地下車庫降成本案例方案課件

1、地下車庫降成本案例方案地下車庫降成本案例方案目錄背 景 龍湖對各項目建設情況進行了統(tǒng)計分析，車庫建設規(guī)模達到項目總規(guī)模的20-25%，車庫建造成本占項目總建造成本的20%左右。在車庫本身的價值貢獻有限的情況下，合理降低車庫成本，將是提升項目利潤貢獻的重要手段。龍湖回顧、總結過去幾年的項目車庫，找出了一些有利于降低車庫成本的共性方法，從而提高項目利潤率目錄背 景 龍湖對各項目建設情況進行了統(tǒng)計一、車位面積優(yōu)化1、目前關于車位大小的政策規(guī)定：設計規(guī)范中，對微車位有明確的尺寸規(guī)定；在重慶，無對小車、微車比例的明確規(guī)定。經與規(guī)劃局溝通，答復是可做微車位，但不宜太多。實際操作是20%-30%一、車位面積

2、優(yōu)化1、目前關于車位大小的政策規(guī)定：部分車型的尺寸統(tǒng)計部分車型的尺寸統(tǒng)計2、小型車+ 微型車的組合利用好各種柱網和邊角空間?？梢赃m應多種柱網尺寸車位設計控制尺寸：垂直停車：2400 x5300(小)，2200 x4500（微）平行停車：2400 x6000(小)，2200 x5500（微）2、小型車+ 微型車的組合車位設計控制尺寸：車位設計控制尺寸：垂直停車：2400 x5300(小)，2200 x4500（微）平行停車：2400 x6000(小)，2200 x5500（微）小型車單車位面積約35-38m2個，最經濟柱網為7.8x8.1米；微型車面積約25-28m2個，最經濟柱網為7.2x7.

3、3米。（注：柱大小按600 x600計）如下圖所示：車位設計控制尺寸：小型車單車位面積約35-38m2個，最經濟地下車庫降成本案例方案一、車位面積優(yōu)化1、目前關于車位大小的政策規(guī)定：設計規(guī)范中，對微車位有明確的尺寸規(guī)定；在重慶，無對小車、微車比例的明確規(guī)定。經與規(guī)劃局溝通，答復是可做微車位，但不宜太多。實際操作是20%-30%一、車位面積優(yōu)化1、目前關于車位大小的政策規(guī)定：按重慶規(guī)劃管理條例：住宅每100平米配車位0.6個，公建每100平米配車位0.7個，單車位以35平米計，以部分地上停車做補充，車庫面積將占到總面積的25-30%。也就是說，車庫建造成本將占總建造成本的30%左右。微車位的綜合

4、單車位面積約為25平/個，如將車庫總車位的30%變?yōu)樾≤囄?，車庫面積將減少10%，車庫減少成本將占到總建造成本的2-3%。據粗算，以一個普通住宅項目為例，假設所得稅率25%，在有土地增值稅的情況下，每減少1元建造成本可以增加約0.46元的凈利潤；如無土地增值稅，則每減少1元建造成本可增加約0.75元的凈利潤。結論：公共車庫（非別墅住宅集中車庫、商業(yè)及小戶型公寓車庫）配比20%-40%的微車位。按重慶規(guī)劃管理條例：住宅每100平米配車位0.6個，公建每13、車庫優(yōu)化案例（一）：睿城B區(qū)車庫 睿城原總車位957個，后更改車庫報建為922個，減少35個。減少部分為無產權商區(qū)車庫，實際銷售車位反增加4

5、4個。 取消商區(qū)車庫后的沿街商業(yè)，利用建筑后退道路的間距，在后期改做地面停車，約100個，滿足商業(yè)需要。地下車庫降成本案例方案地下車庫降成本案例方案在洋房區(qū)公共車庫小型車 + 微型車的組合，在不增加面積的情況下，有效利用了邊角空間，增加了44輛的銷售車位，滿足規(guī)劃要求。車庫面積為19400m2。車位數量由558輛，提高到602輛。單車位面積由34.8m2/個，減小到32.2m2/個。節(jié)省約8%的車庫面積。在洋房區(qū)公共車庫小型車 + 微型車的組合，在不增加面積的情況MOCO中心車庫，原有810輛地下車位，原3號樓為寫字樓，面積8600m2,17層，4號樓為住宅，面積52000m2，45層；后3號

6、樓、4號樓功能互換，調整為3號樓為住宅，面積11000m2，25層，4號樓為寫字樓，35層，面積46000m2，導致車位配置提高，需增加59個停車位。（二）、MOCO中心車庫MOCO中心車庫，原有810輛地下車位，原3號樓為寫字樓，面地下車庫降成本案例方案MOCO中心車庫，原有810輛地下車位，通過布置入微型車位，在不改變車庫面積、結構、設備管線的情況下，有效利柱網，增加了59輛車位。節(jié)約面積約2500平米。小車位比例約30%。車庫總面積24000，總車位數869個。平均單車位面積27.8m2/個。MOCO中心車庫，原有810輛地下車位，通過布置入微型車位，二、車位配比優(yōu)化1、一個小區(qū)應該配置

7、多少車位？雖然合適的車位配比，有助于提升小區(qū)品質，但從收益角度講 ：車位價格和成本基本打平，多做車位將沖淡銷售利潤率；車位往往在交房后才銷售，這將降低內部收益率。2、關于車位配比，政府有規(guī)定，但不假思索就按規(guī)定配，有問題。問題如下：高端業(yè)態(tài)（別墅、洋房）-不夠（戶均2輛車，甚至更多）低端業(yè)態(tài)（小戶型）-多了（大多使用公共交通）商業(yè) + Soho-需綜合平衡（商業(yè)少了，soho多了）分析：我們應綜合利用各業(yè)態(tài)的車位配比，既滿足實際需求，也滿足政府規(guī)定。二、車位配比優(yōu)化（1）、住宅車位重慶公司標準： 別墅：每戶2輛 + 訪客車位洋房：每戶1.21.5輛高層：每戶0.5輛重慶地區(qū)政府標準：住宅 每1

8、00平米0.6個（1）、住宅車位（2）、商業(yè)+soho 車位注：soho報建為住宅，實際使用為辦公。回顧重慶地區(qū)政府標準：住宅 每100平米0.6個，商業(yè) 每100平米0.7個。后工項目商區(qū)：持有商業(yè)24萬平米，其上的SOHO約20萬平米。按政府標準，應建車位2880個；其中商業(yè)1680個，SOHO 1200個。我們認為，車位數和等級應向商業(yè)傾斜，同時減少SOHO區(qū)車位數和等級。（北城天街12萬平米，700個車位，常常爆滿。）結論：綜合性項目，應根據不同業(yè)態(tài)對車位需求，合理分布車位數和車位等級。（2）、商業(yè)+soho 車位結論：多業(yè)態(tài)項目，車位配比應向高端業(yè)態(tài)傾斜。低端業(yè)態(tài)按政府最低標準配置。

9、項目修建性詳細規(guī)劃報建、方案報建時的技巧性處理由此相當重要，以便為后期可能的調整留下空間。地下車庫面積 適當多寫；地下車位數量 按最低要求寫。隨時回顧待建車庫是否符合預期市場需求，不符合則調整。龍湖產品的配置標準，是與客戶需求匹配的。市場良好時，客群等級高，高配置可獲得高溢價。市場疲軟時，客群等級降低，其需求也降低。過高的配置，將成為項目的負擔，帶來銷售和收益的壓力。一個大的項目會持續(xù)多年，當市場由良好轉變?yōu)槠＼洉r，我們的市場定位，應隨之而變。結論：多業(yè)態(tài)項目，車位配比應向高端業(yè)態(tài)傾斜。低端業(yè)態(tài)按政府3、車庫優(yōu)化案例（一）、悠山郡三期車庫 優(yōu)化一：洋房原配置每戶1.2個車位，調整到每戶1個。高

10、層調整到政府標準。優(yōu)化二：高層區(qū)增加地面車位150個。成果：車庫由最初設計的62300平米，減少到40000平米左右。（含洋房贈送地下室）節(jié)約當期成本支付約3000萬。3、車庫優(yōu)化案例（一）、悠山郡三期車庫 地下車庫降成本案例方案（二）、睿城車庫 組合拳實現車庫面積優(yōu)化方法一：洋房每戶1.5個車位，調整到每戶1.2個。商區(qū)車庫取消。方法二：以小型車+微型車的組合，增加車位，補齊報建車位數。成果：取消商區(qū)地下車庫，減少車庫面積約3000平米。節(jié)約成本450萬。（二）、睿城車庫 地下車庫降成本案例方案三、車庫層高優(yōu)化合理的設計，可降低車庫綜合成本約 200元/m21、影響車庫層高的4個因素：柱網：

11、跨度直接影響梁高；頂板荷載：覆土厚度與其直接相關，是影響梁高的主要因素之一；機械通風設備：風管、風機會占到4001000的空間；管線布局：管線交叉點、管線重疊點，影響局部凈高。三、車庫層高優(yōu)化合理的設計，可降低車庫綜合成本約 200元/1.合理的柱網跨度有效控制梁高應首先滿足高效停車要求3.車庫管線綜合可有效降低設備層高度200左右使車庫管線整潔、富有邏輯美避免混亂交叉導致凈高不夠2.頂板覆土深度控制可有效降低梁高大幅降低結構含鋼量直接減少頂板側壁防水面積4.車庫自然通風排煙可有效降低高度400左右減少設備安裝成本、運營成本1.合理的柱網跨度2.頂板覆土深度控制優(yōu)化前原設計：覆土1500，機械

12、通風，不做管線綜合；層高42004500，凈高2200+管線9001000+梁10001200優(yōu)化后：覆土600900，自然通風，做管線綜合；層高31003200，凈高2200+管線200+梁700800優(yōu)化前原設計：2、覆土厚度對綠地率計算的影響(重慶市)：種植土層深度指種植土的實際深度，不包括架空平臺屋頂板、防水層和排水層構造厚度，其中防水層和排水層總厚度一般按30厘米計算。具體按以下辦法折算沖抵：1種植土層深度大于1.5米的，按實際植物種植面積的100沖抵集中綠化面積；2種植土層深度大于1.0米、小于1.5米的，按實際植物種植面積的60沖抵集中綠化面積；3種植土層深度大于0.4米、小于1

13、.0米的，按實際植物種植面積的20沖抵集中綠化面積。2、覆土厚度對綠地率計算的影響(重慶市)：3、室內地坪與車庫結構頂板高差對景觀的影響：600高差：高大喬木種植現土球，下凹水體難做，難塑造地形，室內外高差處理困難，土層內不能走重力管。對景觀設計的限制很大，基本只能中間一條路，兩邊起坡堆土種樹。參考項目：藍湖郡湖東3組圖，藍湖香頌。1000高差：可少量塑造地形，高大喬木基本不現土球，土層可走短距重力管。景觀設計有一定空間。參考項目：東橋郡，江與城別墅。1500高差：塑造地形易，土層可走重力管。景觀設計有充足發(fā)揮空間。參考項目：水晶酈城，紫都城。3、室內地坪與車庫結構頂板高差對景觀的影響：4、不

14、同覆土厚度對單層車庫結構成本的影響覆土1米與覆土1.5米比較，鋼含量節(jié)省20%，約16kg/m2，每平米土建造價減少70-80元。層高每降低100，每平米土建造價減少8-10元。4、不同覆土厚度對單層車庫結構成本的影響覆土1米與覆土1.55、自然通風不做機械排風排煙系統(tǒng)：1、至少節(jié)約400左右層高，結構成本減少3040元/平米，約占車庫土建成本2.5%；2、節(jié)省機械排風排煙系統(tǒng)，設備成本減少約12元/平米，約占車庫土建成本0.8%；且節(jié)約了后期設備運行維護費用；3、減小住宅地下室和地下車庫之間的高差，優(yōu)化室內空間。5、自然通風不做機械排風排煙系統(tǒng)：6、管線綜合可有效降低設備層高度：6、管線綜合可有效降低設備層高度：結論1、覆土層結構高差，在滿足綠地率計算規(guī)則的前提下，最佳厚度為1.0米。2、別墅集中車庫，應盡量合理布置排煙井（口），實現自然排煙通風。3、車庫必須做管線綜合，避免出現最不利點。結論7、車庫優(yōu)化案例（一）、睿城車庫優(yōu)化一：頂板開洞，變大車庫為若干小車庫，變機械通風為自然通風。（別墅區(qū)）節(jié)約風管約400高空間。7、車庫優(yōu)化案例（一）、睿城車庫優(yōu)化二：覆土由1500降為600900，結構梁高由10001100變?yōu)?00900。成果：別墅區(qū)車庫層高 3.1 米，洋房高層區(qū)車庫 3.7 米；成本節(jié)省約100萬。優(yōu)化二：（二）、悠山郡二期車庫優(yōu)化一：覆