世聯(lián)地產(chǎn)豪宅KPI研究課件

1、豪宅別墅KPI體系世聯(lián)研究理論2006.2.132關(guān)鍵字：豪宅、別墅簡介：此理論根據(jù)北京別墅市場現(xiàn)狀，結(jié)合現(xiàn)有10余個豪宅別墅項目調(diào)研、25位豪宅客戶訪談結(jié)果，給出了豪宅別墅（千萬元以上別墅）的KPI體系，系統(tǒng)的梳理了豪宅別墅的標準。該標準雖為“北京標準”，但參考了上海、深圳的部分項目，且受訪客戶來自全國各地，因此該體系架構(gòu)和客戶的要求可適用于其他地區(qū)。3豪宅別墅的KPI體系：KPI體系關(guān)鍵驅(qū)動因素項目地段達標指標自然環(huán)境戶均資源居住私密性戶型設(shè)計產(chǎn)品的建筑風格成熟成型的別墅圈社區(qū)外部綜合環(huán)境狀況與城區(qū)的快速交通關(guān)系內(nèi)部自然環(huán)境質(zhì)量土地資源指標景觀資源指標所處地段的特殊價值集中庭院面積與位置私

2、家庭院完整性視野開闊度特征景觀的私家占有 大規(guī)模景觀制勝局部亮點處理景觀細節(jié)處理建筑間距戶前院尺度規(guī)劃布局形式戶型面積內(nèi)部功能空間4達標動作關(guān)鍵驅(qū)動因素通過項目調(diào)研和客戶調(diào)研，可清晰的圈定出豪宅別墅的產(chǎn)品要點1. 地 段2. 環(huán) 境6. 建筑風格3. 戶均資源4. 居住私密性5. 戶型設(shè)計項目調(diào)查與客戶調(diào)查均顯示：高總價別墅項目的市場認可和客戶接受存在關(guān)鍵驅(qū)動因素：地段、內(nèi)環(huán)境。其他要素則依據(jù)項目條件的不同和客戶自身需求的各異而各有標準，但各要素并非決定性影響因素。5項目調(diào)研中發(fā)現(xiàn)：地段優(yōu)勢是豪宅別墅所必須具備的優(yōu)勢項目名稱地段優(yōu)勢之所在項目致命傷與不足之處晴翠園溫榆河、機場高速直達處于飛機航

3、道正下方，噪音影響極大碧海方舟北四環(huán)外亞運村成熟區(qū)域姜莊路噪音干擾，用地面積有限致使別墅間距過小，開發(fā)時間久造成產(chǎn)品過久。東山墅東四環(huán)連接東部生活區(qū)為東側(cè)高層建筑俯視，局部受環(huán)路噪音影響西山美廬西五環(huán)中部容積率高導致別墅左右間距過密，無內(nèi)部自然資源長島瀾橋香江核心區(qū)域，機場高速直達千萬別墅與類別墅物業(yè)混合優(yōu)山美地天竺別墅核心項目，成熟別墅區(qū)內(nèi)社區(qū)存在較高比例租住人口碧水莊園八達嶺高速路直達，傳統(tǒng)別墅區(qū)社區(qū)過大、居住人口龐大，外觀與戶型陳舊過時財富公館香江核心區(qū)域，機場高速直達-別墅是土地稀缺性的最佳體現(xiàn)。地段的不可復制性使其在眾多影響因素中已經(jīng)成為“壓倒性”因素。豪宅級別墅必須具備在地段上的優(yōu)

4、勢。2022/9/137達標動作關(guān)鍵驅(qū)動因素1. 地 段2. 環(huán) 境6. 建筑風格3. 戶均資源4. 居住私密性5. 戶型設(shè)計8別墅產(chǎn)品的內(nèi)涵和客戶的購買目的決定了豪宅別墅項目均在內(nèi)部環(huán)境上大做文章碧水莊園-344畝中心湖大湖山莊-帶狀綠化公園長島瀾橋-60m寬的人工河道晴翠園-入口林蔭道西山美廬-依香山而居東山墅 依坡而居10“大規(guī)模制勝”是目前最具效果的處理手法大手筆打造內(nèi)部景觀，是目前豪宅別墅最為常見的處理手法，也是“必要動作”。大湖面- 碧水莊園344畝人工湖，在豪宅客戶群中的認可度極高，沿湖2000萬元別墅極為搶手。寬敞的河道/水系- 長島瀾橋引入溫榆河支流水體，在社區(qū)一側(cè)建造寬度6

5、0m大草坪- 氣候條件決定了北京不具備建造大規(guī)模景觀草坪的條件，碧海方舟憑借高爾夫球場的“球道景觀”成為北京為數(shù)不多的球場別墅。11“依水而居”的生活狀態(tài)已經(jīng)成為豪宅客戶骨子里的情節(jié)長島瀾橋總規(guī)圖優(yōu)山美地總規(guī)圖晴翠園總規(guī)圖客戶訪談顯示，豪宅客戶在社區(qū)內(nèi)環(huán)境中對于水體的關(guān)注度極高，而且越具規(guī)模的水體越能刺激客戶的購買欲望。北京玫瑰園總規(guī)圖北京玫瑰園總規(guī)圖12局部的特色處理，用與眾不同的手法巧妙的傳達豪宅景觀的私有與珍貴國花園- 社區(qū)入口的私家路處理，模仿杭州月湖山莊，自然傳達私密豪宅的氣勢大湖山莊- 對外待征綠地的處理，營造出與世隔絕的環(huán)境2022/9/1314土地資源指標私家庭院面積私家庭院完

6、整性視野開闊度特征景觀的私家享有景觀資源指標達標動作關(guān)鍵驅(qū)動因素1. 地 段2. 環(huán) 境6. 建筑風格3. 戶均資源4. 居住私密性5. 戶型設(shè)計15主要在售項目私家庭院的面積狀況項 目建筑面積全部庭院面積碧海方舟500 500碧海方舟620800東山墅488600東山墅11001000西山美廬380300 長島瀾橋560-640300-800財富公館1400700-1200西山美廬460600晴翠園5001200優(yōu)山美地550-600400碧水莊園700800目前市場上豪宅別墅私家庭院面積通常與地上建筑面積呈1:1-2:1的關(guān)系：地上建筑面積 10m西山美廬6 8 m20 - 30m長島瀾橋

7、6 8 m-財富公館8 -10 m20 - 30m晴翠園10 m20 - 30m優(yōu)山美地7 8 m15 m北京玫瑰園8-12m15-25m碧水莊園10 m車行路前后間距：豪宅別墅的布局，大多為沿資源走向的行列式布局，車行路作為別墅前后間隔的一部分，可使得前后間距達到20-30m。組團式布局的別墅，不存在南北正向間距，建筑斜向間距可達8-10m。左右間距：項目調(diào)查顯示，目前北京豪宅別墅的左右間距大多集中在6-10m。20客戶對現(xiàn)有項目間距的接受度較高豪宅客戶對于建筑間距的關(guān)注度相對較低，認可“土地稀缺所造成的建筑密度大”的事實，因此大多可以接受市場上常見的6-10m左右間距，前后間距20-30m

8、。對于間距過小的大面積別墅，應(yīng)更注重利用庭院和戶型設(shè)計避免對視影響。碧海方舟 -左右間距僅為7m，但到訪客戶在被高爾夫景觀打動的同時，對間距的關(guān)注程度很低。西山美廬 很多業(yè)主認為西山美廬唯一的缺點即為左右間距太小，整體過密。但西山美廬在利用戶型設(shè)計避免主要空間對視的處理手法深受客戶認可。21在單體規(guī)劃方面，豪宅別墅大多以能保證視野開闊度的單排行列式布局為主，輔以組團式布局已實現(xiàn)容積率要求沿資源走向而成的行列式布局，可以實現(xiàn)社區(qū)公共景觀的別墅私有化、保證建筑單體與庭院內(nèi)的開闊視野，且可通過車行路擴大別墅前后間距，不存在斜向間距過近的弊端。項目名稱行列式組團式碧海方舟東山墅西山美廬-長島瀾橋-財富

9、公館-晴翠園-優(yōu)山美地-大湖山莊-碧水莊園-沿資源走向的行列式布局- 大湖山莊總體規(guī)劃圖22行列式布局在一定程度上影響別墅居住的私密性，通常會采用擴大前院尺度和戶型調(diào)整來規(guī)避同組團式布局相比較，行列式布局使得沿路別墅均受到過往車輛的干擾處理手法二：將首層客廳與二層主臥區(qū)等主要居住空間朝向后院布置處理手法一：增加前院與車行路的距離24豪宅別墅地上建筑面積區(qū)間可通過如下分布圖體現(xiàn)：面積項目名稱40045050055060065070075080085090095010001100120013001400碧海方舟492519598615晴翠園399454514608705優(yōu)山美地4925526069

10、37長島瀾橋460510碧水莊園5707381020北京玫瑰園630735東山墅3975506501150大湖山莊420560600655財富公館1400豪宅別墅供應(yīng)的面積集中在三個面積區(qū)間：300平米，合計使用面積1400平方米以上房間數(shù)量通常8個，平面空間調(diào)整余地大，可根據(jù)需要自由增加房間數(shù)量。戶型設(shè)計的功能空間的組成和序列與常見居家型別墅有所不同，不僅主要的功能空間的尺寸進一步放大，同時室內(nèi)增添如私家泳池、男女主人雙主臥等進一步彰顯別墅的氣派與奢侈的功能空間。 因為具備商務(wù)招待功能，因此首層空間的尺度應(yīng)盡可能的夸大，通過夸張華麗的樓梯形式、3.6m的層高、大面積挑空來傳達招待功能。地下室

11、功能豐富，除常見功能外，通常設(shè)計有游泳池、大規(guī)模酒窖、藝術(shù)收藏室、緊急避難室。2022/9/1328達標動作關(guān)鍵驅(qū)動因素1. 地 段2. 環(huán) 境6. 建筑風格3. 戶均資源4. 居住私密性5. 戶型設(shè)計29豪宅別墅市場風格類型之一：居家風格偏向居家的北美風格，通過柔和的顏色、中規(guī)中矩的風格，適合用于以私家居住為主的別墅。北京玫瑰園北京玫瑰園東山墅碧海方舟晴翠園大湖山莊30豪宅別墅市場風格偏向之二：商務(wù)風格以“怪”求勝類，適合商務(wù)型別墅定位國花園-將新古典主義、巴洛克風格、維多利亞時代、托斯卡尼娜風格盡收項目財富公館-法式古典貴族風格31訪談結(jié)果顯示，豪宅客戶對于建筑風格的關(guān)注度較低，但存在一定的傾向性傳統(tǒng)現(xiàn)代復古簡約豪宅客戶對各類建筑風格關(guān)注度低