淺談中國房地產(chǎn)法律制度及其完善

1、論文部落-論文發(fā)表_論文格式_論文范文論文部落專業(yè)發(fā)表論文網(wǎng)論文部落-論文發(fā)表_論文格式_論文范文論文部落專業(yè)發(fā)表論文網(wǎng)淺談中國房地產(chǎn)法律制度及其完善顧明摘要本本文解釋釋了房地地產(chǎn)法律律制度的的內(nèi)涵及及外延，研研究了房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展過過程中法法律制度度的作用用和發(fā)展展進(jìn)程。通通過分析析現(xiàn)有中中國房地地產(chǎn)法律律制度的的不足，有有針對性性地提出出完善措措施。關(guān)鍵詞詞房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)業(yè)法律制制度一、房房地產(chǎn)法法律制度度房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，是是指從事事房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)經(jīng)營、管管理和服服務(wù)活動動的產(chǎn)業(yè)業(yè)，它不不但是經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展的基礎(chǔ)礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)業(yè)，而且且是國家家財富的的重要組組成部分分。房地地產(chǎn)關(guān)系系是指獲獲

2、取、開開發(fā)、經(jīng)經(jīng)營和管管理房地地產(chǎn)所構(gòu)構(gòu)成的關(guān)關(guān)系。房房地產(chǎn)法法律就是是用來協(xié)協(xié)調(diào)房地地產(chǎn)關(guān)系系的法律律的總稱稱，是規(guī)規(guī)范房地地產(chǎn)關(guān)系系的一整整套法律律。它是是中國法法律體系系中的重重要組成成部分，和和千千萬萬萬群眾眾的切身身利益息息息相關(guān)關(guān)，因此此受到人人們的廣廣泛關(guān)注注和研究究。房地產(chǎn)產(chǎn)法律的的基本原原則有如如下四條條：第一，促促進(jìn)房地地產(chǎn)商品品化。比比如國有有土地使使用是有有償、有有期的。第二，合合理使用用土地和和保護(hù)耕耕地。第三，國國家扶持持發(fā)展居居民住宅宅。依據(jù)據(jù)城市市房地產(chǎn)產(chǎn)管理法法第44條，“國國家根據(jù)據(jù)社會、經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展水平，扶扶持發(fā)展展居民住住宅建設(shè)設(shè)，逐步步改善居居民的居居

3、住條件件。”第四，保保護(hù)房地地產(chǎn)權(quán)利利人合法法權(quán)益。一項調(diào)調(diào)查顯示示，住房房在城市市住戶的的財產(chǎn)中中占了百百分之七七十七之之多，說說明住房房對于人人們的生生活有著著重要意意義，同同時說明明房地產(chǎn)產(chǎn)法律制制度在民民法中有有重要位位置。房房地產(chǎn)法法律的確確立和完完善，對對于協(xié)調(diào)調(diào)房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)關(guān)關(guān)系、加加強(qiáng)房地地產(chǎn)市場場的管理理、促進(jìn)進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)發(fā)展具有有重要意意義。二、中中國房地地產(chǎn)業(yè)的的法律制制度（一）房房地產(chǎn)法法律制度度的發(fā)展展目標(biāo)1994年年，李昌昌麒學(xué)者者就對房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的前景景有了清清醒認(rèn)識識。作為為一個新新興的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，中中國的房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)先是在在東部沿沿海城市市而后在在內(nèi)陸地地區(qū)得

4、到到了迅猛猛發(fā)展。但但要使得得房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)成為為國民經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展的引擎擎和支柱柱產(chǎn)業(yè)，就就要求在在今后很很長的時時期內(nèi)，國國家必須須對房地地產(chǎn)業(yè)扶扶持發(fā)展展，進(jìn)行行宏觀調(diào)調(diào)控。其其中，重重點(diǎn)要從從長遠(yuǎn)的的角度出出發(fā)，確確定市場場宏觀目目標(biāo)，并并制定相相應(yīng)的法法律措施施。針對對房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，他他提出了了5大宏觀觀控制的的目標(biāo)。一是控控制耕地地占有面面積；二二是在城城市規(guī)范范的許可可內(nèi)，控控制房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)；三是是確定合合適的地地價與房房價基準(zhǔn)準(zhǔn)；四是是控制貸貸款總量量；五是是保護(hù)生生態(tài)環(huán)境境的。在在二十多多年后，從從相關(guān)法法律的制制定和應(yīng)應(yīng)用來講講，圍繞繞這些發(fā)發(fā)展目標(biāo)標(biāo)，中國國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)有了了長

5、足的的進(jìn)步。對于控控制耕地地占有面面積，中中國在119988年8月29日第第九屆全全國人民民代表大大會常務(wù)務(wù)委員會會第四次次會議全全面修訂訂了中中華人民民共和國國土地管管理法，明明確規(guī)定定：國家家依法實實行國有有土地有有償使用用制度。在在20004年通通過了憲憲法修正正案，并并于同年年8月對土土地管理理法作作了第三三次修訂訂，確定定了對土土地征用用的補(bǔ)償償原則。為了控控制房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)在城市市規(guī)范許許可范圍圍內(nèi)，于于19889年頒頒布了城城市規(guī)劃劃法在在20007年10月28日通通過了中中華人民民共和國國城鄉(xiāng)規(guī)規(guī)劃法，在在一定程程度上促促進(jìn)了房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的規(guī)范范。至于第第三點(diǎn)，是是研究房房地產(chǎn)

6、業(yè)業(yè)發(fā)展問問題的學(xué)學(xué)者們夢夢寐以求求解決之之道的核核心問題題。關(guān)系系到土地地管理、稅稅收制度度、控制制外資流流入、土土地出讓讓制度的的落實等等一系列列問題。其其中重點(diǎn)點(diǎn)是制定定相關(guān)的的法律，抑抑制房地地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)的暴利利行為?，F(xiàn)現(xiàn)實卻是是，盡管管制定了了很多的的相關(guān)政政策，法法律卻沒沒有形成成整體的的體系，而而是松散散地分布布在地方方法律與與相關(guān)規(guī)規(guī)定中間間。至于于第四、第第五，在在法律的的制定和和實施方方面還有有很大的的改進(jìn)和和完善的的空間。（二）房房地產(chǎn)法法律制度度的現(xiàn)狀狀當(dāng)下，中中國已形形成了以以基本法法城市市房地產(chǎn)產(chǎn)管理法法、土土地法為為骨干，以以單行法法規(guī)和相相關(guān)法規(guī)規(guī)為骨架架，結(jié)合合

7、憲法、民民法、行行政法等等構(gòu)成的的法律體體系。除了220077年8月30日第第十屆全全國人民民代表大大會常務(wù)務(wù)委員會會第二十十九次會會議通過過的中中華人民民共和國國城市房房地產(chǎn)管管理法（簡簡稱城城市房地地產(chǎn)管理理法）外外，還頒頒布了大大量的法法律法規(guī)規(guī)、部門門規(guī)章及及規(guī)范性性文字，對對相關(guān)管管理辦法法作出了了具體規(guī)規(guī)定，現(xiàn)現(xiàn)行的有有：土土地管理理法（1998年8月29日修訂）、城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例（1990年5月19日國務(wù)院令第55號）、城市住宅小區(qū)竣工驗收管理辦法（建法1993年814號）、中華人民共和國中外合資經(jīng)營企業(yè)法（2001年3月）、中華人民共和國外資企業(yè)法（2000

8、年10月）、中華人民共和國公司法（2005年10月27日）、房地產(chǎn)開發(fā)商資質(zhì)管理規(guī)定（2000年3月23日）、城市房屋拆遷管理條例（2001年11月1日）、中華人民共和國擔(dān)保法（1995年6月30日）、城市房地產(chǎn)抵押管理辦法（2001年8月15日）、城鎮(zhèn)住宅合作社管理暫行辦法（1992年2月）、最高人民法院關(guān)于試用中華人民共和國擔(dān)保法若干問題的解釋（2000年9月29日）、國務(wù)院下發(fā)的關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知（1998年第23號文件）、國務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組下發(fā)的關(guān)于加強(qiáng)住房公積金管理的意見（1996年7月3日）、國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定（1994年7月

9、）、國務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組、建設(shè)部、國家稅務(wù)局聯(lián)合發(fā)布的城鎮(zhèn)住宅合作化管理暫行法（1992年2月14日）等。三、現(xiàn)現(xiàn)行房地地產(chǎn)法律律制度的的不足（一）房房地產(chǎn)法法律規(guī)范范缺失第一，沒沒有處理理好住宅宅建筑物物與住宅宅區(qū)的關(guān)關(guān)系，協(xié)協(xié)調(diào)住宅宅區(qū)權(quán)屬屬關(guān)系的的法律缺缺失。作作為住宅宅的城市市房地產(chǎn)產(chǎn)可以分分為兩種種主要的的類型住宅宅建筑物物和住宅宅區(qū)。住住宅建筑筑物的存存在依附附于住宅宅區(qū)，離離開了住住宅區(qū)，建建筑物的的功能就就不復(fù)存存在。因因此，建建筑物雖雖然是住住宅區(qū)的的主體，但但住戶的的權(quán)利并并不僅僅僅只局限限于建筑筑物的使使用，而而應(yīng)該涉涉及到住住宅區(qū)的的每個角角落。在在其他一一些國家

10、家和地區(qū)區(qū)，比如如日本，作作為住宅宅的城市市房地產(chǎn)產(chǎn)也分為為建筑物物和住宅宅區(qū)這兩兩種。雖雖然稱謂謂是不一一樣的，但但是他們們把這兩兩種都作作為住戶戶的共同同共有財財產(chǎn)，納納入法律律的統(tǒng)一一協(xié)調(diào)范范圍。在在中國現(xiàn)現(xiàn)有的法法律中，只只有建筑筑物的概概念，沒沒有任何何住宅區(qū)區(qū)的概念念，而物物權(quán)法采采用的概概念缺乏乏確定性性和規(guī)范范力，無無法代替替住宅區(qū)區(qū)，以至至于住宅宅區(qū)的權(quán)權(quán)屬關(guān)系系模糊不不清。第二，沒沒有處理理好房屋屋和土地地的關(guān)系系，協(xié)調(diào)調(diào)土地權(quán)權(quán)屬關(guān)系系的法律律規(guī)范缺缺失。中中國城市市房地產(chǎn)產(chǎn)的基本本法律特特征是，房房地產(chǎn)的的物權(quán)由由房屋所所有權(quán)和和土地使使用權(quán)兩兩部分構(gòu)構(gòu)成。在在城市市房

11、地產(chǎn)產(chǎn)管理法法中明明確表示示，房屋屋的所有有權(quán)和土土地的使使用權(quán)這這兩項權(quán)權(quán)利相互互依存，不不能單獨(dú)獨(dú)存在，只只能歸屬屬于同一一主體，只只能被同同時處分分，這是是已經(jīng)確確立的基基本原則則。但物物權(quán)法只只確認(rèn)了了住戶的的房屋所所有權(quán)，而而土地使使用權(quán)沒沒有被明明確地認(rèn)認(rèn)定。因因此，住住宅區(qū)的的包括建建筑物地地基在內(nèi)內(nèi)的土地地使用權(quán)權(quán)屬關(guān)系系模糊不不清。第三，沒沒有處理理好專有有部分與與共有部部分的關(guān)關(guān)系，協(xié)協(xié)調(diào)共有有部分權(quán)權(quán)屬關(guān)系系的法律律規(guī)范缺缺失。物物權(quán)法雖雖然對建建筑物的的專有部部分和共共有部分分的分界界作了原原則性規(guī)規(guī)定，但但是對外外墻、房房頂?shù)鹊氐胤降姆斗秶瓦呥吔缍紱]沒有作出出明確的

12、的規(guī)則。至至于建筑筑物之外外的共有有部分，也也僅僅就就大項作作出了原原則性的的規(guī)定，沒沒有作出出完整的的覆蓋全全面的概概括性規(guī)規(guī)定。而而對于道道路和綠綠地部分分，可以以劃分為為住戶的的專有部部分，也也可以作作為市政政設(shè)施，這這一規(guī)定定不僅缺缺乏合理理性，而而且容易易引起糾糾紛。共共有部分分的權(quán)屬屬關(guān)系處處于范圍圍不清、界界限模糊糊的狀態(tài)態(tài)，使得得一部分分住宅區(qū)區(qū)的共有有部分出出現(xiàn)沒有有物主的的情況，往往往成為為易被蠶蠶食和侵侵犯的地地帶。（二）住住宅預(yù)售售制度的的缺陷所謂住住宅預(yù)售售，就是是房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)商商把正在在籌建或或建設(shè)中中的住宅宅預(yù)先售售賣給住住戶，由由住戶預(yù)預(yù)先支付付定金或或房價款款

13、的行為為。住宅宅預(yù)售制制度對于于促進(jìn)中中國房地地產(chǎn)市場場的成長長、推動動房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)發(fā)展起到到了重要要的歷史史性作用用。然而而，在實實施這項項制度的的過程中中，面臨臨著復(fù)雜雜多變的的市場風(fēng)風(fēng)險，也也產(chǎn)生了了大量的的道德風(fēng)風(fēng)險和逆逆向選擇擇。第一，中中國房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商的市市場準(zhǔn)入入以及退退出機(jī)制制已經(jīng)不不符合時時代的要要求。房房地產(chǎn)開開發(fā)事業(yè)業(yè)具有高高復(fù)雜性性、高成成本性、高高風(fēng)險性性的特征征，所以以應(yīng)該制制定要求求全面的的嚴(yán)格的的高于一一般市場場準(zhǔn)入的的標(biāo)準(zhǔn)。但但是在中中國城城市房地地產(chǎn)管理理法第第30條中中僅僅規(guī)規(guī)定了房房地產(chǎn)開開發(fā)商進(jìn)進(jìn)入市場場的模糊糊標(biāo)準(zhǔn)。雖雖然在城城市房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)

14、經(jīng)營管管理條例例第55條中對對此給予予了細(xì)化化和闡述述，但是是僅僅有有兩項規(guī)規(guī)定。這這樣寬松松的法律律規(guī)定還還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不不足以保保證房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的質(zhì)量量，也不不足以保保障住戶戶的利益益。在退退出機(jī)制制方面，現(xiàn)現(xiàn)有的可可以遵循循的法律律法規(guī)僅僅僅是破破產(chǎn)法的的一般規(guī)規(guī)定，很很顯然，也也無法保保證商品品房退出出市場的的合理性性和合法法性，導(dǎo)導(dǎo)致了現(xiàn)現(xiàn)實中存存在數(shù)量量眾多的的“爛尾尾樓”。第二，房房地產(chǎn)開開發(fā)商的的信息披披露制度度還存在在缺陷，不不夠完善善的制度度導(dǎo)致了了開發(fā)商商、購房房者以及及銀行三三者之間間的利益益失衡。如如果房價價下跌，那那么期房房轉(zhuǎn)變成成現(xiàn)房時時就會增增加銀行行的壞賬賬，購房房

15、者在購購買預(yù)售售住宅的的同時也也承擔(dān)著著房價波波動、資資產(chǎn)減值值的風(fēng)險險。同時時，也存存在一部部分誠信信缺失的的企業(yè)，利利用住宅宅預(yù)售制制度中的的缺陷和和不足，人人為地操操縱期房房的供求求關(guān)系來來控制房房價的變變化，或或者在預(yù)預(yù)售過程程中以廣廣告和宣宣傳資料料欺騙消消費(fèi)者，或或者存在在項目延延期、一一房多賣賣等欺詐詐消費(fèi)者者的現(xiàn)象象，使得得購房過過程中糾糾紛不斷斷。第三，對對于預(yù)售售款的專?？顚Ｓ糜弥贫?，現(xiàn)現(xiàn)有法律律法規(guī)的的規(guī)定過過于籠統(tǒng)統(tǒng)，缺乏乏具體的的監(jiān)督機(jī)機(jī)制，在在實際中中缺乏可可行的可可操作性性的嚴(yán)格格的監(jiān)督督。開發(fā)發(fā)商通過過預(yù)售商商品房獲獲得資金金后，并并沒有任任何機(jī)構(gòu)構(gòu)對預(yù)收收款的

16、用用途和去去向進(jìn)行行有效監(jiān)監(jiān)督。這這就導(dǎo)致致了房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商可以以隨意使使用該款款項，導(dǎo)導(dǎo)致了專?？顚Ｓ糜弥贫葻o無法有效效發(fā)揮應(yīng)應(yīng)有的規(guī)規(guī)模效用用。第四，現(xiàn)現(xiàn)有法律律法規(guī)缺缺乏完備備的對于于霸王條條款的約約定，作作為信息息不足的的弱勢方方的購房房者，其其合法權(quán)權(quán)益容易易被嚴(yán)重重?fù)p害。在在商品房房預(yù)售合合同當(dāng)中中，房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商也經(jīng)經(jīng)常會利利用自己己的強(qiáng)勢勢地位，加加入部分分霸王性性的條款款以獲得得超出正正常利潤潤的超額額收益，從從而損害害了購房房者的合合法利益益。但對對于霸王王條款的的約束，在在中國的的城市市房地產(chǎn)產(chǎn)管理法法和其其它房地地產(chǎn)的專專項管理理法規(guī)中中都沒有有合理的的規(guī)定，在在實

17、踐中中，往往往僅僅依依據(jù)和遵遵循合合同法上上的格式式條款，以以及其他他相關(guān)的的民法條條款規(guī)制制。很明明顯，法法律的缺缺失給霸霸王條款款提供了了存在的的漏洞。四、房房地產(chǎn)法法律制度度的完善善（一）制制定單行行房地產(chǎn)產(chǎn)法在中國國，依據(jù)據(jù)物權(quán)法法，把物物權(quán)劃為為所有權(quán)權(quán)、用益益物權(quán)和和擔(dān)保物物權(quán)三個個主要的的大類。而而城市房房地產(chǎn)物物權(quán)是由由住宅所所有權(quán)和和土地使使用權(quán)所所集合構(gòu)構(gòu)成的復(fù)復(fù)合物權(quán)權(quán)，成為為了涵蓋蓋所有權(quán)權(quán)和用益益物權(quán)兩兩編的物物權(quán)，沒沒有辦法法單獨(dú)列列入其中中的某一一編。因因此，房房地產(chǎn)法法律制度度難以為為物權(quán)法法所容納納?，F(xiàn)在，各各國協(xié)調(diào)調(diào)房地產(chǎn)產(chǎn)社會關(guān)關(guān)系有著著各不相相同的法法規(guī)

18、。普普通法系系的國家家一般制制訂單行行法；而而大陸法法系的國國家，或或者在專專門在民民法中設(shè)設(shè)立不動動產(chǎn)的編編章，或或者另外外制訂單單行法。因因此，中中國也可可以學(xué)習(xí)習(xí)國外的的先進(jìn)經(jīng)經(jīng)驗，將將房地產(chǎn)產(chǎn)法律制制度從物物權(quán)法中中單獨(dú)抽抽出來，制制定單行行法。（二）完完善住宅宅預(yù)售法法律制度度針對住住宅預(yù)售售法律制制度中出出現(xiàn)的問問題，有有以下幾幾點(diǎn)建議議：第一，制制定更完完備的房房地產(chǎn)市市場的準(zhǔn)準(zhǔn)入和退退出機(jī)制制，促進(jìn)進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)市場又又好又快快地、健健康持續(xù)續(xù)地發(fā)展展。第二，完完善房地地產(chǎn)商信信息披露露的相關(guān)關(guān)法律制制度，建建立健全全信息披披露的監(jiān)監(jiān)管機(jī)制制。第三，建建立住宅宅預(yù)售款款的合理理監(jiān)管機(jī)機(jī)制，有有效地實實施?？羁顚?/p>