大型商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)重點(diǎn)（word）

1、大型商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)的重點(diǎn) 建筑設(shè)計(jì)計(jì)包括三三個(gè)層次次：第一一層次是是宏觀的的外觀造造型。從從很遠(yuǎn)的的地方可可以看得得到建筑筑的天際際輪廓線線，強(qiáng)調(diào)調(diào)可識(shí)別別性。第第二個(gè)層層次是通通常所說(shuō)說(shuō)的立面面設(shè)計(jì)，講講究橫、豎豎線條。第第三個(gè)層層次就是是細(xì)節(jié)的的精細(xì)設(shè)設(shè)計(jì)，人人們對(duì)商商業(yè)建筑筑感興趣趣的裝修修裝飾層層面上的的設(shè)計(jì)，如如建筑材材料、樓樓梯扶手手、墻上上吊燈等等。一、大型商商業(yè)物業(yè)業(yè)的空間間個(gè)性 現(xiàn)代商商業(yè)物業(yè)業(yè)的外觀觀設(shè)計(jì)已已經(jīng)不僅僅僅建筑筑材料，還還包括用用裝飾材材料、燈燈箱廣告告，干花花、燈飾飾、招牌牌等各種種各樣的的軟性裝裝飾，目目的是為為了營(yíng)造造繁華感感和商業(yè)業(yè)氛圍。而而商業(yè)物物業(yè)

2、的細(xì)細(xì)部處理理，跟業(yè)業(yè)態(tài)定位位、店鋪鋪檔次有有關(guān)。這這種種手手法最終終體現(xiàn)于于商業(yè)物物業(yè)并在在消費(fèi)者者心中留留下的印印象，就就是該物物業(yè)的個(gè)個(gè)性。 做餐飲飲酒吧一一條街和和國(guó)貿(mào)品品牌店不不應(yīng)該采采用同一一種手法法，千篇篇一律的的面孔也也是最容容易被遺遺忘的面面孔，在在商業(yè)的的競(jìng)爭(zhēng)已已上升到到不再是是價(jià)格戰(zhàn)戰(zhàn)與廣告告戰(zhàn)所能能涵概的的階段，每每個(gè)不同同的購(gòu)物物廣場(chǎng)、商商業(yè)街都都應(yīng)該有有自己的的獨(dú)特個(gè)個(gè)性才能能獲得成成功。 SHOOPPIING MALLL不是簡(jiǎn)簡(jiǎn)單的概概念，商商業(yè)街更更不是簡(jiǎn)簡(jiǎn)單地把把一條街街道兩邊邊做成店店鋪就完完了。每每個(gè)人對(duì)對(duì)空間個(gè)個(gè)性都會(huì)會(huì)產(chǎn)生一一種感受受，正是是這種感感受

3、及由由此產(chǎn)生生的內(nèi)在在認(rèn)同為為商場(chǎng)帶帶來(lái)了人人氣。二、大型商商業(yè)物業(yè)業(yè)的人情情尺度 營(yíng)造一一種氣氛氛，讓消消費(fèi)者對(duì)對(duì)購(gòu)物環(huán)環(huán)境產(chǎn)生生一種良良好的感感覺(jué)，這這需要精精心地進(jìn)進(jìn)行商業(yè)業(yè)空間的的建筑設(shè)設(shè)計(jì)。 可以看看作反例例的是，現(xiàn)現(xiàn)今有很很多大的的商場(chǎng)，設(shè)設(shè)計(jì)的雄雄偉挺秀秀，頗為為美觀，但但缺乏人人情味，所所以難以以營(yíng)造出出很好的的購(gòu)物環(huán)環(huán)境，不不能達(dá)到到長(zhǎng)久牽牽滯人流流的效果果。 以北京京王府井井大街為為例，經(jīng)經(jīng)過(guò)改造造以后，四四、五十十米寬的的大尺度度，購(gòu)物物的人只只能順著著一邊走走，不愿愿走之字字形來(lái)回回過(guò)到馬馬路對(duì)面面購(gòu)物。過(guò)過(guò)去王府府井是老老店街、名名店街，千千姿百態(tài)態(tài)，現(xiàn)在在變成一一眼

4、看過(guò)過(guò)去就是是像政府府辦公大大樓的幾幾棟大廈廈，沒(méi)有有人的尺尺度感?，F(xiàn)現(xiàn)在開(kāi)始始慢慢地地進(jìn)行改改善，馬馬路中間間圍起一一小塊咖咖啡座，幾幾個(gè)凳子子，幾個(gè)個(gè)雕塑小小品，試試圖在遼遼闊的廣廣場(chǎng)尺度度上做出出一點(diǎn)人人情味。其其實(shí)這些些東西在在原來(lái)的的規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)中就就應(yīng)該考考慮到。商商業(yè)街要要特別強(qiáng)強(qiáng)調(diào)平易易近人，這這樣才能能吸引人人來(lái)。 尺度作作為建筑筑用詞，盡盡管尺寸寸是固定定的，但但小的尺尺度更能能讓人覺(jué)覺(jué)很舒服服、很親親切。柏柏?fù)P講過(guò)過(guò)美國(guó)的的尺度體體現(xiàn)的是是馬路非非常寬，汽汽車非常常寬，樓樓房非常常高，好好像是給給巨人、神神用的。亞亞洲是鬼鬼的尺度度，主要要是香港港、東京京的樓房房非常高高，

5、給人人非常壓壓抑、狹狹窄的感感覺(jué)。歐歐洲是一一種人的的尺度，小小鎮(zhèn)、小小橋流水水都很有有人情味味。所以以尺度舒舒適應(yīng)該該以歐洲洲的商業(yè)業(yè)街、步步行街這這種模式式為參考考，而不不是像美美國(guó)那種種自大自自狂的尺尺度。三、內(nèi)部空空間的可可視性 對(duì)于大大型商場(chǎng)場(chǎng)，商家家比較強(qiáng)強(qiáng)調(diào)內(nèi)部部空間的的可視性性，加大大可視性性可以對(duì)對(duì)公共購(gòu)購(gòu)物產(chǎn)生生引導(dǎo)作作用。商商場(chǎng)里面面有很多多店，如如果哪一一間店能能夠被人人一眼看看見(jiàn)或者者多個(gè)角角度都能能看到，出出租或者者出售起起來(lái)就非非常方便便，否則則就很難難出租。因因此加大大可視性性以便對(duì)對(duì)公共購(gòu)購(gòu)物產(chǎn)生生引導(dǎo)作作用是很很重要的的。 整個(gè)空空間可以以通過(guò)天天窗和中中庭

6、的變變化，讓讓顧客產(chǎn)產(chǎn)生空間間安全感感和舒適適感，而而不是像像進(jìn)了迷迷宮。如如上海的的恒隆廣廣場(chǎng)，中中庭就做做得很好好。四、室外廣廣場(chǎng)的設(shè)設(shè)計(jì) 對(duì)于大大型的商商廈而言言，室外外廣場(chǎng)不不僅是商商場(chǎng)的需需要，也也是城市市空間的的需要。我我們經(jīng)常常會(huì)看到到有些商商場(chǎng)在門門口臨時(shí)時(shí)搭個(gè)臺(tái)臺(tái)子，或或是時(shí)裝裝表演，或或是抽獎(jiǎng)獎(jiǎng)促銷。跟跟原來(lái)的的賣東西西的方式式不同的的是，這這些活動(dòng)動(dòng)都是現(xiàn)現(xiàn)代商業(yè)業(yè)演化出出來(lái)的形形式。如如今已經(jīng)經(jīng)變成一一種模式式，商業(yè)業(yè)物業(yè)的的設(shè)計(jì)有有必要提提供這樣樣一個(gè)表表演的舞舞臺(tái)。五、交通組組織 大型商商場(chǎng)的交交通組織織非常復(fù)復(fù)雜，因因此還有有兩個(gè)方方面必須須考慮： 一是怎怎樣從一

7、一開(kāi)始就就應(yīng)該把把人流分分開(kāi)，讓讓人往樓樓上走，比比如一進(jìn)進(jìn)門就有有通往二二層的扶扶梯，或或者可以以直接上上三、四四層。我我們經(jīng)常常會(huì)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)所有商商場(chǎng)的電電梯都很很擠，商商店入口口處人流流壓力非非常大。 另外是是如何把把人流往往深處引引的問(wèn)題題。只要要顧客能能夠看到到、走到到的地方方就會(huì)產(chǎn)產(chǎn)生效益益。對(duì)大大規(guī)模商商業(yè)建筑筑來(lái)說(shuō)這這是最重重要的。這這時(shí)可以以通過(guò)大大中庭，天天窗的引引導(dǎo)作用用來(lái)進(jìn)行行處理，做做到店鋪鋪的均好好性。 六、整合設(shè)設(shè)計(jì)達(dá)到到最佳效效果 作為一一個(gè)建筑筑，發(fā)展展商如果果分別委委托不同同的公司司來(lái)做整整體規(guī)劃劃、建筑筑設(shè)計(jì)、景景觀設(shè)計(jì)計(jì)、店面面設(shè)計(jì)，這這就造成成在結(jié)合合點(diǎn)留

8、下下了很多多空白?，F(xiàn)現(xiàn)在的整整體的發(fā)發(fā)展趨勢(shì)勢(shì)，就是是多方面面設(shè)計(jì)的的整合最最后達(dá)到到最佳效效果。 有些項(xiàng)項(xiàng)目，就就是把景景觀、規(guī)規(guī)劃、建建筑、裝裝修整合合得非常常好，在在結(jié)合部部分出彩彩，尤其其是對(duì)底底層近人人的部分分。建筑筑裝修上上可以采采用很多多非建筑筑語(yǔ)言，比比如裝飾飾布、廣廣告、旗旗幟、水水景等都都成為店店鋪設(shè)計(jì)計(jì)的一部部分，裝裝飾材料料上有很很多軟化化的傾向向，都是是可以出出彩的地地方。七、考慮后后續(xù)經(jīng)營(yíng)營(yíng)要求 商業(yè)物物業(yè)開(kāi)發(fā)發(fā)的每個(gè)個(gè)環(huán)節(jié)都都要考慮慮到后續(xù)續(xù)經(jīng)營(yíng)的的特殊要要求。以以大型購(gòu)購(gòu)物中心心為例，它它的選址址需求已已突破原原單個(gè)商商鋪的選選址要求求。一般般來(lái)說(shuō)，要要考核商商

9、圈及周周邊公公里范圍圍內(nèi)的人人口密度度。除了了要求周周邊應(yīng)有有發(fā)達(dá)便便利的公公共交通通，最好好還要靠靠近高速速公路、高高架路和和軌道交交通系統(tǒng)統(tǒng)。選址址也須與與城市發(fā)發(fā)展規(guī)劃劃相銜接接，尋找找新的人人口導(dǎo)入入?yún)^(qū)。 其次，建建筑設(shè)計(jì)計(jì)也是一一個(gè)復(fù)合合型工程程，環(huán)境境設(shè)計(jì)不不可馬虎虎，還要要預(yù)留廣廣告宣傳傳位置。大大規(guī)模的的商業(yè)建建筑或商商業(yè)建筑筑群，層層高一般般不超過(guò)過(guò)四層，樓樓面承重重根據(jù)商商場(chǎng)規(guī)模模的不同同，也要要區(qū)別對(duì)對(duì)待。 不同業(yè)業(yè)態(tài)組合合中因?yàn)闉闋I(yíng)業(yè)時(shí)時(shí)間不同同，要做做到區(qū)域域可分可可合。各各種業(yè)態(tài)態(tài)經(jīng)營(yíng)對(duì)對(duì)水、電電、煤、燃燃?xì)?、空空調(diào)和各各種升降降梯及動(dòng)動(dòng)力有不不同的行行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。一

10、些些特殊業(yè)業(yè)態(tài)還有有特殊需需求，如如餐飲的的廚房的的上下水水、排油油污等需需求，如如果在規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)時(shí)通盤(pán)盤(pán)考慮欠欠妥，是是很難在在后期予予以彌補(bǔ)補(bǔ)的。 此外，在在配套設(shè)設(shè)施方面面，隨著著私家車車的發(fā)展展，大型型購(gòu)物中中心必須須具備大大型停車車場(chǎng)，充充分考慮慮人流、車車流、貨貨流三分分離。對(duì)對(duì)貨物流流量需求求特別大大的，還還要設(shè)計(jì)計(jì)送貨及及卸貨的的堆場(chǎng)、裝裝卸平臺(tái)臺(tái)和專用用通道。在在管理方方面，消消防安全全、信息息管理系系統(tǒng)及商商業(yè)所需需的各種種弱電系系統(tǒng)等也也都要給給予足夠夠的重視視。商業(yè)地產(chǎn)：規(guī)劃決決定最終終成敗 大家或或許聽(tīng)了了太多關(guān)關(guān)于“決定成成敗”的表述述，對(duì)于于此類表表達(dá)不要要說(shuō)受

11、眾眾，連我我自己都都麻木了了，但我我還是想想再次贅贅述一個(gè)個(gè)觀點(diǎn)：規(guī)劃，將將決定商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目最最終的成成敗。這這也是本本人從事事商業(yè)地地產(chǎn)相關(guān)關(guān)工作近近十年（做做過(guò)營(yíng)運(yùn)運(yùn)管理、做做過(guò)招商商執(zhí)行、做做過(guò)推廣廣策劃、做做過(guò)銷售售策劃、做做過(guò)商業(yè)業(yè)規(guī)劃）的切切身體會(huì)會(huì)，其中中有親身身經(jīng)歷的的，亦有有全國(guó)各各地的走走馬到觀觀花看到到的、同同業(yè)交流流習(xí)得的的、沒(méi)事事兒瞎琢琢磨的本文亦亦算是個(gè)個(gè)人專業(yè)業(yè)小結(jié)。“定位決定定成敗”，這是“大師風(fēng)風(fēng)起云涌涌，點(diǎn)石石成金的的那些年年”從業(yè)者者的慣性性思維的的定勢(shì)，一一個(gè)好的的ideea/點(diǎn)子，似似乎就能能化腐朽朽為神奇奇定位的的神奇功功效在消消費(fèi)品市市場(chǎng)上也也

12、許更加加靈驗(yàn)，因因?yàn)橐豢羁钕M(fèi)品品的生命命周期也也就1-3年而已已。但對(duì)對(duì)于商業(yè)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目而言言，國(guó)土土使用期期40年，設(shè)設(shè)計(jì)使用用壽命則則更長(zhǎng)，如如此長(zhǎng)的的時(shí)間維維度內(nèi)，科科技、交交通、社社交、生生活、工工作、城城市會(huì)發(fā)生生怎樣的的變化，又又有哪位位大師或或?qū)＜夷苣軌蝾A(yù)見(jiàn)見(jiàn)，并給給出一個(gè)個(gè)在未來(lái)來(lái)40年內(nèi)都都具持續(xù)續(xù)生命力力的定位位呢？因因此，商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目的的數(shù)十年年的存在在與運(yùn)行行周期，決決定了定定位策劃劃給出的的概念與與方向只只能是面面向近期期3-5年的時(shí)時(shí)間維度度，而不不可能解解決未來(lái)來(lái)幾十年年內(nèi)將面面臨的變變化。而而實(shí)實(shí)在在在將面面臨幾十十年的現(xiàn)現(xiàn)實(shí)與市市場(chǎng)的風(fēng)風(fēng)雨洗禮禮的將是

13、是我們的的建筑本本體與室室內(nèi)外空空間體系系，因此此建筑、空空間、設(shè)設(shè)備規(guī)劃劃的前瞻瞻性才是是商業(yè)地地產(chǎn)項(xiàng)目目必須花花最大精精力去思思考的關(guān)關(guān)鍵。 商業(yè)地地產(chǎn)項(xiàng)目目的商業(yè)業(yè)規(guī)劃要要點(diǎn)： 一、當(dāng)當(dāng)然首先先是選址址。就選選址來(lái)講講，我們們肯定是是面向未未來(lái)的，現(xiàn)現(xiàn)在狀況況不是關(guān)關(guān)鍵，關(guān)關(guān)鍵是我我們項(xiàng)目目建成開(kāi)開(kāi)業(yè)后會(huì)會(huì)面臨的的狀況。不不少于1條軌道道交通，并并臨至少少1條城市市干道，且且在是迎迎客面無(wú)無(wú)大型建建筑遮擋擋，這是是發(fā)展大大型商業(yè)業(yè)體的底底線市政政交通條條件了。 二、主主出入口口的確定定。 1、可視視性好，人人流匯集集且能停停留的朝朝向，通通常為面面向城市市干道或或兩條干干道的交交匯處。

14、2、出入入口不宜宜太多，通通常情況況下每個(gè)個(gè)方向最最多1個(gè)出入入口即可可，過(guò)多多的出入入口將造造成人流流分散或或過(guò)多交交通面積積浪費(fèi)。 3、主出出入口的的尺度：8米凈寬寬是底線線值，兩兩層挑空空是必要要的，主主出入口口的公共共共享空空間是必必須的。 三、人人流、物物流、車車流分離離這是規(guī)規(guī)劃的必必然要求求。 1、大型型商業(yè)體體必須規(guī)規(guī)劃獨(dú)立立的物流流通道，且且物流通通道必須須隱藏于于后場(chǎng)，避避免與客客流的交交叉，如如酒店的的后臺(tái)區(qū)區(qū)；這樣樣才能確確保顧客客視線所所及之處處所呈現(xiàn)現(xiàn)的皆是是美好。 2、人車車分流，這這個(gè)對(duì)于于商業(yè)體體來(lái)講很很容易做做到。但但開(kāi)車前前來(lái)的顧顧客又是是需要重重點(diǎn)關(guān)注注

15、的，因因此關(guān)于于行車流流線的設(shè)設(shè)計(jì)則至至關(guān)重要要?？拓涁浶熊嚵髁骶€分離離，自動(dòng)動(dòng)扶梯（最最好還是是坡梯）直直達(dá)車庫(kù)庫(kù)層或車車庫(kù)與營(yíng)營(yíng)業(yè)賣場(chǎng)場(chǎng)同層設(shè)設(shè)計(jì)已成成主流。 3、高標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的車車庫(kù)規(guī)劃劃（數(shù)量量配置100：1，內(nèi)裝裝檔次及及清晰的的導(dǎo)視與與便捷的的泊車智智能化管管理系統(tǒng)統(tǒng)）已成成大型商商業(yè)體的的標(biāo)配，對(duì)對(duì)有車族族的關(guān)注注則是一一個(gè)商業(yè)業(yè)體必選選動(dòng)作。 四、人人流動(dòng)線線的規(guī)劃劃是核心心。 1、順暢暢、視線線通透、不不走回頭頭路、無(wú)無(wú)死區(qū)是是人流動(dòng)動(dòng)線規(guī)劃劃的最底底限原則則，人流流動(dòng)線規(guī)規(guī)劃的優(yōu)優(yōu)劣將直直接影響響到商鋪鋪?zhàn)饨饍r(jià)價(jià)值的高高低與出出租率。 2、中庭庭節(jié)點(diǎn)空空間是人人流動(dòng)線線規(guī)劃的的

16、必須，通通常一個(gè)個(gè)項(xiàng)目不不少于兩兩個(gè)中庭庭節(jié)點(diǎn)共共享空間間，中庭庭空間挑挑空部份份一般不不小于300平米，且且兩個(gè)中中庭相距距不應(yīng)超超過(guò)100米。 3、依托托中庭布布置自動(dòng)動(dòng)扶梯與與直升電電梯是商商業(yè)空間間的一個(gè)個(gè)常規(guī)動(dòng)動(dòng)作。 4、人流流動(dòng)線不不超過(guò)兩兩條這是是上限，且且必須規(guī)規(guī)避背街街次通道道的出現(xiàn)現(xiàn)。如果果因平面面進(jìn)深過(guò)過(guò)大必須須出現(xiàn)兩兩條人流流動(dòng)線，則則選擇“回字型”人流動(dòng)動(dòng)線結(jié)合合不影響響視線通通透的開(kāi)開(kāi)放式中中島區(qū)規(guī)規(guī)劃最優(yōu)優(yōu)（在百百貨商場(chǎng)場(chǎng)中已成成熟應(yīng)用用）。 5、單邊邊人行主主通道不不低于4米，中中間連廊廊寬度應(yīng)應(yīng)4米。 五、平平行梯在在購(gòu)物中中心的應(yīng)應(yīng)用漸成成主流：更人性性化，

17、同同時(shí)亦避避免了剪剪刀梯帶帶來(lái)的對(duì)對(duì)商業(yè)空空間視線線通透的的破壞。 六、業(yè)業(yè)態(tài)布局局與組合合。 1、目的的性消費(fèi)費(fèi)、低租租金（餐餐飲、休休閑、娛娛樂(lè)、母母嬰）承受受力業(yè)態(tài)態(tài)布局高高（3F以上）低低區(qū)（B1、B2），實(shí)實(shí)現(xiàn)人流流的目的的性引導(dǎo)導(dǎo)，豎向向各層人人流的相相對(duì)均衡衡，這是是業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃的一一個(gè)基本本原則。 22、主力力店布局局兩端或或人流相相對(duì)較弱弱的區(qū)域域，讓小小店鋪共共享主力力店人氣氣，拉升升小店鋪鋪?zhàn)饨饍r(jià)價(jià)值以彌彌補(bǔ)主力力店租金金差。 3、各樓樓層業(yè)態(tài)態(tài)混搭漸漸成主流流。零售售與輕餐餐、超市市與美食食廣場(chǎng)、餐餐飲與書(shū)書(shū)店、家家居與母母嬰、影影院與餐餐飲/電玩所有的的一切都都是為了了

18、營(yíng)造便便捷、富富于樂(lè)趣趣的消費(fèi)費(fèi)體驗(yàn)。 七、關(guān)關(guān)于層高高：5.4米層高高，凈高高3.5米亦屬屬標(biāo)配，首首層標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)還可適適當(dāng)提升升。 八、機(jī)機(jī)電：商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目的的心臟。 11、自動(dòng)動(dòng)扶梯：每隔50米一組組，是相相對(duì)舒適適的配置置標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)對(duì)于零售售型購(gòu)物物中心不不建議加加裝自動(dòng)動(dòng)感應(yīng)系系統(tǒng)。 22、直升升電梯：客梯、貨貨梯相分分離，電電梯前廳廳的設(shè)計(jì)計(jì)是一個(gè)個(gè)重點(diǎn)，既既是品質(zhì)質(zhì)的體現(xiàn)現(xiàn)也是公公共空間間收益的的基礎(chǔ)。 33、中央央空調(diào)：直接決決定了整整個(gè)商業(yè)業(yè)空間的的舒適度度，對(duì)于于大多數(shù)數(shù)地區(qū)而而言冷暖暖兩套系系統(tǒng)是標(biāo)標(biāo)配了。 4、燃?xì)鈿?、煙道道、上下下水接口口：充分分預(yù)留一一定的調(diào)調(diào)整與擴(kuò)擴(kuò)

19、展空間間，以備備后期業(yè)業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)換換與商家家調(diào)整的的不時(shí)之之需，設(shè)設(shè)計(jì)規(guī)劃劃之初應(yīng)應(yīng)盡可能能的在更更大的范范圍內(nèi)預(yù)預(yù)留餐飲飲條件，哪哪怕是現(xiàn)現(xiàn)在看起起來(lái)沒(méi)有有必要。 55、照明明：分組組是必然然，一為為節(jié)能，二二為365天的品品質(zhì)保證證。 6、弱電電系統(tǒng)：通信網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)布線線的前瞻瞻性以應(yīng)應(yīng)對(duì)已成成主流的的各類網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)終端端應(yīng)用之之需及公公共空間間的廣告告媒體管管控之需需、中央央收銀系系統(tǒng)、客客流統(tǒng)計(jì)計(jì)系統(tǒng)之之需；免免費(fèi)的WIFFI系統(tǒng)已已成商業(yè)業(yè)空間的的標(biāo)配。 九、導(dǎo)導(dǎo)示指引引系統(tǒng)：設(shè)計(jì)感感、互動(dòng)動(dòng)性、科科技感、便便捷性與與易維性性是商場(chǎng)場(chǎng)導(dǎo)示設(shè)設(shè)計(jì)的發(fā)發(fā)展方向向。 十、衛(wèi)衛(wèi)生間：最能體體現(xiàn)一個(gè)個(gè)項(xiàng)目

20、品品質(zhì)與品品味的地地方。 11、 男女衛(wèi)衛(wèi)生間的的蹲位比比例，應(yīng)應(yīng)當(dāng)充分分考慮男男女生理理需要的的不同，為為女衛(wèi)生生間提供供更多的的蹲位數(shù)數(shù)量，通通常合理理的男女女比例為為1：1.5。 22、 母嬰室室、兒童童專用設(shè)設(shè)施、衛(wèi)衛(wèi)生間的的前廳等等侯區(qū)等等人性化化的設(shè)施施已成主主流配置置。 十一、商商業(yè)空間間內(nèi)的廣廣告載體體：電子子屏取代代傳統(tǒng)燈燈箱已成成主流與與發(fā)展方方向。 十二、客客戶服務(wù)務(wù)中心及及VIP室已成成商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目的標(biāo)標(biāo)配。 十三、關(guān)關(guān)于外立立面與內(nèi)內(nèi)裝： 11、簡(jiǎn)約約、大氣氣、整潔潔的外立立面已成成為可歷歷經(jīng)時(shí)間間考驗(yàn)品品質(zhì)依舊舊的不二二選擇，那那種滿墻墻都是廣廣告位的的做法將將不多見(jiàn)

21、見(jiàn)于批發(fā)發(fā)或各類類專業(yè)市市場(chǎng)了，外外立面顯顯要位置置的LED大屏已已成標(biāo)配配。 22、內(nèi)裝裝：無(wú)論論采用那那種風(fēng)格格，公共共空間的的適度變變幻與整整體簡(jiǎn)潔潔，保持持空間的的通透都都是內(nèi)裝裝的共性性要求，典典雅的淺淺米黃、乳乳白或沉沉穩(wěn)的而而不呆冷冷的深色色調(diào)是主主流，讓讓商品、商商鋪成為為主角這這是公共共空間裝裝飾的最最基本指指針。對(duì)對(duì)自動(dòng)扶扶梯、直直升電梯梯、立柱柱、電梯梯前廳的的精心設(shè)設(shè)計(jì)與美美化則是是公共空空間點(diǎn)晴晴之筆。 以上述述及的商商業(yè)規(guī)劃劃要點(diǎn)更更多的適適用于室室內(nèi)型購(gòu)購(gòu)物中心心，其中中內(nèi)外交交通流線線、主力力店/次主力力店的規(guī)規(guī)劃、人人流動(dòng)線線/物流動(dòng)動(dòng)線的規(guī)規(guī)劃、商商業(yè)空間間

22、的尺度度感、機(jī)機(jī)電配置置與水、電電、氣、煙煙道的配配置是基基礎(chǔ)也是是核心。 一個(gè)商商業(yè)項(xiàng)目目如果從從建筑本本體、內(nèi)內(nèi)部空間間、機(jī)電電配置方方面是OK的，無(wú)無(wú)硬傷的的，有彈彈性的，那那么即便便遭遇到到了市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)整與與發(fā)展的的不確定定性，它它也是可可以順勢(shì)勢(shì)而變的的，否則則想調(diào)整整也將是是心有余余而力不不足或是是付出過(guò)過(guò)大的代代價(jià)。 因此，個(gè)個(gè)人認(rèn)為為富于彈彈性與前前瞻性的的商業(yè)規(guī)規(guī)劃、建建筑規(guī)劃劃，才是是規(guī)避很很長(zhǎng)時(shí)間間維度內(nèi)內(nèi)不確定定風(fēng)險(xiǎn)的的基石，相相比寄托托于“定位”的一次次性到位位更靠譜譜兒。當(dāng)當(dāng)然，我我也并非非否定定定位策劃劃的價(jià)值值，因?yàn)闉樯虡I(yè)規(guī)規(guī)劃本身身也是要要以定位位策劃為為基礎(chǔ)的

23、的，這里里強(qiáng)調(diào)的的是在做做商業(yè)規(guī)規(guī)劃時(shí)，不不能教條條的遵照照首次定定位所確確定的業(yè)業(yè)態(tài)，而而要在定定位策劃劃的基礎(chǔ)礎(chǔ)上做出出更具彈彈性的商商業(yè)建筑筑空間以以應(yīng)對(duì)無(wú)無(wú)時(shí)無(wú)刻刻不在發(fā)發(fā)性的市市場(chǎng)變化化與消費(fèi)費(fèi)者行為為模式的的變化。 以上只只是說(shuō)了了一些事事關(guān)商業(yè)業(yè)規(guī)劃的的皮毛而而已，只只是一些些共性的的基礎(chǔ)，即即便全部部做到了了或簡(jiǎn)單單的累積積而沒(méi)有有精心的的構(gòu)思、沒(méi)沒(méi)有用心心的對(duì)每每一方寸寸空間的的考量及及揣磨，最最多也就就是不犯犯錯(cuò)的水水準(zhǔn)；一一個(gè)商業(yè)業(yè)體的規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)成為動(dòng)動(dòng)人、動(dòng)動(dòng)心的精精品還是是需要從從定位、概概念、商商業(yè)規(guī)劃劃、建筑筑設(shè)計(jì)、內(nèi)內(nèi)裝設(shè)計(jì)計(jì)、精細(xì)細(xì)施工、后后期軟裝裝陳列、聲

24、/光/色/味等多維度的完美匹配方可呈現(xiàn)出理想的效果。 再次引引用我以以前對(duì)成成功購(gòu)物物中心或或商業(yè)地地產(chǎn)項(xiàng)目目的功能能評(píng)價(jià)：餐飲中中心娛娛樂(lè)中心心社交交中心時(shí)尚潮潮流中心心消費(fèi)費(fèi)欲望中中心城市優(yōu)優(yōu)質(zhì)標(biāo)榜榜生活的的平臺(tái)大型綜合購(gòu)購(gòu)物中心心投資選選址分析析“地段、地地段、還還是地段段”這句話話太適合合不過(guò)商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)了，商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的選址址直接影影響到經(jīng)經(jīng)營(yíng)者的的利益，也也側(cè)面影影響到了了商業(yè)地地產(chǎn)投資資者的收收租利益益，所以以說(shuō)好的的商業(yè)地地產(chǎn)一鋪鋪養(yǎng)幾代代，不好好的商業(yè)業(yè)地產(chǎn)一一鋪悔一一代，絲絲毫不為為過(guò)。大型綜綜合購(gòu)物物中心投投資存在在很大的的風(fēng)險(xiǎn)性性，其對(duì)對(duì)于區(qū)位位的選擇擇、業(yè)態(tài)態(tài)的選擇擇

25、要求很很高，很很多投資資者不愿愿觸及這這個(gè)燙手手的商業(yè)業(yè)地產(chǎn)形形式。大大型綜合合購(gòu)物中中心基本本可分為為整租和和整售模模式；分分租、分分售，整整體管理理經(jīng)營(yíng)模模式。投資大大型綜合合購(gòu)物中中心選址址分析：全面充充分考核核城市經(jīng)經(jīng)濟(jì)狀況況全面了了解城市市經(jīng)濟(jì)環(huán)環(huán)境。從從總?cè)丝诳诩暗貐^(qū)區(qū)人口結(jié)結(jié)構(gòu)、職職業(yè)構(gòu)成成、家庭庭戶數(shù)、收收入水平平、消費(fèi)費(fèi)水平，GDP發(fā)展?fàn)顮顩r及產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)情況，城城鄉(xiāng)居民民人均支支配收入入等考察察指標(biāo)去去了解城城市經(jīng)濟(jì)濟(jì)環(huán)境。盡盡可能的的熟悉城城市政策策環(huán)境及及城市商商業(yè)規(guī)劃劃。充分考考慮周圍圍商圈。要要明確該該購(gòu)物中中心的商商圈范圍圍，了解解商圈人人口分布布狀況及及生活結(jié)結(jié)

26、構(gòu)。投投資者應(yīng)應(yīng)重點(diǎn)考考慮因素素：一、人人口數(shù)量量及特點(diǎn)點(diǎn)；二、城城市建設(shè)設(shè)成熟程程度；三三、周邊邊配套設(shè)設(shè)施狀況況；四、商商業(yè)發(fā)展展?jié)摿?。大型綜綜合購(gòu)物物中心的的位置選選擇要素素道路類類別是位位置選擇擇第一要要素。它它直接影影響消費(fèi)費(fèi)行為。道道路依用用途可分分為交通通樞紐、連連接通道道、商業(yè)業(yè)干道。像像泉城路路就是濟(jì)濟(jì)南最核核心的商商業(yè)干道道?？土鬟M(jìn)進(jìn)入的方方便度。除除了道路路類別外外，還要要考慮的的是否道道路中有有障礙物物，比如如交通隔隔欄等，障障礙物會(huì)會(huì)減少顧顧客的興興趣。周周邊環(huán)境境和目前前的商業(yè)業(yè)設(shè)施。同同業(yè)經(jīng)營(yíng)營(yíng)雖然會(huì)會(huì)使投資資的新項(xiàng)項(xiàng)目面臨臨強(qiáng)大的的競(jìng)爭(zhēng)，但但也能形形成集合合效應(yīng)，業(yè)業(yè)態(tài)的錯(cuò)錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)營(yíng)的互補(bǔ)補(bǔ)同樣關(guān)關(guān)鍵。建筑能能見(jiàn)度和和日照情情況。商商業(yè)建筑筑能否容容易被顧顧客找到到，及商商業(yè)的能能見(jiàn)度是