011關于城中村改造中周轉用地問題

1、關于城中村改造中的周轉用地問題 城中村問題是隨著中國城市化進程的加快不斷凸顯的，在城市的發(fā)展過程中 城中村發(fā)揮重要的作用，但隨著城市的不斷發(fā)展，城中村的弊端也是明顯的，首先城中村存在既妨礙城市的建設進程，又影響城市的經濟發(fā)展和對外形象。為加快城市化的進程，各地都在進行城中村的改造。而城中村改造的關鍵土地使用權取得方式和城中村居民的補償安置問題，也就是改造過程中的國家利益、開發(fā)商利益和居民利益。如果這些問題處理不好，將直接影響到城中村改造的進程問題。涉及城中改造的問題很多，在此我僅談一下城中村改造中的周轉用地問題。城中村改造中的周轉用地直接關系到城中村居民的切身利益，在此之前周轉用地大都通過劃撥

2、方式取得，但自2005年8月31日起所有經營性用地的取得必須通過招標、拍賣、掛牌，不能夠再通過協議出讓方式取得，城中村改造的土地使用權廣義上當然屬于經營性用地，也就是說城中村改造也不能再向以前那樣通過協議的方式取得，但城中村改造中的土地使用權又有他的特殊性，是否城中村改造中的所有土地都應當通過招拍掛方式取得呢？我個人認為也不應當采取一刀切的方式，其中周轉用地就有其自身的特殊性。所謂周轉用地簡單的說就是用于原城中村居民建設住宅的用地，人們對該種土地使用的取得有不同的認識，在實踐操作中也有不同的做法，但總的來說無外呼通過劃撥、協議出讓和公開出讓三種方式。隨著國家對房地產行業(yè)的不斷規(guī)范，采用上述方式

3、取得土地使用權產生的法律問題也越來越突出。 1、城中村改造村民周轉用地劃撥方式取得的說。這種說法無論在人們的認識上，還是在具體的實踐操作中都不乏成功的案例，在以前的城中村改造實踐中也是這樣操作的。但隨著土地政策的不斷完善，這一說法和實踐與現行法規(guī)、部門規(guī)章的沖突也日漸突出。土地使用權通過劃撥方式取得的條件是：一是符合國土資源部頒布的劃撥用地目錄，目錄中明確規(guī)定了使用劃撥用地的范圍。二是建設經濟適用住房用地。經濟適用住房管理辦法第九條規(guī)定“經濟適用住房建設用地，要按照土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃要求，合理布局，實行行政劃撥方式供應。嚴禁以經濟適用住房名義取得劃撥土地后，改變土地用途，變相搞商品

4、房開發(fā)。”首先周轉用地不在劃撥用地目錄當中，而經濟適用住房具有特定的銷售對象，且對購買對象有嚴格的審查程序。經濟適用住房管理辦法第二十條規(guī)定“符合下列條件的家庭可以申請購買或承租一套經濟適用住房：(一)有當地城鎮(zhèn)戶口(含符合當地安置條件的軍隊人員)或市、縣人民政府確定的供應對象；(二)無房或現住房面積低于市、縣人民政府規(guī)定標準的住房困難家庭；(三)家庭收入符合市、縣人民政府劃定的收入線標準；(四)市、縣人民政府規(guī)定的其他條件。村民不一定符合購買經濟使用住房的條件，所以在現行的政策下，城中村改造村民周轉用地通過劃撥的方式取得有法律上的障礙。 2、以公開出讓的方式供地。如果周轉用地是以商品房用地供

5、地的也會有一些問題。城中村改造是一個巨大的工程，不僅涉及的人多，而且需要大量的資金。石家莊市目前二環(huán)以內城中村還有45個，占地約11.2平方公里，建筑面積約636萬平方米，居住4.77萬戶、14.93萬人。改造這些城中村預計需要資金300億元。特別是拆遷環(huán)節(jié)，政府無力獨自完成這項工作，只能由開發(fā)企業(yè)或者其他企業(yè)投資拆遷。拆遷人在拆遷時必然會產生大量的回遷安置問題，老百姓愿意回到原來的地方居住是個普遍心理，因此要求回遷的人很多。而企業(yè)更喜歡實物安置，這樣可以減少前期開發(fā)成本的投入，但拆遷人在與被拆遷人簽定拆遷協議時，安置房如果是通過招拍掛來確定的，就形成了安置房由第三人來建設完成。這樣，在建設標

6、準、建設時間上就很難銜接，這就會造成保護居民利益的脫節(jié)，這種方式不利于保護居民的利益，這從何大程度上會影響到城中村居民支持城中村改造的積極性，這種方式雖然符合現行政策，但操作阻力難度比較大。 3、協議供地說。由拆遷人來建設安置房是最好辦法，也就是周轉用地的取得方式為協議出讓。雖然按規(guī)定經營用地不能協議出讓，但村民安置房不是經營性用地，與現行的法律并不沖突，這樣就可以減少開發(fā)商的成本，便于拆遷安置的順利進行，從而有利于加快城中村改造的進程。當然采取這種方式還需要限制和嚴格審查回遷房的使用對象，避免在利益的驅動下，一些開發(fā)企業(yè)加大周轉用地的面積，變相增加周轉用地用于商品房開發(fā)，將本來用于回遷的用房用于商品房銷售，從而損害了國家的利益。 通過以上闡述，