鳳凰城開發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)物流中心方案

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2、代化的物流企業(yè)開展。第三方物流企業(yè)的 迅速崛起使的物流中心日趨社會(huì)化和專業(yè)化。(二) 濟(jì)南市物流近期總體規(guī)劃到 2005 年，濟(jì)南市流通經(jīng)濟(jì)增加值要到達(dá) 376 億元，占全市GDP 的 23%；并培植 1-2 戶年銷售額超過 100 億元的國(guó)內(nèi)知名商業(yè)集60額 200 億元，占全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額的比重提高到 30%。這是濟(jì)南市物流現(xiàn)代化的近期目標(biāo)。二、 濟(jì)南市現(xiàn)有的物流中心根本情況 ：1、濟(jì)南市現(xiàn)有的物流基地主要分布在濟(jì)南的東北部和東部。其中蓋家溝物流中心具較大規(guī)模。大型物流中心有山東銀座圣洋物流 中心、山東交通物流公司，蓋家溝大型物流倉(cāng)儲(chǔ)基地。A、山東銀座圣洋物流中心，位置在歷下區(qū)姚家商

3、業(yè)街，為大型倉(cāng)儲(chǔ)基地，主要經(jīng)營(yíng)水產(chǎn)、果品、蔬菜、糧油等。主要是以出租的形式回 收資金。也可以買斷。買斷要求是一次性付款。出租期限為 3 年、20年、60 年。其中以 20 年為最多。出租價(jià)格為 1。2 元/平。天。倉(cāng)儲(chǔ)基地的建筑為躍式結(jié)構(gòu)，一躍二。倉(cāng)儲(chǔ)基地面積大小因經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品的不 42米，出租面積為 84 平方米。故月租金為 3024 元。其二種為面積 168平方米，出租價(jià)格為 1.3 元/平.天。故月租金為 655263、k53B、山東交通物流公司，緊鄰濟(jì)南汽車東站，交通方便為該物流企業(yè)的最主要優(yōu)勢(shì)。該物流公司主要以運(yùn)輸為主，兼有倉(cāng)儲(chǔ)基地。其倉(cāng)儲(chǔ) 0.35 元/天.50米起租。2、物流中心的建

4、筑特點(diǎn)所調(diào)查物流中心中，多以倉(cāng)儲(chǔ)基地為主，由于目前濟(jì)南市的物流 中心多處于由傳統(tǒng)的運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)企業(yè)向現(xiàn)代物流企業(yè)的轉(zhuǎn)型期，故濟(jì) 4三、投資商業(yè)房產(chǎn)即物流中心的可行性分析：1、承租者穩(wěn)定可靠，而且租期較長(zhǎng)，而且存在較多將大局部甚至是全部經(jīng)營(yíng)支出向承租者轉(zhuǎn)移的時(shí)機(jī)。這就為物流中心的開發(fā)者提 供了風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的時(shí)機(jī)，可以有效的降低投資風(fēng)險(xiǎn)。2、由于資金的問題，眾多的商家寧愿把有限的資金用于擴(kuò)大其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)規(guī)模上，而不是用于其倉(cāng)儲(chǔ)基地的土建以及交通運(yùn)輸上，這 就為物流中心的建立與開展提供了客觀條件。四、擬建物流中心的選址物流基地的效勞特點(diǎn)決定了要在城市的邊緣，交通條件好、用地 充足的地方建設(shè)。同時(shí)考慮市場(chǎng)需求

5、、地價(jià)、交通設(shè)施、環(huán)境等經(jīng)濟(jì) 社會(huì)自然因素。1、 選址原那么鳳凰城物流中心的建設(shè)應(yīng)當(dāng)著重考慮以下幾個(gè)因素： a.交通便利，能夠?qū)崿F(xiàn)多種形式的運(yùn)輸連接方式， b、經(jīng)濟(jì)合理性，應(yīng)該選擇較低的地價(jià)區(qū)位，同時(shí)保證數(shù)量充足、素養(yǎng)較高的勞動(dòng)力條件，以實(shí) 現(xiàn)成員企業(yè)的利益追求 b和生態(tài)平衡要求2、 擬選地址該物流中心擬建設(shè)于鳳凰城的西北部，煉油廠附近。該地塊地處工業(yè)南路延伸線輕騎路以北，距離濟(jì)南市中心商 務(wù)區(qū) 17200510的交通優(yōu)勢(shì)。同時(shí)，該工程地塊是鳳凰城規(guī)劃中地價(jià)較為低的區(qū)位，在充分建 設(shè)鳳凰城的同時(shí)，可以最大限度的為成員企業(yè)實(shí)現(xiàn)利益的最大化。同 時(shí)由于該地塊附近并未規(guī)劃建設(shè)居住區(qū)，距離鳳凰城一二期

6、的居住區(qū) 的距離較遠(yuǎn)，并不影響鳳凰城居民的生活和鳳凰城的整體規(guī)劃。五、物流中心的開發(fā)目標(biāo)、投資規(guī)模及進(jìn)入市場(chǎng)的時(shí)間（一） 工程的開發(fā)目標(biāo)a、工程定位于商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)-物流倉(cāng)儲(chǔ)配送中心。1、濟(jì)南市擬建設(shè)四大物流基地，而濟(jì)南的東部，交通方便，經(jīng)十東路景觀大道已經(jīng)建成通車，東面緊鄰繞城高速，更使得鳳凰城所在 地具有濟(jì)南東部其他地段所不可比較的交通條件。也為鳳凰城建立物 流中心提供了天然的交通條件。2、濟(jì)南市的物流規(guī)劃方案也為流通經(jīng)濟(jì)的開展提供了寬敞的市場(chǎng) 空間。3、隨著沃爾瑪和家樂福商業(yè)巨鱷在濟(jì)南市場(chǎng)的介入，其國(guó)際產(chǎn)品 和生產(chǎn)資料的涌入必將帶動(dòng)濟(jì)南物流經(jīng)濟(jì)的開展。B、物流中心的投資開發(fā)規(guī)模：擬建物

7、流中心開發(fā)用地為 500 畝，即 33 萬平方米。主要以倉(cāng)儲(chǔ)和運(yùn)輸為主，同時(shí)包括一定的與之想配套的的信息、咨詢、維修、綜 合效勞等設(shè)施用地。C、鳳凰城物流中心進(jìn)入市場(chǎng)的時(shí)間：政府政策上的支持和當(dāng)前濟(jì)南市場(chǎng)的繁榮，為鳳凰城建立物流中心提供了寬敞的市場(chǎng)空間和難逢的市場(chǎng)機(jī)遇。而作為物流基地，其主 要的開發(fā)用途是作為大型零售商和連鎖店的倉(cāng)儲(chǔ)用地，因此其建筑結(jié) 構(gòu)較為簡(jiǎn)單。建設(shè)周期也較短，應(yīng)該控制在半年到一年的時(shí)間內(nèi)。同 時(shí)其銷售也要視大型商場(chǎng)的介入濟(jì)時(shí)間而定。六、倉(cāng)儲(chǔ)基地的資金回收方式鳳凰城物流中心的投資方式可以有兩種，一是在物流中心工程可行的情況寫將該地塊轉(zhuǎn)讓給效勞商。二是我方投資建立，此時(shí)物流中

8、心倉(cāng)儲(chǔ)基地的資金回收方式主要為出租、出售兩種。濟(jì)南市目前的出 租價(jià)格為 0.2 至 2 元之間。鳳凰城擬建物流中心的倉(cāng)儲(chǔ)出租價(jià)格可以就自身工程的優(yōu)勢(shì)點(diǎn)和效勞特色確定相應(yīng)的出租和出售價(jià)格。至于倉(cāng)儲(chǔ)基地的分室規(guī)劃倉(cāng)儲(chǔ)基地可規(guī)劃建設(shè)為 50 起平方米起的大小不同的倉(cāng)庫(kù)。當(dāng)然可就前期與大型效勞商家的協(xié)商而定，為象家 樂福、沃爾瑪這樣大型的效勞商進(jìn)行量體裁衣。七、物流中心的現(xiàn)代化建設(shè)和開展趨向要把鳳凰城物流中心開展成為現(xiàn)代化的物流產(chǎn)業(yè)，那么基地的建 設(shè)將不再是最主要的手段，而是利用現(xiàn)在化的信息技術(shù)在充分利用現(xiàn) 有的各種根底設(shè)施的的根底上，將效勞商的運(yùn)輸信息和運(yùn)輸需求予以 整合并快速的傳遞。這主要是制建立

9、以現(xiàn)代信息技術(shù)為根底的專業(yè)物 流信息網(wǎng)。在網(wǎng)絡(luò)完善后，有關(guān)車、貨的信息可以通過網(wǎng)絡(luò)實(shí)現(xiàn)，并 最終實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上交易。同時(shí)，要做好現(xiàn)代物流，信息技術(shù)是核心，應(yīng)當(dāng)將物流之中原先 割裂的各個(gè)環(huán)節(jié)整合在一起，最大限度的將原先在實(shí)現(xiàn)物資空間位移中所進(jìn)行的運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)、包裝、配送等多個(gè)環(huán)節(jié)整合在一起，以一個(gè) 整風(fēng)光對(duì)社會(huì)的物流需求。應(yīng)該說，目前濟(jì)南市物流企業(yè)所從事的是多式聯(lián)運(yùn)的代理效勞， 實(shí)際上是一些并沒有掌握物流資源的代理企業(yè)。這種代理企業(yè)并不是 真正的物流企業(yè)。隨著物流業(yè)的開展，這種企業(yè)會(huì)逐漸的被淘汰。而 因該向掌握物流資源的方向開展。物流企業(yè)的應(yīng)當(dāng)具有兩種優(yōu)勢(shì)。一是寬敞的物流資源，同時(shí)具有 物流線路優(yōu)化和物

10、流資源整合的功能，這種物流企業(yè)的優(yōu)勢(shì)在于即可 以籌劃和整合提高資源的利用率，同時(shí)又具有豐富的物流資源。鳳凰 城要建設(shè)的現(xiàn)代化的物流中心應(yīng)當(dāng)向該種方式開展。而該種方式的物 流中心，需要的是大量的信息、覆蓋更寬敞領(lǐng)域而不是僅僅濟(jì)南市或 者山東省的銷售或聯(lián)系網(wǎng)絡(luò)。三聯(lián)集團(tuán)雄厚的實(shí)力，可以使得符合物 流業(yè)開展方向的現(xiàn)代化物流基地盡快的建立和完善。八、家樂福、沃爾瑪?shù)膫}(cāng)儲(chǔ)基地情況及做家樂福、沃爾瑪大型商場(chǎng)商 品倉(cāng)儲(chǔ)基地的可行性1、 美國(guó)沃爾瑪?shù)膫}(cāng)儲(chǔ)及配送情況在美國(guó)，沃爾瑪商品公司的配送中心是零售型配送中心。配送中 心是由沃爾瑪公司獨(dú)資建立的，專為本公司的連鎖店按時(shí)提供商品， 確保各店穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)。該中心的建

11、筑面積為 12 萬平方米，總投資 7000萬美元，有職工 1200 多人；配送設(shè)備包括 200 輛車頭、400 節(jié)車廂、13 條配送傳送帶，配送場(chǎng)內(nèi)設(shè)有 170 個(gè)接貨口。中心 24 小時(shí)運(yùn)轉(zhuǎn)，每天為分布在紐約州、賓夕法尼亞州等 6 個(gè)州的沃爾瑪公司的 100 家連鎖店配送商品。2、 鳳凰城建立其倉(cāng)儲(chǔ)基地的可行性分析三聯(lián)集團(tuán)的優(yōu)勢(shì)。由三聯(lián)集團(tuán)投資建設(shè)該物流基地，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合， 會(huì)為沃爾瑪家樂福的介入提供強(qiáng)有力的支持。在鳳凰城建設(shè)了家樂福、沃爾瑪?shù)臐?jì)南甚至市華北地區(qū)的倉(cāng)儲(chǔ)基 地，由于該中心處在華北地區(qū)的的心臟位置，可以為華北地區(qū)的的多 500在家樂福、沃爾瑪?shù)壬虡I(yè)巨額進(jìn)入濟(jì)南后，鳳凰成擬作其倉(cāng)儲(chǔ)式

12、配送中心。主要任務(wù)是接受家樂福、沃爾瑪駐中國(guó)總部以及濟(jì)南方面 的委托業(yè)務(wù)，為該地區(qū)甚至是華北地區(qū)的商業(yè)連鎖店的加盟店負(fù)責(zé)商 品倉(cāng)儲(chǔ)及配送。在效勞對(duì)象店家樂福、沃爾瑪經(jīng)營(yíng)的商品中，絕 大局部的商品將由該中心集中配送，而一般鮮活商品和怕碰撞的商品，如牛奶、面包、炸土豆片、瓶裝飲料和啤酒等，從當(dāng)?shù)貜S家直接 進(jìn)貨到店，蔬菜等商品從當(dāng)?shù)氐呐l(fā)市場(chǎng)直接進(jìn)貨。附件：美國(guó)配送中心的類型60 年代起，商品配送合理化在興盛國(guó)家普遍得到重視。為了向流通領(lǐng)域型和倉(cāng)儲(chǔ)型三種類型。1批發(fā)型美國(guó)加州食品配送中心是全美第二大批發(fā)配送中心，建于 1982 年，建筑面積 10 萬平方米，工作人員2000人左右，共有全封閉型溫控運(yùn)

13、輸車600多柄，1995年銷售額達(dá) 20 億美元。經(jīng)營(yíng)的商品均為食品，有43000 多個(gè)品種，其中有98的商品由該公司2%的商品是該中心開發(fā)加工的商品，主要是牛奶、面包、冰激凌等新奇24 小時(shí)運(yùn)轉(zhuǎn)，配送50 公里。a商品數(shù)量與質(zhì)b付款時(shí)間，如在 10 天內(nèi)付款可以享受 2%C配送中心對(duì)各大-8.5%。2零售型12 7000 1200200 輛車頭、400節(jié)車廂、13 17024 小時(shí)運(yùn)轉(zhuǎn)， 6 100 家連鎖店配送商品。100 320 7000 24 50，180 10左右。1995 20 億美元。價(jià)格。3倉(cāng)儲(chǔ)型350 家加盟店負(fù)責(zé)商品配7 1200 個(gè)品種是美國(guó)獨(dú)立雜貨商聯(lián)盟開發(fā)的，必須集中

14、配送。在效勞對(duì)象店經(jīng)營(yíng)的商品中，有 70%左右的商飲料和啤酒等，從當(dāng)?shù)貜S家直接進(jìn)貨到店，蔬菜等商品從當(dāng)?shù)氐呐l(fā)市場(chǎng)直接進(jìn)貨。美國(guó)配送中心的運(yùn)作流程127 條通道，19 個(gè)進(jìn)貨口；2以托盤為主，4 組集裝箱為一貨架；3商品的堆放分為儲(chǔ)存的商品和配送的商品，一般依據(jù)商品的生產(chǎn)日期、進(jìn)貨在貨架下層的儲(chǔ)存商品是待出庫(kù)的配送商品；4品種配貨是數(shù)量多的整箱貨，所以用叉車配貨；店配貨是細(xì)分貨，小到幾雙一包的襪子，所以利用傳送帶配貨；5輕量、體積大的商品如衛(wèi)生紙等傳送帶配貨；6特別商品存放區(qū)，如少量高價(jià)值的藥品、滋補(bǔ)品等，為防止喪失，用鐵絲網(wǎng)圈起，標(biāo)明無關(guān)人員不得入內(nèi)。三、我國(guó)物流業(yè)開展現(xiàn)狀及物流解決方案我國(guó)

15、現(xiàn)有的物流企業(yè)大致可以分為以下幾類：倉(cāng)儲(chǔ)主要針對(duì)系統(tǒng)內(nèi)部，因此商流與物流別離，受行政控制。行政領(lǐng)導(dǎo)。增多。率低，運(yùn)輸能力嚴(yán)峻缺乏，形成了“瓶頸，制約了物流的開展。針對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)開展及物流業(yè)改革現(xiàn)狀，借鑒興盛國(guó)家走過的道路和閱歷，我國(guó)從1992 年開始了物流配送中心的試點(diǎn)工作，原國(guó)內(nèi)貿(mào)易部印發(fā)了?關(guān)于商品物流配送中心開展建設(shè)的意見?。?意見?提出：大中型儲(chǔ)運(yùn)企業(yè)要發(fā)揮設(shè)施和效勞優(yōu)勢(shì)，改造、業(yè)和有一定儲(chǔ)運(yùn)設(shè)施規(guī)模的批發(fā)企業(yè)向配送中心轉(zhuǎn)變。700 100%的商品由自己配送中心配送。而一個(gè)功能完善的社會(huì)化的配浪費(fèi)。1996 年發(fā)出了?關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)物流配送中心開展建設(shè)工作的通知?，指出了開展建?90 年1992 年曾發(fā)文是當(dāng)時(shí)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)正處于啟動(dòng)階段，因而制約了物流配送的開展建設(shè)。如雨后春筍般開展起來。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，