不動產(chǎn)評估模擬題分析

1、中國地質(zhì)大學（北京）繼續(xù)教育學院2016 年 03 課程考試不動產(chǎn)評估模擬題（補）一、單項選擇題1防范估價風險的最后一道防線是（B）。A. 撰寫估價報告B 審核估價報告C出具估價報告D.估價資料歸檔2評估 8 號宗地的地價為（C）元 / m 2A.740B.791C.891D.9903某人購買某不動產(chǎn)，到銀行辦理抵押貸款，獲得購房資金的70%，貸款的年利息率為5%，自由資金的一般收益率為8%，試算不動產(chǎn)的資本化率（B）C.6%4某公司購買一宗房地產(chǎn)，土地使用期限為40 年，不可續(xù)期，至今已使用了8 年。該宗房地產(chǎn)當時在正常情況下第一年獲得凈收益6 萬元，以后每年凈收益增長2，從第8 年開始，凈

2、收益保持穩(wěn)定，該宗房地產(chǎn)的報酬率為7。則該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時收益價格為(B)萬元。5若較為精確地應用假設開發(fā)法時，應考慮（C）。A. 通貨膨脹影響B(tài).投資利息因素C.資金時間價值D. 投資風險補償6下列表述中不正確的是（D）。在實際估價中，不同的估價方法將影響估價結(jié)果B.在實際估價中，不同的估價時點將影響估價結(jié)果C.在實際估價中，不同的估價目的將影響估價結(jié)果D.在實際估價中，不同的估價作業(yè)期將影響估價結(jié)果第 1頁（共 10 頁）中國地質(zhì)大學（北京）繼續(xù)教育學院2016 年 03 課程考試圖 1-1表 1-1：臨街地深度指數(shù)表臨街深度滿 4m滿 8m滿 12m滿 16m未滿 4m未滿 8m未滿 12

3、m未滿 16m未滿 18m深度指數(shù)（ %）1301251201101007根據(jù)圖 1-1 和表 1-1，評估1 號宗地的地價為（ A）元 / m 2A.990B.1037.78C.1223.1D.8908有三個比較實例A 、 B、 C，成交價分別為1500 元/ m 2、1650 元/ m 2、1600 元 / m 2?，F(xiàn)將可比實例及估價對象不動產(chǎn)的區(qū)域因素與標準不動產(chǎn)的區(qū)域因素進行比價，得到：標準不動產(chǎn)： 100 分、估價對象：92 分、實例 A ： 89 分、實例B ： 97 分、實例C ： 92 分；區(qū)2域修正后，可得到實例A 在估價對象區(qū)域條件下的價格為：（A）元 / mA.1551B

4、.1565C.1600D.16259某建筑物的建筑面積為200 m 2，有效經(jīng)過年數(shù)為12 年，重置價格為800 元/ m 2，建筑物經(jīng)濟壽命為40 年，殘值率為2，則運用直線法計算該建筑物的現(xiàn)值為（C）萬元。10某建筑物的建筑面積為100 m2 ，已經(jīng)使用 10 年，單位建筑面積的重置價格為500 元 /m2 ，該建筑的經(jīng)濟壽命為30 年，殘值率為5%，試用直線法計算該建筑物的年折舊額（ A）A.1583 元B.1589 元C.1683 元D.1689 元11某城市 2000 年和 2005 年普通商品房的平均價格分別是 3500 元 / m 2和 4800 元 / m 2，采用平均發(fā)展速度

5、法預測 2008 年的價格最接近于（ C）元 / m 2。A.4800B.5124C.5800D.712412有一不動產(chǎn)，未來第一年的純收益為16 萬元，預計此后各年的純收益會在上一年的基礎上增長2%，該類不動產(chǎn)的收益率為9%，另外，該宗不動產(chǎn)是在政府有償出讓土地使用權(quán)的地塊上建造的，土地使用權(quán)年限為50 年，已經(jīng)使用了5 年，則該宗不動產(chǎn)的收益價格為：（ B）第 2頁（共 10 頁）中國地質(zhì)大學（北京）繼續(xù)教育學院2016 年 03 課程考試A.216.08 萬元B.217.04 萬元C.218.04 萬元D.219.08 萬元13下列情況中會導致房地產(chǎn)價格上升的是(B)。A. 上調(diào)貸款利率

6、B. 收緊房地產(chǎn)開發(fā)貸款C.開征房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收D.增加土地供應14 引起真正的房地產(chǎn)自然增值的原因是(B)。A. 裝修改造B.需求增加C.通貨膨脹D. 改進物業(yè)管理15五通一平 ”一般是指某區(qū)域或某地塊具備了道路、 （ A）等設施或條件以及場地平整。“A. 給水、排水、電力、通信B.給水、排水、燃氣、熱力C.排水、電力、通信、燃氣D.排水、電力、通信、熱力16估價報告有效期應從（C）起計。A. 估價時點B.估價作業(yè)期C.出具估價報告之日D. 簽訂估價委托合同之日17城市基準地價是根據(jù)用途相似、地塊相連、地價相近的原則劃分地價區(qū)段，調(diào)查評估的各地價區(qū)段在某一時點的（B）。A. 最低價格B.

7、平均價格C.出讓地價D. 標定地價18在出讓土地使用權(quán)上建造商場，土地使用權(quán)出讓年限為40 年，建造期為3 年，建筑物的經(jīng)濟壽命為60 年，則計算建筑物折舊的經(jīng)濟壽命應為（A）年；A.37B.43C.63D.6019收益法是基于哪種原理？（B）A. 替代原理B.預期收益原理C.生產(chǎn)費用價值論D. 區(qū)位論20某宗房地產(chǎn)規(guī)劃用途為商業(yè)，現(xiàn)狀為超市，年凈收益為18 萬元，預計改為服裝店后的年凈收益為 20 萬元，除此無其他更好的用途，則根據(jù)(B)應按服裝店用途進行估價。A. 合法原則B.最高最佳使用原則C.估價時點原則D.替代原則21在出讓土地使用權(quán)上建筑普通商品住宅，土地使用權(quán)出讓年限為70 年，

8、建造器2 年，建筑物的經(jīng)濟壽命為50 年，則在計算建筑物折舊的經(jīng)濟壽命應為（D）年。A.52B.70C.68D.5022某地區(qū)某類不動產(chǎn)2008 年 4 月至 10 月的價格指數(shù)分別為79.6、74.7、 76.7、 85.0、 89.2、 92.5、 98.1（以 2007 年 1 月為 100）。其中，某宗不動產(chǎn)在2008 年 6 月的價格為1800 元 / m 2 ，對其進行期日修正（估價時點為2008 年 10 月），修正后的估價時點價格為（B）元 / m 2第 3頁（共 10 頁）中國地質(zhì)大學（北京）繼續(xù)教育學院2016 年 03 課程考試A.2218.3B.2302.2C.2313

9、.4D.1908.9圖 1-1表 1-1：臨街地深度指數(shù)表臨街深度未滿 4m滿 4m滿 8m滿 12m滿 16m未滿 8m未滿 12m未滿 16m未滿 18m深度指數(shù)（ %）130125120110100如圖 1-1 所示， 9 宗臨街宗地的編號從左至右依次為1， 2，39，根據(jù)表1-1，完成8、9 兩題23評估 1 號宗地的地價為（ A）元 / m 2A.1100B.1080C.1250D.1200二、多項選擇題24目前我國的房地產(chǎn)估價人員資格有（ABE）。A. 土地估價師B.房地產(chǎn)估價師C.房地產(chǎn)評估師D.土地評估師E.資產(chǎn)評估師25下列表述中，正確的有（ABC）。開發(fā)經(jīng)營期可分為開發(fā)期和

10、經(jīng)營期第 4頁（共 10 頁）中國地質(zhì)大學（北京）繼續(xù)教育學院2016 年 03 課程考試B.開發(fā)期又可稱為建設期，對于在土地上進行房屋建設的情況來說，又可分為前期和建造期C.開發(fā)期的終點是預計待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)完成的日期，起點與開發(fā)經(jīng)營期起點相同D.經(jīng)營期可具體化為銷售期和出租期E.在有租賃的情況下，租售期通常到開發(fā)完成的日期26我國的房屋權(quán)屬證明有：（ ABC）A. 房屋所有權(quán)證B.房屋共有權(quán)證C.房屋他項權(quán)證D.集體土地所有權(quán)證E.國有土地使用權(quán)證27不動產(chǎn)的自然特性包括：（ BC）A. 用途多樣性B.耐久性C.個別性D. 涉及廣泛性28不動產(chǎn)的資本化率有（ABD）A. 綜合資本化率B.土

11、地資本化率C.房地產(chǎn)資本化率D.建筑物資本化率E.房屋資本化率29不動產(chǎn)估價報告規(guī)范格式主要有：（ABDE ）A. 土地估價報告規(guī)范格式（文字式）B.土地估價技術(shù)報告規(guī)范格式（文字式）C.房地產(chǎn)估價報告規(guī)范格式（文字式）D.房地產(chǎn)估價報告規(guī)范格式E.土地估價報告規(guī)范格式（表格式）30不動產(chǎn)的社會經(jīng)濟特性包括：（BD）A. 不可移動性B.權(quán)益受限性C.數(shù)量有限性D. 難以變現(xiàn)性31下列情形中會導致房地產(chǎn)當前需求增加的有（ABDE）。消費者的收入增加B.作為替代品的房地產(chǎn)的價格上升C.作為互補品的房地產(chǎn)的價格上升D.消費者預期其未來的收入增加E.消費者預期未來的房地產(chǎn)價格上升32下面屬于影響不動產(chǎn)

12、價格一般因素中的社會因素的有（CD）A. 消費水平B. 城市交通體系狀況C.不動產(chǎn)交易慣例D.心理因素E.地價政策第 5頁（共 10 頁）中國地質(zhì)大學（北京）繼續(xù)教育學院2016 年 03 課程考試33目前我國的房地產(chǎn)估價管理部門有（ABD）A. 國土資源部B.建設部C.人事部D.財政部E.土地學會34評估基準地價或利用基準地價評估宗地價格，必須明確基準地價的內(nèi)涵。基準地價的內(nèi)涵包括 (ABD )。A. 基準日期B. 土地開發(fā)程度C.基準地價修正體系D.土地用途E.基準地價公布日期35房地產(chǎn)估價報告中專門列出估價的假設和限制條件的目的是(CD )。說明估價報告的合法性、真實性B.說明估價的獨立

13、、客觀、公正性C.規(guī)避估價風險D.保護估價報告使用者E.防止委托人提出高估或低估要求3、判斷題1土地增值收益（土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+投資利潤）土地增值收益率。（ ）=2在有較多土地供應者的情況下，地價水平主要取決于房地產(chǎn)價格水平。（）3一般來說，國內(nèi)生產(chǎn)總值的增長會形成較多供給，引起房地產(chǎn)價格下降。（ ）4在利用假設開發(fā)法進行估價時，應特別注意包括開發(fā)成本、管理費用銷售稅費等在內(nèi)的投資利息的估算。（ ）5在進行交易情況修正系數(shù)確定時，都應以實際價格為基準。（）6不動產(chǎn)是指不能移動位置或移動位置后引起性質(zhì)、性狀改變而造成經(jīng)濟損失的財產(chǎn)。（）7土地使用權(quán)的形成包括“出讓 ”、劃撥 ”和“租

14、賃 ”三種方式。（ ）“8不動產(chǎn)的基本特征是保值增值性，是由土地的經(jīng)濟特性所決定的。（）9按照規(guī)定，純土地估價有效期為一年，建筑物和不動產(chǎn)估價有效期為半年。（）10成本法的基本公式為：新開發(fā)的土地價格=土地取得費 +土地開發(fā)費 +稅費 +投資利息 +投資利潤 +土地增值收益。（ ）11資本化率是不動產(chǎn)實際收益與不動產(chǎn)價格的比率，實質(zhì)是資本投資的收益率。（）12毛地是指現(xiàn)有城區(qū)內(nèi)建筑物待拆遷的集體土地，受讓者除支付毛地價外還需對建筑物的所有者和使用者支付拆遷安置補償費。 （）第 6頁（共 10 頁）中國地質(zhì)大學（北京）繼續(xù)教育學院2016 年 03 課程考試13不動產(chǎn)價格是不動產(chǎn)對象在某一權(quán)利狀

15、況下某一時點的價格，時點不同則價格不同。（）14一份完整的估價報告內(nèi)容包括：封面、目錄、估價師聲明、估價的假設和限制提案件、估價結(jié)果報告和附件。（ ）15房地產(chǎn)價格是客觀存在的，是不以個人意志為轉(zhuǎn)移的，因此，房地產(chǎn)估價實際上是房地產(chǎn)專業(yè)估價人員對房地產(chǎn)市場價格形成進行市場模擬的過程，所要揭示的是房地產(chǎn)的理論價格。（ ）16對于估價人員搜集的交易實例，只要是估價對象的類似房地產(chǎn)就可以作為可比實例。（）四、簡答題1簡述不動產(chǎn)估價的意義。答：不動產(chǎn)估價其意義在于： 1、為不動產(chǎn)市場交易提供客觀標準； 2、不動產(chǎn)資產(chǎn)的價值化更有利于優(yōu)化資源配置； 3、為開發(fā)投資及確立科學的收益分配制度服務； 4、便于

16、公民賦稅。2簡述收益法的使用范圍。答：收益法是以求取不動產(chǎn)純收益為途徑評估不動產(chǎn)價值的一種方法，它只適用于有收益或有潛在收益的不動產(chǎn)估價。由于它具有理論依據(jù)而應用很廣，但對于無收益的不動產(chǎn)估價則不適用。3簡述重置價格和重建價格的含義。答： 1、重置價格又稱重置成本，是指采用估價時點時的建筑材料、建筑構(gòu)配件、設備和建筑技術(shù)等，按照估價時點時的價格水平，重新建造與估價對象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常價格；2、重建價格又稱重建成本，是指采用與估價對象建筑物相同的建筑材料，建筑構(gòu)配件、設備和建筑技術(shù)等，按照估價時點時的價格水平，重新建造與估價對象建筑物完全相同的新建筑物的正常價格；4簡述我國不動

17、產(chǎn)估價的原則（至少回答5 條）。答：我過不動產(chǎn)估價應遵循以下基本原則：1、合法性原則，即不動產(chǎn)估價對象必須是經(jīng)過國家法律法規(guī)確認和保護的不動產(chǎn)；2、最有效原則，即所估不動產(chǎn)價格是以能使該不動產(chǎn)之效用作最高發(fā)揮之使用方法為前提所能把握之價格為標準；3、估價期日原則，即不第 7頁（共 10 頁）中國地質(zhì)大學（北京）繼續(xù)教育學院2016 年 03 課程考試動產(chǎn)估價時應首先明確估價期日；4、替代原則，即可以通過不動產(chǎn)市場上地域相近、類型相似、用途相同的交易實例的價格進行各種因素的比較修正后來替代待估不動產(chǎn)的價格；5、供求原則，即估價應考慮市場供給與需求因素；6、預期收益原則，即估價者必須對不動產(chǎn)市場進

18、行細致分析的前提下，準確預測該不動產(chǎn)未來能給權(quán)利人帶來的利潤總和；7、收益分配原則，即由勞動、資本、經(jīng)營及不動產(chǎn)四種生產(chǎn)因素組合而產(chǎn)生收益，應由各因素分配； 8、公平原則，即要求估價人員應用科學方法客觀公正的對不動產(chǎn)價格進行評估。5簡述不動產(chǎn)的經(jīng)濟特性。答：不動產(chǎn)的社會經(jīng)濟特性包括：1、用途多樣性，指土地可根據(jù)人類需要用于多種不同用途，如作為商業(yè)、住宅、工業(yè)、農(nóng)業(yè)用地等；2、涉及廣泛性，指不動產(chǎn)涉及社會的各個方面，容易對外界各方面產(chǎn)生影響，同時也容易受到外界各方面的影響；3、權(quán)益受限性，即不動產(chǎn)所對應的權(quán)利受到法律的制約；4、難以變現(xiàn)性，由于不動產(chǎn)價值高、不可移動和個別性，使得同一宗不動產(chǎn)的交

19、易不可能很頻繁；5、保值增值性，針對不動產(chǎn)價值變化的總體趨勢而言，由于不動產(chǎn)本身具有的耐久性、稀缺性及涉及廣泛性，使其能夠保值增值。五、計算題1待估不動產(chǎn)情況：類型為土地，無地上附著物，總面積為10000 m2，形狀規(guī)則，住宅用途，規(guī)劃容積率為1.0。該城市不動產(chǎn)價格指數(shù)以2005 年為基期，同基期相比每年遞增增長率為12 個百分點，單位不動產(chǎn)價格比容積率為1 時，不動產(chǎn)價格增加5%。所選案例情況：收集到與待估不動產(chǎn)條件類似的4 宗不動產(chǎn)，比價情況見下表2-1交易案例情況及估價對象比較差異表成交價格 （元m2）項目/交易時間容積率區(qū)域條件差異 /%個別條件差異 /%A6202006 年1.20

20、-4B6602006 年1.400C7002007 年1.4-30第8頁（共 10頁）中國地質(zhì)大學（北京）繼續(xù)教育學院2016 年 03 課程考試D7402008 年1.30-3估價要求：評估2008 年 12 月 31 日市場價值。解：（1）計算該不動產(chǎn)價格期日修正系數(shù)估價期日不動產(chǎn)價格指數(shù)期日修正系數(shù) =案例交易日期價格指數(shù)期日修正系數(shù)見下表：項目2005200620072008價格指數(shù)100112124136期日修正指數(shù)136/100136/112136/124136/136（2）計算容積率修正系數(shù)待估不動產(chǎn)容積率指數(shù)容積率修正系數(shù) =案例容積率指數(shù)待估不動產(chǎn)容積率指數(shù)100，容積率修正

21、系數(shù)見下表：容積項目1.01.11.21.31.4容積率指數(shù)100105110115120容積率修正系數(shù)100/100100/105100/110100/115100/120（3）計算區(qū)域因素、個別因素修正系數(shù)。區(qū)域因素（個別因素）修正系數(shù)=待估不動產(chǎn)條件指數(shù) /案例條件指數(shù)，以待估不動產(chǎn)區(qū)域因素（個別因素）條件指數(shù)為100，案例條件指數(shù)為 100 加上表 2-1 中的條件比較差異值，如案例A 的個別因素修正系數(shù)為 100/100+(-4)=100/96（4）計算各案例不動產(chǎn)修正后的價格：案例 A： 620136 100 100 100713 （元 / m2 ）11211010096案例 A： 620136 100 100 100668 （元 / m2)120120100100案例 A： 620136 100 100 100660 （元 / m