某區(qū)N4地快投標(biāo)分析報(bào)告

1、 XX新中心區(qū)N4地塊投標(biāo)分析報(bào)告目錄一、 市場(chǎng)分分析1、 XX區(qū)區(qū)宏觀環(huán)環(huán)境分析析（2頁(yè)）2、 XX區(qū)區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)分分析（4頁(yè)）3、 N4地地塊區(qū)域域市場(chǎng)分分析（6頁(yè)）二、 投資成成本及效效益分析析1、 施工成成本估算算（12頁(yè)頁(yè)）2、 其它開(kāi)開(kāi)發(fā)成本本估算（12頁(yè)頁(yè)）3、 總總開(kāi)發(fā)成成本及投投資效益益核算（14頁(yè)頁(yè)）一、市場(chǎng)分分析1. XXX區(qū)宏宏觀環(huán)境境分析XX區(qū)自119922年111月份建建區(qū)以來(lái)來(lái)，國(guó)內(nèi)內(nèi)生產(chǎn)總總值保持持高速增增長(zhǎng)的健健康態(tài)勢(shì)勢(shì)，進(jìn)入入19998年，當(dāng)當(dāng)各區(qū)受受亞洲金金融風(fēng)暴暴的影響響增長(zhǎng)有有所減緩緩時(shí)，XXX仍以以高于116%增增長(zhǎng)率的的保持平平穩(wěn)增長(zhǎng)長(zhǎng)。XXX區(qū)

2、經(jīng)濟(jì)濟(jì)總量同同深圳市市其他各各區(qū)相比比處于最最強(qiáng)的狀狀態(tài)，220000年區(qū)屬屬經(jīng)濟(jì)總總量占深深圳市各各區(qū)屬經(jīng)經(jīng)濟(jì)總量量的400%。XXX區(qū)對(duì)對(duì)深圳市市的經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展起起著舉足足輕重的的作用。深圳20000年各各區(qū)份國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)產(chǎn)總值資料來(lái)源：XX220011年統(tǒng)計(jì)計(jì)年鑒2002年年1到55月，全全區(qū)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)工業(yè)總總產(chǎn)值3315.66億億元，同同比增長(zhǎng)長(zhǎng)39.8%；固定資資產(chǎn)投資資完成額額19.4億元元，增長(zhǎng)長(zhǎng)23.3%；社會(huì)消消費(fèi)口零零售總額額37.8億元元，增長(zhǎng)長(zhǎng)20.1%；加工貿(mào)貿(mào)易出口口58億億美元，增增長(zhǎng)122%；預(yù)預(yù)算內(nèi)財(cái)財(cái)政收入入9.115億元元，增長(zhǎng)長(zhǎng)8.44%；經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展前景非非常

3、樂(lè)觀觀。XXX區(qū)市場(chǎng)場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)環(huán)境呈以以下特點(diǎn)點(diǎn)： XXX經(jīng)濟(jì)濟(jì)具有明明顯的外外向驅(qū)動(dòng)動(dòng)性2001年年XX工工業(yè)產(chǎn)品品的出口口產(chǎn)值達(dá)達(dá)到人民民幣4332億，外外資、港港澳臺(tái)資資企業(yè)在在工業(yè)總總產(chǎn)值中中比重占占88%，出口口產(chǎn)值占占XX工工業(yè)總產(chǎn)產(chǎn)值的883%，占占深圳市市工業(yè)總總出口產(chǎn)產(chǎn)值的440%多多。 科科技人員員中暫住住人員相相當(dāng)于55年來(lái)XXX購(gòu)房房者總量量的二倍倍多進(jìn)入20000年，XXX人口口達(dá)到1135萬(wàn)萬(wàn)，其中中暫住人人口占880%，超超過(guò)深圳圳70%的平均均值；同同時(shí)，人人口結(jié)構(gòu)構(gòu)發(fā)生了了質(zhì)的變變化，常常住人口口中科技技人員達(dá)達(dá)到9116200人，暫暫住人口口中科技技人員達(dá)達(dá)到

4、7662600人（相相當(dāng)于55年來(lái)XXX商品品房購(gòu)買買者的總總量之和和的三倍倍），大大量的技技術(shù)人員員推動(dòng)著著XX的的科技發(fā)發(fā)展。 占占深圳旅旅客1/3數(shù)量量的商務(wù)務(wù)旅游經(jīng)經(jīng)濟(jì)XX與國(guó)際際、國(guó)內(nèi)內(nèi)公司商商務(wù)來(lái)往往頻繁，是是產(chǎn)品貿(mào)貿(mào)易集聚聚地，商商務(wù)活動(dòng)動(dòng)聚集地地，20001年年接待的的商務(wù)游游客近整整個(gè)深圳圳市的11/3。 將將加強(qiáng)第第三產(chǎn)業(yè)業(yè)的發(fā)展展2001年年XX產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)中第一一、二、三三產(chǎn)業(yè)比比分別為為3.88:599.7:36.5工業(yè)業(yè)在XXX的產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)中中占絕對(duì)對(duì)主導(dǎo)地地位，但但第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)遠(yuǎn)低低于深圳圳市的發(fā)發(fā)展水平平，第三三產(chǎn)業(yè)無(wú)無(wú)疑將成成為XXX下階段段發(fā)展的的重點(diǎn)。200

5、0年年XX區(qū)區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)與深深圳市的的比較類別人均GDPP（美金）第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)三產(chǎn)/二產(chǎn)產(chǎn)XX區(qū)198741%594%365%061深圳市400013%500%487%097 繁繁榮的商商業(yè)服務(wù)務(wù)近兩年來(lái)，基基于對(duì)XXX消費(fèi)費(fèi)潛力信信心，市市內(nèi)大型型零售商商紛紛大大舉入駐駐XX，以以贏得先先機(jī)：順順電、天天虹、萬(wàn)萬(wàn)佳已開(kāi)開(kāi)業(yè)，國(guó)國(guó)際零售售巨頭沃沃爾瑪亦亦正在簽簽約中。2. XXX區(qū)房房地產(chǎn)市市場(chǎng)分析析近年來(lái)，XXX區(qū)房房地產(chǎn)市市場(chǎng)進(jìn)入入快速成成長(zhǎng)時(shí)期期。XX區(qū)的房房地產(chǎn)市市場(chǎng)特點(diǎn)點(diǎn)： 較大的的地價(jià)上上升空間間XX目前開(kāi)開(kāi)發(fā)的較較高品質(zhì)質(zhì)的樓盤盤也得到到市場(chǎng)廣廣泛的認(rèn)認(rèn)同，新新安老城

6、城區(qū)成熟熟區(qū)域小小高層及及高層住住宅單價(jià)價(jià)已達(dá)到到45000-550000元/平平方米，西西鄉(xiāng)熱點(diǎn)點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)的多層層及小高高層的價(jià)價(jià)格目前前已在330000元/平平方米以以上，且且呈不斷斷上升趨趨勢(shì)。 良好的的銷售業(yè)業(yè)績(jī)2001年年，XXX區(qū)房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)住宅銷銷售總量量達(dá)到990多萬(wàn)萬(wàn)平方米米，另?yè)?jù)據(jù)市場(chǎng)調(diào)調(diào)查顯示示，XXX規(guī)模在在5萬(wàn)平平方米以以上的住住宅樓宇宇銷售率率達(dá)到885%以以上，銷銷售期通通常不超超過(guò)1.5年。 XX土土地出讓讓引起了了境內(nèi)外外投資者者高度關(guān)關(guān)注從XX的土土地招標(biāo)標(biāo)拍賣情情況可以以看出，越越來(lái)越多多的深圳圳市區(qū)開(kāi)開(kāi)發(fā)商、香香港開(kāi)發(fā)發(fā)商對(duì)XXX土地地給予了了熱切的的

7、關(guān)注。從從眾多市市區(qū)品牌牌開(kāi)發(fā)商商多次踏踏勘XXX擬出讓讓地塊可可見(jiàn)一斑斑。今年年3月222日1115區(qū)區(qū)拍賣地地塊，99家境內(nèi)內(nèi)外開(kāi)發(fā)發(fā)商激烈烈角逐，亦亦可看到到投資者者對(duì)XXX的關(guān)注注程度。 營(yíng)銷創(chuàng)創(chuàng)造價(jià)值值對(duì)深圳市區(qū)區(qū)內(nèi)樓盤盤而言，營(yíng)營(yíng)銷費(fèi)用用越來(lái)越越高，甚甚至達(dá)到到總銷售售額的55%之多多，營(yíng)銷銷更多的的是對(duì)成成本的增增加。而而XX的的開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目目前前普遍的的廣告投投入費(fèi)用用還不足足銷售額額的2%，營(yíng)銷銷處在起起步階段段，更多多的項(xiàng)目目在前期期定位，市市場(chǎng)研究究，資源源整合方方面做得得還遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，XXX的營(yíng)營(yíng)銷存在在非常大大的空間間。 投資XXX，成成為真正正的深圳圳品牌開(kāi)開(kāi)發(fā)商正如

8、不在擁?yè)碛腥朗澜缂s11/4人人口的中中國(guó)投資資，不能能稱為真真正的全全球化跨跨國(guó)企業(yè)業(yè)一樣，不不投資擁?yè)碛?00%人口口、400%區(qū)屬屬經(jīng)濟(jì)總總量的XXX地產(chǎn)產(chǎn)，又如如何稱得得上真正正的深圳圳地產(chǎn)領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)品牌牌！現(xiàn)時(shí)的XXX房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)是是個(gè)相對(duì)對(duì)區(qū)域性性的市場(chǎng)場(chǎng)，但XXX人民民卻在熱熱切地期期待著品品牌開(kāi)發(fā)發(fā)商能在在XX提提供令他他們感到到自豪的的生活空空間。XXX的地地產(chǎn)商著著力于品品牌創(chuàng)建建時(shí)，贏贏得市場(chǎng)場(chǎng)的一片片喝采與與回報(bào)，便便是例證證。 購(gòu)房入入戶政策策推動(dòng)房房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展第五次人口口普查結(jié)結(jié)果顯示示：XXX81.2%的的從業(yè)人人口集中中在第二二產(chǎn)業(yè)中中。從業(yè)業(yè)人口中中受過(guò)大大專及以

9、以上教育育的僅占占3.882%，高高中及中中專占220.335%，初初中的為為65.68%，小學(xué)學(xué)及以下下的為110.115%；在這樣樣的人口口結(jié)構(gòu)中中，從逐逐年大幅幅增長(zhǎng)的的購(gòu)房入入戶家庭庭數(shù)量亦亦可看出出，購(gòu)房房入戶政政策無(wú)疑疑對(duì)現(xiàn)在在居民具具有較大大的吸引引力。逐年增長(zhǎng)的的購(gòu)房入入戶家庭庭表(系系列2為為入戶數(shù)數(shù))3、 N4地地塊區(qū)域域市場(chǎng)分分析N4地塊位位于XXX新中心心區(qū)，相相鄰XXX行政中中心與體體育中心心。分別別由新潮潮路、創(chuàng)創(chuàng)業(yè)西路路、裕安安西路、新新城大道道圍合而而成。地地塊占地地面積為為518826. 3MM2。用地地性質(zhì)：商住，其其它要點(diǎn)點(diǎn)未定，預(yù)預(yù)計(jì)20002年年8月2

10、23日進(jìn)進(jìn)行拍賣賣。XX新中心心區(qū)面臨臨珠江出出?？?，有有著約44公里的的海岸線線，正南南隔海與與大小南南山相對(duì)對(duì)，東南南隔海與與大、小小鏟島相相望，近近憑水色色遠(yuǎn)眺山山光，“山山、水”交交融，這這是其與與深圳市市其他中中心顯著著的區(qū)別別，也是是其鮮明明環(huán)境特特色所在在。XXX新中心心區(qū)既是是深圳市市西部的的城市次次中心，也也是XXX區(qū)的政政治、經(jīng)經(jīng)濟(jì)、文文化、體體育和信信息中心心，是XXX面向向二十一一世紀(jì)，現(xiàn)現(xiàn)代化、高高效率的的花園式式濱海城城區(qū)。 未未來(lái)的XXX新中中心區(qū)主主要有以以下主要要結(jié)構(gòu)特特點(diǎn)（一）、一一個(gè)瀕海海帶狀公公園和一一個(gè)都市市綠環(huán)XX新中心心區(qū)沿濱濱海大道道內(nèi)側(cè)設(shè)設(shè)置連

11、續(xù)續(xù)的帶狀狀城市公公園，承承擔(dān)觀海海，游憩憩，運(yùn)動(dòng)動(dòng)健身和和隔離交交通噪聲聲、凈化化、美化化城市環(huán)環(huán)境的職職責(zé)，提提高XXX新中心心區(qū)的綠綠地率和和綠視率率。沿XXX新中中心區(qū)核核心區(qū)外外圍道路路斷面一一側(cè)控制制30米米寬的綠綠帶，開(kāi)開(kāi)發(fā)連續(xù)續(xù)的，有有樹陰遮遮蔽的開(kāi)開(kāi)放窨，引引入街頭頭藝術(shù)，街街頭文化化，與大大海相連連，創(chuàng)造造一個(gè)郁郁郁郁蔥蔥蔥的都都市綠環(huán)環(huán)。XXX新中心心區(qū)內(nèi)地地塊按高高綠地率率控制，平平均綠地地率高于于45%，同時(shí)時(shí)區(qū)內(nèi)小小公園，小小游園要要求街頭頭化、外外向化，“城城中有綠綠”，“綠綠中是城城”。（二）、兩兩條軸線線-中央綠綠軸和發(fā)發(fā)展主軸軸XX新中心心區(qū)內(nèi)設(shè)設(shè)置了兩兩條

12、主要要軸線，分分別正對(duì)對(duì)大、小小南山和和大、小小鏟島，中中央公園園兩側(cè)局局部安排排文化娛娛樂(lè)和會(huì)會(huì)議展覽覽設(shè)施；發(fā)展主主軸以購(gòu)購(gòu)物廣場(chǎng)場(chǎng)、步行行街為主主線，兩兩側(cè)布置置商業(yè)建建筑和商商務(wù)辦公公設(shè)施。（三）、三三個(gè)圈層層-核心區(qū)區(qū)、混合合區(qū)、居居住區(qū)XX新中心心區(qū)用地地布局結(jié)結(jié)構(gòu)明確確劃分為為三個(gè)圈圈層，從從總體上上界定其其相應(yīng)的的用地規(guī)規(guī)模，每每個(gè)圈層層都有主主要功能能，并兼兼容其它它功能，以以帶旺人人氣，創(chuàng)創(chuàng)造濃郁郁的都市市風(fēng)情。第一圈層核核心區(qū)，是是XX新新中心區(qū)區(qū)的主體體，功能能包括行行政、文文化、商商業(yè)金融融及商務(wù)務(wù)辦公，用用地面積積2.226KMM2，建筑筑以高層層為主，以以突出新新

13、中心區(qū)區(qū)的形象象形和地地位。第二圈層混混合區(qū)，為為核心區(qū)區(qū)的外延延部分，功功能包括括商業(yè)和和商住混混合，面面積1.87 KM22。第三圈層居居住區(qū)，功功能包括括居住和和居住配配套設(shè)施施，面積積2.225 KKM2。（四）、四四個(gè)商業(yè)業(yè)中心中心區(qū)內(nèi)有有一條規(guī)規(guī)劃中的的地鐵線線路，即即橫貫深深圳市東東西的地地鐵1號(hào)號(hào)線，經(jīng)經(jīng)由深南南大道至至新湖路路下通過(guò)過(guò)XX新新中心區(qū)區(qū)，并在在區(qū)內(nèi)設(shè)設(shè)置了三三個(gè)站點(diǎn)點(diǎn)。在這這三個(gè)站站點(diǎn)周圍圍及裕安安西路上上按半徑徑5000米的范范圍形成成四個(gè)商商業(yè)中心心。 新新中心區(qū)區(qū)開(kāi)發(fā)建建設(shè)近期期目標(biāo)通過(guò)355年的開(kāi)開(kāi)發(fā)和建建設(shè)，形形成一個(gè)個(gè)較為完完善的城城市形態(tài)態(tài)，提升升

14、XX區(qū)區(qū)整體形形象，創(chuàng)創(chuàng)造一個(gè)個(gè)優(yōu)美的的生活和和工作環(huán)環(huán)境，為為深圳市市人民提提供一個(gè)個(gè)前所未未有的高高品質(zhì)國(guó)國(guó)際化社社區(qū)。并并通過(guò)新新中心區(qū)區(qū)土地的的開(kāi)發(fā)，形形成規(guī)模模效應(yīng)、示示范效應(yīng)應(yīng)和輻射射效應(yīng)。位于中心區(qū)區(qū)的XXX體育中中心也將將于今年年9月投投入使用用，行政政中心、中中心廣場(chǎng)場(chǎng)已經(jīng)完完成基礎(chǔ)礎(chǔ)工程，即即將進(jìn)行行主體工工程的施施工。中心區(qū)N112區(qū)，周周邊的新新湖路已已建成，興興華路已已完成路路基工程程，年底底即可完完工，屆屆時(shí)該地地塊的市市政配套套也將完完善。大大型商住住用地NN17、118、119區(qū)周周邊的創(chuàng)創(chuàng)業(yè)路、新新安六路路將于77月底竣竣工，裕裕安西路路也將于于年底建建成，該

15、該地塊的的市政配配套也就就基本完完善。明明年，區(qū)區(qū)政府還還將繼續(xù)續(xù)安排資資金，進(jìn)進(jìn)一步完完善地塊塊周邊的的興華路路、羅田田路等市市政工程程XX分局于于20002年33月155日召開(kāi)開(kāi)座談會(huì)會(huì)，傳達(dá)達(dá)區(qū)委區(qū)區(qū)政府關(guān)關(guān)于加快快中心區(qū)區(qū)建設(shè)的的要求，并并聽(tīng)取了了用地單單位的意意見(jiàn)。XX分局將將加大土土地清理理力度。對(duì)對(duì)已辦理理出讓合合同或批批復(fù)、具具備開(kāi)發(fā)發(fā)建設(shè)條條件，但但未按規(guī)規(guī)定時(shí)間間開(kāi)發(fā)建建設(shè)的用用地，嚴(yán)嚴(yán)格按規(guī)規(guī)定對(duì)其其違約行行為進(jìn)行行處理，對(duì)對(duì)達(dá)到無(wú)無(wú)償收地地條件的的堅(jiān)決收收地，對(duì)對(duì)屬農(nóng)村村批復(fù)用用地的按按調(diào)整用用地處理理。XX局已于于20002年55月299日與XXX新中中心區(qū)內(nèi)內(nèi)待建地

16、地用地單單位召開(kāi)開(kāi)座談會(huì)會(huì)，并就就以上管管理原則則及方案案取得共共識(shí)。2002年年7月228日XXX新中中心區(qū)出出讓兩幅幅地塊地塊編號(hào)：20002-1165 中心心區(qū)N117、NN18 20002-1166 中心心區(qū)N119用地性質(zhì)：商住混混合用地地XX新中心心區(qū)出讓讓地塊規(guī)規(guī)劃要點(diǎn)點(diǎn)一覽N17、NN18建建設(shè)用地地N19建設(shè)設(shè)用地建設(shè)用地面面積1838225.001平方方米833299.4平平方米容積率2.63.1建筑覆蓋率率25%30%建筑面積4780000平方方米2576660平方方米出讓方式招標(biāo)招標(biāo)住宅面積4500000平方方米2116000平方方米商業(yè)（含市市場(chǎng)）100000平方米米

17、380000平方米米機(jī)動(dòng)車位3850個(gè)個(gè)2000個(gè)個(gè) 新新中心區(qū)區(qū)價(jià)格分分析近幾年XXX區(qū)房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)穩(wěn)步增增長(zhǎng)。特特別是樓樓盤的質(zhì)質(zhì)素不斷斷提高，從從而帶動(dòng)動(dòng)了樓價(jià)價(jià)格上揚(yáng)揚(yáng)。據(jù)統(tǒng)統(tǒng)計(jì)20001年年度XXX區(qū)房地地產(chǎn)銷售售總額達(dá)達(dá)到355.6億億元，均均價(jià)36670元元每平方方米。220022年5月月份首界界XX房房地產(chǎn)交交易會(huì)商商品化成成交額889000萬(wàn)元，價(jià)價(jià)格在每每平方米米30000550000元之間間。隨著XX中中心區(qū)的的轉(zhuǎn)移，房房地產(chǎn)市市場(chǎng)熱點(diǎn)點(diǎn)也由老老城區(qū)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)到新區(qū)區(qū)。因此此，新中中心區(qū)的的地產(chǎn)價(jià)價(jià)格必然然會(huì)提升升。目前新區(qū)一一帶的價(jià)價(jià)格多層項(xiàng)目均均價(jià)：大大概30000元元/

18、M22例如：福中中?；▓@園：29950元元/M22達(dá)?；▓@：32000元/M2小高層項(xiàng)目目均價(jià)：35000339000元/MM2例如：中南南花園：35000元/M2德鄰雅筑：35000元/M2豪城馨庭庭居：338000元/MM2金景豪園：38000元/M2金葉花園：36000元/M2高層項(xiàng)目均均價(jià)：33800044400元元/M22例如：威文文大廈：39000元/M2富源商貿(mào)中中心：444000元/MM2金匯名園：42000元/M2結(jié)論：根據(jù)分析新新中心區(qū)區(qū)地產(chǎn)市市場(chǎng)的升升值潛力力巨大。在在355年后，中中心區(qū)建建設(shè)已初初具規(guī)模模，地鐵鐵一號(hào)干干線建成成，則該該區(qū)域地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)會(huì)有一一個(gè)巨大大

19、飛躍。預(yù)預(yù)計(jì)地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格上上揚(yáng)空間間在5000110000元/MM2之間。所所以3年年后新中中心區(qū)的的住宅價(jià)價(jià)格應(yīng)在在4500055000元/M2，高檔住宅：最理想想價(jià)位為為55000元/M2，較適合價(jià)位位約為550000元/MM2，保守價(jià)位約約為45500元元/M22。二、投資成成本及效效益分析析1、施工成成本估算算由于本項(xiàng)目目定位為為XX高高檔次住住宅區(qū)，所所以項(xiàng)目目的施工工成本較較高。同同時(shí)、根根據(jù)項(xiàng)目目自身的的實(shí)際情情況（甲甲方自己己施工），相相對(duì)而言言施工成成本可以以略為下下調(diào)。根根據(jù)施工工方即甲甲方提供供的成本本數(shù)據(jù)，N4地塊項(xiàng)目的施工成本單價(jià)大約為2000元/每平方米（該成本是按銷

20、售面積計(jì)算、未考慮其它額外面積分?jǐn)偫缇游瘯?huì)、幼兒園等等）。2、其它開(kāi)開(kāi)發(fā)成本本估算項(xiàng)目其它開(kāi)開(kāi)發(fā)成本本包括管管理費(fèi)、銷銷售推廣廣費(fèi)用、財(cái)財(cái)務(wù)費(fèi)用用、稅費(fèi)費(fèi)等其它它費(fèi)用。 以45000元/ M22的銷售售均價(jià)為為基準(zhǔn)測(cè)測(cè)算。序號(hào)類別單位造價(jià)元/M2備注1管理費(fèi)302銷售費(fèi)用180銷售額44%3財(cái)務(wù)費(fèi)用504稅費(fèi)227銷售額55.055%5其它606合計(jì)547 以50000元/ M22的銷售售均價(jià)為為基準(zhǔn)測(cè)測(cè)算序號(hào)類別單位造價(jià)元/M2備注1管理費(fèi)302銷售費(fèi)用200銷售額44%3財(cái)務(wù)費(fèi)用504稅費(fèi)253銷售額55.055%5其它606合計(jì)5933、總開(kāi)發(fā)發(fā)成本及及投資效效益核算算 以45000元/ M22的銷售售均價(jià)為為基準(zhǔn)測(cè)測(cè)算。本表地價(jià)貸貸款利息息按三年年計(jì)算，貸貸款利率率按6%元元/M2成元/M2本元/M2元/M2率元/M2元元/M2100018020005473727%11