房地產(chǎn)公司設(shè)計(jì)管理流程

1、房地產(chǎn)公司設(shè)計(jì)管理流程房地產(chǎn)公司設(shè)計(jì)管理流程房地產(chǎn)公司設(shè)計(jì)管理流程xxx公司房地產(chǎn)公司設(shè)計(jì)管理流程文件編號(hào)： 文件日期： 修訂次數(shù)：第 1.0 次更改 批 準(zhǔn)審 核制 定方案設(shè)計(jì)，管理制度設(shè)計(jì)管理流程編制日期審核日期批準(zhǔn)日期修訂記錄日 期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人批準(zhǔn)人目的 為規(guī)范公司設(shè)計(jì)各階段的操作流程，加強(qiáng)各環(huán)節(jié)的監(jiān)控，確保設(shè)計(jì)質(zhì)量、進(jìn)度和控制成本。適用范圍適用于項(xiàng)目從拿地到后續(xù)施工及銷(xiāo)售過(guò)程中的設(shè)計(jì)配合各階段、各專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)管理。術(shù)語(yǔ)和定義無(wú)工作程序序號(hào)工作程序相關(guān)說(shuō)明相關(guān)文件/記錄時(shí)間要求委任項(xiàng)目設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人（關(guān)鍵點(diǎn)）設(shè)計(jì)分管領(lǐng)導(dǎo)召開(kāi)項(xiàng)目設(shè)計(jì)啟動(dòng)會(huì)，委任項(xiàng)目設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人，明確項(xiàng)目設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人的

2、職責(zé)權(quán)限，并對(duì)定位及規(guī)劃方案階段的設(shè)計(jì)工作作出安排附件1項(xiàng)目設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人的職責(zé)權(quán)限拿地后一周內(nèi)以下工作由工程管理部(設(shè)計(jì))組織/經(jīng)辦。項(xiàng)目設(shè)計(jì)計(jì)劃編制依據(jù)項(xiàng)目計(jì)劃管理指引確定的設(shè)計(jì)專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃，設(shè)計(jì)分管領(lǐng)導(dǎo)審批，運(yùn)營(yíng)管理部、運(yùn)營(yíng)分管領(lǐng)導(dǎo)、常務(wù)副總裁備案。項(xiàng)目計(jì)劃管理指引規(guī)劃設(shè)計(jì)確定一周設(shè)計(jì)基礎(chǔ)資料收集概念設(shè)計(jì)階段項(xiàng)目部/工程管理部提供宗地自然條件表、開(kāi)發(fā)部提供宗地社會(huì)條件表，工程管理部(設(shè)計(jì))提供競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)設(shè)計(jì)信息表，營(yíng)銷(xiāo)管理部提供初步定位報(bào)告（注：此為外部委托設(shè)計(jì)，公司內(nèi)部概念設(shè)計(jì)在拿地前完成）方案設(shè)計(jì)階段概念設(shè)計(jì)成果主要結(jié)論；建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)水平的確定（建設(shè)地點(diǎn)、建設(shè)規(guī)模、占地面積、建筑標(biāo)準(zhǔn)、主要設(shè)備、配

3、套設(shè)施等）、項(xiàng)目?jī)?nèi)容和要求（包括規(guī)劃、建筑、結(jié)構(gòu)、水、電、暖通、環(huán)保等專(zhuān)業(yè)的基本要求）；為提高公司產(chǎn)品附加值，物業(yè)（咨詢(xún)）公司在規(guī)劃設(shè)計(jì)前與工程管理部(設(shè)計(jì))溝通思路（主要是物業(yè)管理用房性質(zhì)、面積及其所需的片區(qū)位置），明確物業(yè)管理需求；開(kāi)發(fā)部匯總規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)至方案報(bào)審前的審查要點(diǎn)及政府部門(mén)其他意見(jiàn)；營(yíng)銷(xiāo)管理部提供審批確認(rèn)的項(xiàng)目深化定位報(bào)告或附件1-方案階段營(yíng)銷(xiāo)對(duì)設(shè)計(jì)輸入內(nèi)容；考慮景觀資源利用和改造設(shè)想，結(jié)合當(dāng)?shù)匾?guī)劃設(shè)計(jì)限制條件，收集營(yíng)銷(xiāo)管理部的景觀風(fēng)格意向；工程管理部(成本)提供設(shè)計(jì)限額指標(biāo)和成本控制建議；項(xiàng)目部負(fù)責(zé)落實(shí)大市政條件及現(xiàn)場(chǎng)條件。商業(yè)部提供商業(yè)定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃報(bào)告（如有商業(yè)部分）。概念

4、設(shè)計(jì)階段即行著手初步設(shè)計(jì)階段方案設(shè)計(jì)相關(guān)成果；項(xiàng)目部：委托完成地質(zhì)勘探（初勘）報(bào)告（可選）；開(kāi)發(fā)部：提供建設(shè)用地規(guī)劃許可證（復(fù)印件），提交各政府主管部門(mén)對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)審批意見(jiàn)，包括消防、人防、交通等在內(nèi)的專(zhuān)業(yè)審查意見(jiàn)；提供市政咨詢(xún)方案和市政專(zhuān)業(yè)相關(guān)條件（容量、接口、路由）；物業(yè)公司：提供物業(yè)系統(tǒng)設(shè)備建議。工程管理部(成本)部提供設(shè)計(jì)限額指標(biāo)和成本控制建議。建筑方案設(shè)計(jì)評(píng)審?fù)ㄟ^(guò)后施工圖設(shè)計(jì)階段初步設(shè)計(jì)相關(guān)成果。工程管理部(成本)：提出施工圖設(shè)計(jì)限額指標(biāo)及成本控制建議（模板），并與工程管理部(設(shè)計(jì))討論確定相關(guān)限額指標(biāo)；項(xiàng)目部：委托完成地質(zhì)勘探（詳勘）報(bào)告；收集用地范圍內(nèi)水文資料、紅線(xiàn)外市政管線(xiàn)配套圖

5、及市政道路圖。開(kāi)發(fā)部：提交規(guī)劃國(guó)土局、消防局、環(huán)保局、民防辦關(guān)于項(xiàng)目方案或初步設(shè)計(jì)的審批意見(jiàn)書(shū)。物業(yè)公司：提供物業(yè)系統(tǒng)設(shè)備建議。建筑初步設(shè)計(jì)評(píng)審?fù)ㄟ^(guò)后景觀概念/方案設(shè)計(jì)階段建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)成果、規(guī)劃意見(jiàn)復(fù)函。項(xiàng)目部配合收集項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)可利用的自然條件資料，提出的現(xiàn)場(chǎng)條件限制。營(yíng)銷(xiāo)管理部提供客戶(hù)定位和銷(xiāo)售理念、景觀風(fēng)格意向。物業(yè)公司從運(yùn)營(yíng)或維護(hù)角度提出的設(shè)備建議。建筑規(guī)劃方案評(píng)審?fù)ㄟ^(guò)后景觀初步設(shè)計(jì)階段根據(jù)項(xiàng)目大小及復(fù)雜情況，確定是否進(jìn)行初步設(shè)計(jì)，收集資料：景觀方案設(shè)計(jì)成果。場(chǎng)外配套管線(xiàn)平衡方案。工程管理部(成本)提供景觀材質(zhì)、植物及園林小品的價(jià)格限額等。景觀概念/方案評(píng)審后景觀施工圖設(shè)計(jì)階段景觀方案

6、/擴(kuò)初設(shè)計(jì)成果。景觀結(jié)構(gòu)、給排水、機(jī)電工程的配合圖紙，景觀材料、工藝做法、園藝小品及園林燈飾要求和當(dāng)?shù)刂参飯D譜等資料。工程管理部(成本)提供景觀材質(zhì)、植物及園林小品的價(jià)格限額等。景觀初設(shè)評(píng)審后精裝修概念/方案設(shè)計(jì)階段規(guī)劃設(shè)計(jì)成果、規(guī)劃意見(jiàn)復(fù)函。營(yíng)銷(xiāo)管理部、公司高層提供室內(nèi)裝修定位、客戶(hù)定位、功能要求、風(fēng)格取向等，確定精裝范圍和配置標(biāo)準(zhǔn)。工程管理部(成本)提供成本控制建議。項(xiàng)目部提供交場(chǎng)時(shí)間及范圍。建筑規(guī)劃方案評(píng)審后精裝修初步設(shè)計(jì)階段根據(jù)項(xiàng)目大小及復(fù)雜情況，確定是否進(jìn)行初步設(shè)計(jì)，收集資料：精裝修方案設(shè)計(jì)成果。建筑全套施工圖。工程管理部(成本)提供成裝修限額指標(biāo)及成本控制建議。物業(yè)公司從運(yùn)營(yíng)或維護(hù)

7、角度提出的裝修建議。精裝修概念/方案評(píng)審后精裝修施工圖設(shè)計(jì)階段精裝修方案/初設(shè)設(shè)計(jì)成果。工程管理部(成本)提供成裝修限額指標(biāo)及成本控制建議。物業(yè)公司從運(yùn)營(yíng)或維護(hù)角度提出的裝修建議。精裝修初設(shè)評(píng)審后設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)編制及評(píng)審根據(jù)設(shè)計(jì)基礎(chǔ)資料編制各階段設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)，并組織評(píng)審，經(jīng)辦及參與部門(mén)詳見(jiàn)去權(quán)責(zé)手冊(cè)-A5設(shè)計(jì)管理。注：設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)僅在需重新委托設(shè)計(jì)單位時(shí)編制。各階段設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)（參考）、權(quán)責(zé)手冊(cè)-A5設(shè)計(jì)管理設(shè)計(jì)過(guò)程監(jiān)控以公司審批通過(guò)的設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)為依據(jù)之一，按照設(shè)計(jì)供方選擇與管理流程的要求選定設(shè)計(jì)單位，由設(shè)計(jì)單位完成設(shè)計(jì)，工程管理部(設(shè)計(jì))負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)過(guò)程監(jiān)控及設(shè)計(jì)信息溝通。設(shè)計(jì)供方選擇與管理流程設(shè)計(jì)評(píng)審（

8、關(guān)鍵點(diǎn)）1各階段設(shè)計(jì)方案的評(píng)審及審批按照設(shè)計(jì)評(píng)審管理指引的要求執(zhí)行。2工程管理部(設(shè)計(jì))及時(shí)核對(duì)設(shè)計(jì)方案的綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，并對(duì)設(shè)計(jì)單位提交的成果根據(jù)設(shè)計(jì)圖紙審核要點(diǎn)組織評(píng)審會(huì)，形成初步意見(jiàn)，并填寫(xiě)設(shè)計(jì)評(píng)審表；如需外部評(píng)審，工程管理部(設(shè)計(jì))負(fù)責(zé)推薦參加評(píng)審的專(zhuān)家名單，組織外部項(xiàng)目方案評(píng)審會(huì)，形成對(duì)設(shè)計(jì)方案的意見(jiàn)。3根據(jù)設(shè)計(jì)評(píng)審表，要求設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì)方案調(diào)整，并經(jīng)工程管理部(設(shè)計(jì))內(nèi)部審核調(diào)整后的設(shè)計(jì)文件后，提交設(shè)計(jì)方案審批。設(shè)計(jì)評(píng)審管理指引、產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)（參考）、設(shè)計(jì)指標(biāo)套表、銷(xiāo)售示范區(qū)營(yíng)銷(xiāo)選址要求（參考）材料設(shè)備選型定板工程管理部(設(shè)計(jì))提出該階段材料設(shè)備清單，并組織評(píng)審，具體按材料設(shè)備

9、選型定板管理指引執(zhí)行。材料設(shè)備選型定板管理指引施工圖定后一月內(nèi)完成施工及銷(xiāo)售階段設(shè)計(jì)配合銷(xiāo)售及合同資料1銷(xiāo)售及合同資料包括：售樓資料包括現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售所使用的總平面圖、效果圖、各戶(hù)型平面圖及總體模型和戶(hù)型模型等合同資料是指與客戶(hù)簽署的房屋銷(xiāo)售合同中的設(shè)計(jì)資料附圖，包括各戶(hù)型平面、預(yù)售面積等交樓標(biāo)準(zhǔn)及住宅使用說(shuō)明書(shū)2審批程序：銷(xiāo)售資料、合同附圖：營(yíng)銷(xiāo)管理部審核，常務(wù)副總裁審批。交樓標(biāo)準(zhǔn)：營(yíng)銷(xiāo)管理部審核，投資發(fā)展部（法務(wù)）、常務(wù)副總裁審批、總裁備案。住宅使用說(shuō)明書(shū)：營(yíng)銷(xiāo)管理部審核，投資發(fā)展部（法務(wù)）、常務(wù)副總裁審批。面積測(cè)繪核對(duì)面積測(cè)繪單位出具圖紙、預(yù)售查丈報(bào)告面積數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，協(xié)助開(kāi)發(fā)部與國(guó)土局測(cè)繪所

10、溝通。設(shè)計(jì)變更按設(shè)計(jì)變更管理流程執(zhí)行。設(shè)計(jì)實(shí)施效果監(jiān)控根據(jù)項(xiàng)目所處的階段，項(xiàng)目設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人組織工程管理部(設(shè)計(jì))相關(guān)設(shè)計(jì)師對(duì)重要項(xiàng)目施工階段的設(shè)計(jì)實(shí)施效果進(jìn)行檢查（如施工樣板、外觀材料及重大設(shè)備進(jìn)場(chǎng)驗(yàn)收、裝飾樣板房等），每月不少于一次。其中，負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的景觀、裝飾設(shè)計(jì)師在項(xiàng)目施工階段應(yīng)駐現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)（如不行，每周至少一次去現(xiàn)場(chǎng)解決實(shí)施過(guò)程中的設(shè)計(jì)調(diào)整問(wèn)題）設(shè)計(jì)各階段對(duì)營(yíng)銷(xiāo)的輸入在各階段設(shè)計(jì)完成后，應(yīng)將與營(yíng)銷(xiāo)推廣密切相關(guān)的內(nèi)容及時(shí)傳遞至營(yíng)銷(xiāo)管理部，對(duì)營(yíng)銷(xiāo)的輸入內(nèi)容需經(jīng)部門(mén)負(fù)責(zé)人確認(rèn)。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中設(shè)計(jì)對(duì)營(yíng)銷(xiāo)輸入內(nèi)容（模板）設(shè)計(jì)后評(píng)估按項(xiàng)目后評(píng)估管理指引執(zhí)行。附件1 項(xiàng)目設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人的職責(zé)權(quán)限序號(hào)職責(zé)權(quán)限制定

11、設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃并反饋執(zhí)行狀態(tài)組織從項(xiàng)目投資立項(xiàng)階段至銷(xiāo)售配合階段的設(shè)計(jì)工作安排、項(xiàng)目進(jìn)度推動(dòng)、設(shè)計(jì)內(nèi)部各專(zhuān)業(yè)配合及公司相關(guān)部門(mén)協(xié)調(diào)、發(fā)起設(shè)計(jì)成果及資料評(píng)審材料樣板的確認(rèn)跟蹤并監(jiān)控設(shè)計(jì)圖紙的實(shí)現(xiàn)，把控設(shè)計(jì)效果， 監(jiān)控設(shè)計(jì)變更，審核重大變更，審批完成后代表公司簽發(fā)設(shè)計(jì)院發(fā)送的變更單從項(xiàng)目投資立項(xiàng)階段至銷(xiāo)售配合階段均須進(jìn)行設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)分析，并提交設(shè)計(jì)分管領(lǐng)導(dǎo)決策組織本項(xiàng)目的設(shè)計(jì)后評(píng)估，形成評(píng)估專(zhuān)題報(bào)告累積本項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理案例，形成知識(shí)成果轉(zhuǎn)化附件2 方案階段營(yíng)銷(xiāo)對(duì)設(shè)計(jì)輸入內(nèi)容輸入內(nèi)容內(nèi)容詳述*項(xiàng)目定位*建筑風(fēng)格*景觀環(huán)境*預(yù)期售價(jià)*總技術(shù)指標(biāo)*停車(chē)配比*配套設(shè)施*產(chǎn)品類(lèi)型組合及分配*項(xiàng)目市場(chǎng)定位 客戶(hù)

12、定位 物業(yè)產(chǎn)品定位*建筑材料、細(xì)節(jié)等其他個(gè)性化要求*總戶(hù)車(chē)比、商業(yè)停車(chē)配比，停車(chē)方式*配套設(shè)施中商業(yè)、會(huì)所、物業(yè)管理、小學(xué)、幼兒園、活動(dòng)場(chǎng)所等面積、分布建議*住宅產(chǎn)品組合形式（一層_）戶(hù)） 戶(hù)型功能配置（_房_廳_衛(wèi)） 戶(hù)型建筑面積 結(jié)構(gòu)形式建議 對(duì)戶(hù)內(nèi)的個(gè)性化要求主要廳房尺度及開(kāi)間、面積建議附件3 異地項(xiàng)目公司文件使用對(duì)照表文件關(guān)鍵點(diǎn)集團(tuán)主責(zé)部門(mén)項(xiàng)目公司對(duì)應(yīng)部門(mén)施工圖設(shè)計(jì)階段施工圖設(shè)計(jì)主責(zé)部門(mén)工程管理部(設(shè)計(jì))技術(shù)部提出施工圖設(shè)計(jì)限額指標(biāo)及成本控制建議（模板）工程管理部(成本)合約部完成地質(zhì)勘探（詳勘）報(bào)告；收集用地范圍內(nèi)水文資料、紅線(xiàn)外市政管線(xiàn)配套圖及市政道路圖項(xiàng)目部技術(shù)部銷(xiāo)售及合同資料審批流程見(jiàn)權(quán)責(zé)手冊(cè)