購(gòu)房的目的是為了資金的增值保值和投資獲利。 此類(lèi)消費(fèi)者有較好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，但缺乏較多的投資渠道；因此，投資房產(chǎn)是他們的一個(gè)重要的投資渠道。我方項(xiàng)目以較好的地理位置和項(xiàng)目的性?xún)r(jià)比優(yōu)勢(shì)，將成為他們投資的重要選擇對(duì)象

18、。 此類(lèi)消費(fèi)者年齡段多在35歲以上，手中有一定的資金積累；選擇一定的時(shí)機(jī)和渠道進(jìn)行投資。44目標(biāo)消費(fèi)者定位目標(biāo)消費(fèi)者分析四、界首鄉(xiāng)鎮(zhèn)欲進(jìn)城居住的消費(fèi)者。 此類(lèi)消費(fèi)者因手中有一定資金，為了孩子教育或向往城市生活，便想進(jìn)城居住或?yàn)楹⒆淤?gòu)買(mǎi)城市房產(chǎn)。 此類(lèi)消費(fèi)者對(duì)地理位置較不講究，只要進(jìn)城就好，另對(duì)高層住宅接受力較強(qiáng)。 此類(lèi)消費(fèi)者多為在鄉(xiāng)鎮(zhèn)從事商業(yè)人員和外出打工有一定資金積累人員，年齡多在3050歲之間。45 戶(hù)型建議46戶(hù)型建議通過(guò)對(duì)界首房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)的了解，現(xiàn)對(duì)中陽(yáng)界首項(xiàng)目戶(hù)型建議如下：一、若商鋪納入計(jì)算90以下占70%比例規(guī)定，或能突破規(guī)定：8090戶(hù)型 占比30%二室二廳一衛(wèi)、二室半二廳一衛(wèi)

19、戶(hù)型90110戶(hù)型 占比50%三室二廳一衛(wèi)、二室半二廳一衛(wèi)戶(hù)型110140戶(hù)型 占比20%三室二廳二衛(wèi)、三室半二廳二衛(wèi)戶(hù)型47戶(hù)型建議二、若商鋪不能納入計(jì)算90以下占70%比例規(guī)定，且不能突破規(guī)定：6080戶(hù)型 占比20%二室一廳一衛(wèi)、二室二廳一衛(wèi)戶(hù)型8090戶(hù)型 占比50%二室二廳一衛(wèi)、二室半二廳一衛(wèi)戶(hù)型90110戶(hù)型 占比20%三室二廳一衛(wèi)戶(hù)型110140戶(hù)型 占比10%三室半二廳二衛(wèi)戶(hù)型48價(jià)格策略49價(jià)格策略通過(guò)項(xiàng)目分析及競(jìng)爭(zhēng)分析，以及項(xiàng)目急需快速回款的需要，確定本項(xiàng)目所采取的價(jià)格策略為：1、項(xiàng)目整體定價(jià)低于相似或競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目10%左右，如：商業(yè)均價(jià)控制在4000元/平米，多層均價(jià)控制在1

20、800元/平米，高層均價(jià)控制在2000元/平米。2、采取低開(kāi)高走策略，根據(jù)前期市場(chǎng)銷(xiāo)售情況，分階段，多樣化，靈活性的調(diào)整價(jià)格。50價(jià)格策略?xún)r(jià)格策略分析通過(guò)低定價(jià)快速打開(kāi)市場(chǎng)，回籠資金，確保項(xiàng)目的安全平穩(wěn)運(yùn)作。10%的價(jià)格差足以吸引大多數(shù)消費(fèi)者對(duì)我方項(xiàng)目產(chǎn)生注意，并優(yōu)先選擇購(gòu)買(mǎi)。低開(kāi)高走的目的是首先吸引消費(fèi)者的注意及購(gòu)買(mǎi)意向；然后根據(jù)銷(xiāo)售情況以及項(xiàng)目資金需求情況，靈活的進(jìn)行項(xiàng)目的價(jià)格調(diào)整。51項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)分析52項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)分析通過(guò)對(duì)本項(xiàng)目的整體分析定位，確定項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)如下：一、地段：界首發(fā)展的新城市中心。二、品質(zhì)：高品質(zhì)的規(guī)范小區(qū)。三、價(jià)格：高檔的住宅，平民的價(jià)格。四、交通：中原路東升路交匯處。五、升值

21、：即買(mǎi)即賺，快速增值。53項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)分析賣(mài)點(diǎn)分析說(shuō)明地段：界首發(fā)展的新城市中心。本項(xiàng)目位于界首市中原路與東升路交叉口位置，毗鄰市政府及各大政府機(jī)關(guān)、市政府廣場(chǎng)及萊茵時(shí)代廣場(chǎng)、華信中央商城等綜合性大型商場(chǎng)等。此地段是界首的新城市中心，新興的政治文化中心，商業(yè)文化中心，發(fā)展?jié)摿?，不可限量?4項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)分析賣(mài)點(diǎn)分析說(shuō)明品質(zhì)：高品質(zhì)的規(guī)范小區(qū)。 項(xiàng)目為封閉式有中央花園的規(guī)范小區(qū)，環(huán)境優(yōu)美，居住舒適，且引入物業(yè)管理，確保居住的安全與潔凈。 項(xiàng)目主要為高層建筑，高層建筑能較好的彰顯業(yè)主的身份和地位，且視野開(kāi)闊、空氣新鮮、安靜干凈衛(wèi)生。 項(xiàng)目的高層建筑為全框架結(jié)構(gòu)，堅(jiān)固耐用，并方便于業(yè)主需要進(jìn)行室內(nèi)的改動(dòng)分割。55項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)分析賣(mài)點(diǎn)分析說(shuō)明價(jià)格：高檔的住宅，平民的價(jià)格。項(xiàng)目為高檔次的住宅小區(qū)，價(jià)格卻比界首同檔次小區(qū)低10%左右，項(xiàng)目是一個(gè)性?xún)r(jià)比極高的小區(qū)；同等地段比品質(zhì),同等品質(zhì)比價(jià)格!