房地產(chǎn)項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)測算

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)測算內(nèi)容導(dǎo)圖：1、基礎(chǔ)知識2、常規(guī)開開發(fā)項(xiàng)目目經(jīng)濟(jì)測測算3、租賃項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)濟(jì)測算4、不動產(chǎn)產(chǎn)價值測測算一、基礎(chǔ)知知識1、需進(jìn)行行測算的的三種常常見情況況：（1）、常常規(guī)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)濟(jì)測算算項(xiàng)目的開發(fā)發(fā)成本估估算、盈盈利能力力分析、現(xiàn)現(xiàn)金流安安排等（2）、項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)發(fā)后如用用于租賃賃，如何何評價項(xiàng)項(xiàng)目的盈盈利能力力關(guān)鍵在于經(jīng)經(jīng)營期與與建設(shè)期期的承接接，以及及對未來來的經(jīng)營營收益的的合理預(yù)預(yù)測。（3）、不不動產(chǎn)價價值測算算原理為收益益還原法法，即柑柑橘未來來收益測測算不動動產(chǎn)原值值。2、名詞解解釋（1）、項(xiàng)項(xiàng)目建設(shè)設(shè)總投資資對于一般房房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目而言言，其建建設(shè)總投投資由建建設(shè)

2、投資資成本和和財務(wù)費(fèi)費(fèi)用構(gòu)成成。根據(jù)據(jù)區(qū)域內(nèi)內(nèi)同類房房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目的一一般成本本、委托托方提供供的材料料、當(dāng)?shù)氐亟ㄔO(shè)設(shè)工程價價格信息息以及及項(xiàng)目具具體情況況進(jìn)行估估算。（2）、土土地成本本即土地的取取得成本本，一般般是由購購置土地地的價款款和在購購置土地地時由買買方繳納納的水費(fèi)費(fèi)構(gòu)成。土土地取得得的方式式有三種種：征用用農(nóng)地、場場地平整整及臨時時設(shè)施費(fèi)費(fèi)等（3）、勘勘察設(shè)計計和前期期工程費(fèi)費(fèi)主要包括勘勘察測量量費(fèi)、市市場研究究、規(guī)劃劃設(shè)計費(fèi)費(fèi)用、場場地平整整及臨時時設(shè)施費(fèi)費(fèi)等。（4）、建建筑安裝裝工程費(fèi)費(fèi)土建工程費(fèi)費(fèi)用、安安裝工程程費(fèi)用、裝裝修裝飾飾工程費(fèi)費(fèi)（5）、室室外工程程和市政政配套城市規(guī)

3、劃要要求的區(qū)區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施配配套和公公共配套套建設(shè)費(fèi)費(fèi)用、室室外工程程主要是是附屬工工程建設(shè)設(shè)費(fèi)用。（6）、其其他工程程費(fèi)包括工程監(jiān)監(jiān)管費(fèi)和和竣工驗(yàn)驗(yàn)收費(fèi)（7）、管管理費(fèi)用用指為組織和和管理房房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營活動動所必要要的費(fèi)用用。（8）、財財務(wù)費(fèi)用用財務(wù)費(fèi)用市市值為項(xiàng)項(xiàng)目籌集集資金二二發(fā)生的的各項(xiàng)費(fèi)費(fèi)用，主主要為借借款利息息。（9）、可可運(yùn)用資資金至開發(fā)物業(yè)業(yè)銷售、經(jīng)經(jīng)營帶來來的現(xiàn)金金凈流入入。3、項(xiàng)目評評價指標(biāo)標(biāo)體系靜態(tài)評價指指標(biāo)：（1）、投投資收益益率情態(tài)分析指指標(biāo)一：項(xiàng)目單單位投資資成本獲獲得利潤潤的能力力，可以以除以開開發(fā)年數(shù)數(shù)得出年年投資收收益率。（2）、靜靜態(tài)回收收期情態(tài)分析指指標(biāo)二

4、：是指在在不考慮慮貨幣時時間價值值的條件件下，以以項(xiàng)目的的凈收益益回收全全部投資資所需要要的時間間。（3）、盈盈虧平衡衡點(diǎn)情態(tài)分析指指標(biāo)三：指收入入全部等等于成本本時的項(xiàng)項(xiàng)目銷售售率。動態(tài)評價指指標(biāo)（1）、項(xiàng)項(xiàng)目凈現(xiàn)現(xiàn)值動態(tài)分析指指標(biāo)一：凈現(xiàn)值值是投資資項(xiàng)目在在壽命期期內(nèi)（即即投資活活動有效效期內(nèi)）的的凈現(xiàn)金金流量按按基準(zhǔn)收收益率折折算到項(xiàng)項(xiàng)目建設(shè)設(shè)期初的的基準(zhǔn)年年后的數(shù)數(shù)值。（2）、內(nèi)內(nèi)部收益益率動態(tài)分析指指標(biāo)二：就是指指項(xiàng)目壽壽命期內(nèi)內(nèi)使投資資方案凈凈現(xiàn)值為為0的貼現(xiàn)現(xiàn)率。（3）、項(xiàng)項(xiàng)目凈現(xiàn)現(xiàn)值率動態(tài)分析指指標(biāo)三：亦稱動動態(tài)投資資收益率率，它表表達(dá)了單單位同投投資現(xiàn)值值所獲得得的凈收收益現(xiàn)

5、值值的大小小。（4）、動動態(tài)回收收期動態(tài)分析指指標(biāo)四：是指在在考慮貨貨幣時間間價值的的條件下下，以投投資項(xiàng)目目凈現(xiàn)金金流量的的現(xiàn)值抵抵償原始始投資現(xiàn)現(xiàn)值所需需要的時時間。二、常規(guī)開開發(fā)項(xiàng)目目經(jīng)濟(jì)測測算（重重要假設(shè)設(shè)操作作指引）重要假設(shè)（在在經(jīng)濟(jì)測測算時應(yīng)應(yīng)首先對對假設(shè)前前提予以以說明）（1）、項(xiàng)項(xiàng)目基本本經(jīng)濟(jì)技技術(shù)指標(biāo)標(biāo)主要包括用用地面積積、建筑筑面積、可可售面積積、地下下室面積積等（2）、建建設(shè)工期期安排建設(shè)工期安安排主要要柑橘開開發(fā)商提提供的資資料確定定，如對對方?jīng)]有有提供資資料，則則應(yīng)依據(jù)據(jù)項(xiàng)目情情況和李李四開發(fā)發(fā)項(xiàng)目的的工期安安排確定定。（3）、成成本計取取計劃其他費(fèi)用按按建安工工程費(fèi)

6、、室室外工程程及市政政配套之之和的33%計取?。还芾砝碣M(fèi)用按按前期工工程費(fèi)、建建安工程程費(fèi)、室室外工程程及市政政配套、其其他費(fèi)用用之和的的3%計取取；不可可預(yù)見費(fèi)費(fèi)一般按按前期工工程費(fèi)、建建安工程程費(fèi)、室室外工程程及市政政配套、其其他費(fèi)用用、管理理費(fèi)用之之和的33%-55%計取取。（4）、銷銷售安排排在進(jìn)行測算算前應(yīng)明明確銷售售價格、銷銷售期安安排、銷銷售率及及銷售費(fèi)費(fèi)用的計計提比例例。（5）、銷銷售回款款假設(shè)一次性性付款比比例為110%，按按揭比例例為900%；按按揭首付付比例住住宅為三三成，非非住宅為為4層，按按揭資金金在銷售售后的第第三個月月或者下下一季度度到位；可根據(jù)據(jù)項(xiàng)目情情況進(jìn)行行

7、調(diào)整。（6）、資資金安排排自有資金占占總投資資比例不不應(yīng)低于于20%，且架架設(shè)在建建設(shè)初期期一次性性投入。（7）、資資本化率率和銀行行利率資本化率即即基準(zhǔn)折折現(xiàn)率，一一般假設(shè)設(shè)為8%；而銀銀行利率率一般為為相應(yīng)期期貸款利利率的11.1倍倍，即增增加100%融資資費(fèi)用。操作指引一般由111張表構(gòu)構(gòu)成，包包括項(xiàng)目目施工計計劃表、總總建設(shè)成成本估算算表、項(xiàng)項(xiàng)目投資資估算表表、銷售售安排及及回款表表、銷售售收入與與經(jīng)營稅稅金及附附加估算算表、投投資計劃劃與資金金籌措表表、貸款款還本付付息估算算表、資資金來源源與運(yùn)算算表、損損益及利利潤分配配表、全全部現(xiàn)金金流量表表和敏感感性分析析表。注意事項(xiàng)：一、與委

8、托托方充分分溝通；二、按先后后順序依依次編制制；三、由于基基本沒有有兩個項(xiàng)項(xiàng)目是完完全相同同的，最最好不要要在已有有表格上上改動；四、如果一一數(shù)據(jù)多多次出現(xiàn)現(xiàn)，其余余多個盡盡量連接接第一個個，便于于以后更更改；單單如果此此數(shù)據(jù)在在某處表表現(xiàn)為多多個數(shù)據(jù)據(jù)的合計計，為了了核對計計算是否否正確，在在此處則則不進(jìn)行行鏈接；五、所有成成本、稅稅費(fèi)、利利率數(shù)據(jù)據(jù)要以當(dāng)當(dāng)?shù)刈钚滦沦Y料為為準(zhǔn)。1、項(xiàng)目施施工計劃劃表：根據(jù)已已確定的的建設(shè)工工期安排排回執(zhí)項(xiàng)項(xiàng)目施工工計劃表表。準(zhǔn)備階段、勘察設(shè)計和項(xiàng)目報建的時間一般為兩個月，可同時進(jìn)行，一個季度內(nèi)結(jié)束準(zhǔn)備階段準(zhǔn)備階段、勘察設(shè)計和項(xiàng)目報建的時間一般為兩個月，可同時

9、進(jìn)行，一個季度內(nèi)結(jié)束前期準(zhǔn)備階階段勘察察階段項(xiàng)目報建開工準(zhǔn)備開工準(zhǔn)備在前期準(zhǔn)備后一個月完成，竣工驗(yàn)收的時間為3開工準(zhǔn)備在前期準(zhǔn)備后一個月完成，竣工驗(yàn)收的時間為3個月，其余各階段的完工時間與項(xiàng)目建筑形式相關(guān)成端較高，需根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況作出判斷。主體工程施工階段安安裝工程程裝飾工程室外及配套套工程竣工驗(yàn)收2、總建設(shè)設(shè)成本估估算表序號其他費(fèi)用、管理費(fèi)用和不可預(yù)見費(fèi)的計提方法需要在重要假設(shè)進(jìn)行說明項(xiàng)目其他費(fèi)用、管理費(fèi)用和不可預(yù)見費(fèi)的計提方法需要在重要假設(shè)進(jìn)行說明一地價二前期工程費(fèi)費(fèi)三建安工程費(fèi)費(fèi)四室外工程及及市政配配套費(fèi)五建設(shè)投資是前七項(xiàng)的合計數(shù)，財務(wù)費(fèi)用與建設(shè)投資的合計為建設(shè)投資總額，沒有包含銷售

10、費(fèi)用、相關(guān)稅金等其他費(fèi)用建設(shè)投資是前七項(xiàng)的合計數(shù)，財務(wù)費(fèi)用與建設(shè)投資的合計為建設(shè)投資總額，沒有包含銷售費(fèi)用、相關(guān)稅金等六管理費(fèi)用七不可預(yù)見費(fèi)費(fèi)用八建設(shè)投資九財務(wù)費(fèi)用十建設(shè)投資總總額3、項(xiàng)目投投資估算算表總建設(shè)成本本估算表表中各項(xiàng)項(xiàng)成本隨隨項(xiàng)目開開發(fā)建設(shè)設(shè)進(jìn)度分分批投入入，主要要是為編編制項(xiàng)目目投資計計劃與資資金籌措措表做準(zhǔn)準(zhǔn)備。應(yīng)注意與項(xiàng)項(xiàng)目施工工計劃表表在時間間上的對對應(yīng)以及及與總建建設(shè)成本本估算表表在金額額上的對對應(yīng)。4、銷售回回款及安安排假設(shè)中明確確了項(xiàng)目目可售面面積和銷銷售單價價，并對對銷售時時點(diǎn)及進(jìn)進(jìn)度做出出了安排排，此表表記列出出各期實(shí)實(shí)現(xiàn)的銷銷售面積積，然后后依據(jù)我我們關(guān)于于銷售

11、回回款方式式的假設(shè)設(shè)統(tǒng)計各各期實(shí)際際回款情情況。各期的銷售收入與實(shí)際回款有銷售安排及回款表鏈接的來，銷售稅費(fèi)、土地增值稅和所得稅依據(jù)當(dāng)時當(dāng)?shù)囟愂照邎?zhí)行。5、銷售收收入與經(jīng)經(jīng)營稅金金及附加加估算各期的銷售收入與實(shí)際回款有銷售安排及回款表鏈接的來，銷售稅費(fèi)、土地增值稅和所得稅依據(jù)當(dāng)時當(dāng)?shù)囟愂照邎?zhí)行。序號項(xiàng)目一銷售收入二銷售實(shí)際回回款三銷售費(fèi)用四銷售稅費(fèi)4.1營業(yè)稅4.2城建稅4.3一般采取先預(yù)征，最后一期按應(yīng)征收金額與預(yù)征金額的差額多退少補(bǔ)。教育費(fèi)附加加一般采取先預(yù)征，最后一期按應(yīng)征收金額與預(yù)征金額的差額多退少補(bǔ)。4.4印花稅五可運(yùn)用資金由銷售實(shí)際回款減去因銷售而產(chǎn)生的所有支出后得出。支出項(xiàng)包

12、括銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)、土地增值稅和所得稅。土地增值稅稅可運(yùn)用資金由銷售實(shí)際回款減去因銷售而產(chǎn)生的所有支出后得出。支出項(xiàng)包括銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)、土地增值稅和所得稅。六所得稅七可運(yùn)用資金金6、投資計計劃與資資金籌措措表序號此表的主要作用在于通過判斷項(xiàng)目未來各項(xiàng)資金需求和資金擁有量之間的差距，決定何時需要對外融資。項(xiàng)目此表的主要作用在于通過判斷項(xiàng)目未來各項(xiàng)資金需求和資金擁有量之間的差距，決定何時需要對外融資。一建設(shè)投資總總額1.1財務(wù)費(fèi)用的多少取決于銀行借款金額，而銀行借款金額又取決于每期資金擁有量與投資總額之差，而財務(wù)費(fèi)用本身也是投資總額的一部分，由此構(gòu)成了一個相互引用的循環(huán)，為避免這種循環(huán)我們選

13、擇根據(jù)判斷手動輸入銀行借款數(shù)額。財務(wù)費(fèi)用的計算結(jié)果來源于貸款還本付息估算表。建設(shè)投資財務(wù)費(fèi)用的多少取決于銀行借款金額，而銀行借款金額又取決于每期資金擁有量與投資總額之差，而財務(wù)費(fèi)用本身也是投資總額的一部分，由此構(gòu)成了一個相互引用的循環(huán)，為避免這種循環(huán)我們選擇根據(jù)判斷手動輸入銀行借款數(shù)額。財務(wù)費(fèi)用的計算結(jié)果來源于貸款還本付息估算表。1.2財務(wù)費(fèi)用二資金擁有量量2.1自有資金2.2可運(yùn)用資金金2.3銀行借款三盈余資金四累計盈余資資金7、貸款還還本付息息估算表表序號本期利息包括期初貸款本期產(chǎn)生的利息和本期新增貸款產(chǎn)生的利息兩部分。項(xiàng)目本期利息包括期初貸款本期產(chǎn)生的利息和本期新增貸款產(chǎn)生的利息兩部分。

14、一期初借款二本期借款三本期利息四歸還銀行借款時，如果當(dāng)期還款來源小于期初借款時，償還本金的數(shù)額為還款來源減去本期利息；若當(dāng)期還款來源大于期初借款時，償還本金的數(shù)額則等于期初借款。本期本息償償還歸還銀行借款時，如果當(dāng)期還款來源小于期初借款時，償還本金的數(shù)額為還款來源減去本期利息；若當(dāng)期還款來源大于期初借款時，償還本金的數(shù)額則等于期初借款。4.1償還本金4.2償還利息五還款來源六期末借款累累計8、資金來來源與運(yùn)運(yùn)用表序號項(xiàng)目一資金來源1.1此表綜合體現(xiàn)了資金的來源與運(yùn)用。資金有三個來源，包括銷售回款、自有資金和銀行借款。資金運(yùn)用即資金流向則包括建設(shè)投資、償還本金、銷售稅費(fèi)、土地增值稅、所得稅五個方

15、面。銷售實(shí)際回回款此表綜合體現(xiàn)了資金的來源與運(yùn)用。資金有三個來源，包括銷售回款、自有資金和銀行借款。資金運(yùn)用即資金流向則包括建設(shè)投資、償還本金、銷售稅費(fèi)、土地增值稅、所得稅五個方面。1.2自有資金1.3銀行借款二資金運(yùn)用2.1建設(shè)投資2.2償還本金2.3值得注意的是，自開始從銀行借入資金至還清銀行借款期間，盈余資金和累計盈余資金都應(yīng)該為0值得注意的是，自開始從銀行借入資金至還清銀行借款期間，盈余資金和累計盈余資金都應(yīng)該為0或者接近0.這體現(xiàn)了開發(fā)資金不應(yīng)出現(xiàn)短缺，同時對外融入資金達(dá)到充分利用。2.4土地增值稅稅2.5所得稅三盈余資金四累計盈余資資金此表為稅后利潤 的計算表，清楚列明了項(xiàng)目的收入

16、、成本、水費(fèi)及最終取得的稅后利潤總額，反映了項(xiàng)目的靜態(tài)盈利能力。9、損益及及利潤此表為稅后利潤 的計算表，清楚列明了項(xiàng)目的收入、成本、水費(fèi)及最終取得的稅后利潤總額，反映了項(xiàng)目的靜態(tài)盈利能力。序號項(xiàng)目一銷售收入二銷售費(fèi)用三銷售稅費(fèi)四利潤總額為銷售收入減去銷售費(fèi)用、稅費(fèi)、建設(shè)投資、財務(wù)費(fèi)用及土地增值稅后的數(shù)額。建設(shè)投資利潤總額為銷售收入減去銷售費(fèi)用、稅費(fèi)、建設(shè)投資、財務(wù)費(fèi)用及土地增值稅后的數(shù)額。五財務(wù)費(fèi)用六土地增值稅稅七利潤總額八利潤總額減去所得稅即為稅后利潤。所得稅利潤總額減去所得稅即為稅后利潤。九稅后利潤10、全部部現(xiàn)金流流量表序號項(xiàng)目一現(xiàn)金流入1.1顯示了項(xiàng)目各期現(xiàn)金流入及流出情況及總體凈現(xiàn)

17、金流量，并計算得出考慮了時間價值后的項(xiàng)目凈現(xiàn)值，反映了項(xiàng)目的動態(tài)盈利能力。銷售回款顯示了項(xiàng)目各期現(xiàn)金流入及流出情況及總體凈現(xiàn)金流量，并計算得出考慮了時間價值后的項(xiàng)目凈現(xiàn)值，反映了項(xiàng)目的動態(tài)盈利能力。二現(xiàn)金流出2.1建設(shè)投資2.2財務(wù)費(fèi)用2.3銷售費(fèi)用2.4銷售稅金2.5累計凈現(xiàn)金流量的最后一期數(shù)值應(yīng)等于總凈現(xiàn)金流量。土地增值稅稅累計凈現(xiàn)金流量的最后一期數(shù)值應(yīng)等于總凈現(xiàn)金流量。2.6所得稅三凈現(xiàn)金流量量四將每一期的凈現(xiàn)金流量都折現(xiàn)到項(xiàng)目的起始點(diǎn)，合計數(shù)即為項(xiàng)目的凈現(xiàn)值。累計凈現(xiàn)金金流量將每一期的凈現(xiàn)金流量都折現(xiàn)到項(xiàng)目的起始點(diǎn)，合計數(shù)即為項(xiàng)目的凈現(xiàn)值。五凈現(xiàn)值六累計凈現(xiàn)值值敏感性分析是不確定分析中

18、的一種主要方法。目的就是要在眾多的不確定因素中，找到對項(xiàng)目評價指標(biāo)影響較大的因素，并判斷其對開發(fā)項(xiàng)目投資效益影響的程度11、敏感感性分析析敏感性分析是不確定分析中的一種主要方法。目的就是要在眾多的不確定因素中，找到對項(xiàng)目評價指標(biāo)影響較大的因素，并判斷其對開發(fā)項(xiàng)目投資效益影響的程度項(xiàng)目基本方案其他方案1投資收益率率較基本方案案增減2財務(wù)內(nèi)部收收益率FFIRRR較基本方案案增減3財務(wù)凈現(xiàn)值值FNPPV較基本方案案增減4財務(wù)凈現(xiàn)值值率NPPVR較基本方案案增減5動態(tài)投資回回收期較基本方案案增減選取的指標(biāo)可以根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況變更，一般應(yīng)包含動態(tài)和靜態(tài)評價指標(biāo)。比較反感的選擇一般為陳本和售價格增加、減少選取的指標(biāo)可以根