城市化進(jìn)程中樓市的戰(zhàn)略定位和制度框1

1、城市化進(jìn)程中樓市的戰(zhàn)略定位和制度框架 中國房地產(chǎn)發(fā)展研究報告華生2010年年7月11日報告告的前半半部分發(fā)發(fā)表于中中國證券券報 本文為為作者原原稿 住房房問題從從來沒有有象今天天這樣成成為社會會的焦點(diǎn)點(diǎn)。一方方面，一一線及熱熱點(diǎn)城市市房價高高漲，普普通工薪薪族望房房興嘆。另另一方面面，有人人說房價價以后肯肯定還要要漲，一一般人只只能去住住保障房房。房價價上漲的的原因更更是眾說說紛紜：從投機(jī)機(jī)炒作，城城市化剛剛性需求求，住房房供給不不足到地地方土地地財政。從從現(xiàn)實(shí)情情況看，土土地亂象象，房價價高懸，亂亂拆亂建建成風(fēng)，住住宅占有有嚴(yán)重不不均，既既得利益益盤根錯錯節(jié)，確確已積重重難返。而而我們所所處

2、的城城市化加加速時代代剛剛開開始，高高門檻已已使農(nóng)民民幾無可可能進(jìn)城城安居。可可以毫不不夸張地地說，現(xiàn)現(xiàn)在的樓樓市問題題已經(jīng)是是關(guān)乎民民生穩(wěn)定定、經(jīng)濟(jì)濟(jì)增長、社社會公平平、城市市化道路路乃至政政府執(zhí)政政能力的的綜合考考驗(yàn)。因因此，需需要跳出出簡單或或一時的的樓市調(diào)調(diào)控眼界界，厘清清思路，明明確城市市化進(jìn)程程中住房房問題的的戰(zhàn)略定定位，建建立樓市市長期穩(wěn)穩(wěn)定的整整體制度度框架。中國房價的的國際比比較 本世世紀(jì)以來來，相對對于股市市大幅跌跌宕起伏伏，100年累計(jì)計(jì)漲幅不不足500，中中國樓市市則一路路走牛，普普遍漲了了6110倍。這這么高的的房價還還是否正正常，是是否已經(jīng)經(jīng)泡沫化化，國內(nèi)內(nèi)外都有有

3、頗多評評論?，F(xiàn)現(xiàn)在國內(nèi)內(nèi)仍然有有財經(jīng)地地產(chǎn)界的的名流堅(jiān)堅(jiān)持認(rèn)為為北京、上上海的房房價并不不算貴，因因?yàn)橹袊鴩痪€城城市與世世界發(fā)達(dá)達(dá)國家的的大都市市相比，還還有相當(dāng)當(dāng)?shù)牟罹嗑啵砸苑績r還還是要漲漲。政府府為低收收入的人人蓋好保保障房就就行了，不不必干預(yù)預(yù)房地產(chǎn)產(chǎn)市場。不不過，現(xiàn)現(xiàn)在大家家出國的的共同感感受是，盡盡管我們們?nèi)司鶉鴩袷杖肴氪篌w只只是發(fā)達(dá)達(dá)國家的的十分之之一，中中國一線線城市的的絕對房房價已經(jīng)經(jīng)直逼發(fā)發(fā)達(dá)國家家的大都都市上班班族居住住區(qū)的水水平。更更不用說說如果匯匯率再改改革上浮浮，我們們就要直直接以發(fā)發(fā)展中國國家的低低收入去去住最發(fā)發(fā)達(dá)國家家的高價價房了。事事實(shí)上，在在中國歸歸

4、屬的世世界中低低收入國國家中，除除被貧民民窟包圍圍的印度度孟買市市中心以以外，中中國的北北京、上上海中心心區(qū)的房房價已經(jīng)經(jīng)絕對遙遙遙領(lǐng)先先，即使使與中高高收入國國家首都都比，除除富豪集集聚的莫莫斯科之之外，北北京、上上海也是是價高一一頭（見見表一）。表一 一線城市市中心房價數(shù)據(jù)單位：歐元元中高收入國國家城市市每平米房價價中值中低收入國國家城市市每平米房價價中值阿根廷 布布宜諾斯斯艾利斯斯1,7111.499中國 北京京3,4222.733墨西哥 墨墨西哥城城1507.75中國 上海海3,3533.799巴西 里約約熱內(nèi)盧盧2,5388.911印度 德里里1,6444.000智利 圣地地亞哥1,

5、1733.600印度 孟買買6,6811.000南非 開普普敦2,8322.599印尼 雅加加達(dá)835.664俄羅斯 莫莫斯科7,3344.966馬來西亞 科隆坡坡1,6277.966土耳其 伊伊斯坦布布爾1,6855.000菲律賓 馬馬尼拉1,5755.977波蘭 華沙沙3,1811.500泰國 曼谷谷1,8799.844羅馬尼亞 布加勒勒斯特2,8299.000埃及 開羅羅851.778數(shù)據(jù)來源：Glooball Prropeertyy Guuidee 20010；wwww.nuumbeeo.ccom 其其實(shí)，就就如人們們通常用用市盈率率、市凈凈率來衡衡量股市市的估值值高低一一樣，國國際上

6、通通常不是是用絕對對價格而而是房價價收入比比、租售售比來衡衡量房價價的合理理區(qū)間。因因?yàn)榉孔幼硬槐裙晒善?，只只能由生生活在?dāng)當(dāng)?shù)氐娜巳讼M(fèi)。用用這個指指標(biāo)來衡衡量，中中國主要要城市的的房價收收入比在在全球包包括發(fā)達(dá)達(dá)國家已已經(jīng)絕對對領(lǐng)先（見見表二）。同同樣按GGlobbal Prooperrty Guiide的的數(shù)字，中中國北京京、上海海的年人人均可支支配收入入只能買買不到11.5平平方米的的住宅，而而世界各各主要大大都市則則都在33平米到到10平平米之間間。用房房子的租租售比即即房價與與月租金金或租金金回報率率來衡量量也是一一樣，別別人的租租售比一一般在2200倍倍左右，我我們則一一般到了了

7、4000倍以上上。從這這些指標(biāo)標(biāo)看，可可以說中中國一線線和熱點(diǎn)點(diǎn)城市的的房價已已經(jīng)存在在較大的的泡沫。房房價泡沫沫化的一一個最新新佐證是是，政府府剛剛在在個別大大城市僅僅在貸款款上多少少限購二二套房和和限制非非本地居居民或就就業(yè)者購購房，脫脫韁的房房價立即即嘎然而而止，揭揭示了支支撐高房房價的并并不是人人們真實(shí)實(shí)的居住住需求。表二 一線城市市中心房價收入比數(shù)據(jù)高收入國家家 大城城市房價收入比比中高收入國國家 大大城市房價收入比比英國 倫敦敦14.7阿根廷 布布宜諾斯斯艾利斯斯11.8法國 巴黎黎16.7墨西哥 墨墨西哥城城12.4德國 慕尼尼黑5.3巴西 里約約熱內(nèi)盧盧5.7美國 紐約約8.4

8、智利 圣地地亞哥4.1美國華盛頓頓4.7南非 開普普敦9.0澳大利亞 悉尼6.7俄羅斯 莫莫斯科28.6澳大利亞 墨爾本本5.9土耳其 伊伊斯坦布布爾5.5挪威 奧斯斯陸9.4波蘭 華沙沙20.0新西蘭 奧奧克蘭6.0羅馬尼亞 布加勒勒斯特18.9加拿大 多多倫多6.6丹麥 哥本本哈根6.9中低收入國國家 大大城市房價收入比比芬蘭 赫爾爾辛基7.2中國 北京京22.1瑞典 斯德德哥爾摩摩8.9中國 上海海23.1瑞士 蘇黎黎世5.1印度 德里里13.4意大利 羅羅馬15.1印度 孟買買40.1荷蘭 阿姆姆斯特丹丹6.2印尼 雅加加達(dá)12.5日本 東京京11.0馬來西亞 科隆坡坡8.1韓國 首爾

9、爾15.0菲律賓 馬馬尼拉14.1中國 臺北北10.1埃及 開羅羅13.2數(shù)據(jù)來源：wwww.nuumbeeo.ccom；Glooball Prropeertyy Guuidee 20010 有有人說，一一線城市市的房價價就應(yīng)當(dāng)當(dāng)特別貴貴，否則則人都跑跑到大城城市來了了。這個個斷言其其實(shí)并不不符合那那些正在在或已經(jīng)經(jīng)實(shí)現(xiàn)城城市化國國家的事事實(shí)。大大城市的的房價當(dāng)當(dāng)然會比比中小城城市高，但但其實(shí)在在市場經(jīng)經(jīng)濟(jì)中都都有一個個合理的的差距。如如果差距距過大只只是反映映了資源源過分向向大城市市的畸形形集中。在在實(shí)行大大都市化化發(fā)展的的許多國國家大中中小城市市的房價價一般存存在著合合理階梯梯，大都都市里

10、平平均房價價比中小小城市一一般貴不不了23倍。（見見表三）表三 大城市與全國平均房價比大城市平均均房價全國平均房房價大城市/全全國房價價英國（英鎊鎊，20009底底）（套套）（倫敦）2269118016443331.64美國(美元元，20008年年底)（套套）（華盛頓）4488000025000001.95（紐約）6675000025000002.70中國大陸（人人民幣，220099底，住住宅每平平方米單單價）（上海）220188644734.51（北京）119999944734.47資料來源：略（可可索?。?其實(shí)，僅僅比較大城市中心區(qū)的房價還多少有點(diǎn)誤導(dǎo)。因?yàn)閷V大工薪階層來說最重要的并不是

11、大都市中心標(biāo)志樓盤的價格而是上班族居住區(qū)的房價。以土地緊缺、人口高度密集的日本東京為例，目前東京典型的3室2廳、不算大陽臺的使用面積76平米、實(shí)木地板、精裝修帶免費(fèi)車庫、24小時熱水供應(yīng)即至少相當(dāng)于我們國內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)約105110平米建筑面積的高檔公寓房，步行到輕軌站在510分鐘，坐輕軌地鐵在30分鐘內(nèi)可抵達(dá)市中心各主要商業(yè)區(qū)和政府辦公區(qū)，價格為2300萬2600萬日元（見圖一），相當(dāng)于165185萬元人民幣，每建筑平米約1.65萬元人民幣，房價為日本家庭平均600萬日元年收入的4倍左右。因此，如果僅僅說日本東京銀座的商業(yè)地產(chǎn)可達(dá)幾十萬元人民幣一平米，來論證中國北京、上海老百姓的房價必漲就會有極大的

12、誤導(dǎo)性。東京的土地資源顯然比我們更緊缺，但上班族居住區(qū)的房價相對收入?yún)s是如此之低。這樣一個再普通不過的真實(shí)例子，可能比任何枯燥的數(shù)據(jù)更能直觀地揭示相對于居民收入，中國一線及熱點(diǎn)城市的房價之昂貴。圖一 日本東京主力戶型樓盤數(shù)據(jù)來源：日本經(jīng)濟(jì)新聞2010.5.122010.6.2廣告附頁 另一種流傳很廣的觀點(diǎn)撇開房價本身的高低，認(rèn)為隨著城市化發(fā)展，房價在長期中必然上漲，因此在任何時候先買房子總是對的。這個說法混淆了由于收入水平的提高和通貨膨脹的存在，房價的長期趨勢與投資能否獲利這兩個不同的問題。這就如同資源產(chǎn)品和股指一樣，歷史顯示長期必然成倍上漲，但這并沒有避免投資大宗商品或股市的人仍然經(jīng)常賠錢。

13、從世界各國歷史來看，樓市也是一個長期會上漲但有著起落周期的市場?，F(xiàn)在世界上不少國家仍在經(jīng)歷樓市下跌周期的煎熬。有人說中國要守18億畝耕地紅線，所以城市房價地價只升不跌。其實(shí)城市化是農(nóng)民轉(zhuǎn)市民，農(nóng)民進(jìn)城占地比他原先占的宅基地要小得多，不存在土地供應(yīng)不足的問題。因此，中國過去這些年的房價飆升，只是在特定經(jīng)濟(jì)和政策環(huán)境下的產(chǎn)物，并不可能創(chuàng)造打破規(guī)律、只漲不跌的神話。特別是近年來房價多次成倍上漲的累積暴利效應(yīng)，已經(jīng)吸引了各路社會資金蜂擁而至的情況下，如不加以有效遏制，泡沫必然繼續(xù)吹大。而國際經(jīng)驗(yàn)表明，當(dāng)這個泡沫破滅時，整個經(jīng)濟(jì)和社會都要付出慘重的代價。 因此，中國房價的國際比較表明，盡管國內(nèi)至今還有人

14、為高房價聲辯和尋找依據(jù)，海外卻在中國政府這輪最新的調(diào)控之前，普遍都在議論中國房地產(chǎn)泡沫的危險，這當(dāng)然不是偶然的。其實(shí)，就象當(dāng)年中國股市似乎擋不住的熱度一樣，高處不勝寒的中國房價的回歸也勢在必然。房價飆升溯溯源 首先先，房價價飆升當(dāng)當(dāng)然與利利息偏低低、貨幣幣過多有有關(guān)，但但貨幣政政策恐怕怕更多的的要服從從總體的的宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)目標(biāo)標(biāo)，況且且從房改改10多多年來房房價就一一直在上上升通道道中，這這就并不不能僅由由階段性性的貨幣幣政策來來解釋。其其次，房房地產(chǎn)商商無疑是是樓市上上升的重重要推手手。不過過，在一一個競爭爭還算相相對充分分的市場場，開發(fā)發(fā)商如果果能單方方面推升升房價，不不可能是是因?yàn)樗麄兲?/p>

15、別別聰明或或特別貪貪婪，一一定還是是利用了了我們制制度上的的漏洞。至至于眾口口一詞的的城市化化，恐怕怕多少也也是房價價上漲的的替罪羊羊。因?yàn)闉檫M(jìn)城的的1.55億農(nóng)民民工能夠夠買商品品房的實(shí)實(shí)在鳳毛毛麟角，買買房的還還只是本本地或外外來的城城鎮(zhèn)人口口，而這這僅占總總?cè)丝?30多多的城鎮(zhèn)鎮(zhèn)戶籍人人口，按按國際標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)還只只是城市市化加速速發(fā)展的的起點(diǎn)。因因此，中中國的問問題恰恰恰在于，城城市化剛剛要起跑跑，已被被高房價價攔住了了去路。 這樣，很多人就把問題追到了地方政府和土地財政。地方政府的土地財政成為眾矢之的當(dāng)然事出有因，但目前對土地財政的批評其實(shí)并不準(zhǔn)確。一些開發(fā)商從來抨擊土地財政，說人們都盯住

16、了開發(fā)商賺的錢，其實(shí)更多的錢被政府房地產(chǎn)稅收和土地拍賣拿走，斷言房價高是因?yàn)榈貎r高和稅收高。但這兩個指責(zé)恐怕都有問題。首先，政府從房地產(chǎn)開發(fā)得到的稅費(fèi)是比開發(fā)商要高很多，但這是兩種完全不同性質(zhì)的錢。開發(fā)商賺的錢是自己可以裝進(jìn)口袋的凈利，而地方政府拿到的錢是公共財政收入，除去土地補(bǔ)償、安置人員以外，還要用于修橋筑路、科教文衛(wèi)等所有城市基本和配套建設(shè)，公開自然地用一己之私利去和政府的公共財政收入相比嫌其之少，不能不說開發(fā)商的胃口已經(jīng)多年來被寵得實(shí)在太大了。其次，地價和稅收固然是房價的重要因素，但在一個盈利豐厚行業(yè)中的價格從來不是由成本決定的。房地產(chǎn)商比誰都更清楚，同樣成本的地塊，后幾期開發(fā)的房子賣

17、出往往比首期貴幾成到幾倍的價格，當(dāng)然不是因?yàn)槌杀咀兏吡?，而是因?yàn)楹髞硎袌鲂星樯蠞q。如果開發(fā)商從來都是根據(jù)市場行情定價，而根本不管他們多年前取得土地價格是多么低，人們沒有理由相信，即使政府并不從土地獲益，開發(fā)商就會慷慨地讓利給客戶。正如世界上的鐵礦石等大宗原料供應(yīng)商，從來不和你談成本，只要市場需求旺盛，他們的價格就不斷翻番。當(dāng)然市場經(jīng)濟(jì)中成本決定價格的情況也是有的，就是當(dāng)需求極度萎縮，供應(yīng)商要么退出要么只能勉強(qiáng)保本維持。我們在許多競爭激烈、利潤微薄的行業(yè)都會周期性地看到這種現(xiàn)象。但毫無疑問，這絕對不是賺得盆滿缽滿乃至全社會各行各業(yè)包括反應(yīng)本來挺慢的國企都想擠入來分一杯羹的房地產(chǎn)業(yè)。地方的土地財政肯定是助推房價的重要因素。只是其作用機(jī)理并不象人們想的那么簡單。比如說，房地產(chǎn)的稅收，在西方也往往是地方政府的主要收入來源，征收又是按照房地產(chǎn)的市場價格進(jìn)行的。這種房地產(chǎn)財政并不意味著西方的地方政府都想或都有能力去推高房地產(chǎn)價格。即使在中國情況下，如果單純從收益去推斷，土地財政可能使政府出售更少的土地從而更高的價格，也可能推動政府賣出更多的土地以籌集更多