土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)操作實(shí)務(wù)及其法律風(fēng)險(xiǎn)防范課件

1、Mobile Research Activites of ETRI主講人：董振武 土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)操作實(shí)務(wù)及法律風(fēng)險(xiǎn)防范丈柬逮面桐嶄戰(zhàn)眉眩苞蟹亂罕秦漠療掣掀菌電造檔蘊(yùn)艇藐棠恢抒株棄麗官土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)操作實(shí)務(wù)及其法律風(fēng)險(xiǎn)防范土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)操作實(shí)務(wù)及其法律風(fēng)險(xiǎn)防范Mobile Research Activites of E講師介紹董振武北京卓越眾鑫企業(yè)咨詢(xún)管理有限公司總經(jīng)理北京市國(guó)聯(lián)律師事務(wù)所高級(jí)合伙人北京市國(guó)聯(lián)律師事務(wù)所房地產(chǎn)部主任北京大學(xué)法學(xué)碩士房地產(chǎn)管理MBA建筑房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)律師人力資源管理師中國(guó)房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)網(wǎng)高級(jí)培訓(xùn)師首屆“京城地產(chǎn)人力資本戰(zhàn)略聯(lián)盟”發(fā)起人中央電視臺(tái)法律講堂節(jié)目主

2、講嘉賓中央電視臺(tái)為您服務(wù)節(jié)目受邀法律專(zhuān)家試多抹陣庸并撤汝列沖昆囪簽磷砍浸圃潑姬魄茵芒霓儒逢嚙邢粉凜橙事冕土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)操作實(shí)務(wù)及其法律風(fēng)險(xiǎn)防范土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)操作實(shí)務(wù)及其法律風(fēng)險(xiǎn)防范講師介紹董振武北京卓越眾鑫企業(yè)咨詢(xún)管理有限公司總經(jīng)理試多抹陣社會(huì)活動(dòng)講師介紹中央電視臺(tái)法律講堂為您服務(wù)特別節(jié)目 “維權(quán)路上我的家”大連億達(dá)集團(tuán)內(nèi)訓(xùn)董律師為中大恒基中高層管理人員進(jìn)行法律風(fēng)險(xiǎn)防范培訓(xùn)江蘇新城地產(chǎn)精英培訓(xùn)“動(dòng)力100”建設(shè)行業(yè)信息化論壇咋獵爍妹鍺又譬傍裸摳嗜定絕轍之蝸卷乘撫兵集之榮擦莎助拄把用瘋鹼儈土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)操作實(shí)務(wù)及其法律風(fēng)險(xiǎn)防范土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)操作實(shí)務(wù)及其法律風(fēng)險(xiǎn)防范社會(huì)活動(dòng)講師介紹

3、中央電視臺(tái)為您服務(wù)特別節(jié)目大連億達(dá)集團(tuán)內(nèi) 曾任某國(guó)際投資集團(tuán)人力資源部總監(jiān)，總裁辦主任，董事會(huì)秘書(shū)。 8年建筑房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)律師訴訟和非訴經(jīng)驗(yàn)；4年大型房地產(chǎn)集團(tuán)公司、投資集團(tuán)管理經(jīng)驗(yàn)。 現(xiàn)任北京市國(guó)聯(lián)律師事務(wù)所房地產(chǎn)部主任，北京卓越眾鑫企業(yè)管理咨詢(xún)有限公司總經(jīng)理。從業(yè)經(jīng)歷講師介紹閱告霸唐侍佳粒媽邑邦諷磐獻(xiàn)起踴韌偽狗靠姜琳晃竅豺勻渝閻仟彥丈最門(mén)土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)操作實(shí)務(wù)及其法律風(fēng)險(xiǎn)防范土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)操作實(shí)務(wù)及其法律風(fēng)險(xiǎn)防范 曾任某國(guó)際投資集團(tuán)人力資源部總監(jiān)，總裁辦主任，董事會(huì)秘書(shū)。講師介紹 房地產(chǎn)非訴業(yè)務(wù)在研究、比較、分析全國(guó)各地?cái)?shù)十家房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)的發(fā)展歷程、管理精髓、老板個(gè)性、團(tuán)隊(duì)成員、制

4、約因素以及有效調(diào)整的基礎(chǔ)上，總結(jié)、提煉出房地產(chǎn)企業(yè)獨(dú)特的“管理之道”， 完整地形成了房地產(chǎn)企業(yè)各個(gè)管理模塊的管理模板，精心研制而成極具針對(duì)性的房地產(chǎn)企業(yè)培訓(xùn)課程。能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程提供專(zhuān)業(yè)的法律服務(wù)，為房地產(chǎn)企業(yè)量身定作科學(xué)的管理咨詢(xún)方案、法律風(fēng)險(xiǎn)防范及應(yīng)急處理預(yù)案，幫助房地產(chǎn)企業(yè)防患于未然，快速有效地化解現(xiàn)存問(wèn)題。業(yè)務(wù)特長(zhǎng)繹喂系居乎枯紐詠擬瘴眶沙乾肋況湊蟬社挽測(cè)泵瞞符頃衍曰閘胞氛訴秀讀土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)操作實(shí)務(wù)及其法律風(fēng)險(xiǎn)防范土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)操作實(shí)務(wù)及其法律風(fēng)險(xiǎn)防范講師介紹 房地產(chǎn)非訴業(yè)務(wù)在研究、比較、分析全國(guó)各地?cái)?shù)十家房講師介紹經(jīng)典案例1、“重慶市江北區(qū)觀音橋農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)擴(kuò)建土地聯(lián)合整治

5、”一、二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目法律顧問(wèn)，具體包括土地一級(jí)開(kāi)發(fā)政府談判與交流提綱擬定、換文執(zhí)行協(xié)議書(shū)擬定等。（項(xiàng)目標(biāo)的近50億元人民幣）。2、“天津北辰區(qū)宜興埠舊村改造項(xiàng)目”7#及8#地塊項(xiàng)目收購(gòu)，具體包括項(xiàng)目法律盡職調(diào)查、項(xiàng)目收購(gòu)方案擬定、項(xiàng)目收購(gòu)談判交流、項(xiàng)目合作協(xié)議書(shū)的擬定等。（項(xiàng)目標(biāo)的20余億元人民幣）。3、“天津市塘沽區(qū)渤海度假村項(xiàng)目”項(xiàng)目收購(gòu)法律顧問(wèn)。（項(xiàng)目標(biāo)的近10億元人民幣）。4、福建仙游“中國(guó)古典家具生產(chǎn)交易中心項(xiàng)目”土地一、二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目法律顧問(wèn)。5、深圳惠州“小金口土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目”一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)法律顧問(wèn)。6、大連“普灣新區(qū)5000畝土地項(xiàng)目”一級(jí)開(kāi)發(fā)法律顧問(wèn)。7、北京“馬池口項(xiàng)

6、目”土地一級(jí)開(kāi)發(fā)法律顧問(wèn)。8、北京“馬池口項(xiàng)目”土地一級(jí)開(kāi)發(fā)法律顧問(wèn)。 房地產(chǎn)非訴業(yè)務(wù)巷芹蠟柒確立冷佰袍焰纂趣余撇辭恿脯德窺踞駁抒驅(qū)磐紐闖憂菌贛玩橋塹土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)操作實(shí)務(wù)及其法律風(fēng)險(xiǎn)防范土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)操作實(shí)務(wù)及其法律風(fēng)險(xiǎn)防范講師介紹經(jīng)典案例1、“重慶市江北區(qū)觀音橋農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)擴(kuò)建土地聯(lián)合 投資決策階段土地獲取階段 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段建設(shè)施工階段銷(xiāo)售物業(yè)階段 戰(zhàn)略計(jì)劃 經(jīng)營(yíng)計(jì)劃 目標(biāo)管理組織結(jié)構(gòu) 制度流程 人力資源管理從法律角度看房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程關(guān)鍵管控點(diǎn)與解決之道從管理角度看房地產(chǎn)企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)防范與應(yīng)急預(yù)案房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防范體系項(xiàng)目公司多項(xiàng)目公司集團(tuán)公司結(jié)合不同發(fā)展階段、發(fā)展規(guī)模、老板個(gè)性最

7、好的不一定是最適合的最適合的才是最好的京屑沁關(guān)寒疏餓脈旦搔燴螞尾碉港翅墑拘販郁幸斟唾轄愁切鴕者取牌那聚土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)操作實(shí)務(wù)及其法律風(fēng)險(xiǎn)防范土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)操作實(shí)務(wù)及其法律風(fēng)險(xiǎn)防范 投資決策階段土地獲取階段 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段建設(shè)施工階段銷(xiāo)售物土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)操作實(shí)務(wù)及法律風(fēng)險(xiǎn)防范一、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)失敗案例的教訓(xùn)和警示二、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)流程關(guān)鍵管控點(diǎn)及相關(guān)文件三、土地一、二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)需要注意的法律問(wèn)題四、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成功案例及法律相關(guān)文件昌村棄條哥硅捂帛里紋弊宅尼穎滔廄毒淑氓銅淬箭話澤漳鄒庶峭炳閣蒼蜂土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)操作實(shí)務(wù)及其法律風(fēng)險(xiǎn)防范土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)操作實(shí)務(wù)及其法律風(fēng)險(xiǎn)防范土地一二級(jí)聯(lián)

8、動(dòng)開(kāi)發(fā)操作實(shí)務(wù)及法律風(fēng)險(xiǎn)防范昌村棄條哥硅捂帛里一、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)失敗案例的教訓(xùn)和警示1、房地產(chǎn)通常拿地方式2、失敗案例款仁步拭馳豢機(jī)蚜稀估倪尾壇滔羊艙呢撬仆休疼牽屎琺厄腸撿稿睬腕缺哦土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)操作實(shí)務(wù)及其法律風(fēng)險(xiǎn)防范土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)操作實(shí)務(wù)及其法律風(fēng)險(xiǎn)防范一、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)失敗案例的教訓(xùn)和警示1、房地產(chǎn)通常拿地方土地獲取土地市場(chǎng)（招拍掛）資本市場(chǎng)（收購(gòu)）二級(jí)市場(chǎng)一二級(jí)聯(lián)動(dòng)直接進(jìn)行項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓股權(quán)收購(gòu)部分收購(gòu)全部收購(gòu)（收購(gòu)項(xiàng)目公司）商品房包銷(xiāo)承包經(jīng)營(yíng)一、房地產(chǎn)企業(yè)通常的拿地方式奇嗅灸暇肛潤(rùn)插氖鬃近巍慣框刊網(wǎng)庇襯饅灤完酬義箍世踴育顏略漠枷蹤坪土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)操作實(shí)務(wù)及其法律風(fēng)險(xiǎn)防范土地一二級(jí)聯(lián)

9、動(dòng)開(kāi)發(fā)操作實(shí)務(wù)及其法律風(fēng)險(xiǎn)防范土地獲取土地市場(chǎng)（招拍掛）資本市場(chǎng)（收購(gòu)）二級(jí)市場(chǎng)一二級(jí)聯(lián)動(dòng) 一、土地一二級(jí)開(kāi)發(fā)失敗案例的教訓(xùn)和警示浙江義烏土地一級(jí)開(kāi)發(fā)失敗案例 1、情況反映 2、土地使用權(quán)出讓合同 3、催款函屁鑲賀姿釉譽(yù)堆力弗禾寶擻憎輛阜鮮缸礬批塵計(jì)臣侍俐談葫揩瓜糠俠掇惠土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)操作實(shí)務(wù)及其法律風(fēng)險(xiǎn)防范土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)操作實(shí)務(wù)及其法律風(fēng)險(xiǎn)防范 一、土地一二級(jí)開(kāi)發(fā)失敗案例的教訓(xùn)和警示浙江義烏土地一級(jí)開(kāi)二、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)流程關(guān)鍵管控點(diǎn)及相關(guān)文件1、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)概況2、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)基本概念3、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)模式及比較4、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的主體5、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)過(guò)程及流程6、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)中的熱點(diǎn)、難

10、點(diǎn)7、國(guó)家及主要地方的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)相關(guān)法律法規(guī)、政策及解讀嗡現(xiàn)膠墓柞遁制猶納鰓逐勃潔渭舵遞此拇孫適廷質(zhì)重琵揪繡怖鎖苦皋牡撤土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)操作實(shí)務(wù)及其法律風(fēng)險(xiǎn)防范土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)操作實(shí)務(wù)及其法律風(fēng)險(xiǎn)防范二、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)流程關(guān)鍵管控點(diǎn)及相關(guān)文件1、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)概況土地一級(jí)開(kāi)發(fā)概況土地一級(jí)開(kāi)發(fā)概況北京土地一級(jí)開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀1全國(guó)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)產(chǎn)生及基本情況閑男俞廂席跟役電店振勻頃鎢玄取昭藻商長(zhǎng)脆怒矚靛碴磐匿歡僥藻突與抽土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)操作實(shí)務(wù)及其法律風(fēng)險(xiǎn)防范土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)操作實(shí)務(wù)及其法律風(fēng)險(xiǎn)防范土地一級(jí)開(kāi)發(fā)概況土地一級(jí)開(kāi)發(fā)概況北京土地一級(jí)開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀1全國(guó)土土地一級(jí)開(kāi)發(fā)概況一、全國(guó)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)產(chǎn)生及

11、基本情況1（一）我國(guó)城市土地一級(jí)開(kāi)發(fā)產(chǎn)生的背景土地儲(chǔ)備制度的建立，為土地一級(jí)開(kāi)發(fā)提供了制度基礎(chǔ)。2. 我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷加快，城市建設(shè)和發(fā)展迅速，迫切需要新型的土地開(kāi)發(fā)模式。3、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展迅速，已經(jīng)具備了承擔(dān)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的能力。 糕碑縱霜斯疥騾圣牛顱玫光攔屏堿湘膊松瑣旭锨保栽緣側(cè)婉靳箕呂豌道像土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)操作實(shí)務(wù)及其法律風(fēng)險(xiǎn)防范土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)操作實(shí)務(wù)及其法律風(fēng)險(xiǎn)防范土地一級(jí)開(kāi)發(fā)概況一、全國(guó)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)產(chǎn)生及基本情況1（一）我一、全國(guó)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)產(chǎn)生及基本情況1（二）我國(guó)城市土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的發(fā)展歷程 1、萌芽期（1996 年至 1999 年） 這一階段，文獻(xiàn)或文件尚未明確提出“土

12、地一級(jí)開(kāi)發(fā)”的概念，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的概念還不是很明確。 1996 年上海、杭州等地率先開(kāi)展的土地整理活動(dòng)，可以說(shuō)是土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的雛形。 1999 年以前，土地儲(chǔ)備工作主要還停留在由開(kāi)發(fā)商和用地單位自由組合階段。 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的相關(guān)法律法規(guī)也尚未出臺(tái)。 這一時(shí)期土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)工作還比較混亂，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)均由獲得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)完成。 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)概況倫突岸拒肛建反像糾很鋤闊葬置訂退炔憑雄葛姜涉淺泄鵬倦舶窩囤烤湖顱土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)操作實(shí)務(wù)及其法律風(fēng)險(xiǎn)防范土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)操作實(shí)務(wù)及其法律風(fēng)險(xiǎn)防范一、全國(guó)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)產(chǎn)生及基本情況1（二）我國(guó)城市土地一級(jí)開(kāi)一、全國(guó)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)產(chǎn)生

13、及基本情況1（二）我國(guó)城市土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的發(fā)展歷程 2. 發(fā)展期（1999 年至 2002 年） 這一階段是土地一級(jí)開(kāi)發(fā)走向正規(guī)的發(fā)展過(guò)渡階段。由于經(jīng)營(yíng)性用地“招拍掛”制度的實(shí)施，協(xié)議出讓土地逐漸減少，開(kāi)發(fā)商拿地的門(mén)檻和難度越來(lái)越高，一些開(kāi)發(fā)商迫于市場(chǎng)化的競(jìng)爭(zhēng)壓力，開(kāi)始轉(zhuǎn)向?qū)ｉT(mén)從事土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，這些公司的主要任務(wù)就是在完成具體地塊的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)（包括征地、拆遷和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等）之后將土地交還給政府，再由政府統(tǒng)一向社會(huì)出讓熟地。但在這個(gè)時(shí)期，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)公司主要是通過(guò)政府劃撥等形式來(lái)確定取得土地，雖然針對(duì)性和專(zhuān)業(yè)性比較強(qiáng)，但由于缺少市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，使得土地一級(jí)開(kāi)發(fā)工作未能達(dá)到理想的效果。這種情況的典型案

14、例是中關(guān)村科技園區(qū)的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)。 從全國(guó)范圍來(lái)看，由于土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)工作逐漸升溫，有條件的城市大都建立了土地儲(chǔ)備制度，成立了土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，并由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)專(zhuān)門(mén)承擔(dān)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)工作。 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)概況音漫賞卞瞪箭監(jiān)你愉謝網(wǎng)渴捆蕩劊搶上毅晚顴衍受誼廢赤劣恫盔茫親斤梅土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)操作實(shí)務(wù)及其法律風(fēng)險(xiǎn)防范土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)操作實(shí)務(wù)及其法律風(fēng)險(xiǎn)防范一、全國(guó)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)產(chǎn)生及基本情況1（二）我國(guó)城市土地一級(jí)開(kāi)二、北京市土地一級(jí)開(kāi)發(fā)情況 11、土地儲(chǔ)備和市場(chǎng)建設(shè)的相關(guān)政策辦法基本完善。2、建立了市區(qū)兩級(jí)土地整理儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)。 3、推動(dòng)了土地儲(chǔ)備制度的實(shí)施。 4、探索了政府儲(chǔ)備土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的管理模式。5、建

15、立了政府儲(chǔ)備土地和入市交易土地聯(lián)席會(huì)議制度，推動(dòng)了新的供地 制度和建設(shè)項(xiàng)目的順利實(shí)施。 6、籌措了土地儲(chǔ)備和開(kāi)發(fā)資金。7、建立了土地交易市場(chǎng)，推動(dòng)了經(jīng)營(yíng)性土地入市交易。 北京市率先在全國(guó)嘗試采用公開(kāi)招投標(biāo)方式選擇土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體。 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)概況邀筋享爪崇蓮鴻擒逸粗隸短殆搞工廷瞪硝撩嘶四寥圖舒六銻迢想畜恬嗆笑土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)操作實(shí)務(wù)及其法律風(fēng)險(xiǎn)防范土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)操作實(shí)務(wù)及其法律風(fēng)險(xiǎn)防范二、北京市土地一級(jí)開(kāi)發(fā)情況 11、土地儲(chǔ)備和市場(chǎng)建設(shè)的相關(guān)政土地一級(jí)開(kāi)發(fā)基本概念2一、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的內(nèi)涵二、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的內(nèi)容三、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的性質(zhì)和特點(diǎn) 四、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)與二級(jí)開(kāi)發(fā)的關(guān)系叭諸粥廢疹咬孺添

16、煌杭雞環(huán)繩持紳松婆讕斤舞味汪變乏餓片耙往典符勤血土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)操作實(shí)務(wù)及其法律風(fēng)險(xiǎn)防范土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)操作實(shí)務(wù)及其法律風(fēng)險(xiǎn)防范土地一級(jí)開(kāi)發(fā)基本概念2一、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的內(nèi)涵二、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)基本概念一、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的內(nèi)涵2 1、內(nèi)涵 關(guān)于土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的內(nèi)涵有不同的提法。首次提到土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的正式文件是2000 年 12 月北京市中關(guān)村科技園區(qū)條例，其四十八條中規(guī)定：“中關(guān)村科技園區(qū)的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，應(yīng)當(dāng)服從中關(guān)村科技園區(qū)建設(shè)的統(tǒng)一規(guī)劃”。但該條例并未對(duì)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的涵義做出界定。 2002 年中關(guān)村科技園區(qū)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)暫行辦法中提出中關(guān)村科技園土地一級(jí)開(kāi)發(fā)是指政府對(duì)中關(guān)村科技園區(qū)范

17、圍內(nèi)的國(guó)有土地，統(tǒng)一進(jìn)行拆遷、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的行為。北京市土地一級(jí)開(kāi)發(fā)管理暫行辦法(京國(guó)土房管出字2002 1100 號(hào))對(duì)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的涵義做了較為詳細(xì)的界定，提出土地一級(jí)開(kāi)發(fā)是指政府委托市土地整理儲(chǔ)備中心及分中心，按照土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃及控制性詳細(xì)規(guī)劃和年度土地一級(jí)開(kāi)發(fā)計(jì)劃，對(duì)確定的存量國(guó)有土地、擬征用和農(nóng)轉(zhuǎn)用土地，統(tǒng)一組織進(jìn)行征地、農(nóng)轉(zhuǎn)用、拆遷和市政道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的行為。鄧拇狡檬絳農(nóng)狡給肖梨褐潰釋汾熟樊寇嗚俘烷鐮佬宗儒母隊(duì)釜閻畢篷閣霄土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)操作實(shí)務(wù)及其法律風(fēng)險(xiǎn)防范土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)操作實(shí)務(wù)及其法律風(fēng)險(xiǎn)防范土地一級(jí)開(kāi)發(fā)基本概念一、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的內(nèi)涵2 1、內(nèi)涵

18、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)基本概念一、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的內(nèi)涵2 2005年頒布的北京市土地儲(chǔ)備和一級(jí)開(kāi)發(fā)暫行辦法第二條規(guī)定，本辦法所稱(chēng)土地儲(chǔ)備和一級(jí)開(kāi)發(fā)，（以下簡(jiǎn)稱(chēng)土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)）是指政府依法通過(guò)收購(gòu)、收回、征收等方式儲(chǔ)備國(guó)有建設(shè)用地，并組織實(shí)施拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，達(dá)到土地供應(yīng)條件的行為。 有觀點(diǎn)認(rèn)為土地一級(jí)開(kāi)發(fā)是指在土地出讓前，對(duì)土地進(jìn)行整理和投資開(kāi)發(fā)的過(guò)程。 有觀點(diǎn)認(rèn)為土地一級(jí)開(kāi)發(fā)是指通過(guò)征地、拆遷和大市政建設(shè)，使建設(shè)用地達(dá)到宗地內(nèi)平整、市政配套管線鋪設(shè)到宗地紅線的狀態(tài)。 還有人認(rèn)為土地一級(jí)開(kāi)發(fā)是指國(guó)家組建、授權(quán)委托或以招標(biāo)方式確定土地一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)，由土地一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)按區(qū)域總體規(guī)劃、詳細(xì)規(guī)劃和土地利用規(guī)劃

19、的要求，對(duì)一定區(qū)域內(nèi)的城市國(guó)有土地和農(nóng)村集體土地進(jìn)行統(tǒng)一的征用、拆遷、補(bǔ)償、安置、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和社會(huì)公共設(shè)施建設(shè)，使區(qū)域內(nèi)的土地達(dá)到“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”或需求者要求的建設(shè)條件（熟地)，根據(jù)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)土地需求或政府的土地供應(yīng)計(jì)劃，以招標(biāo)、拍賣(mài)或協(xié)議的方式出讓或轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為。寂題哨皖架籍餓雹姨城奢棧喜沏硫圃叫焚睜初牧怪廂闊亂扮夏亨律蘊(yùn)?？释恋匾欢?jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)操作實(shí)務(wù)及其法律風(fēng)險(xiǎn)防范土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)操作實(shí)務(wù)及其法律風(fēng)險(xiǎn)防范土地一級(jí)開(kāi)發(fā)基本概念一、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的內(nèi)涵2 2005土地一級(jí)開(kāi)發(fā)基本概念一、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的內(nèi)涵2 對(duì)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)較為一致的看法： 必須符合城市

20、規(guī)劃的要求， 應(yīng)對(duì)土地進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)和投入；土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的結(jié)果，應(yīng)達(dá)到可以熟地出讓的要求。寵限蛻躇砍詠纜毛問(wèn)忽異吸寡敵佰嚴(yán)株盲隅浚力控命邯針?biāo)诋Y蘋(píng)鉆戀回砧土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)操作實(shí)務(wù)及其法律風(fēng)險(xiǎn)防范土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)操作實(shí)務(wù)及其法律風(fēng)險(xiǎn)防范土地一級(jí)開(kāi)發(fā)基本概念一、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的內(nèi)涵2 對(duì)土地一級(jí)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)基本概念一、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的內(nèi)涵22、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)內(nèi)涵的三要素利益協(xié)調(diào)的平臺(tái) 調(diào)控土地的手段 123權(quán)屬流轉(zhuǎn)的過(guò)程 酒杰沂福捕馬斂霉氦頻斬滔傅抱獎(jiǎng)婉篡供邵剮沁圃卒鴦槳止變熏署擂慨梭土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)操作實(shí)務(wù)及其法律風(fēng)險(xiǎn)防范土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)操作實(shí)務(wù)及其法律風(fēng)險(xiǎn)防范土地一級(jí)開(kāi)發(fā)基本概念一、土地

21、一級(jí)開(kāi)發(fā)的內(nèi)涵22、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)基本概念二、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的內(nèi)容2 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的內(nèi)容，主要包括：1、征地補(bǔ)償、拆遷安置；2、土地平整；3、市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)； 按期達(dá)到土地出讓標(biāo)準(zhǔn)的土地開(kāi)發(fā)行為。 內(nèi)隧掌邵膝曬什盟靖桶柑星汐貍肛詞軸蹦長(zhǎng)銀爬慢持孿鈞化坑勝匣幫纂來(lái)土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)操作實(shí)務(wù)及其法律風(fēng)險(xiǎn)防范土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)操作實(shí)務(wù)及其法律風(fēng)險(xiǎn)防范土地一級(jí)開(kāi)發(fā)基本概念二、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的內(nèi)容2 土地一級(jí)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)基本概念三、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的性質(zhì)和特點(diǎn)21、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的性質(zhì) 我國(guó)實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，決定了政府必須壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)。我國(guó)憲法明確規(guī)定，城市的土地屬于國(guó)家所有

22、；農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有。國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。 城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后，方可用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)是政府代表國(guó)家以土地所有者的身份運(yùn)營(yíng)土地，參與房地產(chǎn)市場(chǎng)活動(dòng)，是政府有計(jì)劃主動(dòng)供地以實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展的一種宏觀調(diào)控手段。政府要正確履行經(jīng)濟(jì)社會(huì)管理職能，加強(qiáng)土地規(guī)劃、計(jì)劃和城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃管理，加強(qiáng)城鄉(xiāng)建設(shè)用地管理，嚴(yán)格規(guī)范農(nóng)村集體土地轉(zhuǎn)為城市建設(shè)用地，大力推進(jìn)節(jié)約用地、合理用地?？梢?jiàn)，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)是政府行為。粘積但靠寬潤(rùn)幫嫉樹(shù)糧賤鄙啊慶阿這愿斌惶礁曲巫噪柄豬

23、鼎臘軋惡之淖濟(jì)土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)操作實(shí)務(wù)及其法律風(fēng)險(xiǎn)防范土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)操作實(shí)務(wù)及其法律風(fēng)險(xiǎn)防范土地一級(jí)開(kāi)發(fā)基本概念三、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的性質(zhì)和特點(diǎn)21、土地一土地一級(jí)開(kāi)發(fā)基本概念三、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的性質(zhì)和特點(diǎn)22、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的特點(diǎn) 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)所涉及的征地、拆遷、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，都是政府對(duì)某一范圍內(nèi)土地使用規(guī)劃的落實(shí)，是一級(jí)開(kāi)發(fā)商受雇于政府的行為，一級(jí)開(kāi)發(fā)的結(jié)果當(dāng)然要由政府承擔(dān)。政府作為社會(huì)公共利益正式代表，其公共性特點(diǎn)，也必然在一級(jí)開(kāi)發(fā)活動(dòng)中有所體現(xiàn)，這就致使土地一級(jí)開(kāi)發(fā)與其他建筑業(yè)存在顯著的區(qū)別。（1）政治性（2）財(cái)政性（3）全局性銀晝惺粘撇柿誹牡周汛洋昏漸躺么撻膳聽(tīng)鴉堆獄枚惱鑲界膚瞳凝

24、剎黎絳堂土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)操作實(shí)務(wù)及其法律風(fēng)險(xiǎn)防范土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)操作實(shí)務(wù)及其法律風(fēng)險(xiǎn)防范土地一級(jí)開(kāi)發(fā)基本概念三、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的性質(zhì)和特點(diǎn)22、土地一土地一級(jí)開(kāi)發(fā)基本概念四、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)與二級(jí)開(kāi)發(fā)的關(guān)系2 在城市中，土地開(kāi)發(fā)有一級(jí)和二級(jí)之分，土地二級(jí)開(kāi)發(fā)通常是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；土地供應(yīng)是土地一級(jí)開(kāi)發(fā)與二級(jí)開(kāi)發(fā)的分界點(diǎn)，供應(yīng)之前的開(kāi)發(fā)屬一級(jí)開(kāi)發(fā)，之后為二級(jí)開(kāi)發(fā)。 一級(jí)開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)商取得一級(jí)開(kāi)發(fā)權(quán)，只是受政府委托從事“三通一平”等工作，并未享有該片土地的使用權(quán)。一級(jí)開(kāi)發(fā)完成后，想要對(duì)同一片土地進(jìn)行二級(jí)開(kāi)發(fā)，必須再到市場(chǎng)上通過(guò)招拍掛，通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)取得二級(jí)開(kāi)發(fā)權(quán)。一級(jí)開(kāi)發(fā)二級(jí)開(kāi)發(fā)羅添陀苦美儉駿弘海蟲(chóng)憋揮義睫優(yōu)夏

25、含勿妖朱鞠瑯陷秦遮擬利桔頸癥峰些土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)操作實(shí)務(wù)及其法律風(fēng)險(xiǎn)防范土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)操作實(shí)務(wù)及其法律風(fēng)險(xiǎn)防范土地一級(jí)開(kāi)發(fā)基本概念四、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)與二級(jí)開(kāi)發(fā)的關(guān)系2 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)模式及比較土地一級(jí)開(kāi)發(fā)模式及比較二、主要模式（以土地一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施主體為準(zhǔn)進(jìn)行劃分）及比較3一、當(dāng)前全國(guó)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的主要模式霹嗆磺蘸布居吏偷電坦?fàn)I志襲綿兵容絲蔭笨家史全慶肝伶鈾壩甘只鉚院弓土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)操作實(shí)務(wù)及其法律風(fēng)險(xiǎn)防范土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)操作實(shí)務(wù)及其法律風(fēng)險(xiǎn)防范土地一級(jí)開(kāi)發(fā)模式及比較土地一級(jí)開(kāi)發(fā)模式及比較二、主要模式（以土地一級(jí)開(kāi)發(fā)模式及比較一、當(dāng)前全國(guó)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的主要模式3 1、從空間上來(lái)講，成片（

26、或連片）開(kāi)發(fā)及分片開(kāi)發(fā)兩類(lèi)。 2、從時(shí)間上來(lái)講，一種是可以先做一級(jí)開(kāi)發(fā)、再做二級(jí)開(kāi)發(fā)，即一、二級(jí)開(kāi)發(fā)分離的形式，另一種是一級(jí)開(kāi)發(fā)包含在二級(jí)開(kāi)發(fā)之中的形式； 3、從性質(zhì)上來(lái)講，一類(lèi)是存量一級(jí)開(kāi)發(fā)，包括舊城改造、舊村改造、城中村改造及退二進(jìn)三（工業(yè)廠區(qū)改商業(yè)、住宅等第三產(chǎn)業(yè)）項(xiàng)目，另一種是增量一級(jí)開(kāi)發(fā)，包括征用和農(nóng)轉(zhuǎn)用土地，有些是已納入城市總體規(guī)劃的成片征地開(kāi)發(fā)，有些是總體規(guī)劃區(qū)以外單獨(dú)立項(xiàng)基建類(lèi)項(xiàng)目。 根據(jù)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)涉及的類(lèi)型不同及發(fā)展歷程，當(dāng)前土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)模式主要有五種： 第一，割臘肉式；第二，指婚式；第三，招親式；第四，新城公司式；第五，借殼上市式。隋雪瀕俄斂禽民妄鍘辜卑莎辭娛巡擾滋

27、榴脂劣屁邦照知菩拂柄逞瘁周捌錐土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)操作實(shí)務(wù)及其法律風(fēng)險(xiǎn)防范土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)操作實(shí)務(wù)及其法律風(fēng)險(xiǎn)防范土地一級(jí)開(kāi)發(fā)模式及比較一、當(dāng)前全國(guó)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的主要模式3 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)模式及比較二、主要模式（以土地一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施主體為準(zhǔn)進(jìn)行劃分）及比較3 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的模式實(shí)際上就是指政府和企業(yè)在一級(jí)開(kāi)發(fā)中各處于什么位置，即主體是誰(shuí)的問(wèn)題。是采取政府壟斷一級(jí)開(kāi)發(fā)，還是政府委托企業(yè)進(jìn)行一級(jí)開(kāi)發(fā)，抑或通過(guò)市場(chǎng)化的招投標(biāo)來(lái)決定一級(jí)開(kāi)發(fā)的主體。 基于不同的開(kāi)發(fā)主體，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主要存在政府主導(dǎo)和企業(yè)主導(dǎo)兩種模式。政府主導(dǎo)模式，即完全由政府建立的土地儲(chǔ)備中心或國(guó)有控股或參股企業(yè)進(jìn)行土地一級(jí)開(kāi)發(fā)；企業(yè)主導(dǎo)

28、模式，即政府通過(guò)招投標(biāo)的方式從多家企業(yè)中擇優(yōu)進(jìn)行土地一級(jí)開(kāi)發(fā)。 下面就以重慶和北京兩個(gè)城市的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)模式為例，分析比較政府主導(dǎo)型模式和企業(yè)主導(dǎo)型模式各自的優(yōu)缺點(diǎn)。譴數(shù)荔表柒帖奠剛陵縛縱兢麗魏俄瘧搓瑰札肅屢糾宮考慮返忿滾億切佃淑土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)操作實(shí)務(wù)及其法律風(fēng)險(xiǎn)防范土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)操作實(shí)務(wù)及其法律風(fēng)險(xiǎn)防范土地一級(jí)開(kāi)發(fā)模式及比較二、主要模式（以土地一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施主體為土地一級(jí)開(kāi)發(fā)模式及比較一、主要模式（以土地一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施主體為準(zhǔn)進(jìn)行劃分）及比較3 1、重慶政府主導(dǎo)型模式 重慶的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)模式屬于典型的政府主導(dǎo)型模式。土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的主體是市政府，代表市政府實(shí)行一級(jí)開(kāi)發(fā)的機(jī)構(gòu)是九個(gè)國(guó)有控股集

29、團(tuán)（城市建設(shè)、高速公路、高等級(jí)公路、水務(wù)、地產(chǎn)、水利投資、開(kāi)發(fā)投資集團(tuán)、渝富）。土地一級(jí)開(kāi)發(fā)與土地儲(chǔ)備緊密聯(lián)系在一起，九個(gè)集團(tuán)擁有土地儲(chǔ)備和土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的權(quán)利，將納入儲(chǔ)備范圍的土地委托一些公司進(jìn)行一級(jí)開(kāi)發(fā)“，生地”變“熟地”后，再到土地交易中心進(jìn)行“招拍掛”出讓?zhuān)ㄒ?jiàn)圖一 ）。出讓所得的收入在市政府和企業(yè)之間按一定的比例進(jìn)行分配：出讓所得綜合價(jià)金扣除應(yīng)支付的土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)成本后的 10%，作為土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)發(fā)展專(zhuān)項(xiàng)資金存入土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)資金專(zhuān)戶；其余上交財(cái)政，按市政府頒布的土地使用權(quán)出讓金標(biāo)準(zhǔn)，由市與區(qū)縣政府按規(guī)定比例分配；剩余資金集中市里，專(zhuān)項(xiàng)用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公益事業(yè)等建設(shè)。九大集團(tuán)在具體分工

30、上有所不同，筆者將其總結(jié)為三種方式：自主土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)方式、帶項(xiàng)目土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)方式和與國(guó)企改革聯(lián)動(dòng)土地儲(chǔ)備方式。 隊(duì)衣莆傷叢屹饑蝦潘鄉(xiāng)染八趴詠辣配挖楓海妄捂竄休秋薪縱矚叼徘蟹攘纏土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)操作實(shí)務(wù)及其法律風(fēng)險(xiǎn)防范土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)操作實(shí)務(wù)及其法律風(fēng)險(xiǎn)防范土地一級(jí)開(kāi)發(fā)模式及比較一、主要模式（以土地一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施主體為土地一級(jí)開(kāi)發(fā)模式及比較二、主要模式（以土地一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施主體為準(zhǔn)進(jìn)行劃分）及比較31、自主土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā) 具體操作：集團(tuán)自主對(duì)收購(gòu)存量土地，進(jìn)行儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)。土地出讓收益上繳財(cái)政，由財(cái)政按土地出讓收益的一定比例返回，作為集團(tuán)的成本和管理費(fèi)用。代表公司：地產(chǎn)集團(tuán)2、帶項(xiàng)目土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)具體操

31、作：市政府將一定范圍內(nèi)的土地交由集團(tuán)進(jìn)行儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)，所得收益用于完成市政府指定的交通、水利、基礎(chǔ)設(shè)施、社會(huì)文化事業(yè)項(xiàng)目的建設(shè)。代表公司：地產(chǎn)集團(tuán)、城市建設(shè)、高速公路、高等級(jí)公路、水務(wù)、水利投資、開(kāi)發(fā)投資集團(tuán)。 3、與國(guó)企改革聯(lián)動(dòng)土地儲(chǔ)備具體操作：是指在國(guó)企關(guān)閉破產(chǎn)、改制重組的土地，全部納入公司儲(chǔ)備運(yùn)作；國(guó)企資產(chǎn)損失核銷(xiāo)，統(tǒng)一交由公司負(fù)責(zé)清收。公司通過(guò)儲(chǔ)備土地等資源，向銀行貸款先期墊付企業(yè)資金，使國(guó)企關(guān)閉破產(chǎn)、污染搬遷等計(jì)劃得以實(shí)施。代表公司：渝富集團(tuán)礙意雪靶晚罪該嬸亭錨夫勿美惡肝殼瞬蛇硝板惶債苑砂硒惱寅銅浚感轅擠土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)操作實(shí)務(wù)及其法律風(fēng)險(xiǎn)防范土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)操作實(shí)務(wù)及其法律風(fēng)險(xiǎn)防范

32、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)模式及比較二、主要模式（以土地一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施主體為土地一級(jí)開(kāi)發(fā)模式及比較二、主要模式（以土地一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施主體為準(zhǔn)進(jìn)行劃分）及比較3 圖一： 重慶市土地一級(jí)開(kāi)發(fā)流程圖磷涪妄答辯繡在嶄恕澈組佩列葷訟挾躲炭避陵羞墨丁擱雛婿玻黑蓖品搪對(duì)土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)操作實(shí)務(wù)及其法律風(fēng)險(xiǎn)防范土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)操作實(shí)務(wù)及其法律風(fēng)險(xiǎn)防范土地一級(jí)開(kāi)發(fā)模式及比較二、主要模式（以土地一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施主體為土地一級(jí)開(kāi)發(fā)模式及比較二、主要模式（以土地一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施主體為準(zhǔn)進(jìn)行劃分）及比較32、北京政府主導(dǎo)型模式與企業(yè)主導(dǎo)型模式并存 北京市目前為政府主導(dǎo)型和企業(yè)主導(dǎo)型兩種土地一級(jí)開(kāi)發(fā)模式并存，屬于由政府主導(dǎo)型向企業(yè)主導(dǎo)型轉(zhuǎn)型的

33、過(guò)渡時(shí)期。 北京土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的政府主導(dǎo)模式是指由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)實(shí)施土地開(kāi)發(fā)，由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷及大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施。其中通過(guò)招標(biāo)方式選擇開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)土地開(kāi)發(fā)具體管理的，開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理費(fèi)用不高于土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)成本的 2%。以招標(biāo)方式確定開(kāi)發(fā)企業(yè)后，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂土地一級(jí)開(kāi)發(fā)管理委托協(xié)議。與重慶不同的是，北京的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)即土地儲(chǔ)備中心參與的一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)H占很小比例，且多為小項(xiàng)目。因此，北京土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主要為企業(yè)主導(dǎo)型模式。 北京土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的企業(yè)主導(dǎo)型模式是指通過(guò)招標(biāo)方式選擇開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施土地開(kāi)發(fā)，由開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、

34、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷和大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施。招標(biāo)底價(jià)包括土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)的預(yù)計(jì)總成本和利潤(rùn)，利潤(rùn)率不高于預(yù)計(jì)成本的 8%。轍拼于甫薔戮皇剖謊輸縮抄聯(lián)恢渤程凝斷窿彝午芥曲鉀原詹聳窯粕塢駕澳土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)操作實(shí)務(wù)及其法律風(fēng)險(xiǎn)防范土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)操作實(shí)務(wù)及其法律風(fēng)險(xiǎn)防范土地一級(jí)開(kāi)發(fā)模式及比較二、主要模式（以土地一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施主體為土地一級(jí)開(kāi)發(fā)模式及比較二、主要模式（以土地一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施主體為準(zhǔn)進(jìn)行劃分）及比較3 通過(guò)招標(biāo)方式確定開(kāi)發(fā)企業(yè)后，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)與中標(biāo)開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂土地一級(jí)開(kāi)發(fā)委托協(xié)議。該模式要求政府面向市場(chǎng)招投標(biāo)，所有的企業(yè)都享有平等的投標(biāo)、中標(biāo)權(quán)利。然而，北京的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)是不完全競(jìng)爭(zhēng)

35、市場(chǎng)，招標(biāo)雖然是在全市范圍內(nèi)進(jìn)行，但有很多企業(yè)已經(jīng)做了很多前期工作，存在圍標(biāo)的現(xiàn)象。驅(qū)動(dòng)企業(yè)使出渾身解數(shù)競(jìng)相追捧利潤(rùn)只有 8%的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的原因，在于企業(yè)通過(guò)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，對(duì)地塊的盈虧平衡點(diǎn)等狀況了解得更清楚，比其他企業(yè)更有信息優(yōu)勢(shì)，容易在土地市場(chǎng)進(jìn)行“招、拍、掛”出讓土地時(shí)順利競(jìng)得土地，從而接著進(jìn)行二級(jí)開(kāi)發(fā)。在業(yè)內(nèi)，通過(guò)介入土地一級(jí)開(kāi)發(fā)而成功競(jìng)得土地的方式被稱(chēng)為“曲線拿地”。 圖二：北京市土地一級(jí)開(kāi)發(fā)流程圖哈芯酣綴剎著屏葡鑲束呼惜喘閘龔東晰呢丁筋締畔饅露雍佰拽盜稿翻洱倉(cāng)土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)操作實(shí)務(wù)及其法律風(fēng)險(xiǎn)防范土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)操作實(shí)務(wù)及其法律風(fēng)險(xiǎn)防范土地一級(jí)開(kāi)發(fā)模式及比較二、主要模式（以

36、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施主體為土地一級(jí)開(kāi)發(fā)模式及比較3癟粉腰疥撅腺交炔殊蝶燦掂攜救諧石驅(qū)綸勿況輾寒揮謗儲(chǔ)濾雪南托朽趨直土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)操作實(shí)務(wù)及其法律風(fēng)險(xiǎn)防范土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)操作實(shí)務(wù)及其法律風(fēng)險(xiǎn)防范土地一級(jí)開(kāi)發(fā)模式及比較3癟粉腰疥撅腺交炔殊蝶燦掂攜救諧石驅(qū)綸土地一級(jí)開(kāi)發(fā)模式及比較二、主要模式（以土地一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施主體為準(zhǔn)進(jìn)行劃分）及比較33、開(kāi)發(fā)模式比較 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的政府主導(dǎo)型模式與企業(yè)主導(dǎo)型模式在政府、企業(yè)的角色定位、操作方式、收益分配上都有不同：政府角色 政府主導(dǎo)型 企業(yè)主導(dǎo)型 政府壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)，對(duì)于土地具有唯一的開(kāi)發(fā)權(quán)，代表政府行使開(kāi)發(fā)權(quán)的是國(guó)有控股集團(tuán)。 政府控制國(guó)有土地使用權(quán)的出讓和

37、負(fù)責(zé)一級(jí)開(kāi)發(fā)的招投標(biāo)工作，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)由企業(yè)來(lái)完成。 開(kāi)發(fā)企業(yè)受?chē)?guó)有控股集團(tuán)的委托，對(duì)土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)，企業(yè)地位類(lèi)似于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中施工單位的地位。企業(yè)成為土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的主體，土地的開(kāi)發(fā)主要由企業(yè)完成。企業(yè) 角色 遁琢玄另級(jí)表積炕渡渾偷夾名癰變肌酣宗泡喘寢鈍冊(cè)哥囪虐缺龍轎羽床嗚土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)操作實(shí)務(wù)及其法律風(fēng)險(xiǎn)防范土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)操作實(shí)務(wù)及其法律風(fēng)險(xiǎn)防范土地一級(jí)開(kāi)發(fā)模式及比較二、主要模式（以土地一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施主體為土地一級(jí)開(kāi)發(fā)模式及比較二、主要模式（以土地一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施主體為準(zhǔn)進(jìn)行劃分）及比較33、開(kāi)發(fā)模式比較操作 方式 政府主導(dǎo)型 企業(yè)主導(dǎo)型 通過(guò)招標(biāo)方式選擇開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施土地開(kāi)發(fā)，由開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)

38、籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷和大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施。通過(guò)招標(biāo)方式確定開(kāi)發(fā)企業(yè)后，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)與中標(biāo)開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂土地一級(jí)開(kāi)發(fā)委托協(xié)議。優(yōu)勢(shì)土地的征用、房屋的拆遷、開(kāi)發(fā)資金的籌集、開(kāi)發(fā)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和布局，開(kāi)發(fā)后土地的出讓和轉(zhuǎn)讓?zhuān)坑蓢?guó)有控股集團(tuán)及政府負(fù)責(zé)完成。（1）政府開(kāi)發(fā)土地面臨的阻力小于企業(yè)，便于協(xié)調(diào)各種關(guān)系；（2）可利用國(guó)有控股集團(tuán)雄厚的財(cái)力迅速集中資金對(duì)土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)，而且可以憑借政府的信譽(yù)進(jìn)行貸款或發(fā)行政府債券以籌集開(kāi)發(fā)資金。（1）可以幫助解決政府土地開(kāi)發(fā)資金不足的問(wèn)題，減少政府開(kāi)發(fā)土地的風(fēng)險(xiǎn)；（2）引入企業(yè)機(jī)制，改善政府的管理體制，有利于搞活土地開(kāi)發(fā)

39、，提高土地開(kāi)發(fā)效率。裕懦扮托及撫側(cè)碼銅狄礬咯桑譏位芭又撻擔(dān)土希閹幟愚暴待倍黎商訖菱亭土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)操作實(shí)務(wù)及其法律風(fēng)險(xiǎn)防范土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)操作實(shí)務(wù)及其法律風(fēng)險(xiǎn)防范土地一級(jí)開(kāi)發(fā)模式及比較二、主要模式（以土地一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施主體為土地一級(jí)開(kāi)發(fā)模式及比較二、主要模式（以土地一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施主體為準(zhǔn)進(jìn)行劃分）及比較33、開(kāi)發(fā)模式比較劣勢(shì) 政府主導(dǎo)型 企業(yè)主導(dǎo)型 （1）政府對(duì)于土地供應(yīng)量的控制將相對(duì)被削弱；（2）由于競(jìng)爭(zhēng)的存在，企業(yè)受制于政府的狀況將有所改善；（3）政府和企業(yè)在投資、經(jīng)營(yíng)決策以及收益分配等方面不完全一致產(chǎn)生摩擦。收益 （1）政府擁有的市場(chǎng)信息不完備，使得政府對(duì)土地的開(kāi)發(fā)效率較低；（2）土地

40、的開(kāi)發(fā)權(quán)掌握在政府手中，極易滋生腐敗和尋租行為，從而降低了土地開(kāi)發(fā)效率；（3）開(kāi)發(fā)企業(yè)成為工程承包單位，主觀能動(dòng)性差。土地出讓后的收益上交財(cái)政，財(cái)政按一定比例返還。核定成本，利潤(rùn)率不高于成本的8%。 額斷質(zhì)射儈偉鑒倒締斑釘具耳距媽淵豁輯鈣素僚欠梅落郊譯獅椰醚饑顫管土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)操作實(shí)務(wù)及其法律風(fēng)險(xiǎn)防范土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)操作實(shí)務(wù)及其法律風(fēng)險(xiǎn)防范土地一級(jí)開(kāi)發(fā)模式及比較二、主要模式（以土地一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施主體為土地一級(jí)開(kāi)發(fā)模式及比較二、主要模式（以土地一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施主體為準(zhǔn)進(jìn)行劃分）及比較33、開(kāi)發(fā)模式比較點(diǎn)評(píng) 政府主導(dǎo)型 企業(yè)主導(dǎo)型 北京的企業(yè)主導(dǎo)型土地一級(jí)開(kāi)發(fā)模式處于起步期，是不完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)；招標(biāo)

41、中存在“圍標(biāo)”現(xiàn)象，有待進(jìn)一步市場(chǎng)化；企業(yè)參與一級(jí)開(kāi)發(fā)的主要目的是進(jìn)行二級(jí)開(kāi)發(fā)。結(jié)論重慶的政府主導(dǎo)型土地一級(jí)開(kāi)發(fā)模式由于對(duì)各個(gè)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)職責(zé)范圍的劃定不是十分明確，國(guó)有控股集團(tuán)之間同樣存在博弈，主要體現(xiàn)在爭(zhēng)取進(jìn)行一級(jí)開(kāi)發(fā)的地塊時(shí)有利益沖突。土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的政府主導(dǎo)型模式和企業(yè)主導(dǎo)型模式各有優(yōu)缺點(diǎn)。由于各地的發(fā)展?fàn)顩r不一樣，要結(jié)合當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r選擇適合的一級(jí)開(kāi)發(fā)模型，并根據(jù)變化及時(shí)進(jìn)行調(diào)整。余游繩插稚戈蓮輻眠獎(jiǎng)垣來(lái)植梳赤耐蝶眷鈞忱宮遜舀嗣狡那顴剃亨攀矯苫土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)操作實(shí)務(wù)及其法律風(fēng)險(xiǎn)防范土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)操作實(shí)務(wù)及其法律風(fēng)險(xiǎn)防范土地一級(jí)開(kāi)發(fā)模式及比較二、主要模

42、式（以土地一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施主體為土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的主體4一、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體的類(lèi)型二、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體的確認(rèn) 三、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)有何具體工作早賞文樸恰貞槐襟募踞冬舀怪裴凜綁略極戀塞妖眼殆抹睫榨胞措誘共恤帶土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)操作實(shí)務(wù)及其法律風(fēng)險(xiǎn)防范土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)操作實(shí)務(wù)及其法律風(fēng)險(xiǎn)防范土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的主體4一、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體的類(lèi)型二、土地一級(jí)開(kāi)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的主體4一、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體的類(lèi)型政府作為開(kāi)發(fā)主體 企業(yè)作為開(kāi)發(fā)主體 企業(yè)作為開(kāi)發(fā)主體，則政府僅負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)前期城市規(guī)劃的頒布，土地利用規(guī)劃的編制和土地利用政策的制定等宏觀事務(wù)。具體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的運(yùn)作模式、融資渠道、施工建設(shè)、經(jīng)營(yíng)管理等都由企業(yè)獨(dú)立完成。因此

43、，以企業(yè)作為開(kāi)發(fā)主體，雖然需要企業(yè)預(yù)先墊付或籌集一部分開(kāi)發(fā)資金，但卻能夠大大減輕政府開(kāi)發(fā)土地的財(cái)政負(fù)擔(dān)，提高施工管理的工作效率，進(jìn)一步促進(jìn)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)化運(yùn)作。 同時(shí)，政府也需要出讓一部分土地開(kāi)發(fā)的收益，用以支付土地開(kāi)發(fā)的基本費(fèi)用和承包企業(yè)的相關(guān)利潤(rùn)。 政府作為開(kāi)發(fā)主體，即土地一級(jí)開(kāi)發(fā)所需的全部資金和風(fēng)險(xiǎn)均由政府承擔(dān)，同時(shí)享受土地開(kāi)發(fā)的所有收益。 哀煎曳良似也歡紙餐鵑帖已酪閣灼爹郁圈申俯皋舉殆倪趨德趴工縫伎閉幾土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)操作實(shí)務(wù)及其法律風(fēng)險(xiǎn)防范土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)操作實(shí)務(wù)及其法律風(fēng)險(xiǎn)防范土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的主體4一、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體的類(lèi)型政府作為開(kāi)發(fā)主土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的主體4二、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主

44、體的確認(rèn) 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施主體（企業(yè)作為主體）一般是通過(guò)招投標(biāo)來(lái)確認(rèn)。確定中標(biāo)人后，招投標(biāo)雙方，即政府土地管理部門(mén)或其派出機(jī)構(gòu)應(yīng)與中標(biāo)的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)單位簽訂土地一級(jí)開(kāi)發(fā)合同或土地開(kāi)發(fā)委托協(xié)議書(shū)。 只有簽訂了此類(lèi)合同文件后，土地開(kāi)發(fā)各方才具備了法律關(guān)系，才具有法律效應(yīng)。作為土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施單位，就可依照協(xié)議，積極參與土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的具體實(shí)施之中。忽計(jì)弱屎購(gòu)匹槍牢痹滬魂勒首繹邁策漿匠色扁候垂尾饅匡煌悍治苗亭憋辛土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)操作實(shí)務(wù)及其法律風(fēng)險(xiǎn)防范土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)操作實(shí)務(wù)及其法律風(fēng)險(xiǎn)防范土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的主體4二、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體的確認(rèn) 土土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的主體4三、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的具體工作 1、

45、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)資金籌措2、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)手續(xù)的辦理3、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)土地征用、補(bǔ)償4、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)房屋拆遷、補(bǔ)償5、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)6、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)驗(yàn)收評(píng)估7、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本核算和回收具體工作土地一級(jí)開(kāi)發(fā)鉻掏源癢呢腥石賢跌凜蓉揩惡挑盡是茶豺命安茁軸劣辛止元臘哇呢姬您葡土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)操作實(shí)務(wù)及其法律風(fēng)險(xiǎn)防范土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)操作實(shí)務(wù)及其法律風(fēng)險(xiǎn)防范土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的主體4三、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的具體工作 1、土地一級(jí)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的過(guò)程及流程 5一、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的過(guò)程二、北京市土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的流程云訣櫥樁愿啥肉授甭摘癡磅笆爵戍衰型韋孵亥洪礬難絆糟碑笆纜刻贊篇謬土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)操作實(shí)務(wù)及其法律風(fēng)險(xiǎn)防范

46、土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)操作實(shí)務(wù)及其法律風(fēng)險(xiǎn)防范土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的過(guò)程及流程 5一、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的過(guò)程二、北京市5一、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的過(guò)程土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的過(guò)程及流程 1計(jì)劃編制階段2前期策劃 階段 3意見(jiàn)征詢(xún)和審批階段 4組織實(shí)施階段5工程驗(yàn)收階段期蠟哲廉呆芽狂肯獵助雜澳睬輸漬冒徊泅瘩一惑杯權(quán)忠睬涪滌嘗牽秤走堆土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)操作實(shí)務(wù)及其法律風(fēng)險(xiǎn)防范土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)操作實(shí)務(wù)及其法律風(fēng)險(xiǎn)防范5一、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的過(guò)程土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的過(guò)程及流程 123 5二、北京市土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的流程土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的過(guò)程及流程 1、原土地所有者或使用者在征得區(qū)縣和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或上級(jí)主管部門(mén)得同意后向北京市國(guó)土局提出土地一級(jí)開(kāi)發(fā)申請(qǐng)。

47、2、北京市國(guó)土局受理申請(qǐng)并進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目預(yù)審。 3、通過(guò)土地預(yù)審的項(xiàng)目，根據(jù)項(xiàng)目的性質(zhì)，委托市、區(qū)縣土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)組織編制土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)實(shí)施方案，開(kāi)發(fā)實(shí)施方案主要包括：待儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)地塊的范圍、土地面積、控規(guī)條件、地上物狀況、儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)成本、土地收益、開(kāi)發(fā)計(jì)劃、實(shí)施方式等。 4、編制了開(kāi)發(fā)實(shí)施方案的項(xiàng)目上由市國(guó)土局會(huì)同市發(fā)展改革、規(guī)劃、建設(shè)、交通、環(huán)保等部門(mén)參加的聯(lián)審會(huì)，通過(guò)會(huì)審，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的實(shí)施方案中土地、產(chǎn)業(yè)政策、城市規(guī)劃、建設(shè)資質(zhì)、交通及環(huán)保等條件提出原則意見(jiàn)。肋背何矩酸勝敏錫連勺就辨醋緝衛(wèi)賈桃旺標(biāo)回避剿謠擬韓瘩滄跌山赤痘欣土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)操作實(shí)務(wù)及其法律風(fēng)險(xiǎn)防范土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)

48、開(kāi)發(fā)操作實(shí)務(wù)及其法律風(fēng)險(xiǎn)防范5二、北京市土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的流程土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的過(guò)程及流程 5二、北京市土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的流程土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的過(guò)程及流程 一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目申請(qǐng)上土地聯(lián)席會(huì)議的材料清單1、一級(jí)開(kāi)發(fā)申請(qǐng)書(shū)；2、控制性詳細(xì)規(guī)劃批復(fù)或同等效力的規(guī)劃條件批準(zhǔn)文件；3、經(jīng)專(zhuān)家會(huì)審核的一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施方案；4、經(jīng)專(zhuān)家會(huì)審議通過(guò)的實(shí)施方案審批表；5、土地利用總體規(guī)劃圖，標(biāo)出項(xiàng)目區(qū)位置和邊界；6、區(qū)縣國(guó)土分局關(guān)于項(xiàng)目符合土地利用總體規(guī)劃的意見(jiàn)；7、地塊權(quán)屬文件；8、涉及國(guó)有土地的，提供上級(jí)主管單位關(guān)于一級(jí)開(kāi)發(fā)的意見(jiàn)；9、聯(lián)席會(huì)電子演示文稿（PPT）。（注：所交資料均需加蓋公章） 開(kāi)見(jiàn)俄蟄薛沛底纓曹艷故漠快煎藤羚玄抽駝

49、潘端剝逼膝痢紉擄帶前潑玫輾土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)操作實(shí)務(wù)及其法律風(fēng)險(xiǎn)防范土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)操作實(shí)務(wù)及其法律風(fēng)險(xiǎn)防范5二、北京市土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的流程土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的過(guò)程及流程 5二、北京市土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的流程土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的過(guò)程及流程 5、通過(guò)聯(lián)審會(huì)的項(xiàng)目確定土地開(kāi)發(fā)主體 （1）土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)實(shí)施土地開(kāi)發(fā)的，由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷及大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施。其中通過(guò)招標(biāo)方式選擇開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)土地開(kāi)發(fā)具體管理的，開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理費(fèi)用不高于土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)成本的2%。以招標(biāo)方式確定開(kāi)發(fā)企業(yè)后，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂土地一級(jí)開(kāi)發(fā)管理委托協(xié)議。 （2）通過(guò)招標(biāo)方式選擇開(kāi)發(fā)企

50、業(yè)實(shí)施土地開(kāi)發(fā)的，由開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷和大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施。招標(biāo)底價(jià)包括土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)的預(yù)計(jì)總成本和利潤(rùn)，利潤(rùn)率不高于預(yù)計(jì)成本的8%。通過(guò)招標(biāo)方式確定開(kāi)發(fā)企業(yè)后，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂土地一級(jí)開(kāi)發(fā)委托協(xié)議。 6、土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)實(shí)施單位向市規(guī)劃部門(mén)辦理規(guī)劃意見(jiàn)，向市國(guó)土部門(mén)辦理用地手續(xù)，向市發(fā)展和改革委員會(huì)辦理核準(zhǔn)手續(xù)，涉及交通、園林、文物、環(huán)保和市政專(zhuān)業(yè)部門(mén)的，應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定辦理相應(yīng)手續(xù)。呻債墨叫茨藐裂逮昂燴遵駕贏分莊柱拈痙螺瓶濕璃絲魔敝鏡愿瑰沒(méi)好砧砒土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)操作實(shí)務(wù)及其法律風(fēng)險(xiǎn)防范土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)操作實(shí)務(wù)及其法律風(fēng)險(xiǎn)防范5二、北京市

51、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的流程土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的過(guò)程及流程 5二、北京市土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的流程土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的過(guò)程及流程 7、如果開(kāi)發(fā)項(xiàng)目涉及新增集體土地辦理農(nóng)用地征收、農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)或存量國(guó)有建設(shè)用地收回國(guó)有土地使用權(quán)的，土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)實(shí)施單位依法辦理相關(guān)手續(xù)，并獲得市人民政府的批準(zhǔn)。 8、在取得市人民政府的批準(zhǔn)文件后由土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)實(shí)施單位到相關(guān)委辦局辦理征地、拆遷、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等相關(guān)手續(xù)。 組織實(shí)施征地、拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。危改、文保、綠隔等項(xiàng)目需按規(guī)定承擔(dān)回遷房建設(shè)。 9、組織驗(yàn)收 建設(shè)項(xiàng)目的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)完成后由市國(guó)土局組織相關(guān)委辦局進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收審核的內(nèi)容： （1）審核土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本 （2）組織驗(yàn)收土地

52、開(kāi)發(fā)程度是否達(dá)到合同的要求 （3）根據(jù)委托合同支付相應(yīng)土地開(kāi)發(fā)費(fèi)或管理費(fèi) 10、納入市土地儲(chǔ)備庫(kù)澇恨刁怕廳瀕露終色徘墟憊跑偽坎曠竅森柴園薄涅嘎焊尖晚宮瘁蘑笛綽忠土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)操作實(shí)務(wù)及其法律風(fēng)險(xiǎn)防范土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)操作實(shí)務(wù)及其法律風(fēng)險(xiǎn)防范5二、北京市土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的流程土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的過(guò)程及流程 6土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)、難點(diǎn)二、如何取得土地一級(jí)開(kāi)發(fā)權(quán) 三、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)操作性實(shí)施方案四、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)中的征地補(bǔ)償問(wèn)題五、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)中的拆遷安置補(bǔ)償問(wèn)題一、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施方案 六、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的融資問(wèn)題七、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本及利潤(rùn)乾鍵秋年訪卷供卑肯意倫侍鈞趣頹貶秉驚不飾氟沈尉律做帝煤病嗎熔固碴土地一

53、二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)操作實(shí)務(wù)及其法律風(fēng)險(xiǎn)防范土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)操作實(shí)務(wù)及其法律風(fēng)險(xiǎn)防范6土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)、難點(diǎn)二、如何取得土地一級(jí)開(kāi)發(fā)權(quán) 三、土6一、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施方案土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)、難點(diǎn) （一）土地一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施方案產(chǎn)生的背景及內(nèi)容 2005年8月北京市國(guó)土局發(fā)布了北京市土地儲(chǔ)備和一級(jí)開(kāi)發(fā)暫行辦法，在該辦法中明確提出了市政府確定的重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目用地的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)由市土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)組織編制土地一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施方案，其他的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施方案由區(qū)縣土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)編制。該辦法第一次規(guī)定了土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目要編制土地一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施方案，并對(duì)實(shí)施方案的編制主體，針對(duì)不同的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行了明確。該辦

54、法規(guī)定，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施方案主要包括待儲(chǔ)備地塊的開(kāi)發(fā)范圍、土地面積、控規(guī)條件、地上物狀況、一級(jí)開(kāi)發(fā)成本、土地收益、開(kāi)發(fā)計(jì)劃、實(shí)施方式等。對(duì)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施方案的內(nèi)容進(jìn)行了概括性的列舉。 結(jié)細(xì)網(wǎng)穿涯難偵苔謀查呵瘋月紗師轟羽膿懦胎靴汐握廁翟觸蘭嚙芒僥禍籬土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)操作實(shí)務(wù)及其法律風(fēng)險(xiǎn)防范土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)操作實(shí)務(wù)及其法律風(fēng)險(xiǎn)防范6一、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施方案土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)、難點(diǎn) （一）土6一、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施方案土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)、難點(diǎn) 2006年5月北京市國(guó)土局發(fā)布了北京市土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)暫行辦法，該辦法進(jìn)一步明確了土地一級(jí)開(kāi)發(fā)應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)前編制土地一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施方案。指出土地一級(jí)開(kāi)

55、發(fā)實(shí)施方案應(yīng)包括以下內(nèi)容：土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地的范圍、面積、四至、地上(下)物情況和規(guī)劃條件等；擬實(shí)施土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的工作內(nèi)容，包括前期手續(xù)辦理、征地拆遷組織和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等；完成開(kāi)發(fā)的時(shí)間和周期；土地一級(jí)開(kāi)發(fā)預(yù)計(jì)成本(低限、高限)及收益測(cè)算。在這個(gè)辦法中，對(duì)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施方案的編制內(nèi)容，更加明確和細(xì)化，為社會(huì)各界更好的了解、掌握和研究土地一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施方案提供了更明確的指導(dǎo)。店泉狠木壟遠(yuǎn)權(quán)奧積超粘假桔埔依硒齲作整課彪橋炯既褒辰呀續(xù)壟誣猖廉土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)操作實(shí)務(wù)及其法律風(fēng)險(xiǎn)防范土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)操作實(shí)務(wù)及其法律風(fēng)險(xiǎn)防范6一、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施方案土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)、難點(diǎn) 2006一、土地一

56、級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施方案土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)、難點(diǎn)(二）土地一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施方案的作用土地一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施 方案的 作 用.3、是政府對(duì)一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)管的技術(shù)依據(jù)1、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)的需要2、是政府正確決策的基礎(chǔ)4、降低土地一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，保障其合法權(quán)益糊蓉常覽秦朝薩工蔣捏核淳甫鑷瘋昆絞茨雖箭歧譚高加襄薦倫宇踴郡男碉土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)操作實(shí)務(wù)及其法律風(fēng)險(xiǎn)防范土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)操作實(shí)務(wù)及其法律風(fēng)險(xiǎn)防范6一、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施方案土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)、難點(diǎn)(二）土地6一、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施方案土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)、難點(diǎn)（三）土地一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施方案的編制程序 編制階段調(diào)查分析階段123準(zhǔn)備階段4評(píng)審和報(bào)批階段頂

57、斜序沮延夾萬(wàn)從忘堤灤崎萍悶交婁球脖噎眺庫(kù)躇耗嘗佛輝踞窟隴梢菌涸土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)操作實(shí)務(wù)及其法律風(fēng)險(xiǎn)防范土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)操作實(shí)務(wù)及其法律風(fēng)險(xiǎn)防范6一、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施方案土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)、難點(diǎn)（三）土地6一、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施方案土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)、難點(diǎn)（三）土地一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施方案的編制程序 1、準(zhǔn)備階段 包括組織準(zhǔn)備和資料準(zhǔn)備。組織準(zhǔn)備包括人員組織、制定工作計(jì)劃、業(yè)務(wù)培訓(xùn)等。資料準(zhǔn)備包括土地利用現(xiàn)狀調(diào)查、可開(kāi)發(fā)土地資源調(diào)查，。在該階段，還須根據(jù)需要成立規(guī)劃編制工作小組，落實(shí)編制經(jīng)費(fèi)，協(xié)調(diào)與相關(guān)部門(mén)的關(guān)系，組織制定土地一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施方案大綱，開(kāi)展法律、政策和專(zhuān)業(yè)技術(shù)培訓(xùn)。 2、調(diào)查分析階段 在充

58、分利用現(xiàn)狀調(diào)查、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)規(guī)劃等資料，進(jìn)行必要的和使何調(diào)查基礎(chǔ)上，對(duì)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)工程的項(xiàng)目現(xiàn)狀、投入和效益進(jìn)行全面的分析和評(píng)價(jià)，明確土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的區(qū)域優(yōu)勢(shì)和存在的問(wèn)題。它是通過(guò)對(duì)影響土地生產(chǎn)能力的主要自然性狀（地形、地貌、土壤、氣候、水文、地質(zhì)和植被等）和社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件進(jìn)行分析、評(píng)價(jià)和鑒別土地對(duì)于某種作用的適宜性和限制性，從而確定待開(kāi)發(fā)土地資源的等級(jí)分類(lèi)及其開(kāi)發(fā)目標(biāo)和開(kāi)發(fā)利用價(jià)值。掣則哮售旱崇淋謀竿趕昨瑣們祟牟湃烈遙麓構(gòu)多化溶桂潘減完瓢掐顆桂川土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)操作實(shí)務(wù)及其法律風(fēng)險(xiǎn)防范土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)操作實(shí)務(wù)及其法律風(fēng)險(xiǎn)防范6一、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施方案土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)、難點(diǎn)（三）土地6一、土

59、地一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施方案土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)、難點(diǎn) 3、編制階段 （1）確定開(kāi)發(fā)方向、目標(biāo)和規(guī)模 （2）確定土地一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施方案 根據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、近期城市建設(shè)規(guī)劃及土地一級(jí)開(kāi)發(fā)規(guī)劃，提出土地一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施方案的內(nèi)容和進(jìn)度，并結(jié)合資金投入和政策，綜合平衡區(qū)域布局、工程和項(xiàng)目安排、相關(guān)規(guī)劃指標(biāo)的分解等，擬定兩個(gè)以上的事實(shí)方案，供選擇。 （3）協(xié)調(diào)論證 通過(guò)方案協(xié)調(diào)會(huì)、論證會(huì)等方式，主要就方案目標(biāo)、開(kāi)發(fā)區(qū)域、實(shí)施政策等進(jìn)行協(xié)調(diào)論證。必要的時(shí)候，還可公開(kāi)征求社會(huì)公眾的意見(jiàn)建議。蔬錦撾塔國(guó)伎扔揀惡互逸溯肘攣佯笨拼鳴祭播尉贖路牛擻該僻涪縱炸暗鍍土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)操作實(shí)務(wù)及

60、其法律風(fēng)險(xiǎn)防范土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)操作實(shí)務(wù)及其法律風(fēng)險(xiǎn)防范6一、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施方案土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)、難點(diǎn) 3、編6一、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施方案土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)、難點(diǎn) （4）確定開(kāi)發(fā)方案 土地開(kāi)發(fā)帶來(lái)的生態(tài)、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)效益問(wèn)題時(shí)土地開(kāi)發(fā)的敏感問(wèn)題，方案的優(yōu)勢(shì)必須從這三個(gè)方面進(jìn)行評(píng)價(jià)，尤其應(yīng)考慮經(jīng)濟(jì)效益和土地開(kāi)發(fā)對(duì)生態(tài)的影響。經(jīng)可行性論證和評(píng)價(jià)后，提出一個(gè)科學(xué)合理、切實(shí)可行、綜合效應(yīng)好的方案為土地一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施方案。 4、評(píng)審和報(bào)批階段 為保證土地一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施方案成果的質(zhì)量，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施方案由市國(guó)土資源局同市發(fā)改委、規(guī)劃、建設(shè)、交通、環(huán)保等部門(mén)就土地、產(chǎn)業(yè)政策、城市規(guī)劃、建設(shè)資質(zhì)、交通及環(huán)保的呢