房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)運(yùn)作知識(shí)采編

1、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)運(yùn)作知識(shí)采編房地產(chǎn)業(yè)確確認(rèn)存貨貨時(shí)的幾幾個(gè)問題題 房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)存貨可可分為三三大類： 一一是為房房地產(chǎn)品品的開發(fā)發(fā)建設(shè)耗耗用而儲(chǔ)儲(chǔ)存的資資產(chǎn)，包包括庫(kù)存存材料、庫(kù)庫(kù)存設(shè)備備、低值值易耗品品等等； 二二是處在在開發(fā)建建設(shè)過程程中、尚尚未竣工工驗(yàn)收的的存貨，主主要是在在建開發(fā)發(fā)產(chǎn)品； 三三是處于于出租經(jīng)經(jīng)營(yíng)過程程中的或或置存以以便出售售的存貨貨，包括括土地使使用權(quán)、開開發(fā)產(chǎn)品品、出租租開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品、周周轉(zhuǎn)房等等等。 存存貨是房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)最重要要的資產(chǎn)產(chǎn)，通常常占去資資產(chǎn)總額額的絕大大部分，其其中，在在建開發(fā)發(fā)產(chǎn)品和和開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品是最最重要的的存貨。由由于房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)階段性性

2、強(qiáng)，工工程材料料和設(shè)備備根據(jù)施施工方的的工程進(jìn)進(jìn)度采購(gòu)購(gòu)、供貨貨，較容容易控制制，許多多材料甚甚至采用用包工包包料的方方式由施施工方負(fù)負(fù)責(zé)，因因而庫(kù)存存材料和和庫(kù)存設(shè)設(shè)備較少少，存貨貨主要表表現(xiàn)為在在建開發(fā)發(fā)產(chǎn)品和和開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品。 房房地產(chǎn)存存貨的確確認(rèn)中，較較為特殊殊且容易易發(fā)生爭(zhēng)爭(zhēng)議的問問題有以以下幾個(gè)個(gè)方面： 一一、劃撥撥土地使使用權(quán)是是否應(yīng)確確認(rèn)為存存貨？ 在在計(jì)劃經(jīng)經(jīng)濟(jì)時(shí)代代，所有有城鎮(zhèn)國(guó)國(guó)有土地地都是通通過劃撥撥的形式式向企業(yè)業(yè)提供。119900年開始始，我國(guó)國(guó)實(shí)行城城鎮(zhèn)土地地有償使使用制度度。根據(jù)據(jù)這一制制度，政政府通過過出讓方方式（拍拍賣、招招標(biāo)或協(xié)協(xié)議方式式）向企企業(yè)供應(yīng)應(yīng)國(guó)有

3、土土地使用用權(quán)。這這一制度度同時(shí)規(guī)規(guī)定，劃劃撥土地地使用權(quán)權(quán)不得進(jìn)進(jìn)入市場(chǎng)場(chǎng)交易（包包括轉(zhuǎn)讓讓、出租租、抵押押等）。只只有用地地單位向向國(guó)家補(bǔ)補(bǔ)交了土土地出讓讓金、履履行了土土地出讓讓手續(xù)后后方能進(jìn)進(jìn)入市場(chǎng)場(chǎng)。但在在改革開開放初期期，為了了鼓勵(lì)房房地產(chǎn)開開發(fā)，加加快城市市建設(shè)，政政府將大大批城鎮(zhèn)鎮(zhèn)土地劃劃撥給房房地產(chǎn)開開發(fā)公司司（主要要具有較較深政府府背景的的國(guó)有房房地產(chǎn)公公司），劃劃撥土地地使用權(quán)權(quán)給這些些公司帶帶來(lái)了豐豐厚的土土地儲(chǔ)備備。由于于各方面面原因，除除廣東等等個(gè)別開開放程度度較高的的地區(qū)外外，直至至90年年代，劃劃撥土地地仍然在在我國(guó)房房地產(chǎn)市市場(chǎng)增量量土地供供應(yīng)中占占主導(dǎo)地地位

4、。這這樣，部部分房地地產(chǎn)公司司擁有大大量的劃劃撥土地地使用權(quán)權(quán)。對(duì)于于這一部部分土地地使用權(quán)權(quán)能否確確認(rèn)為資資產(chǎn)，就就存在較較大的爭(zhēng)爭(zhēng)議。 持持應(yīng)確認(rèn)認(rèn)為資產(chǎn)產(chǎn)的觀點(diǎn)點(diǎn)認(rèn)為： 其其一，劃劃撥土地地使用權(quán)權(quán)能夠?yàn)闉楣編?lái)潛在在的經(jīng)濟(jì)濟(jì)利益，并并能夠?yàn)闉楣舅刂啤ｋm雖然這些些公司不不擁有這這部分工工地的法法定使用用權(quán)，但但這些開開發(fā)公司司實(shí)際上上擁有這這部分土土地的支支配權(quán)，它它與通過過出讓（有有償）方方式取得得的土地地使用權(quán)權(quán)一樣，具具有排他他性。除除了不能能將它們們直接抵抵押、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓外，房房地產(chǎn)公公司有權(quán)權(quán)在這些些土地上上進(jìn)行房房地產(chǎn)開開發(fā)并將將開發(fā)的的房屋銷銷售、出出租，最最終獲得得

5、收益。雖雖然法律律規(guī)定在在土地使使用權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓（包包括房屋屋銷售、出出租）之之前必須須補(bǔ)交土土地出讓讓金，但但各地政政府實(shí)際際上采取取了無(wú)限限期推遲遲繳納的的措施。由由此可見見，劃撥撥土地使使用權(quán)能能夠?yàn)榉糠康禺a(chǎn)公公司帶來(lái)來(lái)潛在的的經(jīng)濟(jì)利利益，而而且它實(shí)實(shí)際上由由房地產(chǎn)產(chǎn)公司所所控制。 其其二，土土地劃撥撥是一項(xiàng)項(xiàng)政府與與企業(yè)之之間的“轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移支付付”，通通常以某某種“批批文”的的形式確確定，因因此它雖雖不是由由過去的的交易產(chǎn)產(chǎn)生，但但可看作作是由過過去的事事項(xiàng)所產(chǎn)產(chǎn)生的，因因此，劃劃撥土地地使用權(quán)權(quán)符合資資產(chǎn)的主主要特征征，應(yīng)該該被確認(rèn)認(rèn)為資產(chǎn)產(chǎn)。 本本文贊同同不將土土地使用用權(quán)確認(rèn)認(rèn)為資產(chǎn)產(chǎn)的

6、觀點(diǎn)點(diǎn)： 其其一，土土地使用用權(quán)雖然然客觀上上能夠?yàn)闉楣編?lái)潛在在的經(jīng)濟(jì)濟(jì)利益，但但這種潛潛在的經(jīng)經(jīng)濟(jì)利益益的獲取取是有其其法律前前提的，即即必須補(bǔ)補(bǔ)交土地地出讓金金。即便便目前在在政策上上對(duì)于補(bǔ)補(bǔ)交采取取了延期期的優(yōu)惠惠，但這這種政策策具有相相當(dāng)大的的臨時(shí)性性和不確確定性，因因而建立立在此基基礎(chǔ)上的的潛在經(jīng)經(jīng)濟(jì)利益益也具有有相當(dāng)大大的不確確定性。從從土地使使用制度度的市場(chǎng)場(chǎng)化改革革取向來(lái)來(lái)看，這這種國(guó)有有房地產(chǎn)產(chǎn)公司擁?yè)碛械奶靥貦?quán)很難難維持，甚甚至隨時(shí)時(shí)可能取取消。因因此，在在補(bǔ)交土土地出讓讓金、土土地使用用權(quán)真正正轉(zhuǎn)為企企業(yè)所有有之前，將將其確認(rèn)認(rèn)為資產(chǎn)產(chǎn)具有很很大的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，造造成資產(chǎn)

7、產(chǎn)的虛增增。 其其二，房房地產(chǎn)公公司對(duì)劃劃撥土地地使用權(quán)權(quán)的控制制受到政政府限制制。房地地產(chǎn)公司司對(duì)于劃劃撥土地地使用權(quán)權(quán)的權(quán)益益，僅僅僅是未來(lái)來(lái)可能獲獲得的土土地使用用權(quán)的要要求權(quán)，相相對(duì)于通通過出讓讓方式取取得的土土地使用用權(quán)而言言，它是是一種不不完全的的、受到到極大限限制的土土地使用用權(quán)。由由于法律律上的限限制，土土地所有有權(quán)人代代表政府最最終控制制著土地地。 其其三，劃劃撥土地地使用權(quán)權(quán)無(wú)法可可靠計(jì)量量。劃撥撥土地使使用權(quán)的的取得成成本無(wú)法法可靠計(jì)計(jì)量，同同時(shí)由于于劃撥土土地使用用權(quán)不等等同于真真正的土土地使用用權(quán)，因因此它不不能用類類似土地地的使用用權(quán)的公公允價(jià)值值計(jì)量。無(wú)無(wú)論從哪哪

8、個(gè)角度度本文都都無(wú)法可可靠計(jì)量量劃撥土土地使用用權(quán)的價(jià)價(jià)值。 因因此，劃劃撥土地地使用權(quán)權(quán)不符合合資產(chǎn)確確認(rèn)的條條件。如如果將劃劃撥土地地使用權(quán)權(quán)確認(rèn)為為資產(chǎn)，將將造成資資產(chǎn)的虛虛增，有有悖于謹(jǐn)謹(jǐn)慎原則則和客觀觀性原則則。筆者者認(rèn)為合合理的做做法是：在土地地出讓金金補(bǔ)交以以后，再再將該土土地使用用權(quán)正式式確認(rèn)為為存貨資資產(chǎn)，而而在確認(rèn)認(rèn)之前公公司可以以在會(huì)計(jì)計(jì)報(bào)表附附注中說說明劃撥撥的土地地使用權(quán)權(quán)的面積積、位置置等狀況況。 二二、售后后租回的的房地產(chǎn)產(chǎn)是否是是存貨？ 答答案是不不一定的的。售后后租回是是指房地地產(chǎn)公司司將房屋屋銷售出出去后又又從買者者手中租租回。如如果第一一環(huán)節(jié)的的銷售構(gòu)構(gòu)成

9、一項(xiàng)項(xiàng)真實(shí)的的銷售（指指價(jià)格公公允、且且買賣雙雙方意圖圖真實(shí)等等等，具具體分析析見第三三部分），通通過銷售售房地產(chǎn)產(chǎn)已經(jīng)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移給買買方，成成為買方方的資產(chǎn)產(chǎn)，作為為賣方不不能將此此房地產(chǎn)產(chǎn)確認(rèn)為為自己的的房地產(chǎn)產(chǎn)。反之之，如果果第一環(huán)環(huán)節(jié)的銷銷售不是是一項(xiàng)真真實(shí)的銷銷售交易易，而是是一項(xiàng)融融資行為為，那么么銷售并并沒有發(fā)發(fā)生，房房地產(chǎn)的的所有權(quán)權(quán)并沒有有轉(zhuǎn)移，仍仍應(yīng)確認(rèn)認(rèn)為房地地產(chǎn)公司司的資產(chǎn)產(chǎn)。這種種交易通通常發(fā)生生在房地地產(chǎn)公司司和大股股東之間間。因此此，判斷斷的關(guān)鍵鍵是確認(rèn)認(rèn)該項(xiàng)交交易的性性質(zhì)是一一項(xiàng)銷售售還是一一項(xiàng)融資資，此時(shí)時(shí)對(duì)于存存貨的確確認(rèn)是與與銷售收收入的確確認(rèn)緊密密相關(guān)且且一

10、致的的。 三三、售后后回購(gòu)協(xié)協(xié)議中的的房地產(chǎn)產(chǎn)是否是是存貨？ 答答案也是是不一定定的。售售后回購(gòu)購(gòu)是另一一種較特特殊的房房地產(chǎn)交交易形式式。它是是指房地地產(chǎn)公司司將房屋屋銷售出出去后又又從買者者手中購(gòu)購(gòu)回。同同樣，如如果房地地產(chǎn)公司司銷售行行為是一一項(xiàng)真實(shí)實(shí)的、正正常的銷銷售，房房地產(chǎn)公公司應(yīng)在在銷售確確認(rèn)的同同時(shí)將房房地產(chǎn)存存貨終止止確認(rèn)，待待回購(gòu)時(shí)時(shí)再將該該房地產(chǎn)產(chǎn)重新確確認(rèn)為公公司的存存貨，只只不過存存貨的價(jià)價(jià)值會(huì)發(fā)發(fā)生改變變。相反反，如果果房地產(chǎn)產(chǎn)公司的的銷售行行為不是是一項(xiàng)真真實(shí)的銷銷售而是是一項(xiàng)融融資行為為，那么么既然銷銷售并沒沒有發(fā)生生，該房房地產(chǎn)仍仍然屬于于房地產(chǎn)產(chǎn)公司的的存貨

11、。 房地地產(chǎn)業(yè)借借款費(fèi)用用核算的的有關(guān)規(guī)規(guī)定 一一、問題題的提出出 11、關(guān)于于房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)貸貸款利息息資本化化，企業(yè)業(yè)會(huì)計(jì)制制度規(guī)定定只有用用于購(gòu)置置固定資資產(chǎn)的專專門借款款的利息息才能資資本化，房房地產(chǎn)企企業(yè)在利利息資本本化以及及稅前扣扣除方面面有什么么特別規(guī)規(guī)定？例例如，某某公司于于20003年66月1日日開工興興建一住住宅樓，計(jì)計(jì)劃工期期一年，工工程采用用出包方方式，公公司為建建造該工工程的銀銀行借款款為：220033年7月月15日日到賬5500萬(wàn)萬(wàn)元，期期限1年年，利率率7%，到到期一次次還本付付息；220033年122月1日日借款2200萬(wàn)萬(wàn)元，期期限1年年，利率率5%.資金支支出

12、情況況為：220033年6月月20日日，2000萬(wàn)元元；20003年年7月11日，1150萬(wàn)萬(wàn)元；220033年8月月15日日，1000萬(wàn)元元；20003年年9月11日，1140萬(wàn)萬(wàn)元；220033年122月155日，550萬(wàn)元元；20004年年4月11日，330萬(wàn)元元，該公公司應(yīng)怎怎樣計(jì)算算資本化化利息額額？ 22、實(shí)務(wù)務(wù)中許多多企業(yè)因因臨時(shí)資資金周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)困難向向別的企企業(yè)或個(gè)個(gè)人借款款，對(duì)于于這類業(yè)業(yè)務(wù)，借借方和出出借方應(yīng)應(yīng)該用什什么樣的的憑證才才能入賬賬，并且且符合稅稅務(wù)要求求？ 33、核定定征收企企業(yè)所得得稅的企企業(yè)，因因發(fā)生處處置固定定資產(chǎn)并并盈利產(chǎn)產(chǎn)生的營(yíng)營(yíng)業(yè)外收收入及其其他業(yè)務(wù)務(wù)收

13、入，怎怎么進(jìn)行行納稅處處理？ 二二、專家家把脈 11、借款款費(fèi)用是是納稅人人為經(jīng)營(yíng)營(yíng)活動(dòng)的的需要承承擔(dān)的，與與借入資資金相關(guān)關(guān)的利息息費(fèi)用，包包括長(zhǎng)期期、短期期借款的的利息；與債券券相關(guān)的的折價(jià)或或溢價(jià)的的攤銷；安排借借款時(shí)發(fā)發(fā)生的輔輔助費(fèi)用用的攤銷銷；與借借入資金金有關(guān)，作作為利息息費(fèi)用調(diào)調(diào)整額的的外幣借借款產(chǎn)生生的差額額。在企企業(yè)所得得稅處理理上，房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)借款費(fèi)費(fèi)用的稅稅前扣除除規(guī)定與與其他行行業(yè)不同同。國(guó)家家稅務(wù)總總局關(guān)關(guān)于印發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)所得稅稅稅前扣扣除辦法法的通通知（國(guó)國(guó)稅發(fā)2200000884號(hào)）規(guī)規(guī)定，從從事房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)業(yè)務(wù)的的納稅人人為開發(fā)發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)而借入入資金所所

14、發(fā)生的的借款費(fèi)費(fèi)用，在在房地產(chǎn)產(chǎn)完工之之前發(fā)生生的，應(yīng)應(yīng)計(jì)入有有關(guān)房地地產(chǎn)的開開發(fā)成本本。也就就是說，在在房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目完工工之前，為為開發(fā)房房地產(chǎn)而而借入資資金所發(fā)發(fā)生的借借款費(fèi)用用不存在在費(fèi)用資資本化的的問題，而而是要全全部作為為房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)成成本費(fèi)用用列支。只只有在房房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目目完工之之后，稅稅收上才才作為當(dāng)當(dāng)期財(cái)務(wù)務(wù)費(fèi)用列列支。另另外，國(guó)國(guó)家稅務(wù)務(wù)總局關(guān)關(guān)于房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有關(guān)企企業(yè)所得得稅問題題的通知知（國(guó)國(guó)稅發(fā)220033833號(hào)）規(guī)規(guī)定，房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)為建造造開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品借入入資金而而發(fā)生的的借款費(fèi)費(fèi)用，如如屬于成成本對(duì)象象完工前前發(fā)生的的，應(yīng)按按其實(shí)際際發(fā)生的的費(fèi)用

15、配配比計(jì)入入成本對(duì)對(duì)象中；如屬于于成本對(duì)對(duì)象完工工后發(fā)生生的，應(yīng)應(yīng)作為財(cái)財(cái)務(wù)費(fèi)用用直接在在稅前扣扣除。從從上述企企業(yè)介紹紹情況來(lái)來(lái)看，由由于該單單位住宅宅樓開發(fā)發(fā)項(xiàng)目尚尚未完工工，所以以此單位位兩筆借借款利息息費(fèi)用也也就不存存在利息息資本化化問題，也也不存在在分配問問題，應(yīng)應(yīng)該全部部計(jì)入住住宅樓開開發(fā)成本本中去。 22、對(duì)于于企業(yè)之之間互相相拆借資資金這類類業(yè)務(wù)，借借方和被被借方應(yīng)應(yīng)該用什什么樣的的憑證才才能入賬賬，企業(yè)業(yè)應(yīng)該按按照發(fā)發(fā)票管理理辦法的的規(guī)定處處理。辦辦法規(guī)規(guī)定，銷銷售商品品、提供供服務(wù)以以及從事事其他經(jīng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)動(dòng)的單位位和個(gè)人人，對(duì)外外發(fā)生經(jīng)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)務(wù)收取款款項(xiàng)，收收款方應(yīng)應(yīng)向

16、付款款方開具具發(fā)票，特特殊情況況下由付付款方向向收款方方開具發(fā)發(fā)票。所所有單位位和從事事生產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)動(dòng)的個(gè)人人在購(gòu)買買商品、接接受服務(wù)務(wù)以及從從事其他他經(jīng)營(yíng)活活動(dòng)支付付款項(xiàng)，應(yīng)應(yīng)當(dāng)向收收款方取取得發(fā)票票。不符符合規(guī)定定的發(fā)票票，不得得作為財(cái)財(cái)務(wù)報(bào)銷銷憑證，任任何單位位和個(gè)人人有權(quán)拒拒收。 33、國(guó)家家稅務(wù)總總局關(guān)關(guān)于印發(fā)發(fā)核定定征收企企業(yè)所得得稅暫行行辦法的通知知（國(guó)國(guó)稅發(fā)2200000338號(hào)）規(guī)規(guī)定，核核定征收收方式包包括定額額征收和和核定應(yīng)應(yīng)稅所得得率征收收兩種辦辦法，以以及其他他合理的的辦法。定定額征收收是指稅稅務(wù)機(jī)關(guān)關(guān)按照一一定的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、程程序和方方法，直直接核定定納稅人人年度應(yīng)應(yīng)

17、納企業(yè)業(yè)所得稅稅額，由由納稅人人按規(guī)定定進(jìn)行申申報(bào)繳納納的辦法法。核定定應(yīng)稅所所得率征征收是指指稅務(wù)機(jī)機(jī)關(guān)按照照一定的的標(biāo)準(zhǔn)、程程序和方方法，預(yù)預(yù)先核定定納稅人人的應(yīng)稅稅所得率率，由納納稅人根根據(jù)納稅稅年度內(nèi)內(nèi)的收入入總額或或成本費(fèi)費(fèi)用等項(xiàng)項(xiàng)目的實(shí)實(shí)際發(fā)生生額，按按預(yù)先核核定的應(yīng)應(yīng)稅所得得率計(jì)算算繳納企企業(yè)所得得稅的辦辦法。 企企業(yè)收入入總額包包括基本本業(yè)務(wù)收收入，銷銷售材料料、廢料料、廢舊舊物資的的收入，技技術(shù)轉(zhuǎn)讓讓收入，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓固定定資產(chǎn)，無(wú)無(wú)形資產(chǎn)產(chǎn)的收入入，出租租、出借借包裝物物的收入入（含逾逾期押金金），自自產(chǎn)、委委托加工工產(chǎn)品視視同銷售售的收入入，特許許權(quán)使用用費(fèi)收益益，投資資收益，

18、投投資轉(zhuǎn)讓讓收益，租租賃收益益，匯兌兌收益，資資產(chǎn)盤盈盈收益，補(bǔ)補(bǔ)貼收入入，各項(xiàng)項(xiàng)財(cái)政補(bǔ)補(bǔ)貼收入入包括減減免、返返還的流流轉(zhuǎn)稅等等，其他他收入等等。 所所以，對(duì)對(duì)于實(shí)行行按收入入總額核核定應(yīng)稅稅所得率率征收所所得稅的的企業(yè)，有有處置固固定資產(chǎn)產(chǎn)并盈利利的營(yíng)業(yè)業(yè)外收入入及其他他業(yè)務(wù)收收入的，也也應(yīng)納入入企業(yè)收收入總額額的核定定征稅范范圍。 房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)成本費(fèi)費(fèi)用核算算的兩個(gè)個(gè)特殊問問題 1、房房地產(chǎn)企企業(yè)籌建建期間費(fèi)費(fèi)用的會(huì)會(huì)計(jì)處理理 房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)由其經(jīng)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)點(diǎn)所決定定，在開開發(fā)項(xiàng)目目前期需需要進(jìn)行行征地、拆拆遷、補(bǔ)補(bǔ)償，以以及“七七通一平平”等基基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)，需需要投入入大量的的

19、資金。其其資金的的來(lái)源除除了預(yù)收收開發(fā)建建設(shè)資金金外，銀銀行借款款是企業(yè)業(yè)的主要要來(lái)源形形式之一一。加之之房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目建設(shè)設(shè)周期長(zhǎng)長(zhǎng)，在籌籌建期常常常發(fā)生生巨額的的利息支支出。本本文認(rèn)為為，根據(jù)據(jù)國(guó)際會(huì)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則則的有關(guān)關(guān)規(guī)定，這這種利息息支出應(yīng)應(yīng)當(dāng)允許許資本化化（確切切地說是是存貨成成本化），即即發(fā)生時(shí)時(shí)列作開開發(fā)成本本或開發(fā)發(fā)產(chǎn)品成成本，待待銷售實(shí)實(shí)現(xiàn)時(shí)按按照配比比原則轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)入當(dāng)期期的銷售售成本。 隨隨之而來(lái)來(lái)的問題題是，籌籌建期間間的管理理費(fèi)用可可否資本本化？本本文認(rèn)為為，管理理費(fèi)用同同財(cái)務(wù)費(fèi)費(fèi)用是有有所區(qū)別別的。兩兩者發(fā)生生的原因因各不相相同。再再說國(guó)際際會(huì)計(jì)準(zhǔn)準(zhǔn)則也只只規(guī)定了了借款

20、費(fèi)費(fèi)用資本本化，未未曾規(guī)定定期間管管理費(fèi)用用資本化化。因此此，房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)籌建期期間的管管理費(fèi)用用仍應(yīng)列列作期間間費(fèi)用，計(jì)計(jì)入當(dāng)期期損益較較為妥當(dāng)當(dāng)。如果果有的企企業(yè)實(shí)行行管理費(fèi)費(fèi)用待攤攤掛賬，注注冊(cè)會(huì)計(jì)計(jì)師應(yīng)在在審計(jì)報(bào)報(bào)告予以以反映和和提請(qǐng)企企業(yè)在會(huì)會(huì)計(jì)報(bào)表表附注中中予以披披露。 22、土地地成本的的分?jǐn)偦A(chǔ) 房房地產(chǎn)企企業(yè)土地地成本的的分?jǐn)偸鞘前凑辗糠康禺a(chǎn)銷銷售面積積還是按按照房地地產(chǎn)銷售售收入分分?jǐn)?。土土地成本本按照房房地產(chǎn)面面積分?jǐn)倲?，符合合合法性性原則；按照房房地產(chǎn)收收入分?jǐn)倲偡吓渑浔刃栽瓌t。對(duì)對(duì)此，企企業(yè)應(yīng)當(dāng)當(dāng)按照一一貫性和和充分披披露原則則予以處處理。 如何何做好工工程竣

21、工工結(jié)算 一、工工程結(jié)算算 工工程結(jié)算算是指項(xiàng)項(xiàng)目竣工工后，承承包方按按照合同同約定的的條款和和結(jié)算方方式，向向業(yè)主結(jié)結(jié)清雙方方往來(lái)款款項(xiàng)。工工程結(jié)算算在項(xiàng)目目施工中中通常需需要發(fā)生生多次，一一直到整整個(gè)項(xiàng)目目全部竣竣工驗(yàn)收收，還需需要進(jìn)行行最終建建筑產(chǎn)品品的工程程竣工結(jié)結(jié)算。從從而完成成最終建建筑產(chǎn)品品的工程程造價(jià)的的確定和和控制。在在此主要要闡述工工程備料料款、工工程價(jià)款款和完工工后的結(jié)結(jié)算（工工程竣工工結(jié)算）。 二二、工程程價(jià)款結(jié)結(jié)算的方方式 我我國(guó)現(xiàn)行行工程價(jià)價(jià)款結(jié)算算根據(jù)不不同情況況，可以以采取多多種方式式。 （一一） 按按月結(jié)算算 采采取旬末末或月中中預(yù)支，月月終結(jié)算算，竣工工后清

22、算算的辦法法。即每每月月末末由承包包方提出出已完工工程月報(bào)報(bào)表以及及工程款款結(jié)算清清單、交交現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)監(jiān)理工程程師審查查簽證并并經(jīng)過業(yè)業(yè)主確認(rèn)認(rèn)之后，辦辦理已完完工程的的工程價(jià)價(jià)款月終終結(jié)算?？缈缒甓瓤⒖⒐さ墓すこ?，在在年終進(jìn)進(jìn)行工程程盤點(diǎn)，辦辦理年度度結(jié)算。目目前，我我國(guó)建安安工程項(xiàng)項(xiàng)目中，大大多采用用按月結(jié)結(jié)算的辦辦法。 （二二）竣工工后一次次結(jié)算 當(dāng)當(dāng)建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目或單單位工程程全部建建筑安裝裝工程建建設(shè)期在在12個(gè)個(gè)月以內(nèi)內(nèi)時(shí)，或或者工程程承包合合同價(jià)值值在1000萬(wàn)元元以下的的，可采采取工程程價(jià)款每每月月中中預(yù)支，竣竣工后一一次性結(jié)結(jié)算。 （三三）分段段結(jié)算 對(duì)對(duì)當(dāng)年開開工，但但當(dāng)年不不能竣

23、工工的單項(xiàng)項(xiàng)工程或或單位工工程，可可以按照照工程形形象進(jìn)度度，劃分分不同階階段進(jìn)行行結(jié)算。分分段結(jié)算算可按月月預(yù)支工工程款，分分段的劃劃分標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)、由各各部門、自自治區(qū)、直直轄市、計(jì)計(jì)劃單列列市規(guī)定定。 （四四）目標(biāo)標(biāo)結(jié)算 就就是在工工程合同同中，將將承包工工程的內(nèi)內(nèi)容分解解成不同同的控制制界面，以以業(yè)主驗(yàn)驗(yàn)收控制制界面作作為支付付工程價(jià)價(jià)款的前前提條件件，換言言之，是是將合同同中的工工程內(nèi)容容分解為為不同的的驗(yàn)收單單元，當(dāng)當(dāng)承包商商完成單單元工程程內(nèi)容并并經(jīng)業(yè)主主驗(yàn)收后后，業(yè)主主支付構(gòu)構(gòu)成單元元工程內(nèi)內(nèi)容的工工程價(jià)款款。 在在目標(biāo)結(jié)結(jié)算方式式下，承承包商欲欲得到工工程款，必必須履行行合同約約定

24、的質(zhì)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)完成界界面內(nèi)的的工程內(nèi)內(nèi)容；否否則承包包商會(huì)遭遭受損失失。 目目標(biāo)結(jié)算算方式中中，對(duì)控控制界面面的設(shè)定定應(yīng)明確確描述，以以便量化化和質(zhì)量量控制，同同時(shí)也要要適應(yīng)項(xiàng)項(xiàng)目資金金的供應(yīng)應(yīng)周期和和支付頻頻率。 三三、工程程預(yù)付款款及其計(jì)計(jì)算 我我國(guó)目前前工程承承發(fā)包中中，大部部分工程程實(shí)行包包工包料料，就是是說承包包商必須須有一定定數(shù)量的的備料周周轉(zhuǎn)金。通通常在工工程承包包合同中中，會(huì)明明確規(guī)定定發(fā)包方方（甲方方）在開開工前撥撥付給承承包方（乙乙方）一一定數(shù)額額的工程程預(yù)付備備料款。該該預(yù)付款款構(gòu)成承承包商為為工程項(xiàng)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備備主要材材料、構(gòu)構(gòu)件所需需要的流流動(dòng)資金金。 我我國(guó)建建筑工程程

25、施工合合同文本本規(guī)定定，甲乙乙雙方應(yīng)應(yīng)當(dāng)在專專門條款款內(nèi)約定定甲方向向乙方預(yù)預(yù)付工程程款的時(shí)時(shí)間和數(shù)數(shù)額，開開工后按按約定的的時(shí)間和和比例逐逐次扣回回。預(yù)付付時(shí)間應(yīng)應(yīng)不遲于于約定的的開工日日期前77天。甲甲方不按按約定預(yù)預(yù)付，乙乙方在約約定預(yù)付付時(shí)間77天后向向甲方發(fā)發(fā)出要求求預(yù)付的的通知，甲甲方收到到通知后后仍不能能按要求求預(yù)付，乙乙方可在在發(fā)出通通知后77天停止止施工，甲甲方應(yīng)從從約定應(yīng)應(yīng)付之日日起向乙乙方支付付應(yīng)付款款的貸款款利息，并并承擔(dān)違違約責(zé)任任。 建建設(shè)部頒頒布的招招標(biāo)文件件范本中中明確規(guī)規(guī)定，工工程預(yù)付付款僅用用于乙方方支付施施工開始始時(shí)與本本工程有有關(guān)的動(dòng)動(dòng)員費(fèi)用用。如乙乙方

26、濫用用此款，甲甲方有權(quán)權(quán)立即收收回。在在乙方向向甲方提提交金額額等于預(yù)預(yù)付款數(shù)數(shù)額（甲甲方認(rèn)可可的銀行行開出）的的銀行保保函后，甲甲方按規(guī)規(guī)定的金金額和規(guī)規(guī)定的時(shí)時(shí)間向乙乙方支付付預(yù)付款款，在甲甲方全部部扣回預(yù)預(yù)付款之之前，該該銀行保保函將一一直有效效。當(dāng)預(yù)預(yù)付款被被甲方扣扣回時(shí)，銀銀行保函函金額相相應(yīng)遞減減。 （一一）預(yù)付付備料款款的限額額 預(yù)預(yù)付備料料款的限限額可由由以下主主要因素素決定：主要材材料（包包括外購(gòu)購(gòu)構(gòu)件）占占工程造造價(jià)的比比重；材材料儲(chǔ)備備期；施施工工期期。 對(duì)對(duì)于施工工企業(yè)常常年應(yīng)備備的備料料款限額額，可以以按照下下面的公公式計(jì)算算： 備備料款限限額= 年度承承包工程程總值

27、主要材材料所占占比重材料儲(chǔ)儲(chǔ)備天數(shù)數(shù) 年年度施工工日歷天天數(shù) 一一般情況況建筑工工程不得得超過當(dāng)當(dāng)年建安安工作量量（包括括水、電電、暖）的的30%；安裝裝工程按按年安裝裝工程量量的100%；材材料所占占比重較較多的安安裝工程程按年計(jì)計(jì)劃產(chǎn)值值的 115%左左右撥付付。 實(shí)實(shí)際工程程中，備備料款的的數(shù)額，亦亦可根據(jù)據(jù)各工程程類型、合合同工期期、承包包方式以以及供應(yīng)應(yīng)體制等等不同條條件來(lái)確確定。如如象工業(yè)業(yè)項(xiàng)目中中鋼結(jié)構(gòu)構(gòu)和管道道安裝所所占比重重較大的的工程，其其主要材材料所占占比重比比一般安安裝工程程高，故故備料款款的數(shù)額額亦相應(yīng)應(yīng)提高。 （二二）備料料款的扣扣回 由由于發(fā)包包方撥付付給承包包方

28、的備備料款屬屬于預(yù)支支性質(zhì)，那那么在工工程進(jìn)行行中，隨隨著工程程所需主主要材料料儲(chǔ)備的的逐步減減少，應(yīng)應(yīng)以抵充充工程價(jià)價(jià)款的方方式扣回回。其扣扣款方式式有兩種種： 11、可從從未施工工工程尚尚需要的的主要材材料以及及構(gòu)件的的價(jià)值相相當(dāng)于備備料款數(shù)數(shù)額時(shí)起起扣，從從每次結(jié)結(jié)算工程程價(jià)款中中，按材材料比重重扣抵工工程價(jià)款款，在竣竣工前全全部扣清清。 22、建設(shè)設(shè)部招招標(biāo)文件件范本中中明確規(guī)規(guī)定，在在乙方完完成金額額累計(jì)達(dá)達(dá)到合同同總價(jià)的的10%后。由由乙方開開始向甲甲方還款款，甲方方從每次次應(yīng)付給給的金額額中，扣扣回工程程預(yù)付款款，甲方方至少在在合同規(guī)規(guī)定的完完工期前前三個(gè)月月將工程程預(yù)付款款的總

29、計(jì)計(jì)金額按按逐次分分?jǐn)偟霓k辦法扣回回，當(dāng)甲甲方一次次付給乙乙方的余余額少于于規(guī)定扣扣回的金金額時(shí)，其其差額應(yīng)應(yīng)轉(zhuǎn)入下下一次支支付中作作為債務(wù)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)。甲甲方不按按規(guī)定支支付工程程預(yù)付款款，乙方方按建建設(shè)工程程施工合合同文本本第221條享享有權(quán)利利。 四四、工程程進(jìn)度款款的支付付 建建安企業(yè)業(yè)在工程程施工中中，按照照每月形形象進(jìn)度度或者控控制界面面等完成成的工程程數(shù)量計(jì)計(jì)算各項(xiàng)項(xiàng)費(fèi)用，向向建設(shè)單單位（業(yè)業(yè)主）辦辦理工程程進(jìn)度款款的支付付（即中中間結(jié)算算）。 以以按月結(jié)結(jié)算為例例，現(xiàn)行行的中間間結(jié)算辦辦法是，施施工企業(yè)業(yè)在旬末末或月中中向建設(shè)設(shè)單位提提出預(yù)支支工程款款帳單，預(yù)預(yù)支一旬旬或半月月的工程

30、程款，月月終再提提出工程程款結(jié)算算帳單和和已完工工程月報(bào)報(bào)表，收收取當(dāng)月月工程價(jià)價(jià)款，并并通過銀銀行結(jié)算算，按月月進(jìn)行結(jié)結(jié)算，并并對(duì)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)已完工工程進(jìn)行行盤點(diǎn)，有有關(guān)資料料要提交交監(jiān)理工工程師和和建設(shè)單單位審查查簽證。多多數(shù)情況況下是以以施工企企業(yè)提出出的統(tǒng)計(jì)計(jì)進(jìn)度月月報(bào)表為為支取工工程款的的憑證，即即工程進(jìn)進(jìn)度款。 工工程進(jìn)度度款支付付過程中中，需遵遵循如下下要求： （一一）工程程量的確確認(rèn) 工工程量的的確認(rèn)應(yīng)應(yīng)做到： 11、乙方方應(yīng)按約約定的時(shí)時(shí)間，向向工程師師提交已已完工程程量的報(bào)報(bào)告。工工程師接接到報(bào)告告后7天天內(nèi)按設(shè)設(shè)計(jì)圖紙紙核實(shí)已已完工程程量（以以下稱計(jì)計(jì)量），并并在計(jì)量量前244

31、小時(shí)通通知乙方方，乙方方為計(jì)量量提供便便利條件件并派人人參加。乙乙方不參參加計(jì)量量，甲方方自行進(jìn)進(jìn)行，計(jì)計(jì)量結(jié)果果有效，作作為工程程價(jià)款支支付的依依據(jù)。 22、工程程師收到到乙方報(bào)報(bào)告后77天內(nèi)未未進(jìn)行計(jì)計(jì)算，從從第8天天起，乙乙方報(bào)告告中開列列的工程程量即視視為已被被確認(rèn)，作作為工程程價(jià)款支支付的依依據(jù)。工工程師不不按約定定時(shí)間通通知乙方方，使乙乙方不能能參加計(jì)計(jì)量，計(jì)計(jì)量結(jié)果果無(wú)效。 33、工程程師對(duì)乙乙方超出出設(shè)計(jì)圖圖紙范圍圍或因自自身原因因造成返返工的工工程量，不不予計(jì)量量。 （二二）合同同收入的的組成 財(cái)財(cái)政部制制定的企企業(yè)會(huì)計(jì)計(jì)準(zhǔn)則建造造合同中中對(duì)合同同收入的的組成內(nèi)內(nèi)容進(jìn)行行了解

32、釋釋。合同同收入包包括兩部部分內(nèi)容容： 11、合同同中規(guī)定定的初始始收入，即即建造承承包商與與客戶在在雙方簽簽訂的合合同中最最初商訂訂的合同同總金額額，它構(gòu)構(gòu)成合同同收入的的基本內(nèi)內(nèi)容。 22、因合合同變更更、索賠賠，獎(jiǎng)勵(lì)勵(lì)等構(gòu)成成的收入入，這部部分收入入并不構(gòu)構(gòu)成合同同雙方在在簽訂合合同時(shí)已已在合同同中商訂訂的合同同總金額額，而是是在執(zhí)行行合同過過程中由由于合同同變更、索索賠、獎(jiǎng)獎(jiǎng)勵(lì)等原原因而形形成的追追加收入入。 （三三）工程程進(jìn)度款款支付 我我國(guó)工商商行政管管理總局局，建設(shè)設(shè)部頒布布的建建設(shè)工程程施工合合同文本本中對(duì)對(duì)工程進(jìn)進(jìn)度款支支付作了了如下規(guī)規(guī)定： 11、工程程進(jìn)度款款在雙方方計(jì)量

33、確確認(rèn)后114天內(nèi)內(nèi)，甲方方應(yīng)向乙乙方支付付工程進(jìn)進(jìn)度款。同同期用于于工程上上的甲方方供應(yīng)材材料設(shè)備備的價(jià)款款以及按按約定時(shí)時(shí)間甲方方應(yīng)按比比例扣回回的預(yù)付付款，同同期結(jié)算算。 22、符合合規(guī)定范范圍的合合同價(jià)款款的調(diào)整整，工程程變更調(diào)調(diào)整的合合同價(jià)款款及其他他條款中中約定的的追加合合同價(jià)款款，應(yīng)與與工程進(jìn)進(jìn)度款同同期調(diào)整整支付。 33、甲方方超過約約定的支支付時(shí)間間不付工工程進(jìn)度度款，乙乙方可向向甲方發(fā)發(fā)出要求求付款通通知，甲甲方收到到乙方通通知后仍仍不能按按要求付付款，可可與乙方方協(xié)商簽簽訂延期期付款協(xié)協(xié)議，經(jīng)經(jīng)乙方同同意后可可延期支支付。協(xié)協(xié)議須明明確延期期支付時(shí)時(shí)間和從從甲方計(jì)計(jì)量簽字

34、字后第115天起起計(jì)算應(yīng)應(yīng)付款的的貸款利利息。 44、甲方方不按合合同約定定支付工工程進(jìn)度度款，雙雙方又未未達(dá)成延延期付款款協(xié)議，導(dǎo)導(dǎo)致施工工無(wú)法進(jìn)進(jìn)行，乙乙方可停停止施工工，由甲甲方承擔(dān)擔(dān)違約責(zé)責(zé)任。 五五、工程程保修金金（尾留留款）的的預(yù)留 按按規(guī)定，工工程項(xiàng)目目總造價(jià)價(jià)中須預(yù)預(yù)留一定定比例的的尾款作作為質(zhì)量量保修金金，等到到工程項(xiàng)項(xiàng)目保修修期結(jié)束束時(shí)最后后撥付。對(duì)對(duì)于尾款款的扣除除，通常常采取兩兩種方法法： 11、當(dāng)工工程進(jìn)度度款撥付付累計(jì)額額達(dá)到該該建筑安安裝工程程造價(jià)的的一定比比例（一一般為995%97%）時(shí)，停停止支付付，預(yù)留留造價(jià)部部分作為為尾留款款。 22、我國(guó)國(guó)頒布的的招標(biāo)標(biāo)

35、文件范范本中中規(guī)定，尾尾留款（保保留金）的的扣除，可可以從甲甲方向乙乙方第一一次支付付的工程程進(jìn)度款款開始，在在每次乙乙方應(yīng)得得的工程程款中扣扣留投標(biāo)標(biāo)書附錄錄中規(guī)定定金額作作為保留留金，直直至保留留金總額額達(dá)到投投標(biāo)書附附錄中規(guī)規(guī)定的限限額為止止。 六六、工程程竣工結(jié)結(jié)算及其其審查 （一一）工程程竣工結(jié)結(jié)算的涵涵義及要要求 工工程竣工工結(jié)算指指施工企企業(yè)按照照合同規(guī)規(guī)定的內(nèi)內(nèi)容全部部完成所所承包的的工程，經(jīng)經(jīng)驗(yàn)收質(zhì)質(zhì)量合格格，并符符合合同同要求之之后，對(duì)對(duì)照原設(shè)設(shè)計(jì)施工工圖，根根據(jù)增減減變化內(nèi)內(nèi)容，編編制調(diào)整整預(yù)算，作作為向發(fā)發(fā)包單位位進(jìn)行的的最終工工程價(jià)款款結(jié)算。 建建設(shè)工程程施工合合同文

36、本本中對(duì)對(duì)竣工結(jié)結(jié)算作了了如下規(guī)規(guī)定： 11、工程程竣工驗(yàn)驗(yàn)收?qǐng)?bào)告告經(jīng)甲方方認(rèn)可后后28天天內(nèi)，乙乙方向甲甲方遞交交竣工結(jié)結(jié)算報(bào)告告以及完完整的結(jié)結(jié)算資料料，甲乙乙雙方按按照協(xié)議議書約定定的合同同價(jià)款及及專用條條款約定定的合同同價(jià)款調(diào)調(diào)整內(nèi)容容，進(jìn)行行工程竣竣工結(jié)算算。 22、甲方方收到乙乙方遞交交的竣工工結(jié)算報(bào)報(bào)告及結(jié)結(jié)算資料料后288天內(nèi)進(jìn)進(jìn)行核實(shí)實(shí)，給予予確認(rèn)或或者提出出修改意意見。甲甲方確認(rèn)認(rèn)竣工結(jié)結(jié)算報(bào)告告后通知知經(jīng)辦銀銀行向乙乙方支付付工程竣竣工結(jié)算算價(jià)款。乙乙方收到到竣工結(jié)結(jié)算價(jià)款款后144天內(nèi)將將竣工工工程交付付甲方。 33、甲方方收到竣竣工結(jié)算算報(bào)告及及結(jié)算資資料后228天內(nèi)

37、內(nèi)無(wú)正當(dāng)當(dāng)理由不不支付工工程竣工工結(jié)算價(jià)價(jià)款，從從第299天起按按乙方同同期向銀銀行貸款款利率支支付拖欠欠工程價(jià)價(jià)款的利利息，并并承擔(dān)違違約責(zé)任任。 44、甲方方收到竣竣工結(jié)算算報(bào)告及及結(jié)算資資料后228天內(nèi)內(nèi)不支付付工程竣竣工結(jié)算算價(jià)款，乙乙方可以以催告甲甲方支付付結(jié)算價(jià)價(jià)款。甲甲方在收收到竣工工結(jié)算報(bào)報(bào)告及結(jié)結(jié)算資料料后566天內(nèi)仍仍不支付付的，乙乙方可以以與甲方方協(xié)議將將該工程程折價(jià)，也也可以由由乙方申申請(qǐng)人民民法院將將該工程程依法拍拍賣，乙乙方就該該工程折折價(jià)或者者拍賣的的價(jià)款優(yōu)優(yōu)先受賞賞。 55、工程程竣工驗(yàn)驗(yàn)收?qǐng)?bào)告告經(jīng)甲方方認(rèn)可后后28天天內(nèi)，乙乙方未能能向甲方方遞交竣竣工結(jié)算算報(bào)

38、告及及完整的的結(jié)算資資料，造造成工程程竣工結(jié)結(jié)算不能能正常進(jìn)進(jìn)行或工工程竣工工結(jié)算價(jià)價(jià)款不能能及時(shí)支支付，甲甲方要求求交付工工程的，乙乙方應(yīng)當(dāng)當(dāng)交付；甲方不不要求交交付工程程的，乙乙方承擔(dān)擔(dān)保管責(zé)責(zé)任。 66、甲乙乙雙方對(duì)對(duì)工程竣竣工結(jié)算算價(jià)款發(fā)發(fā)生爭(zhēng)議議時(shí)，按按爭(zhēng)議的的約定處處理。 實(shí)實(shí)際工作作中，當(dāng)當(dāng)年開工工、當(dāng)年年竣工的的工程，只只需要辦辦理一次次性結(jié)算算?？缒昴甓鹊墓すこ蹋谠谀杲K辦辦理一次次年終結(jié)結(jié)算，將將未完工工程結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)到下一一年度，此此時(shí)竣工工結(jié)算等等于各年年度結(jié)算算的總和和。 辦辦理工程程價(jià)款竣竣工結(jié)算算的一般般公式為為： 竣竣工結(jié)算算=預(yù)算算（或概概算）+施工過過程中預(yù)預(yù)算或

39、預(yù)付及及已結(jié)工工程價(jià)款款或合同同價(jià)款、合合同價(jià)款款調(diào)整數(shù)數(shù)額、算算工程價(jià)價(jià)款 （二二）工程程竣工結(jié)結(jié)算的編編制原則則 11、已具具備結(jié)算算條件：竣工圖圖紙完整整無(wú)誤，竣竣工報(bào)告告及所有有驗(yàn)收資資料完整整無(wú)誤。業(yè)業(yè)主或委委托工程程建設(shè)監(jiān)監(jiān)理單位位對(duì)結(jié)算算項(xiàng)目逐逐一核實(shí)實(shí)，是否否符合設(shè)設(shè)計(jì)及驗(yàn)驗(yàn)收規(guī)范范要求，不不符合不不予結(jié)算算，需返返工的，應(yīng)應(yīng)返工后后結(jié)算。 22、實(shí)事事求是，正正確確定定造價(jià)。施施工單位位要有對(duì)對(duì)國(guó)家負(fù)負(fù)責(zé)的態(tài)態(tài)度認(rèn)真真編制竣竣工結(jié)算算。 （三三） 工工程竣工工結(jié)算的的作用 11、工程程竣工結(jié)結(jié)算可作作為考核核業(yè)主投投資效果果，核定定新增固固定資產(chǎn)產(chǎn)價(jià)值的的依據(jù)； 22、工程程

40、竣工結(jié)結(jié)算亦可可作為雙雙方統(tǒng)計(jì)計(jì)部門確確定建安安工作量量和實(shí)物物量完成成情況的的依據(jù)； 33、工程程竣工結(jié)結(jié)算還可可作為造造價(jià)部門門經(jīng)建設(shè)設(shè)銀行終終審定案案，確定定工程最最終造價(jià)價(jià)，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)雙方合合同約定定的責(zé)任任依據(jù)； 44、工程程竣工結(jié)結(jié)算可作作為承包包商確定定最終收收入，進(jìn)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)濟(jì)核算，考考核工程程成本的的依據(jù)。 （四四） 工工程竣工工結(jié)算的的編制依依據(jù) 11、原施施工圖預(yù)預(yù)算及其其工程承承包合同同； 22、竣工工報(bào)告和和竣工驗(yàn)驗(yàn)收資料料；如象象基礎(chǔ)竣竣工圖和和隱蔽資資料等。 33、經(jīng)設(shè)設(shè)計(jì)單位位簽證后后的設(shè)計(jì)計(jì)變更通通知書、圖圖紙會(huì)審審記要、施施工記錄錄、業(yè)主主委托監(jiān)監(jiān)理工程程師簽證證

41、后的工工程量清清單； 44、預(yù)算算定額及及其有關(guān)關(guān)技術(shù)、經(jīng)經(jīng)濟(jì)文件件； （五五）工程程竣工結(jié)結(jié)算的編編制內(nèi)容容 11、工程程量增減減調(diào)整。這這是編制制工程竣竣工結(jié)算算的主要要部分，即即所謂量量差，就就是說所所完成的的實(shí)際工工程量與與施工圖圖預(yù)算工工程量之之間的差差額。量量差主要要表現(xiàn)為為： （11）設(shè)計(jì)計(jì)變更和和漏項(xiàng)。因因?qū)嶋H圖圖紙修改改和漏項(xiàng)項(xiàng)等而產(chǎn)產(chǎn)生的工工程量增增減，該該部分可可依據(jù)設(shè)設(shè)計(jì)變更更通知書書進(jìn)行調(diào)調(diào)整。 （22）現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)工程更更改。實(shí)實(shí)際工程程中施工工方法出出現(xiàn)不符符、基礎(chǔ)礎(chǔ)超深等等均可根根據(jù)雙方方簽證的的現(xiàn)場(chǎng)記記錄，按按照合同同或協(xié)議議的規(guī)定定進(jìn)行調(diào)調(diào)整。 （33）施工工圖預(yù)

42、算算錯(cuò)誤。在在編制竣竣工結(jié)算算前，應(yīng)應(yīng)結(jié)合工工程的驗(yàn)驗(yàn)收和實(shí)實(shí)際完成成工程量量情況，對(duì)對(duì)施工圖圖預(yù)算中中存在的的錯(cuò)誤予予以糾正正。 22、價(jià)差差調(diào)整。工工程竣工工結(jié)算可可按照地地方預(yù)算算定額或或基價(jià)表表的單價(jià)價(jià)編制，因因當(dāng)?shù)卦煸靸r(jià)部門門文件調(diào)調(diào)整發(fā)生生的人工工、計(jì)價(jià)價(jià)材料和和機(jī)械費(fèi)費(fèi)用的價(jià)價(jià)差均可可以在竣竣工結(jié)算算時(shí)加以以調(diào)整。未未計(jì)價(jià)材材料則可可根據(jù)合合同或協(xié)協(xié)議的規(guī)規(guī)定，按按實(shí)調(diào)整整價(jià)差。 33、費(fèi)用用調(diào)整。屬屬于工程程數(shù)量的的增減變變化，需需要相應(yīng)應(yīng)調(diào)整安安裝工程程費(fèi)的計(jì)計(jì)算；屬屬于價(jià)差差的因素素，通常常不調(diào)整整安裝工工程費(fèi)，但但要計(jì)入入計(jì)費(fèi)程程序中，換換言之，該該費(fèi)用應(yīng)應(yīng)反映在在總造價(jià)

43、價(jià)中；屬屬于其他他費(fèi)用，如如象停窩窩工費(fèi)用用、大型型機(jī)械進(jìn)進(jìn)出場(chǎng)費(fèi)費(fèi)用等，應(yīng)應(yīng)根據(jù)各各地區(qū)定定額和文文件規(guī)定定，一次次結(jié)清，分分?jǐn)偟焦すこ添?xiàng)目目中去。 （六六）工程程竣工結(jié)結(jié)算的編編制方式式 11、以施施工圖預(yù)預(yù)算為基基礎(chǔ)編制制竣工結(jié)結(jié)算。對(duì)對(duì)增減項(xiàng)項(xiàng)目和費(fèi)費(fèi)用等，經(jīng)經(jīng)業(yè)主或或業(yè)主委委托的監(jiān)監(jiān)理工程程師審核核簽證后后，編制制的調(diào)整整預(yù)算。 22、包干干承包結(jié)結(jié)算方式式編制竣竣工結(jié)算算。這種種方式實(shí)實(shí)際上是是按照施施工圖預(yù)預(yù)算加系系數(shù)包干干編制的的竣工結(jié)結(jié)算。依依據(jù)合同同規(guī)定，尚尚若未發(fā)發(fā)生包干干范圍以以外的工工程增減減項(xiàng)目，包包干造價(jià)價(jià)就是最最終結(jié)算算造價(jià)。 33、以房房屋建筑筑造價(jià)為為基礎(chǔ)編

44、編制竣工工結(jié)算。這這種方式式是雙方方根據(jù)施施工圖和和有關(guān)技技術(shù)經(jīng)濟(jì)濟(jì)資料，經(jīng)經(jīng)計(jì)算確確定出每每平米造造價(jià)，在在此基礎(chǔ)礎(chǔ)上，按按實(shí)際完完成的平平方米數(shù)數(shù)量進(jìn)行行結(jié)算。 44、以投投標(biāo)的造造價(jià)為基基礎(chǔ)編制制竣工結(jié)結(jié)算。如如果工程程實(shí)行招招、投標(biāo)標(biāo)時(shí)，承承包方可可對(duì)報(bào)價(jià)價(jià)采取合合理浮動(dòng)動(dòng)。通常常中標(biāo)一一方根據(jù)據(jù)工期、質(zhì)質(zhì)量、獎(jiǎng)獎(jiǎng)懲、雙雙方所承承擔(dān)的責(zé)責(zé)任簽訂訂工程合合同，對(duì)對(duì)工程實(shí)實(shí)行造價(jià)價(jià)一次性性包干。合合同所規(guī)規(guī)定的造造價(jià)就是是竣工結(jié)結(jié)算造價(jià)價(jià)。在結(jié)結(jié)算時(shí)只只需將雙雙方在合合同中約約定的獎(jiǎng)獎(jiǎng)懲費(fèi)用用和包干干范圍以以外的增增減工程程項(xiàng)目列列入，并并作為“合合同補(bǔ)充充說明”進(jìn)進(jìn)入工程程竣工結(jié)結(jié)算。

45、（七七）工程程竣工結(jié)結(jié)算的審審查 工工程竣工工結(jié)算審審查是竣竣工結(jié)算算階段的的一項(xiàng)重重要工作作。審查查工作通通常由業(yè)業(yè)主、監(jiān)監(jiān)理公司司或?qū)徲?jì)計(jì)部門把把關(guān)進(jìn)行行。審核核內(nèi)容通通常有以以下幾方方面： 11、核對(duì)對(duì)合同條條款。主主要針對(duì)對(duì)工程竣竣工是否否驗(yàn)收合合格，竣竣工內(nèi)容容是否符符合合同同要求，結(jié)結(jié)算方式式是否按按合同規(guī)規(guī)定進(jìn)行行；套用用定額、計(jì)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)、主要要材料調(diào)調(diào)差等是是否按約約定實(shí)施施。 22、審查查隱蔽資資料和有有關(guān)簽證證等是否否符合規(guī)規(guī)定要求求。 33、審查查設(shè)計(jì)變變更通知知是否符符合手續(xù)續(xù)程序，加加蓋公章章否。 44、根據(jù)據(jù)施工圖圖核實(shí)工工程量。 55、審核核各項(xiàng)費(fèi)費(fèi)用計(jì)算算是否

46、準(zhǔn)準(zhǔn)確。主主要從費(fèi)費(fèi)率、計(jì)計(jì)算基礎(chǔ)礎(chǔ)、價(jià)差差調(diào)整、系系數(shù)計(jì)算算、計(jì)費(fèi)費(fèi)程序等等方面著著手進(jìn)行行。 七七、設(shè)備備、工器器具及材材料價(jià)款款的支付付與結(jié)算算 （一一）國(guó)內(nèi)內(nèi)設(shè)備、工工器具和和材料價(jià)價(jià)款的支支付與結(jié)結(jié)算。 11、國(guó)內(nèi)內(nèi)設(shè)備、工工器具價(jià)價(jià)款的支支付與結(jié)結(jié)算 按按照我國(guó)國(guó)現(xiàn)行規(guī)規(guī)定，銀銀行、單單位和個(gè)個(gè)人辦理理結(jié)算都都必須遵遵循結(jié)算算原則：要守信信用、付付款及時(shí)時(shí)；誰(shuí)的的錢進(jìn)誰(shuí)誰(shuí)的賬，由由誰(shuí)支配配；銀行行不墊款款。 業(yè)業(yè)主對(duì)訂訂購(gòu)的設(shè)設(shè)備、工工器具通通常不預(yù)預(yù)付定金金，只對(duì)對(duì)制造期期在半年年以上的的專用設(shè)設(shè)備和船船舶的價(jià)價(jià)款，按按照合同同規(guī)定分分期付款款。比如如上海市市對(duì)大型型機(jī)械設(shè)設(shè)備結(jié)

47、算算進(jìn)度規(guī)規(guī)定為：當(dāng)設(shè)備備開始制制造時(shí)，收收取200%貨款款；設(shè)備備制造進(jìn)進(jìn)行600%時(shí)，收收取400%貨款款；設(shè)備備制造完完畢托運(yùn)運(yùn)時(shí)，再再收取440%貨貨款，一一些合同同規(guī)定，設(shè)設(shè)備購(gòu)置置方扣留留5%的的質(zhì)量保保證金，待待設(shè)備運(yùn)運(yùn)至現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)驗(yàn)收合合格或質(zhì)質(zhì)量保證證期到來(lái)來(lái)時(shí)再返返還質(zhì)量量保證金金。 業(yè)業(yè)主收到到設(shè)備工工器具后后，要按按合同規(guī)規(guī)定及時(shí)時(shí)結(jié)算付付款，不不得無(wú)故故拖欠。若若因資金金不足延延期付款款者，要要支付一一定的賠賠償金。 22、國(guó)內(nèi)內(nèi)材料價(jià)價(jià)款的支支付與結(jié)結(jié)算 建建安工程程承發(fā)包包方的材材料往來(lái)來(lái)，可按按如下方方式結(jié)算算： （11）由承承包單位位自行采采購(gòu)建筑筑材料者者，發(fā)包

48、包方可以以在雙方方簽訂工工程承包包合同后后按年度度工作量量的一定定比例向向承包方方預(yù)付備備料款，并并應(yīng)在一一個(gè)月內(nèi)內(nèi)付清。備備料款的的預(yù)付額額度，建建筑工程程一般不不應(yīng)超過過當(dāng)年建建筑（包包括水、電電、暖、衛(wèi)衛(wèi)等）工工作量的的30%.大量量采用預(yù)預(yù)制構(gòu)件件以及工工期在66個(gè)月以以內(nèi)的工工程，可可適當(dāng)增增加；安安裝工程程一般不不應(yīng)超過過當(dāng)年安安裝工程程量100%，安安裝材料料用量較較大的工工程，可可適當(dāng)增增加。 預(yù)預(yù)付的備備料款，可可從竣工工前未完完工程所所需材料料價(jià)值相相當(dāng)于預(yù)預(yù)付備料料款額度度時(shí)起，在在工程價(jià)價(jià)款結(jié)算算時(shí)按材材料款占占結(jié)算價(jià)價(jià)款的比比重陸續(xù)續(xù)抵扣；也可按按照有關(guān)關(guān)文件規(guī)規(guī)定辦

49、理理。 （22）按照照工程承承包合同同規(guī)定，由由承包方方包工包包料的，則則由承包包方負(fù)責(zé)責(zé)購(gòu)貨付付款，并并按照規(guī)規(guī)定向發(fā)發(fā)包方收收取備料料款。 （33）按照照工程承承包合同同規(guī)定，由由發(fā)包方方供應(yīng)材材料的，其其材料可可按照材材料預(yù)算算價(jià)格轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)給承包包方。材材料價(jià)款款在結(jié)算算工程款款時(shí)陸續(xù)續(xù)抵扣，這這部分材材料，承承包方不不應(yīng)收取取備料款款。 （二二）進(jìn)口口設(shè)備、工工器具和和材料價(jià)價(jià)款的支支付與結(jié)結(jié)算。 （三三）設(shè)備備、工器器具和材材料價(jià)款款的動(dòng)態(tài)態(tài)結(jié)算。 工程程竣工結(jié)結(jié)算的審審核工作作 工程程竣工結(jié)結(jié)算系指指建筑企企業(yè)按照照合同規(guī)規(guī)定的內(nèi)內(nèi)容全部部完成所所承包的的工程，經(jīng)經(jīng)驗(yàn)收質(zhì)質(zhì)量合格格，并

50、符符合合同同要求之之后，向向發(fā)包單單位進(jìn)行行的最終終工程款款結(jié)算?？⒖⒐そY(jié)算算是一種種動(dòng)態(tài)的的計(jì)算，是是按照工工程實(shí)際際發(fā)生的的量與額額來(lái)計(jì)算算的。經(jīng)經(jīng)審查的的工程竣竣工結(jié)算算是核定定建設(shè)工工程造價(jià)價(jià)的依據(jù)據(jù)，更是是建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目竣工工驗(yàn)收后后編制竣竣工決算算和核定定新增固固定資產(chǎn)產(chǎn)價(jià)值的的依據(jù)，是是建筑企企業(yè)評(píng)價(jià)價(jià)該工程程經(jīng)濟(jì)效效益的重重要依據(jù)據(jù)。 一一、分析析影響工工程結(jié)算算的因素素對(duì)做好好工程竣竣工結(jié)算算有著重重要意義義 工工程結(jié)算算直接關(guān)關(guān)系到建建設(shè)單位位和施工工單位切切身的經(jīng)經(jīng)濟(jì)利益益。在結(jié)結(jié)算的編編審過程程中由于于編審人人員所處處的地位位、立場(chǎng)場(chǎng)、目的的不同，以以及編審審人員的的實(shí)際工

51、工作能力力的差異異，因而而編審結(jié)結(jié)果存在在不同程程度的差差距純屬屬正常。但但是如果果這種差差距很大大，那就就可能存存在有意意壓低造造價(jià)或高高估冒算算的可能能。 （一一）在送送審的結(jié)結(jié)算中，通通常存在在工程預(yù)預(yù)算多報(bào)報(bào)的現(xiàn)象象。分析析其原因因，大致致有三類類：第一一，極少少數(shù)的結(jié)結(jié)算編制制人員業(yè)業(yè)務(wù)水平平不過關(guān)關(guān)，以致致計(jì)算“失失真”；第二，建建設(shè)單位位在發(fā)包包合同及及現(xiàn)場(chǎng)簽簽證中用用詞不嚴(yán)嚴(yán)謹(jǐn)而導(dǎo)導(dǎo)致結(jié)算算與實(shí)際際有出入入；第三三、施工工單位顧顧慮結(jié)算算在審核核時(shí)被卡卡得太緊緊。送審審結(jié)算是是建設(shè)單單位委托托中介機(jī)機(jī)構(gòu)審核核的，中中介機(jī)構(gòu)構(gòu)的主觀觀愿望往往往是通通過核減減核增的的額度來(lái)來(lái)收取業(yè)

52、業(yè)務(wù)費(fèi)，這這就形成成施工單單位有意意加大水水分多報(bào)報(bào)的可能能。 （二二）造成成結(jié)算“失失真”的的原因 第第一，聯(lián)聯(lián)系單盲盲目簽證證，事后后補(bǔ)簽，簽簽證表述述不清、準(zhǔn)準(zhǔn)確度不不夠、時(shí)時(shí)間性不不強(qiáng)以及及簽證內(nèi)內(nèi)容與開開辦費(fèi)相相重疊。 第第二，工工程量計(jì)計(jì)算方面面。工程程量的計(jì)計(jì)算是依依據(jù)竣工工圖紙、設(shè)設(shè)計(jì)變更更聯(lián)系單單和國(guó)家家統(tǒng)一規(guī)規(guī)定的計(jì)計(jì)算規(guī)則則來(lái)編制制的，是是結(jié)算編編制的基基礎(chǔ)。工工程量計(jì)計(jì)算誤差差主要包包括在定定額中子子目錄再再次計(jì)算算、計(jì)算算單位不不一致而而造成工工程量的的小數(shù)點(diǎn)點(diǎn)錯(cuò)位。 第第三，套套用定額額方面。對(duì)對(duì)定額中中的缺項(xiàng)項(xiàng)套用子子目或換換算的理理解有出出入、忽忽略定額額綜合解

53、解釋，不不換算系系數(shù)、故故意高套套定額；對(duì)綜合合定額所所包含的的工作內(nèi)內(nèi)容了解解不詳細(xì)細(xì)造成重重復(fù)計(jì)算算的。 第第四，費(fèi)費(fèi)用計(jì)算算方面。不不按合同同要求套套用費(fèi)用用定額。沒沒有嚴(yán)格格根據(jù)工工程類別別來(lái)劃分分，三類類工程卻卻高套用用二類工工程，屬屬土建項(xiàng)項(xiàng)目套用用市政定定額或園園林定額額的。在在縣城（鎮(zhèn)鎮(zhèn)）的工工程稅金金的卻套套用市區(qū)區(qū)的費(fèi)率率等等。 二二、要準(zhǔn)準(zhǔn)確客觀觀地實(shí)際際反映工工程總造造價(jià)，辦辦好竣工工結(jié)算審審核，必必須做好好以下幾幾項(xiàng)工作作 （一一）搜集集、整理理好竣工工資料 竣竣工資料料包括：工程竣竣工圖、設(shè)設(shè)計(jì)變更更通知、各各種簽證證、主材材的合格格證、單單價(jià)等。 竣竣工圖是是工程

54、交交付使用用時(shí)的實(shí)實(shí)樣圖。對(duì)對(duì)于工程程變化不不大的，可可在施工工圖上變變更處分分別標(biāo)明明，不用用重新繪繪制；對(duì)對(duì)于工程程變化較較大的一一定要重重新繪制制竣工圖圖，對(duì)結(jié)結(jié)構(gòu)件和和門窗重重新編號(hào)號(hào)?？⒐すD繪制制后要請(qǐng)請(qǐng)建設(shè)單單位建筑筑監(jiān)理人人員在圖圖簽欄內(nèi)內(nèi)簽字，并并加蓋竣竣工圖圖圖章?？⒖⒐D是是其它竣竣式資料料的綱領(lǐng)領(lǐng)性總圖圖，一定定要如實(shí)實(shí)地反映映工程實(shí)實(shí)況。 設(shè)設(shè)計(jì)變更更通知必必須是由由原設(shè)計(jì)計(jì)單位下下達(dá)的，必必須要有有設(shè)計(jì)人人員的簽簽名和設(shè)設(shè)計(jì)單位位的印章章。由建建設(shè)單位位現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)監(jiān)理人員員發(fā)出的的不影響響結(jié)構(gòu)案案例和造造型美觀觀的室內(nèi)內(nèi)外局部部小變動(dòng)動(dòng)也屬于于變更之之列，但但必須要要有

55、建設(shè)設(shè)單位工工地負(fù)責(zé)責(zé)人的簽簽字并還還要征得得設(shè)計(jì)人人員的認(rèn)認(rèn)可及簽簽字方可可生效。 各各種簽證證資料：合同簽簽證，它它決定著著工程的的承包形形式與承承包資格格、方式式、工期期及質(zhì)量量獎(jiǎng)罰；現(xiàn)場(chǎng)簽簽證即施施工簽證證，包括括設(shè)計(jì)變變更聯(lián)系系單如實(shí)實(shí)施工確確認(rèn)簽證證；主體體工程中中隱蔽工工程簽證證；暫不不計(jì)入但但說明按按實(shí)際工工程量結(jié)結(jié)算的項(xiàng)項(xiàng)目工程程量簽證證以及一一些預(yù)算算外的用用工、用用料或建建設(shè)單位位原因引引起的返返工費(fèi)等等。其中中主體工工程中的的隱蔽工工程及時(shí)時(shí)簽證尤尤為重要要，這種種工程事事后根本本無(wú)法核核對(duì)其工工程量，所所以必須須是在施施工的同同時(shí)，畫畫好隱蔽蔽圖檢查查隱蔽驗(yàn)驗(yàn)收記錄錄

56、，再請(qǐng)請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)單單位、監(jiān)監(jiān)理單位位、建設(shè)設(shè)單位等等有關(guān)人人員到現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收收簽字，手手續(xù)完整整，工程程量與竣竣工圖一一致方可可列入結(jié)結(jié)算。這這些簽證證最好在在施工的的同時(shí)計(jì)計(jì)算實(shí)際際金額，交交建設(shè)單單位簽證證，這樣樣就能有有效避免免事后糾糾紛。 主主要建筑筑材料規(guī)規(guī)格、質(zhì)質(zhì)量與價(jià)價(jià)格簽證證。因?yàn)闉樵O(shè)計(jì)圖圖紙對(duì)一一些裝飾飾材料只只指定規(guī)規(guī)格與品品種，而而不能指指定生產(chǎn)產(chǎn)廠家。目目前市場(chǎng)場(chǎng)上的偽偽劣產(chǎn)品品較多，就就是同一一種合格格或優(yōu)先先產(chǎn)品，不不同的廠廠家，價(jià)價(jià)格差異異也比較較大。特特別是一一些高級(jí)級(jí)裝飾材材料，進(jìn)進(jìn)貨前必必須征得得建設(shè)單單位或監(jiān)監(jiān)理同意意，其價(jià)價(jià)格必須須要建設(shè)設(shè)單位簽簽證，對(duì)對(duì)于一

57、些些涉及工工程較多多而工期期較長(zhǎng)的的工程，價(jià)價(jià)格漲跌跌幅度較較大，必必須分期期多批對(duì)對(duì)主要材材料與建建設(shè)單位位進(jìn)行價(jià)價(jià)格簽證證。 簽簽證是決決算的計(jì)計(jì)算重要要依據(jù)，所所以必須須數(shù)據(jù)準(zhǔn)準(zhǔn)確。 （二二）深入入工地，全全面掌握握工程實(shí)實(shí)況 由由于從事事預(yù)決算算工程的的預(yù)算員員，對(duì)某某單位工工程可能能不十分分了解，而而一些施施工工藝藝較為復(fù)復(fù)雜的施施工或裝裝潢工程程，竣工工圖不可可能面面面俱到，逐逐一標(biāo)明明，因此此在工程程量計(jì)算算階段必必須要深深入工地地現(xiàn)場(chǎng)核核對(duì)、丈丈量、記記錄才能能準(zhǔn)確無(wú)無(wú)誤。有有經(jīng)驗(yàn)的的預(yù)算人人員在編編制結(jié)算算時(shí)，往往往是先先查閱所所有資料料，再粗粗略地計(jì)計(jì)算工程程量，發(fā)發(fā)現(xiàn)疑問

58、問，出現(xiàn)現(xiàn)問題逐逐一到工工地核實(shí)實(shí)。 一一個(gè)優(yōu)秀秀的預(yù)算算員不僅僅要深入入工程實(shí)實(shí)地掌握握實(shí)際，還還要深入入市場(chǎng)了了解建筑筑材料的的品種及及價(jià)格。做做到胸中中有數(shù)，避避免造成成計(jì)算誤誤差較大大，使自自己處于于被動(dòng)。 （三三）熟悉悉掌握專專業(yè)知識(shí)識(shí)，講究究職業(yè)道道德 預(yù)預(yù)算人員員不僅要要全面熟熟悉定額額計(jì)算，掌掌握上級(jí)級(jí)下達(dá)的的各種費(fèi)費(fèi)用文件件，還要要全面了了解工程程預(yù)算定定額的組組成，以以便進(jìn)行行定額的的換算和和增補(bǔ)。預(yù)預(yù)算員還還要掌握握一定的的施工規(guī)規(guī)范與建建筑構(gòu)造造方面的的知識(shí)。 竣竣工結(jié)算算是工程程造價(jià)控控制的最最后一關(guān)關(guān)，若不不能嚴(yán)格格把關(guān)的的話將會(huì)會(huì)造成不不可挽回回的損失失。這是是一

59、項(xiàng)細(xì)細(xì)致具體體的工作作，計(jì)算算時(shí)要認(rèn)認(rèn)真、細(xì)細(xì)致、不不少算、不不漏算。同同時(shí)要尊尊重實(shí)際際，不多多算，不不高估冒冒算，不不存僥幸幸心理。編編制時(shí)，不不依編制制對(duì)象與與自己親親、熟、好好、壞而而因人而而異。要要服從道道理，不不固執(zhí)己己見，保保持良好好的職業(yè)業(yè)道德與與自身信信譽(yù)。同同時(shí)要不不斷學(xué)習(xí)習(xí)豐富自自己的知知識(shí)構(gòu)成成。在以以上基礎(chǔ)礎(chǔ)上保證證“量”與與“價(jià)”的的準(zhǔn)確合合同，做做好工程程結(jié)算去去虛存實(shí)實(shí)，促使使竣工結(jié)結(jié)算的良良性循環(huán)環(huán)。 房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目投投資費(fèi)用用估算 經(jīng)經(jīng)營(yíng)房地地產(chǎn)投入入資金多多，風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)大，在在項(xiàng)目的的規(guī)劃階階段，必必須對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目的投投資與成成本費(fèi)用用進(jìn)行準(zhǔn)準(zhǔn)確的估估算，以以

60、便作出出經(jīng)濟(jì)效效益評(píng)價(jià)價(jià)、投資資決策。 由由于房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目的的投資過過程就是是房地產(chǎn)產(chǎn)商品的的生產(chǎn)過過程，因因而其投投資估算算與成本本費(fèi)用估估算不可可截然分分開，應(yīng)應(yīng)合二為為一。房房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目目投資與與成本費(fèi)費(fèi)用估算算的范圍圍包括土土地購(gòu)置置成本、土土地開發(fā)發(fā)成本、建建安工程程造價(jià)、管管理費(fèi)用用、銷售售費(fèi)用、財(cái)財(cái)務(wù)費(fèi)用用及開發(fā)發(fā)期間的的稅費(fèi)等等全部投投資。 房房地產(chǎn)建建設(shè)項(xiàng)目目各項(xiàng)費(fèi)費(fèi)用的構(gòu)構(gòu)成復(fù)雜雜，變化化因素多多、不確確定性大大，依建建設(shè)項(xiàng)目目的類型型不同而而有其自自身的特特點(diǎn)，因因此不同同類型的的建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目，其其投資和和費(fèi)用構(gòu)構(gòu)成有一一定的差差異。對(duì)對(duì)于一般般房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目