超市連鎖購物中心商業(yè)計劃

1、購物中心商業(yè)計劃一、選址原則“天時”、“地利”、“人和”都會直接影響企業(yè)的經營?！疤鞎r”是指商家對投資時機的把握以及在經營過程中的時令性的把握；“人和”是商品在管理上的技巧，包括服務態(tài)度、促銷手段、廣告宣傳等方面。而“地利”也是一個非常重要的因素，屬于建筑策劃的范疇。店址選擇適當，占有“地利”之勢，廣泛吸收消費者促進銷售，實現(xiàn)更好的經濟效益。 城市商業(yè)活活動是以以追求最最高利潤潤為目的的的，這這是商業(yè)業(yè)設計選選址與布布局的經經濟原則則。同時時，顧客客是商業(yè)業(yè)活動過過程中不不可缺少少的重要要組成部部分，因因此，建建筑之布布局與城城市人口口分布形形態(tài)密切切相關。 城市商業(yè)中中心的形形成和發(fā)發(fā)展是城

2、城市、社社會、經經濟和科科技等領領域綜合合作用的的產物，按按其相互互作用的的規(guī)模和和范圍的的層次來來分，可可分為宏宏觀的社社會經濟濟影響，中中觀的空空間區(qū)位位條件和和微觀的的空間模模式三個個不同的的層次。 商業(yè)設施施選址的的意義就就在于它它是一項項長期性性的投資資，直接接關系企企業(yè)經營營的戰(zhàn)略略決策，是是零售企企業(yè)貫徹徹以消費費者為中中心觀點點的重要要體現(xiàn)，是是影響企企業(yè)效益益的一個個決定性性因素，同同時也是是制定企企業(yè)經營營目標和和經營策策略的重重要依據(jù)據(jù)。 商業(yè)設施的的選址應應該考慮慮以下因因素：（11）客流流規(guī)律；（2）交交通狀況況；（33）商業(yè)業(yè)環(huán)境；（4）地地形特點點；（55）符合合

3、城市規(guī)規(guī)劃要求求。 1、客流規(guī)規(guī)劃是選選擇店址址的最重重要的因因素 商業(yè)中心是是消費中中心，從從經濟效效益上講講，商業(yè)業(yè)中心必必須滿足足整個城城市消費費市場的的要求，爭爭取盡可可能多的的顧客；從成本本效益上上講，要要爭取最最大的聚聚集效益益，要求求最大限限度地利利利城市市的各種種基礎設設施。所所以，城城市人口口分布的的空間形形態(tài)是商商業(yè)中心心形成發(fā)發(fā)展的重重要制約約因素。 （1）相同同客流規(guī)規(guī)模的不不同地區(qū)區(qū)，因客客充的目目的、速速度、時時間不同同，對選選址條件件有不同同差別。 在商商業(yè)集中中的繁華華地區(qū)客客流目的的一般是是以購買買商品為為主流，或或是與購購買商品品有聯(lián)系系的觀光光瀏覽，為為以

4、后購購買作準準備，這這類地區(qū)區(qū)的客流流特點一一般是速速度緩慢慢，停留留時間較較長，流流動時間間相對分分散。 有些些時候，除除了人口口的密度度因素之之外，人人口的職職業(yè)分布布、收入入狀況、年年齡也是是影響購購買能力力、購買買習慣的的主要因因素，必必須加以以考慮。前前者可以以作為商商業(yè)規(guī)模模的主要要參考指指標，后后者則除除影響規(guī)規(guī)模之外外，還決決定了商商業(yè)的特特色和內內容。 （2）選擇擇店址需需要調查查分析街街道兩側側的客流流量規(guī)模模，選擇擇客流較較多的街街道一側側。 （3）選擇擇店址要要分析街街道特點點與客流流規(guī)模的的關系，街街道交叉叉路口客客流最多多，是選選址的最最好位置置。 （4）對于于大型

5、的的購物中中心和商商業(yè)街，除除了被動動適應客客流規(guī)律律之外，還還可以在在原有路路網基礎礎上加以以改善開開發(fā)，選選擇有開開發(fā)前景景的區(qū)域域，開辟辟新的道道路交通通系統(tǒng)，主主動地引引導客流流，制造造客流，進進而創(chuàng)造造新的商商業(yè)環(huán)境境。 2、交通狀狀況 城市道路交交通是聯(lián)聯(lián)系顧客客與商業(yè)業(yè)設施的的載體。因因此，它它是制約約商業(yè)聚聚集與選選址的又又一個重重要因素素。商業(yè)業(yè)活動的的經濟原原則要求求有盡可可能大的的吸引范范圍，保保證盡可可能多的的顧客方方便地到到達商店店。因此此商業(yè)設設施的選選址必須須是交通通可達性性最佳的的地點。在在商業(yè)的的追求最最大貨物物銷售范范圍的原原則下，選選址應使使交通費費用達到

6、到最小。所所以商業(yè)業(yè)中心交交通可達達性最佳佳的實質質是：所所有購物物出行者者到達中中心的出出行時間間總和最最小。 3、商業(yè)環(huán)環(huán)境 選擇店址應應考慮設設店地點點附近的的商店的的規(guī)模和和數(shù)量，如如果在同同一地區(qū)區(qū)內已有有過多的的同行業(yè)業(yè)商店，勢勢必影響響商店的的經營效效果，此此為趨異異性。但但是另一一方面，由由于顧客客希望就就近廣泛泛地比較較選擇商商品，以以及希望望一次購購足所需需的商品品，有些些商店又又有集中中趨勢，相相鄰而廟廟，此為為趨同性性。 一般來說，比比較專一一的商品品，顧客客希望有有廣泛的的比較和和選擇余余地，希希望有集集中的專專門店。這這種顧客客以購買買一類商商品為目目的，對對商業(yè)氣

7、氣氛、娛娛樂性、環(huán)環(huán)境沒有有過多要要求，把把注意力力全部集集中在商商品，并并比較其其質量、價價格等因因素。 另外一此顧顧客，購購物的范范圍比較較雜，也也比較隨隨意，或或完全以以休閑為為主要目目的，當當然不會會去逛上上面提到到的結構構單一的的商業(yè)區(qū)區(qū)，而是是希望到到集購物物、娛樂樂、休閑閑等需要要為一體體的綜合合商場。一一般大商商場就是是以此為為目標而而設置的的，盡可可能豐富富功能來來滿足這這類顧客客的要求求。 還有一種特特性就是是共生性性，即指指商店依依賴于為為其他原原因而來來的顧客客，如商商業(yè)中心心區(qū)的小小型商店店設于大大型商店店附近，主主要經營營小商品品，以品品種齊全全而取得得優(yōu)勢?；蚧蜷_

8、辦大大商場不不能提供供的小型型服務業(yè)業(yè)，有的的經營連連帶消費費商品的的商店相相互鄰攔攔，互為為補充，便便利顧客客。 4、地形特特點 選擇店址還還要分析析地形特特點，主主要選擇擇能見度度高的地地點，如如選擇在在兩面臨臨街的地地點能見見度就最最高，并并且可以以擴充櫥櫥窗面積積，增辟辟出入口口以減緩緩擁擠，這這是最好好的設址址地點。位位于街道道的入口口處、公公共場所所的迎面面處都是是能見度度高的地地點。有有的地點點如位于于街道的的凹進部部位能見見度就差差。 5、城市規(guī)規(guī)劃的要要求 城市總體規(guī)規(guī)劃和詳詳細規(guī)劃劃，都根根據(jù)城市市現(xiàn)狀和和發(fā)展要要求對商商業(yè)中心心的分布布、商業(yè)業(yè)建筑的的布局等等作出一一系列

9、的的規(guī)定，商商業(yè)建筑筑的選址址應該符符合城市市規(guī)劃的的要求，服服從城市市總體發(fā)發(fā)展的需需要。 在選擇店址址過程中中要對以以上因素素進行實實際調查查，搜集集資料，具具體分析析研究，了了解建店店的有利利和不利利條件，不不僅要考考慮現(xiàn)狀狀，還要要了解未未來的發(fā)發(fā)展變化化，尤其其要了解解城市建建設的長長期規(guī)劃劃，如所所選地區(qū)區(qū)的街道道、交通通市政、公公共設施施、居民民住宅及及其它建建設或改改造項目目的規(guī)劃劃，有的的地點從從當前分分析是優(yōu)優(yōu)越條件件，而隨隨著城市市的改造造將會出出現(xiàn)新的的變化，而而不適合合設店。反反之，從從當前分分析不適適合設店店但從規(guī)規(guī)劃前景景看又有有發(fā)展前前途。 經營營計劃與與競爭環(huán)

10、環(huán)境調查查 謀定而后動動為投資資任何事事業(yè)成功功的要件件。謀者者于事前前計劃，并并運用投投資估價價技術作作為投資資可行性性評估。購購物中心心投資計計劃的前前階段，必必需在購購物中心心開發(fā)地地點所設設定的商商圈內鎖鎖定服務務客層，擬擬訂各種種服務項項目的組組合，對對這些業(yè)業(yè)態(tài)業(yè)種種先調查查需求面面，再設設定供給給的配置置。在擬擬訂的狀狀況下，設設定對商商圈內面面對競爭爭或排除除競爭作作互補的的服務項項目的配配置，通通過計劃劃可行評評估作投投資效益益的評析析，產生生最初步步的經營營計劃。在在這個階階段，投投資者已已有完整整的計劃劃輪廓，其其后雖可可能受外外界環(huán)境境或內部部自我條條件變更更而有所所調

11、整，但但不容忽忽視先前前計劃的的重要性性，事實實上當購購物中心心開始經經營時亦亦不能免免除經營營計劃的的調整。 投資估價之之前必需需先行擬擬訂購物物中心的的整體經經營計劃劃，例如如主題商商店、娛娛樂、精精品店、飲飲食街、觀觀光飯店店、文藝藝活動等等，其后后把類似似具有競競爭性的的業(yè)態(tài)匯匯總，以以經營面面積、營營業(yè)額來來計算其其坪效及及依商圈圈內客層層的所得得核算需需求量。在在此過程程中決定定特定商商圈客層層的有效效需求，并并取得競競爭者的的競爭形形勢，再再按消費費潛力計計算后求求得供給給不足量量，據(jù)以以與擬開開發(fā)的購購物中心心相比較較，從經經營者能能力、才才力、財財力及經經營特色色、立地地條件

12、等等方面決決定承受受風險度度，作為為擬制購購物中心心經營計計劃的初初步基礎礎。具有有擬訂的的購物中中心預期期經營績績效，即即可順利利進行投投資估價價。 1競爭形形勢 兵家常言知知己知彼彼百戰(zhàn)百百勝，購購物中心心在先前前階段了了解競爭爭形勢即即是知彼彼的要件件。競爭爭者在同同一商圈圈內所居居的競爭爭地位，在在商圈內內供給量量所估的的比例，需需求者有有無欲望望的特性性，但亦亦有其他他限制條條件，即即使購物物狂亦將將遭受破破產的命命運。當當購物中中心進入入市場爭爭取了需需求者的的認同，在在現(xiàn)有競競爭者的的供給壓壓力下，可可采取市市場需求求的補足足，從競競爭者手手中攻克克市場，或或采用創(chuàng)創(chuàng)新的手手法創(chuàng)

13、造造吸引力力，攻占占市場。 競爭是進步步的源泉泉，沒有有競爭的的狀態(tài)即即屬壟斷斷的市場場，并非非消費者者之福。 （1）大規(guī)規(guī)模經營營： 由于大規(guī)模模經營，有有能力聘聘請專家家作各種種專案的的規(guī)劃，尤尤其購物物中心組組織專案案的開發(fā)發(fā)團隊，完完全擺脫脫一般傳傳統(tǒng)的經經營模式式。任何何為達到到經營目目的的不不利因素素，應由由專家立立即作出出有效的的計劃預預以克服服，快速速地達成成經營商商圈的特特性。 （2）整合合需求： 購物中心多多功能的的經營計計劃，試試圖給予予消費者者全方位位需求的的滿足。購購物中心心充分掌掌握消費費者多樣樣化的需需求，利利用此一一特性，并并結合大大規(guī)模經經營的多多變可塑塑的特

14、性性，于規(guī)規(guī)劃階段段實現(xiàn)消消費者導導向，以以整合商商圈內的的消費者者需求。這這項整合合性需求求將使一一般商店店經營者者束手無無策。 （3）消費費資訊提提供者： 消費市場的的成熟度度即為消消費水準準，消費費水準的的提升又又必需依依賴供給給者如何何提供有有效的資資訊，形形成教育育消費者者的積極極效果。購購物中心心采取精精耕商圈圈的經營營模式，不不斷提供供資訊及及定期刊刊物，呈呈現(xiàn)積極極經營的的策略。 （4）扮演演社區(qū)必必要設施施的角色色： 近年來國際際間購物物中心的的角色功功能逐漸漸步入社社區(qū)機能能化，成成為必要要的公共共服務設設施。購購物中心心以其大大規(guī)模的的經營形形勢，改改變營利利的單一一目標

15、，為為滿足社社區(qū)居民民生活提提供其必必須的服服務功能能。這一一種革命命性的變變化，使使購物中中心經營營成功的的機會大大幅提升升，政府府開始重重視購物物中心的的發(fā)展，并并列入政政策，促促進其發(fā)發(fā)展及給給予實質質的獎勵勵措施。 （5）行銷銷策略的的配合 購物中心運運用團隊隊、專業(yè)業(yè)化的計計劃性行行銷，年年度內采采用全面面性熱場場（EVVENTT），使使購物中中心的營營業(yè)狀況況一波波波地計劃劃性提升升，并通通過“時間區(qū)區(qū)分使用用”有效地地規(guī)劃，降降低坪效效。時間間區(qū)分使使用的定定義，指指行銷計計劃階段段，掌握握各個時時間區(qū)段段，消費費者進入入賣場的的變化，通通過業(yè)種種的安排排，使高高峰、低低峰的差差

16、異降低低，達到到高坪效效的經營營目標。由由于購物物中心的的開發(fā)者者經營購購物中心心，賣場場的經營營績效與與業(yè)者的的收益息息息相關關。開發(fā)發(fā)者脫離離房東的的心態(tài)，利利用每個個商店的的經營者者聯(lián)合成成立的組組織及累累積的基基金，適適時有效效地用于于行銷策策略的推推動，形形成良性性循環(huán)，以以更佳的的業(yè)績、更更雄厚的的資金，衍衍生更積積極有效效的行銷銷策略。 2經營業(yè)業(yè)績 購物中心采采取計劃劃性經營營的模式式，因此此在初期期即設定定預期經經營目標標，根據(jù)據(jù)規(guī)定商商圈鎖定定客層，依依消費者者需求條條件，預預估可能能的消費費額，設設定預期期的營業(yè)業(yè)額。營營業(yè)額為為決定投投資者是是否投入入如此巨巨大資金金的

17、指標標，為使使一個購購物中心心增加經經營業(yè)績績，購物物中心的的開發(fā)經經營者可可采用下下列的手手段加以以提升： （1）賣場場滿載： 賣場面積的的設計是是依據(jù)設設計規(guī)劃劃初期，預預定集客客力所創(chuàng)創(chuàng)造的賣賣場人潮潮，產生生賣場集集客效果果，只要要有客人人進門就就有商機機。購物物中心計計劃性經經營是以以顧客導導向、長長期經營營為目標標，故不不應認為為顧客進進門一定定有購買買行為的的發(fā)生，否否則顧客客會產生生不受歡歡迎的心心態(tài)；而而采取希希望顧客客進門總總會有商商機的經經營心態(tài)態(tài)。為使使賣場滿滿載應采采取經營營客層策策略的步步驟為： A、創(chuàng)造集集客效果果，提高高集客力力。 B、對進入入賣場的的顧客群群加

18、以明明確的分分類，再再與設定定的客層層比較。 C、由以上上步驟比比較的結結果，評評估原始始客層經經營的比比例，掌掌握客源源。 D、促進與與再次、多多次進入入賣場的的顧客建建立客層層關系。 E、主動提提供資訊訊，把顧顧客關系系Cusstommer Rellatiion的的建立，改改變?yōu)檠友由斓念欘櫩完P系系Cusstommer Reetenntioon，如如基于顧顧客的家家庭及其其親子關關系，逐逐漸引導導主力客客層，由由顧客關關系的建建立逐漸漸滿足其其生活必必需。 F、利用服服務的熱熱忱、專專業(yè)的產產品推介介，使顧顧客產生生消費行行為。 G、提升顧顧客對購購物中心心的認同同感。 H、讓購物物中心走

19、走入消費費者的心心，形成成市場心心理占有有的根深深狀態(tài)，爭爭取市場場占有率率。 以下說明前前面所敘敘述的經經營手段段： （2）集客客力： 賣場吸引顧顧客能力力必需努努力營造造形象，使使顧客成成為永久久的顧客客并成為為義務的的宣傳者者。其積積極的做做法例如如促銷活活動、結結合電子子化的資資料歸集集運用與與快速服服務、商商業(yè)與社社會責任任結合以以達到經經營業(yè)績績的目標標。 （3）需求求整合： 運用整合性性需求最最有利于于經營業(yè)業(yè)績目標標的達成成。由于于購物中中心具有有全方位位服務、多多功能的的特性，使使進場的的顧客能能享受美美倫美奐奐的硬件件設計與與親切的的服務，他他們停留留的時間間較長，創(chuàng)創(chuàng)造許

20、多多商機，整整合顧客客需求一一次滿足足，賣場場產生了了滿足消消費者需需求的整整合效果果。購物物中心亦亦可采取取區(qū)隔市市場的設設計配合合行銷計計劃，展展現(xiàn)強而而有力的的競爭優(yōu)優(yōu)勢，呈呈現(xiàn)較佳佳的經營營業(yè)績。 3創(chuàng)造附附加的營營業(yè)面積積 從坪效的指指標觀察察，坪效效仍表現(xiàn)現(xiàn)每坪的的平均收收益，其其主要手手段在于于創(chuàng)造賣賣場經營營效益，從從開發(fā)經經營者分分析，亦亦可采取取創(chuàng)造附附加的經經營面積積著手。其其主要項項目如下下： （1）中庭庭新產品品發(fā)表會會，不但但可以創(chuàng)創(chuàng)造更高高集客效效果，亦亦可創(chuàng)造造附加的的營業(yè)面面積。 （2）活動動造型銷銷售點，并并可配合合作節(jié)度度商品銷銷售。 （3）不占占面積賣賣

21、場。指指部分墻墻面廣告告，這些些廣告效效果隨著著賣場集集客量創(chuàng)創(chuàng)造效果果。 （4）避免免賣場面面積空置置，降低低坪效。亦亦可采用用自營的的控制方方式，防防止空置置賣場。 （5）坪效效提升形形同營業(yè)業(yè)面積的的擴大效效果，垂垂直效果果與平面面效果平平等。購購物中心心不但創(chuàng)創(chuàng)造高集集客力，且且整合性性需求更更創(chuàng)造垂垂直效果果，坪效效大幅提提升，因因此其效效益相當當于經營營面積的的擴大。其其中包含含時間區(qū)區(qū)隔規(guī)劃劃的應用用。 4讓具有有較高經經營能力力、創(chuàng)造造經營效效益者進進入賣場場 無論采用單單一租金金或租金金與營收收抽成配配合的租租金給付付方式，具具有經營營能力的的店即具具有集客客力，在在各商店店

22、具有相相當集客客力所產產生的對對賣場的的貢獻，不不但使各各商店經經營業(yè)績績好，回回歸于賣賣場開發(fā)發(fā)經營者者效果更更是可觀觀。 購物中心的的開發(fā)經經營者掠掠取高知知名度品品牌商品品的商店店參與購購物中心心的經營營，一旦旦經營業(yè)業(yè)績效果果開始發(fā)發(fā)揮作用用，成群群的知名名廠商必必定想辦辦法爭取取成為該該購物中中心的一一員。因因此一個個經營良良好的購購物中心心，不但但沒有空空置的賣賣場，而而且排隊隊等待爭爭取參與與經營的的廠商形形成一股股熱流。對對購物中中心的商商譽評估估及其效效益評估估，大多多要求該該購物中中心的經經營者提提供等待待廠商的的名冊，以以呈現(xiàn)商商譽價值值程度及及經營效效益的持持續(xù)性。 購

23、物中心的的開發(fā)經經營者于于初期招招商階段段，常對對具知名名度的廠廠商賦予予較優(yōu)惠惠條件，以以便吸引引參與經經營。依依筆者規(guī)規(guī)劃賣場場的經驗驗，開發(fā)發(fā)經營者者不但不不收分文文，尚給給予相當當?shù)难a貼貼額度，希希望某個個知名廠廠商參加加經營。在在投資效效益評估估作業(yè)時時，也接接受一宗宗低于市市場租金金50%的租賃賃契約，評評估該案案的整體體經營效效益及該該契約的的適宜性性。由于于該租賃賃契約的的訂定，雖雖損失部部分租金金收益，但但整體效效果卻大大于前述述損失。目目前國有有土地上上設定回回歸金額額的招標標模式，既既是投標標人或是是擬開發(fā)發(fā)經營者者，自從從投標取取得投入入資金開開始逐漸漸累積成成本，投投

24、資者必必須依賴賴未來經經營績效效來回收收成本，創(chuàng)創(chuàng)造效益益。而政政府同樣樣讓具有有較高經經營能力力者及能能創(chuàng)造經經營效益益者開發(fā)發(fā)經營，當當然開發(fā)發(fā)經營者者同時采采用此一一思考模模式去執(zhí)執(zhí)行該項項投資計計劃案。 5經營者者的能力力與財力力 基于人與地地的計劃劃可行性性評估理理念，通通常在立立地條件件之外，必必須結合合良好的的經營者者能力與與財力，才才能邁向向成功之之路。當當經營計計劃之初初，在商商圈內調調查估計計供給與與需求之之始，若若采取守守勢，降降低競爭爭可能采采取供給給不足量量為業(yè)種種安排，但但為求經經營計劃劃的全方方位服務務功能，必必需整合合其他需需求，于于是面對對競爭在在所難免免。競

25、爭爭相對產產生風險險，需要要經營者者充分呈呈現(xiàn)個人人經營能能力及適適應各種種狀況的的財力，否否則，在在競爭的的狀態(tài)下下可能會會減弱環(huán)環(huán)境應變變能力，形形成風險險提升，因因此可藉藉商圈調調查取得得的資料料預先進進行比較較，作為為決策的的依據(jù)。 購物中心具具有多功功能的服服務特性性，必然然加深管管理的困困難度。為為達到經經濟規(guī)模模，購物物中心必必需投入入大量資資金，尤尤其于開開發(fā)期間間，大量量成本的的投入并并無任何何收益，且且開始營營運之初初又必需需攤銷大大量的開開辦費用用，于是是還本期期又向后后拉，形形成開發(fā)發(fā)者資金金需求的的壓力。又又因處于于開發(fā)階階段，金金融單位位很難建建立放款款信心，因因此

26、尚有有相當程程度的融融資困難難。 購物中心商商圈在遭遭受外來來許多競競爭壓力力之下，如如何擺脫脫傳統(tǒng)的的經營模模式，從從現(xiàn)有的的市場中中吸引大大量的消消費者？雖然購購物中心心擁有大大規(guī)模經經濟利益益及專業(yè)業(yè)人才，但但作為一一個龐大大的企業(yè)業(yè)，如果果缺乏有有效的經經營管理理，前述述優(yōu)點將將立即轉轉為缺點點，在短短小精悍悍的眾多多小商店店的競爭爭狀態(tài)下下，可能能要承受受更多的的壓力。因因此，如如何建立立一個開開發(fā)團隊隊是為今今后培育育競爭實實力的必必要條件件。 6經營特特色 經營中最基基本的特特色通過過主題商商店表現(xiàn)現(xiàn)出來，購購物中心心當然需需要體現(xiàn)現(xiàn)特色以以吸引顧顧客的注注意力。成成功的購購物中

27、心心卻更重重視市場場組合，利利用事先先詳細規(guī)規(guī)劃，通通過各個個商店以以及建立立營運后后的完整整合作關關系及其其他開發(fā)發(fā)經營者者、廣告告代理商商的努力力和參與與。市場場組合的的特色并并非由市市場專家家設計出出來，加加上計劃劃并不是是完整而而無缺點點，對這這一點，商商圈應予予接受，經經大多數(shù)數(shù)商店經經營者同同意才能能執(zhí)行；反對者者也必須須全力合合作，力力量才有有整合的的可能。而而力量整整合之后后生產力力才能夠夠發(fā)揮出出來，在在經營展展開后還還要追蹤蹤調查，如如果效果果不好，各各種配合合性的促促銷計劃劃及全盤盤的營運運計劃，必必須重新新調整并并立刻改改正。 購物中心的的特色在在于定位位過程中中，掌握

28、握主要、次次要市場場，并維維持市場場計劃與與改變互互動，這這就是一一項最重重要的特特色：“融合于于角色功功能并隱隱藏于日日常的營營運之中中”。購物物中心的的定位并并不止于于樹立形形象并植植入消費費者心中中。經營營者必需需有效掌掌握任何何變化，諸諸如購物物中心的的參與經經營模式式、交通通、各商商店店東東對于中中心事物物的參與與程度、購購物中心心參與社社會性及及其他足足以影響響購物中中心的任任何因素素。因此此購物中中心的定定位，應應為發(fā)展展服務客客層、注注意社區(qū)區(qū)的貢獻獻，以產產生經營營效益的的特色。 7立地條條件 （1）立地地條件分分析 購物中心之之所以講講究顧客客導向，是是因為顧顧客是購購物中

29、心心所賴以以生存的的元素，因因此人口口量、集集居、遷遷移等均均足以影影響購物物中心的的成敗，故故必須分分析購物物中心的的立地條條件。因因此下列列重點必必須探討討： A、商圈圈內究竟竟有多少少可掌握握的客層層人數(shù)。 B、有多多少人可可能成為為購物中中心的顧顧客。 C、經過過購物中中心的營營運，實實際的來來客數(shù)如如何。 影響上述三三個課題題的因素素尚有人人口成長長率，包包含自然然成長與與社會成成長、人人口的都都市化與與流動人人口。除除購物中中心有效效的經營營計劃促促使消費費者惠顧顧，并確確定能成成為購物物中心的的業(yè)績外外，亦應應考慮一一些非有有效因素素，諸如如：掌握握消費者者消費項項目的轉轉變，如

30、如飲食、衣衣物、鞋鞋類、電電器用品品等。 （2）商圈圈客層分分析 在經營計劃劃中研究究商圈客客層，主主要的目目的在于于通過經經營計劃劃的貫徹徹，使實實際來客客數(shù)有多多少、有有多少提提袋率、客客單價多多少這些些量化的的指標與與經營績績效間產產生指標標性的關關聯(lián)。因因此，商商圈客層層分析已已直接切切入消費費對象、經經營績效效與投資資可行性性指標。由由于本項項分析聚聚焦于集集客力，購購物中心心不但要要自我評評估、了了解競爭爭環(huán)境，并并且要為為直接有有效客層層提供適適當?shù)姆铡ｋm雖然購物物中心走走向社區(qū)區(qū)化，但但其績效效仍足以以反映社社區(qū)化服服務成就就，終究究購物中中心仍屬屬于營利利事業(yè)，一一切服務

31、務必須依依賴財務務的命脈脈，否則則理想亦亦無從實實現(xiàn)。 通過商圈內內客層分分析及投投資估價價，可以以作出兩兩個以上上具體經經營方向向的比較較，篩選選出最適適當?shù)慕浗洜I計劃劃，而這這些事實實均非理理論分析析可以成成就，必必須通過過購物中中心的經經營計劃劃，及投投資估價價的實際際評估結結果歸納納出來具具體的結結論。 購物物街空間間設計的的分析 由于購物中中心的設設計發(fā)展展，相當當重視購購物街部部份所扮扮演的角角色與意意義，因因此，這這些公共共空間的的設計重重點，就就圍繞著著由建筑筑類型所所呈現(xiàn)之之建筑設設計的議議題打轉轉。誠如如前文所所指出，第第一代之之室內型型購物街街的特色色，比較較像簡單單的有

32、頂頂蓋的街街道，其其中最主主要的元元素，就就是店面面的垂直直墻面，同同時在這這條有頂頂蓋的購購物街里里，以樓樓板、天天花板、以以及店面面之間與與店面周周邊的某某些共同同的小構構件(通通常指的的是相同同式樣的的招牌，或或是指出出租店面面間共用用之隔戶戶墻，其其露在立立面上的的墻厚部部分，以以同樣的的設計手手法處理理)，代代表著街街道上公公共的建建筑式樣樣。于是是，購物物街空間間的建筑筑特徵并并不夠強強烈，因因此，整整條街的的風格，完完全受到到各個店店面?zhèn)€別別的展示示方式所所主宰，由由于街面面被細分分成一個個一個的的小店家家，因此此，沿著著購物街街的長度度，從這這一側到到另一側側，建筑筑特徵的的起

33、伏出出現(xiàn)了相相當大的的變動。 北美地區(qū)在在接下來來的設計計發(fā)展階階段中，商商場的規(guī)規(guī)劃試圖圖使購物物街更具具一致性性，自我我風格更更強烈，為為了達到到這個目目標，基基本上必必須提高高空間陳陳設的水水準，因因此，例例如在伍伍德菲爾爾德商場場的例子子當中，其其所模仿仿的室內內空間形形態(tài)，就就是在購購物街的的末端，都都配置了了百貨公公司主力力店。此此一設計計的效果果，使店店面與購購物街之之間的界界線，不不再劃分分得那么么清楚，購購物街部部份的設設計，就就像是商商店的裝裝潢，使使建筑物物內部的的結構體體，以及及購物街街類似獨獨立空間間的線性性特質，完完全被掩掩飾。 不過，當設設計師意意識到這這一類延延

34、續(xù)性的的室內空空間，其其所具有有之戲劇劇性的潛潛力時，前前述之店面與與購物街街融為一一體的的設計手手法，自自然被取取而代之之了，特特別是針針對多樓樓層的購購物中心心，全力力發(fā)展購購物街的的剖面設設計，以以誘導購購物者產產生興趣趣，到各各個樓層層逛逛，同同時，更更進一步步發(fā)展出出將自然然光引入入室內的的設計手手法。演演進到這這個階段段，購物物街終于于被發(fā)展展成一個個建筑的的獨立個個體，不不受不同同出租店店面切割割特性的的影響，其其結構體體與屋頂頂造型，都都具有強強烈的性性格。 隨著這樣的的設計發(fā)發(fā)展，購購物街的的設計開開始考量量三個不不同系統(tǒng)統(tǒng)(或稱稱之為模模距秩序序)的整整合，這這三種購購物街

35、中中最常見見的系統(tǒng)統(tǒng)，分別別都有其其獨特的的特質與與偏好的的向度。第第一種模模距，是是最主要要的系統(tǒng)統(tǒng)購物物街的結結構，它它支撐著著購物街街的樓板板載重，一一般而言言，結構構體是由由樓板與與承重柱柱所組成成，柱距距大約是是6公尺尺到100公尺左左右；第第二種模模距，是是購物街街的次要要結構購物物街的屋屋頂，重重量輕、不不一定是是防火材材料，同同時基于于經濟方方面的考考量，屋屋頂玻璃璃板的寬寬度，以以不超過過1.55公尺寬寬為原則則；第三三種模距距，是出出租店面面的分割割原則，從從購物街街沿街的的墻面上上，可以以清楚地地看出不不同的店店面分割割模式，店店面面寬寬從4公公尺到440公尺尺不等。設設

36、計的兩兩難點在在于，如如何使三三種模距距在同一一規(guī)格的的墻面板板之間，相相互搭配配出一致致性，在在使購物物街呈現(xiàn)現(xiàn)出一種種整體協(xié)協(xié)調造型型的前提提之下，同同時又容容許購物物街后面面的出租租區(qū)域，可可以自由由分割其其店面大大小。 整合三種模模距的方方法之一一，就是是根據(jù)購購物街的的主要結結構體的的系統(tǒng)韻韻律，來來將模距距統(tǒng)一。 購物物中心綠綠地維護護及管理理 (一）設施施維護 1.維護管管理生態(tài)態(tài)綠地配配置設施施原則，應應明確訂訂定如下下： 生態(tài)綠地應應為開放放性，且且僅供行行人、游游客進入入。除必必要外不不得供汽汽車進入入。 生態(tài)綠地需需全面綠綠化，硬硬件設施施數(shù)量應應減少，且且作為休休息游憩

37、憩使用。 生態(tài)綠地設設置的硬硬件設施施需盡量量自然，以以減少維維護管理理工作。 2.設施維維護管理理項目： （1）土木木設施維維修 考慮維護管管理的難難易度，定定期修繕繕及養(yǎng)護護。 *散步道具生態(tài)態(tài)性（如如透水性性高）及及自然性性，每日日清掃。 *水溝考考慮清理理的難易易度，22-3個個月清理理。 *鋪面易易管理維維護、清清潔，每每日清掃掃。 *游憩設備備自然易易清潔，零零件易購購買，零零件維修修更換。 *景觀家具具盡量采采用自然然材質，易易維護管管理，易易清潔。 （2）水電電設施維維修 *燈具燈燈泡的更更新、管管線的維維修。 *水池設設備的維維護定期期檢視、管管線的檢檢修換新新。 *灌溉系統(tǒng)

38、統(tǒng)噴頭更更換、控控制線路路維修、水水量控制制調整、水水管的檢檢視。 （3）植栽栽維護 除了施肥、灌灌溉、清清潔等一一般工作作外，尚尚有如下下事項： *喬木定定期修剪剪花枝或或樹型，防防風支架架設置。 *灌木修修剪、補補植、疏疏植。 *草花疏疏植、更更換。 *草皮修修剪、雜雜草清除除等。 （二）設施施維護原原則 設施維護原原則依維維護項目目不同而而有所差差別，現(xiàn)現(xiàn)就各項項目簡述述如下： 1.土木、水水電：每每年定期期修繕、檢檢測、更更新。 2.草坪修修剪及草草屑清運運：平均均每年修修剪122次。 3.喬木修修剪及清清運：依依樹冠生生長情況況而定，以以每年修修剪一次次為原則則。 4.除草：植穴及及

39、花壇每每天需除除草一次次。 5.中耕、施施肥：每每年中耕耕、施肥肥三次。 6.零星維維護事項項：花木木補植、病病蟲害防防治及其其他零星星事宜。 針對上述各各項目，擬擬訂維護護人力及及維護計計劃。 購物物中心的的交通改改善計劃劃 大型購物中中心的開開發(fā)，對對周邊交交通勢必必造成影影響，而而且?guī)缀鹾蹩深A期期的是其其影響負負面多于于正面。因因此在分分析完基基地周邊邊的背景景交通量量及基地地開發(fā)衍衍生的交交通量及及服務水水準后，必必然會發(fā)發(fā)現(xiàn)許多多因本基基地開發(fā)發(fā)所造成成的交通通問題。 一般對于交交通問題題的改善善策略，不不外乎運運輸系統(tǒng)統(tǒng)管理（TTSM）及及運輸需需求管理理（TDDM）。TTSM指指

40、的是現(xiàn)現(xiàn)有的運運輸系統(tǒng)統(tǒng)上，以以短期且且低成本本的系統(tǒng)統(tǒng)改善策策略，有有效地增增加運輸輸系統(tǒng)功功能的方方法。TTDM指指的是對對于一個個已充分分發(fā)展的的地區(qū)，增增加供給給已不能能改善交交通問題題時，必必須籍由由需求管管理的手手段來解解決交通通問題。以以下的問問題及改改善對策策即包含含TSMM及TDDM的策策略。 問題一：道道路擁堵堵。由于于大型購購物中心心的開發(fā)發(fā)將吸引引大量消消費者，因因此無可可避免地地將造成成周邊道道路的交交通量增增加，至至于其影影響程度度如何，可可由背景景交通量量分析及及衍生需需求推測測估算而而得到基基地開發(fā)發(fā)后的道道路交通通量變化化情形。 改善對策：可能造造成基地地周邊

41、道道路擁堵堵的原因因有很多多，例如如路口標標志、信信號的無無法配合合、路邊邊停車影影響道路路容量、購購物中心心推出干干道選擇擇不當或或行人太太多干擾擾車流等等均可能能造成基基地周邊邊道路的的擁堵。 1、路口標標志、信信號無法法配合，路路邊停車車影響道道路容量量：重新新調整標標志、信信號設置置，實施施干道連連鎖，禁禁止主要要干道路路邊停車車，由大大型購物物中心提提供足夠夠的停車車空間供供車輛停停放。 2、購物中中心進出出干道選選擇不當當：規(guī)劃劃時即慎慎選大型型購物中中心的連連外干道道，避免免以背景景交通量量本身就就很大的的道路或或流動交交通量很很大的道道路作為為連外道道路。 3、行人干干擾車流流

42、：審慎慎規(guī)劃行行人動線線及車行行動線，最最好此二二者的動動線予以以分隔。 問題二：停停車問題題。大型型購物中中心吸引引大量的的小汽車車及機車車來往，造造成停車車問題。 改善對策：除了依依相關法法規(guī)規(guī)定定計算所所需的停停車位數(shù)數(shù)外，應應同時依依先前運運輸規(guī)劃劃研究所所得的小小汽車及及機車的的來往數(shù)數(shù)來計算算所需的的停車位位數(shù)，因因為依照照相關法法規(guī)規(guī)定定的停車車位數(shù)，通通常較以以來往吸吸引模式式計算所所得的停停車位數(shù)數(shù)少，因因此，法法定停車車位數(shù)應應為停車車位數(shù)的的下限值值。 除了提供足足夠的停停車位數(shù)數(shù)外，也也應配合合其他相相關停車車措施的的妥善規(guī)規(guī)劃來解解決停車車問題，例例如出入入口的設設計

43、、收收費方式式、停車車場距大大型購物物中心的的距離等等，均可可有效解解決停車車問題。 問題三：行行人、車車行動線線混雜，互互相干擾擾 改善對策：妥善規(guī)規(guī)劃行人人設施，對對于行人人與車流流的沖突突點以立立體化設設施處理理，避免免其動線線互相干干擾，同同時對于于停車場場、公共共汽車場場、站也也應妥善善規(guī)劃其其與大型型購物中中心間的的聯(lián)絡動動線。 問題四：衍衍生交通通需求超超過周邊邊運輸系系統(tǒng)所能能提供的的容量。在在經過衍衍生交通通需求評評估后發(fā)發(fā)現(xiàn)，即即使在未未來計量量的交通通建設均均已完成成的情況況下，交交通設施施的服務務水準仍仍然不佳佳。 改善對策：在此種種極端的的情況下下，必須須重新審審視大

44、型型購物中中心的開開發(fā)規(guī)模模及強度度，必要要時縮小小開發(fā)規(guī)規(guī)模，降降低開發(fā)發(fā)強度。 購物物中心景景觀規(guī)劃劃與設計計 就購物中心心而言，無無論是室室外或室室內，景景觀設施施都能有有令人驚驚喜的影影響。好好的景觀觀能增進進室內外外的環(huán)境境品質，塑塑造購物物者對購購物中心心的美好好印象。服服務區(qū)域域及廢棄棄物集中中場可利利用植物物、樹木木所形成成的圍欄欄與購物物區(qū)域加加以隔離離，道路路及地面面的停車車場同樣樣也可通通過植栽栽等作為為軟化景景觀的工工具。 一、環(huán)境細細節(jié) 由于購物中中心為整整體開發(fā)發(fā)、統(tǒng)一一管理的的形式，所所以購物物中心的的設計者者通?？煽梢宰鲆灰恍┮匝b裝飾為目目的的設設計，使使該地區(qū)

45、區(qū)的地價價得以創(chuàng)創(chuàng)造與提提高，而而能有較較強的經經濟活力力及優(yōu)美美的環(huán)境境。一般般而言，可可設計配配置特殊殊的景觀觀及鋪面面，例如如在室外外餐廳、涼涼亭、休休息區(qū)、會會議廳、會會議室、展展覽空間間、圖書書館、育育兒室及及兒童游游樂場等等處，可可著重家家具及其其他細節(jié)節(jié)的注意意，如顏顏色的運運用、雕雕刻、噴噴泉及特特殊展廳廳等。由由于招牌牌一方面面必須注注意與建建筑及環(huán)環(huán)境的和和諧關系系，另一一方面又又要顧及及易于識識別的要要求，因因而也會會具有裝裝飾性的的風格。 二、戶外休休息區(qū)及及兒童游游樂場 對于購物中中心而言言，戶外外休息區(qū)區(qū)應為交交流、約約會的中中心區(qū)。但但在設計計時常有有兩難的的局面

46、產產生：一一方面，如如果戶外外休息區(qū)區(qū)設計得得過為舒舒適，其其所需的的尺度可可能會造造成停車車者需走走很長的的距離才才能到達達Malll；但但另一方方面，如如果不小小心處理理這一區(qū)區(qū)域，則則可能損損失一個個會引人人注意的的中心。因因此，配配置適當當?shù)淖晃皇潜仨氻毜?，使使戶外休休息區(qū)不不致顯得得過大，尤尤其是在在購物中中心的中中庭及兒兒童游戲戲場附近近。Maall或或走廊上上的餐廳廳及咖啡啡座等有有桌子的的座位，給給購物者者提供了了另一種種座位的的選擇。 顯眼的兒童童游戲區(qū)區(qū)也是很很重要的的，因為為它不僅僅在父母母親購物物時提供供兒童一一個可被被照顧的的場所，同同時也成成為一個個地標，這這個地

47、標標也可塑塑造出購購物中心心的特色色。在兒兒童游戲戲區(qū)內也也可以考考慮置放放一些電電動游戲戲設施，它它們對于于購物中中心而言言也是一一種財源源。其他他游戲設設施則可可作成動動物的形形態(tài)，能能讓兒童童穿進穿穿出、爬爬上爬下下。另外外，立體體的預制制玩具也也是兒童童所喜愛愛的。 三、地景設設置 （一）入口口大廳 入口大廳為為進入購購物中心心后第一一處場所所，為室室內與室室外的轉轉換空間間，對于于購物者者而言，這這是建立立購物中中心意想想的首站站。因而而設計的的重點應應在于利利用組合合植栽、座座椅、水水池、鋪鋪面、指指標等地地景設施施，塑造造歡迎、愉愉悅的氣氣氛，以以提升購購物意念念。同時時也以空空

48、間設計計及地景景設施配配置的方方式，塑塑造出清清楚的購購物路線線指示，使使購物者者進入購購物中心心后能清清楚地了了解自身身所在及及欲往的的方向，去去除可能能迷路的的恐懼感感。 （二）中庭庭 中庭為購物物中心的的焦點，對對于機能能而言，它它除具有有視線引引導、休休息、展展示、表表演等實實質上的的功能外外，它同同時也是是一個重重要的空空間指標標。購物物者在范范圍廣闊闊、尤其其是多核核心或多多端點的的Malll內選選逛時，常常會喪失失方向感感，因而而有別于于商店等等營業(yè)空空間如中中庭、入入口大廳廳、挑空空等場所所經常具具有空間間指向性性。故中中庭的地地景設計計除利用用植栽、座座椅、水水池、鋪鋪面、指

49、指標等地地景設施施塑造輕輕松、休休閑的氣氣氛以舒舒緩購物物者的身身心外，中中庭亦應應能具有有強烈且且有別于于營業(yè)空空間的空空間特色色，以吸吸引購物物者注意意，也借借此使購購物者了了解本身身在空間間中的位位置。若若購物中中心內有有一個以以上的中中庭，則則除了在在建筑設設計上盡盡量使各各中庭的的形狀、高高度有所所差異外外，地景景設施亦亦應配合合設計，使使各個中中庭能各各有不同同的特色色或主題題，以便便購物者者辨識，借借以做為為空間指指標，而而可在空空間中尋尋求定位位。 對于購物中中心的開開發(fā)者而而言，入入口大廳廳及中庭庭為塑造造企業(yè)形形象的最最佳場所所，因為為雖然購購物中的的開發(fā)者者可要求求各承租

50、租戶在單單元商店店的店面面裝潢，招招牌樣式式上需有有一定程程度上的的統(tǒng)一，并并列上購購物中心心的標志志，但由由于各承承租戶的的營業(yè)項項目不同同，店面面裝修及及家具配配置皆有有不同的的需求，且且皆需打打上本身身的招牌牌，所以以對于購購物者而而言，購購物中心心開發(fā)者者在營業(yè)業(yè)空間所所做的措措施可能能都只是是背景似似的模糊糊景象，感感受并不不強烈。因因而惟有有借著公公共空間間的空間間塑造，才才能有效效而強烈烈經營購購物中心心整體的的企業(yè)形形象，如如入口大大廳、中中庭、停停車場、洗洗手間等等公共空空間皆是是可以經經營的場場所。這這些公共共空間不不屬于任任一承租租戶，因因而可依依購物中中心開發(fā)發(fā)者的需需

51、求做完完整而不不受干擾擾的規(guī)劃劃。其中中尤以中中庭為最最佳場所所。 中庭之所以以是塑造造企業(yè)形形象的最最佳場所所，主要要是因為為它通常常是購物物動線的的交會點點，同時時也經常常是購物物路線的的中點，因因而它多多塑造成成一可停停留休息息的場所所，供購購物者休休息及相相約等候候。這種種停留性性的特質質有別于于入口大大廳及停停車場的的通過性性特質，它它會使購購物者在在該處停停留休息息，并有有時間及及心情瀏瀏覽周圍圍的環(huán)境境。因而而在深具具特色的的中庭建建立清楚楚的企業(yè)業(yè)意象，對對于購物物者而言言是最易易接受其其訊息的的。 在實質環(huán)境境的設計計上，由由于中庭庭相對于于購物中中心內其其他空間間具有高高大

52、空間間的特性性，故在在地景設設計上應應可適應應此特性性而做強強調立體體的規(guī)劃劃，如采采用較大大尺度的的植栽、高高度較高高的水景景等。且且可利用用地景設設施配置置一視覺覺主題，引引導購物物者的視視線，建建立購物物中心的的印象。 （三）樓面面裝飾 購物中心若若具有多多層樓面面，則面面對中庭庭、挑空空的樓面面部分，也也應視所所需予以以樓面裝裝飾。對對于上層層各樓層層而言，面面對中庭庭或挑空空的部分分也許只只是一片片墻或扶扶手欄桿桿，但對對位于中中庭內的的人，各各層樓面面便是空空間界定定的界限限，是中中庭空間間的背景景，因而而面對中中庭的樓樓面也是是一組需需要精心心設計的的立面，它它應與中中庭的地地景

53、設計計相配合合，共同同塑造具具有整體體性的空空間景觀觀。水景景、燈光光、植栽栽、巨型型畫幅等等都是可可以應用用的素材材。 四、鋪面材材料 在購物中心心設計時時，鋪面面的問題題不能單單獨被提提出來討討論，它它必須考考慮整個個基地的的紋理、模模式、尺尺度、顏顏色等才才能決定定。其他他影響鋪鋪面選擇擇的因素素包括： 1、花費及及效益：牽涉到到保養(yǎng)維維護、耐耐久性、是是否易碎碎、瑕疵疵等。 2、外觀：牽涉其其紋理、顏顏色等。 3、工程特特性：如如安全性性、吸音音性、光光線反射射性等。 4、土壤特特性：以以下便針針對材料料原則及及其特性性，及其其使用性性一并討討論： （一）碎石石鋪面 碎石鋪面可可創(chuàng)造出

54、出非正式式的氣氛氛，由于于這種鋪鋪面能允允許空氣氣及水分分通過，因因而特別別利于敷敷設于樹樹木的周周圍，使使空氣與與水分能能到達植植物根部部。同時時它很便便宜，適適用于停停車場?；旧纤娜秉c點是鋪設設于停車車場時，可可能會因因為輪胎胎滾動使使石頭飛飛起而造造成危險險。 （二）卵石石鋪面 卵石鋪面可可直接鋪鋪設于土土壤或碎碎石層上上，適用用于鋪設設人行步步道，尤尤其是樹樹木旁。它它可以散散亂的排排列，但但同時也也適合于于整齊的的鋪設。它它們因受受水沖擊擊因而是是圓形無無尖角的的，較碎碎石具有有安全性性。具有有多種顏顏色，大大多為淡淡黃褐色色或灰色色，在選選色時可可以有多多種選擇擇。 （三）

55、硬鋪鋪面 最普通的硬硬鋪面就就像混凝凝土鋪面面，便宜宜且易于于使用，但但在鋪設設時需注注意其紋紋理及工工程品質質。它通通常與其其它材料料混合使使用。若若利用不不同形式式的施工工方式則則可有許許多裝修修的樣式式，包括括清水式式、條紋紋式、噴噴霧式、噴噴沙式、粉粉刷式等等。 （四）室內內鋪面 室內鋪面設設計的主主要原則則是不要要與室外外鋪面有有太突兀兀的差異異。理想想的設計計是在特特殊機能能的地區(qū)區(qū)以有別別于其他他鋪面的的特殊材材料予以以顯示，如如樓梯、坡坡道、焦焦點及展展示場等等。 （五）大型型單元鋪鋪面 鋪面的尺寸寸通常都都做成由由4555公分*4555公分至至9100公分*6100公分，通通

56、常厚550公分分，但如如果允許許交通工工具在其其上運行行的話，則則65公公分較為為適當。一一般而言言，鋪面面的表面面是平滑滑的，部部分則有有表面的的紋路。若若選擇人人造石，則則有較多多的顏色色及紋理理可供選選擇。 （六）小型型單元鋪鋪面 小型單元鋪鋪面可使使用的材材料包括括磚、丁丁掛磚、瓷瓷磚、馬馬賽克、圓圓卵石、碎碎石等，這這些材料料都有其其獨特的的性質。磚磚必須先先做防酸酸等處理理。磚及及鋪面材材料必須須鋪設于于水泥沙沙漿上。瓷瓷磚及馬馬賽克對對于紋理理、模式式及顏色色的選擇擇上可以以有很大大的適應應性。 購物物中心的的建筑本本體規(guī)劃劃 在建筑物興興建之前前，開發(fā)發(fā)者應能能針對未未來承租租

57、戶設計計一套發(fā)發(fā)展計劃劃。雖然然如此，在在進行建建筑設計計、商店店單元設設計時仍仍應能保保持彈性性，以倍倍數(shù)的形形式來加加大尺度度，即所所謂模矩矩概念的的應用，保保持設計計的彈性性，以適適應未來來可能的的用途改改變的需需要。 一、 結構構 （一）建筑筑的通用用性 任一建筑的的結構均均應能在在該棟建建筑物的的生命期期中滿足足安全的的需求，同同時亦應應能有部部分的彈彈性以適適應未來來可能改改變用途途時所需需。但是是經濟層層面亦應應同時考考慮。若若掌握合合適的跨跨距，則則材料的的選擇及及施工技技術通常常為成功功與否的的關鍵。 購物中心需需要高度度的適應應性。承承租戶、傳傳輸方式式及販售售層級皆皆可完

58、全全地變更更。因而而空間必必須可以以依不同同的需求求而做再再區(qū)分，樓樓梯及樓樓板抬高高的部分分可以被被重新安安裝或移移動，建建筑物中中任一部部分的空空間照明明及給排排水系統(tǒng)統(tǒng)均能徹徹底地更更改。 （二）商店店單元（SShopp Unnitss） 有兩種形式式的結構構經常被被使用。中中小型商商店可使使用一至至數(shù)個標標準單位位，但大大型商店店因為有有特殊的的需求因因而可能能需要特特殊的結結構。典典型的矩矩形格狀狀的柱列列其跨距距為5到到10公公尺。經經濟的跨跨距應為為5到55.5公公尺。對對于有大大空間需需求者可可將上列列數(shù)據(jù)乘乘以2。即即使是在在最經濟濟的情況況下，結結構形式式及跨距距的選定定乃

59、是依依據(jù)結構構本身所所能提供供的條件件，所以以沒有一一種結構構形式可可稱為是是最好的的，但其其形式的的優(yōu)劣仍仍可做比比較。 1梁板結結構的主主要優(yōu)點點是可在在不造成成削弱樓樓板結構構的情況況下提供供大面積積的挑空空；其主主要缺點點為梁容容易受服服務管線線的影響響而造成成樓層凈凈高的減減少。 2平板結結構的最最大優(yōu)點點在于其其所提供供的樓層層凈高最最大，但但在挑空空時，尤尤其靠近近柱子時時容易削削弱樓板板結構。 3預鑄鋼鋼筋混凝凝土系統(tǒng)統(tǒng)運用于于購物中中心的情情況并不不廣泛，主主要是因因為它們們全然依依靠梁，這這使得它它們在不不規(guī)則平平面及特特殊要求求時并不不適用。但但無論如如何，預預鑄一些些建

60、筑元元素如梁梁、樓板板等，在在興建時時為較快快速及較較經濟的的方式。 4鋼骨結結構通常常用于跨跨距超過過15公公尺以上上的建筑筑物。盡盡管在多多層建筑筑內需在在鋼骨上上施做防防火被覆覆，但是是在特殊殊的情況況下仍可可無須其其它的外外裝而輕輕易地使使用，尤尤其是柱柱子需要要大量荷荷重時更更佳。 （三）停車車場及地地下室 需要建筑地地下室時時，開挖挖、護堤堤壁、下下水道、防防水及機機械通風風等項目目為主要要的工程程，因而而建筑地地下室遠遠比在地地面上建建筑所需需的花費費要高的的多。意意外問題題通常在在開挖地地下室時時產生，而而其發(fā)生生的原因因，通常常與毛細細水壓力力或水路路的阻斷斷有關。地地下室開