某房地產(chǎn)開發(fā)項目企劃書

1、重慶順達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司三峽明珠大廈房地產(chǎn)開發(fā)項目（一期）項目企劃書書出版時間間：20007年年3月指定聯(lián)系系人 柯真滿滿（先生生） 保密須知本商業(yè)企劃劃書的內(nèi)內(nèi)容和資資料涉及及重慶順順達房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限公公司的商商業(yè)機密密，只對對具有投投資意向向的投資資者公開開并僅限限于投資資價值審審慎評估估使用。本本公司要要求收件件人在收收到本商商業(yè)計劃劃書后即即刻確認認，并做做出如下下承諾：若不希望望涉足本本計劃書書所述項項目，請請盡快將將本計劃劃書完整整退回；在沒有取取得重慶慶順達房房地產(chǎn)開開發(fā)有限限公司的的書面同同意前，收收件人不不得將本本計劃書書全部或或部分復(fù)復(fù)制、傳傳遞、影影印、泄泄露或散散

2、布給他他人；妥善保管管本商業(yè)業(yè)計劃書書。本商業(yè)計劃劃書不可可用作項項目銷售售報價使使用，亦亦不可用用作項目目購買的的報價使使用。第一章項目目建設(shè)業(yè)業(yè)主概況況公司名稱：重慶順順達房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限公公司公司住所：中國重重慶市萬萬州區(qū)青青羊?qū)m669號公司性質(zhì)：私營有有限責任任公司注冊資金：8000萬元人人民幣法定代表人人：柯真真滿法人組織代代碼證號號：20079336899-3 資質(zhì)等級證證號：渝渝建開0063111800 三三級公司經(jīng)營范范圍：房房地產(chǎn)開開發(fā)及物物業(yè)管理理、商品品信息服服務(wù)聯(lián)系電話：15331000255560傳真電話：0233-58822995799郵政編碼：40440000第

3、二章項目目概況一、項目名名稱：三三峽明珠珠二、建設(shè)地地址：重重慶市萬萬州區(qū)新新城路337至667號三、建設(shè)規(guī)規(guī)模（一一期）：8MM2四、項目優(yōu)優(yōu)勢：（一）地理理位置優(yōu)優(yōu)越，交交通便利利三峽明珠大大廈項目目地處萬萬州區(qū)的的中央商商圈，城城區(qū)主要要交通干干道之一一的新城城路西端端和高筍筍塘中心心廣場的的交匯處處，距鞍鞍子壩萬萬州客運運港口2250米米左右，處處于萬州州濱江大大道至高高筍塘的的步行連連接通道道上，是是多路公公交線的的終點站站和進入入萬州中中央商圈圈的重要要停靠點點，是大大量人流流的交匯匯地點，交交通條件件十分便便利。（三峽明珠珠大廈項項目區(qū)位位圖）（二）廣闊闊的市場場空間和和充足的的

4、目標客客群本項目的商商業(yè)定位位為女性性淘寶購購物街，在在人氣旺旺盛的高高筍塘中中央商圈圈目前還還是空白白。環(huán)境境良好、功功能配套套、生活活便利的的高層主主城景觀觀公寓給給本項目目的商品品住宅提提供了充充足的目目標客群群。（三）與萬萬州中央央商圈的的多個商商業(yè)賣場場形成優(yōu)優(yōu)勢互補補萬州區(qū)高筍筍塘組團團的規(guī)劃劃面積僅僅4.55平方公公里，但但聚集了了40萬常常駐人口口，并且且是輻射射半徑1150公公里，輻輻射人口口超過5500萬萬人口的的三峽庫庫區(qū)商業(yè)業(yè)核心，商商業(yè)賣場場總面積積約400萬平方方米，220055年在該該區(qū)域完完成的社社會消費費品零售售總額突突破500億元，意意味著每每平方米米商業(yè)賣

5、賣場產(chǎn)生生125500元元的年產(chǎn)產(chǎn)值，商商業(yè)氛圍圍極度濃濃郁。本項目的商商業(yè)賣場場投放市市場后，可可以填補補目前萬萬州中央央商圈的的商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)空白白，必將將與現(xiàn)有有的大型型商貿(mào)企企業(yè)形成成優(yōu)勢互互補，共共同打造造萬州的的中央商商圈，進進一步奠奠定高筍筍塘中央央商圈作作為三峽峽庫區(qū)商商業(yè)核心心的地位位。五、項目進進展狀況況：本項目舊城城改造規(guī)規(guī)劃紅線線已經(jīng)劃劃定，項項目分兩兩期進行行，其中中一期工工程用地地已經(jīng)辦辦理出讓讓手續(xù)，并并繳完了了國土出出讓金。（一）項目目審批手手續(xù)進度度項目建議議書批復(fù)復(fù)，220011年8月8日下達達；選址意見見通知書書，220011年11月22日下達；項目國土土用地

6、預(yù)預(yù)審，2001年12月30日下達；立項可研研批復(fù)，2004年4月8日下達；土地使用用權(quán)批復(fù)復(fù)，220044年10月28日下達；建設(shè)用地地批準書書，220044年12月6日辦理；方案設(shè)計計審查意意見通知知書，2003年4月23日下達；建設(shè)用地地規(guī)劃許許可證，2003年4月28日辦理；初設(shè)審查查意見批批復(fù)，2004年9月21日下達；消防設(shè)計計審核意意見書，2003年11月19日下達；防雷設(shè)計計審核意意見書，2003年11月27日下達；防空設(shè)計計審查意意見書，2003年12月10日下達；環(huán)境保護護批準書書，220044年2月10日下達；環(huán)境影響響評價意意見，2004年2月10日下達。（二）項目目征

7、地情情況項目前期征征地費用用支出萬州區(qū)軍事事部住宅1629.25MM2貨幣358機宅57.311M2貨幣40.633工司公130.775M22貨幣162譚廷文公854.444M22貨幣3484已補償總金金額： 7544.633萬元已繳納國土土出讓金金： 2222.733萬元前期征地費費用支出出合計： 9977.36萬萬元另：20001年12月27日和萬州州區(qū)房地地產(chǎn)管理理處第一一房管所所達成拆拆遷改造造協(xié)議，協(xié)協(xié)議改造造房屋面面積2004.449M22。2002年年10月17日和萬州州區(qū)建筑筑工程總總公司達達成拆遷遷改造協(xié)協(xié)議，協(xié)協(xié)議改造造辦公用用房27732.07MM2。（三）項目目征地待待

8、遷房屋屋匯總項目住宅辦公房新城路門面面新城街門面面一期工程9114.692227.77222.331890.44一期總計待待遷房屋屋面積： 1224555.166六、項目實實施進度度：項目實施進進度甘特特圖第三章項目目提供的的產(chǎn)品和和服務(wù)第一節(jié)項目目定位項目商業(yè)業(yè)宏觀定定位：商商業(yè)零售售和休閑閑娛樂中中心項目街區(qū)區(qū)定位：高筍塘塘商業(yè)圈圈的重要要節(jié)點項目商業(yè)業(yè)功能定定位：做做萬州女女性的淘淘寶購物物街項目形象象定位：做萬州州的新城城標項目住宅宅定位：具有濃濃郁小資資情調(diào)的的高層景景觀住宅宅第二節(jié)項目目規(guī)劃及及建設(shè)方方案項目選址三峽明珠大大廈項目目選址位位于重慶慶市萬州州區(qū)新城城路377至67號，

9、場場地東至至萬州區(qū)區(qū)衛(wèi)生防防疫站，西西接工商商銀行新新城路分分理處，南南臨新城城路，北北靠萬州州衛(wèi)校，是是萬州區(qū)區(qū)舊城改改造的重重點項目目之一。主要經(jīng)濟技技術(shù)指標標（一期期）高的處地.2面M積8%率含98%22M 數(shù)積M（三）項目目（一期期）建筑筑面積（功功能分類類）：1.1設(shè)備房15311.2停車場53201.3商業(yè)用房88431.4架空層11391.5辦公樓78811.6住宅2812221.7合計528188商業(yè)用房888433細分：負二層臨街街鋪面：5244 售42負一層室內(nèi)內(nèi)鋪面：29771M可4 2街各02一層臨街鋪鋪面：118433 售0M二層室內(nèi)鋪鋪面：117399 售0M三層商

10、業(yè)用用房：117666 售0M（三）總平平面設(shè)計計本項目初步步設(shè)計方方案為建建筑總高高三十一一層。其其中負四四層為設(shè)設(shè)備層、負負三層和和負二層層為停車車層；裙裙樓負二二層（局局部）至至第三層層為商業(yè)業(yè)用房；第四層層為業(yè)主主會所及及結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換層，局局部處理理為架空空層，增增加屋頂頂綠化及及休閑活活動空間間。建筑場地中中心退讓讓形成一一個寬224米，呈圍圍合狀的的上下層層休閑廣廣場，將將大廈的的各棟建建筑塔樓樓自然分分為東西西兩翼。休休閑廣場場利用地地形高差差形成上上下兩部部分，并并以大踏踏步弧型型梯道組組織新城城路至新新城街的的上下交交通。建筑東翼五五至二十十七層為為B棟住宅宅塔樓；建筑西西翼四

11、至至十五層層為A棟辦公公塔樓。（四）建筑筑設(shè)計（效效果圖）第四章項目目背景及及市場分分析第一節(jié)項目目背景和和推動計計劃（一）項目目背景三峽明珠大大廈項目目是我公公司在萬萬州區(qū)新新城路口口投資開開發(fā)的項項目。該該項目于于20001年在在萬州區(qū)區(qū)計委立立項，原原計劃開開發(fā)改造造面積約約4.55畝，建建設(shè)規(guī)模模420000MM2，項目目總投資資38000萬元元，我公公司自籌籌資金110000萬元，其其余28800萬萬元主要要考慮通通過項目目預(yù)售收收入籌得得。萬州區(qū)政府府在20002年年對萬萬州區(qū)舊舊城改造造控詳規(guī)規(guī)劃進進行修編編時，三三峽明珠珠大廈項項目被確確定為萬萬州區(qū)舊舊城改造造重點項項目之一一

12、。根據(jù)據(jù)舊城城控規(guī)修修編的指指導精神神，舊城城改造必必須進行行成片開開發(fā)，因因此三峽峽明珠大大廈項目目的設(shè)計計方案進進行評審審時，來來自萬州州區(qū)人大大、政協(xié)協(xié)、規(guī)劃劃部門、建建管部門門的領(lǐng)導導和設(shè)計計專家組組成的評評審委員員會一致致認為該該項目必必須結(jié)合合新城街街的綜合合整治進進行成片片開發(fā)，并并要求我我公司擴擴大改造造范圍?；谏鲜鲈?，三三峽明珠珠大廈項項目的征征地范圍圍由原來來的4.5畝擴擴大到114.44畝，調(diào)調(diào)整并通通過評審審的設(shè)計計方案確確定項目目建設(shè)總總規(guī)模9912885.99M2，項目目總投資資超過22.2億億元。我我公司對對三峽明明珠大廈廈項目最最初的準準備資金金只有110

13、000萬元，無無法按照照常規(guī)程程序啟動動三峽明明珠大廈廈項目。雖然我公司司經(jīng)過多多方努力力，在三三峽明珠珠大廈項項目的實實際運作作中，采采用分拆拆項目的的方式，將將三峽明明珠大廈廈項目分分為兩期期實施，通通過分期期開發(fā)減減少啟動動資金投投入量，降降低前期期資金壓壓力，利利用滾動動開發(fā)方方式籌集集項目二二期啟動動資金等等手段保保障了項項目前期期工作的的繼續(xù)推推進，并并爭取到到金融機機構(gòu)40000萬萬元的項項目貸款款規(guī)模。但但隨著人人民銀行行“1221”文文件的頒頒布執(zhí)行行，房地地產(chǎn)前期期項目無無法獲得得銀行的的支持，公公司原來來的支持持銀行無無法按原原計劃放放貸。由由于項目目資本金金準備不不足，

14、后后續(xù)資金金無以為為繼，造造成項目目無法順順利啟動動，導致致了我公公司目前前面臨的的被動局局面。（二）項目目推動計計劃雖然資金壓壓力導致致了項目目暫時停停頓，但但通過我我公司的的調(diào)查分分析，目目前萬州州主城區(qū)區(qū)的商品品房供給給不足，現(xiàn)現(xiàn)實需求求旺盛，市市場行情情持續(xù)上上揚，經(jīng)經(jīng)過方案案調(diào)整后后，該項項目仍然然有極高高的投資資價值，項項目獲利利能力強強，具備備投資機機會。我公司計劃劃采用新新的項目目融資手手段來繼繼續(xù)推動動三峽明明珠大廈廈項目的的開發(fā)進進程，希希望通過過爭取風風險投資資資金或或轉(zhuǎn)讓項項目股權(quán)權(quán)等方式式尋求戰(zhàn)戰(zhàn)略合作作伙伴，籌籌集項目目開發(fā)資資金。為了能夠最最大限度度地保障障投資者

15、者的資金金安全和和投資收收益，我我公司同同意用公公司的全全部股權(quán)權(quán)和三峽峽明珠大大廈項目目作為融融資擔保保。第五節(jié)萬州州投資環(huán)環(huán)境分析析經(jīng)濟概況況2005年年，萬州州城市居居民人均均可支配配收入885400元，農(nóng)農(nóng)民人均均純收入入25882元。地地方財政政收入完完成6.8億元元。商業(yè)環(huán)境境分析到目前為止止，萬州州城區(qū)建建成面積積約488平方公公里，主主城區(qū)常常駐人口口58萬人人。隨著著萬州五五條出境境干道的的全面硬硬化升級級，以及及達萬鐵鐵路的建建成通車車，萬州州與周邊邊2小時車車程范圍圍內(nèi)的55個市縣縣2000多個鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)5000余萬萬人口組組成了一一張有形形的“商業(yè)網(wǎng)網(wǎng)”，網(wǎng)的的中心就就是萬

16、州州，由此此奠定了了萬州成成為三峽峽庫區(qū)商商業(yè)腹地地的地位位。第七節(jié)萬州州房地產(chǎn)產(chǎn)市場行行情調(diào)查查（一）萬州州主城區(qū)區(qū)商品住住宅行情情調(diào)查通過調(diào)查，萬萬州商品品住宅的的價格呈呈現(xiàn)主城城區(qū)增長長速度快快，新建建城（街街）區(qū)增增長速度度慢的特特征。（二）萬州州主城區(qū)區(qū)寫字樓樓行情調(diào)調(diào)查根據(jù)統(tǒng)計數(shù)數(shù)據(jù)表明明，高筍筍塘區(qū)域域的辦公公物業(yè)租租金上漲漲幅度超超過房屋屋售價上上漲幅度度。高筍塘片區(qū)區(qū)寫字樓樓及住宅宅售價跟跟蹤表2006年年高筍塘塘片區(qū)寫寫字樓租租售行情情雙白路純寫字樓350元/M23500元元/M2均為高層電電梯樓，部部分商住住綜合樓樓宇為住住宅產(chǎn)權(quán)權(quán)，并以以住宅改改為辦公公用。租租價為年年

17、租金價價。高筍塘樓300元/M2高筍塘樓320元/M2太白路純寫字樓350元/M2新城路口商住綜合320元/M2雙白路商住綜合400元/M2雙白路純寫字樓300元/M2雙白路商住綜合320元/M2（三）萬州州主城區(qū)區(qū)底層商商業(yè)門面面行情調(diào)調(diào)查萬州主城區(qū)區(qū)的零售售商業(yè)主主要以便便利店、專專賣店和和大型百百貨商場場等形式式展開經(jīng)經(jīng)營。通通過調(diào)查查，萬州州高筍塘塘中央商商圈2.5平方方公里的的范圍內(nèi)內(nèi)，商業(yè)業(yè)賣場總總面積約約32萬平平方米。其其中底層層商業(yè)面面積約112萬平平方米。萬州中央商商圈近年年主要底底層商業(yè)業(yè)門面交交易調(diào)查查表央底商428000售完白巖二支路路底商280000銷售中太白路底商

18、360000分雙地下318000售完（四）萬州州主城區(qū)區(qū)大型商商業(yè)用房房行情調(diào)調(diào)查萬州主城區(qū)區(qū)大型商商業(yè)用房房調(diào)查表表白巖路口116000350/年年410/年年租用高筍塘廣場場880045454000政府參與太白路口2000006800136000太白路中段段136000高筍塘廣場場330000產(chǎn)權(quán)糾紛空空置第五章市場場與營銷銷第一節(jié)底層層商業(yè)用用房專項項調(diào)查對底層商業(yè)業(yè)鋪面購購房需求求的專項項調(diào)查：根據(jù)了解，購購房者普普遍認為為用于出出租，11214年能能夠收回回投資的的房價比比較合理理，超過過16年才才能收回回投資的的房價不不能接受受。第二節(jié)住宅宅產(chǎn)品策策略產(chǎn)品價格格：從目目前周邊邊房地

19、產(chǎn)產(chǎn)市場來來看，住住宅銷售售均價定定價：222800元/M2。第三節(jié)寫字字樓產(chǎn)品品策略產(chǎn)品價格格：從目目前周邊邊房地產(chǎn)產(chǎn)市場來來看，寫寫字樓銷銷售均價價：38800元元/M2。第四節(jié)商業(yè)業(yè)用房產(chǎn)產(chǎn)品策略略（一）商業(yè)業(yè)用房規(guī)規(guī)劃方案案總體規(guī)劃劃根據(jù)本項目目商業(yè)用用房“三峽女人淘淘寶街”的產(chǎn)品品定位，項項目的規(guī)規(guī)劃形式式為步行行商業(yè)街街。步行行商業(yè)街街分為室室內(nèi)商業(yè)業(yè)街和室室外商業(yè)業(yè)街兩部部分。三峽女女人淘寶寶街的商商業(yè)經(jīng)營營模式總總體設(shè)計計嚴格實行行功能分分區(qū)；總體實施施、統(tǒng)一一經(jīng)營和和統(tǒng)一管管理；設(shè)計和規(guī)規(guī)劃銷售售、招商商、經(jīng)營營三位一一體的超超大商業(yè)業(yè)物業(yè)的的營銷模模式；規(guī)劃獨立立、補給給性

20、的品品牌商業(yè)業(yè)經(jīng)營功功能，總總體協(xié)調(diào)調(diào)，提升升步行商商業(yè)街的的整體經(jīng)經(jīng)營檔次次和商業(yè)業(yè)形象；組建可控控的商業(yè)業(yè)經(jīng)營和和商業(yè)管管理隊伍伍。（三）商業(yè)業(yè)用房產(chǎn)產(chǎn)品定價價策略各功能區(qū)區(qū)商業(yè)面面積的分分割1）一層銷銷售面積積分割注意室外街街鋪與室室內(nèi)街鋪鋪的通透透性，使使室外街街鋪與室室內(nèi)街鋪鋪形成功功能上的的整體性性；外街鋪因為為價格系系數(shù)較高高，面積積分割多多以4001200M2的門面面分割為為主；室內(nèi)內(nèi)街鋪鋪的面積積分割除除4080MM2的鋪位位分割外外，考慮慮柜臺式式經(jīng)營的的布置，同同時在中中庭、節(jié)節(jié)點處適適時考慮慮開放式式經(jīng)營鋪鋪位的分分割，最最小面積積8 MM2。2）二層銷銷售面積積分割結(jié)

21、合一層、三三層在功功能整體體上的綜綜合考慮慮，面積積分割以以1232MM2分割。3）負一層層銷售面面積分割割結(jié)合一、二二、三層層在功能能整體上上的綜合合考慮，面面積分割割以20045 M2分割。4）商業(yè)展展示規(guī)劃劃 BB區(qū)：大大賣場模模式，由由商家自自行規(guī)劃劃設(shè)計。 AAAC區(qū)：間間隔式獨獨立展示示，玻璃璃墻間隔隔、含柜柜臺經(jīng)營營。整個步行商商業(yè)街的的休閑功功能如咖咖啡吧、品品牌快餐餐、經(jīng)典典西餐廳廳、休閑閑小食驛驛站、纖纖體瑜珈珈健身場場館的具具體展示示由各商商家自行行設(shè)計。運營策略略根據(jù)步行商商業(yè)街的的目標客客戶分析析，主要要有二大大類型的的目標客客戶：一一是投資資者，是是步行街街的主力力

22、目標客客戶；二二是品牌牌廠商和和經(jīng)銷商商，是步步行街的的次主力力目標客客戶。在在這二大大目標客客戶群體體中，投投資者的的目標比比較單純純，而品品牌商多多以分店店和專賣賣店的形形式出現(xiàn)現(xiàn)。針對萬州的的商業(yè)經(jīng)經(jīng)營業(yè)態(tài)態(tài)的調(diào)查查結(jié)果，專專賣店和和品牌店店絕大部部分是以以租賃經(jīng)經(jīng)營和抽抽成方式式為主。也也就是說說，在步步行商業(yè)業(yè)街的目目標買家家中，品品牌店產(chǎn)產(chǎn)生購買買行為難難度較大大。因此此商業(yè)步步行街的的目標客客戶，在在整體經(jīng)經(jīng)營的前前提下，必必然出現(xiàn)現(xiàn)租和售售的二個個層次。需需要妥善善解決租租和售二二個層次次目標客客戶之間間的矛盾盾，總的的運營策策略是：掌握項目目的經(jīng)營營調(diào)配權(quán)權(quán)；以租賃和和經(jīng)營先

23、先行，展展示商業(yè)業(yè)街最終終的業(yè)態(tài)態(tài)形式，以以租帶售售；設(shè)計租不不如買的的價格策策略和營營銷模式式。價格策略略A1區(qū)區(qū)：均價價380000元元/M2； AAA2區(qū)：均價2260000元/M2； AAB1區(qū)：均價2220000元/M2； AAB2區(qū)：均價2280000元/M2； AAC區(qū)：均均價1338000元/M2； AAD1區(qū)：均價445000元/M2； AAD2區(qū)：均價445000元/M2； AAD3區(qū)：均價445000元/M2； AAD4區(qū)：均價440000元/M2； BBA區(qū)：均均價90000元元/M2； BBB區(qū)：均均價60000元元/M2；商業(yè)用房綜綜合均價價：1115255元/M2

24、。根據(jù)對萬州州高筍塘塘中央商商圈的綜綜合調(diào)查查了解，三三峽福斯斯德廣場場的銷售售均價為為180000元元/M2，本項項目雖然然在賣場場規(guī)模上上比對手手小很多多，但規(guī)規(guī)劃的女女性淘寶寶街的定定位相對對于萬州州的消費費市場是是比較恰恰當?shù)馁u賣場面積積，而且且區(qū)位方方面要優(yōu)優(yōu)于該項項目，所所以上述述定價方方案切實實可行。第五節(jié)營銷銷住宅樓盤盤名稱三峽明珠大大廈的住住宅樓盤盤名稱為為：長江江左岸（樓樓盤名稱稱釋義略略，詳見見三峽峽明珠大大廈營銷銷策劃案案）住宅營銷銷主題住宅樓盤開開發(fā)理念念：中產(chǎn)產(chǎn)階層的的永恒坐坐標寫字樓名名稱三峽明珠大大廈寫字字樓名稱稱：財智智右岸（樓樓盤名稱稱釋義略略，詳見見三峽峽

25、明珠大大廈營銷銷策劃案案）寫字樓營營銷主題題寫字樓開發(fā)發(fā)理念：新財智智時期象象征商業(yè)物業(yè)業(yè)名稱三峽明珠大大廈的商商業(yè)物業(yè)業(yè)名稱為為：三峽峽女人淘淘寶街（樓樓盤名稱稱釋義略略，詳見見三峽峽明珠大大廈營銷銷策劃案案）商業(yè)物業(yè)業(yè)營銷主主題商業(yè)物業(yè)開開發(fā)理念念：女人人天生購購物狂第六節(jié)項目目銷售進進度計劃劃（一）銷售售階段設(shè)設(shè)計本項目按照照工程進進度計算算，暫定定銷售周周期最長長不超過過18個月月，因而而根據(jù)現(xiàn)現(xiàn)在市場場實際情情況，未未來市場場發(fā)展方方向，我我們把項項目的整整個營銷銷周期劃劃分為以以下幾個個階段?；I備期引銷期 (分為為內(nèi)部登登記期和和開盤期期)強銷期續(xù)銷期清盤期（二）銷售售階段劃劃分項

26、目正式開開工前至至取得預(yù)預(yù)售許可可證前一一個月：籌備期期項目取得預(yù)預(yù)售許可可證前一一個月：內(nèi)部登登記期項目取得預(yù)預(yù)售許可可證時兩兩個月內(nèi)內(nèi)：開盤盤期項目開盤期期后三個個月內(nèi)：強銷期期項目強銷期期后六個個月內(nèi)：續(xù)銷期期續(xù)銷期后至至完成998%銷銷售率：清盤期期第九節(jié)項目目預(yù)計銷銷售收入入（一）可售售面積情情況說明明本項目經(jīng)過過充分論論證和市市場調(diào)查查，拆遷遷采用原原地回遷遷方式與與貨幣安安置相結(jié)結(jié)合方式式。所以以在計算算可售面面積的時時候，現(xiàn)現(xiàn)未拆遷遷部分全全部按原原地回遷遷方式，可可售面積積如下（業(yè)業(yè)主會所所11339M22、停車車場53320 M2、設(shè)備備用房115133 M22暫時未未考慮

27、銷銷售或公公攤）：可建面積、可可用面積積、還房房面積、可可售面積積B棟住宅2812222812229114.69*1.22=1009388171844A棟辦公樓樓788178812227.77*1.11=244515430街524524524內(nèi)29711400890.44*1.1=9979421一層臨街鋪鋪面1843700222.331*11.1=2455455一層室內(nèi)鋪鋪面700700二層室內(nèi)鋪鋪面173914001400三層商業(yè)用用房176614001400一期銷售合合計448199421277146133275144（二）預(yù)計計銷售收收入和銷銷售進度度B棟住宅17184422803918

28、 COUNT() 本項目一期期房屋計計劃全部部銷售期期為188個月。取取得預(yù)售售許可證證后，第第一個銷銷售季度度完成225%，第第二季度度完成335%，第第三季度度完成銷銷售200%，剩剩余一期期房屋進進入尾盤盤銷售期期。A棟辦公樓樓543038002063街5242800001467內(nèi)421220000926一層臨街鋪鋪面4553800001729一層室內(nèi)鋪鋪面7002600001820二層室內(nèi)鋪鋪面14001380001932三層商業(yè)用用期銷售合合計275144144855第六章投資資分析一期工程程待征土土地征地地方案及及征地成成本本項目由于于采用分分期開發(fā)發(fā)方案

29、，項項目一期期建設(shè)手手續(xù)辦理理時間較較早，一一期工程程的部分分建設(shè)用用地已經(jīng)經(jīng)辦理完完出讓手手續(xù)，繳繳納了國國土出讓讓金，其其余一期期工程待待遷房屋屋按重重慶市萬萬州區(qū)人人民政府府關(guān)于新新城路舊舊城改造造片區(qū)明明珠大廈廈56226.77平方米米土地使使用權(quán)處處置方案案的批復(fù)復(fù)的規(guī)規(guī)定，采采用協(xié)議議出讓方方式，由由我公司司負責拆拆遷補償償和征地地工作。根據(jù)萬州高高筍塘同同類地塊塊的歷史史拆遷補補償標準準，結(jié)合合市場房房屋增值值情況，本本項目一一期工程程剩余待待遷房屋屋拆遷補補償方案案（原地地回遷）如如下：產(chǎn)權(quán)調(diào)換方方案產(chǎn)權(quán)類型原房面積調(diào)換系數(shù)還房面積還房區(qū)域備注住宅9114.69MM21.210

30、9388M2住宅塔樓辦公用房2227.77MM21.12451MM2辦公塔樓新成路門面面222.331M221.1245M22新城街營業(yè)業(yè)用房890.44M21.1979M22負一層商場場面積合計124555.177M2146133M2過渡補償、安安置方案案項目名稱單位數(shù)量單價（元）合計（元）備注住宅搬家補補助費戶162500810000營業(yè)辦公搬搬遷補助助費M23340401336600住宅過渡安安置M29115120109338000營業(yè)、辦公公過渡安安置M23340300100220000住宅附屬物物補償戶162400006480000營業(yè)用房附附屬物補補償M21113300333990

31、0辦公用房附附屬物補補償M222282004456600附屬房補償償M2480160767000合計382萬元元過渡、補償償安置總總金額（其其他1118萬元元）： 5500萬萬元項目土地獲獲取總成成本構(gòu)成成如下：一期已付貨貨幣安置置款754663000未付譚廷文文安置款款154000000一期工程國國土出讓讓金222773000一期待遷房房屋過渡渡補償總總金額500000000一期工程場場地平整整費用2400000總計1655536600（五）設(shè)備備、設(shè)施施費說明明設(shè)備、設(shè)施施費：本本項目的的設(shè)備設(shè)設(shè)施費由由消防設(shè)設(shè)備、中中央空調(diào)調(diào)、電梯梯扶梯、應(yīng)應(yīng)急發(fā)電電機組、配配電供水水、樓宇宇智能化化、

32、商場場裝修等等費用構(gòu)構(gòu)成，詳詳細清單單如下：1電梯3071.1M度扶28.000萬元4臺1121.2公2客38.000萬元3臺1141.3公1客28.000萬元2臺561.41500公公斤6層6站貨梯梯25.000萬元1臺252消防設(shè)備3772.1車防125.000元141633M21772.2辦公用房消消防設(shè)備備75.000元7881MM2592.3住宅部分消消防設(shè)備備50.000元281222M21413配電供水1593.1配電10.000元528188M2533.2給排水20.000元528188M21064中央空調(diào)（辦辦公、商商業(yè)）300.000元167244M25015樓宇智能化化及

33、綜合合布線15.000元528188M2796商鋪裝修300.000元8843MM22657總計（萬元元）1688第二節(jié)投資資估算根據(jù)項目設(shè)設(shè)定估算算依據(jù)及及經(jīng)濟指指標，估估算項目目總投資資為93348萬萬元，詳詳細分析析見下表表：1前期費用4004.27%前期設(shè)計辦辦公等2建設(shè)單位管管理費2062.20%建安工程費費的5%3土地獲取價價款165517.700%4配套費3503.74%80元/MM2，扣消消防60000 M25其它報建費費820.88%建安工程費費的2%26建安工程費費412044.077%528188*78807勘察設(shè)計費費620.66%建安工程費費的1.5%8工程監(jiān)理費費4

34、10.44%建安工程費費的1%9項目宣傳推推廣費2702.89%銷售收入的的2%10設(shè)備、設(shè)施施費168818.066%11項目環(huán)境建建設(shè)費620.66%建安工程費費的1.5%12不可預(yù)見費費4124.42%建安工程費費的100%投資總額9348100%第三節(jié)經(jīng)濟濟效益和和財務(wù)評評價（一）財務(wù)務(wù)分析說說明投資成本本已經(jīng)按按相應(yīng)的的費用項項目估算算；營業(yè)稅按按營業(yè)收收入的55%計征征；城市維護護建設(shè)稅稅按營業(yè)業(yè)稅的77%計征征；教育費附附加按營營業(yè)稅的的3%計征征；土地增值值稅按營營業(yè)收入入的1%預(yù)征；交易契稅稅按土地地綜合價價的3%計征；（約營業(yè)收收入的11%）印花稅按按營業(yè)收收入的11%計征

35、征；轉(zhuǎn)移登記記費按營營業(yè)收入入的1%收??；所得稅按按利潤總總額的333%計計征盈余公積積金按稅稅后利潤潤的100%計取取法定公益益金按稅稅后利潤潤的5%計取。（二）經(jīng)濟濟效益項目損益益表經(jīng)測算，本本項目的的全部銷銷售收入入為1444855萬元，投投資總額額為93348萬萬元。根根據(jù)以上上基礎(chǔ)數(shù)數(shù)據(jù)分析析，項目目的經(jīng)濟濟效益見見損益表表如下：1銷售收入1448552銷售稅金及及附加（按按9.55%）13763投資總額93484利潤總額37615所得稅（333%）12416凈利潤25207公積金及公公益金3788未分配利潤潤2142投資利稅率率： 554.995% 投資資利潤率率： 440.223

36、%投資凈利率率： 226.996% 銷售售凈利率率： 117.440%第五節(jié)經(jīng)濟濟分析結(jié)結(jié)論根據(jù)對整個個項目進進行的經(jīng)經(jīng)濟測算算，在根根據(jù)預(yù)計計的價格格完全銷銷售的條條件下，項項目經(jīng)濟濟指標如如下：項目總投投資：993488萬元，實實際投入入資金445000萬元項目銷售售收入：144485萬萬元項目完全全銷售后后，獲取取利潤：37661萬元元（含所所得稅112411萬元），保保留項目目全部地地下停車車場53320MM2及業(yè)主主會所111399M2（架空空層）用用于公司司永續(xù)經(jīng)經(jīng)營，初初步測算算其市值值不低于于15000萬元元。通過敏感感性分析析，銷售售收入及及土地獲獲取成本本對項目目稅后利利潤影響響較大，其其中銷售售收入的的影響更更為敏感感，應(yīng)該該特別注注重項目目的營銷銷推廣和和銷售管管理。在在項目征征地過程程中，應(yīng)應(yīng)盡量控控制拆遷遷房屋的的補償金金額，盡盡最大努努力降低低項目的的征地成成本。在假定的的銷售價價格、銷銷售率以以及投資資總額測測算成立立的條件件下，本本項目具具備良好好的可行行性。第七章融資資合作計計劃第一節(jié)資金金需求及及籌措通過分析項項目進度度計劃和和投資計計劃，三三峽明珠珠大廈項項目自正正式啟動動之日計計算