房地產(chǎn)項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)測(cè)算

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)測(cè)算房地產(chǎn)項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)測(cè)算房地產(chǎn)項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)測(cè)算資料僅供參考文件編號(hào)：2022年4月房地產(chǎn)項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)測(cè)算版本號(hào)： A修改號(hào)： 1頁(yè) 次： 1.0 審 核： 批 準(zhǔn): 發(fā)布日期： 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)測(cè)算內(nèi)容導(dǎo)圖：1、基礎(chǔ)知識(shí)2、常規(guī)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算3、租賃項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算4、不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值測(cè)算一、基礎(chǔ)知識(shí)1、需進(jìn)行測(cè)算的三種常見(jiàn)情況：（1）、常規(guī)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本估算、盈利能力分析、現(xiàn)金流安排等（2）、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)后如用于租賃，如何評(píng)價(jià)項(xiàng)目的盈利能力關(guān)鍵在于經(jīng)營(yíng)期與建設(shè)期的承接，以及對(duì)未來(lái)的經(jīng)營(yíng)收益的合理預(yù)測(cè)。（3）、不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值測(cè)算原理為收益還原法，即柑橘未來(lái)收益測(cè)算不動(dòng)產(chǎn)原

2、值。2、名詞解釋（1）、項(xiàng)目建設(shè)總投資對(duì)于一般房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，其建設(shè)總投資由建設(shè)投資成本和財(cái)務(wù)費(fèi)用構(gòu)成。根據(jù)區(qū)域內(nèi)同類房地產(chǎn)項(xiàng)目的一般成本、委托方提供的材料、當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程價(jià)格信息以及項(xiàng)目具體情況進(jìn)行估算。（2）、土地成本即土地的取得成本，一般是由購(gòu)置土地的價(jià)款和在購(gòu)置土地時(shí)由買方繳納的水費(fèi)構(gòu)成。土地取得的方式有三種：征用農(nóng)地、場(chǎng)地平整及臨時(shí)設(shè)施費(fèi)等（3）、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)主要包括勘察測(cè)量費(fèi)、市場(chǎng)研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用、場(chǎng)地平整及臨時(shí)設(shè)施費(fèi)等。（4）、建筑安裝工程費(fèi)土建工程費(fèi)用、安裝工程費(fèi)用、裝修裝飾工程費(fèi)（5）、室外工程和市政配套城市規(guī)劃要求的區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施配套和公共配套建設(shè)費(fèi)用、室外工程主要是

3、附屬工程建設(shè)費(fèi)用。（6）、其他工程費(fèi)包括工程監(jiān)管費(fèi)和竣工驗(yàn)收費(fèi)（7）、管理費(fèi)用指為組織和管理房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所必要的費(fèi)用。（8）、財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用市值為項(xiàng)目籌集資金二發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為借款利息。（9）、可運(yùn)用資金至開(kāi)發(fā)物業(yè)銷售、經(jīng)營(yíng)帶來(lái)的現(xiàn)金凈流入。3、項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)體系靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)：（1）、投資收益率情態(tài)分析指標(biāo)一：項(xiàng)目單位投資成本獲得利潤(rùn)的能力，可以除以開(kāi)發(fā)年數(shù)得出年投資收益率。（2）、靜態(tài)回收期情態(tài)分析指標(biāo)二：是指在不考慮貨幣時(shí)間價(jià)值的條件下，以項(xiàng)目的凈收益回收全部投資所需要的時(shí)間。（3）、盈虧平衡點(diǎn)情態(tài)分析指標(biāo)三：指收入全部等于成本時(shí)的項(xiàng)目銷售率。動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)（1）、項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值動(dòng)態(tài)分析

4、指標(biāo)一：凈現(xiàn)值是投資項(xiàng)目在壽命期內(nèi)（即投資活動(dòng)有效期內(nèi)）的凈現(xiàn)金流量按基準(zhǔn)收益率折算到項(xiàng)目建設(shè)期初的基準(zhǔn)年后的數(shù)值。（2）、內(nèi)部收益率動(dòng)態(tài)分析指標(biāo)二：就是指項(xiàng)目壽命期內(nèi)使投資方案凈現(xiàn)值為0的貼現(xiàn)率。（3）、項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值率動(dòng)態(tài)分析指標(biāo)三：亦稱動(dòng)態(tài)投資收益率，它表達(dá)了單位同投資現(xiàn)值所獲得的凈收益現(xiàn)值的大小。（4）、動(dòng)態(tài)回收期動(dòng)態(tài)分析指標(biāo)四：是指在考慮貨幣時(shí)間價(jià)值的條件下，以投資項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)金流量的現(xiàn)值抵償原始投資現(xiàn)值所需要的時(shí)間。二、常規(guī)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算（重要假設(shè)操作指引）重要假設(shè)（在經(jīng)濟(jì)測(cè)算時(shí)應(yīng)首先對(duì)假設(shè)前提予以說(shuō)明）（1）、項(xiàng)目基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)主要包括用地面積、建筑面積、可售面積、地下室面積等（2）

5、、建設(shè)工期安排建設(shè)工期安排主要柑橘開(kāi)發(fā)商提供的資料確定，如對(duì)方?jīng)]有提供資料，則應(yīng)依據(jù)項(xiàng)目情況和李四開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工期安排確定。（3）、成本計(jì)取計(jì)劃其他費(fèi)用按建安工程費(fèi)、室外工程及市政配套之和的3%計(jì)??；管理費(fèi)用按前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、室外工程及市政配套、其他費(fèi)用之和的3%計(jì)取；不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)一般按前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、室外工程及市政配套、其他費(fèi)用、管理費(fèi)用之和的3%-5%計(jì)取。（4）、銷售安排在進(jìn)行測(cè)算前應(yīng)明確銷售價(jià)格、銷售期安排、銷售率及銷售費(fèi)用的計(jì)提比例。（5）、銷售回款假設(shè)一次性付款比例為10%，按揭比例為90%；按揭首付比例住宅為三成，非住宅為4層，按揭資金在銷售后的第三個(gè)月或者下一季度到

6、位；可根據(jù)項(xiàng)目情況進(jìn)行調(diào)整。（6）、資金安排自有資金占總投資比例不應(yīng)低于20%，且架設(shè)在建設(shè)初期一次性投入。（7）、資本化率和銀行利率資本化率即基準(zhǔn)折現(xiàn)率，一般假設(shè)為8%；而銀行利率一般為相應(yīng)期貸款利率的倍，即增加10%融資費(fèi)用。操作指引一般由11張表構(gòu)成，包括項(xiàng)目施工計(jì)劃表、總建設(shè)成本估算表、項(xiàng)目投資估算表、銷售安排及回款表、銷售收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表、投資計(jì)劃與資金籌措表、貸款還本付息估算表、資金來(lái)源與運(yùn)算表、損益及利潤(rùn)分配表、全部現(xiàn)金流量表和敏感性分析表。注意事項(xiàng)：一、與委托方充分溝通；二、按先后順序依次編制；三、由于基本沒(méi)有兩個(gè)項(xiàng)目是完全相同的，最好不要在已有表格上改動(dòng)；四、如果一

7、數(shù)據(jù)多次出現(xiàn)，其余多個(gè)盡量連接第一個(gè)，便于以后更改；單如果此數(shù)據(jù)在某處表現(xiàn)為多個(gè)數(shù)據(jù)的合計(jì)，為了核對(duì)計(jì)算是否正確，在此處則不進(jìn)行鏈接；五、所有成本、稅費(fèi)、利率數(shù)據(jù)要以當(dāng)?shù)刈钚沦Y料為準(zhǔn)。1、項(xiàng)目施工計(jì)劃表：根據(jù)已確定的建設(shè)工期安排回執(zhí)項(xiàng)目施工計(jì)劃表。準(zhǔn)備階段、勘察設(shè)計(jì)和項(xiàng)目報(bào)建的時(shí)間一般為兩個(gè)月，可同時(shí)進(jìn)行，一個(gè)季度內(nèi)結(jié)束準(zhǔn)備階段準(zhǔn)備階段、勘察設(shè)計(jì)和項(xiàng)目報(bào)建的時(shí)間一般為兩個(gè)月，可同時(shí)進(jìn)行，一個(gè)季度內(nèi)結(jié)束前期準(zhǔn)備階段勘察階段項(xiàng)目報(bào)建開(kāi)工準(zhǔn)備開(kāi)工準(zhǔn)備在前期準(zhǔn)備后一個(gè)月完成，竣工驗(yàn)收的時(shí)間為3個(gè)月，其余各階段的完工時(shí)間與項(xiàng)目建筑形式相關(guān)成端較高，需根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況作出判斷。開(kāi)工準(zhǔn)備在前期準(zhǔn)備后一個(gè)月

8、完成，竣工驗(yàn)收的時(shí)間為3個(gè)月，其余各階段的完工時(shí)間與項(xiàng)目建筑形式相關(guān)成端較高，需根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況作出判斷。主體工程施工階段安裝工程裝飾工程室外及配套工程竣工驗(yàn)收2、總建設(shè)成本估算表序號(hào)其他費(fèi)用、管理費(fèi)用和不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)的計(jì)提方法需要在重要假設(shè)進(jìn)行說(shuō)明項(xiàng)目其他費(fèi)用、管理費(fèi)用和不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)的計(jì)提方法需要在重要假設(shè)進(jìn)行說(shuō)明一地價(jià)二前期工程費(fèi)三建安工程費(fèi)四室外工程及市政配套費(fèi)五建設(shè)投資是前七項(xiàng)的合計(jì)數(shù)，財(cái)務(wù)費(fèi)用與建設(shè)投資的合計(jì)為建設(shè)投資總額，沒(méi)有包含銷售費(fèi)用、相關(guān)稅金等其他費(fèi)用建設(shè)投資是前七項(xiàng)的合計(jì)數(shù)，財(cái)務(wù)費(fèi)用與建設(shè)投資的合計(jì)為建設(shè)投資總額，沒(méi)有包含銷售費(fèi)用、相關(guān)稅金等六管理費(fèi)用七不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用八建設(shè)投資九

9、財(cái)務(wù)費(fèi)用十建設(shè)投資總額3、項(xiàng)目投資估算表總建設(shè)成本估算表中各項(xiàng)成本隨項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)度分批投入，主要是為編制項(xiàng)目投資計(jì)劃與資金籌措表做準(zhǔn)備。應(yīng)注意與項(xiàng)目施工計(jì)劃表在時(shí)間上的對(duì)應(yīng)以及與總建設(shè)成本估算表在金額上的對(duì)應(yīng)。4、銷售回款及安排假設(shè)中明確了項(xiàng)目可售面積和銷售單價(jià)，并對(duì)銷售時(shí)點(diǎn)及進(jìn)度做出了安排，此表記列出各期實(shí)現(xiàn)的銷售面積，然后依據(jù)我們關(guān)于銷售回款方式的假設(shè)統(tǒng)計(jì)各期實(shí)際回款情況。各期的銷售收入與實(shí)際回款有銷售安排及回款表鏈接的來(lái)，銷售稅費(fèi)、土地增值稅和所得稅依據(jù)當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)囟愂照邎?zhí)行。5、銷售收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算各期的銷售收入與實(shí)際回款有銷售安排及回款表鏈接的來(lái)，銷售稅費(fèi)、土地增值稅和所得稅

10、依據(jù)當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)囟愂照邎?zhí)行。序號(hào)項(xiàng)目一銷售收入二銷售實(shí)際回款三銷售費(fèi)用四銷售稅費(fèi)營(yíng)業(yè)稅城建稅一般采取先預(yù)征，最后一期按應(yīng)征收金額與預(yù)征金額的差額多退少補(bǔ)。教育費(fèi)附加一般采取先預(yù)征，最后一期按應(yīng)征收金額與預(yù)征金額的差額多退少補(bǔ)。印花稅五可運(yùn)用資金由銷售實(shí)際回款減去因銷售而產(chǎn)生的所有支出后得出。支出項(xiàng)包括銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)、土地增值稅和所得稅。土地增值稅可運(yùn)用資金由銷售實(shí)際回款減去因銷售而產(chǎn)生的所有支出后得出。支出項(xiàng)包括銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)、土地增值稅和所得稅。六所得稅七可運(yùn)用資金6、投資計(jì)劃與資金籌措表序號(hào)此表的主要作用在于通過(guò)判斷項(xiàng)目未來(lái)各項(xiàng)資金需求和資金擁有量之間的差距，決定何時(shí)需要對(duì)外融資。項(xiàng)

11、目此表的主要作用在于通過(guò)判斷項(xiàng)目未來(lái)各項(xiàng)資金需求和資金擁有量之間的差距，決定何時(shí)需要對(duì)外融資。一建設(shè)投資總額財(cái)務(wù)費(fèi)用的多少取決于銀行借款金額，而銀行借款金額又取決于每期資金擁有量與投資總額之差，而財(cái)務(wù)費(fèi)用本身也是投資總額的一部分，由此構(gòu)成了一個(gè)相互引用的循環(huán)，為避免這種循環(huán)我們選擇根據(jù)判斷手動(dòng)輸入銀行借款數(shù)額。財(cái)務(wù)費(fèi)用的計(jì)算結(jié)果來(lái)源于貸款還本付息估算表。建設(shè)投資財(cái)務(wù)費(fèi)用的多少取決于銀行借款金額，而銀行借款金額又取決于每期資金擁有量與投資總額之差，而財(cái)務(wù)費(fèi)用本身也是投資總額的一部分，由此構(gòu)成了一個(gè)相互引用的循環(huán)，為避免這種循環(huán)我們選擇根據(jù)判斷手動(dòng)輸入銀行借款數(shù)額。財(cái)務(wù)費(fèi)用的計(jì)算結(jié)果來(lái)源于貸款還本

12、付息估算表。財(cái)務(wù)費(fèi)用二資金擁有量自有資金可運(yùn)用資金銀行借款三盈余資金四累計(jì)盈余資金7、貸款還本付息估算表序號(hào)本期利息包括期初貸款本期產(chǎn)生的利息和本期新增貸款產(chǎn)生的利息兩部分。項(xiàng)目本期利息包括期初貸款本期產(chǎn)生的利息和本期新增貸款產(chǎn)生的利息兩部分。一期初借款二本期借款三本期利息四歸還銀行借款時(shí)，如果當(dāng)期還款來(lái)源小于期初借款時(shí)，償還本金的數(shù)額為還款來(lái)源減去本期利息；若當(dāng)期還款來(lái)源大于期初借款時(shí)，償還本金的數(shù)額則等于期初借款。本期本息償還歸還銀行借款時(shí)，如果當(dāng)期還款來(lái)源小于期初借款時(shí)，償還本金的數(shù)額為還款來(lái)源減去本期利息；若當(dāng)期還款來(lái)源大于期初借款時(shí)，償還本金的數(shù)額則等于期初借款。償還本金償還利息五還

13、款來(lái)源六期末借款累計(jì)8、資金來(lái)源與運(yùn)用表序號(hào)項(xiàng)目一資金來(lái)源此表綜合體現(xiàn)了資金的來(lái)源與運(yùn)用。資金有三個(gè)來(lái)源，包括銷售回款、自有資金和銀行借款。資金運(yùn)用即資金流向則包括建設(shè)投資、償還本金、銷售稅費(fèi)、土地增值稅、所得稅五個(gè)方面。銷售實(shí)際回款此表綜合體現(xiàn)了資金的來(lái)源與運(yùn)用。資金有三個(gè)來(lái)源，包括銷售回款、自有資金和銀行借款。資金運(yùn)用即資金流向則包括建設(shè)投資、償還本金、銷售稅費(fèi)、土地增值稅、所得稅五個(gè)方面。自有資金銀行借款二資金運(yùn)用建設(shè)投資償還本金值得注意的是，自開(kāi)始從銀行借入資金至還清銀行借款期間，盈余資金和累計(jì)盈余資金都應(yīng)該為0或者接近0.這體現(xiàn)了開(kāi)發(fā)資金不應(yīng)出現(xiàn)短缺，同時(shí)對(duì)外融入資金達(dá)到充分利用。銷

14、售費(fèi)用值得注意的是，自開(kāi)始從銀行借入資金至還清銀行借款期間，盈余資金和累計(jì)盈余資金都應(yīng)該為0或者接近0.這體現(xiàn)了開(kāi)發(fā)資金不應(yīng)出現(xiàn)短缺，同時(shí)對(duì)外融入資金達(dá)到充分利用。土地增值稅所得稅三盈余資金四累計(jì)盈余資金此表為稅后利潤(rùn) 的計(jì)算表，清楚列明了項(xiàng)目的收入、成本、水費(fèi)及最終取得的稅后利潤(rùn)總額，反映了項(xiàng)目的靜態(tài)盈利能力。此表為稅后利潤(rùn) 的計(jì)算表，清楚列明了項(xiàng)目的收入、成本、水費(fèi)及最終取得的稅后利潤(rùn)總額，反映了項(xiàng)目的靜態(tài)盈利能力。序號(hào)項(xiàng)目一銷售收入二銷售費(fèi)用三銷售稅費(fèi)四利潤(rùn)總額為銷售收入減去銷售費(fèi)用、稅費(fèi)、建設(shè)投資、財(cái)務(wù)費(fèi)用及土地增值稅后的數(shù)額。建設(shè)投資利潤(rùn)總額為銷售收入減去銷售費(fèi)用、稅費(fèi)、建設(shè)投資、財(cái)

15、務(wù)費(fèi)用及土地增值稅后的數(shù)額。五財(cái)務(wù)費(fèi)用六土地增值稅七利潤(rùn)總額八利潤(rùn)總額減去所得稅即為稅后利潤(rùn)。所得稅利潤(rùn)總額減去所得稅即為稅后利潤(rùn)。九稅后利潤(rùn)10、全部現(xiàn)金流量表序號(hào)項(xiàng)目一現(xiàn)金流入顯示了項(xiàng)目各期現(xiàn)金流入及流出情況及總體凈現(xiàn)金流量，并計(jì)算得出考慮了時(shí)間價(jià)值后的項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值，反映了項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)盈利能力。銷售回款顯示了項(xiàng)目各期現(xiàn)金流入及流出情況及總體凈現(xiàn)金流量，并計(jì)算得出考慮了時(shí)間價(jià)值后的項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值，反映了項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)盈利能力。二現(xiàn)金流出建設(shè)投資財(cái)務(wù)費(fèi)用銷售費(fèi)用銷售稅金累計(jì)凈現(xiàn)金流量的最后一期數(shù)值應(yīng)等于總凈現(xiàn)金流量。土地增值稅累計(jì)凈現(xiàn)金流量的最后一期數(shù)值應(yīng)等于總凈現(xiàn)金流量。所得稅三凈現(xiàn)金流量四將每一期的凈

16、現(xiàn)金流量都折現(xiàn)到項(xiàng)目的起始點(diǎn)，合計(jì)數(shù)即為項(xiàng)目的凈現(xiàn)值。累計(jì)凈現(xiàn)金流量將每一期的凈現(xiàn)金流量都折現(xiàn)到項(xiàng)目的起始點(diǎn)，合計(jì)數(shù)即為項(xiàng)目的凈現(xiàn)值。五凈現(xiàn)值六累計(jì)凈現(xiàn)值敏感性分析是不確定分析中的一種主要方法。目的就是要在眾多的不確定因素中，找到對(duì)項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)影響較大的因素，并判斷其對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資效益影響的程度敏感性分析是不確定分析中的一種主要方法。目的就是要在眾多的不確定因素中，找到對(duì)項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)影響較大的因素，并判斷其對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資效益影響的程度項(xiàng)目基本方案其他方案1投資收益率較基本方案增減2財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率FIRR較基本方案增減3財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值FNPV較基本方案增減4財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值率NPVR較基本方案增減5動(dòng)態(tài)投資回收期較基本方案增減選取的指標(biāo)可以根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況變更，一般應(yīng)包含動(dòng)態(tài)和靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)。比較反感的選擇一般為陳本和售價(jià)格增加、減少10%，也可根據(jù)項(xiàng)目需要進(jìn)